三湘股份：拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目评估说明 公告日期 2013-10-17  三湘股份有限公司拟收购
    上海中鹰置业有限公司
    股权项目评估说明
    沃克森评报字【2013】第 0260 号沃克森(北京)国际资产评估有限公司
       二 O 一三年九月十日
                          三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明目录
                                                     资产评估说明目录第一部分:关于《资产评估说明》使用范围的声明 ........... 1第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........... 2第三部分:评估对象与评估范围说明 ....................... 3一、评估对象和范围.............................................................................................................................. 3二、实物资产的分布情况及特点........................................................................................................... 5三、企业申报的账面或账外无形资产 ................................................................................................... 6四、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................................................... 6五、引用其他机构出具的报告情况 ....................................................................................................... 6第四部分:资产核实情况说明 ............................ 7一、资产核实内容 ................................................................................................................................. 7二、资产核实人员组织、实施时间和过程............................................................................................ 7三、影响资产核实的事项 ...................................................................................................................... 9四、资产核实结论 ................................................................................................................................. 9第五部分 资产基础法评估技术说明 ........................11一、非实物流动资产评估技术说明 ......................................................................................................11二、存货评估技术说明 ........................................................................................................................ 13三、长期股权投资评估技术说明......................................................................................................... 39四、机器设备评估技术说明 ................................................................................................................ 39五、递延所得税资产评估技术说明 ..................................................................................................... 46六、负债评估技术说明 ........................................................................................................................ 46第六部分 收益法技术说明 ...............................49一、收益法的应用简介 ........................................................................................................................ 49二、收益法适用前提条件 .................................................................................................................... 50三、评估假设 ....................................................................................................................................... 51四、宏观经济的分析............................................................................................................................ 51五、房地产行业发展状况 .................................................................................................................... 52六、区域经济和市场分析 .................................................................................................................... 53七、公司竞争能力及经营状况分析 ..................................................................................................... 54八、未来年度现金流的预测 ................................................................................................................ 55九、折现率的预测 ............................................................................................................................... 63十、评估值的计算过程及评估结论 ..................................................................................................... 66第七部分 评估结论及其分析 .............................69一、评估结论 ....................................................................................................................................... 69二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 .................................................................................. 72
                   三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明
        第一部分:关于《资产评估说明》使用范围的声明
    本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
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        第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明
    本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章,详细内容见资产评估说明附件 1。
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                     第三部分:评估对象与评估范围说明
    一、评估对象和范围
    本次评估对象为上海中鹰置业有限公司的股东全部权益价值。
    股东全部权益账面金额 10,387.98 万元,拟转让股权持有单位已声明其所持有股权不存在抵押,质押、冻结等权属瑕疵事项,并承诺该股权权属清晰,合法,不存在任何法律纠纷事项。
    具体评估范围为三湘股份有限公司于评估基准日拟收购上海中鹰置业有限公司股权行为所涉及的全部资产及负债,其中资产总额账面值 182,069.47 万元,负债总额账面值 171,681.49 万元,所有者权益账面值 10,387.98 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了天职业字[2013]325 号的无保留意见审计报告 。
                                 资产评估范围申报汇总表
                                                            金额单位:人民币万元
                项              目                        账面价值
    流动资产                              1                             180,223.38
    非流动资产                            2                               1,846.08
         其中:可供出售金融资产          3
                 持有至到期投资          4
                长期股权投资             5                                  10.00
                 投资性房地产            6                                      -
                固定资产                 7                                364.31
                无形资产                 8                                      -
                长期待摊费用             9
                递延所得税资产           10                              1,471.77
                 资产总计                11                            182,069.47
    流动负债                              12                             81,497.57
    非流动负债                            13                             90,183.92
                 负债总计                14                            171,681.49
                 净 资 产                15                             10,387.98
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          资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致,不重不漏。
          纳入本次评估范围的资产主要为应收款项、存货、设备等。
          上海中鹰置业有限公司主要致力于高端住宅开发经营,其实物资产的种类主要有:存货、机器设备、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地和办公场所内。
          其中重要资产权属状况:
          1、存货
          委估的存货-开发成本中土地已经办理了土地使用权证,土地使用权证号为沪房地普字(2005)第 016380 号,用地性质为出让,土地使用权面积为 88605 平方米,证载用途为住宅用地。住宅用地 70 年,使用期限为 2001 年 6 月 28 日至 2071 年 6 月 27日止。该用地已经办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证相关手续。
          截止评估基准日,“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下:
          (1)房地产权证
    序号               证件(文件)名称                   证件(文件)号                          备注
    1        上海市房地产权证                沪房地普字(2005)第 016380 号        土地证
                                                                                    6 幢、1#幢中的 401、402、
    2        上海市房地产权证                沪房地普字(2010)第 018210 号
                                                                                    406 室
      3       上海市房地产权证                沪房地普字(2009)第 043521 号        12 幢-16 幢多层住宅
      4       上海市房地产权证                沪房地普字(2008)第 013264 号        1 幢、4 幢、17 幢
      5       上海市房地产权证                沪房地普字(2007)第 026243 号        2 幢、3 幢
      6       上海市房地产权证                沪房地普字(2008)第 021153 号        5幢
      7       上海市房地产权证                沪房地普字(2011)第 015242 号        7幢
      8       上海市房地产权证                沪房地普字(2012)第 017288 号        8幢
      9       上海市房地产权证                沪房地普字(2010)第 020335 号
    10       上海市房地产权证                沪房地普字(2012)第 017289 号
                                              普陀房地(2006)预字 0000066 号、普
                                              陀房地(2005)预字 0001407 号、普陀
                                              房地(2006)预字 0000034 号、普陀房
                                              地(2009)预字 0000468 号、普陀房地
    11       预售许可证
                                              (2008)预字 0000906 号、普陀房地
                                              (2012)预字 0000427 号、普陀房地
                                              (2008)预字 0000530 号、普陀房地
                                              (2007)预字 0001032 号
          (2)相关权证、批文
           证件(文件)
    序号                       证件(文件)号                      主要内容                           填发单位
               名称
                           沪计城(2003)                                                       上海市发展计
    1           立项批文                       同意新村路以北真华路以西地块建设商铺住宅
                               315 号                                                             划委员会
                                            权利人:上海中鹰置业有限公司,坐落:普陀区长
                             沪房地普字
           上海市房地产                     征镇 457 坊 4/1 丘,使用权来源:出让,用途:住宅    普陀区房地产
    1                           (2005)第
               权证                         用,地宗地面积:88605 ㎡,使用期限:2001 年 6 月        登记处
                               016380 号
                                            28 日至 2071 年 6 月 27 日止,房屋状况:以下空白
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        证件(文件)
    序号                   证件(文件)号                       主要内容                           填发单位
            名称
                                        用地单位:上海中环投资开发(集团)有限公司,         上海市普陀区
        建设用地规划   沪地普(2003)
    2                                      用地项目名称:万里居住区 5-3 地块,用地位置:普      城市规划管理
            许可证         0023 号
                                        陀区长征镇真华路西新村路北,用地面积:88605 ㎡             局
                                        建设单位:上海中鹰置业有限公司,建设项目名称:
                       沪建普(2005)                                                        上海市普陀区
        建设工程规划                    万里居住区 5-3 地块 6#至 11#住宅、分会所、A 区、
    4                     0705011F90013                                                         城市规划管理
            许可证                      E 区地下车库,建设位置:普陀区新村路北、真华
                             号                                                                    局
                                        路西,建设规模:144478 平方米
                                        建设单位:上海中鹰置业有限公司,工程名称:二
                                        期(#7-#11 房,E 区地库,#9-11#房地库),建设地
                       310107200307293 址:真华路西、新村路北,建设规模:144351 ㎡,
        建筑工程施工   519              合同价格:29338.9771 万,设计单位:上海浚源建筑      上海市建筑业5
            许可证     ( 0301PT0276D0 设计事务所,施工单位:江苏省建设集团公司,监            管理办公室
                       3)              理单位:上海海达工程建设咨询有限公司,开工日
                                        期:2004 年 8 月 5 日,合同竣工日期:2013 年 12 月
                                        31 日
                                        权利人:上海中鹰置业有限公司,坐落:新村路 1717
        上海市商品房                                                                         普陀区住房保
                       普陀房管(2012) 弄 25、27、29、31、33、39 号,用途:住宅用地,
        销售方案备案                                                                         障和房屋管理
                       预备字 000427 号 用于销售面积:61616.93 平方米,发证日期:2012
            证明                                                                                   局
                                        年 10 月 2 日
       2、运输设备
       运输设备共 10 辆轿车,3 辆观光电动车,其中有 2 辆以上海中鹰房地产开发有限公司名义登记注册,该车辆均由上海中鹰置业有限公司出资购置。其它车辆产权清晰,车辆运行良好。
       二、实物资产的分布情况及特点
       上海中鹰置业有限公司是房地产开发企业,其实物资产的种类主要有:存货、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及租赁的办公场所内。
       资产的主要分布及特点是:
       (一) 存货
       上海中鹰置业有限公司目前开发的房地产项目为“中环凯旋公寓”,对外推广名为“中鹰黑森林”(以下称为“中鹰黑森林”项目),规划建筑面积 27 万平方米,位于上海市普陀区新村路 1717 弄,南起上海新村路,西侧紧邻 12 万平方米中央森林带;北至富水路,东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施,项目西侧是晋元高级中学。“中鹰黑森林”项目由 5 栋叠加多层住宅,11 栋 16-30层小高层及高层组成,全精装修交房。项目 3 个出入口全部实行人车分流,充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图,项目居住用地面积 88605 平方米,总建筑面积 274848 平方米,住宅建筑面积 204806 平方米,总
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                   三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明户数 1129,容积率 2.18,建筑密度 17.39%,集中绿地面积 22347 平方米,绿地率 36.9%。
    (二)机器设备
    主要是一些办公设备及车辆,分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及办公场所内。
    三、企业申报的账面或账外无形资产
    无
    四、企业申报的表外资产的类型、数量
    无
    五、引用其他机构出具的报告情况
    本次上海中鹰置业有限公司于评估基准日申报的全部资产和负债账面数据,经过天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计,出具了无保留意见的审计报告。
    本次企业以审计后账面值申报。除审计报告外无引用其他机构出具的报告结论。
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                       第四部分:资产核实情况说明
    一、资产核实内容
    评估人员对被评估公司申报纳入评估范围的资产及相关负债进行了核实,列入核实范围的资产类型主要有:流动资产、长期股权投资、机器设备、递延资产及流动负债和非流动负债。
    二、资产核实人员组织、实施时间和过程
    (一)资产核实组织工作
    2013 年 7 月 22 日评估组派人进入现场,在辅导企业填表的同时,对企业的组织机构及资产分布情况进行了解,针对填表资产分布特点,和企业共同制定了详细的现场核实工作实施计划。根据被评估公司的资产特点,资产核实分成流动资产及负债工作组、房地产工作组和机器设备工作组,在企业相关人员的配合下分别对各类资产按照评估程序准则和其他相关规定的要求,采取了访谈、函证、核对、抽查等方式进行实地调查。评估组核实工作从 2013 年 7 月 22 日开始,至 2013 年 8 月 12 日结束。核实工作结束后,各小组均提交了现场核实及调查作业成果。
    (二)资产核实的过程
    1、指导企业相关人员首先自行进行资产清查,收集、准备应向评估机构提供的资料;指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
    2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
    评估人员通过查阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细核对各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等。
    3、现场实地调查
    依据资产评估明细表,评估人员对申报的现金、债权、存货、固定资产(机器设备)、和债务分别针对不同的资产、负债性质及特点,采取不同的现场调查方法。如设备运行状态和房屋状况的调查方式,是通过现场实地查看及查阅有关资料获得。通过调查,为确定房屋建筑物、设备的成新率准备资料。
    4、补充、修改和完善资产评估明细表
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    根据现场实地调查结果,进一步完善资产评估明细表,表内各项要素齐全。
    5、核对产权证明文件
    对评估范围的机器设备、运输车辆、房屋建筑物、土地等权属进行查阅核对,以了解产权情况。
    (三)资产及负债的核实方法
    在核实工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了不同的核实方法。
    1、实物性流动资产的清查
    对房地产开发项目,评估人员逐个项目地进行了现场勘察,了解房屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等,并对具体项目的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证等)等进行核实,对周边同类项目进行市场调研。
    2、非实物流动资产的清查
    主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验,发现企业财务管理比较严格,账目清楚,无重大异常情况。
    3、机器设备的清查
    对于设备类资产,采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法,对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过 80%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同,并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。
    4、负债的清查方法
    清查的内容包括负债的形成原因、帐面值和实际负债状况,主要了解某些帐龄较长的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。
    5、损益类会计科目
    (1)对于收入的核实,了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
    (2)成本及费用的核实和了解,根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目,按照公司核算成本明细进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、费用发生的规律、依据和文件。
    (3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
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       三、影响资产核实的事项
       本次评估未考虑以下因素可能对资产核实结果造成的影响:
       (一)本次核实范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
       (二)纳入本次核实范围未办理产权证的房屋建筑物,以被评估单位提供的竣工结(决)算资料数据为准;如无产权证也无竣工结(决)算资料的,评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核,在抽查复核无误的基础上以被评估单位提供的数据为准。
       (三)纳入本次评估范围的地下电缆、室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限制,未对其进行实质性勘查,评估人员通过相关替代程序,根据委托方提供的相关参数为准进行评估。
       四、资产核实结论
       上海中鹰置业有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度,对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全,计量准确。
       固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度,企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准,购入、更新固定资产需由计划部门下达计划,出售固定资产须经主管负责人审核。
       企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度,核算手续完备,账证、账表、账实相符。
       资产核实需要说明的事项:
       纳入本次评估范围内的车辆中沪 E74312 金杯和沪 F01469 福特全顺其证载权利人为上海中鹰房地产开发有限公司,实际系由上海中鹰置业有限公司出资购置,截至评估基准日,其所有权应属于上海中鹰置业有限公司。
       除上述各项外,经评估人员现场核实确认,资产总额与账面值相符。
       核实结果如下:
                                                           金额单位:人民币元
                     资产项目                             账面价值
        流动资产                                                     1,802,233,831.17
        非流动资产                                                     18,460,849.17
    其中:可供出售金融资产
           持有至到期投资
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                     资产项目                             账面价值
          长期股权投资                                                    100,000.00
          投资性房地产
          固定资产                                                       3,643,138.17
          无形资产
          商誉
          长期待摊费用
          递延所得税资产                                               14,717,711.00
        资产总计                                                     1,820,694,680.34
        流动负债                                                      814,975,709.59
        非流动负债                                                    901,839,199.84
        负债总计                                                     1,716,814,909.43
        净 资 产                                                      103,879,770.91
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                   第五部分 资产基础法评估技术说明
    一、非实物流动资产评估技术说明
    (一)评估范围
    本说明评估范围涉及的各项流动资产,包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付款项等。上述资产在评估基准日账面值如下所示:
    附表 2                                                      金额单位:人民币元
         序号               科目名称                    账面价值
             1   货币资金                                           65,622,620.51
             2   预付款项                                           57,005,095.04
             3   其他应收款                                         17,051,666.13
             4   非实物流动资产合计                                139,679,381.68
    (二)评估过程
    评估过程主要划分为以下三个阶段:
    第一阶段:准备阶段
    对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,按照评估机构评估规范化的要求,指导企业填写流动资产评估明细表;
    第二阶段:现场调查阶段
    1、核对账目:根据企业提供的流动资产评估申报表资料,首先与财务台账核对,然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正,由企业重新填报,作到申报数真实可靠。
    2、现场查点:评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员,对现金为全额盘点。对存货进行了抽查监盘。其中残次、变质失效、积压过时及其它待核销报废的,进行了逐笔核实,逐项验证所提供的资料,判断其可信、有效情况。在此基础上填写了“现金盘点表”和"“存货抽查盘点表”。
    第三阶段:评定估算阶段
    1、将核实后的流动资产评估明细表,录入计算机,建立相应数据库;
    2、对各类资产,按照资产评估准则的规定,有针对性地采用市场法、重置成本法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表;
    3、提交流动资产的评估技术说明。
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       (三)具体评估方法
       根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所审定的 2013 年 06 月 30 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表,在核实报表、评估明细表和实物的基础上,遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
       1、货币资金
       货币资金是由现金、银行存款两部分组成。
       (1)库存现金账面值 559,209.03 元,是存放在财务部保险柜中,均为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下,对现场日的库存现金进行盘点,并认真填写了现金盘点表,倒推核实,未发现异常现象。
       对库存现金评估,采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额,并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对,以核实无误后的账面值作为评估值。
       (2)银行存款
       银行存款账面值 12,563,411.48 元,指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等处存款,均为人民币存款。
       在评估过程中,评估人员向银行进行了函证,均取得回函,并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法,如有未达账项,则编制银行存款余额调节表,调节平衡,逐户核对。经核实确认无误的情况下,以核实后的账面值确认评估值。
       (3)其他货币资金
       其他货币资金账面值 52,500,000.00 元,是企业存放在招行松江支行的保证金,在评估过程中,评估人员向银行进行了函证,均取得回函,并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法,如有未达账项,则编制银行存款余额调节表,调节平衡,经核实,账实相符,故以核实后账面值确认评估值。
       (3)货币资金评估汇总数如下:账面值 65,622,620.51 元。评估值 65,622,620.51元。
       2、预付款项
       预付款项是指公司根据施工合同规定预付给施工单位的款项。评估基准日账面值为 57,005,095.04 元,主要内容为预付工程款等。
       评估人员核对了会计账簿记录,对大额的款项进行了函证,抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料,并对期后合同执行情况进行了了解,经检查预付款项申报数据真实、金额准确,部分预付款项已经收到相应货物或劳务,其余预计到期均能收回相应物资,故以核实后的账面值确认评估值。
       经核实无误的情况下,以核实后的账面值确认评估值。
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    3、其他应收款
    其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项,主要包括企业拨付的备用金,应向职工收取的各种借款、垫付款项、应收关联企业的往来借款等。评估基准日账面值为 17,913,621.51 元,提取坏账准备金861,955.38 元,其他应收款净额 17,051,666.13 元。
    对于其他应收款,评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证,对大额其他应收款进行了函证,经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
    评估人员首先借助于历史资料和调查了解的情况,具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况等,对具体的损失项目和损失的金额无法准确判断,对此部分应收账款,我们参照会计计提坏账准备的方式确定预计损失,再从应收账款总额中扣除得到评估值;对内部员工借款和关联企业借款,未发现无法收回的证据,按照账面值确认评估值。
    其他应收款评估值为 17,051,666.13 元,坏账准备评估为零。
    (四)评估结果及分析
    企业委估的流动资产(不含存货)评估值详见下表:
                                                           全额单位:人民币元
    序号        科目名称        账面价值         评估价值         增值额         增值率%
    1         货币资金         65,622,620.51    65,622,620.51             -               -
    2         预付款项         57,005,095.04    57,005,095.04             -               -
    3        其他应收款        17,051,666.13    17,051,666.13             -               -
    4    非实物流动资产合计   139,679,381.68   139,679,381.68             -               -
    二、存货评估技术说明
    (一)评估范围
    本次评估范围为上海中鹰置业有限公司“中鹰黑森林”项目的存货,包括开发产品和开发成本,账面值 1,662,554,449.49 元,账面值构成如下:
    序号             项目名称                              金额
    1     开发产品                                                             743,531,713.54
    2     开发成本                                                             919,022,735.95
              合   计                                                         1,662,554,449.49
    (二)存货概况
    1、项目概况
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    上海中鹰置业有限公司目前在开发的“中鹰黑森林”项目,规划建筑面积 274848 平方米,位于上海市普陀区新村路 1717 弄,南起上海新村路,西侧紧邻 12 万平方米中央森林带;北至富水路,东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施,项目西侧是晋元高级中学。
    “中鹰黑森林”项目由 5 栋叠加多层住宅,11 栋 16-30 层小高层及高层组成,全精装修交房。项目 3 个出入口全部实行人车分流,充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图,项目居住用地面积 88605 平方米,总建筑面积 274848 平方米,住宅建筑面积 204806 平方米,总户数 1129,容积率 2.18,建筑密度 17.39%,集中绿地面积 22347 平方米,绿地率 36.9%。
                       开发完成后效果图(局部与实际有变动)
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    “中鹰黑森林”项目于 2004 年 8 月开工,预计 2016 年年底全部交付使用,项目总投资预计达 52 亿元。
    (1)开发产品概况
    纳入评估范围的开发产品为一期、二期尚未销售完毕的房地产,为中等和高档装修。开发产品的基本情况如下:
    幢号               单元号         面积(㎡)    套数      用途   已经预售面积(㎡)    已预售套数
    1                   2               992.6       10       住宅         223.02              2
    2                1、3、5           219.33        3       住宅
    3                7、9、11          346.17        2       住宅         175.74              1
    4               13、15、17         1,161.83      6       住宅         213.58              1
    5               19、21、23         1066.5        6       住宅         652.98              4
    6                 42、46           502.39        4       住宅         253.37              2
    7                 48、50           278.35        2       住宅         278.35              2
    8                 35、37          16,433.26     74       住宅        11,584.16            54
    12              36、38、40         1553.44       6       住宅         778.02              3
    13              28、30、32         559.35        2       住宅
    14              20、22、26         531.03        2       住宅         237.29              1
    15              12、16、18         757.49        3       住宅         463.75              2
    16              6、8、10           1,318.55      5       住宅         1,318.55            5
            小 计                     25,720.29    125.00    住宅        16,178.81          77.00
          1、2 幢底商                  5,686.65     15       商业           200               1
           地下车位                                 530      车位            -               208
    纳入评估范围的开发产品均已取得《上海市房地产权证》。
    (2)开发成本概况
    纳入评估范围的开发成本为“中鹰黑森林”项目三期的在建工程,于 2011 年 2 月开工,预计自 2014 年-2016 年陆续交付使用。建设内容包含 9、10、11 幢楼,至估价基准日主体结构均已完成,六套样板房装修工程已完成。
    项目目前各方参建单位如下表所示:
         参建单位                                          单位名称
         设计单位               欧博迈亚工程咨询(北京)有限公司、Dibelius 建筑师事务所
         装修设计               德国海艺德 HID 室内设计有限公司
         总包单位               江苏省建设集团公司
         监理单位               上海海达工程建设咨询有限公司
                                上海建崴建设工程管理有限公司
         检测单位
                                上海市中民防建设工程质监检测中心
    依据被评估单位提供的中鹰黑森林三期预测绘报告、预售台账、预售合同、规划文件等资料,三期已预售和未来可售面积如下:
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                                                           住      宅
    名称                   已预售(㎡)                            未来可售(㎡)                     合计(㎡)
    9幢                                   3,950.97                              15,502.51                        19,453.48
    10 幢                                     886.48                               18,419.24                        19,305.72
    11 幢                                           -                              27,649.65                        27,649.65
    合计                                     4,837.45                              61,571.40                        66,408.85
                                                           车 位
    名称                   已预售(个)                            未来可售(个)                     合计(个)
    车位                                       11.00                                 566.00                           577.00
          2、项目权证取得情况及权属状况
          截止评估基准日,“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下:
          (1)开发产品
    序号               证件(文件)名称                          证件(文件)号                         备注
    1         上海市房地产权证                      沪房地普字(2005)第 016380 号           土地证
                                                                                              6 幢、1#幢中的 401、402、
    2         上海市房地产权证                      沪房地普字(2010)第 018210 号
                                                                                              406 室
      3        上海市房地产权证                      沪房地普字(2009)第 043521 号           12 幢-16 幢多层住宅
      4        上海市房地产权证                      沪房地普字(2008)第 013264 号           1 幢、4 幢、17 幢
      5        上海市房地产权证                      沪房地普字(2007)第 026243 号           2 幢、3 幢
      6        上海市房地产权证                      沪房地普字(2008)第 021153 号           5幢
      7        上海市房地产权证                      沪房地普字(2011)第 015242 号           7幢
      8        上海市房地产权证                      沪房地普字(2012)第 017288 号           8幢
      9        上海市房地产权证                      沪房地普字(2010)第 020335 号
    10        上海市房地产权证                      沪房地普字(2012)第 017289 号
                                                     普陀房地(2006)预字 0000066 号、普
                                                     陀房地(2005)预字 0001407 号、普陀
                                                     房地(2006)预字 0000034 号、普陀房
                                                     地(2009)预字 0000468 号、普陀房地
    11        预售许可证
                                                     (2008)预字 0000906 号、普陀房地
                                                     (2012)预字 0000427 号、普陀房地
                                                     (2008)预字 0000530 号、普陀房地
                                                     (2007)预字 0001032 号
          上述资产中有部分已对外出租,具体情况如下:
    序                           开始租赁期      终止租赁期         租金(元/                         租赁面积
              承租人                                                              房屋位置                         备注
    号                               限              限               月)                            (平方米)
                                                                               普陀区新村路
            艾府杰(上海)
                                                                              1713 号 2 层 、
    1         管理有限公司        2010/8/1        2015/10/31         130,000.00                           1,350.00
                                                                              1719-1729(单)号
          (办公)
                                                                              2层
    沃克森(北京)国际资产评估有限公司                                                                                     16
                             三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明
          艾府杰(上海)                                                普陀区新村路
    2       管理有限公司        2011/12/27      2014/1/31     26,200.00   1717 弄 35 号 902          216.00
        (居住)                                                      室
        (2)开发成本
          证件(文件)
    序号                       证件(文件)号                        主要内容                            填发单位
              名称
                           沪计城(2003)                                                          上海市发展计
    1       立项批文                          同意新村路以北真华路以西地块建设商铺住宅
                               315 号                                                                划委员会
                                              权利人:上海中鹰置业有限公司,坐落:普陀区长
                             沪房地普字
          上海市房地产                        征镇 457 坊 4/1 丘,使用权来源:出让,用途:住宅     普陀区房地产
    1                        (2005)第
              权证                            用,地宗地面积:88605 ㎡,使用期限:2001 年 6 月         登记处
                               016380 号
                                              28 日至 2071 年 6 月 27 日止,房屋状况:以下空白
                                              用地单位:上海中环投资开发(集团)有限公司,         上海市普陀区
          建设用地规划     沪地普(2003)
    2                                         用地项目名称:万里居住区 5-3 地块,用地位置:普      城市规划管理
              许可证           0023 号
                                              陀区长征镇真华路西新村路北,用地面积:88605 ㎡             局
                                            建设单位:上海中鹰置业有限公司,建设项目名称:
                           沪建普(2005)                                                          上海市普陀区
          建设工程规划                      万里居住区 5-3 地块 6#至 11#住宅、分会所、A 区、
    4                      0705011F90013                                                           城市规划管理
              许可证                        E 区地下车库,建设位置:普陀区新村路北、真华
                                 号                                                                      局
                                            路西,建设规模:144478 平方米
                                            建设单位:上海中鹰置业有限公司,工程名称:二
                                            期(#7-#11 房,E 区地库,#9-11#房地库),建设地
                           310107200307293 址:真华路西、新村路北,建设规模:144351 ㎡,
          建筑工程施工     519              合同价格:29338.9771 万,设计单位:上海浚源建筑        上海市建筑业
    5
              许可证       ( 0301PT0276D0 设计事务所,施工单位:江苏省建设集团公司,监              管理办公室
                           3)              理单位:上海海达工程建设咨询有限公司,开工日
                                            期:2004 年 8 月 5 日,合同竣工日期:2013 年 12 月
                                            31 日
                                            权利人:上海中鹰置业有限公司,坐落:新村路 1717
          上海市商品房                                                                             普陀区住房保
                           普陀房管(2012) 弄 25、27、29、31、33、39 号,用途:住宅用地,
          销售方案备案                                                                             障和房屋管理
                           预备字 000427 号 用于销售面积:61616.93 平方米,发证日期:2012
              证明                                                                                       局
                                            年 10 月 2 日
        3、工程进度
        (1)开发产品
        开发产品一期、二期已完工交付使用。
        (2)开发成本
        根据企业的目前的项目开发进度和开发计划,中鹰黑森林三期的工程计划进度如下所示:
        9 幢预计于 2014 年 12 月 30 日前全部交工;
        10 幢预计于 2015 年 12 月 30 日前全部交工;
        11 幢预计于 2016 年 12 月 30 日前全部交工。
        截止评估基准日,根据监理公司的报告,具体的开发进度如下所示:
        1)9 幢至 11 幢主体结构已全部完成;
        2)9 幢 4 层的两套样板房装修、11 幢 3 层的 4 套样板房装修已全部完成;
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    3)其他工程均尚未开始。
    4、销售进度
    (1)开发产品
    开发产品包括住宅及商铺 140 套、车位 530 个,住宅及商铺建筑面积 31,406.94 ㎡,共其中住宅 25,720.29 ㎡,125 套,商业 5,686.65 ㎡,15 套。至评估基准日,已售但尚未结转收入成本的车位 208 个,住宅 78 套(16,178.81 ㎡),商铺 1 套(200 ㎡)。其余尚可出售的住宅和商铺预计在 2014 年 12 月前销售完毕,尚可出售的车位预计在 2015年 12 月前销售完毕。
    (2)开发成本
    中鹰黑森林三期的 9、10、11 三幢楼均已取得《预售许可证》,其中 9 和 10 幢楼已经开盘预售,至估价基准日已售出 22 套。根据被评估单位的销售计划,三期房产和车位在 2016 年 12 月前销售完毕。
    (三)评估过程
    评估工作主要分以下阶段进行:
    1、复核评估明细表
    听取企业评估范围的情况介绍,了解开发产品、开发成本的开工年月、结构型式、形象进度、付款情况等,在此基础上对评估表格完善补齐。
    2、搜集资料
    权属文件:房地产权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证和其他相关文件。
    技术资料:施工图纸及相关的工程概预算书。
    合同:施工合同、预售合同、租赁合同等
    3、现场勘察
    根据企业提供的评估申报表,在有关人员配合下,对各项资产的位置、结构、层数、檐高、用途、施工进度、装修标准作全面核实勘察,并作勘察记录。
    4、评估测算
    评估人员根据现场勘察结果,对开发产品、开发成本进行勘察分析,确定各项评估要素,并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值,并编写评估说明。
    (四)影响房地产价格因素分析
    1、一般因素
    (1)地理位置
    上海位于北纬 31 度 14 分,东经 121 度 29 分,地处太平洋西岸,亚洲大陆东沿,
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                    三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明长江三角洲前缘,东濒东海,南临杭州湾,西接江苏、浙江两省,北界长江入海口,长江与东海在此连接。上海位于我国南北弧形海岸线中部,交通便利,腹地广阔,地理位置优越,是一个良好的江海港口。
    (2)行政区划
    1949 年,上海共划分为 20 个市区和 10 个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区,至 2007 年末,上海有 18 个区、1 个县,共 107 个镇,3 个乡,101 个街道办事处,3,525 个居民委员会和 1,830 个村民委员会。
    (3)城市建设及经济发展
    上海城市建设取得枢纽型、功能性、网络化重大城市基础设施体系加快建设。在2011 最新一期全球摩天城市(The World's Best Skylines)排行中,上海排名全球第三,仅次于香港、纽约。上海是一个高度国际化的城市,全年外籍旅游接待量居中国大陆第一,近几年专利的申请量以及授权量常年位居全国城市首位。
    上海紧紧围绕城市现代化发展战略目标,科学统筹,加快推进,相继建成了一批跨黄浦江的大桥、隧道、高架路、高速公路、轨道交通、国际机场、洋山深水港等标志性重大城市建设工程。2009 年,一批世博配套路网项目和中心城路网改造工程相继完成;长江隧桥工程和新建路、人民路、西藏南路越江隧道、内环线浦东南段、机场高速公路、沪杭高速上海段改建等工程建成通车。轨道交通基本网络建设加快推进,7 号线、8 号线二期、9 号线二期、11 号线北段一期建成。
    2012 年上海国内生产总值约占中国的 4%,跃居大中华圈城市之首,超过首尔、香港、新加坡等亚洲大都市。2012 年上海实现生产总值 GDP20101.33 亿元,按可比价格计算,比上年增长 7.5%,世界排名第 11 位。其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占 1%、41%、58%。上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业,此六大支柱产业约占生产总值的一半。
    (4)住宅房地产政策及市场状况
    2013 上半年政策调控主题:“国五条”为全年调控定调,房地产市场调控长效机制逐步完善。
    2013 年上半年,“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧,对热点城市投资投机需求的抑制再度升级,同时,中央也在加紧完善房地产调控的长效机制,为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
    坚持严厉调控不放松,“国五条”为全年调控定调。2 月 20 日,国务院常务会议提出五条调控措施即“国五条”,并在 3 月 1 日发布国五条细则,随后各地纷纷出台“国五条”细则。各地国五条细则落地后,部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度
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                   三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明加码。如北京相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至 70%。广州对于申报价格过高且不接受指导的项目,将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可证。
    2013 年上半年上海商品住宅总成交面积 849.59 万平方米,同比上涨 43.08%。2013年 6 月上海市商品住宅成交 13931 套,成交面积 150.57 万平方米,环比上涨 15.61%,均价 19522 元/平方米,环比下降 6.27%。
    2013 年 1 月成交正常回落,但仍保持在接近 160 万平方米高位,2 月成交受春节影响,缩量下滑,但均价仍处于上升趋势,3 月受“国五条”细则出台影响,成交大幅上涨,4 月由于“国五条”细则实施,部分购房者持观望态度,成交出现下降。5 月成交基本维稳,变化细微。6 月成交小幅上涨。
    2、区域因素
    普陀区地处上海中心城区西北部,与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤,区域面积 55.47 平方公里。
    普陀区辖 6 个街道、3 个镇,215 个居委会、8 个村委会,分别为曹杨新村街道、长风新村街道、长寿路街道、甘泉路街道、石泉路街道、宜川路街道、真如镇、长征镇、桃浦镇 。
    2012 年地区生产总值从 2006 年的 312.88 亿元增长到 620 亿元,年均增长 14.66%,第三产业增加值占地区生产总值比重从 2006 年的 74.92%提高到 2011 年的 80%,区级财政收入从 2006 年的 35.02 亿元增长到 2011 年的 61.60 亿元,年均增长 11.96%,单位生产总值综合能耗累计降低 19.32%,完成科技投入 10.95 亿元。人均公共绿地面积从2006 年的 5 平方米增加到 2011 年的 6 平方米,民生支出占财政支出的比重从 2006 年的 37.66%提高到 2011 年的 47%,新增就业岗位累计达到 13.8 万个。
    陀区是上海西部的陆上交通要道,有上海“西大堂”之称。沪宁、沪杭两条铁路线会合于区境,设有上海西站。真南路和曹安路分别是 204、312 国道的起始段。沪嘉高速公路与沪宁高速公路也分别从区西北部与西部起始。市的内环线、外环线、明珠线(轨道交通)贯穿区境。
    普陀区地处上海中心城区外围,内、中、外三道环线均从区内穿过,轨道交通 3号线、4 号线、7 号线、11 号线以及在建的轨道交通 13 号线,连接上海各中心区和邻近郊区,交通快捷方便。普陀区位于沪宁发展轴线的起点,也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽,G2 京沪高速公路和 G42 沪蓉高速公路从这里通向江苏等内地省份,204、312 两条国道从区内起始,可达长江流域和东北、西北地区。
    3、个别因素
    评估对象是中鹰黑森林项目开发完成的一二期、以及正在开发建设的三期。中鹰
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                    三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明黑森林位于新村路 1717 弄,为绿色、生态、科技建筑精装修项目。紧靠 12 万平方米中央森林、小区种植万余棵树木。联合德国 56 家品牌团队、采用 19 项德国建筑科技系统,节能生态效果佳。
    规划建筑面积 27 万平方米,由 5 栋叠加多层住宅,11 栋 16-30 层小高层及高层组成,全精装修交房。项目居住用地面积 88605 平方米,总建筑面积 274848 平方米,住宅建筑面积 204806 平方米,总户数 1129,容积率 2.18,建筑密度 17.39%,集中绿地面积 22347 平方米,绿地率 36.9%。
    (五)评估方法
    (1)开发产品
    委估资产包括住宅、地下车位、商铺,采用收益法进行评估。
    采用收益法评估开发产品,是在预计估价对象销售价格,扣除后续必要的支出及税费等,以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。
    其计算公式如下:
    开发产品评估值=销售房地产现金流现值-后续必要支出现值-后续管理费用现值-后续销售费用及税金现值-土地增值税现值-企业所得税现值
    必要的后续支出包括基准日后的零星工程款和管理费用。
    (2)开发成本
    采用动态假设开发法评估开发成本,是在预计估价对象销售价格,扣除预计开发过程中的续建费用、税费和利润等,以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式如下:
    开发成本评估值=开发完成后价值现值-后续成本现值-销售费用现值-销售税现值-管理费用现值-土地增值税现值-企业所得税现值
    (六)评估原则
    1、遵循合法原则
    (1)要求在评估基准日待估对象合法的产权;
    (2)要求在评估基准日所涉及的待估对象的用途必须是合法的;
    (3)要求在评估中涉及的待估对象的交易或处分的方式必须是合法的。
    2、最高最佳使用原则
    在遵循合法原则的前提下,应以待估对象的最高最佳使用为前提估价。
    3、替代性原则
    要求存货售价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
    (七)评估依据
    1、《中华人民共和国土地管理法》;
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       2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
       3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
       4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
       5、上海房地产权证;
       6、《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-2001);
       7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999);
       8、《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》;
       9、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187 号);
       10、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91 号);
       11、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料;
       12、当地的房地产价格信息资料、收益资料等;
       13、政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等;
       14、其他与评估相关资料等;
       (八)评估测算过程
       Ⅰ、开发产品
       (1)确定销售房地产现金流
       已销售未结转的房地产,其销售收入根据销售合同确定,销售收入时间根据合同约定确定。未销售房地产,由于同区域内类似房地产成交活跃,将采用市场法确定。
       市场法测算过程以 1 幢 2 号 404 室(住宅)、新村路 1685、1695、1703 号 202 室(商铺)为例测算过程如下。
       1)1 幢 2 号 404 室(住宅)(开发产品明细表第 4 项)
       ①选取可比实例
       根据估价要求,估价人员调查同小区市场交易资料,并参照委托方提供的资料,选取三个可比实例,可比实例基本情况如下:
    序号            名称              成交日期       成交单价(元/㎡)   面积(㎡)   楼层     装修
    1      中鹰黑森林 1 幢 402 室   2012 年 8 月        30,000.00         87.20      4/22    中等装修
    2     中鹰黑森林 1 幢 1804 室   2013 年 4 月        36,000.00         92.94      18/22   中等装修
    3     中鹰黑森林 4 幢 1501 室   2012 年 12 月       35,000.00         176.76     15/16   中等装修
       ②比较因素的选择
       根据影响房地产的主要因素,结合评估对象和比较实例的差异情况,选择比较因素
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                        三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目资产评估说明
    A、交易时间:确定房地产指数,进行交易期日修正;
    B、交易情况:是否为正常、客观、公正的交易;
    C、建筑成新:指房产成新状况;
    D、区域因素:主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度;
    E、个别因素:主要有楼层、装修、结构等。
    ③比较因素条件说明
                                           比较因素条件说明表
    影响因素            评估对象                实例一                 实例二                 实例三
                    中鹰黑森林 1 幢 2 号   中鹰黑森林 1 幢 402    中鹰黑森林 1 幢 1804   中鹰黑森林 4 幢 1805
    项目名称
                          404 室                   室                     室                     室
    交易价格(元/㎡)          待估                 30,000.00              36,000.00               35,000.00
    交易日期           2013 年 6 月           2012 年 8 月           2013 年 4 月           2012 年 12 月
    交易情况              正常                   正常                   正常                    正常
                    1 千米内有十条以上     1 千米内有十条以上     1 千米内有十条以上
                                                                                          1 千米内有十条以上
                    公交线路