中超控股：拟收购江苏长峰电缆有限公司股权项目资产评估说明（评估基准日：2014年9月30日） 公告日期 2016-07-20         江苏中超电缆股份有限公司
   拟收购江苏长峰电缆有限公司股权项目
资产评估说明(评估基准日：2014 年 9 月 30 日)
           沃克森评报字【2015】第 0032 号




        沃克森（北京）国际资产评估有限公司
                二零一五年二月三日
                    中国北京
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                                资产评估说明目录



第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ............................ 1
第二部分   企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 2
第三部分   评估对象与评估范围说明 ....................................... 3
 一、评估对象和范围 .................................................... 3
 二、实物资产分布情况及特点 ............................................ 3
 三、企业申报的账面或账外无形资产 ...................................... 5
 四、企业申报的表外资产的类型、数量 .................................... 7
 五、引用其他机构出具的报告情况 ........................................ 8
第四部分 资产清查核实情况说明 .......................................... 9
 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................. 9
 二、影响资产清查的事项 ............................................... 12
 三、资产核实结论 ..................................................... 12
第五部分 资产基础法评估技术说明 ....................................... 15
 一、流动资产评估技术说明 ............................................. 15
 二、投资性房地产评估技术说明 ......................................... 22
 三、房屋建筑物评估技术说明 ........................................... 30
 四、机器设备评估技术说明 ............................................. 48
 五、在建工程评估技术说明 ............................................. 64
 六、土地使用权评估技术说明 ........................................... 65
 七、其他无形资产评估技术说明 ......................................... 85
 八、长期待摊费用评估技术说明 ........................................ 115
 九、递延所得税资产评估技术说明 ...................................... 116
 十、负债评估技术说明 ................................................ 116
第六部分   评估结论及其分析 ........................................... 120
 一、评估结论 ........................................................ 120
 二、评估增减值原因分析 .............................................. 121
 三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 ............................ 122
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         第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明



    本评估说明仅供委托方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料
的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。




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        第二部分       企业关于进行资产评估有关事项的说明



    本部分内容由资产评估委托方——江苏中超电缆股份有限公司和被评估单位
——江苏长峰电缆有限公司撰写并盖章，详细内容见附件 1。




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                     第三部分          评估对象与评估范围说明



    一、评估对象和范围

    评估对象为江苏长峰电缆有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。
    股东全部权益账面金额 19,488.27 万元。
    评估范围为江苏长峰电缆有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产
总额账面值为 124,004.36 万元，负债总额账面值 104,516.08 万元，所有者权益账面
值 19,488.27 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所审计，并出具了（天职
业字[2015]247 号）无保留意见的审计报告。
                                      资产评估申报汇总表
                                                                     金额单位：人民币万元


                项               目                               账面价值

   流动资产                                   1                                  102,614.53
   非流动资产                                 2                                   21,389.83
       其中：可供出售金融资产                 3
                投资性房地产                  4                                    4,081.00
                固定资产                      5                                   14,898.18
                在建工程                      6                                      453.39
                无形资产                      7                                    1,097.35
                长期待摊费用                  8                                      334.76
                递延所得税资产                9                                      525.15
                  资产总计                   10                                  124,004.36
   流动负债                                  11                                  104,455.89
   非流动负债                                12                                       60.19
                  负债总计                   13                                  104,516.08
                  净 资 产                   14                                   19,488.27

    评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。

二、实物资产分布情况及特点

    长峰电缆是一家电缆、电线生产企业，其实物资产的种类主要为存货、房屋建


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筑物、机器设备。资产的主要分布及特点是：
    1、存货
    主要由为原材料、委托加工物资、产成品、在产品及发出商品构成。
    原材料主要为镀锡丝、镀锌钢绞线、铜丝、铜带等电缆用主要材料及低烟低卤
阻燃护套、五型树脂、无纺布等电缆用辅助材料等；委托加工物资主要为委托加工
剩余的废铝；产成品及发出商品主要为合金电缆、中高压电力电缆、低压电力电
缆、布电线等电线、电缆；在产品主要为加工中的电线、电缆及领用的部分原材
料。
    原材料、产成品、剩余的委托加工物资存放在长峰电缆库房内，种类繁多，但
库房内物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。
发出商品存放在各客户的工地及库房。
    2、房屋建筑物、投资性房地产
    纳入本次评估范围内的房屋建筑物分布在三个厂区、生活配套园及生物科技
园，三个厂区分别为北厂区、西厂区、南厂区，北厂区主要有一号至 6 号车间、高压
电缆车间、办公楼、宿舍楼、门卫等；西厂区主要有连铸连轧车间、拉丝车间、办
公楼、配电间、门卫室等；南厂区有南粒子车间、新佰胜车间、办公楼、门卫、配
电间等；生物科技园有一号车间、二号车间和实验室，生活配套园有生活楼，各厂
区主要结构为排架、框架、钢结构、砖混结构等；构筑物主要为围墙、道路等，房
屋建于 1998 至 2013 年。房屋建筑物类资产利用率较高，能满足正常生产经营的需
要。
    3、设备类资产
       （1）机器设备
       长峰电缆的主营业务为电线、电缆的生产及销售，其主要设备为拉丝机、挤塑
机、绞线机、成缆机等电缆生产设备及计量检测仪器仪表、供水、供电、起重搬运
设备等，存放于生产车间内。设备中除 2 台互锁装铠机为加拿大进口设备外其余均为
国产设备，大部分设备购置于 2005—2014 年间，维修保养较好，设备均能正常使
用。
    （2）运输车辆
       列入评估范围的运输车辆主要为本田雅阁轿车、雷克萨斯轿车及商务车、梅赛
德斯-奔驰轿车、帕萨特轿车、别克 GL8 商务车江铃皮卡车、东风中型载货汽车等，
除东风载货汽车主要用于企业送货外，其余车辆均为办公用车，由企业统一调配使
用。截至评估基准日委估车辆维修保养正常，均能正常行驶。
    （3）电子设备

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     列入评估范围的电子设备主要为电脑、打印机、空调等，分布在办公区域内，
设备使用正常。

     三、企业申报的账面或账外无形资产

     1、企业申报的账面无形资产—土地使用权主要为江苏长峰电缆有限公司拥有的
位于宜兴市官林镇东尧村的十宗土地，账面价值为 10,622,170.11 元，其中四宗土地
为集体租赁或国有租赁用地，租赁用地的土地证号分别为宜集用（2008）第 14600038
号、宜集用（2010）第 14700005 号、宜集用(2013)第 14700040 号、宜国用（2014）
第 14600327 号。
     待估宗地的宗地名称、位置、登记用途、土地使用者、登记面积、登记土地级
别、土地来源等情况详见下表：
                                  估价对象所在宗地登记状况一览表
                                  登                          四    至                        取
序                                记    登记面积                                    终止      得     备
     土地权证编号      土地位置
号                                用      (㎡)      东   南        西     北        日期      方     注
                                  途                                                          式
                                                         韶                                     国
                                                                   东尧   东尧
     宜国用（2005） 官林镇东      工                道   丰                                   有     抵
1                                       29,563.60                  村水   村水    2055/3/28
     字第 000194 号 尧村          业                路   公                                   出     押
                                                                     田     田
                                                         路                                   让
                                                                                                国
                    官林镇东
     宜国用（2006）               工                道   河        本厂                       有     抵
2                   尧村（西            11,293.70                         沟渠    2056/2/15
     字第 000124 号               业                路   浜          区                       出     押
                    厂区）
                                                                                              让
                                                                                                国
                                                         韶
     宜国用（2011） 官林镇东      工                道             电缆   本厂                有     抵
3                                       34,631.80        丰                       2057/8/28
     第 14600518 号 尧村          业                路               厂     区                出     押
                                                         路
                                                                                              让
                                                                                                国
                                                         本
     宜国用（2010） 官林镇东      工                道             本厂                       有     抵
4                                       15,936.10        厂               农地    2059/12/2
     第 14600249 号 尧村          业                路               区                       出     押
                                                         区
                                                                                              让
                                                                                                国
                                                         园
     宜国用（2011） 官林镇东      工                隔             电缆   电缆                有     抵
5                                        8,525.60        区                        2059/7/5
     第 14600069 号 尧村          业                湖               厂     厂                转     押
                                                         路
                                                                                              让
                                                    长                                          集
     宜集用（2008） 官林镇东      工                峰   空                                   体     抵
6                                       12,362.20                  空地   水田    2058/11/4
     第 14600038 号 尧村          业                电   地                                   租     押
                                                    缆                                        赁
                                                                                                集
                                                    东   东
     宜集用（2010） 官林镇东      工                               东尧   韶丰                体     抵
7                                        2,428.60   尧   尧                      2058/12/31
     第 14700005 号 尧村          业                                 村     路                租     押
                                                    村   村
                                                                                              赁
                                                    本   本        东尧                         集
     宜 集 用 (2013)   官林镇东   工                                      长峰                       抵
8                                        9,259.50   厂   厂        村水                       体
     第 14700040 号    尧村       业                                      厂区                       押
                                                    区   区          田           2063/8/31   租


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                                                                                                       赁
                                                                                                       国
                                                                  本
       宜国用（2014） 官林镇东    工                      农                                           有
9                                           6,473.90              厂     农田     农田    2064/5/20
       第 14600327 号 尧村        业                      田                                           租
                                                                  区
                                                                                                       赁
                                                                  司              无锡                 国
                                                          电
       宜国用（2014） 官林镇南    工                              徒     大田     市曙                 有    抵
10                                          6,095.10      缆                             2057/11/29
       第 14600412 号 庄村        业                              北       路     光电                 出    押
                                                          厂
                                                                  路              缆厂                 让

       2、企业申报的账面记录的其他无形资产
       企业申报的账面记录的其他无形资产主要包括两套办公软件：“奥智科技 ERP 管
理软件”、“金蝶财务软件”。两套办公软件分别购置于 2012 年 6 月和 2014 年 4
月，现正常使用，原始入账价值为 464,286.32 元，截止评估基准日办公软件账面价
值为 351,322.39 元。
       3、企业申报的账外无形资产
       企业申报的账面未记录的其他无形资产为 9 项商标权和 7 项专利（含 5 项实用新
型、2 项发明专利）。
       9 项商标权具体为：
                                               核定使用
序号     商标名称    商标图案    商标编号                              有效期限              核定服务项目
                                               商品类型


 1      changfeng                946668         第9类          2007/2/14-2017/2/13             电缆；电线


                                                                                         金属管夹；非电气金属电
                                                                                         览接头；缆绳及管道用金
 2      changfeng                4843552        第6类          2008/11/7-2018/11/6       属夹；铝合金滑车；紧线
                                                                                         夹头；机器传动带用金属
                                                                                           加固材料；金属容器
                                                                                         制造电线、电览用机械；
                                                                                         拉线机；选矿设备；纺织
 3      changfeng                4843550        第7类          2008/11/7-2018/11/6       工业用机器；包装机；模
                                                                                         压加工机器；制革机；制
                                                                                                   茶机械
                                                                                         定做材料装配（替他人）；
                                                                                         金属处理；金属锻造；金
                                                                                         属铸造；金属冶炼；纸张
 4      changfeng                4843551       第 40 类        2009/4/21-2019/4/20
                                                                                         处理；印刷；废物处理（变
                                                                                         形）；纺织品化学处理；
                                                                                                 粉面加工
                                                                                           计算机; 衡器; 量器;
                                                                                         网络通讯设备; 与电视
                                                                                         机连用的娱乐器具; 仪
                                                                                         表元件和仪表专用材料;
 5         图标                  5187986        第9类          2009/3/28-2019/3/27
                                                                                         电源材料(电线、电缆);
                                                                                         半导体器件; 用于计算
                                                                                         器操作仪器的机械装置;
                                                                                                 电镀设备;



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                                                                             工业用粘合剂；塑料粒
                                                                             子；未加工的环氧树脂；
                                                                             化学试剂（非医用或非兽
                                                                             医用）；纸浆；皮革表面
 6        长峰                4843549     第1类       2009/1/28-2019/1/27
                                                                             处理用化学品；工业化学
                                                                             品；食品储存用化学品；
                                                                             工业用固态气体；盐类
                                                                                   （化学制剂）
                                                                             电源材料（电线、电缆）；
                                                                             计时器；插头；插座及其
                                                                             他接触器（点接头）；低
 7        长峰                4843547     第9类       2008/11/7-2018/116
                                                                             压电源；纤维光缆；电度
                                                                             表；电站自动化装置；变
                                                                                   压器；母线槽
                                                                             合成橡胶；密封物；非金
                                                                             属软管；保温用导热材
 8        长峰                4843548    第 17 类     2009/3/7-2019/3/6
                                                                             料；隔音材料；密封环；
                                                                             防水包装物；绝缘材料
                                                                             电缆; 电线; 磁线; 电
                                                                               线识别线; 同轴电缆;
                                                                             电源材料(电线、电缆);
 9        长峰                4172228     第9类      2006/11/04-2016/11/03
                                                                             绝缘铜线; 电话线; 发
                                                                             动机起动缆; 电线标识
                                                                                         线



     7 项专利权具体为：

序                                                      专利类
                 专利名称                用于产品                     专利编号           申请时间
号                                                        别
                                                        实用新
1    一种铝合金导体电缆                  合金电缆                ZL201120054927.5        2011/3/4
                                                          型
                                         中高压电力     实用新
2    一种环保型中压耐火电缆                                      ZL201220120023.2        2012/3/28
                                           电缆           型
                                         YT 开头、      实用新
3    一种高柔性防火电力电缆                                      ZL201220541051.1       2012/10/22
                                        YLHEY\BTTYZ       型
     一种型线绞合导体高阻燃环保电                       实用新
4                                        合金电缆                ZL201320518033.6        2013/8/23
     缆                                                   型
                                        钢芯铝绞线\
                                                        发明专
5    一种导线防冰雪层的涂覆设备         铝绞线等导               ZL200910029454.0        2009/4/14
                                                          利
                                              线
     一种可拆分导体连接器的连接方       中高压电力      发明专
6                                                                ZL201110062851.5        2011/3/16
     法                                     电缆          利
                                                        实用新
7    一种铜包铝合金导体汽车用电缆       汽车用电缆               ZL201320518079.8        2013/8/13
                                                          型



     四、企业申报的表外资产的类型、数量

     无

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    五、引用其他机构出具的报告情况

    天职国际会计师事务所天职业字[2015]247 号审计报告。




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                   第四部分 资产清查核实情况说明



    一、资产核实人员组织、实施时间和过程

    （一）清查组织工作
    2014 年 10 月 26 日评估组派人进入现场，，在辅导企业填表的同时，对企业的组织
机构及资产分布情况进行了解，针对填表资产分布特点，和企业共同制定了详细的
现场清查实施计划。根据被评估企业的资产特点，在企业相关人员的配合下分别对
各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从 2014 年 10 月 26 日开始，2014 年 11
月 16 日结束。清查工作结束后，提交清查核实及现场调查作业成果。
    （二）资产核实的过程
    1、指导企业相关人员首先自行进行资产清查，收集、准备应向评估机构提供的
资料；
    指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登
记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料进行收集。
    2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
    评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后
仔细核对各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，
并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
    3、现场实地调查
    依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、债权、固定资产、无形资产和
债务根据它们的性质及特点，采取不同的现场调查方法。如调查设备运行状态，是
通过现场实地勘查及查阅有关资料获得。通过勘察现场，为确定设备的成新率准备
资料。
    4、补充、修改和完善资产评估明细表
    根据现场实地调查结果，进一步完善资产评估明细表，以做到 “账”、
“表”、“实”相符，表内各项要素齐全。
    5、核对产权证明文件



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    对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、车辆等权属进行查阅核对，以了解产
权情况。
    （三）资产及负债的核实方法
    在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清
查方法。
    1、流动资产的核实方法
    评估人员在账表、账账、账实核对的基础上，核查了主要流动资产的原始会计
资料，通过对实物抽查盘点、往来发函证和询问企业有关人员等评估工作及作价的
必要程序，对流动资产分类进行了核实。
    (1)实物性流动资产
    企业实物性流动资产主要为存货。评估人员首先对存货内控制度进行了调查，了
解企业的存货进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表和实地盘查，抽
查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以
确认该存货的真实存在及所有权归属。其次评估人员根据企业存货状况，对存货进行
了抽查盘点，核实是否有盘亏、盘盈情况。
     (2)非实物性流动资产
    评估,人员主要通过核对各单位的财务总账、各科目明细账和会计凭证，重点对
货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款等非实物性流动资产等科目进行核
验。对于主要往来款项，通过询证函的形式进行确认，对于货币资金通过盘点、核
对银行对账单、余额调节表进行核实。
    3、房屋建筑物的核实方法
    根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对委估
面积、价值量大的主要房屋建（构）筑物进行了勘查。
    (1)房屋建筑物的核实方法
    对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；核
实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘查并记录
房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅主要
房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；对于无房屋所有权证的房屋建筑面积，根据
建设工程规划许可证等资料来确定。
    (2)构筑物的核实方法
    主要根据企业提供的评估明细表，参照工程决算资料和财务决算资料，就构筑
物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分要求企业
逐项完善修改评估明细表。

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    4、机器设备的核实方法
    被评估单位设备类资产主要分为机器设备、电子设备和车辆。设备类资产的核
实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员的配合下进行。对设备
的勘查，主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确
认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造
年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入
调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的所有
人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方
式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③
调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术文件、资料。并对运行、故障、非在
用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，并填列设备现场作业调查表和有关配置
的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求
企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。④了解企业设备账面的构成是
否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。
    5、在建工程的核实方法
    被评估单位的在建工程为设备安装工程、土建工程，被评估单位的在建工程项
目比较简单，以提供的清查明细表与实物资产进行核对，并查看相关的订购合同，
确认安装进度及付款情况。
    6、无形资产的核实方法
    (1) 土地使用权的核实
    评估人员对委估土地进行了现场核查，了解土地使用现状、周边土地利用情
况，并收集核对了有关征地协议，并查阅了有关缴费凭证。核对土地的取得方式。
    (2)其他无形资产的核实方法
    评估人员查阅了无形资产的形成过程记录，收集了软件购置合同、专利证书及
有关交费情况，并对软件的功能、专利技术的先进性进行了解。
    7、负债的核实方法
    核实的内容包括负债的形成原因、账面值和实际负债状况，主要了解某些账龄
较长的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。
    8、损益类会计科目
    (1)对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的
变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
    (2)成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项
目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的

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原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规
律。
    (3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。

       二、影响资产清查的事项

       本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
       （一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
    （二）纳入本次评估范围的地下电缆、室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实
际条件限制，未对其进行实质性勘察，评估人员通过查阅有关图纸、结算等相关替
代程序，根据委托方提供的相关参数为准进行评估。
    （三）纳入评估范围的发出商品存放在各采购单位的工地或库房内，家数较多，
存放分散，且由于盘点日距评估基准日已有一段时间，部分存货已投入到工程项目
中，盘点难度较大，本次主要通过发询证函的形式进行核实。
    由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本
公司考虑的范围之内。

       三、资产核实结论

    在现场评估人员对长峰电缆的资产进行了清查，具体情况如下：
    (一)非实物资产
       评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况在主要方面吻合。非
实物资产在主要方面账实、账表相符。
       (二)实物资产
       1、存货
    存货中的原材料、产成品、剩余的委托加工物资存放在长峰电缆库房内，种类
繁多，但库房内物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及
时准确。发出商品存放在各客户的工地及库房，主要通过发询证函核实，回函核实
无误。
    2、房屋建筑物类资产
    （1）投资性房地产
       纳入评估范围的投资性房地产共 5 项，具体为车间（连铸连轧）、新胜佰车间（南
厂区）、生物科技园 1#车间、生物科技园 2#车间、生物医药车间及实验楼，总建筑
面积 35,822.99 平方米，已全部设立抵押。
    （2）房屋建筑物
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    列入评估范围的房屋建筑物中共计 2 项房屋未办理房屋产权证，具体为生活配套
园（8#职工楼）、生活配套园（9#职工楼），建筑面积共计 13,510.34 平方米。
    （3）被评估单位在 2013 年 10 月 9 日至 2014 年 8 月 14 日期间向中国农业银行
宜兴市支行借入 1 年期贷款共计 3,470 万元，以被评估单位的房屋建筑物及土地使用
权作为抵押，其中抵押的房屋建筑面积共计 36,802.23 平方米，抵押的土地使用权面
积共计 40,857.30 平方米。
       （4）被评估单位于 2013 年 10 月 23 日向中国建设银行官林支行借入 1 年期贷款
1000 万元，以其房屋建筑物及占用的土地使用权作为抵押，其中抵押的房屋建筑物
面积共计 25,237.52 平方米，抵押的土地使用权面积为 43,157.40 平方米。
    （ 5）被评估单位于 2014 年 6 月 26 日与中国银行宜兴支行 签订“抵押
G87D2013018、抵押 G87D2013019、抵押 G87D2013020 号”最高额抵押合同，抵押物
为宜集用（2010）第 14700005 号集体土地租赁权、其地上建筑物—宿舍楼、茶叶车
间厂房（北）（建筑面积共计 3,975.21 平方米）及 15 台/套机器设备，最高担保金
额为 1990.03 万元。
       （6）纳入本次评估的构筑物有 5 项，对应的土地使用权均有土地使用权证。
    3、设备类资产
       （1）机器设备
       长峰电缆的主营业务为电线、电缆的生产及销售，其主要设备为拉丝机、挤塑
机、绞线机、成缆机等电缆生产设备及计量检测仪器仪表、供水、供电、起重搬运
设备等，存放于生产车间内。设备中除 2 台互锁装铠机为加拿大进口设备外其余均为
国产设备，大部分设备购置于 2005—2014 年间，维修保养较好，设备均能正常使
用。
    （2）运输车辆
       列入评估范围的运输车辆主要为本田雅阁轿车、雷克萨斯轿车及商务车、梅赛
德斯-奔驰轿车、帕萨特轿车、别克 GL8 商务车江铃皮卡车、东风中型载货汽车等，
除东风载货汽车主要用于企业送货外，其余车辆均为办公用车，由企业统一调配使
用。截至评估基准日委估车辆维修保养正常，均能正常行驶。
    （3）电子设备
       列入评估范围的电子设备主要为电脑、打印机、空调等，分布在办公区域内，
设备使用正常。
    4、在建工程
    （1）土建工程部分


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    在建土建工程项目为生物科技园办公楼，项目 2011 年 5 月开工，目前主体结构
基本完成，主体结构为框架结构，三层，层高 3 米，砖墙填充外围，但尚未装修。
    （2）设备安装工程部分
    在建设备安装工程主要为主放线架，于 2013 年 6 月购置，目前已安装完毕，但
主要设备尚未购置。
    5、土地使用权
    企业申报的账面无形资产—土地使用权主要为江苏长峰电缆有限公司拥有的位
于宜兴市官林镇东尧村的十宗国有出让土地，账面价值为 10,622,170.11 元。
    其中四宗土地为集体租赁或国有租赁用地，租赁用地的土地证号分别为宜集用
（2008）第 14600038 号、宜集用（2010）第 14700005 号、宜集用(2013)第 14700040
号、宜国用（2014）第 14600327 号。
    土地使用权面积 136,570.10 平方米，除宜国用（2014）第 14600327 号土地使用
权（租赁用地）外，其余均已设立抵押。




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                   第五部分 资产基础法评估技术说明

       一、流动资产评估技术说明

       (一)评估范围
    纳入评估范围的各项流动资产，包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、
其他应收款及存货等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
                                                              金额单位：人民币元
          序号                科目名称                           账面价值
            1     货币资金                                               269,711,807.94
            2     应收票据                                                   2,176,250.09
            3     应收账款                                               292,722,823.14
            4     预付账款                                                  13,962,151.87
            5     其他应收款                                             231,722,314.03
            6     存货                                                   215,749,936.36
            7     其他流动资产                                                100,000.00
            8     流动资产合计                                         1,026,145,283.43



       (二)评估过程
    评估过程主要划分为以下三个阶段：
    第一阶段：准备阶段
    对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动
资产评估明细表；
    第二阶段：现场调查阶段
    1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，
然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报
的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。
    2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对 2014 年 9
月 30 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点，现金为全额盘点，存货的抽查
实物比例为 40%左右，价值量在 60%以上，在此基础上编写了“现金盘点表”和 “存
货抽查盘点记录表”。对于不便进行现场盘点的发出商品本次采用发询证函的形式确
认。

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    第三阶段：评定估算阶段
    1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
    2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则的规定，有针对性
地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
    3、提交流动资产的评估技术说明。
     (三)具体评估方法
    根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所审定的资产负债表、企业申报
的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，遵循独立
性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
    1、货币资金
    货币资金是由现金、银行存款、其他货币资金组成。
    ⑴库存现金账面值 226,137.09 元，是存放在财务部门保险柜中，币种全部为人
民币。评估人员在部门财务负责人陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填
写了现金盘点表，倒推核实，与账目一致，未发现其他异常现象。
    对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现
金日记账、总账库存现金户余额进行核对。
    经确认核实无误，以核实后的账面值确认评估值。
    ⑵银行存款
    银行存款账面值 1,274,523.98 元，指企业存入各商业银行的各种存款。主要为
中国农业银行丰义支行、中国建设银行官林支行、江苏宜兴农村商业银行丰义支行、
江苏银行宜兴支行等银行的存款。均为人民币存款账户。
    评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账
单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对银行存款进
行了函证，回函均无疑议，并且无未达账项。在对上述资料核对无误的基础上，以账
面值确认为评估值。
    ⑶其他货币资金
    其他货币资金账面值 268,211,146.87 元，为存入银行的银行承兑汇票、保函等
的保证金。
    评估人员通过核对存款单及向银行函证，未发现异常，故以核实后的账面值确认
为评估值。
    货币资金账面值 269,711,807.94 元，评估值 269,711,807.94 元。
    2、应收票据
    应收票据主要为应收客户单位的银行承兑汇票，评估基准日账面值为

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2,176,250.09 元。
       对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进
行了核对盘点，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出库单等原
始记录。
       应收票据评估值为 2,176,250.09 元。
    3、应收账款
       应收账款主要为应收的电缆款，评估基准日账面原值为 313,614,473.48 元，计
提坏账准备 20,891,650.34 元，账面净值为 292,722,823.14 元。
    评估人员对应收账款截止评估现场时的回收情况进行了解，并对欠款单位发放了
应收账款询证函，核对应收账款询证函的回收情况、账龄长短、过去的结算记录，同
时对应收账款的可回收情况进行分析。
    评估基准日被评估单位应收账款共计 592 笔。根据客户提供的资料，评估人员在
核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。通过核实评估人员
有可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失金额无法准确判断，对此我们参照
会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和
计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中
扣除得到评估值。关联方不计提坏账准备。
    应收账款的坏账准备计提比例如下：
                     账龄                                          计提比例
                    6 个以内                                         0.5%
                   6 个月—1 年                                       5%
                      1-2 年                                          10%
                      2-3 年                                          30%
                      3-4 年                                          50%
                      4-5 年                                          80%
                    5 年以上                                         100%


    因评估值中已考虑坏账损失风险，因此企业提取的坏账准备评估为零。
       应收账款评估值为 292,722,823.14 元；无增减值。
    4、预付款项
    预付款项为预付的材料费等。评估基准日账面值为 13,962,151.87 元，无坏账准
备。
    评估人员核对了会计账簿记录，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证

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等原始资料，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，预计到期均能收回相应物资
或劳务，经核实无误，以核实后的账面值确认评估值。
    预付账款评估值为 13,962,151.87 元。
    5、其他应收款
    其他应收款主要为与关联方的往来款、股权转让款、保证金、备用金等，账面值
原 值 为 244,784,296.27 元 ， 计 提 坏 账 准 备 13,061,982.24 元 ， 账 面 净 值
231,722,314.03 元。
    评估人员对其他应收款截止评估现场时的回收情况进行了解，并对部分欠款单位
发放了其他应收款询证函。评估基准日被评估单位其他应收款共计 121 笔。根据客户
提供的资料，评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估
值。通过核实，评估人员发现有可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失金额无
法准确判断，对此我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史
上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回的款项，再从
这部分应收账款总额中扣除得到评估值。关联方不计提坏账准备。
    其他应收款的坏账准备计提比例如下：
                    账龄                                           计提比例
                    6 个以内                                         0.5%
                  6 个月—1 年                                        5%
                      1-2 年                                          10%
                      2-3 年                                          30%
                      3-4 年                                          50%
                      4-5 年                                          80%
                    5 年以上                                         100%


    因评估值中已考虑坏账损失风险，因此企业提取的坏账准备评估为零。
    其他应收款评估值为 231,255,182.85 元；无增减值。
    6、存货
    存货账面值为 215,749,936.36 元，主要为原材料、产成品、在产品、发出商品
等。评估人员在企业财务人员的陪同下，对存货进行了实地盘点，盘点金额占总金额
60%以上，数量占总数量的 40%以上，依据出入库记录用倒推方法推算到基准日数量，
抽查结果各项存货账、实、表相符。对于不便实地盘点的发出商品采用发询证函的形
式核实其真实性，未发现异常。
    （1）对于原材料，因为生产周期较短的原因，大都为近期采购，账面价格与市

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场价格相差不大，且账面值中已经包含合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理
费用，故本次评估以其账面值确认评估值。
    对于加工中剩余的废铜、废铝等原材料则以基准日的市场价格乘以实存数量确定
评估值。
    原材料评估值为 4,439,284.77 元。
    （2）委托加工物资
    列入评估范围的委托加工物资主要为委托加工剩余的废铝，账面值为 210,599.79
元。评估人员根据基准日的废铝价格乘以实存数量确定评估值。
    委托加工物资的评估值为 183,695.20 元。
    （3）产成品
    产成品账面价值为 30,093,899.38 元，未计提存货跌价准备。主要为被评估单位
生产的电缆、绞线等。本次评估采用市场途径进行评估，从市场销售价格出发，扣除
销售环节的税费及部分利润作为评估值。评估值计算公式为：
    产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附
加/销售收入-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折
减率]× 该产品库存数量
    其中净利润折减率为一定的比率，畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可
销售的产品为 100%。
    本次评估一般销售商品，净利润折减率取 50%。
    案例：
    低压电力电缆（产成品评估明细表第 279 项）
    规格型号：VV22-4*25
    该项库存商品数量为 12Km，经盘点确认实际数量为 12Km，不含税的销售价格为：
51,632.12 元/Km。根据长峰电缆提供的 2013 年 12 月 31 日及 2014 年 9 月 30 日的损
益表计算各项费率：
                     销售费用/销售收入                         税金及附加/销售收入
计算公式
             2014 年 1-9 月        2013 年 1-12 月      2014 年 1-9 月        2013 年 1-12 月
  分子        11,945,346.67            18,352,466.44      1,070,572.77              1,625,317.86
  分母       364,776,301.07            729,884,668.74   364,776,301.07            729,884,668.74
  费率%               0.0327                  0.0251             0.0029                  0.0022
平均费率                      0.0289                                     0.0026



    经核实，被评估单位近两年均为亏损，故销售利润率取值为 0。

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    评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加/销售
收入-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]×
该产品库存数量
            = 51,632.12×[1-2.89%-0.26%-0×15%-0×(1-15%)×50%]×12.00
            = 600,068.52 (元)
       库存商品(产成品)评估值共 39,425,259.85 元。
    （4）在产品
       在产品账面值 37,887,706.29 元，为正在加工中的电线、电缆及领用的原材料等，
账面值包括原材料价值和人工费用等，我们对这些在产品的账面价值组成内容和会计
核算过程进行了核查，经核查，在产品账面价值入账准确，评估人员认为其账面值基
本可以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。
    在产品评估值 37,887,706.29 元。
    （5）发出商品
       纳入本次评估范围的发出商品为运送至客户单位的电缆、绞线等，本次评估采用
市场途径进行评估，从市场销售价格出发，扣除销售环节的营业税金及附加、部分利
润作为评估值。评估值计算公式为：
    产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售税金及附加/销售收入-销售利
润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]× 该产品库存
数量
    其中净利润折减率为一定的比率，畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可
销售的产品为 100%。
       本次评估一般销售商品，净利润折减率取 50%。
    注：与发出商品相关的销售费用在基准日前已经发生，期后该部分商品基本不会发生销售费
用，故本次评估将销售费用率取值为 0。
    案例：
    控制电缆（产成品评估明细表第 152 项）
    规格型号：KVVP2-22-4*2.5
    该项库存商品数量为 12Km，经盘点确认实际数量为 9.05Km，不含税的销售价格
为：8,502.94 元/Km。根据长峰电缆提供的 2013 年 12 月 31 日及 2014 年 9 月 30 日的
损益表计算各项费率：
                       销售费用/销售收入                       税金及附加/销售收入
 计算公式
               2014 年 1-9 月     2013 年 1-12 月       2014 年 1-9 月      2013 年 1-12 月
   分子         11,945,346.67        18,352,466.44        1,070,572.77          1,625,317.86

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  分母            364,776,301.07       729,884,668.74     364,776,301.07         729,884,668.74
  费率%                   0.0327                0.0251             0.0029                0.0022
平均费率                      0.0289                                    0.0026



      经核实，被评估单位近两年均为亏损，故销售利润率取值为 0。
      评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售税金及附加/销售收入-销售利润率×
所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]× 该产品库存数量
           = 8,502.94×[1-0.26%-0×15%-0×(1-15%)×50%]×9.05
      = 76,751.51 (元)
      发出商品评估值 170,829,819.68 元。
      7、其他流动资产
      列入评估范围的其他流动资产为购买的招商银行宜兴支行的定期理财产品，账面
值为 100,000.00 元。
      评估人员查阅了银行出具的付款回单，未发现异常，且该理财产品只有在到期日
赎回时才有利息，故本次以核实后的账面值确认为评估值。
      其他流动资产资产评估值为 100,000.00 元。
        (四)评估结果及分析
      1、流动资产评估结果
                                          流动资产评估结果
 序号          科目名称        账面价值           评估价值           增值额          增值率%
  1     货币资金             269,711,807.94     269,711,807.94        0.00            0.00
  2     应收票据               2,176,250.09       2,176,250.09        0.00            0.00
  3     应收账款             292,722,823.14     292,722,823.14        0.00            0.00
  4     预付款项              13,962,151.87      13,962,151.87        0.00            0.00
  5     其他应收款           231,722,314.03     231,722,314.03        0.00            0.00
  6     存货                 215,749,936.36     252,765,765.79 37,015,829.43          17.16
  7     其他流动资产               100,000.00       100,000.00        0.00            0.00
  8     流动资产合计       1,026,145,283.43 1,063,161,112.86 37,015,829.43            3.61



      2、增减值原因分析
      流动资产的增值由存货增值引起，存货增值的原因为：产成品及发出商品的账
面值为成本价，评估值是按照市场价值扣除相应税费确定，评估值中包含了合理的
利润，故造成评估增值。


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    二、投资性房地产评估技术说明

    (一)评估范围
    纳入本次评估范围的投资性房地产为江苏长峰电缆有限公司账面记录的 5 项建筑
物。账面原值 46,313,682.40 元，账面净值 40,809,963.32 元。
    (二)主要资产概况
    1、概况
    江苏长峰电缆有限公司投资性房地产位于宜兴市官林镇东尧村；所占用土地为国
有出让土地或集体租赁土地，用途为工业用地。
    纳入评估范围的投资性房地产共 5 项，具体为车间（连铸连轧）、新胜佰车间（南
厂区）、生物科技园 1#车间、生物科技园 2#车间、生物医药车间及实验楼，主要结
构为排架、框架结构等；房屋建于 2004 至 2013 年。房屋建筑物类资产利用率较高，
目前均用于出租。
     2、投资性房地产特点
    本次评估投资性房地产主要为工业厂区内的工业厂房对外出租使用，房屋结构
主要为排架结构和框架结构。
    （1）排架结构
    主要用于单层厂房，由屋架、柱子和基础构成横向平面排架，是厂房的主要承重
体系，再通过屋面板、吊车梁、支撑等纵向构件将平面排架联结起来，构成整体的空
间结构。框架结构的基础一般是独立基础，混凝土构造柱和梁或钢架梁，240mm 承重
墙，预制水泥屋面，铝合金窗、钢制门；地面为砼地面，内墙面多为混合砂浆抹面，
刷白涂料，外墙面刷灰，此类房屋主要为连轧连铸车间。
    （2）框架结构
    框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成，构成承重体系的结构，结构
的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、
空心砖或多孔砖等轻质板材等材料砌筑或装配而成。框架结构的基础一般为钢筋混凝
土独立基础，上部为现浇钢筋砼框架柱、梁，现浇钢筋混凝土板，围护墙体一般为
240~370mm 厚机制砖墙填充，少量加气混凝土砌块填充料。铝合金窗或塑钢门窗、钢
制门。厂区内的框架结构房屋主要为新胜佰车间、生物科技园 1 号、2 号车间等。
    3、账面价值的构成
    账面原值构成为：工程竣工时的建安工程费构成。企业账面中未包含前期费用
如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费和资金成本等。
    4、权利状况


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    纳入本次评估范围内房屋建筑物均取得了房屋所有权证，产权清晰，但全部房屋
均已抵押于银行，存在他项权利。
    （三）评估过程及方法
    1、评估过程
    （1）对评估范围内的各项房屋进行初步了解，提交房屋评估资料清单和