冀东水泥：拟支付现金购买资产涉及的唐山冀东混凝土有限公司股东全部权益项目资产评估报告 公告日期 2016-06-30 唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买
  资产涉及的唐山冀东混凝土有限公司
           股东全部权益项目

          资产评估报告
      大正海地人评报字(2016)第 192A 号
              (共一册,第一册)




  北京大正海地人资产评估有限公司
      二〇一六年六月二十六日
         唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金资产购买资产涉及的唐山冀东混凝土有限公司
                                 股东全部权益项目资产评估报告



                                                            目             录

注册资产评估师声明 ........................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ................................................................................................................ 2
资产评估报告正文 ................................................................................................................ 4
    一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者 ..................................................... 4
    二、 评估目的 ......................................................................................................... 10
    三、 评估对象和评估范围 .................................................................................... 10
    四、 价值类型及其定义 ......................................................................................... 14
    五、 评估基准日 ..................................................................................................... 15
    六、 评估依据 ......................................................................................................... 15
    七、 评估方法 ......................................................................................................... 18
    八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................ 29
    九、 评估假设 ......................................................................................................... 31
    十、 评估结论 ......................................................................................................... 32
    十一、 特别事项说明 ................................................................................................. 33
    十二、 评估报告使用限制说明 ................................................................................ 59
    十三、 评估报告日 ..................................................................................................... 61
附件 ....................................................................................................................................... 62
    一、 与评估目的相对应的经济行为文件 ........................................................... 63
    二、 被评估单位专项审计报告 ............................................................................ 64
    三、 委托方与被评估单位法人营业执照 ........................................................... 65
    四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................................... 66
    五、 委托方及被评估单位承诺函 ........................................................................ 67
    六、 签字注册资产评估师的承诺函 .................................................................... 68
    七、 评估机构资格证书 ......................................................................................... 69
    八、 评估机构法人营业执照副本 ........................................................................ 70
    九、 签字注册资产评估师资格证书 .................................................................... 71




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                               股东全部权益项目资产评估报告




                                注册资产评估师声明

       本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进行了认
真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本评估报告，特作如
下声明：
       一、 注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估
报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
       二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
       三、 注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与
委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏
见。
       四、 注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉
及资产进行了现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要
的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已发现的
问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报
告的要求，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
       五、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。
       六、 出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目
的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签
字注册资产评估师无关。




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                                    股东全部权益项目资产评估报告


          唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买
                资产涉及的唐山冀东混凝土有限公司
                                 股东全部权益项目
                                 资产评估报告摘要
                            大正海地人评报字(2016)第 192A 号



                                            重要提示
        本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
 理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。



       北京大正海地人资产评估有限公司接受冀东发展集团有限责任公司、唐山冀东
水泥股份有限公司的委托，根据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、
客观、公正的原则，对因唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买资产事宜涉
及的唐山冀东混凝土有限公司的股东全部权益进行了评估。
       本次评估的评估对象为唐山冀东混凝土有限公司拟剥离 13 家长期股权后的股
东全部权益，评估范围为唐山冀东混凝土有限公司拟剥离 13 家长期股权后的全部
资产及相关负债；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为 2016 年 3 月 31 日。
       评估师履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采
用资产基础法和市场法进行了评定估算。经过综合分析，将资产基础法的评估结
果作为评估报告的最终结论。
       至评估基准日，唐山冀东混凝土有限公司的评估结果为：人民币 83,511.12 万
元。

                                        资产评估结果汇总表
                                                                     金额单位：人民币万元




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                                      账面价值        评估价值          增减值          增值率％
     项                  目
                                          A                B            C=B-A          D=C/A×100%
 1    流动资产                        273,026.94      273,026.94                -                  -
 2    非流动资产                      107,438.53       55,560.08       -51,878.45             -48.29
 3    其中：长期应收款                         -               -                -
 4          长期股权投资               95,838.52       44,118.36       -51,720.16             -53.97
 5          固定资产                    8,059.45        7,251.59          -807.86             -10.02
 6          在建工程                    1,225.69        1,238.67            12.98               1.06
 7          工程物资                        4.85            4.85                -                  -
 8          油气资产                           -               -                -
 9          无形资产                      914.32        1,550.91           636.59              69.63
10          开发支出                           -               -                -
11          长期待摊费用                  167.13          167.13                -                     -
12          递延所得税资产              1,228.57        1,228.57                -                     -
13          其他非流动资产                     -               -                -
14          资产总计                  380,465.47      328,587.02       -51,878.45             -13.64
15    流动负债                        155,972.41      155,972.41                -                  -
16    非流动负债                       89,103.49       89,103.49                -                  -
17          负债合计                  245,075.90      245,075.90                -                  -
18    净资产（所有者权益）            135,389.57       83,511.12       -51,878.45             -38.32

     评估师对评估过程中发现的瑕疵事项在评估报告中作了特别事项说明，提请
评估报告使用者注意。
     本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年，即从资产评估基
准日 2016 年 3 月 31 日起至 2017 年 3 月 30 日止。
     本评估报告日为 2016 年 6 月 26 日。
     以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。




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         唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买
                资产涉及的唐山冀东混凝土有限公司
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                                 资产评估报告正文
                            大正海地人评报字(2016)第 192A 号


冀东发展集团有限责任公司、唐山冀东水泥股份有限公司：

     北京大正海地人资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、

法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和市场法，按照必要的评

估程序，对唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买资产行为涉及的唐山冀东

混凝土有限公司的股东全部权益在 2016 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现

将资产评估情况报告如下：


     一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者


     本项目的委托方为冀东发展集团有限责任公司、唐山冀东水泥股份有限公司，

被评估单位为唐山冀东混凝土有限公司，评估报告使用者为委托方及国家法律法

规规定的其他评估报告使用者。

     （一） 委托方概况

     企业名称：冀东发展集团有限责任公司(以下简称:冀东集团)

     住所：唐山丰润区林荫路东侧

     法定代表人：张增光

     注册资本：壹拾贰亿叁仟玖佰柒拾伍万贰仟元

     经济性质：有限责任公司（国有控股）

     注册号：130200000035495

     经营范围：通过控股、参股、兼并、租赁运营资本；熟料、水泥、水泥制品、

混凝土、石灰石、建材（木材、石灰除外）、黑色金属材料及金属矿产品、电子产

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品、化工产品（涉及行政许可项目除外）、化肥、石油焦、五金、交电、水泥机械

设备、塑料及橡胶制品、石膏及其制品、食用农产品、钢材、针织纺品批发、零

售；货物及技术进出口业务（国家限定或禁止的项目除外）；普通货运（期限至 2015

年 4 月 12 日）；对外承包工程；承包及其实力、规模、业绩相适应的国外工程项

目、对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；煤炭批发（期限至 2015 年 5 月

2 日）；装备工程制造、安装、调试技术咨询；露天建筑用白云岩开发（限玉田，

取得资质后方可开采）；以下限分支机构经营：骨料、建材、砼结构铸件、耐火材

料制品、石膏、水泥制品、混凝土外加剂、水泥助磨剂、浇注料及其外加剂生产、

销售（以上各项涉及国家专项审批的未经批准不得经营）。

     （二） 委托方概况

     企业名称：唐山冀东水泥股份有限公司（以下简称：冀东水泥）

     注册资本：134752.2914 万元

     实收资本：134752.2914 万元

     法定代表人：张增光

     注册地址：唐山市丰润区林荫路

     企业类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）

     经营范围：硅酸盐水泥、熟料及相关建材产品的制造、销售；塑料编织袋加工、

销售；水泥设备制造、销售、安装及维修；相关技术咨询、服务、普通货运，货物专

用运输（罐式）；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产、科研所需

的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和

禁止进出口商品除外）；经营进料加工和三来一步业务；在规定的采区内从事水泥用灰

岩的开采；石灰石销售。

     （三） 被评估单位概况

     1． 概况

     企业名称：唐山冀东混凝土有限公司（以下简称：冀东混凝土公司）

     注册资本：壹拾玖亿玖仟万元

     法定代表人：张增光

     注册地址：唐山丰润区任各庄村东
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      企业类型：有限责任公司

      经营范围：预拌商品混凝土（专业承包二级）、砂浆生产销售运输（道路运输

经营许可证有效期至 2016 年 6 月 3 日）；厂房及设备租赁，技术咨询服务；砂石

料购销；通过控股、参股的资本运营方式对预拌混凝土、预拌砂浆、混凝土构件

及制品、混凝土添加剂及相关建材产品、石料及混凝土用砂、运输行业进行非金

融性投资。

      2． 企业简介

      唐山冀东水泥混凝土投资发展有限公司（以下简称：冀东混凝土公司）是由河北

省冀东水泥集团有限责任公司出资设立，于 2009 年 4 月 7 日取得企业法人营业执照，

公司注册资本为人民币 5000 万元。冀东混凝土公司成立时，股东及出资额详见下表：
                股东                                出资额（万元）                      所占比例
河北省冀东水泥集团有限责任公司                          5,000.00                          100%
                合计                                    5,000.00                          100%
      2009 年 7 月，河北省冀东水泥集团有限责任公司和唐山冀东水泥股份有限公司对

唐山冀东混凝土有限公司进行增资，其中河北省冀东水泥集团有限责任公司增资

6781.00 万元，累计出资 11,781.00 万元，累计出资占注册资本的 51%；唐山冀东水泥

股份有限公司增资 11,319.00 万元，占注册资本的 49%。增资完成后，公司注册资本为

23,100 万元。

  2009 年 9 月 10 日，经国家工商行政管理总局（（国）名称变核内示【2009】第 810

号）核准，冀东混凝土公司股东河北省冀东水泥集团有限责任公司名称变更为冀东发

展集团有限责任公司。

      2010 年 6 月由冀东发展集团有限责任公司和唐山冀东水泥股份有限公司对唐山冀

东混凝土有限公司进行增资，其中冀东发展集团有限责任公司增资 12,750 万元，累计

出资 24,561 万元，占注册资本的 51%；唐山冀东水泥股份有限公司增资 12,250 万元，

累计出资 23,569 万元，占注册资本的 49%，本次增资完成后，冀东混凝土公司注册资

本为 48,100 万元。

      2010 年 8 月，冀东发展集团有限责任公司和唐山冀东水泥股份有限公司对唐山冀

东混凝土有限公司进行增资。其中，冀东发展集团有限责任公司增资 25,500.00 万元，

累计出资 50,031.00 万元，占注册资本的 51%；唐山冀东水泥股份有限公司增资
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                                     股东全部权益项目资产评估报告


24,500.00 万元，累计出资 48,069.00 万元，占注册资本的 49%。本次增资完成后，冀

东混凝土公司注册资本为 98,100 万元。

      2011 年 3 月，冀东发展集团有限责任公司和唐山冀东水泥股份有限公司对唐山冀

东混凝土有限公司进行增资，其中冀东发展集团有限责任公司增资 26,469.00 万元，累

计出资 76,500.00 万元，占注册资本的 51%；唐山冀东水泥股份有限公司增资 25,431.00

万元，累计出资 73,500.00 万元，占注册资本的 49%。本次增资完成后，公司注册资本

为 150,000 万元。

      2011 年 7 月由冀东发展集团有限责任公司和唐山冀东水泥股份有限公司对唐山冀

东混凝土有限公司进行增资，其中冀东发展集团有限责任公司增资 24,990 万元，累计

出资 101,490 万元，占注册资本的 51%；唐山冀东水泥股份有限公司增资 24,010 万元，

累计出资 97,510 万元，占注册资本的 49%,本次增资完成后，冀东混凝土公司注册资本

为 199,000 万元。

      2011 年 9 月，唐山冀东水泥混凝土投资发展有限公司更名为唐山冀东混凝土有限

公司。

      至评估基准日，冀东混凝土公司股东出资额及股权结构如下：
              股东                               出资额（万元）                     所占比例
冀东发展集团有限责任公司                           101,490.00                          51%
唐山冀东水泥股份有限公司                             97,510.00                         49%
              合计                                 199,000.00                         100%


      3． 近三年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

      唐山冀东混凝土有限公司近三年及基准日合并口径及母公司资产负债表及利润表

如下：
                                            合并口径资产负债表
                                                                                          单位：万元

       项      目           2016 年3 月31 日   2015 年12 月31 日 2014 年12 月31 日 2013 年12 月31 日
流动资产                       426,985.75          483,104.17         590,631.45          577,440.48
非流动资产                     137,874.59          135,554.81         139,294.14          147,148.90
其中：可供出售金融资产              -                   -                  -                   -
      持有至到期投资                -                   -                  -                   -
      长期应收款                    -                   -               241.35              682.14

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                                               - 7 -
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                                       股东全部权益项目资产评估报告


       长期股权投资               3,470.38            3,300.40           2,800.32            2,271.59
       投资性房地产                   -                   -                   -                   -
       固定资产                  89,428.40           88,910.25           89,545.82           98,890.03
       在建工程                   2,452.94            2,189.79           7,027.63            4,571.73
       工程物资                     4.85                4.85                4.85                4.85
       无形资产                   3,513.29            3,559.75           3,698.81            3,839.94
       开发支出                       -                   -                   -                28.80
       商誉                      27,407.86           27,407.86           27,407.86           27,407.86
       长期待摊费用               2,051.04            1,930.02           2,079.02            3,373.95
       递延所得税资产             9,545.82            8,251.88           6,488.49            6,078.01
 资产总计                        564,860.33          618,658.98         729,925.60          724,589.38
 流动负债                        375,496.31          378,705.82         481,004.70          471,829.87
 非流动负债                      89,103.49           83,610.22           19,600.35           9,864.18
 负债合计                        464,599.80          462,316.04         500,605.06          481,694.05
 所有者权益合计                  100,260.53          156,342.94         229,320.54          242,895.32

                                               合并口径利润表
                                                                                            单位：万元
      项         目    2016 年 1-3 月 2015 年度     2014 年度     2013 年度
  营业收入                23,782.43     215,167.18    340,052.03    403,668.52
  减：营业成本            25,029.45     220,262.13    300,302.45    339,145.49
      营业税金及附加           83.95         515.44        755.94     1,228.53
      销售费用             1,963.68       7,612.75      7,949.93      6,527.50
      管理费用             6,947.42      33,664.36     25,079.11     25,264.92
      财务费用             3,296.97      14,003.06     13,981.08      7,059.40
      资产减值损失         6,496.10      11,753.22      4,628.10     11,664.94
  加：公允价值变动收益           -              -             -             -
      投资收益                169.99      1,223.37         803.65        810.56
  营业利润               -19,865.15     -71,420.42    -11,840.92     13,588.31
  加：营业外收入              233.23         513.72     1,004.50      2,251.82
  减：营业外支出              667.67      1,650.05         609.96     1,062.37
  利润总额               -20,299.60     -72,556.75    -11,446.38     14,777.75
  减：所得税费用          -1,282.15      -1,679.15      2,128.41      5,650.40
  净利润                 -19,017.46     -70,877.60    -13,574.78      9,127.35

                                              母公司资产负债表
                                                                                            单位：万元
    项          目        2016 年3 月31 日 2015年12月31日 2014年12月31日 2013年12月31日
流动资产合计                  273,026.94           315,248.54           311,753.93           245,167.70
非流动资产合计                107,438.54           124,903.96           129,555.31           138,264.46
其中：可供出售金融资产             -                    -                    -                    -

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    持有至到期投资                 -                     -                    -                    -
    长期应收款                     -                     -                    -                    -
    长期股权投资              95,838.52            113,122.82           116,993.05           121,993.05
    投资性房地产                   -                     -                    -                    -
    固定资产                   8,059.45             8,376.32             9,678.17             14,185.63
    在建工程                   1,225.69             1,201.83              789.57               129.10
    工程物资                     4.85                  4.85                 4.85                 4.85
    无形资产                    914.32               925.12               962.49              1,002.97
    开发支出                       -                     -                    -                    -
    长期待摊费用                167.13               141.91               234.23               365.38
    递延所得税资产             1,228.57             1,131.11              892.94               583.47
资产总计                      380,465.48           440,152.50           441,309.24           383,432.15
流动负债合计                  155,972.41           161,316.33           205,615.44           153,134.66
    非流动负债合计            89,103.49             83,610.22            19,558.95            8,700.00
        负债合计              245,075.89           244,926.54           225,174.39           161,834.66
    所有者权益合计            135,389.58           195,225.96           216,134.84           221,597.49
                                                母公司利润表
                                                                                            单位：万元
     项           目     2016 年1-3 月    2015 年度       2014 年度     2013 年度
 营业收入                    483.98         8,348.20      15,435.06     23,082.17
 减：营业成本                758.39         7,854.72      12,634.61     16,525.76
     营业税金及附加            2.20           16.02            7.57        131.27
     销售费用                 27.53          195.75          207.44        287.93
     管理费用                721.03         3,420.87        3,485.57      4,222.07
     财务费用                223.40          305.35          507.46      -1,268.76
     资产减值损失           21,621.48      17,676.15        4,277.10      1,333.91
 加：公允价值变动收益            -              -                -             -
     投资收益                    -              -            -87.98     10,218.77
 营业利润                  -22,870.06     -21,120.66       -5,772.68    12,068.76
 加：营业外收入                1.18           32.35           30.39         67.81
 减：营业外支出                0.01           58.74           27.56          5.17
 利润总额                  -22,868.89     -21,147.05       -5,769.85    12,131.40
 减：所得税费用              -97.47         -238.16         -307.20        654.28
 净利润                    -22,771.43     -20,908.88       -5,462.65    11,477.12
         2013 年、2014 年、2015 年及基准日数据经大信会计师事务所（普通合伙）审计,
  并出具了大信审字[2016]第 1-01594 号无保留意见的《审计报告》。
        （四） 委托方和被评估单位之间的关系
       冀东发展集团有限责任公司持有唐山冀东水泥股份有限公司 37.48%股权，委托方
  冀东发展集团有限责任公司、唐山冀东水泥股份有限公司持有唐山冀东混凝土有限公

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                                    股东全部权益项目资产评估报告


司 51%、49%的股权。


     二、 评估目的


     本项目的评估目的是对唐山冀东混凝土有限公司的股东全部权益进行评估，提供

其在评估基准日的市场价值，为唐山冀东水泥股份有限公司拟支付现金购买资产提供

价值参考。

     本次评估涉及的经济行为文件：

     唐山市人民政府国有资产监督管理委员会、冀东发展集团有限责任公司、北京金

隅股份有限公司于 2016 年 4 月 15 日签订的《关于对冀东发展集团有限责任公司重组

之框架协议》。


     三、 评估对象和评估范围


     （一） 评估对象和评估范围

     本项目评估对象为唐山冀东混凝土有限公司拟剥离 13 家长期股权后的股东全部

权益，评估范围为唐山冀东混凝土有限公司拟剥离 13 家长期股权后的全部资产及相关

负债。审计剥离后的各项资产和负债账面价值如下：

     资产总计 3,804,654,762.83 元，其中：

          流动资产：                      账面金额                 2,730,269,396.43 元

          非流动资产：                    账面金额                 1,074,385,366.40 元

                长期股权投资：            账面金额                  958,385,220.30 元

                固定资产：                账面金额                   80,594,513.00 元

                在建工程：                账面金额                   12,256,887.37 元

                工程物资：                账面金额                         48,500.00 元

                无形资产：                账面金额                      9,143,168.63 元

                长期待摊费用：            账面金额                      1,671,349.30 元

                递延所得税资产：          账面金额                     12,285,727.80 元

     负债总计 2,450,758,939.77 元，其中：

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          流动负债：                      账面金额                 1,559,724,079.09 元

          非流动负债：                    账面金额                   891,034,860.68 元

     以上数据经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具大信审字[2016]第

1-01594 号《审计报告》。

     本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致，不存在表

外资产。其中：

     固定资产中主要包括房屋建筑物、机器设备、车辆。房屋建筑物共计 21 项，

建筑总面积为 6,047.13 ㎡ ，其中已办证房屋建筑物 3 项，办证建筑面积为 1,507.31

㎡，证载权利人为唐山冀东混凝土有限公司；车辆均已办理车辆行驶证，除 8 台

车证载权利人为天津汉沽冀东彩虹混凝土有限公司、冀东发展集团有限责任公司

北京办事处、北京冀东海强混凝土有限公司、北京恒坤混凝土有限公司及北京永

丰伟业混凝土有限责任公司，其余证载权利人均为唐山冀东混凝土有限公司。

     无形资产为土地使用权以出让的方式取得，已经办理国有土地使用证，证载

权利人为唐山冀东混凝土有限公司，土地使用权由北京国泰大正天平行土地房地

产评估顾问有限公司进行单独评估。

     本次剥离资产的范围为 13 家长期股权投资单位，具体包括北京泵普建筑机械

施工有限责任公司、天津盾石欣顺达混凝土有限公司、包头市盛达混凝土有限责

任公司、吉林市冀东水泥城建混凝土有限公司、吉林市冀东伟达混凝土有限公司、

北京新源混凝土有限公司、天津雅鑫荣福预拌砂浆混凝土有限公司、天津市宏达

基业混凝土有限公司、包头市建源混凝土有限责任公司、咸阳冀东高新混凝土有

限公司、陕西冀东水泥混凝土有限公司、阜新冀东祥合混凝土有限公司及唐山海

港大唐同舟建材有限公司，被剥离的资产处于停产、停业等状态。剥离资产后不

会影响企业持续经营能力。

     （二） 对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合

     唐山冀东混凝土有限公司对企业价值影响大的资产为应收账款、其他应收款、

长期股权投资、固定资产，具体情况如下：

     1. 应收账款为应收商砼款；

     2. 其他应收款主要为下属长期投资单位的借款及职工备用金等；
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       3. 长期股权投资是对唐山冀东新港混凝土有限公司、呼和浩特市冀东水泥混

 凝土有限公司、宝鸡冀东盾石混凝土有限公司、冀东水泥重庆混凝土有限公司等

 的单位的投资，具体情况详见下表:
序号              被投资单位名称               投资日期    协议投资期限     投资比例%     账面价值（元）
 1     唐山冀东新港混凝土有限公司               2013/11         长期           100%        33,600,000.00
 2     北京虎跃混凝土有限公司                   2010/12         长期           100%        47,099,999.96
 3     呼和浩特市冀东水泥混凝土有限公司         2010/4          长期           100%        30,000,000.00
 4     天津汉沽冀东彩虹混凝土有限公司           2010/4          长期           100%        26,000,000.00
 5     天津冀东海丰混凝土有限公司               2010/11         长期           100%        25,000,000.00
 6     宝鸡冀东盾石混凝土有限公司               2010/6          长期           100%        40,000,000.00
 7     深州冀东混凝土有限责任公司               2010/9          长期           100%        30,386,904.00
 8     冀东水泥重庆混凝土有限公司               2010/9          长期           100%        30,000,000.00
 9     唐山迁西冀东混凝土有限公司               2011/4          长期           100%        12,000,000.00
10     吉林市冀东混凝土有限公司                 2011/5          长期           100%        20,000,000.00
11     北京韩信混凝土有限公司                   2012/7          长期           70%         43,430,494.95
12     大同市金龙商品混凝土有限责任公司         2010/5          长期           100%        38,000,000.00
13     沈阳澳华兴混凝土有限公司                 2011/2          长期           100%        40,951,307.37
14     沈阳蓝鼎混凝土有限公司                   2011/9          长期           100%        20,650,000.00
15     冀东混凝土（天津）有限公司               2012/5          长期           100%        34,728,886.65
16     长春冀东水泥混凝土有限公司               2010/4          长期           100%        26,469,925.01
17     唐山冀东水泥胥建混凝土有限公司           2009/5          长期           70%         24,500,000.00
18     天津冀东津璞基业混凝土有限公司           2010/11         长期           100%        29,000,000.00
19     重庆钜实新型建材有限公司                 2010/7          长期           100%        44,700,000.00
20     大同盾石混凝土有限公司                   2009/7          长期           100%        20,000,000.00
21     陕西西咸新区冀东混凝土有限公司           2012/6          长期           100%        19,160,000.00
22     北京冀东海强混凝土有限公司               2009/5          长期           70%         12,200,000.00
23     北京中建宏福混凝土有限公司               2010/9          长期           90%         44,550,000.00
24     北京恒坤混凝土有限公司                   2013/1          长期           60%        119,998,800.00
25     北京城五混凝土有限公司                   2011/11         长期           66%         58,344,229.24
26     湖南盾石混凝土有限责任公司               2011/6          长期           95%          7,909,052.25
27     北京城乡混凝土有限公司                   2010/6          长期           60%         41,000,000.00
28     新兴栈（重庆）建材有限公司               2011/7          长期           100%       123,540,287.87
29     北京空港通和混凝土有限公司               2010/5          长期           70%         64,284,083.45
30     承德冀东恒盛混凝土有限公司               2010/12         长期           100%        32,500,000.00
31     辽宁瑞丰混凝土有限公司                   2011/2          长期           100%        55,380,000.00
32     北京永丰伟业混凝土有限责任公司           2011/6          长期           100%        38,646,546.74
            合                计                                                          1,234,030,517.49
        减：长期股权投资减值准备                                                          275,645,297.19
                 合      计                                                               958,385,220.30

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      4. 固定资产主要是房屋建筑物类资产及设备类资产。

      （1） 房屋建筑物类固定资产

       唐山冀东混凝土有限公司的房屋建（构）筑物位于唐山市丰润区任各庄镇任

 各庄村东南及开平区中屈庄村东，主要建成时间为 2009 年-2012 年之间，建筑物

 分为生产性用房和非生产性用房，房屋建筑物主要有办公楼、办公平房、修理车

 间、复配车间等，房屋结构类型主要分为砖混结构与钢结构，主要装修状况为：

 外墙多为水泥砂浆抹灰粘刷涂料，内墙为混合砂浆抹灰刷涂料。室内地面为水泥

 砂浆面层，门窗为塑钢窗、铝合金门。屋面为钢筋砼预应力空心板、炉渣水泥保

 温层、SBS 卷材防水层。水、电、暖等配套设施齐全；构筑物主要有储料棚、厂

 区道路、原场地大坑填土碾压、沉淀池、围墙、砂石骨料场等。

      （2） 设备类固定资产

       设备类固定资产包括机器设备、车辆、电子设备，其中：

       机器设备共 522 台，主要包括搅拌主楼、锅炉、混凝土布料机、变配电设备

 及混凝土检验试验设备等，大部分于 2009 年购买，安置于厂区各车间内，有专门

 的设备人员负责管理和维护，设备能够满足生产要求；运输车辆共 141 台，主要

 为日常公务用车及专项作业车等；电子设备共 668 台，主要是电脑、打印机等日

 常办公用设备，存放于各办公室，大部分为近几年购买。

       （三） 企业无形资产状况

       企业申报的无形资产为土地使用权及其他无形资产,具体情况如下：

       1. 无形资产-土地使用权

       唐山冀东混凝土有限公司账面记录的国有土地使用权是以出让方式取得,具体

 情况如下表 所示:
序                                                                      用地    土地    准用
      土地权证编号         宗地名称         土地位置        取得日期                            面积(㎡)
号                                                                      性质    用途    年限
     丰润区国用(2008)                  唐山市丰润区任各
1                         J-50-9-51                         2008/5/12    出让   工业    50 年   40000.04
     第 A-184 号                       庄镇任各庄村东南
       2. 无形资产-其他
       无形资产-其他主要为办公软件及财务软件等，具体情况如下表所示:



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                                      股东全部权益项目资产评估报告



序号               无形资产名称和内容       取得日期    法定/预计使用年限    原始入账价值        账面价值

 1      软件                                 2014/05           4              752,075.00        162,491.72
 2      盾石企业管理环境系统                 2012/01           5               60,000.00         9,000.00
 3      杀毒软件                             2009/03           5               11,000.00             -
 4      基础平台系统                         2009/06           5               25,000.00             -
 5      供应管理子系统                       2009/06           5               80,000.00             -
 6      造价软件                             2009/01           5               12,500.00             -
 7      杀毒软件                             2009/11           5               9,160.00              -
 8      盾石企业管理环境系统                 2009/11           5              310,000.00             -
 9      广联达概预算软件                     2010/06           5               22,380.00             -
 10     广联达概预算软件（升级）             2013/12           1.5             10,380.00             -
 11     盾石全面预算管理系统                 2010/12           5               60,000.00             -
 12     盾石企业管理环境系统升级             2011/12           5               50,000.00         6,666.66
 13     将心商品混凝土管理系统               2012/02           5               20,000.00         3,333.37
 14     瑞星杀毒软件网络版                   2011/03           5               30,000.00             -
 15     将心商品混凝土管理系统二次开发       2013/11           5               7,500.00          3,875.00
 16     盾石企业管理环境系统                 2011/12           5               60,000.00         8,000.00
 17     建研数据采集上传系统                 2015/12           5               20,000.00         18,666.67
合计                                                                          1,539,995.00      212,033.42

       （四） 企业表外资产状况

       唐山冀东混凝土有限公司无表外资产。

       （五） 引用其他机构出具评估报告结论所涉及的资产状况

       纳入评估范围账面值为 28,427,912.72 元的 7 宗土地使用权由委托方委托具有

相应资格的北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司按同一基准日、同

一评估目进行了评估。应委托方的要求，采用资产基础法进行整体评估时，评估

师引用其土地使用权评估结果，具体土地使用权估价情况详见北京国泰大正天平

行土地房地产评估顾问有限公司于 2016 年 6 月 14 日出具的编号为 GTDZ-BJ[2016]

土估字第 0046 号、GTDZ-BJ[2016]土估字第 0047 号、GTDZ-BJ[2016]土估字第 0048

号、GTDZ-BJ[2016]土估字第 0049 号土地估价报告。


       四、 价值类型及其定义


       根据经济行为和评估目的等相关条件，此次评估的价值类型为市场价值，即

自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估
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基准日进行正常公平交易的价值估计数额。


     五、 评估基准日


     本项目评估基准日是 2016 年 3 月 31 日。

     评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利

于本次经济行为实现等因素。


     六、 评估依据


     （一） 经济行为依据

     唐山市人民政府国有资产监督管理委员会、冀东发展集团有限责任公司、北京金

隅股份有限公司于 2016 年 4 月 15 日签订的《关于对冀东发展集团有限责任公司重组

之框架协议》。

     （二） 法律法规依据

     1．《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会

常务委员会第十八次会议修订)（2012 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常

务委员会第六次会议第三次修订）；

     2．《中华人民共和国企业国有资产法》 (主席令 2008 年第 5 号)；

     3．《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大

会常务委员会第十一次会议修订)；

     4．《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号，

2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；

     5．《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；

     6．《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；

     7．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003 年)；

     8．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令，2003 年)；

     9．《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国资委第 12 号，2005 年)；

     10．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国资委产权

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[2006]274 号)；

     11．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

     （三） 评估准则依据
     1．《资产评估准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号)；

     2．《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号)；

     3．《资产评估职业道德准则——独立性》 中评协〔2012〕248 号；

     4．《资产评估准则——利用专家工作》中评协〔2012〕244 号；

     5．《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》中评

协〔2012〕246 号；

     6．会计监管风险提示第 5 号—上市公司股权交易资产评估；

     7．《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号)；

     8．《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；

     9．《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号)；

     10．《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；

     11．《资产评估准则—无形资产》(中评协[2008]217 号)；

     12．《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）

     13．《评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2010〕214 号）

     14．《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号)；

     15．《 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 》 ( 中 注 协 会 协

[2003]18 号)；

     16．《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；

     17．《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；

     18．《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财政部财会[2006]3 号)；

     19．《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号)；

     20．《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；

     21．《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

     22．《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)。

     （四） 资产权属依据
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     1．房屋所有权证；

     2．国有土地使用证；

     3．机动车行驶证；

     4．重要资产购置合同或发票；

     5．其他资产权属证明文件。

     （五） 评估取价依据

     1．财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)；

     2．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格

[2002]10 号)；

     3．国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的

通知》（发改价格[2011]534 号）、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》

的通知(计价格[2002]1980 号)；

    4．国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通

知（发改价格[2007]670 号）；

    5．河北省物价局、河北省财政厅《关于对唐山市城市基础设施配套费收费标准的

批复》（冀价经费[2003]13 号）、唐山市物价局、财政局《关于执行省批复我市城市基

础设施配套费征收标准的通知》（唐价经费字[2003]26 号）；

    6．国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格

[1999]1283 号)、河北省物价局、河北省计划委员会关于转发《国家计委关于印发的通知》冀价经费字[2000]10 号、国家计委、国家

环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；

    7．《唐山市建设工程技术经济指标》唐山市工程建设造价管理站、唐山市工程建

设造价管理协会编制；

    8．招标代理服务收费管理暂行办法（发改办价格[2003]857 号）；

    9．建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格[1999]1283 号）；

    10．河北省物价局、建设厅关于制定建筑工程施工图设计文件审查收费标准的通

知 (冀价经费字[2002]27 号)；

    11．河北省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法（冀财综[2008]22 号）；
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     12．《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012

年第 12 号）；

    13．《关于减征 1.6 升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》财税〔2015〕104 号）；

     14．《中国人民银行贷款利率表》(2015 年 10 月 24 日起执行)；

     15．《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》2012 年；

     16．《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》2012 年；

     17．《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗量定额》2012 年；

     18．《全国统一市政工程预算定额河北省消耗量定额》2012 年；

     19．《河北省建设工程施工机械台班单价》2012 年；

     20．《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费率》2012 年；

     21．《唐山工程造价信息》2016 年 3 月；

     22．《机电产品报价手册》(机械工业信息研究院,2016 版)；

     23．中关村在线()；

     24．被评估单位提供的工程预算、结算等相关资料；

     25．被评估单位提供的资产清单及其他资料；

     26．被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料；

     27．评估人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料；

     28．评估人员现场勘查及调查所得的有关资料；

     29．wind 资讯资本终端；

     30．工程建设有关技术资料及地质勘查资料；

     31．其他参考资料。


     七、 评估方法


     资产评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，注册资产评估师执行

企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等

相关条件，分析三种评估方法的实用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。

本次评估根据评估方法的实用性，本次评估采用了资产基础法和市场法。


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       资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值

的评估思路。

       资产基础法的基本公式：

       股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

       本报告被评估单位以持续经营为前提，其核心资产为土地、厂房及设备类实

物资产，且资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经济技术参数的选择都有充

分的数据资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法进行评估。

       收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的

评估思路。

       本报告被评估单位所处领域为混凝土行业，现阶段中国宏观经济疲软、增速

减缓，固定资产投资持续下滑，房地产行业不景气，且被评估单位历史年度经营

与收益波动较大，未来年度收益和风险难以预测及量化。故未采用收益法进行评

估。

       市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

       被评估企业属于建材行业，同行业的上市公司数量较多，有经营和财务数据

与被评估企业可比的上市公司，可以通过获取并分析可比上市公司的经营和财务

数据，计算的适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对

象的价值。另外，由于交易案例的基础资料难以收集且无法了解交易过程是否存

在非市场因素。故采用上市公司比较法进行评估。

       （一） 资产基础法评估

       1． 流动资产

       流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、预付账款、其他

应收款、存货及其他流动资产。

       （1） 货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。评估人员采用监盘的

方式进行现场盘点现金，并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算，经过倒推

计算出评估基准日现金余额，，并与现金日记账核对，以核实后的账面值作为评估

值；银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函证回

函情况，对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面
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值确认评估值；其他货币资金其他货币资金为保证金。评估人员对其他货币资金

账面余额进行了清查核实，以核实后的账面值确认评估值。

     （2） 应收票据：评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的

核对。其次，监盘库存票据，核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日

后票据的承兑、背书转让情况，确认票据所涉及的经济行为真实性，金额准确，

因应收票据发生时间短、变现能力强，且票据开具单位信用较好，以经过核实的

账面值作为评估值。

     （3） 应收款项：包括应收账款、其他应收款，评估人员通过查阅账簿、报表，

在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时

间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分

析后对各项应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定与账龄分析法相结合，

综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。

     （4） 应收股利：评估人员核实了账簿记录、检查了投资协议、董事会决议等

相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金

额相符。以经核实后账面值作为评估值。

     （5）       预付账款：评估以核实后的账面值减去评估风险损失后的余额确定

评估值。评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、业务合同等相关资料，核

实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金