大连友谊(000679)股权转让项目资产评估说明(图)
日期：2016-07-31 / 人气： / 来源：本站
大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明
大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目
资产评估说明
辽众评报字(2008)第6089号
共一册，第一册
辽宁众华资产评估有限公司
二ΟΟ八年十二月二十四日
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、证监部门及企业主管部门、评估行业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本说明由大连友谊（集团）股份有限公司和大连金石谷乡村俱乐部有限公司撰写，并签字盖章。具体内容详见附件。
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第三部分资产清查核实情况说明一、资产清查核实的内容
纳入本次清查范围的是：大连金石谷乡村俱乐部有限公司申报的
2008年9月30日的全部资产及相关负债，包括流动资产和流动负债。见评估清查分类汇总表：
评估清查分类汇总表
金额单位：元
序号科目名称账面价值调整后账面值
1一、流动资产合计68,535,926.9648,535,926.96
2货币资金64,536.8964,536.89
3其他应收款20,471,390.07471,390.07
4其他应收款净额20,471,390.07471,390.07
5预付账款48,000,000.0048,000,000.00
6二、固定资产9,602,955.250.00
7在建工程9,602,955.250.00
8在建工程净额9,602,955.250.00
土地使用权0.0029,602,955.25
9三、资产总计78,138,882.2178,138,882.21
10四、流动负债合计9,038,600.749,038,600.74
11应付工资491,312.00491,312.00
12其他应付款8,547,288.748,547,288.74
13五、负债合计9,038,600.749,038,600.74
14六、净资产69,100,281.4769,100,281.47
上表所述评估范围由大连金石谷乡村俱乐部有限公司申报提供，账面价值业经万隆会计师事务所有限公司为相同目的的审计，并出具了万会业字（2008）第2439号保留并带强调事项段意见的审计报
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告。二、实物资产的分布情况及特点
实物资产为土地。
权属状态：根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为108,510,000.00元，合同签字后15日内，公司须向出让人缴纳20,000,000.00元定金，其余款项分两期缴纳，其中第一期于2003年3月31日前付款30,000,000.00
元，第二期31,510,000.00于2004年3月31日前付款，余款
27,000,000.00元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金
20,000,000.00元，支付耕地占用税3,930,185.00元，绿化费
3,500,000.00元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。根据合同中的违约责任条款,如果受让人不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按延期支付款项的0.3%向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，转让人并可请求受让人补偿因违约造成的其他损失。由于延迟支付土地出让金，金石滩土地局于2006年12
月4日向金石谷公司发出《解除合同通知书》，解除了<国有土地使用权出让合同>和<补充合同>。大连经济技术开发区管理委员会于
2008年12月11日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见”，意见同意继续履行2002年2月8日签订的《国有土地使用权出让合同》
及2002年1月28日签订的《补充合同》。
资产实体状态：评估的土地使用权共一块，土地性质为国有用地，土地位于金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合
围地块，占地面积684000平米，根据原土地出让合同，该地块与
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2002年2月8日开始计算出让日期，终止日期为2052年2月7日，
使用权年限50年，土地用途为旅游综合用地，地块内尚未开发，勘察过程中未发现其他他项权利记录。根据大连开发区规划建设局
2006年2月21日大开规字200646号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件，该宗地设计平均容积率为
0.14。三、影响资产清查的事项
1、其他应收的往来款项中有471,390.07无原始凭证、会计凭证；与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，金额为491,312.00元；其他应付款原始凭证、会计凭证均不存在，金额为8,547,288.74元；在建工程中有2,172,770.25元无支付凭证。
2、大连金石谷乡村俱乐部有限公司的原获取到的土地情况：
具体见权属状态说明
3、其他或有负债，包括但不限于下述情况：
I、公司与TWP公司签订的高尔夫球场设计合同：合同金额为
1,080,000.00美元。公司提供的投资情况表中已列明支付设计费
1000万元人民币，公司未提供相关支付凭证。公司存在支付TWP拖欠设计费和违约金的风险。
II、公司与沈阳北方建设股份有限公司大连分公司签订的会所、酒店和别墅的建筑合同：合同有效期：2006年4月12日至2006
年12月10日，总工期252天。合同金额3800万元（暂估价，以
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工程决算为准），此合同已通过司法程序解决，取得法院的判决书后，可确定需支付的违约金。
III、公司与大连五洲建筑设计有限公司签订的会所和公寓设
计合同：合同设计费为66万元，目前不能判断此合同是否已执行和公司的相关责任。
IV、公司与大连曦林建筑设计事务所签订的公寓和别墅详细
规划设计合同：合同设计费为25万元，投资情况表中已列明支付设计费20万元，公司无相关付款凭证。
V、土地租赁合同：根据公司与满家滩村民委员会签订租地合
同，租赁土地与评估范围内地块相邻，租期50年，每年须支付租
金114,000.00元。目前从公司付款收据中能确认支付的租金为
228,000.00元，租期是2002-2003年,2003年以后的租金是否支付不能确定。如果租赁费未付，公司可能发生被满家滩村民委员会收回租用的土地并且要求补偿经济损失的风险。四、资产清查核实的过程与方法
在资产占有方如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了全面清查和核实。非实物资产主要通过核对相关明细账和总账、查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债权等资产的形成过程和账面数字的准确性。要清查的实物资产包括现金、土地等，清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他可能影响评估作价的重要因素。资产清查时间为2008年10月10日。
现将情况说明如下：
(一)流动资产
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评估人员对企业的流动资产进行了清查核实。对现金进行现场监盘，并倒推出评估基准日实际情况；对银行存款主要查看银行询证函、银行对账单和对银行存款余额调节表进行核验；对预付账款查勘合同及付款凭证等核实确认。其他非实物资产主要通过核对相关明细账和总账、查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债权的形成过程和账面数字的准确性。
(二)负债
评估人员通过查阅借款合同、核对企业财务总账、各科目明细账、抽查会计凭证以及根据企业的会计政策进行实际的计算和试算等方式，核实负债的实际内容、形成过程和确定账面情况的准确性。
(三)土地
1.为保证评估结果的准确性，根据资产占有方提供的资产评估申报明细表的内容，现场勘察土地，并对土地的位置、周边状况及相关情况进行认真勘察和记录。
2.对评估范围内的土地的产权进行核实，以验证产权。五、资产清查结论
针对本次资产清查工作，大连金石谷乡村俱乐部有限公司组织相关人员对其申报的各项实物资产进行了详细的盘查、记录，将责任落实到具体的负责人、责任人。并通过核对相关权属证明文件等工作，确保资产申报账物、账表、账账相符。
评估人员在资产清查过程中，对流动资产和负债重点分析了其内容的真实性和计量的准确性。
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与资产占有方共同进行的。通过资产清查，由于企业处于停建状态，基础管理工作较差、部分原始凭证和记账凭证已丢失。
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通过实地清查，评估人员发现如下现象：
1.其他应收款中的20,000,000.00元定金系大连金石谷乡村俱乐部有限公司按与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同约定缴纳的土地出让金定金；
2.在建工程中的9,602,955.25元系大连金石谷乡村俱乐部有限公司支付的耕地占用税3,930,185.00元，绿化费3,500,000.00元，为土地支付的其他支出2,172,770.25元。
除上述事项外，资产清查过程中未发现其他需要清查调整事项。六、清查调整说明
根据上述清查结果，确定调整后评估明细表如下：
序号科目名称账面价值调整后账面值
1一、流动资产合计68,535,926.9648,535,926.96
2货币资金64,536.8964,536.89
3其他应收款20,471,390.07471,390.07
4其他应收款净额20,471,390.07471,390.07
5预付账款48,000,000.0048,000,000.00
6二、固定资产9,602,955.250.00
7在建工程9,602,955.250.00
8在建工程净额9,602,955.250.00
9三、无形资产及其他资产合计0.0029,602,955.25
10无形资产0.0029,602,955.25
11其中：土地使用权0.0029,602,955.25
12无形资产净值0.0029,602,955.25
13其中：土地使用权净额0.0029,602,955.25
14四、资产总计78,138,882.2178,138,882.21
15五、流动负债合计9,038,600.749,038,600.74
16应付工资491,312.00491,312.00
17其他应付款8,547,288.748,547,288.74
18六、负债合计9,038,600.749,038,600.74
19七、净资产69,100,281.4769,100,281.47
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第四部分评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一）、评估法律法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
4、国务院令第378号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5、国办发2001102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
6、财企2001802号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；
7、中国资产评估协会中评协199603号《关于发布<资产评估操作规范意见>(试行)的通知》；
8、中华人民共和国财政部第14号《国有资产管理若干规定的通知》；
9、财政部财评字199991号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
10、企业会计准则
11、会协200318号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
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导意见》；
12、其它有关法律、法规、通知文件等。
（二）、评估行为依据
大连友谊（集团）股份有限公司和大连金石谷乡村俱乐部与辽宁众华资产评估有限公司共同签订的《评估业务约定书》；
（三）、准则依据
1、资产评估准则—基本准则；
2、资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估准则—评估报告；
4、资产评估准则—不动产；
5、资产评估准则—评估程序；
6、资产评估准则—工作底稿；
7、资产评估价值类型指导意见；
8、企业价值评估指导意见（试行）。
（四）、评估工作重大合同协议、产权证明文件
1、部分设备购置合同；
2、大开规字200646号关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情
况的报告；
3、土地出让合同及补充合同；
4、关于金石谷公司土地问题的意见；
5、企业提供的付款凭证及其它产权证明资料。
（五）、评估取价标准依据
1、评估基准日(2008年9月30日)的贷款利率、外汇牌价；
2、万会业字（2008）第2439号审计报告；
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3、天勤土估字2008第708号土地估价报告；
4、辽政发〔2000〕48号《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、
土地复垦费和耕地闲置费的通知》；
5、辽政发200427号文《辽宁省人民政府关于做好征地赔偿安
置工作切实维护农民合法权益的通知》；
6、评估人员市场调查及询价资料；
7、评估机构价格库的相关资料。
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第五部分各项资产及负债的评估技术说明一、流动资产评估说明
(一)评估范围
评估范围为企业申报的各项流动资产，具体包括货币资金、预付账款、其他应收款。
流动资产在评估基准日账面值和调整后账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
序号科目名称账面价值调整后账面值
1流动资产合计68,535,926.9648,535,926.96
2货币资金64,536.8964,536.89
3其他应收款20,471,390.07471,390.07
4其他应收款净额20,471,390.07471,390.07
5预付账款48,000,000.0048,000,000.00
(二)评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估规范的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明细账和资产评估明细表进行互相核对，对名称不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
2.现场查点：评估人员与财务处等部门有关人员，对企业现金进行现场监盘。
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第三阶段：评定估算阶段
1.将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机；
2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3.提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估说明
1.货币资金
企业的货币资金由现金、银行存款组成。
(1)现金
现金账面值1,521.19元，全部为人民币现金。
库存现金存放在公司财务处保险柜内，评估人员在财务部负责人和出纳人员的陪同下，对库存现金进行了盘点。采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的调整后账面值确认评估值。
现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盘点日库存现金数-截止盘点日收入未入账数+截止盘点日付出未入账数+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收入金额。
经核实，以核实无误的账面值确认评估值，现金评估值为1,521.19
元。
(2)银行存款
企业银行存款共二个帐户，具体为建设银行天津街支行人民币存
款、账面值57.97元，中国银行开发区支行的美元存款，原币为
9,233.64美元，按2008年9月30日汇率本位币记账面值为62,957.73元，
二账户合计账面值为63,015.70元。
对银行存款的评估，采用同银行询证函、对账单余额核对的方法，
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如有未达账项，则编制和银行存款余额调节表，平衡相符后，以核实无
误的账面值确认评估值。
银行存款评估值为63,015.70元。
(3)评估结果
截止到评估基准日，企业货币资金评估值为64,536.89元，具体情况
详见下表：
货币资金汇总表
金额单位：人民币元
项目账面值调整后账面值评估值增减值增减率
%现金1,521.191,521.191,521.190.000.00
银行存款63,015.7063,015.7063,015.700.000.00
合计64,536.8964,536.8964,536.890.000.00
2.预付账款
预付账款账面值48,000,000.00元，共计1户，为预付大连利升国际
贸易有限公司的设备购置款。
评估人员通过核查总账与明细账账簿、供货合同和付款凭证，了解
到业务真实存在，未发现相应货物不能收回及合同不能履行的证据，故
以核实无误的账面值确认评估值。
预付账款评估值为48,000,000.00元。
3.其他应收款
其他应收款账面值20,471,390.07元，调整后账面值为471,390.07
元，共10户，主要是个人的借款与预付的设计费，发生额均无法查证原
始凭证、会计凭证。经与企业会计人员和相关人员了解，上述款项收
回的可能性较大，故本次评估以审计后的账面数列示，并对报告使用
人进行提示。
其他应收款评估值为471,390.07元。
4.评估结果
流动资产的评估值为48,535,926.96元，具体情况详见下表：
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流动资产评估结果汇总表
评估基准日：2008年9月30日
资产占有单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司金额单位：人民币元
科目名称账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率
%货币资金64,536.8964,536.8964,536.890.000.00
其他应收款20,471,390.07471,390.07471,390.070.000.00
减：坏账准备0.000.000.000.00
其他应收款净额20,471,390.07471,390.07471,390.070.000.00
预付账款48,000,000.0048,000,000.0048,000,000.000.000.00
流动资产合计68,535,926.9648,535,926.9648,535,926.960.000.00
二、在建工程的评估说明
在建工程账面值为9,602,955.25元，由于其具体内容是为购置土地使用权而缴纳的耕地占用税、支付的绿化费和其他费用，故调整至土地使用权评估，调整后账面值为0。
在建工程评估值为0元三、土地使用权的评估说明
评估土地使用权位于金石滩满家滩镇什字街村，根据2002年2
月8日大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为108,510,000.00元，由于当时上述用地没有办理征地审批手续，不具备土地出让条件，使《出让合同》一直处于效力待定状态。土地出让行为在法律上存在瑕疵。直到2006年3月20日，合同项下土地使用权得到政府审批后，该项目用地才具备出让条件，
《出让合同》才正式生效。2006年10月11日，金石滩土地局向大连金石谷乡村俱乐部有限公司发出通知，对大连金石谷乡村俱乐部有限公司进行履约催告，要求其在合理期限内付清款项，大连金石谷乡村俱乐部有限公司超过该期限仍未履行交款义务，因此，金石滩土地
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局（依据合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”规定）于2006年12月4日发出《解除合同通知书》，，解除了<国有土地使用权出让合同>和<补充合同>。大连经济技术开发区管理委员会于2008年12月11日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见”，意见同意继续履行2002年2月8日
签订的《国有土地使用权出让合同》及2002年1月28日签订的《补充合同》。
在可继续执行原来签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同状态形成的土地使用权价值评估如下:
由辽宁天勤不动产评估咨询有限公司出具的天勤土估字2008第
708号土地估价报告确定的土地使用权价值为24,624万元。
本评估机构对其结果验证如下:
假设条件：
1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局2006年2月21
日大开规字200646号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进行开发建设；
2、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑；
3、土地使用权权利无任何法律瑕疵；
4、企业按原来的经营范围持续经营。
（一）评估对象描述：
评估的土地使用权共一块，土地性质为国有用地，土地位于金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合围地块，占地面积684000平米，根据原土地出让合同，该地块与2002年2月8日
开始计算出让日期，终止日期为2052年2月7日，使用权年限50
年，土地用途为旅游综合用地，地块内尚未完全开发，勘察过程中
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未发现其他他项权利记录。根据大连经济技术开发区管理委员会于
2008年12月11日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见”，意见同
意继续履行2002年2月8日签订的《国有土地使用权出让合同》及
2002年1月28日签订的《补充合同》，又2006年2月21日大连开发区规划建设局针对大连金石谷乡村俱乐部建设项目向开发区管委会报送的“大开规字200646号”关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告，其中对金石谷项目的规划条件做了部分调整，具体规划条件如下：项目出让总用地68.4公顷，包括低密度住宅用地17公顷，容积率<0.25，公寓用地6.4公顷，容积率<0.8，综合绿地率>60%，建筑覆盖率<20%，该宗地设计平均容积率为
0.14，本次评估按此规划条件为前提得出结论。
（二）、地价影响因素分析
1、一般因素
1)、地理位置
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区
面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区，绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海处及一些山间谷地；岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发育。
2)、自然环境
大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5
摄氏度，年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500--2800
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小时。大连地区主要有黄海流域和渤海流域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、登沙河、清水河、马栏河等；注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。另外，还有200多条小河。大连地区淡水资源总量为每年37.86
亿立方米，其中地表水资源34.2为亿立方米、地下水资源为8.84
亿立方米，两者重复水资源量5.8亿立方米。
3)、行政区划
现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、保税区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
4)、社会经济状况
大连综合经济实力进一步增强。经济总量：综合经济实力持续增强。初步核算，全市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成
比例为8.147.844.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和
︰︰
37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值42579元，按年
末汇率折算5453美元。经济效益水平显著提高。实现地方财政一般预算收入196.1亿元，比上年增长29.5%，为1994年分税制改革以来的最快增幅。其中，市本级89.9亿元，增长25.9%；区市县级
106.2亿元，增长32.8%。实现地方财政一般预算支出266.5亿元,比上年增长28.3%。其中，基本建设、社会保障及抚恤社救、科技三项费和教育支出分别增长11.3%、61.3%、23.5%和23.1%。国税
局组织各项税收162.04亿元，增长18.1%；地税局组织各项税收
148.26亿元，增长23.2%。海关代征税收168.93亿元（大连海关数），增长8.2%。居民消费价格涨幅平稳，工业品价格涨幅回落。居民消
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费价格同比指数为101.4，与上年持平。其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别为101.0和102.3（见表一）。工业品出厂价格同比指数为102.67，比上年回落1.53个百分点。原材料、燃料及动力购进价格同比指数为108.32，比上年回落7.7个百分点。
5)、城市建设
城市基础设施建设力度进一步加大。全年安排城建重点工程
201项，完成投资260亿元。庄河电厂建设加快，辽宁红沿河核电站工程进展顺利。哈大铁路客运专线、城市地铁、新铁路客运站等项目前期工作全面推进。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等10条中心城区交通干路的拓宽改造，快轨金州线、201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。维修城市道路614条，面积161万平方米。完成农村公路网建设906公里，提前一年实现村村通油路目标。煤气新厂二期工程主体竣工，建设改造城市煤气管网40公里。香海热电厂二期1号机组投入运营，更新改造城市供热管网241公里，解决旧城区无暖气设施12万平方米，新增供热面积398.4万平方米。改造城市供水管网75公里、二次加压泵站182处、居民室内旧管网5万户。改造中心城区排水管网30公里。
全面推进城乡环境整治。大化棉花岛渣场、砬夏河等综合整治工程全面完成。甘井子区非煤小矿山全部关闭。城市生活垃圾焚烧厂建设加快。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河二期、夏家河等污水处理厂建设进展顺利，市区生活污水集中处理率提高10个百分点。我市通过“国家环保模范城”复查验收，瓦房店市获得“国家环保模范城”称号，长海县通过创建国家级生态示范区验收。梭鱼湾公园基本建成，西郊森林公园等6个公园建设初具规模。城区植树78万株，新增公共绿地150万平方米，绿化覆盖率和人均公共绿地面积有所提高。五大林业工程建设年度任务全面完成，林业生态水平有较大提高。
6)、交通口岸
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国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区。保税港区作为当前我国对外开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全的特殊经济区域之一，为国际航运中心建设提供了难得的政策和功能支持，标志着我市对外开放跃上一个新的层次。
港口基础设施建设全面推进。全年完成建设投资70亿元，新增泊位23个，新增吞吐能力5000万吨。汽车物流码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。烟大铁路轮渡试运营。大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。大连港东部港区搬迁工程基本完成。南部海域养殖物第一期清理整治全面结束。港口货物吞吐量超过2亿吨，集装箱吞吐量321.2万标箱，分别增长17.3％和19.5％。空港完成旅客吞吐量635万人次、货邮吞吐量14.5万吨，分别增长17.5％和12.4％；新开通国际航线9条，成为我国连通日本、韩国和俄罗斯的枢纽机场。
交通集疏运体系建设加快。金窑铁路复线竣工通车。土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。滨海公路建设开始启动。口岸“大通关”建设取得新成效。
7)、市场环境
大连正在加速建设经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、“双D港”及大窑湾港区等经济小区，投资环境不断改善，吸引了众多的中外投资者。随着投资的活跃，土地市场日趋完善，高新技术产业园区、“双D港”及大连经济技术开发区已基本形成比较开放的土地市场，吸引了一大批高新企业落户，城市边缘区土地价格平稳。
2、区域因素
1）、地理位置
大连经济技术开发区是1984年9月经国务院批准设立的第一个国家级开发区。大连开发区下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、
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董家沟、金满6个街道，代行管理得胜、大李家两个镇和新港工作处。大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾镇毗邻。地理坐标为北纬38°56′43″～39°12′30″，东经121°41′30″～122°9′45″。大连开发区地处辽东半岛南端，三面环海，使气候具有海洋性特点，总的特点是温和湿润，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。属北温带半湿润气候。
2)、基础设施
评估对象位于大连市金石滩国家旅游度假区满家滩镇什字街村。区域内基础设施未完善，宗地外仅已达部分“三通一平”（上水通、电通、路通、宗地局部平整）状况，如进行开发建设或生产经营，尚需进一步进行土地开发。
3）、道路等级及出行方便程度
至大连金石滩国家旅游度假区可以乘大连轻轨（又称快轨）三号线，东起大连最繁华的商业区间火车站，西至国家级旅游度假区金石滩，也可以乘经济技术开发区区内旅游大巴到达大连金石滩国家旅游度假区。
评估对象所处区域位于东什线与金石路的合围地块，路况一般，至评估对象处无公共交通工具，人员出行不方便。
4）、产业聚集情况
大连金石滩是国家级风景名胜区、国家级旅游度假区、全国首批国家AAAA级旅游景区、国家级地质公园。金石滩三面环海，冬
暖夏凉，气候宜人，延绵30多公里长的海岸线，凝聚了3-9亿年地质奇观，被称为“凝固的动物世界”、“天然地质博物馆”、有“神力雕塑公园”之美誉。金石滩有蜡像馆、赏石馆、毛泽东像章纪念馆、金石园、万福鼎、中华武馆、发现王国主题公园、模特影视艺术中心、狩猎俱乐部、高尔夫俱乐部等项目。各具风格的建筑与优美的海滨观光路、黄金海岸、自然环境融为一体，使这里既充满着异国
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情调，又散发着大自然神秘的诱惑，是理想的旅游度假胜地。评估对象位于大连市金石滩国家旅游度假区满家滩镇什字街村，此区域主要为旅游度假区，有大量的旅游度假景点位于评估对象南侧区域，产业聚集情况较好。
3、个别因素
1）、宗地位置
待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合围地块，占地面积684000平米，,宗地位置较好。
2）、待估宗地在本次评估中设定的用途为旅游综合用地。
3、待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，根据现场勘查，交通便捷程度一般。
4）、宗地形状、面积与地势、地基条件
待估宗地形状不规则，土地使用权面积684,000平方米；经估价人员现场勘察，待估宗地地势较高，地基稳定，地质条件良好，可以满足建筑需要，无洪涝灾害。
5）、宗地基础设施条件及土地平整状况
评估宗地红线内在评估基准日的实际开发程度为局部场地平整。
6）、土地权利状况与使用年限
待估宗地为国有土地，本次待估宗地的土地剩余使用年限为
43.3年。待估宗地至估价基准日未设定他项权利。
（三）、评估方法
1、评估方法的选择
根据城镇土地估价规程和相关的评估准则、规范，土地评估可采用多种方法进行评估，本次评估对象为金石滩国家旅游度假区新增存量旅游综合用途建设用地，通过评估人员对市场的调查后，对选用评估方法分析如下：
1）、成本逼近法一般用于新增城市建设用地的估价和开发区土
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地估价，而本次评估的土地即为此类用地，且集体用地征用为国有土地的相关资料及基础数据容易获得，宜采用成本逼近法。
2）、市场比较法
采用市场比较法进行土地使用权价值评估的前提：应选择三块及以上的比较实例，比较实例应选择与评估基准日最接近，与评估地块条件基本一致，属同一地区或邻近地区的正常交易实例。
通过评估人员对大连金石滩国家旅游度假区土地使用权出让情况进行充分的市场调查发现，由于大连金石滩国家旅游度假区属国家AAAA级旅游度假区，该地区内的旅游综合用地早在几年前就已经出让完毕，近期内没有出让旅游综合用途土地情况，近期出让的土地多为以住宅用途为主的商住用地，而以住宅用途为主的商住宅用地在面积、用途、规划设计、成交时间、使用年限、地块条件上均有较大的差异，做为可比实例各修正因素的修正幅度过大，已基本不能客观反映评估对象的价格，不宜选做可比实例。综上情况，采用市场比较法对土地使用权进行评估条件受限。
3）、假设开发法
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。本项目土地属于第一种情况中的待开发土地，故选用假设开发法进行土地使用权评估。
基于大连市目前土地地价修正体系尚未完善，结合项目开发特点，本次评估采用成本逼近法和假设开发法进行土地使用权评估。
2、成本逼近法
A．基本原理及计算公式
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
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再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本计算公式为：
土地价格=（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×年期修正系数+土地增值收益×年期修正系数
B．土地取得费
土地取得费是指委估宗地所在区域征用同类土地所支付的平均费
用。根据辽政发200427号文《辽宁省人民政府关于做好征地赔偿安置工作切实维护农民合法权益的通知》规定，耕地每亩年产值省辖市城市规划区内不得低于2000元，按照年产值25倍计算，该宗地的土地取得费(征地赔偿费)为5万元/亩。
则：土地取得费(征地赔偿费)=75.00元/平方米
C．有关税费
有关税费包括土地管理费、耕地占用税和土地开垦费。
a土地管理费
根据辽政发〔2000〕48号《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知》规定土地管理费按土地开垦费总额的
4%征收。
则：土地管理费=土地取得费×4%=0.4元/平方米。
b耕地占用税
根据大财法〔2008〕262号《转发辽宁省财政厅辽宁省地方税务局关于耕地占用税征收管理有关事宜的通知》规定，耕地占用税按53.00
元/平方米征收。
c土地开垦费及土地闲置费
根据辽政发〔2000〕48号《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知》规定，两费按15.00元/平方米收取。
则：有关税费=a+b+c=68.4元/平方米。
D．土地开发费
土地开发费即基础设施配套费，区域内基础设施未完善，宗地外仅已达部分“三通一平”（上水通、电通、路通、宗地局部平整）状况，如进行开发建设或生产经营，尚需进一步进行土地开发，根据大连市的规定基础设施配套费收取标准结合本次评估的土地开发情况，开
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发费确定为45元。
E．投资利息
根据委估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的1-3年期贷款利息率7.29%计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=（土地取得费+相关税费）×(1+7.29%)开发周期-1+土地开发费×(1+7.29%)开发周期/2-1
＝18.40元/平方米
F．投资利润
根据有关统计和调查资料及本地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的10%计。
则：投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×投资利润率
=18.84元/平方米。
G．土地增值收益
土地增值收益指土地的市场价格和成本价格的差值与成本价格的比例。根据辽土字199515号文件规定及待估宗地所在区域的旅游综合用地的开发情况，土地增值收益为158.64元/平方米
H．年期修正系数
估价对象土地开发费、取得费、利息及利润为无限年期价格，委估宗地使用年限为43.3年，因此需要对其进行年期修正。估价对象土地增值收益为50年土地出让金标准，委估宗地的土地剩余使用年期为43.3年，因此需要对土地增值收益进行年期修正。根据年期修正公式，确定年期修正系数为：
土地取得费对应的年期修系数
土地取得费无年期修正系数1＝1-1/(1+r)n
式中：
r—土地还原利率为6%。
n—委估宗地剩余土地使用年期（n=43.3）
计算土地取得费对应的年期修系数0.9198
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土地增值收益对应的年期修正系数2＝(1-1/(1+r)n)/(1-1/(1+r)N)
式中：
r—土地还原利率取6%。
n—委估宗地剩余土地使用年期（n=43.3）
N—委估宗地出让土地使用年期（n=50）
计算土地增值收益对应的年期修系数0.9726。
I．成本逼近法评估结果
采用成本逼近法评估宗地结果为:
P2=（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×年期修正系数1+土地增值收益×年期修正系数2
=356元/平方米
3、假设开发法
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：
土地价格＝预期总收入-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售房地产税费-开发利润-税费
1）、最佳利用方式的确定
待估宗地所在区域为大连金石滩国家旅游度假区规划的旅游综合用地集中地区，根据大连金石滩国家旅游度假区规划要求和待估宗地规划设计要点，确定待估宗地规划用途为旅游综合用地。根据2006
年2月21日大连开发区规划建设局“大开规字200646号”关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告中对金石谷项目的规划条件确定的最佳使用原则，预计旅游项目用地面积45万平，低密度住宅建设费用按规划条件，占地面积17万，容积率0.25，建筑面积共4.25
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万平方米，公寓建设费用占地面积6.4万，容积率0.8，公寓建筑面积为5.12万平方米，去除会所建筑面积5000平方米后为4.62万平方米，拟建设2.4万平方米普通公寓，2.22万平方米联排别墅，结构形式为框架结构，独立柱基础。
2）、建设期和评估基准日的确定
根据待估宗地的规模和土地开发程度，预计需三年时间开发完成并投入使用，故确定其开发期为三年。
3）、预期总收入的确定
由于大连金石滩国家旅游度假区是目前大连低密度住宅类项目、旅游度假项目相对集中区域，而本项目规划开发建设的低密度住宅及公寓主要均针对高端消费客户。根据大连市的目前高档旅游房地产市场现状和未来趋势，以及待估宗地所在区域的实际情况，参考与待估宗地相似区域的商品房的正常交易成交价格，并考虑项目本身的特点及房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
估价过程如下：A.预期开发后低密度住宅、公寓的总价值
因低密度住宅、公寓建成后将用于销售，故采用市场比较法确定其预期开发后的价值。
正常交易价格因素指数估价时点价格因素指数
估价对象价格=可比实例价格××
实际交易价格因素指数交易当时价格因素指数
对象区域价格因素指数对象个别状况价格因素指数
××
实例区域价格因素指数实例个别状况价格因素指数
①评估人员根据查找资料库和搜集的交易资料，分别选出交易实例作为比较实例进行比较，通过对相应的系数进行修正后取平均值做为比准价格后计算总价值。
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低密度住宅案例选取
根据本项目的预期定位，在大连金石滩国家旅游度假区的王子庄园内选取三处交易实例，
比较实
编号位置面积建成年代层数价格装修
例名称
王子庄大连金石滩国家
A52120071-3层880万清水
园旅游度假区
王子庄大连金石滩国家
B53720071-3层780万清水
园旅游度假区
王子庄大连金石滩国家实木地板，装
C537.420071-3层1180万
园旅游度假区修高档
低密度住宅测算表
比较因素评估对象案例A案例B案例C
交易价格(元/M2)待估168901453021960
交易时间近期近期近期
交易方式、付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款
房地产用途低密度住宅低密度住宅低密度住宅低密度住宅
设等配套完善程度设施完备设施完备设施完备设施完备交通便捷程度相似相似相似相似区域因素环境质量周围景观优优优优城市规划符合符合符合符合临街状况、地势区内小路区内小路区内小路区内小路建筑物新旧程度新新新新装修情况清水清水清水精装修个别因素设施设备相似相似相似相似平面布置好好好好工程质量好好好好建筑结构框架框架框架框架比较因素案例A案例B案例C案例A案例B案例C交易价格(元/M2)168901453021960168901453021960交易时间9898981.021.021.02交易方式、付款方式1001001001.001.001.00房地产用途1001001001.001.001.0029辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明设等配套完善程度1001001001.001.001.00交通便捷程度1001001001.001.001.00区域因素环境质量周围景观1001001001.001.001.00城市规划1001001001.001.001.00临街状况、地势1001001001.001.001.00建筑物新旧程度1001001001.001.001.00装修情况1001001101.001.000.91个别因素设施设备1001001001.001.001.00平面布置1001001001.001.001.00工程质量1001001001.001.001.00建筑结构1001001001.001.001.00比准价格17480.00则低密度住宅销售收入=17480×42500=74290万元联排别墅案例选取编比较实例名位置面积建成年代层数价格装修号称开发区辽河西路海滨里74A北欧假日14820083150万清水号B格林小镇保税区东侧227.5820041228万清水C东城天下保税区东侧133.3220082135万清水联排别墅测算表比较因素评估对象案例A案例B案例C交易价格(元/M2)待估110001002010080交易时间近期近期近期交易方式、付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款房地产用途联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅设施配套完善程度设施完备设施完备设施完备设施完备交通便捷程度相似相似相似相似区域因素环境质量周围景观优优优优城市规划符合符合符合符合个别因素临街状况、地势区内小路区内小路区内小路区内小路建筑物新旧程度新新较新新装修情况清水清水清水清水30辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明设施设备相似相似相似相似平面布置好好好好工程质量好好好好建筑结构框架框架框架框架比较因素案例A案例B案例C案例A案例B案例C交易价格(元/M2)110001002010080110001002010080交易时间9898981.021.021.02交易方式、付款方式1001001001.001.001.00房地产用途1001001001.001.001.00设施配套完善程度1001001001.001.001.00交通便捷程度1001001001.001.001.00区域因素环境质量周围景观1001001001.001.001.00城市规划1001001001.001.001.00临街状况、地势1001001001.001.001.00建筑物新旧程度100981001.001.021.00装修情况1001001001.001.001.00个别因素设施设备1001001001.001.001.00平面布置1011011000.990.991.00工程质量1001001001.001.001.00建筑结构1001001001.001.001.00比准价格10580.00则联排别墅销售收入=10580×22200=23487.6万元公寓案例选取编比较实例名称位置面积建成年代层数价格装修号开发区国际大大连开发区金马路轻轨A432008634万精装厦站新财富中心大B开发区金马路154号54.222006443万中档装修厦西雅图海洋之开发区海滨路南砣鱼村C352007537万高档装修星西侧公寓测算表比较因素评估对象案例A案例B案例C31辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明交易价格(元/M2)待估7900796010500交易时间近期近期近期交易方式、付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款房地产用途公寓公寓公寓公寓区设施配套完善程度设施完备设施完备设施完备设施完备域交通便捷程度一般较好较好较好因环境质量周围景观优较好较好优素城市规划符合符合符合符合临街状况、地势区内小路临支干道临支干道区内小路建筑物新旧程度新新较新较新个装修情况简装精装中档装修高档装修别设施设备相似相似相似相似因平面布置好好好好素工程质量好好好好建筑结构框架框架框架框架比较因素案例A案例B案例C案例A案例B案例C交易价格(元/M2)79007960105007900796010500交易时间9898981.021.021.02交易方式、付款方式1001001001.001.001.00房地产用途1001001001.001.001.00设施配套完善程度1001001001.001.001.00交通便捷程度1051051040.950.950.96区域因素环境质量周围景观98981001.021.021.00城市规划1001001001.001.001.00临街状况、地势1001001001.001.001.00建筑物新旧程度10098991.001.021.01装修情况1101061160.910.940.86个别因素设施设备1001001001.001.001.00平面布置1011011000.990.991.00工程质量1001001001.001.001.00建筑结构1001001001.001.001.00比准价格7850.00则公寓销售收入=7850×24000=18840万元预期开发后低密度住宅、公寓的总价值=74290万元+23487.6万元+18840万元=116617.6万元32辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明B.预期开发后旅游项目的总价值根据2006年2月21日大连开发区规划建设局“大开规字200646号”——关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告中对金石谷项目的规划条件确定的最佳使用原则，其中旅游项目用地面积45万平，该用地做休闲体育及相关项目，具体销售及收益情况估算如下：旅游项目会员卡销售：会员卡预计销售400张：其中公司卡150张，每张起价40万元，均价45.3万元；个人卡250张，每张起价20万元，均价23.3万元；合计销售收入约为12620万元。旅游项目经营收入：按每年开放8个月240天，日均接待客人100人次，每人次平均费用600元左右计算，年收入约为1500万元。每年销售15张会员卡，5张公司卡，70万/张，10张个人卡，30万/张，年收入650万元，该卡售至2019年。年餐饮、客房等综合配套服务收入500万元。年经营收入合计约为2650万元。主要费用为：人员工资。按200人，人均费用3.6万元考虑，年费用约为720万。维护费用。因项目临近有水库一座，故可大量节省水费。按较高等级，预计年维护费用800万元。A.会所维修和水电等耗费：200万元。B.餐饮、客房物料等成本费用：300万元。C.土地使用税及房产税：291万元。33辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明土地税用税按6月/平方米标准，占地45万平方米计算，合计为270万元。房产税约21万元。D.营业税及附加：旅游度假项目收入按22.2%税率、客房及餐饮服务按5.55%税率计算，年税费约为360万元。E.其它支出：约300万元。以上支出合计约为2958万元。综合以上估算，预计旅游度假项目至2019年年度亏损为321.5万元,2010年至土地到期日年度亏损为971.50万元。。旅游度假项目预期价值=净收益2019×（P/A，i,10）+净收益2020×（P/A，i,32）×（P/F，10，i）=-7777.53万元C.预期总收入则预期总收入为121460.07万元。4）、开发成本的确定根据建筑工程概预算编制方法和标准，及类似工程概算指标确定该项目建安费标准，并考虑应缴纳的各种规费和配套费，在施工期各年内均匀投入。总开发成本为40912.58万元，具体开发成本详见下表：项目建筑安装大配套前期社区内配套不可预见费开发成本低密度住宅76,500,000.0011,220,000.006,120,000.0063,750,000.002,295,000.00159,885,000.00联排别墅38,850,000.005,860,800.003,108,000.0026,640,000.001,165,500.0075,624,300.00公寓40,800,000.006,336,000.003,264,000.0021,600,000.001,224,000.0073,224,000.00会所20,750,000.001,320,000.001,660,000.006,000,000.00622,500.0030,352,500.00会员卡-40,000.00旅游经营70,000,000.0070,000,000.00合计246,900,000.0024,736,800.0014,152,000.00117,990,000.005,307,000.00409,125,800.005）、销售税金的确定销售不动产营业税及附加为5.55%,34辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明旅游服务业营业税及附加为22.2%.根据销售收入计算应缴销售税金为9273.92万元。6）、管理费及销售费在项目建设期内建设单位发生的各项管理费用和在销售期内发生的营销费用,根据本项目的具体情况分别按收入的4%和3%计提，其中会员卡按0.5%计提销售费用，计算此两项费用为8226.33万元。7）、资金成本投资利息率按评估基准日中国人民银行颁布的1-3年期贷款利息率7.29%计算，建设期为3年，土地费用设定在开始投入，其他开发费用在开发期内各年均匀投入。则资金成本为=地价*（（1+7.29%）^3-1）+建设费用*((1+7.29%)^1.5-1)=地价*（（1+7.29%）^3-1）+5470.11万元8）、利润本次评估的建筑物为低密度用房、联排别墅和公寓连带旅游项目，位于国家AAAA级旅游景区大连金石滩国家旅游度假区内，周边环境、人文景观极佳，根据对近几年大连市房地产的年投资利润率的调查分析并结合本项目的特点，确定年投资利润率为14％，则利润=地价*（（1+14%）^3-1）+建设费用*((1+14%)^1.5-1)=地价*（（1+14%）^3-1）+8478.23万元9）、土地契税大连市目前土地契税税率为4%,契税=地价*4%10）、地价计算：地价＝预期总收入-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售房地产税费-开发利润-税费地价=121460.07万元-40912.58万元-9273.92万元-8226.33万元-地价*（（1+7.29%）^3-1）-5470.11万元-地价*（（1+14%）^3-1）-8478.23万元-地价*4%将数据代入上述公式中，得出土地价格为27950.57万元，土地35辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明单价为408元/平米。（四）、假设前提条件1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局2006年2月21日大开规字200646号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进行开发建设；2、土地使用权权利无任何法律瑕疵；3、企业按原来的经营范围保持正常持续经营。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规，并可以按预测期完工并假设开发完成后在合理期限内进行销售。5、委托方提供的资料属实，委托估价方有关估价对象情况的介绍客观、全面。6、国家的政策法规无重大变化，利率在正常范围内波动。7、本报告估价结果是在满足地价定义和所有限制条件下的国有土地使用权价格。若无其它特殊情况，处置结果应高于本项评估结果。若待估价宗地的土地权利状况、利用方式、评估基准日、土地用途、土地开发程度、土地使用年限、土地面积等发生变化，该评估结果应作相应调整。（五）、地价的确定在对待估宗地的评估过程中采用了两种测算方法，在这次旅游综合用地的评估过程中，由于成本逼近法和假设开发法从不同侧面反映出该宗地的土地使用权价值，采用假没开发法得出的是完整的土地使用权价值，考虑近期国家采用货币政策进行宏观调控，利率变动较频繁，且该土地使用权尚未完整取得，仍存在其他的支出风险，遵循谨慎原则，应取成本逼近法的评估值作为本次估价的最终结果。鉴于与土地估价结果差异不大，本次评估将土地估价结果扣除未缴付的出让36辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明金后汇入评估报告内。确定土地单价为360元/平方米，楼面地价为2627元/平方米。委估宗地总价=360元/平方米×684000平方米=246240000元扣除未缴付的土地出让金后评估价格为：246240000元-88510000元＝157730000元四、流动负债评估说明纳入本次评估范围的流动负债包括应付工资、其他应付款。上述负债在评估基准日账面值和清查调整值如下所示：金额单位：人民币元科目名称账面价值调整后账面值应付工资491,312.00491,312.00其他应付款8,547,288.748,547,288.74流动负债合计9,038,600.749,038,600.741.应付工资应付工资账面值491,312.00元，主要是企业已计提未发放的职工的工资款。评估人员通过核对企业账簿、抽查凭证等手段对应付工资的计提日期、计提依据等进行了核实。通过核实，与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，经与企业会计人员和相关人员了解，上述款项将在以后企业正常运行后付出，故本次评估以审计后的账面数列示，并对报告使用人进行提示。应付工资评估值491,312.00元。2.其他应付款其他应付款账面值8,547,288.74元，主要为企业与个人和各企业的往来借款，共14户，发生额均无法查证原始凭证、会计凭证。经与企业会计人员和相关人员了解，上述款项仍需付出，故本次评估以审37辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明计后的账面数列示，并对报告使用人进行提示。其他应付款评估值为8,547,288.74元。3.评估结果通过以上工作，得出以下评估结论：在评估基准日，纳入评估范围的流动负债评估结果为9,038,600.74元，详细情况见下表：负债评估结果汇总表金额单位：人民币元科目名称调整后账面值评估价值增值额增值率%应付工资491,312.00491,312.00--其他应付款8,547,288.748,547,288.74--流动负债合计9,038,600.749,038,600.74--38辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明第六部分评估结论及其分析一、评估结论根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产于评估基准日2008年9月30日所表现的在用价值发表如下意见：在下述假设条件成立的前提下，评估结论如下：评估后的总资产为20626.59万元，总负债为903.86万元，净资产为19722.73万元。增值12812.70万元，增值率185.42%。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增加率%ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%流动资产16,853.594,853.594,853.590.000.00长期投资20.000.000.000.00固定资产3960.300.000.000.00其中：在建工程4960.300.000.000.00建筑物50.000.000.000.00机器设备60.000.000.000.00无形资产及其他资产70.002,960.3015,773.0012,812.70432.82其中：土地使用权80.002,960.3015,773.0012,812.70432.82递延税款借项90.000.000.000.00资产总计107,813.897,813.8920,626.5912,812.70163.97流动负债11903.86903.86903.860.00长期负债120.000.000.000.00负债总计13903.86903.86903.860.000.00净资产146,910.036,910.0319,722.7312,812.70185.42本次土地使用权价值由辽宁天勤不动产评估咨询有限公司出39辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明具的天勤土估字2008第708号土地估价报告确定的，本次评估将该结果扣除未缴付的出让金后汇入本次评估结论。假设条件：1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局2006年2月21日大开规字200646号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进行开发建设；2、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑；3、土地使用权权利无任何法律瑕疵；4、企业按原来的经营范围持续经营。上述评估结论自评估基准日起壹年有效，逾期无效。二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因(一)运用成本法对该公司的全部资产和负债进行评估后，部分资产的评估结果与调整后账面值比较发生了变化，其变动情况见下表：金额单位：元序号科目名称账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率%1一、流动资产合计68,535,926.9648,535,926.9648,535,926.96002货币资金64,536.8964,536.8964,536.89003其他应收款20,471,390.07471,390.07471,390.07004其他应收款净额20,471,390.07471,390.07471,390.07005预付账款48,000,000.0048,000,000.0048,000,000.00006三、固定资产9,602,955.250007在建工程9,602,955.250008在建工程净额9,602,955.250009四、无形资产及其他资产合计029,602,955.25157,730,000.00128,127,044.75432.8210无形资产029,602,955.25157,730,000.00128,127,044.75432.8211其中：土地使用权029,602,955.25157,730,000.00128,127,044.75432.8212无形资产净值029,602,955.25157,730,000.00128,127,044.75432.8213其中：土地使用权净额029,602,955.25157,730,000.00128,127,044.75432.8240辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明14五、资产总计78,138,882.2178,138,882.21206,265,926.96128,127,044.75163.9715六、流动负债合计9,038,600.749,038,600.749,038,600.740016应付工资491,312.00491,312.00491,312.000017其他应付款8,547,288.748,547,288.748,547,288.740018七、负债合计9,038,600.749,038,600.749,038,600.740019八、净资产69,100,281.4769,100,281.47197,227,326.22128,127,044.75185.42(二)各项资产评估结果与调整后账面值的变动原因分析如下：1、无形资产土地评估增值的原因是：1）根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局2002年2月8日签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为108,510,000.00元，合同签字后15日内，公司须向出让人缴纳20,000,000.00元定金，其余款项分两期缴纳，其中第一期于2003年3月31日前付款30,000,000.00元，第二期31,510,000.00于2004年3月31日前付款，余款27,000,000.00元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金20,000,000.00元，支付耕地占用税3,930,185.00元，绿化费3,500,000.00元，及无支付凭证的开发土地款2,172,770.25元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。综上所述，土地使用权调整后账面价值仅为大连金石谷乡村俱乐部有限公司缴纳的定金及少量的开发费和税费，这是增值幅度较大的原因。2）由于大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局是在2002年2月8日签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同，如果继续按原合同执行，其土地使用权价值为2002年水平，至2008年初由于房地产开发进入经济上升阶段，地价也随之不断攀升，据统计，2002年至2008年环渤海地区的综合地价涨幅超过了74%，住宅用地价涨幅超过了120%以上，而大连地价涨幅更是位于于环渤海地区的前列，这是土地使用权价值增值的另一个原因。41辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明三、评估结论成立的条件(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；(二)评估结论仅为本评估目的服务；(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效；(四)由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础。委托方及资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责；(五)本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；(六)评估结论是辽宁众华资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项1、提请报告使用各方对以下情况可能对评估结论产生的影响进行关注：国家现行的有关法律、法规及方针政策对本次交易涉及的资产和经营活动均可能会产生重大的影响，近期的经济形势和汇率、利率、物价等均有较大的波动可能会对评估结论产生较大影响。2、在评估过程中其他应收的往来款项中有471,390.07无法查证原始凭证、会计凭证；与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，金额为491,312.00元；其他应付款原始凭证、会计凭证均不存在，金额为5,179,386.79元；在建工程中有42辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明2,172,770.25元无支付凭证，本次评估以审计后的账面数列示，并进行提示。3、大连金石谷乡村俱乐部有限公司的原获取到的土地情况：1)根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为108,510,000.00元，合同签字后15日内，公司须向出让人缴纳20,000,000.00元定金，其余款项分两期缴纳，其中第一期于2003年3月31日前付款30,000,000.00元，第二期31,510,000.00于2004年3月31日前付款，余款27,000,000.00元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金20,000,000.00元，支付耕地占用税3,930,185.00元，绿化费3,500,000.00元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。根据合同中的违约责任条款,如果受让人不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按延期支付款项的0.3%向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，转让人并可请求受让人补偿因违约造成的其他损失。由于延迟支付土地出让金，金石滩土地局于2006年12月4日向金石谷公司发出《解除合同通知书》，解除了<国有土地使用权出让合同>和<补充合同>。大连经济技术开发区管理委员会于2008年12月11日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见”，意见同意继续履行2002年2月8日签订的《国有土地使用权出让合同》及2002年1月28日签订的《补充合同》。4、上述两个结论均未考虑可能发生的除上述事项外的其他或有负债，包括但不限于下述情况：43辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明VI、公司与TWP公司签订的高尔夫球场设计合同：合同金额为1,080,000.00美元。公司提供的投资情况表中已列明支付设计费1000万元人民币，公司未提供相关支付凭证。公司存在支付TWP拖欠设计费和违约金的风险。VII、公司与沈阳北方建设股份有限公司大连分公司签订的会所、酒店和别墅的建筑合同：合同有效期：2006年4月12日至2006年12月10日，总工期252天。合同金额3800万元（暂估价，以工程决算为准），此合同已通过司法程序解决，取得法院的判决书后，可确定需支付的违约金。VIII、公司与大连五洲建筑设计有限公司签订的会所和公寓设计合同：合同设计费为66万元，目前不能判断此合同是否已执行和公司的相关责任。IX、公司与大连曦林建筑设计事务所签订的公寓和别墅详细规划设计合同：合同设计费为25万元，投资情况表中已列明支付设计费20万元，公司无相关付款凭证。X、土地租赁合同：根据公司与满家滩村民委员会签订租地合同，租赁土地与评估范围内地块相邻，租期50年，每年须支付租金114,000.00元。目前从公司付款收据中能确认支付的租金为228,000.00元，租期是2002-2003年,2003年以后的租金是否支付不能确定。如果租赁费未付，公司可能发生被满家滩村民委员会收回租用的土地并且要求补偿经济损失的风险。对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。44辽宁众华资产评估有限公司大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权转让项目资产评估说明五、评估说明的使用范围与评估结论的有效期(一)本评估说明仅供国有资产监督管理部门及评估行业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；(二)本评估结论有效期至2009年9月29日，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，且无重大事项发生时，可以评估结论作为本次经济行为实现的价值参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。45辽宁众华资产评估有限公司
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作者：中立达资产评估
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