空港股份：天瑞置业拟收购诺丁山公司51%股权项目资产评估报告 公告日期 2016-07-07 ■
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     　　　　北 京 空 港 天 瑞 置 业 投 资 有 限 公 司
■   　　　　拟收购
     北 京诺丁山文 化传播有限 公司５１％股权项目
■                         资产评估报告
■                     天兴评报字（２０６）第 ０６６７　ｑ
                       　　　　（共１册， 第 １册 ）

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Ｉ                    二Ｏ－六年六月二 十五日

　
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                                                目　　　　录
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■       注册资产评估师声明                                               ，
—
         评 估 报告 摘 要…                                               　
■                                                                        　
                                                                          ２
　       评估报告
　                                                                        　
Ｉ
                                                                          　
         一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况   　
—
                                                                          　
■       二、评估目的………                                               ４
　       三、评估对象和评估范围　　　　…                                 　
　                                                                        　
Ｉ       四、价值类型及其定义                                             ４
　       五、评估基准日　　…
　                                                                        　
一                                                                        　
         六、评估依据　　　　…                                           ７
　
　       七、评估方法　　　　…                                           　
一                                                                        　
         八、评估程序实施过程和情况                                       　
　                                                                        　
　       九、评估假设　　　　．                                           ，
Ｉ
         十、评估结论                                                     　
　                                                                        　
　       十一、特别事项说明                                               ｃ
一
—       十二、评估报告的使用限制说明                                     ０
■       十三、评估报告日……                                             　
                                                                          　
■       评估报告附件……．                                               ０
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■   北 京 天 健 兴 业 资 产 评 估 有 限 公司


　
　
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     北 京空港 天瑞置 业投资 有限公 司拟 收购北 京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告




                                      注册资产评估师声明

     　　　　‘、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业

     评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，

     恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈

     述 的 内 容 是 客 观 的 ， 并 对 评 估 结 论 合 理 性承 担 相 应的 法 律 责任 。

     　　　　二、评估对象涉及的资产评估申报表及相关法律权属等资料由委托方、被评

     估单位申报并经其签章确认：所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
     评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。

     　　　　三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与稍Ｉ关当

     事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ， 对 相关 当 事 方不 存 在 偏见 。

     　　　　四、注册资产评估师及项目组成员己对评估报告中的评估对象及其所涉及资
     产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的

     关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行－ｒ查验，但我们对评估对

     象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行Ｊ，如实披露，ｒｊ

     已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑
     申 报 评 估 资 产抵 押 、 担 保 等 限 制 因 素 对 评 估结 论 的 影 响 。

     　　　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告巾假设和限定条
一   件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载叫的假设、限定条件、特

     别事项说明及其对评估结论的影响。
一
     　　　　六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，足经济

     行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资Ｊ”
一
     评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限Ｊ：评

一   估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的
     后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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     北 京天健 兴业资产评估有限公司

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Ｉ    北 京空港 天瑞置 业投资 有限公 司拟 收购北 京诺丁 山文化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告



Ｉ                                            评估报告摘要
Ｉ    　　　　天兴评报字（２０１６）第０６６７号

      　　　　北京天健兴业资产评估有限公司接受北京空港天瑞置业投资有限公司的委
Ｉ
      托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对北京空港灭瑞

Ｉ    置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权涉及的诺丁ｌＩＩ的

      全部股 东权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在２０１６年５月３１　Ｈ的
Ｉ    市 场 价 值 作 出 了 公 允 反 映 。现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下：

Ｉ    　　　　一、评估目的：北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播

      有限公司的５１％股权，需要对北京诺丁山文化传播有限公司的股东全部权髓进行

Ｉ    评估，为该经济行为提供价值参考依据。

      　　　　二 、 评 估 对 象 ： 诺 丁 山 于 评 估 基 准 日 的 股 东 全 部 权 益 。
Ｉ    　　　　三、评估范围：评估范围为诺丁山于评估基准日纳入评估范围的全部资产及

Ｉ    负债，其中总资产账面价值１，５９５．６８万元，负债账面价值８４５．０９万元，净资产账

      面价值７５０．５９万元。
Ｉ    　　　　四、价值类型：市场价值。

      　　　　五、评估基准曰：２０１６年５月３１日。
Ｉ
      　　　　六、评估方法：资产基础法。

Ｉ    　　　　七、评估结论

             采用资产基础法评估后的总资产为６，１８４．７２万元，负债为８４５．０９万元，净资
Ｉ
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Ｉ   　　　　项目名称                     　　账面价值              　　评估价值              　　增减值                 　　增值率％

     流动资产                             　　　　１６９．４５      　　　　１８４．４３      　　　　１４．９８         　　　　８　８４
Ｉ   非流动资产                           　　　　１，４２６．２３ 　　　　６．ｏｏｏ．２９　　　　４．５７４．０６      　　　　３２０．７１
     无形资产．土地使用权                 　　　　１，２９６．５３ 　　　　５，８７０．５９   　　　　４．５７４．０６   　　　　３５２．７９

Ｉ
      北京天 健兴业资产评估有限公司

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ｌ    北 京空港 天瑞 置业投 资有限 公司拟 收购 北京诺 丁山义 化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告　　‘｛

     资／＂ｒ总训‘                        　　　　１，５９５．６８ 　　　　６’１８４．７２　　　　４，５８９．０４ 　　　　２８７　５９
　
     流动负债                              　　　　８４５．０９ 　　　　８４５　０９
Ｉ   非流动负债
     负债总计                              　　　　８４５．０９    　　　　８４５．０９
　   净资产（所有者权益）                  　　　　７５０　５９    　　　　５，３３９．６３ 　　　　４，５８９．０４ 　　　　６１１．３９
ｌ
           注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

　    　　　　报告 使 用者 在使 用本报告的评估结论时，请关注评估结论成啦的评估假设及
ｌ    前 提 条件 。

            本报告及其结论仅用丁．本报告设定的评估目的，而不能用Ｊ≯ｅ他１｛的。
■
      　　　　根 据 国 家的 有关 规 定， 本评 估 报告 使用 的 有效 期限 为 １｛
●    ２０１６年 ５月 ３１日 起 ， 至 ２０１７年 ５月 ３０日 止 。

■    　　　　以上 内容 摘 自评 估报 告正文，预了解本评估项目的全面情况和合理理解评估

      结 论， 请报 告 使用 者在 征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
一    请 关注 特别 事 项说 明部 分 的内 容。


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一   北 京天健 兴业资产评估有限公司



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■   北 京空 港 天瑞 置 业 投资 有 限 公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告　　ｄ


                    　　　　北 京 空 港 天 瑞 置 业 投 资 有 限 公 司
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                    　　　　拟收购
■                  北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项目

■                                                评估报告

■   　　　　天兴评报字（２０１６）第０６６７号

     北京空港天瑞置业投资有限公司：
■
     　　　　北京天健兴业资产评估有限公司接受贵企业的委托，根据有关法律、法规和

■   资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，对贵企业拟收购股权而涉及的

     北京诺丁山文化传播有限公司的股东权益进行ｊ，评估，按照必要的评估程序执行
■
     评估业务，对其在２０１６年５月３１日的市场价值作出Ｊ，公允反映。现将资产评仙
■   情况报告如下。

     　　　　一 、 委 托 方 、 被 评 估 单 位 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用
■
     者概况
■   　　　　（一）委托方概况

     　　　　企业 名称： 北京空 港天瑞置业投资有限公司（以下简称“天瑞置业”）
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     　　　　注 册 地 址 ： 北 京 市 顺 义 区 赵 全 营 镇 兆 丰 产 业 基 地 兆 丰 街 ５８号
■   　　　　法定代表人：田建国

     　　　　注册资本：２９００万元
■
     　　　　公司类型：有限责任公司（法人独资）
■   　　　　成立时间：２００５年０１月１０日

     　　　　经营范围：　　房地产开发；销售白行开发的商品房。（企业依法自Ｆ选择经营
■
     项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
■   展 经 营 活 动 ； 不 得 从 事 本 市 产 业 政 策禁 止和限 制类项 Ｆ１的经营 活动。）

■   　　　　（二）被评估单位概况

     北京天馑冥业妥芦评估有限公司
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●    北 京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山义化传播有限公司５１％股权项目资产评估报



■   　　　　１． 基本信息

     　　　　企 业 名 称 ： 北 京 诺 丁 山 文 化 传 播 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “诺 Ｊ＇ＬＩＪ， ’ ）

■   　　　　注 册 地 址 ： 北 京 市 顺 义 区 南 法 信 镇 顺 畅 大 道 １号 Ｂ－０３３４室

     　　　　法 定代表人 ：李永朋
●   　　　　注 册资本： ９８０．　３９２１５７万元

■   　　　　企 业类型： 其他有限责 任公司

     　　　　成 立时间： ２００７年０５月 ３０日

■   　　　　经 营范围： 文化、艺术 活动策划 与实施， 演出活动 策划与承 办，企业形象策

     划，企 业营销策 划，平面设 计与广告 策划，信 息咨询服 务，公关 礼仪服务，婚庆
■   服务， 会议服务 ，展览展示 服务

■   　　　　２． 公司简介

     　　　　北 京诺丁山 文化传播有 限公司（以下简称“诺丁山”）成立ｆ『．２００７年５月３０

■   日 ， 公 司 设 立 时 注 册资 本 人 民 币 为５００万元 ，实收资 本５００万元 。其中： 北京依

     文 服 装 服 饰 有 限 公 司以 货 币 资 金 出资２５５万 元，占注 册资本５１％；自然人 股东夏
■   华 以 货 币 资 金 出 资 ２４５万 元 ， 占注 册资本４９％，以上出 资额由北 京润鹏冀 能会计

■   师事务 所有限责 任公司出具 编号为“京润（审）字［２００７］Ｆ＇ｒ－２０６２号”的开业验资

     报告。

■   　　　　２０１６年 ４月 ７日 ，北 京 金 科 元 投 资 有 限 公 司 以 货 币形式投 资４１０万元 ，其中

     增 加 注 册 资本 ４０９．０９０９０９万元，获 取诺丁山 文化４５％的 股权。增 资后，诺 ｎ』Ｉ注
■   册资本 为９０９．０９０９０９万元， 自然人股 东夏华投 资占比２６．９５％，依文控股有限公。ｄ

一   （原北 京依文服 装服饰有限 公司）投 资占比为 ２８．０５％。

     　　　　２０１６年５月１１日，北京 金科元投 资有限公 司以货币资 金增资７２万元，其，ｆ，

一   增 加 注 册 资本 ７１．３０１２４８万元。增 资后，注 册资本为９８０．３９２１５７万元，北 京金科

     元 投 资 有 限公 司投资总额 为４８０．３９２１５７万元 ，投资占 比４９％；依 文控股有 限公－可
一   投 资 ２５５万 元 ， 投 资 比 例 ２６％；夏 华 投 资 ２４５万 元 ， 投 资 比 例 ２５％。

     　　　　增 资 后， 夏华即将其 持有的２５％的股权 转让给依文 控股有限 公司，转 股后依
Ｉ
     文 控 股 有 限 公 司 投 资５００万 元 ，投 资比例为 ５１％，北京 金科元投 资有限公 叫投资

－   ４８０．３９２１５７万元 ，投资比例 为４９％。

     北京天 健兴业资 产评估有限 公司
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             截止评估基准日，诺ｎ』Ｊ的股权结构如下

                                                          投 资 金 额 （ 万 员
                                                          ５００－
                                                          　　　　４８０　３９２１
＿                                合ｔ


              ３．近三年的财务状况表及经营成果情况
                                                          　　　　￣－Ｊ５７



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      　　　　金　２ｔ０！　ｉＴｉ．                                                  ２０１６－０５－３１




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                                                                                      　　　　　　　　　１６９．４５

                                                                                      　　　　　　　Ｉ　．４２６．２３

                                                                                      　　　　　　　１．５９５．６８

                                                                                      　　　　　　　　　８４５．０９




　
                                                                                  　　　　８４５．０
                                                                                  　　　　７５０．５


　   　　　　金额一忸位：人Ｌｆ口）Ｊ＇）ｉ，


　
　   　　二：、干ＵＷ－４ｊ　　　　－４Ｕ．２６



ｉ   　　跳脚－４３丰ｊ＃三翥二




　   　　四、净｝　　　　．４３－４０．２６



　   　　　　上述数据经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并｝乜』ｌ　ｒ报告ｌｊ


ｉ   为 ［２０１６］京 会 兴 审 字 第 ０３０１０１１９号 的 无 保 留 意 见 的 专 项 审 计 报 告 。



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■   北 京 率港 天 瑞 置业 投 资有 限 公 司拟 收购北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告　　７

             （ 三 ）业 务 约定 书 约定 的 其他 评 估报 告 使用 者
■
           根据 资产评估业 务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
■
             （ 四 ）委 托 方和 被 评估 单 位的关系

■   　　　　委 托方拟收 购被评估单 位５１％股 权。

     　　　　二 、评估目 的
■
     　　　　北 京 空港天瑞 置业投资 有限公司 拟收购北 京诺丁山文 化传播有 限公司的 ５１％
■   股权， 需要对北 京诺丁山文 化传播有 限公司的 股东全部 权益进行 评估，为该经济

     行为提 供价值参 考依据。
●
     　　三、 评估对象 和评估范围

■   　　　　（ 一）评估 对象

     　　　　评 估 对 象 为 北 京诺 丁 山 文 化传播 有限公司 于评估基 准日的股 东全部权 益。
■
     　　　　（ 二）评估 范围

■   　　　　评 估范围为 诺丁山于评 估基准日 纳入评估 范围的全部资产及负债，其Ｌ｛Ｊ总资

     产账面 价值１，５９５．６８万元 ，负债账 面价值８４５．０９万元，净资产账面价值７５０．５９万
■
     元。各 类资产及 负债的账面 价值见下 表：

■   　　　　资 产评估申 报汇总表
                                                                                         单位：万元
■        　　　　项目                                     　　　　账面价值
          　　　　流动资产                                 　　　　１６９　４５
          　　　　非流动资产                               　　　　１，４２６．２３
●        　　　　其中：无形资产．土地使用权               　　　　１，２９６．５３
          　　　　资产总额                                 　　　　１，５９５．６８
          　　　　流动负债                                 　　　　８４５．０９
●        　　　　非流动负债
          　　　　负债总额                                 　　　　８４５．０９
          　　　　净资产                                   　　　　７５０　５９
■
     　　　　资 产 评 估 范 围 以 被 评 估单位提 供的评估 申报表为 准。委托 方己承诺评 估对

■   象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。

     　　　　诺 丁 山 主 要 资 产 为 土 地 使 用 权 ， 主 要 资 产 状 况 概 况 如 下 ：
■
     北京天健兴业资产评估有限公司
■

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■   北京 空 港天 瑞 置 业投 资 有 限公 司 拟收 购 北 京诺 丁山文化传播有限公司５１％股权项Ｈ资产评估报告　　８


■   　　　　委估宗地位于北京市顺义区南法信镇南陈路西侧的￣ｊ：地，．ｔ：地所有权属国家


■   所 有， 根 据《 国有 土 地使 用证》一一京顺国用（２００９出）字第０００８０号，证载ｆ：

     地使用者为：北京诺丁山文化传播有限公司。
■
     　　　　委 估 宗 地 土 地 使 用 权 为 以 出 让 形 式 取 得 的 工 业 用 地 ， 土 地 登 记 面 积为
■   ２５， ７００．００平 方 米 ， 使 用 年 限 为 ５０年 ， 剩 余 土 地 使 用 年 限 为 ４２．９３年 。

■   　　　　土地 开发 程 度为 红线 内外“七通一平”指通上水、通卜水、通路、通电、通


■   讯 、 通 气 、 通 热 和 场 地 平 整 。 至 评 估 基准 日，土 地尚未 进行开 发建设 。

     　　　　根据北京诺丁山文化传播有限公司提供的资料，截【Ｌ评估基准日，委估宗地
■
     未设置抵押、担保等他项权利。

■   　　四、价值类型及其定义

■   　　本 次 评估 价值 类 型为 市场 价 值， 本报 告 书所 称市 场 价值 是指 臼 愿买方和自愿

     卖 方在 各 自理 性行 事 且未 受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
■
     公平交易的价值估计数额。
■   　　五、评估基准日

●   　　评估基准日是２０１６年５月３１日。

■   　　评估基准日是由委托方确定的。

     　　六、评估依据
■
     　　本 次 评估 工作 中 所遵 循的 经 济行 为依 据 、法 律法 规 依据 、评 估 准则依据、资
■   产权属依据和评估取价依据：

■   　　　　（一）经济行为依据


■   　　　　１． 　　北 京空 港 天瑞 置业 投 资有 限公 司 第四 届董 事 会第 夕≮ 次 会议 决议 。

     　　　　（二）法律法规依据
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     　　　　１．《中华人民共和国企业国有资产法》；

ｌ   　　　　２．《中华人民共和国公司法》：

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●   北 京 空 港 天 瑞 置 业 投 资 有 限 公 司 拟 收 购 北 京 诺 丁 山 文 化 传 播 有 限 公 司 ５１％股 权 项 目 资 产 评估 报告 　　９


            ３． 《 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法 》
■
            ４． 《 中 华 人民 共和 国 物权 法》 ：
■
            ５．《中华人民共和国企业所得税法》

■          ６．《 国有资产评估管理办法》（国务院１９９１年９１号令）

     　　　　７．《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的幽资
●
     办发［１９９２］３６号）；

     　　　　８．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理‘１：作意见的
●
     通知＞（国办发［２００１］１０２号）；
■   　　　　９． 《 国 有 资 产 评 估 管 理 若 干 问 题 的 规 定 》 （ 财 政 部 第 １４号 令 ） ；

             １０．　　《企业国有资产龄督管理暂行条例》（国务院２００３年３７８号令）
■
            １　１．　　《企 业国有产权转让管理暂行办法》（２００３年因资委、财政部第３弓
■   令）



     　　　　１２．　　《企业国有资产评估管理暂行办法》（２００５年国务院国资委第１２号令）；
■
     　　　　１３．　　＜关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

■   ［２００６］２７４号）；

     　　　　１４．　　《关 于企 业 国有 产权 转 让有 关事项的通知》（国资产权发（２００６）　３０６
■
     号）；

●   　　　　１５．　　《关 于企 业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权

     ［２００９］９４１号）：
■
     　　　　１６，　　《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权［２０１３］６４写）；

●   　　　　１７．　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；

     　　　　１８．　　《北 京市 企 业国 有资 产 评估 管理 暂 行办 法》 京 国资 发［２００８］５号 ；
■
     　　　　１９．　　《北 京市 企 业国 有资 产 评估 核准 项 目评 审管 理 暂行 规定 ＞京 凼资 发

■   （２０１２）　３２号；

     　　２０其它相关的法律法规文件。
■
     北 京 天 健 兴 业资 产 评估 有 限公 司

■

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Ｉ
　
Ｉ   北京空 港天瑞 置业投 资有限 公司 拟收购 北京诺Ｊ＇ｉｌｉ义化传播有限公司ｓｉ％股权项ｉｌｌ资产评估报告　　ｌ（）


　          （三 ）评 估准则依据
Ｉ
           １． 《资 产评 估准 则一 基 本准 则》 （财 企［２００４１２０号 ）：
　
Ｉ         ２． 《 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 — — 基 本 准 则 》 （ 财 企 ［２００４］２０号 ） ：

　
Ｉ         ３． 《 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 一 独 立 性 》 （ 中 评 协 ［２０１２］２４８号 ） ；


　         ４． 《 资 产 评 估 准 则 一 评 估 报 告 》 （ 中 评 协 ［２００７］１８９写 ） ：
Ｉ         ５． 《 资 产 评 估 准 则 一 评 估 程 序 》 （ 中 评 协 ［２００７］１８９号 ） ：
　
Ｉ         ６． 《 资 产 评 估 准 则 一 业 务 约 定 书 》 （ 中 评 协 ［２００７］１８９号 ） ；

　         ７． 《 资 产 评 估 准 则 一 工 作 底 稿 》 （ 中 评 协 ［２００７］１８９号 ） ：
Ｉ
           ８． 《 评 估 机 构 业 务 质 量 控 制 指 南 》 （ 中 评 协 ［２０１０］２１４号 ） ；
　
Ｉ         ９． 《 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 》 （ 中 评 协 ［２００７］１８９号 ） ；

　         １０． 　　《 注册 资产 评估 师关 注评估对象法律权属指导意见》（会协［２００３］１８号）
Ｉ
           １１． 　　《 评 估 机 构 内 部 治 理 指 引 》 （ 中 评 协 ［２０１０］１２１号 ） 。
　
Ｉ         （四 ）资 产权 属依 据

　
Ｉ         １． 企业 法人 营业 执照 、 公司 章程 ；


　         ２． 主要 合同 、发 票， 以 及有 关协 议等 资料 ；
Ｉ         ３． 国有 土地 使用 证“ 顺 国用 （２００９出 ）字 第０００８０弓 ”；
　
Ｉ         ４． 建设 工程 规划 许可 证 “建 字第 １１０１１３２０１５００１６３号 ”；

　         ５． 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 “ 编 号 １１　０１１３２０１５１２１７０４０１号 ” ；
Ｉ
           ６． 其他 权属 文件 。
　
Ｉ         （五 ）评 估取 价依 据

－         １． 被评 估单 位提 供的 《 资产 评估 申报 表》 ：
Ｉ         ２． 有关 网络 询价 ；

           ３． 北 京 科 学 技 术 出 版 社 ， 　　《 资产 评估 常用 数据 与参 数于 册＞（ 第二 版） ：
■
■   北京空 港天瑞 置业 投资有 限公司 拟收购 北京 诺丁山文化传播有限公司ｏｌ％股权项目资产评估报告



■        ４． 评估 人员 收集的其他资料。


          七、 评估 方法
■
     　　　　（ 一 ） 评 估 方 法 简 介
■   　　企 业 价 值 评 估 基 本 方 法 包 括 资 产 基 础 法 、 收 益 法 和 市 场 法 。

■   　　企 业 价 值 评 估 中 的 资 产 基 础 法 也 称 成 本 法 ， 是 指 以 被 评 估 企 业 评 估 基 准 Ｈ的

     资 产 负 债 表 为 基 础 ， 合 理 评 估 企 业 表 内 及 表 外 各 项 资 产 、 负 债 价 值 ，确 定评 估对

■   象价值 的评估方 法。


■   　　企 业 价 值 评 估 中 的 收 益 法 ， 是 指 将 预 期 收 益 资 本 化 或 者 折 现 ， 确 定 评 估 对 象

     价 值 的 评 估 方 法 。 收 益 法 常 用 的 具 体 方 法 包 括 股 利 折 现 法 和 现 金 流 最折 现法 。收

■   益 法 是 从 企 业 获 利 能 力 的 角 度 衡 量 企 业 的 价 值 ， 建 立 在 经 济 学 的 预 期效 用理 论基

     础 Ｅ。
■
     　　企 业 价 值 评 估 中 的 市 场 法 ， 是 指 将 评 估 对 象 与 可 比 上 市 公 司 或 者 可 比 交 易 案

■   例 进 行 比 较 ， 确 定 评 估 对 象 价 值 的 评 估 方 法 。 市 场 法 常 用 的 两 种 具 体方 法是 Ｉ．市

     公司比 较法和交 易案例比 较法。
■   　　　　（ 二 ） 评 估 方 法 的 选 择

●   　　资 产 基 础 法 是 以 资 产 负 债 表 为 基 础 ， 合 理 评 估 企 业 表 内 及 表 外 各 项 资 产 、 负

     债 价 值 ， 确 定 评 估 对 象 价 值 的 评 估 方 法 ， 结 合 本 次 评 估 情 况 ， 被 评 估啦 位可 以提
■   供 、 评 估 师 也 可 以 从 外 部 收 集 到 满 足 资 产 基 础 法 所 需 的 资 料 ， 可 以 对被 评估 斡位


●   资 产 及 负 债 展 开 全 面 的 清 查 和 评 估 ， 因 此 本 次评 估 适用 资 产基 础 法；

     　　收 益 法 的 基 础 是 经 济 学 的 预 期 效 用 理 论 ， 即 对 投 资 者 来 讲 ， 企 业 的 价 值 在 ］：

■   预 期 企 业 未 来 所 能 够 产 生 的 收 益 。 从 收 益 法 适 用 条 件 来 看 ， 企 业 应 具有 独立 的获

     利 能 力 且 被 评 估 单 位 管 理 层 能 够 提 供 未 来 年 度 的 盈 利 预 测 数 据 ， 根 据企 业历 史经
■
     营 数 据 、 内 外 部 经 营 环 境 能 够 合 理 预 计 企 业 未 来 的 盈 利 水 平 ， 并 且 未来 收益 的风

●   险 可 以 合 理 量 化 。 但 是 ， 本 次 评 估 范 围 内 的 主 要 资 产 是 土 地 ， 由 于 土地 已按 照假

     设开发 法测算， 故不再采 用收益法 评估。
■   　　市 场 法 是 以 现 实 市 场 上 的 参 照 物 来 评 价 评 估 对 象 的 现 行 公 平 市 场 价 值 ， 它 』 Ｉ

●
     北京天 健兴业资产评估有限公司

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■   北 京空港 天瑞置 业投 资有限 公司拟 收购北 京诺 ｎ【 Ｊ文 化传播有限公司５１％股权项目资产评估报告　　　　１２


     有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评竹结
■
     果说服力强的特点。由于本次评估与被评估单位可比上市公司少，交易案例难搜
■   集，因此本次评估未采用市场法。

     　　因此，本次评估选用资产基础法。
■
     　　　　（三）具体评估方法介绍

■   　　企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表

     为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
■
     法。各类资产及负债的评估过程说明如下：

■   　　　　１．流动资产及负债的评估

     　　　　被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款和其他流动资产；负债包括
●
     应付账款、应交税费和其他应付款。

■   　　　　（１）货币资金：包括库存现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账

     单、 银 行 函证、其他货币资金凭证等， 以核实后的价值确定评估值。
■   　　　　（２）其他应收款：其他应收款在核实无误的基础上，对款项的形成原凶、账

■   龄、债务人的资信情况等进行了调查。对其他应收款在核实无误的基础卜，根据

     每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全
■   部应收款额计算评估值

■   　　　　（３）其他流动资产：评估人员在核实无误的基础上，通过ｒ解企业适用的税

     种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单
■   确认申报数的正确性和真实性，经分析后确定评估值。

■   　　　　（４）流动负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评

     估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承
■   担的负债项目，按零值计算。

     　　　　２．非流动资产的评估
■
     　　　　（１）在建工程：对于无实物实体的费用类在建工程，在确认其与关联的资产
■   项 目 不 存 在 重 复 计 价 的 情 况 下 ， 以 核 实 后 账 面价 值 作 为评 估 值 。


●
     北 京天健 兴业资产评估有限公司


，
■
Ｉ   北京 空港天 瑞置业 投资 有限公 司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司５１９６股权项目资产评估报告



Ｉ   　　　　（２）土地使用权：土地估价选用的估价方法应符合《城镇ｆ：地估价规程》的

     规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照＜城
Ｉ   镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具

     体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益
Ｉ
     还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。待估宗地位于顺义区南法

Ｉ   信镇，现区域内已无空地，市场交易案例近期没有发生，不宜采用市场比较法评

     估；开发区内土地均为自建使用，无出租案例可参考，不宜采用收益还原法评
Ｉ   估：待估宗地尚未动工建设，且已制定了详细的建设方案，对开发成本也进行ｒ

　   细致测算，因此可以采用剩余法测算；待估宗地取得时问早，原始征地情况无法

Ｉ   了解，也不宜采用成本逼近法进行测算；待估宗地位于北京市基准地价范围内，

     且北京市基准地价于２０１４年公布实施，数据较新，因此可以采用基准地价系数修
Ｉ   正法测算。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用基准地价系数修

Ｉ   正法和剩余法进行评估。

     　　八、评估程序实施过程和情况
Ｉ   　　根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据凼家有

     关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
Ｉ
     项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会

Ｉ   计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进

     行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
Ｉ   较 等 其 他有 必 要 实 施的 资 产 评估 程 序 。资 产 评 估的 详 细 过程 如下：

Ｉ   　　　　１．接受委托及准备阶段

     　　　　（１）北京天 健兴业 资产评 估有限公司于２０１６年６月接受委托方的委托，从
Ｉ   事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方

     就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
Ｉ
     响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

Ｉ   　　　　（２）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设

     计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
Ｉ   评估清查表和各类调查表。

　   北京天健涎亚资产评估有限瑟苛

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■   北 京空港 天瑞 置业投 资有限 公司拟 收购北京诺ｒｉｉ』文化传播有限公司ｓｉ％股权琐ｌｌ资产评估报告　　　　ｌ４



■   　　　　（３）评估方案 的设计

     　　　　依 据了解资 产的特点 ，制定评估 实施计划 ，确定评 估人员， 组成资产评估现
■   场工作 小组。

■   　　　　（４）评估资料 的准备

     　　　　收 集 和 整 理 评 估 对 象 市 场 交 易 价 格 信 息 、 评 估 对 象 产 权 证 明 文 件等 。
■   　　　　２． 现场清查 阶段

■   　　　　（１）评估对象 真实性和 合法性的 查证

     　　　　根 据委托方 及被评估 单位提供的 资产、负 债申报明 细，评估 人员针对实物资
■   产和货 币性债权 和债务采 用不同的核 查方式进 行查证， 以确认资 产和负债的真实

■   准确。

     　　　　对 货币资金 ，我们通 过审核银行 对账单及 银行存款 余额调节 表等方式进行渊
■
     查：

■   　　　　对 债权和债 务，评估 人员采取核 对总账、 明细账、 抽查合同 凭证、函证等方

     式确定 资产和负 债的真实 性。
■
     　　　　评 估人员， 查阅了相 关土地的合 同、付款 凭证，工 程的承包 合同，设备购置
■   合同发 票等，从 而确定资 产的真实性 。

■   　　　　（２）资产实际 状态的调 查

     　　　　主 要对土地 的四至、 开发现状、 周边环境 进行调查 。
■   　　　　（３）实物资产 价值构成 及业务发 展情况的 调查

■   　　　　根 据被评估 单位的资 产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。、茕点

     核查固 定资产账 面金额的 真实性、准 确性、完 整性和合 规性。查 阅了有关会计凭
■   证、 会 计账 簿以 及相 关合 同 、设 备购 置合 同 、发 票等资料。

■   　　　　３． 选择评估 方法、收 集市场信 息和估算 过程

     　　　　评 估人员在 现场依据 针对本项目 特点制定 的工作计 划，结合 实际情况确定的
■   作 价 原 则 及 估 值 模 型 ， 明 确 评 估 参 数 和 价 格 标 准 后 ， 开 始 评 定 估 算 工作 。

■   　　４．评 估汇总阶 段

     　　　　（ｌ）评估结果 的确定
ｌ   北京天 健兴业资 产评估有 限公司

Ｊ
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Ｉ   北 京空港 天瑞置 业投资 有限 公司拟 收购北 京诺丁 山文 化传播 有限公 司５１％股权 项目资产评估报告　　１５


　   　　　　依据北 京天健兴 业资产评估 有限公司 评估人员 在评估现 场勘察的 情况以及所
Ｉ
     进 行 的 必要 的 市场 调 查和 测 算， 确 定委 托 评估 资 产的 资 产 基础 法 结果 。
　
Ｉ   　　　　（２）评估 结果的分 析和评估 报告的撰 写
　   　　　　按 照 北 京 天 健 兴 业 资 产 评 估有限 公司规范 化要求编制 相关资产 的评估报 告
Ｉ
     书 。评估结 果及相关 资产评估报 告按北京 天健兴业 资产评估 有限公司 规定程序进
　
Ｉ   行 三 级 复 核 ， 经 签 字 注 册 资 产 评估师 最后复核 无误后，山 项目组完 成并提交 报
　   告。
Ｉ
     　　　　（３）工作 底稿的整 理归档
　
Ｉ   　　　　报告提 交后，整 理工作底稿 并归档。

　   　　　　九、评 估假设
Ｉ
     　　　　１． 交 易假设： 假定所有 待评估资 产已经处 在交易过程 中，评估 师根据待 评
　
Ｉ   估 资产的交 易条件等 模拟市场进 行估价。

　   　　　　２． 公 开市场假 设：公开 市场假设 是对资产 拟进入的市 场的条件 以及资产 在
Ｉ
     这 样的市场 条件下接 受何种影响 的一种假 定。公开 市场是指 充分发达 与完善的市
　
Ｉ   场 条件，是 指一个有 自愿的买方 和卖方的竞争性市场，在这个市场卜．，买方和卖

　   方 的地位平 等，都有 获取足够市 场信息的 机会和时 间，买卖 双方的交 易都是在自
Ｉ
     愿 的、理智 的、非强 制性或不受 限制的条 件下进行 。
　
Ｉ   　　　　３．假 设 开 发 法 的 应 用 过 程 中 ， 各 类 参 数 的 确 定 基 于 以 下 假 设 ：
　   　　　　（１）北京 市城市规 划和土地 政策不发 生大的变 化：
Ｉ
     　　　　（２）现 行 的 房 地 产 开 发 政 策 和 货 币 政 策 不 发 生 大 的 变 化 ：
　
Ｉ   　　　　（３）项目 开发计划 能够如期 实现，不 发生大的 变化；
　   　　　　（４）项 目 土 地 使 用和 规 划 条 件按照 建设规划 用地许可 证确定， 未考虑项 Ｈ剧
Ｉ
     边 区域现行 规划条件 可能发生变 化对项目 价值的影 响；
　
Ｉ   　　　　（５）项 目 开 发 方 案土 地 容 积 率 由 １变 更 为 ２， 本 次评估 认为容积 率变更町 以
　   得 到及时批 准，评估 时容积率按 ２计算；
Ｉ
　
Ｉ   北京 天健兴业资产评估有限公司


－
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■    北京 空 港 天瑞 置 业投 资 有 限公 司 拟 收购北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项日资产评估报告　　１６


■    　　　　（６）项 目开发一 期工程己 取得工程规 划许可证 ，二期工 程尚未通 过审批， 奉

      次评估假 设二期规 划可顺利 通过审批 进行建设 ；
■
      　　　　（７）项 目 建 成 后 可 按 销 售 计 划 完 成 销 售 ， 且 销 售 过 程不 存 在 法 律 障 碍 ；
■    　　　　（８）北京市房 地产市场的 供需状况 不发生大 的变化；

■    　　　　（９）假设开发 法评估结果 是在上述假设均可实现的情况下得出的，若其一｝，有

      ‘项或多 项假设发 生变更或 无法实现，评估结果将产生较大差异，不可直接使用。
■
      　　十、评 估结论

■          采用资产 基础法评 估后的总 资产为６，１８４．７２万元，负债为８４５　０９万元，净资

■
■
■   　　　　项目名称                      　　账面价值           　　评估价值            　　增减值              　　增值率％
     流动资产                              　　　　１６９．４５ 　　　　１８４．４３      　　　　１４．９８      　　　　８．８４
■   非流动资产                            　　　　１，４２６．２３　　　　６，０００．２９　　　　４，５７４．０６　　　　３２０．７１
     无形资产．土地使用权
■                                         　　　　１，２９６．５３　　　　５，８７０．５９　　　　４，５７４．０６　　　　３５２．７９
     资产总计                              　　　　１，５９５．６８　　　　６，１８４．７２　　　　４，５８９．０４　　　　２８７．５９

■   流动负债
     非流动负债
                                           　　　　８４５　０９ 　　　　８４５．０９


     负债总计                              　　　　８４５　０９ 　　　　８４５．０９
■   净资产（所有者权益）                  　　　　７５０．５９ 　　　　５，３３９．６３　　　　４，５８９．０４　　　　６１１　３９

■         注： 评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。


■         十一 、特别事 项说明


■    　　　　以 下事项并 非本公司 评估人员 执业水平和 能力所能 评定和估 算，但该事项确

      实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
—    　　　　（ 一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途升ｉ变并持续

Ｌ    使用， 以及在评 估基准日 之状况和 外部经济环 境前提下，为本报告书所列叫的Ｉ　ｆ

      的而提 出的公允 估值意见 ，而不对 其它用途负 责。
—
      北京天 健兴业资 产评估有 限公司

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■   北京 空港天 瑞置 业投资 有限公 司拟收 购北 京诺丁 山文化 传播有 限公司５１％股权项¨资产评估报告　　１　７



Ｌ   　　　　（二 ）报告中 的评估结论是反映评估对象在本次评估日的下，根据公开『ｉＪ场

     的原则确 定的公允 价值，未 考虑该等 资产进行产 权登记或 权属变更过程中应承担
■   的相关费 用和税项 ，也未对 资产评估 增值额作任何纳税调整准备。评估结论升ｉ应

     当被认为 是对评估 对象可实 现价格的 保证。
■
     　　　　（ 三 ）在 评 估 基 准 日 后 ， 至 ２０１７年 ５月 ３０日 止的有效 期以内，如 果资产数

●   量 及 作 价 标准 发 生 变 化 时 ， 应 当 进 行 适 当 调 整 ， 而 不 能 直 接 使用评 估结论。

     　　　　（四 ）委估宗 地已取得 一期项目 建设工程规划许可证，二期工程设计将Ｉ：地
■   容积率由 １变更为２，建设规模增加，但二期工程规划尚未取得批复，未取得，：剐

■   项目建设 工程规划 许可证。 北京诺丁 山文化传播 有限公司 负责人介绍项日批复问
     题不大， 本次评估 时按二期 规划，设 定土地容积率为２，需补缴土地款作为续建成

■   本考虑。 如果二期 规划不能 通过审批 或不能及时 通过审批 ，将对评估结果产生较

     大影响。
■   　　　　（五 ）房地产 行业受政 策、市场 供需环境等 因素影响 较大，若房地产政策或

■   者市场行情、市场供需关系产生变动，评估结果不可直接使用。

     　　　　（ 六 ） 委 估 宗地 于２００９年 ５月取得 Ｌ地 开 发 程 度为 红 线 内 外 “ 七通
■   至评 估基准日仅 进行了基 坑开挖工 作， 直未 进行开发 利用，提请相关报｛

■   者特 别关注。

     　　　　（七 ）本次评 估是建立 在开发完成后房地产可以按计划实现销售且销售过誊Ｉ
■   中 不 存 在 法 律 障 碍 的 假 设 基 础 之 上 ，提 请 相关 报 告 使用 者 特别 关 注。

■   　　　　（八 ）评估基 准日至评 估报告日 之间可能 对评估结论产生影响的期后事项：

     　　　　自评 估基准日 至评估报 告出具日 ，不存在 其他影响评估前提和评估结论而需
■
     要对评估 结论进行 调整的重 大事项。
■   　　十二、 评估报告 的使用限 制说明

■   　　　　（－－　）本 评 估 报 告 只 能 用 于 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 ；

     　　　　（ 二 ） 本 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 ；
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     　　　　（ 三 ） 本 评估报告的 全部或者 部分内容 被摘抄、 引用或者 被披露丁 公开媒
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     北京天 健兴业资产评估有限公司

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■   体， 需评估机构 审阅相关 内容，，法 律、法规规定以及相关当事方另有约定除外

     　　　　（四） 本评估报告 所揭示的 评估结论 仅对本项 目对应的 经济行为有效，评估
■   结 论 使 用 有 效 期 为 自 评 估 基 准 日 起 一 年 ， 即评估基 准日２０１６年５月３１　Ｈ至２０１７
     年 ５月 ３０日止。 当评估目 的在有效 期内实现时 ，要以评 估结论作 为价值的 参考依
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     据 （还需结 合评估基准 日的期后事项的调整）。超过一年，需蘑新进行资产评估。

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     北京 天健兴业资产评估有限公司


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     北京 空港天 瑞置业 投资有 限公 司拟收 购北京诺丁山文化传播有限公司５１％股权项日资产评估报；．ｒ　　１９




            （本页无正文）




          资 产 评 估 机构：北京天健兴业 资产评估有限公司
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          法 定 代 表 人 ：                    　　　　荔孰ｊ
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          注册 资产评估师：
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                                                                      二 Ｏ－六 年 六 月 二 十 五 日

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ｉ   北京 天健兴业资产评估有限公司


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     北 京空 港天瑞 置业投 资有限 公司 拟收购 北京诺 丁山文化传播有限公司５１％股权项日资产件估撒




                                             评估报告附件

                 与 评 估 目 的 相 对应的经 济行为 文件
                 被评估单位专项审计报告
         一
                 委托方和被评估单位法人营业执照副本
         三
                 评 估 对 象 涉 及 的主要权 属证明 资料
         四
                 委 托 方 和 被 评 估 单 位承 诺 函
         五
         六      签 字 注 册 资 产 评 估 师承 诺 函

         七      评估机构资格证书

         八      评 估 机 构 法 人 营 业 执照 副 本
         九      签字评估师资格证书




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     北 京天健 兴业资产评估有限公

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