[公告]经纬纺机：恒天地产有限公司拟进行增资项目北京博宏房地产开发有限公司资产评估说明   时间：2010年09月27日 23:48:53 中财网    

恒天地产有限公司
拟进行增资项目
北京博宏房地产开发有限公司
资产评估说明

沃克森评报字【2010】第0200号

沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二零一零年九月二十日
中国·北京




恒天地产有限公司拟进行增资项目·资产评估说明

资产评估说明目录

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明
....................................................................................1


第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明
....................................................................................2


第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明
........................................................................................3


一、评估目的 ...............................................................................................................................................3
二、评估对象和范围 ...................................................................................................................................3


第四部分：资产清查核实情况说明
................................................................................................................5


一、资产清查核实内容 ...............................................................................................................................5
二、实物资产分布情况及特点 ....................................................................................................................5
三、资产清查的过程与方法 ........................................................................................................................6
四、影响资产清查的事项及处理方法 ........................................................................................................8
五、资产清查结论 .......................................................................................................................................8


第五部分资产基础法评估技术说明
............................................................................................................10


一、流动资产评估技术说明 ......................................................................................................................10
二、开发产品评估技术说明 ......................................................................................................................13
三、开发成本评估技术说明 ......................................................................................................................22
四、长期股权投资评估技术说明 ..............................................................................................................27
五、机器设备评估技术说明 ......................................................................................................................30
六、流动负债评估技术说明 ......................................................................................................................37


第六部分收益法说明分析
............................................................................................................................40


第七部分评估结论及其分析
........................................................................................................................41


一、评估结论 .............................................................................................................................................41
二、评估结论的瑕疵事项 ..........................................................................................................................43
三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 .......................................................................................43


沃克森（北京）国际资产评估有限公司

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第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使
用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸公开媒体。


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第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由资产评估委托方—北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公
司和被评估单位—北京经纬纺机新技术有限公司下属子公司北京博宏房地产开发有
限公司撰写并盖章，详细内容见附件：“关于进行资产评估有关事项的说明”。


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第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

一、评估目的

因北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权
对恒天地产有限公司投资之事宜，沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经
纬纺机新技术有限公司和恒天地产有限公司的共同委托，对该经济行为所涉及的北京
博宏房地产开发公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依
据。


二、评估对象和范围

评估对象为于评估基准日北京博宏房地产开发有限公司的股东全部权益价值。股
东全部权益账面金额
112,876,118.19元，截止评估基准日该公司股东的股权无质押、冻
结等法律瑕疵事项。


评估范围为北京博宏房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中
资产总额账面值
56,992.86万元，负债总额账面值
45,705.25万元，所有者权益账面值
11,287.61万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天
职京审字【2010】1831号审计报告。


资产类型包括：流动资产、长期股权投资、机器设备和流动负债。上述评估范围
资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示：
资产评估范围申报汇总表
金额单位：人民币元

科目名称账面原值账面净值
流动资产 512,670,482.67
长期股权投资
55,091,507.38
固定资产
2,779,122.00 2,166,605.74
资产合计
569,928,595.79
流动负债
457,052,477.60
非流动负债
负债合计
457,052,477.60
净资产
112,876,118.19

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其中：长期股权投资帐面值如下：

单位：元

序号被投资单位名称投资日期投资比例% 账面价值
1 青岛瑞和置业发展有限公司 2010年
1月
20日 44 4,091,507.38
2 郑州恒天兴华房地产有限公司 2001年
2月
8日 51 51,000,000.00
合计
55,091,507.38

评估范围以北京博宏房地产开发有限公司提供的评估申报表为准，未考虑北京博
宏房地产开发有限公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。

北京博宏房地产开发有限公司承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及
的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。


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第四部分：资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容

沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天
地产有限公司的委托，对纳入评估范围北京博宏房地产开发有限公司的全部资产及负
债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、长期股权投资、固
定资产及流动负债。具体如下表：

金额单位：人民币元

科目名称账面原值账面净值
流动资产 512,670,482.67
长期股权投资
55,091,507.38
固定资产
2,779,122.00 2,166,605.74
其中：建筑物
机器设备
2,779,122.00 2,166,605.74
资产合计
569,928,595.79
流动负债
457,052,477.60
非流动负债
负债合计
457,052,477.60
净资产
112,876,118.19

二、实物资产分布情况及特点

北京博宏房地产开发有限公司纳入评估范围的实物资产的种类主要有：存货、运
输设备、电子设备。上述实物资产主要分布在北京博宏房地产开发有限公司办公场所
内及物业所在地北京市朝阳区大屯路
36号。


实务资产的特点为：
(一)存货
存货主要包括开发产品和开发成本。

开发产品为北京博宏房地产开发有限公司开发的北京市朝阳区大屯路
36号冠军

城
2号楼部分未售出的住宅及商业用房。

开发成本为北京博宏房地产开发有限公司开发的北京市朝阳区大屯路
36号冠军
城
1号楼。


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(二) 机器设备

北京博宏房地产开发有限公司的机器设备包括运输设备和电子设备。运输设备主
要是办公用小轿车，电子设备主要是企业各部门在用的电脑、打印机、传真机等办公
设备等。


三、资产清查的过程与方法

(一)清查组织工作

针对被评估单位资产特点，我公司组织了包括财务、设备、房产等专业评估人员
在内的
4 人评估小组对评估范围内的全部资产和负债进行清查核实。2010 年
7月
1
日，评估小组在辅导企业填报以
2010 年
6 月
30 日为基准日评估申报表的同时，对
企业的组织机构及资产分布情况进行了解，与企业共同制定了详细的现场清查实施计
划。2010年
7 月
1日至
2010年
7 月
10日，相关评估人员对评估涉及的流动资产、固
定资产等资产进行全面现场清查。清查工作结束后，各专业组均提交了清查核实及现
场勘察作业工作成果。


(二) 资产清查的过程


1、指导企业相关人员首先进行资产清查与资料收集，准备应向评估机构提供的资
料；评估小组指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记
填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料进行收集。



2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料、合同及图纸，特别是房地产开发项目，详细了解其
建设规划、工程进度、营销方式、项目前景等。然后仔细阅读各类资产评估明细表，
初步检查有无内容填写不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估明细表有无漏项等。



3、现场实地勘察


2010年
7 月
5日至
2010年
7 月
10日，依据评估资产评估明细表、评估调查表，
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法对申报资产进行现场勘察。



4、补充、修改和完善资产评估明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符。



5、核实产权证明文件

对评估范围内的房产、车辆的产权进行调查核实，但对产权证的真实、有效性不
承担责任。


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(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。

1、流动资产的清查方法

（1）现金的清查
评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点，并编制了现金倒轧表
与评估基准日账面余额进行核对。


（2）存货的清查
存货为开发产品和开发成本。

对房地产开发项目，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房屋地理位置、
周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等，并对具体项目
的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许
可证、建设工程施工许可证、销售许可证等
)等进行核实，对周边同类项目进行市场
调研，并填写存货现场勘察记录表。


（3）非实物流动资产的清查
主要通过核对企业财务总账与各科目明细账是否相符、检查重要会计凭证，对
银行存款、应收账款、其他应收款、预付账款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、
应交税费、其他应付款等非实物性流动资产、负债进行清查。



2、长期股权投资的清查方法
核实了有关投资协议、合同，股权转让文件、公司章程等，对各被投资单位进行
整体评估清查。

在各被投资单位整体评估清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情

况，采取了不同的清查方法。具体情况详见各被投资单位的资产清查核实情况说明。

3、机器设备的清查方法
对于设备类资产，由于数量不大采取全面清查、核实。评估人员查阅和复印了重

要设备的采购合同，并重点核对和分析机器设备账面价值中包括的设备采购价款、备
品备件和各项费用比例。


对于车辆，评估人员根据企业提供的评估明细表，核对各种设备的基本配置情况，
了解设备的运行状况、技术性能、功能应用，同时对维护管理情况进行询问和了解，
并会同企业技术人员填列设备现场勘察调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所
填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提
下进行了相应的调整。


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对于电子及办公设备根据企业提供的资产评估清查明细表，对实际数量和使用状
况进行核对和鉴定，对填列不符的要求重新填报。


四、影响资产清查的事项及处理方法

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。

（二）由于本次评估实物资产数量不多且空间分布相对集中，评估人员对设备和

存货进行全面的现场详细勘察和核实。

（三）纳入本次评估范围的建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限制，未对其进
行实质性勘察，根据委托方提供的相关参数为准进行评估。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公
司考虑的范围之内。


五、资产清查结论

在现场评估人员对北京博宏房地产开发有限公司的资产进行了清查，具体情况如

下：
（一）现金、存货
通过对现金、存货的盘点，账、物相符、总账、明细账核对一致、评估申报明细

表填写完整、准确。存货的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可

证、建设工程施工许可证、销售许可证等五证齐全。

（二）非实物流动资产和负债
非实物资产流动资产和负债总账、明细账核对一致，抽查的重要记账凭证与明细

账记录相符、原始凭证真实、完整；评估申报明细表中填报事项准确、无误，金额与

明细账核对相符。

（三）长期股权投资
纳入本次清查范围的北京博宏房地产开发有限公司持有的
2 家房地产公司的股

权，评估前账面价值为
55,091,507.38万元。除公司股东青岛毅义通投资有限公司将其
持有的青岛瑞和置业发展有限公司
46%股权质押给股东北京博宏房地产开发有限公
司，无其他权属受限情况。具体内容详见下表：

序号被投资单位名称投资日期投资比例% 帐面价值
1 青岛瑞和置业发展有限公司 2010年
1月
20日 44 4,091,507.38
2 郑州恒天兴华房地产有限公司 2001年
2月
8日 51 51,000,000.00
合计
55,091,507.38

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（四）机器设备

设备类主要内容主要包括运输设备和电子设备。



1、运输设备

纳入评估范围的运输设备有奥迪
6L、本田雅阁、丰田凯美瑞等共
14辆，均处于
正常运行状态。



2、电子设备

纳入评估范围的电子设备为公用电脑、打印机、传真机、空调、点钞机、投影机
等共
28项，目前均可正常使用。


经评估人员现场清查确认，企业对资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算
手续完备，账证、账表、账实相符，资产的管理规范。企业填报的资产评估明细表与
账面价值相符。


清查结果如下：

金额单位：人民币元

科目名称账面原值账面净值
流动资产 512,670,482.67
长期股权投资
55,091,507.38
固定资产
2,779,122.00 2,166,605.74
其中：建筑物
机器设备
2,779,122.00 2,166,605.74
资产合计
569,928,595.79
流动负债
457,052,477.60
非流动负债
负债合计
457,052,477.60
净资产
112,876,118.19

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第五部分资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

(一)评估范围
本评估范围涉及的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应
收款、存货等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元

序号科目名称账面价值
1 货币资金
154,708,291.68
2 应收账款
6,580,000.00
2 预付款项
166,551.94
3 其他应收款
3,547,019.55
4 存货
311,486,358.34
5 其他流动资产
36,182,261.16
流动资产合计
512,670,482.67

(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清

单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动

资产评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务总账核对，

然后和相关明细账进行核对。对资产评估明细中有名称和数量不符的、重复申报的、
遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实、可靠。

2、现场勘查盘点：评估人员与企业物资管理、财务等部门有关人员，对
2010年


6月
30日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。

3、对资产清查核实后，评估人员撰写资产清查核实说明。

第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；

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2、对各类流动资产，遵照《国有资产评估管理办法》、《资产评估准则》和《资
产评估操作规范意见(试行)》的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其
在评估基准日的市场价值，编制相应评估汇总表；


3、撰写各类资产的评估技术说明。



(三)具体评估方法

根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所有限公司审计后的
2010年
6
月
30日资产负债表、企业申报的资产评估明细表，在会计报表、资产评估明细表和
实物核对相符的基础上，按照资产评估准则和《资产评估操作规范意见》的要求，遵
循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。



1、货币资金

货币资金是由现金、银行存款组成。


（1）库存现金在评估基准日账面值 43,428.78 元，存放在公司财务部门保险柜中，
币种为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘
点，填写现金盘点表，将盘点日的金额倒轧到评估基准日金额，与账面余额核对相符。

库存现金倒推公式为：评估基准日库存现金余额
=盘点日库存现金实际盘点数+评
估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金收入合计数。

本次评估以核对无误的账面值
43,428.78元确认为评估值。


（2）银行存款
银行存款在评估基准日账面价值
154,664,862.90元，为企业在当地各银行开设的账
户，主要包括中国民生银行北京三元支行、中国工商银行平谷支行等
16个账户，均
为人民币存款。


评估人员首先核对银行存款日记账和总账，并获取将每个银行存款账户银行对账
单，如果有未达账项则编制银行余额调节表。在评估过程中，评估人员会同审计人员
向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余
额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，未达账项均
属正常现象，未发现影响净资产事宜。对于人民币存款，以核实后的账面值确认评估
值。


本次评估以核实后的账面值
154,664,862.90确认评估值。



2、应收账款

应收账款指企业因销售商品、材料、提供劳务等，应向购货单位收取的款项。北

京博宏房地产开发有限公司应收账款评估基准日账面余额为
6,580,000.00元，未计提
坏账准备，账面价值为
6,580,000.00元，为应收的售房款。


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评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估
人员借助于历史资料、询证函的回函和现场调查了解的情况，未发现有无法收回的款
项，，以核实后账面值确定评估值。


根据以上方法，确认应收账款评估值为
6,580,000.00元。



3、预付款项是指企业根据购货合同规定预付给供货单位的款项。北京博宏房地
产开发有限公司预付款项科目于评估基准日账面值为 166,551.94 元，是预付北京城建
九建筑工程有限公司的工程款。


评估人员查阅相关合同、协议及付款凭证，业务真实、金额准确，相应业务到期

能够实现。为正常预付的款项，以核实后账面值确定评估值。


根据以上方法，确认预付账款评估值为 166,551.94 元。



4、其他应收款

其他应收款指企业除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主
要包括企业应收的各种垫付款项、押金和职工备用金等。北京博宏房地产开发有限公
司其他应收款在评估基准日账面余额为 3,547,019.55 元，未计提坏账准备，其他应收
款账面价值 3,547,019.55 元。


评估人员通过查阅了会计账簿和大额应收款的原始凭证、函证，经核实账面记录
金额真实、准确的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。


评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、
欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出
可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。对于坏账准备，
按照评估操作规范，将其评估为零。


被评估单位其他应收款共计
6笔，除应收拆迁押金款外，账龄均在在
1年以内。

款项主要是企业员工借款、保证金和关联方借款等。经核实未发现损失的迹象，以核
实后的账面余额确定评估值，

本次评估其他应收账款评估值为
3,547,019.55元。



5、其他流动资产

其他流动资产是指除货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款、
存货等流动资产以外的流动资产。北京博宏房地产开发有限公司其他应收款在评估基
准日账面余额为 36,182,261.16 元，是企业根据税法的规定以预收房款为基数预缴的
营业税、土地增值税、所得税、城建税、教育费附加等税款。评估人员通过核对相关
会计账簿、查阅缴款凭证，根据核实的计缴基数、计缴比例，重新计算税款。经核实
无误，以账面余额确认评估值。


本次评估其他流动资产的评估值为 36,182,261.16 元。


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6、非实物流动资产评估结果
截止到评估基准日
2010年
6月
30日，委估的非实物流动资产评估值为
201,184,124.33元，具体内容详见下表：
非实物流动资产评估结果汇总表
单位：人民币元

编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
3--1 货币资金
154,708,291.68 154,708,291.68 -3--
4 应收账款
6,580,000.00 6,580,000.00
3--5 预付账款
166,551.94 166,551.94 -3--
5 其他应收款
3,547,019.55 3,547,019.55
3-11其他流动资产
36,182,261.16 36,182,261.16
合计 201,184,124.33 201,184,124.33

二、开发产品评估技术说明

（一）评估范围

本次评估范围为北京博宏房地产开发有限公司的位于北京市朝阳区北沙滩大屯路
36号冠军城二期项目剩余房屋，共
19套，建筑面积
11,449.74平方米，账面价值
139,592,535.27元。


（二）资产概况

冠军城位于京昌高速公路北沙滩桥东南角，紧邻奥运村主干道——大屯路，距奥
林匹克公园
600米，步行
15分钟即可到达奥运主赛场。冠军城处于奥运村核心区域，
坐享政府投资
1800亿的场馆建设，其中规划的
14座世界顶级体育场馆，就在家门口。

更有
1215公顷奥林匹克公园、13,000亩国家奥林匹克森林公园及
200公顷人工湖，为
之锦上添花。交通状况良好，四环、城市轻轨、地铁五号线、奥运支线和机场轻轨的
联络,12条道路纵横交错,共同构成了未来 “棋盘状”交通网,形成高效、便捷、通畅的立
体交通网络。


项目占地
29,441.12平方米，总建筑面积
14.21万平方米，容积率
4.8。可销售面积


11.68万平方米。整个社区包含公寓、写字楼、商业底商三种业态形式。

冠军城二期由住宅、配套商业组成，地上21层，地下3层。总建筑面积66,117.49
平方米，其中地上建筑面积53,279.56平方米，地下建筑面积12,837.93平方米。住宅部
分在2005年7月开工，2008年12月竣工转入现房销售并开始办理入住；配套商业部分在
2009年8月开始正式销售现房。自
2005年开始销售，目前仅剩余尾盘未销售，尚未售出
面积如下：

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冠军城二期尚未售出开发产品明细

序号门牌编号建筑面积（ M2）备注
1 2-2-502 183.25已签售房合同
2 2-3-501 184.38已签售房合同
3 2-2-2301 179.76已签售房合同
4 2-2-2302 183.25已签售房合同
5 1-3-1 696.46已签售房合同
6 1-3-3 697.64已签售房合同
7 1-2-1 886.43已签售房合同
8 1-411 64.80已签售房合同
9 1-311 64.80已签售房合同
10 1-1-（2） 1,893.89已签售房合同
11 1-1-（3） 1,240.91已签售房合同
12 办公用房 837.92自用
13 2#裙房 1-1-（1） 1,378.03已签意向书
14 2#裙房 1-2-（2） 1,318.67已签售房合同
15 2#裙房 1-2-（3） 1,050.58已签售房合同
16 2#裙房 1-4-（2） 1,027.05已签售房合同
17 南侧小商业 1-111 125.08已签售房合同
18 南侧小商业 1-412 66.13已签售房合同
19 南侧小商业 1-511 55.62已签售房合同
20 南侧小商业 1-512 153.01已签售房合同
合计 11449.74

（三）评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
1、复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解开发产品的开、竣工年月和用途，对项目整

体销售情况，未售出部分的明细内容进行核实，核实开发成本的支出、结算情况，在

此基础上对评估表格完善补齐。

2、搜集资料
权属文件：国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、商品房预售许可证、房

屋销售合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、北

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京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和其他相关文件。


技术资料：施工图纸及相关的工程概预算书。



3、现场勘察

根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对各项资产的位置、结构、层
数、檐高、用途、装修标准作全面核实勘察，并作勘察记录。



4、评估测算

评估人员根据现场勘察结果，对开发产品进行勘察分析，确定各项价值构成要素，
并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出委估资产评估值，并编写评估说
明。


（四）评估方法

根据项目周边房地产市场成熟，采用在开发产品市场价值的基础上扣除相关销售
税费、合理利润的方法进行评估。即已经签定商品房销售(预售)合同的，根据合同确
定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场比较法确定开
发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。


评估范围内的房产评估范围内的房屋为尾盘，以近期的销售情况和对周边房产交
易情况的了解，该项目处于比较畅销的状态，所以采用在以市场法得出的市场价基础
上扣减合理的销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等费用后确定委估资
产的评估值。评估值的计算公式为：

评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税

采用市场比较法确定开发产品销售金额，是将被评估的房地产和同一供需圈内近
期已销售的相同或相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产
价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多
个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产的市场价格。


（五）评估案例

案例名称：冠军城二期

明细表位置：开发产品清查评估明细表3-9-5

账面价值：139,592,535.27元


1、概况

冠军城二期地处亚奥国家森林公园居住区，如今已成为中国乃至世界上无法复制
的珍稀地段。2800亿专项建设资金倾注擘划，12条立体交通网、216万平米城市综合
功能配套全面升级，生态环境大有改观，国际化程度一日千里。随着亚奥区域的开发
日渐成熟，可供开发的土地也越来越少。项目空间分区科学合理，近可观
10000平方
米中心园林绿地，远可眺
200 公顷亚奥浩渺碧波及
13000亩国家森林公园，自在享受

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纯美的绿氧生活，缔造都市生活的和谐典范。


冠军城二期为 2#楼由住宅和裙楼组成，住宅楼地上 21层，高 66米，地下 3层，
高-10.4米。裙楼（配套商业）地上 3层，高 14.6米，地下 3层高-10.4米。全现浇剪
力墙结构，2005年 7月 25日开工，2008年 12月 27日竣工。住宅面积 51-229建筑平
方米，商铺面积 33-1893平方米。室内配套设施有供水、排水、供电、供暖、通讯、
煤气、宽带、消防、电梯，园区配套有物业、保安、地下车库、园区绿化等。


2、计算过程

2.1 确定评估面积和数量
冠军城二期的总建筑面积66,117.49平方米，其中地上建筑面积53,279.56平方米，
地下建筑面积12,837.93平方米。截止到评估基准日剩余待售建筑面积为11,449.74平方
米。本次评估建筑面积为 11,449.74平方米，其中住宅建筑面积为 730.64平方米，配套商
业建筑面积为10,719.10平方米。


2.2 确定销售单价
经查阅该企业房屋销售购买合同，冠军城已售住宅平均销售单价住宅约为1.6万元
/建筑平方米、商业为 1-2.9万元/建筑平方米。本次评估的住宅为 703.64平方米，商业为
10,719.10平方米。对已经签订《商品房销售 (预售)合同》的住宅和商铺根据合同确定开
发产品销售价格。对尚未签订《商品房销售(预售)合同》的商铺，根据尾盘和商铺所
处具体位置以及根据企业的销售策略，结合周边同类物业销售价格及委估物业实际情
况等因素确定。


周边房地产市场典型项目统计表

项目名称冠军城奥东 18号华悦国际融华世家
城区朝阳区朝阳区朝阳区朝阳区
地址
朝阳北沙滩桥东南角
劳动大厦东 200米路南
朝阳区安苑东路 18号(奥
体东门往东 300米)
朝阳大屯里 118
朝阳区大屯路 224号北
苑路与小营北路交汇
处
板块国奥亚奥国奥
均价（元/平方米） 38,000.00 36,100.00 47,500.00
商业特色投资型商铺投资型商铺投资型商铺
方位北四环至五环北三环至四环北四环至五环北四环至五环
开发商
北京博宏房地产开发
有限公司
北京瑞丰恒泰房地产开
发有限公司
北京鸿安伟业房地
产开发有限公司
金融街控股股份有限
公司
交通状况
多条公共交通线路
602、419、328、379、
距地铁 5号线与 10号线
交汇站北土城东路站仅
华悦国际位于亚奥
核心地区，在两大交
亚奥核心区域，西邻北
苑路，南至小营北路，

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949、345、914、819、
839等众多公交车直达
小区门口，地铁 5号
线，奥运支线
五分钟路程，公交车
108、119、124、207、328、
358、361、380、387、409、
426、644等
通主干道安立路和
北苑路之间，西侧距
1135公顷的奥林匹
克公园步行仅需 10
余分钟，京城最大的
高尔夫聚集地鸿华
高尔夫球场 (27洞)、
馨叶高尔夫球场 (18
洞)、姜庄湖高尔夫球
场与华悦国际隔路
相望。紧邻地铁 5号
线
网络城市交通主干道，
与城铁 5号线大屯路
东站、北四环瞬息相
通。20余条公交线路，
贯通东西南北。分别有
602、358、464、479、
628、849、858、484、
695、751、836、850、
851，城

因素条件说明表

影响因素估价对象实例一实例二实例三
名称冠军城融华世家华悦国际奥东 18
交易价格（元/m2） 47500 36100 38000
交易日期 2010.6 2010.6 2010.6
交易情况正常正常正常
商业繁华
程度
商业集聚规模一般好较好较好
商业等级
交通便捷
道路功能主干道主干道主干道主干道
道路宽度 30m 30m 30m 30m
道路网密度较好优优较好
区域因素说明
程度
公交便捷程度便利优优较便利
对外交通分布状况一般优优较优
环境
自然环境一般良好较好较好
人文环境一般良好较好较好
环境质量一般良好较好较好
公共设施
城市基础
设施
设施水平七通七通七通七通
保证率 100% 100% 100% 100%
齐备程度完备完备完备完备
配套完备
设施水平一般优较好一般
程度社会公共
服务设施
保证率 100% 100% 100% 100%
齐备程度较齐备完备完备较齐备

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城市规划较好较好较好一般
开发商一般较好较好优
个别因素
新旧程度十成新十成新十成新十成新
装修毛坯毛坯毛坯毛坯
设施设备齐全齐全齐全齐全
平面布置可分割相同相同相同
工程质量优优优优
建筑结构钢混钢混钢混钢混
说明楼层第 1层第 1层第 1层第 1层
朝向北南北南南北
临街状况临街临街临街临街
土地使用年限 40 40 40 40
土地性质出让出让出让出让

比较因素条件指数表

影响因素评估对象实例一实例二实例三
交易日期 100 100 100
交易情况 100 100 100
区域因素说明
商业繁
华程度
商业集聚规模 100 103 101 101
商业等级 100 100 100 100
交通便
捷程度
道路功能 100 100 100 100
道路宽度 100 100 100 100
道路网密度 100 102 102 102
公交便捷程度 100 102 102 102
对外交通分布状况 100 101 101 100
环境
自然环境 100 101 100 101
人文环境 100 102 102 102
环境质量 100 103 100 102
公共设
施配套
完备程
度城市基
础设施
设施水
平 100 102 100 100
保证率 100 100 100 100
齐备程
度 100 100 100 100
社会公

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设施水 100 101 101 100

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共服务
设施
平
保证率 100 100 100 100
齐备程
度 100 101 101 100
城市规划 100 100 99 100
开发商 100 101 102 101
个别因
素说明
新旧程度 100 100 100 100
装修 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
工程质量 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
朝向 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
土地使用年限 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100

比较因素条件修正计算表

影响因素实例一实例二实例三
交易价格 47500 36100 38000
交易日期 2010.6 2010.6 2010.6
交易情况正常正常正常
区域因素商业繁华商业集聚规模 100/103 100/101 100/101
说明程度商业等级 100/100 100/100 100/100
交通便捷
程度
道路功能 100/100 100/100 100/100
道路宽度 100/100 100/100 100/100
道路网密度 100/102 100/102 100/102
公交便捷程度 100/102 100/102 100/102
对外交通分布状况 100/101 100/101 100/100
环境
自然环境 100/101 100/100 100/101
人文环境 100/102 100/102 100/102
环境质量 100/101 100/100 100/100
公共设施
配套完备
城市基础
设施
设施水平 100/102 100/100 100/100
保证率 100/100 100/100 100/100

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程度齐备程度 100/100 100/100 100/100
社会公共
服务设施
设施水平 100/101 100/101 100/100
保证率 100/100 100/100 100/100
齐备程度 100/101 100/101 100/100
城市规划 100/100 100/99 100/100
开发商 100/101 100/102 100/101
个别因素
说明
新旧程度 100/100 100/100 100/100
装修 100/100 100/100 100/100
设施设备 100/100 100/100 100/100
平面布置 100/100 100/100 100/100
工程质量 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100
朝向 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 100/100 100/100 100/100
土地性质 100/100 100/100 100/100
比准价格 39,356.06 32,373.21 34,073.66
评估价格 35,000.00

经计算临大屯路一层商铺的销售基础价格为35,000.00元，二层商铺及小区内商铺
在临大屯路一层商铺的销售基础价格的基础上按各自其具体因素进行调整确定。


2.3 计算确定评估值
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税
具体计算过程如下：
序号项目
建筑面积合同价
公式金额(元)
（M2）均价
一已签订合同但未结转部 116,410,139.00
1 2-2-502 183.25 21,828.10 3,999,999.00
2 2-3-501 184.38 21,694.33 4,000,001.00
3 2-2-2301 179.76 22,752.35 4,089,962.00
4 2-2-2302 183.25 22,944.25 4,204,534.00
5 1-3-1 696.46 21,653.00 1 5,080,448.00
6 1-3-3 697.64 10,262.70 7,159,670.00

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序号项目
建筑面积合同价
公式金额(元)
（M2）均价
7 1-2-1 886.43 27,000.00 23,933,610.00
8 1-411 64.80 29,400.00 1,905,120.00
9 1-311 64.80 29,012.35 1,880,000.00
10 1-1-（2） 1,893.89 7,965.65 34,024,965.00
11 1-1-（3） 1,240.91 13,000.00 16,131,830.00
二未签订合同部分预计销 136,944,345.00
1 2#裙房 1-1-（1） 1,378.03 17,000.00 14,244,640.00
2 2#裙房 1-2-（2） 1,318.67 27,500.00 37,895,825.00
3 2#裙房 1-2-（3） 1,050.58 24,000.00 31,648,080.00
4 2#裙房 1-4-（2） 1,027.05 18,000.00 18,910,440.00
5 南侧小商业 1-111 125.08 24,000.00 24,649,200.00
6 南侧小商业 1-412 66.13 24,000.00 3,001,920.00
7 南侧小商业 1-511 55.62 24,000.00 1,587,120.00
8 南侧小商业 1-512 153.01 24,000.00 1,334,880.00
三预计销售金额合计面积×单价 253,354,485.00
四管理、销售费用实际 8,177,024.25
五销售税金及附加（三）×5.4% 10,671,290.91
六已完工尚未支付的工程费用
七应分摊的土地增值税按税法规定 20,364,474.75
八企业所得税按税法规定 23,748,841.95
九开发产品评估价值 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九) 190,392,853.16

土地增值税的测算过程表

序号项目公式金额
一房地产总销售 1,709,254,904.62
二扣除项目合计 1+2+3+4+5 1,293,189,087.01
1 取得土地使用权所支付的金额 414,844,705.03
2 开发土地和新建房及配套设施的成本 582,995,569.23
3 房地产开发费用 (管理、销售及资金利息 ) (1＋2)×10% 144,033,928.17
4 营业税及附加一×5.4% 92,299,764.85
5 房地产企业加计扣除 (1＋2)×20% 199,568,054.85
三转让房地产的增值额 (一)-(二) 275,512,882.48
四增值额与扣除项目金额的比率 (三)/(二)×100% 16.12%

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序号项目公式金额
五适用税率 30%
七应缴土地增值税（三）×(五) 82,653,864.74
八已交土地增值税 10,085,314.24
九应补土地增值税税额（扣除税收优惠后） (七)-(八) 56,603,469.39

根据根据整个项目收入、支出情况测算，预计整个项目的税前利润，按现行所得
税率计算所得税费用。


冠军城二期尾房评估价值为190,392,853.16元。


（六）评估结果及分析

1、评估结果

经实施上述评估过程和方法后，在评估基准日 2010年6月30日，本次委估的开发产
品账面价值为 139,592,535.27 元,评估值为 190,392,853.16 元，评估增值 50,800,317.89
元，增值率为 36.39％。


2、增减值原因分析

开发产品增值主要原因：

（1）由于开发产品的账面价值是成本价格，而评估时按照市场价格扣减相关税费
和适当比例利润进行估算，评估值中包含有合理的利润，故造成评估增值。

（2）是评估范围内的房产所处位置较好，目前市场价值较高，均为可直接入住的
现房。

三、开发成本评估技术说明

（一）评估范围

列入本次评估范围的开发成本为冠军城三期住宅、商铺，账面价值 171,893,823.07
元。


（二）资产概况

1、冠军城三期为 1#楼由住宅和商铺组成，住宅楼地上 21层，地下 2层，地上建
筑面积 21,532.94平方米，地下建筑面积 2,730.00平方米。全现浇剪力墙结构， 2008年
3月开工，2010年 8月竣工。室内配套设施有供水、排水、供电、供暖、通讯、煤气、
宽带、消防、电梯，园区配套有物业、保安、地下车库、园区绿化等。


2、冠军城三期权证取得情况

序号权证种类位置内容权证编号
1 国有土地使用证朝阳区北沙滩大屯路 36号出让面积：29441.12 平方米
京朝国用（2005出）第 0045
号

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序号权证种类位置内容权证编号
2 建设工程规划许可证朝阳区北沙滩大屯路
36号用地面积 24260.94 平方米
编号：2007规（朝）建字
0034号
3 施工许可证朝阳区北沙滩大屯路
36号
建设规模 24636.78 平方米
(开工 08-03-01，竣工
10-8-030)
[2008]施建字
0708号
4 商品房预售许可证朝阳区北沙滩大屯路
36号
预售建筑面积
19959.11平
方米。

京房售证字（2008） 330
号
5 建设用地规划许可证朝阳区大屯路
36号用地面积
29836.804 平方米
(2004)规地字 0129 号


3、工程进度
冠军城三期
1#楼定于
2010年
8月竣工，10月入住。土建工程完成
100%，装饰

完成
100%，窗安装已完成
100%，玻璃尚未安装，园区配套尚未进行。

4、销售进度
冠军城三期
1#楼住宅
2112、2113号尚未签订销售合同，其余住宅均已签订销售

合同。地上
1-2层、地下
1层（1#（1）、1#（2）、1#（-1））为配套商业用房，因房

屋未竣工，无法签订销售合同，但已交定金。

（三）评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：


(1)复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解开发成本的开工年月、结构型式、形象进度、
付款情况等，在此基础上对评估表格完善补齐。



(2)搜集资料
权属文件：国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和其他相关文件。

技术资料：施工图纸及相关的工程概预算书。



(3)现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对各项资产的位置、结构、层
数、檐高、用途、施工进度、装修标准作全面核实勘察，并作勘察记录。



(4)评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并
结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说
明。


（四）评估方法

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1.评估方法介绍：
根据委估资产特点以及账面价值的构成，对于估价对象已取得当地规划部门审定
的规划建设指标，且所在区域房地产开发、交易市场较活跃，具备运用假设开发法的
条件，选用假设开发法评估。


假设开发法评估具体测算步骤


a.调查待开发房地产的基本情况；
b.选择最佳的开发利用方式；
c.估计开发建设期；
d.预测开发完成后的房地产价值；
e.估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、
所得税；
f. 以估算的销售金额扣减合理的销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得
税等费用后确定委估资产的评估值。

2.估算价值模型
本次评估采用假设开发法对开发成本进行评估。具体计算公式：
开发成本评估值=房地产销售金额－续建成本现金流出－后续管理费用
－销售税费－销售费用－土地增值税－所得税


①房地产销售金额
续建完成后的房地产价值为房地产的全部价值，包括已预售和待售房地产金额，
对已经签订《商品房销售
(预售)合同》的住宅和商铺根据合同确定开发产品销售价格。

对尚未签订《商品房销售(预售)合同》的商铺，根据尾盘和商铺所处具体位置以及根
据企业的销售策略，结合周边同类物业销售价格及委估物业实际情况等因素判确定


②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+ 已完工尚未支付的工程费用+不可
预见费用；
③销售费用
根据企业历史销售费用的支付情况及待售楼盘的销售情况确定销售费用
④管理费用
管理费用按以前年度的实际发生情况确定
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=预计销售金额×销售税金及附加率
⑥土地增值税
由于项目楼盘已基本售出或已有销售意向，本次评估在测算整个项目的应缴土地
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增值税额扣除已预缴的土地增值税后按委估房产的可售面积占项目总可售面积的比
例确定委估资产应分摊的土地增值税额


⑦所得税
由于被评估单位实际上是一个项目公司，而且截止到评估基准日项目基本结束，
本次评估在确定整个开发项目的所得税，确定所得税率并在此基础上确定所得税费
用。


（五）评估案例

案例名称：冠军城三期

明细表位置：开发成本清查评估明细表3-9-4 序号1

账面价值： 158,259,159.07 元


1、销售数量的确定

华源凯旋园（冠军城）三期（
1#楼）由住宅、商业组成。根据目前实际开发情况，

开发完成后各类物业可销售建筑面积和数量如下表：

项目名称总可售建筑面积
(㎡) 已签约面积
(㎡) 未签约面积
(㎡)
住宅 19,959.52 19843.22 115.58
商业 3,148.28 3148.28
合计
26,255.36 3,263.86

2、销售价格的确定

根据房地产业态的不同类别，对已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同价款
确定产成品销售价格，尚未签定商品房销售(预售)合同的产成品主要采用市场比较法
确定销售价格。


冠军城三期自开盘以来销售顺利，截止评估基准日时有
2套住宅未售。考虑目
前北京市房地产市场情况预计销售价格为
27,000元/平方米。


商业用房价格的确定见开发产品评估技术说明。



3、后续开发成本

通过取得合同明细表并与工程可行性研究报告核对确定工程项目的完整性，再与
相关财务明细账、付款凭证核对确定工程款项的支付情况，在此基础上确定项目开发
成本的后续支出。



4、管理费用

按
2005年到
2010年平均年管理费用和项目管理期确定管理费，由于项目
2010年
10月竣工交房，故本次评估管理费用按
2005年到
2010年平均年管理费用得
50%确定。



5、销售费用

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由于三期项目的房屋基本售出（没签合同的也已有意向），故本次评估只考虑企
业支付给销售代理公司的代理费。


6、土地增值税

首先假设项目 2010年进行土地增值税进行清算，计算项目总的应缴增值税；其次
根据北京博宏房地产开发有限公司与通州区马驹桥人民政府签订的《马驹桥镇注册纳
税企业奖励协议书》和北京博宏房地产开发有限公司 2008、2009年度退税情况，确定
土地增值税的退税率为 22%；最后，在总的应缴土地增值税额中扣除应退税额和以前
年度已预缴的土地增值税后按 1#楼和 2#楼的的可售面积将未交的土地增值税在开发
产品和开发成本之间进行分摊。


7、所得税

由于被评估单位实际上是一个项目公司，而且截止到评估基准日项目基本结束，
本次评估在确定整个开发项目的所得税，确定所得税率并在此基础上确定所得税费
用。


具体计算过程详见下表：

序号项目公式金额(元)
一预计销售金额合计面积×单价 450,849,429.62
二管理、销售费用实际 14,551,180.02
三销售税金及附加（三）×5.4% 18,989,777.98
四后续开发成本 42,313,782.32
五应分摊的土地增值税按税法规定 36,238,994.64
六企业所得税按税法规定 42,261,544.51
七开发成本评估价值 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九) 296,494,150.14

土地增值税的测算过程表

序号项目公式金额
一房地产总销售 1,709,254,904.62
二扣除项目合计 1+2+3+4+5 1,293,189,087.01
1 取得土地使用权所支付的金额 414,844,705.03
2 开发土地和新建房及配套设施的成本 582,995,569.23
3 房地产开发费用(管理、销售及资金利息) (1＋2)×10% 144,033,928.17
4 营业税及附加一×5.4% 92,299,764.85
5 房地产企业加计扣除 (1＋2)×20% 199,568,054.85
三转让房地产的增值额 (一)-(二) 275,512,882.48

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序号项目公式金额
四增值额与扣除项目金额的比率 (三)/(二)×100% 16.12%
五适用税率 30%
七应缴土地增值税（三）×(五) 82,653,864.74
八已交土地增值税 10,085,314.24
九应补土地增值税税额（扣除税收优惠后） (七)-(八) 56,603,469.39

冠军城二期尾房评估价值为 296,494,150.14元。

（六）评估结果及增减值原因分析
1、评估结果
经实施上述评估过程和方法后，在评估基准日 2010年 6月 30日，本次委估的存

货账面价值为 171,893,823.07 元,评估值为 311,645,643.89 元，评估增值 139,751,820.82

元，增值率为 81.30 %。

2、增减值原因分析
开发成本评估增值主要是因为本次评估是采用静态假设开发法，即销售收入扣除

成本、费用及相关税金后的现值，其中包含了合理的利润，而账面成本为企业截止评
估基准日实际发生的成本，故形成评估增值。


四、长期股权投资评估技术说明

（一）评估范围

北京博宏房地产开发有限公司纳入本次评估范围的的长期股权投资共2项，其中：
郑州恒天兴华房地产有限公司为控股子公司、青岛瑞和置业发展有限公司为参股子公
司，账面余额为 55,091,507.38元，未计提减值准备，账面价值 55,091,507.38元。


（二）长期股权投资概况
单位：人民币元

序号被投资单位名称投资日期股权比例账面价值
1 青岛瑞和置业发展有限公司 2010年 1月 20日 44 4,091,507.38
2 郑州恒天兴华房地产有限公司 2001年 2月 8日 51 51,000,000.00
合计 55,091,507.38

1、青岛瑞和置业发展有限公司

2001年 9月 13日，青岛颐中海牛中房地产开发有限公司以货币出资 311. 50万元
占 31.15%、青岛毅义通置业有限公司以货币出资 380. 80万元占 38.08%、青岛颐中实

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业股份有限公司出资
307.70万元占
30.77%共同成立青岛瑞和置业发展有限公司，股东
各出资经青岛振青有限责任会计师事务所于
2001年
9月
14日出具的青振会内审字
（2001）第
04-0020号验资报告验证，2005年
5月经全体股东同意及相关股权转让协
议规定，瑞和公司股东变更为青岛颐中房地产开发有限公司出资
540万占
54%，青岛
毅义通投资有限公司出资
460万占
46%,办理了工商登记手续。2005年
5月经全体股东
同意及相关股权转让协议规定，瑞和公司股东变更为青岛颐中房地产开发有限公司出
资
540万占
54%，青岛毅义通投资有限公司出资
460万占
46%，办理了工商登记手续。

2009年
12月
28日公司股东青岛颐中房地产开发有限公司经公司全体股东同意并签订
股权转让协议，将持有的青岛颐中房地产开发有限公司的
44%股权协议转让给北京博
宏房地产开发有限公司，变更后青岛瑞和置业发展有限公司股权结构为青岛颐中房地
产开发有限公司占
10%股权、北京博宏房地产开发有限公司占
44%股权、青岛毅义通
投资有限公司出资占
46%股权。2010年
1月
20日股东青岛毅义通投资有限公司将其
持有的
46%股权质押给北京博宏房地产开发有限公司。


截止评估基准日青岛瑞和置业发展有限公司资产、负债情况：

金额单位：人民币元

项目账面价值
流动资产 1 253,260,657.82
非流动资产 2 431,063.86
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期股权投资 5
投资性房地产 6
固定资产 7 427,013.86
无形资产 8 4,050
商誉 9
长期待摊费用 10
递延所得税资产 11
资产总计
12 253,691,721.68
流动负债 13 257,050,346.56
非流动负债 14
负债总计
15 257,050,346.56
净资产
16 -3,358,624.88

2、郑州恒天兴华房地产有限公司

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郑州恒天兴华房地产有限公司(以下简称“本公司或公司”)成立于 2010年
2月，取
得注册号为
410100000039380的企业法人营业执照，注册资本为
10000万元，由北京恒
华投资有限公司出资
4900万元人民币，北京博宏房地产开发有限公司出资
5100万元
人民币，持股比例分别
49%和
51%。经营范围为房地产开发及商品房销售；房屋建筑
工程施工；物业管理（以上项目凭资质证经营）；房屋租赁。截止评估基准日郑州恒
天兴华房地产有限公司资产、负债情况：

金额单位：人民币万元

项目名称 2010-6-30
流动资产
9,806.78
非流动资产 103.70
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 103.70
无形资产
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
资产总计 9,910.48
流动负债
2.68
非流动负债
负债总计 2.68
净资产 9,907.80

（三）评估方法

长期股权投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，
因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。列入本次评估范围
内的
1家控股子公司、1家参股子公司。


对控股及具有重大影响的被投资企业采用资产基础法进行整体资产评估，再根据

投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。

控股的长期投资评估值 =被投资单位基准日股东全部权益价值×投资比例
（四）长期股权投资评估结果及其分析
1、评估结果

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根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，并履行必
要的评估程序，对长期股权投资的全部资产及相关负债采用资产基础法进行了评估，
得出如下评估结论：

根据以上各控股被投资企业的评估结果，得出控股长期投资的评估值如下表：
单位：人民币元

序
号
被投资单位名称投资日期
股权
比例
账面值评估值
增值率
%
1 青岛瑞和置业发展有限公司 2010年
1月
20日
44 4,091,507.38 0.00 -100%
2 郑州恒天兴华房地产有限公司 2001年
2月
8日
51 51,000,000.00 50,536,472.62 -0.91
合计
55,091,507.38 50,536,472.62 -8.27

2、长期投资增值原因分析

长期投资减值主要原因是由于北京博宏房地产开发有限公司以高于被投资单位
账面价值的价格取得的股权，在评估基准日被投资单位均处于前期筹备建设阶段，即
无经营收益也无经营性资产，评估后净资产小于其所有权益账面值，因此被投资单位
净资产乘以股权比例小于企业的账面价值所形成。


另外，青岛瑞和置业发展有限公司评估基准日经天职国际会计师事务所有限公司
审计后的资产总额为
253,691,721.68元、负债总额为
257,050,346.56元、净资产
-3,358,624.88元。评估后资产总额为
254,136,653.27元、负债总额为
257,050,346.56元、
净资产-2,913,693.29元，评估增值
444,931.59元，增值率
13.25%。由于青岛瑞和置业发
展有限公司为-2,913,693.29元，而公司股东只在其出资范围内承担风险，故本次评估
长期股权投资—青岛瑞和置业发展有限公司评估值为
0元。青岛瑞和置业发展有限公
司投资以来开发项目一直处于建设期，无经营收益只有日常的经营、管理费用开支形
成亏损。


五、机器设备评估技术说明

（一）评估范围
本次北京博宏房地产开发有限公司纳入评估范围的设备类资产包括电子设备和
车辆，具体情况如下：
金额：人民币元

科目名称数量
账面价值
原值净值
设备类合计 42 2,779,122.00 2,166,605.74
固定资产-车辆 14 2,461,981.00 2,063,544.02

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科目名称数量
账面价值
原值净值
固定资产-电子设备 28 317,141.00 103,061.72

（二）设备概况
北京博宏房地产开发有限公司主要的设备为企业办公用的运输设备和电子设备
共
42项。

车辆为使用的办公车辆计
14辆；至评估基准日委估车辆证照齐全、产权明晰，
至评估基准日维护、保养、使用正常。

电子设备包括电脑、打印机、复印机、和空调等计
28项。至评估基准日委估电
子设备维护、保养、使用正常。

设备类资产配有专门部门及人员负责设备的管理工作，设备的维护保养、修理制

度基本落实，设备维护较好，可以满足日常工作的需要。

（三）评估过程
1、清查核实工作
评估人员对北京博宏房地产开发有限公司提供的设备类清查评估明细表进行审

核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中
有无虚报、漏报，重报的设备，对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加
盖公章作为评估人员的评估依据。


根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管
理部门及使用部门下发《车辆状况调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以
此作为评估的参考资料。



2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察，现场核对设备的名称、规格型号、

生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表。

勘查设备现有技术状况以及维护、保养情况等。

对车辆要求提供所有的车辆行驶证复印件及相关产权证明文件。

3、评定估算
根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。

4、评估汇总


(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影
响评估结果准确性的因素进行了复查。

(2)在经审核修改的基础上，汇总电子设备、运输设备等评估明细表。

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(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要车辆质量情况调查表、调查
统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等
)及评估作业表、询价记录等编辑汇总
成“附件”存档。

5、撰写报告
参考中评协颁发的企业国有资产评估报告指南，编制“设备评估技术说明”。

（四）评估方法
依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法，即在持续使用的前提

下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合
技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
设备评估值=设备重置成本×综合成新率

(1)电子设备
①重置成本的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子
设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：
重置成本=购置价
部分电子设备采用市场法进行评估。



②电子设备成新率的确定
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=〔（1-已使用年限/经济寿命年限）〕×100%
成新率=〔尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）〕×100%
清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为准，
电子设备勘查成新率的获取可参照如按市场法评估电子设备，则无须计算成新率。


(2)车辆
①重置成本的确定
根据车辆市场信息及《搜狐购车网》、《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格资
料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂
行条例》及当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置
成本：

重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费

=现行含税购价×〔1+10%/（1+17%）〕+牌照手续费
式中：10%为车辆购置税税率，17%为增值税税率。

购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依

据车辆管理部门的收费标准确定。

车辆购置税的确定：根据
2001年国务院第
294号令《中华人民共和国车辆购置税

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暂行条例》的有关规定。

车购税＝计税价格×10%
其中计税价格为不含增值税价格。

牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定。

部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远或车型已经绝版停产，且已无类

似车型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评估值。



②车辆成新率的确定
对于运输车辆，根据原国经贸经〔1997〕456号文《关于发布〈汽车报废标准〉
的通知》及
2000年
12月
18日国经贸资源〔
2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若
干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者熟低的方法取其较小
者为最终成新率：

使用年限成新率＝〔(1－已使用年限／规定使用年限)〕×100%
行驶里程成新率＝〔(1－已行驶里程／规定行驶里程)〕×100%
成新率＝Min〔使用年限成新率，行驶里程成新率〕
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法

确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成
新率。


(3)对于超期服役的设备，根据其有形损耗和可预见的无形损耗因素，以现场勘
察为准确定其成新率。

在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率不低于
15%。

（五）评估案例
案例
1：奥迪轿车（车辆清查评估明细表
4-6-5，序号
10）

（1）概况
车辆名称：奥迪轿车
车辆牌号：京
N2H619
规格型号：奥迪
A6L 2.4
生产厂家：一汽-大众汽车有限公司
已行驶里程：15,000 km
规定行驶里程：500,000km
已使用年限：0.6年
寿命年限：15年
购置日期：2010年
1月
启用日期：2010年
1月
账面原值：578,881.00元
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账面净值：546,146.65元

该车辆至评估基准日止，现已运行
0.6年，行驶
15,000公里，未发生过重大交通
事故，也未进行过大修。评估人员经现场观察及向车管人员了解后认为：由于该车辆
行驶年限及里程较短，车主单位又重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使之各
系统均处于良好的工作状态，各项性能均可达到原设计要求，机件完整，车况良好，
运行正常，可满足使用需要。



(2)重置全价的确定
①车辆购置价
查询
2010年
6月搜狐购车网汽车价格信息，现确定本车辆评估基准日购置价（含
税）：538,800.00元


②车辆购置税
车辆购置税=车辆购置价/1.17×10%
= 46,051.28元


③新车牌照工本费
据了解湖北新车牌照工本费：300.00元
④重置全价
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费
=538,800.00+46,051.28+300.00
= 585,150.00元(取整)


(3)成新率的确定
①根据国家二委一部一局
2000年
12月
18日颁布的《关于调整汽车报废标准若干
规定的通知》中的规定，该车辆属于非营业性车辆，其使用年限及行驶里程均在国家
规定的范围内。

年限成新率
该车辆规定使用年限为
15年，现已使用
0. 6年。

年限成新率=（1-已使用年限/规定年限）×100%
=97%（取整）


②行驶里程成新率
该车辆规定行驶里程
50万公里，现已行驶
15000公里。

行驶里程成新率=（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100%
=（1-15000/500000）×100%
= 97 % （取整）


③理论成新率
综合上述，孰低确定理论成新率为
97 %。

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④现场勘察情况
评估人员对该车辆进行现场勘察，其结果如下：
A主传动机构及底盘：发动机性能良好，启动、加速平稳，无异音，温度正常；
各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥无渗漏，底盘无变形。

B主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。

C制动性能：制动装置可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一致。

D润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常；发动机燃烧

充分，尾气排放合格。

E外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝轮辋光亮，螺
母无松动，轮胎磨损正常；机舱装饰良好。

评估人员经现场勘察后认为：该车辆实际使用状况较好，现场勘察情况与理论成
新率相似，故不对于理论成新率进行修正。



⑤车辆成新率
综上所述，确定车辆成新率为
97 %
(4)评估值的确定
评估值
=重置全价×车辆成新率
= 585,150.00×97%
= 567,595.50元

案例二：格力空调（电子设备清查评估明细表
4-6-6，序号
22）
设备名称：格力空调
规格型号：格力
KFR-72LW/E1(72520L1)A-N2

制造单位：格力电器
购置日期：2009年
6月启用日期：2009年
6月
账面原值：5,350.00元账面净值：4,248.77元
设备概况
主要参数：
空调类型立式空调
适用面积 32-50㎡
产品功率 3P
冷暖类型冷暖型
变频/定频定频
室内机尺寸 500×1720×300mm
室外机尺寸 980×790×440mm

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室内机质量 47Kg
室外机质量 68Kg
控制方式键控/遥控
技术参数
室内机噪音 38-43dB
室外机噪音
≤56dB
能效比 3.19
冷热功能
制冷量 7300W
制冷功率 2288W
制热量 8100(10600)W
制热功率 2380(4880)W
电源性能 1-220-50


(2)重置全价的确定
该空调重置全价由设备购置价构成，由于设备运杂费、安装调试费由供货商负责，
故不予计取。

查询市场信息及家电大全网
等近期市场价格资料，确定该型
号空调购置价：4,750.00元。



(3)成新率的确定
该空调的经济寿命使用年限为
8年，于
2009年
6月投入使用，至评估基准日止已
使用
1年，则：
年限成新率=(1 -已使用年限/经济寿命年限)×100%
=(1-1/8)×100%
=88% (取整)


(4)评估值的确定
评估值
=重置全价×年限成新率
=4,750.00×88%
=4,180.00元


6、设备评估结果及分析

(1) 经实施上述评定估算程序后，设备类于评估基准日
2010年
6月
30日的评估
结果如下表所示：
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设备类评估结果汇总表

单位：人民币元

科目名称
账面价值评估价值增值额增值率%
原值净值原值净值原值净值原值净值
设备类合计 2,779,122.00 2,166,605.74 3,417,140.00 2,431,391.40 638,018.00 264,785.66 22.96 12.22
固定资产-车辆 2,461,981.00 2,063,544.02 3,195,640.00 2,338,093.40 733,659.00 274,549.38 29.80 13.30
固定资产-电子设备 317,141.00 103,061.72 221,500.00 93,298.00 -95,641.00 -9,763.72 -30.16 -9.47

(2)评估结果增减值主要原因分析如下
①电子设备：由于最近几年电子设备更新换代较快，价格降幅大于设备的折旧额
形成。

②运输设备：评估原值增值是由于评估车辆中有部分二手车，账面原值是二手车
的购置价；评估净值增值是由于企业计提折旧年限短于评估所采用年限。

六、流动负债评估技术说明

(一)评估范围

流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。流
动负债在评估基准日账面值为
457,052,477.60元。上述流动负债在评估基准日账面值如
下所示：

金额单位：人民币元

序号科目名称账面值
1 应付账款
19,388,145.56
2 预收账款 423,184,341.00
3 应付职工薪酬 116,873.99
4 应交税费 4,385,268.86
5 其他应付款 9,977,848.19
6 流动负债合计
457,052,477.60

(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清

单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段

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1、根据企业提供的流动负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行
互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填
报。作到账表相符；


2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；


3、对流动负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保
债务情况属实。


第三阶段：评定估算阶段


1、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；


2、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；


3、提交流动负债的评估技术说明。



(三)评估方法


1、应付账款

应付账款评估基准日账面值
19,388,145.56元，主要核算企业因购买材料、商品或
接受劳务等而应付给供应单位的款项。北京博宏房地产开发有限公司应付账款主要是
应付购置设备款及往来款等。评估人员审查了企业的工程合同及有关凭证，均根据有
关凭证记入本科目，未发现不应承担的负债。故以核实后的账面值确认评估值。


本次评估应付账款的评估值为
19,388,145.56元。



2、预收账款

预收账款账面值
423,184,341.00元，主要核算企业因销售产品而预收的货款。评估
人员对预收款项主要核实主要合同、业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实
性的基础上，以核实后的账面值作为评估值。


本次评估预收账款的评估值为
423,184,341.00元。



3、应付职工薪酬

应付职工薪酬账面价值
116,873.99元，为北京博宏房地产开发有限公司应付给职
工的各项工资酬劳等，包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。评估人员对应
付职工薪酬通过查阅企业薪酬管理办法、审计后的年度会计报表、应付职工薪酬账簿
等资料进行核实，以核实后的账面值作为评估值。


本次评估应付职工薪酬的评估值为
116,873.99元。



4、应交税费

应交税费在评估基准日账面值
4,385,268.86元，主要核算公司应交纳的各种税金，
如所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。评估人员查验经查阅账簿、计
提和缴纳凭证和纳税申报表单，税金计提金额及余额正确，以核实后的账面值作为评
估值。


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本次评估应交税费的评估值为
4,385,268.86元。



5、其他应付款

其他应付款账面值为
9,977,848.19元，包括关联单位往来和代客户交的税费等。


评估人员查阅了账簿和凭证和相关合同、文件，核实业务内容、结算方式、期限和金
额，未发现不应承担的负债。以核实后的账面值作为评估值。

本次评估其他应付款的评估值为
9,977,848.19元。

(四)评估结论
截止到评估基准日
2006年
6月
30日，企业委估的负债评估值为 457,052,477.60 元，
具体情况详见下表：

金额单位：人民币元

序号流动负债账面值评估值增值额增值率%
1 应付账款
19,388,145.56 19,388,145.56 0.00 0.00
2 预收账款 423,184,341.00 423,184,341.00 0.00 0.00
3 应付职工薪酬 116,873.99 116,873.99 0.00 0.00
4 应交税费 4,385,268.86 4,385,268.86 0.00 0.00
5 其他应付款 9,977,848.19 9,977,848.19 0.00 0.00
6 流动负债合计 457,052,477.60 457,052,477.60 0.00 0.00

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第六部分收益法说明分析

一、收益法概述

作为一个在市场经济环境中持续经营的整体企业，其真实、内在的价值最终取决
于整体企业为所有者或产权主体所能创造的未来收益。收益法就是通过估算被评估企
业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估企业在
基准日时点的公平市场价值。


二、收益法适用条件

进行收益法评估必须具备以下前提条件：


1、企业应具备持续使用或经营的基础和条件；


2、资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测
及可量化。


截止评估基准日北京博宏房地产开发有限公司开发项目将于
2010年
10月将全部
结束，被评估单位没有待开发的土地和新的开发计划，其控股和参股的长期股权投资
单位的开发项目也尚未确定，企业持续经营能力具有不确定性。通过上面的情况分析，
我们认为，北京博宏房地产开发有限公司无法对未来收益和风险进行合理预测及量
化，不具备进行收益法评估的条件，故本次评估不宜采用收益法。


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第七部分评估结论及其分析

一、评估结论

此次评估采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：

在评估基准日
2010年
6月
30日资产总额账面值
56,992.86万元，评估值 75,619.05

万元，评估增值 18,626.19 万元，增值率 32.68 %；
负债总额账面值
45,705.25万元，评估值
45,705.25万元，无评估增减值；
净资产账面值
11,287.61万元，评估值 29,913.80 万元，评估增值 18,626.19 万元，

增值率 165.01 %。

评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。

资产评估结果汇总表
评估基准日：
2010年
6月
30日

被评估单位：北京博宏房地产开发有限公司金额单位：人民币万元

项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 51,267.05 70,322.26 19,055.21 37.17
非流动资产 2 5,725.81 5,296.79 -429.02 -7.49
其中：可供出售金融资产 3 ----
持有至到期投资 4 ----
长期应收款 5 ----
长期股权投资 6 5,509.15 5,053.65 -455.50 -8.27
投资性房地产 7 ----
固定资产 8 216.66 243.14 26.48 12.22
在建工程 9 ----
工程物资 10 ----
固定资产清理 11 ----
生产性生物资产 12 ----
油气资产 13 ----
无形资产 14
开发支出 15 ----
商誉 16 ----
长期待摊费用 17 ----
递延所得税资产 18


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项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
其他非流动资产 19 ----
资产总计
20 56,992.86 75,619.05 18,626.19 32.68
流动负债 21 45,705.25 45,705.25 --
非流动负债 22 ----
负债总计
23 45,705.25 45,705.25 --
净资产
24 11,287.61 29,913.80 18,626.19 165.01

北京博宏房地产开发有限公司采用资产基础法评估股东全部权益价值为


29,913.80万元，人民币大写金额为：贰亿玖仟玖佰壹拾叁万捌仟元整。


（四）评估增减值原因分析


1、开发产品增值原因分析

开发产品增值主要有以下两个方面的原因：

（1）由于开发产品的账面值是成本价格，而评估时按照市场价格扣减相关税费和
适当比例利润进行估算，评估值中包含有合理的利润，故造成评估增值。

（2）是评估范围内的房产所处位置较好，目前市场价值较高，均为可直接入住
的现房。



2、开发成本增值原因分析

开发成本评估增值主要是因为本次评估是采用静态假设开发法，即销售收入扣除
成本、费用及相关税金后，评估值中包含了合理的利润，而账面成本为企业截止评估
基准日实际发生的成本，故形成评估增值。



3、长期股权投资评估增值原因

长期投资减值主要原因是由于北京博宏房地产开发有限公司以高于被投资单位
账面价值的价格取得的股权，在评估基准日上述被投资单位均处于前期筹备建设阶
段，无经营收益，因此被投资单位净资产乘以股权比例小于企业的账面价值所形成。


另外，青岛瑞和置业发展有限公司评估基准日经天职国际会计师事务所有限公司
审计后的资产总额为
253,691,721.68元、负债总额为
257,050,346.56元、净资产
-3,358,624.88元。评估后资产总额为
254,136,653.27元、负债总额为
257,050,346.56元、
净资产-2,913,693.29元，评估增值
444,931.59元，增值率
13.25%。由于青岛瑞和置业发
展有限公司净资产评估值为-2,913,693.29元，而公司股东只在其出资范围内承担风险，
故本次评估长期股权投资—青岛瑞和置业发展有限公司评估值为
0.00元。



4、机器设备增值原因

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①电子设备：由于最近几年电子设备更新换代较快，价格降幅大于设备的折旧额
形成。

②运输设备：评估原值增值是由于评估车辆中有部分二手车，账面原值是二手车
的购置价；评估净值增值是由于企业计提折旧年限短于评估所采用年限。

二、评估结论的瑕疵事项

1、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评
估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。



2、由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权
证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委
托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和
完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、
产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。



3、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现
行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。



4、我们未考虑本次申报评估股权收购尚应承担的费用和税项等可能影响其价值
的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。



5、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。



6、评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调
整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请
评估机构重新确定评估值。


三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑

本次评估的股权价值没有考虑少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的
影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。


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