[股权转让]胜利股份：山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值资产评估报告   时间：2016年02月01日 12:03:02 中财网    

山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及

山东陆宇商贸有限公司

股东全部权益价值

资产评估报告

鲁正信评报字(2016)第0005号

(本报告共一册，本册为第一册)

鲁正信评报字(2009)第0056号

(本报告共二册，本册为第一册)



































山东正源和信资产评估有限公司

二○一六年一月二十日


目 录
注册资产评估师声明 ............................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 ................................................................................................................. 2
资产评估报告 ......................................................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .................... 5
二、评估目的 ................................................................................................................ 6
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................ 7
四、价值类型及其定义 ................................................................................................ 9
五、评估基准日 ............................................................................................................ 9
六、评估依据 ................................................................................................................ 9
七、评估方法 .............................................................................................................. 15
八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................. 18
九、评估假设 .............................................................................................................. 21
十、评估结论 .............................................................................................................. 22
十一、特别事项说明 .................................................................................................. 23
十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................. 25
十三、评估报告日 ...................................................................................................... 25
附件目录 ............................................................................................................................... 26

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。


二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托方和相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。


三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估
报告设定的评估假设和限制条件下成立。


四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。


五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外，评估过程中没有运用其他
评估机构或专家的工作成果。


六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。


七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见，
并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。


八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并
经其签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。


九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与
签字资产评估师及所在评估机构无关。


十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。



山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及

山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值

资产评估报告摘要

鲁正信评报字(2016)第0005号

山东正源和信资产评估有限公司接受山东陆宇商贸有限公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山东陆
宇商贸有限公司股东拟股权转让经济行为所涉及的山东陆宇商贸有限公司股东全部权益
在2015年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

(一)评估目的

本次评估目的是对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在评估基准日所表现的市场
价值发表专业意见，为山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参考依
据。


(二)评估对象和评估范围

评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限
公司截止评估基准日2015年12月31日的全部资产和负债。


(三)价值类型

本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。


(四)评估基准日

本项目资产评估基准日是2015年12月31日。


(五)评估方法

本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际
状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以企业继续
经营、资产的继续使用和公开市场为前提，采用资产基础法进行了评估。


(六)评估结论

经实施现场调查、市场调查、询证和评定估算等评估程序，选择资产基础法评估结果
作为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在评估基准日2015年12月31日市场价值的最
终评估结论为-2,106.80万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估结论详见
下表：




山东陆宇商贸有限公司评估结果汇总表

单位：人民币万元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

流动资产


29.62


29.62


-


-

2

非流动资产

11,064.81

12,416.97

1,352.16


12.22

8

固定资产


0.12

7,860.67

7,860.55

6,550,458.33

14

无形资产

11,064.69

4,556.30

-6,508.39


-58.82

20

资产总计

11,094.43

12,446.59

1,352.16


12.19

21

流动负债

14,553.39

14,553.39


-


-

23

负债合计

14,553.39

14,553.39


-


-

24

净资产（所有者权益）

-3,458.96

-2,106.80

1,352.16


39.09



评估结论的详细情况见本报告的评估明细表。


(七)使用有效期

本报告评估结论有效期自评估基准日2015年12月31日起计算，一年内有效，即自
2015年12月31日至2016年12月30日止。


(八)特别事项

1．本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，
在评估目的实现时，应由税务机关根据国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人
承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，，所有税费应以主管税务
部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。


2．被评估单位主要房屋建筑物没有办理产权登记手续，对尚未取得房产证房屋建筑
面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据,将来
办理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面积不一致，应以房产测绘部分确定
建筑面积为准，并按证载面积考虑对本报告评估结论的调整。


3.国有土地使用权及地上建筑物的来源情况：

被评估单位土地使用权及地上建筑物系2008年9月22日山东陆宇商贸有限公司通过
竞拍方式获得。


4.国有土地使用权抵押情况：

山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于2015年6月25日
与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第0100021号


国有土地使用权作为抵押物，山东胜利股份有限公司取得最高额6000万元短期借款额度，
截至评估基准日，山东胜利股份有限公司已取得6000万借款。






以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报
告全文，并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对评估
结论的影响。



山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及

山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值

资产评估报告

鲁正信评报字(2016)第0005号

山东陆宇商贸有限公司：

山东正源和信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司股东拟股权转让
的经济行为所涉及山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在2015年12月31日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

(一)委托方及被评估单位简介

本次评估的委托方及被评估单位均为山东陆宇商贸有限公司(以下通称委托方)。


1．委托单位简介

中文名称：山东陆宇商贸有限公司

法人营业执照号码：370000000001778

注册地址：山东省济南市高新区港兴三路北段济南药谷1号楼B座3305室

成立时间：2010年03月11日

注册资本：人民币1,000万元

实收资本：人民币1,000万元

法定代表人：曹蓓

企业类型：有限责任公司

2．被评估单位历史沿革

山东陆宇商贸有限公司由系2010年成立的有限责任公司。成立时公司注册资本
1,000.00万元，其中：山东胜利股份有限公司出资950.00万元，占注册资本的95%；山
东胜宇药业有限公司出资50.00万元，占注册资本的5%。各股东所占注册资本比例如下：

山东陆宇商贸有限公司股权结构明细表

股东名称

2015.12.31

金额(万元)

持股比例%

山东胜利股份有限公司

950

95

山东胜宇药业有限公司

50

5




合 计

1000

100.00



3．经营业务范围

经营范围：建材、钢材、机械设备、五金交电及电子产品批发(依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动)。


4．被评估单位近年来财务状况

被评估单位近年来资产、财务、负债状况和经营业绩

金额单位：人民币元

年度

项目

2013年度/

2013.12.31

2014年度/

2014.12.31

2015年度/

2015.12.31

总资产

116,053,514.24

113,375,627.58

110,944,269.21

总负债

143,412,943.09

144,291,337.71

145,533,872.71

净资产

-27,359,428.85

-30,915,710.13

-34,589,603.50

营业收入







利润总额

-7,642,549.96

-3,556,281.28

-3,673,893.37

净利润

-7,642,549.96

-3,556,281.28

-3,673,893.37



2013年、2014年会计报告未经审计；2015年会计报告业经大信会计师事务所审计并
出具了“大信审字[2016]第3-00015号”无保留意见的审计报告。


(二)评估对象的产权持有者

山东陆宇商贸有限公司截止2015年12月31日注册资本为1000万元，实收资本1000
万元。本项目评估对象—股东全部权益的产权持有者为山东陆宇商贸有限公司全体股东。


(三)委托方与被评估单位的关系

本项目委托方与被评估单位均为山东陆宇商贸有限公司。


(四)其他评估报告使用者

除国家法律法规规定的其他报告使用者外，资产评估约定书没有约定其他报告使用
者。


二、评估目的

本次评估目的是对山东陆宇商贸有限公司的股东全部权益在评估基准日所表现的市
场价值发表专业意见，为山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参
考依据。



三、评估对象和评估范围

(一)评估对象和评估范围概况

评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限
公司截止评估基准日2015年12月31日的全部资产和负债。


山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务有限公司对截止2015年12月31日的
会计报表进行审计并出具了“大信审字[2016]第3-00015号”无保留意见的审计报告。


山东陆宇商贸有限公司资产配置表

单位：万元

项目

账面价值

资产分布

1

流动资产

29.62



2

非流动资产

11,064.81



3

其中：可供出售金融资产

-



4

持有至到期投资

-



5

长期应收款

-



6

长期股权投资

-



7

投资性房地产

-



8

固定资产

0.12

办公室

9

在建工程





10

工程物资

-



11

固定资产清理

-



12

生产性生物资产

-



13

油气资产

-



14

无形资产

11,064.69

厂区

15

开发支出

-



16

商誉

-



17

长期待摊费用

-



18

递延所得税资产





19

其他非流动资产

-



20

资产总计

11,094.43



21

流动负债

14,553.39



22

非流动负债

-



23

负债合计

14,553.39



24

净资产(所有者权益)

-3,458.96





(二)评估对象基本情况

1．评估对象权益状况

根据委托方及被评估单位提供的资料，截止评估基准日本项目评估对象—山东陆宇商
贸有限公司股东全部股权为非上市非流通股权，未有质押、担保、诉讼等影响评估对象价


值的或有事项存在。


2．评估对象、被评估企业以往的评估及交易情况

评估对象及被评估企业以往未进行评估及交易。


(三)评估范围内主要资产状况

1．评估范围内主要资产状况

(1)房屋建筑物类资产

被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车4S店用房主要为钢结构，配套设施主要为路
面等，取得日期为2011年4月13日，取得方式为拍卖；房屋建筑物为2005年建成，正
常使用中。


(2)机器设备类资产

被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计1套，实有数量1套。

购置时间为2010年7月至2011年1月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。


(3)无形资产类资产

无形资产为一宗土地使用权。待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞得，土
地证号为：历下国用(2011)第0100021号，用地性质为工业出让，取得日期：2011年4月
13日，终止日期：2057年6月5日，登记使用面积61,690.00平方米，宗地坐落在济南
市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临
刘智远村，北临刘智远村。宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、
通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和场地
平整)。


2．评估范围内主要资产法律状况

(1)被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续；

(2)国有土地使用权及地上建筑物的来源情况：

被评估单位土地使用权及地上建筑物系拍卖竞得，2008年9月22日山东陆宇商贸有
限公司通过竞拍方式获得国有土地使用权及地上建筑物所有权，土地使用权位置：历下区
经十东路北侧、刘智远村村南，土地使用权面积为61690平方米。


(3)国有土地使用权抵押情况：

山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于2015年6月25日
与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第0100021号
国有土地使用权作为抵押物，取得最高额6000万元短期借款额度，截至评估基准日，山


东胜利股份有限公司已取得6000万借款。


除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保等事项。


3．评估范围内主要资产经济状况

被评估资产均为经营性资产，没有发现经济性贬值现象的存在。


(四)其他特别事项

1．被评估资产均为实际取得成本，没有根据以往资产评估结论进行调账。


2．纳入评估范围的资产、负债与委托方及被评估单位申报评估的资产、负债范围一
致，与审计结果一致。


四、价值类型及其定义

(一)价值类型及其定义

本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。


(二)价值类型的选取理由

本次评估为山东陆宇商贸有限公司股东拟转让所持有公司的股权的经济行为提供价
值参考依据。资产报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且报告使用各方会在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论，故本次评估选用市场价值类型。


五、评估基准日

(一)评估基准日的确定

本项目资产评估基准日是2015年12月31日；

(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:

1．评估基准日是委托方及相关当事方根据本次经济行为及评估目的确定的；

2．与评估目的的实现日接近；

3．为会计核算月末,便于财务核算。


(三)取价标准

评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。


六、评估依据

(一)评估经济行为依据：

委托方与山东正源和信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》

(二)法律法规：


1. 《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第十次会议修订)；
2. 《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第十次会议通过)；
3. 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年3 月16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过)；
4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常
务会议通过)；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50 号，
经财政部、国家税务总局令第65 号修订)；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号，2007年
8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
7. 2009年08月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《全国人民
代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正)；
8. 《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订)；
9. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2014年7月9日国务院第54次常务会
议修订)；
10. 《中华人民共和国城乡规划法》(第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会
议通过，2007年10月28日)；
11. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号，
1990年5月19日)；
12. 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39
号，2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，自2007年11月1日起施行)
13. 国土资源部办公厅文件《国地资源部办公厅关于发布的通知》(国土资厅发[2013]20号)；
14. 国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
有关问题的通知(国土资厅发[2015]12号，2015年3月18日)；
15. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。



(三)准则依据：


1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号)；
4. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230
号)。

5. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
6. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号)；
7. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
8. 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号)；
9. 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
10. 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
11. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
12. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
13. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号)；
14. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
15. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；
16. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号)；
17. 《财政部关于修改的决定》(2014年7月23日)；
18. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号)；
19. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
20. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
21. 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
22. 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发〔2013〕20号)。



(四)权属依据：

1. 委托方及被评估单位提供的国有土地使用证；
2. 委托方及被评估单位提供的房屋所有权证权属说明；
3. 委托方及被评估单位提供的设备权属说明等相关资料；
4. 委托方及被评估单位提供的委估资产清单、评估基准日财务报表等相关资料；
5. 其他权属证明材料。



(五)取价依据：


1. 《资产评估常用数据与参数手册》；
2. 被评估单位历史经营状况与财务记录；
3. 评估机构及评估人员积累资料；
4. 评估人员现场勘察与市场调查资料；
5. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格
[1999]1283号)；
6. 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10
号)；
7. 国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补
充通知》(计办价格[2002]1153号)；
8. 国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格
[2002]1980号)；
9. 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的
通知(发改价格[2007 ]670号)；
10. 《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》(发改价格
[2011]534号)；
11. 国家发展改革委《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》(发改价格
〔2015〕299号)；
12. 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
13. 关于印发《山东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法》的通知(鲁财综
字[2008]53号)；
14. 山东省物价局、山东省财政厅、山东省人民防空办公室《关于规范人防建设费征
缴有关问题》的通知(鲁价费发[2006]220号)；
15. 济南市物价局、济南市财政局、济南市人民防空办公室关于转发省物价局、省财
政厅、省人防办的通知》(济价费字[2007]52
号)；
16. 《关于规范防雷减灾技术服务收费有关问题的通知》(鲁价费发〔2010〕10号)；
17. 《关于城市规划技术服务费收费标准的函》(鲁价费发[2001]396号)；
18. 《关于同意继续收取城市规划技术服务费的函》(鲁价费发[2003]34号)；
19. 《关于进一步加强建筑企业养老保障金管理的通知》(鲁财综[2003]25号)；



20. 山东省物价局《关于防雷减灾技术服务收费有关问题的复函》(鲁价费函〔2013〕
81号)；
21. 《山东省建筑工程消耗量定额(2006基价)》；
22. 《山东省安装工程消耗量定额(2006基价)》；
23. 《山东省市政工程消耗量定额(2006基价)》；
24. 山东省建筑工程消耗量定额价目表(2015年5月) ；
25. 山东省安装工程消耗量定额价目表(2015年5月) ；
26. 《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(山东省住房和城乡建设厅鲁建标字
〔2011〕19号)；
27. 《建设工程定额人工最低工日单价、综合工日单价及有关问题的通知》(鲁建标字
[2015]12号)；
28. 《关于调整山东省建筑和市政工程文明施工费费率的通知》(鲁建标字[2015]7
号)；
29. 原城乡建设环境保护部1984年颁发的房屋耐用年限标准经济寿命年限；
30. 《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)、《建筑结构可靠度设计统一标准》
(GB50068-2001)；
31. 《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度的参考依据》、《房屋不同成
新率的评分标准及修正系数》；
32. 原城乡建设环保部颁发的《房屋建筑物完损等级评定标准》；
33. 被评估单位提供的工程图纸、预(结)算资料及其他费用、市政工程、建设单位管
理费等取费文件及取费标准；
34. 向有关生产厂家查询的近期价格资料及网上询价，以及企业提供的有关价格资料；
35. 财政部 国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税
[2008]170号)；
36. 《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307
号)；
37. 国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发
〔2009〕56号)；
38. 《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》(鲁国土资发[2007]11号)；
39. 山东省国土资源厅《关于调整工业用地出让地价政策有关问题的通知》(鲁国土资



发[2009]103号)；
40. 《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政办发
[2012]288号，2012年12月27日)；
41. 《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》(鲁政办发
[2004]51 号)；
42. 济南市人民政府办公厅《关于调整征地年产值和地上附着物青苗补偿标准的通知》
(济政办发〔2015〕16号)；
43. 《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等
问题的通知》(财综〔2006〕48号)；
44. 财政部 国家发展改革委《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财
税[2014]101号)；
45. 中华人民共和国国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；
46. 山东省地方税务局《关于进一步加强耕地占用税契税城镇土地使用税和资源税管
理的意见》(鲁地税发〔2013〕6号)；
47. 中华人民共和国国务院令第592号《土地复垦条例》 (2011年2月22日国务院第
145次常务会议通过)；
48. 《土地复垦条例实施办法》(2012年12月11日国土资源部第4次部务会议审议通
过)；
49. 山东省土地复垦管理办法(省人民政府令第102号)；
50. 《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(1999年8月22日经山东省
第九届人民代表大会常务委员会第10次会议审议通过)；
51. 济南市国土资源局于2014年完成的《济南市城区国有土地基准地价应用技术手
册》；
52. 中国土地市场网 () 查询信息。



(六)其他参考依据

1. 被评估单位有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
2. 大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2016]第3-00015号《审计报告》；
3. 委托方及被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
4. 其它相关资料。




七、评估方法

(一)评估途径适用性分析

根据资产评估行业的有关规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评
估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法
(资产基础法)三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方
法。评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径进行。


1．市场途径适用性分析

市场途径是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证
券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。


由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业的交易案例
很少，所以相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故市场途径不适
用本次评估。


2．收益途径适用性分析

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方
法的总称，它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判
断和估算资产价值。


(1)收益法适用的前提条件

①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也。可以预测并可以用货币衡量；

③被评估资产预期获利年限可以预测。


(2)本项目收益法适用性分析

①被评估资产的未来预期收益不能可靠预测

被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年
没有经营，且未来无相关经营计划，未来收益不能预测。


②预期收益所承担的风险不能可靠预测

被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年
没有经营，且未来无相关经营计划，未来收益不能预测，预期收益所承担的风险亦不能可
靠预测。


③被评估资产预期获利年限不能可靠预测

被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年


没有经营，且未来无相关经营计划，预期获利期年限不能预测。


综合以上三方面因素的分析，评估人员认为不能采用收益法对其整体资产进行估算。


3．成本途径适用性分析

成本途径也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评
估对象的评估思路。运用资产基础法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项
资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估
值，从而得到企业的股东全部权益。基本公式为：

股东全部权益价值=各单项资产评估值之和-负债评估值。


被评估单位资产均为常见的资产类型，根据所收集的资料，运用成本途径所需要的经
济技术参数都能获得有充分的数据资料，因此本项目选择成本途径进行评估。


4．评估途径的确定

经评估途径适用性分析, 本次对被评估单位股东全部权益价值采用成本途径进行评
估。


(二)评估途径过程简介

经评估途径适用性分析, 本次对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值评估分别采
用成本途径进行评估，具体评估过程及评估方法说明如下：

1．成本途径评估简介：

(1)流动资产的评估

①货币资金的评估

货币资金包括银行存款。


对于银行存款的评估，通过核对银行对账单及银行存款询证函，确认银行实际存款余
额，并审核企业提供的银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，确认无影响净资产的
因素后，以调整后账面值确定评估值。


②其他流动资产的评估

其他流动资产为待抵扣的增值税进项税额。评估中在核对账账、账表、清单一致的基
础上，对其发生时间、具体内容及形成原因等情况进行了解分析并以核实后的账面值确定
评估值。


(2)固定资产的评估

包括房屋建筑物类和机器设备类固定资产。


①对房屋建筑物类资产的评估


由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利，并且无
市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成本法
进行评估。


重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬
值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：

建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

或建筑物评估值=重置成本×综合成新率

首先，确定建筑物重置成本。以房屋建筑物预(结)算资料中主要工程量为依据，按现
行定额标准，计算直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程造价，再加上前期费用及
其它费用、资金成本确定重置成本。计算公式：重置成本=建筑安装工程造价+前期费用与
其它费用+资金成本。


其次，采用综合评定法确定其成新率。依据对房屋各部位完损情况的察看，结合设计、
施工质量、维修保养现状和使用环境条件，按照《房屋完损等级评定标准》分别按房屋的
结构：基础、承重构件、非承重结构、屋面、楼地面；装修：门窗、粉饰、顶棚、细木装
修；安装：水卫、电照、暖气等进行评定分数，并乘以不同结构类型、层次的修正系数求
出打分成新率；再按照房产已使用年限和剩余使用年限用年限法确定另一成新率。最后将
两个成新率加权相加确定建筑物的综合成新率。


最后，重置成本与综合成新率相乘得到各建筑物的评估价值。


②对机器设备类资产的评估

委估机器设备非独立经营且不可单独计算获利，并且无市场交易实例可比较，无法采
用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成本法进行评估，即：

评估值=重置成本×成新率

A：重置成本的确定

对于电子设备计算公式为：重置成本=购置成本。即：根据相同或相近规格型号的设
备的现行市场价格确定购置成本。本次委估设备为电子设备，其现行市场价格中包含运杂
费、安装调试费，并且其他费用及资金成本等费用较小，评估中不再考虑该部分费用。


B：成新率的确定：

对于设备的成新率评估中采用年限法和观察打分法综合确定成新率。计算公式如下：

综合成新率＝年限法计算的成新率×40%＋观察打分法计算的成新率×60%。


(3)无形资产的评估


委估无形资产为土地使用权。本次评估根据委估土地的现状及搜集资料的情况，对土
地使用权采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。


① 准地价系数修正法


基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代
原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正
系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在评估基准日价值的
方法。计算公式为：

土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）×
期日修正×容积率修正×年期修正×土地用途修正×其他因素修正

土地总价=土地单价价×土地面积

②成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一
定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价值的评估方法。计算公式
为：

待估宗地地价=土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

(4)负债的评估

负债全部为流动负债，包括其他应付款、应交税费。


① 应交税费


评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相
关资料，主要为企业期末应缴或预交的增值税、个人所得税、企业所得税等，均为评估基
准日需实际承担的债务，评估以审计后账面值确定评估值。


②其他应付款。


评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行
了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以审计后账面值确定评估值。


八、评估程序实施过程和情况

山东正源和信资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计
划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关
法规的规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：

(一)明确下列评估业务基本事项：

1．向委托方了解是否存在委托方以外的其他报告使用者，并了解评估报告使用者及


其与委托方的关系；

2．了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的；

3．了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性；了解
被评估单位(产权持有者)所处行业、法律环境、会计政策、股权状况等情况；

4．根据评估目的确定价值类型，并与委托方就具体价值类型含义达成一致；

5．按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则，协助委托方确定评估基准日；

6．明确评估报告的使用限制，并取得委托方的理解；

7．与委托方协商确定评估报告提交时间及方式；

8．与委托方协商确定评估服务费总额、支付时间和方式；

9．明确委托方、被评估单位工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。


(二)签订业务约定书

根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评
价，与委托方签订业务约定书，明确双方的责任与义务。


(三)编制评估计划

接受委托后，项目负责人编制评估计划。对现场调查、收集评估资料、评定估算、编
制和提交评估报告等评估业务的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案做出安排与规
划，并报评估机构相关负责人审核、批准后执行。


(四)现场调查

1．现场调查人员组织、实施时间

(1)2016年1月15日，组织评估人员检查流动资产和流动负债的账务清查情况，核对
债权债务并进行函证，复核账面记录及有关会计处理是否正确；

(2)2016年1月15日—1月17日，组织评估人员对实物类资产进行现场盘点；请企
业有关业务人员协助对往来款、银行存款、银行贷款的函证和对当地房地产价格、工程定
额、取费文件的调查和收集工作，对当地的人工、主材、设备台班价格的调查工作以及对
企业主要设备向供货方进行价格询证等。


(3)2016年1月18日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证明
资料，并对资产清查结果予以核实。


2．现场调查过程

评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清
查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资


料进行验证，具体步骤如下：

(1)指导企业资产申报工作

评估人员进驻企业，指导企业在资产自查的基础上，按照评估机构提供的“资产清查
评估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求，对评估范围内的资产、负债逐一登记填
报，同时敦促企业按“评估资料清单”准备评估所需的相关资料。


(2)审查资产申报评估明细表

评估人员在查阅有关会计记录和反映评估对象状态、性能、经济技术指标及形成过程
等信息资料的基础上，对企业提供的资产申报明细表进行审查，使评估范围内的各项资产
不重不漏、且资产数量及价值特征等相关信息在评估明细表中反映准确和完整，并确认企
业历史经营的财务数据是否真实。


(3)现场勘察

现场勘察主要是对实物资产现状进行实地调查和了解。本次依据企业提供的房屋、电
子设备等评估明细表，对实物资产的数量、功能特征、使用及运行状况、完好情况等进行
逐一勘察核实，并形成详实的现场核实记录。


对房屋建筑物类资产在核实清单等原始资料的基础上，逐一勘察建筑物的建筑面积、
外围尺寸、檐高、层高、柱距、跨度、数量、位置、结构形式、装修标准及使用功能、牢
固程度等，并根据清查情况补充建筑物清查评估明细表；

(4)产权核实

产权核实主要是对评估范围内的房屋、机器设备、土地以及重大债权债务权利状况的
核实，并根据清查核实结果，确认企业申报资产的权利主体是否明确、财产来源是否合法、
资产权益的划分是否完整和清楚。


(5)完善资产评估明细表

根据现场勘察结果，并结合会计师的审计结论，进一步完善资产评估明细表的填报内
容，使评估范围所涉及的各项资产账、证、表、实相符一致。


(6)交换意见

将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。


(五)收集评估资料

评估资料主要包括评估对象的产权依据和作价依据。产权依据采用由企业直接提供的
方式进行收集；作价依据本次采用由企业提供资产购建的原始成本资料和由评估人员查询
相关市场价格信息相结合的方式进行收集。



(六)评定估算

根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选用适当的评估方法，对
收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，选取相应的公式和参数进行分析、计算和
判断，形成初步结论。


(七)综合分析确定评估结果

项目负责人对形成的初步评估结论进行综合分析，形成初步评估结论，对重大问题报
单位负责人召集有关人员讨论；并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委
托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，形成最终评估结
论。


(八)编制和提交评估报告

在执行评定估算、综合分析后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，
经内部审核后，按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。


九、评估假设

(一)前提假设

1. 交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。

2. 公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、
用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。

3. 企业持续经营假设：针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营，并按
照其目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并
在可预见的使用期内，不发生重大变化。

4. 资产持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资
产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将原地原用途
继续使用下去。





(二)基本假设

1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重
大不利影响。






2. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。





(三)具体假设

1. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。

2. 假设公司完全遵守所有有关的法律法规。

3. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面
基本一致。

4. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保
持一致。

5. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。





(四)特别假设

1. 假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家有关法律法规规定。

2. 假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的重大瑕疵、负债和限制。

3. 假设评估对象所涉及的相关资产中不存在对其价值有重大的不利影响。

4. 不考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也不考虑流动性对评估对象
的影响。

5. 不考虑产权变动交易税费对评估对象的影响。

6. 仅考虑增值税进项税额对机器设备类资产重置成本的影响，不考虑因该事项所引
起的其他相关税务因素对评估价值的影响。

7. 不考虑评估增减值而产生的相关税费。





本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原
则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评
估结论一般会自行失效。


十、评估结论

本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际
状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继
续使用和公开市场为前提，对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值采用资产基础法进
行了评估，评估结果为-2,106.80万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估
结论详见下表：

山东陆宇商贸有限公司评估结果汇总表

单位：人民币万元


项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

流动资产


29.62


29.62


-


-

2

非流动资产

11,064.81

12,416.97

1,352.16


12.22

8

固定资产


0.12

7,860.67

7,860.55

6,550,458.33

14

无形资产

11,064.69

4,556.30

-6,508.39


-58.82

20

资产总计

11,094.43

12,446.59

1,352.16


12.19

21

流动负债

14,553.39

14,553.39


-


-

23

负债合计

14,553.39

14,553.39


-


-

24

净资产（所有者权益）

-3,458.96

-2,106.80

1,352.16


39.09



评估结论根据以上评估工作得出。


十一、特别事项说明

(一)引用其他机构出具的报告结论的情况

本项目评估报告未引用其他机构出具的报告结论。


(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形

被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续。对尚未取得房产证房屋建筑面
积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据,将来办
理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面积不一致，应以房产测绘部分确定建
筑面积为准，并按证载面积考虑对本报告评估结论的调整。


(三)评估程序受到限制的情形

本次评估中，注册资产评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所
能观察的部分)做技术检测，注册资产评估师在假定资产占有单位提供的有关工程资料是
真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查做出判断。


(四)评估资料不完整的情形

评估中未发现资料不完整情形。


(五)关于经济行为本身对评估结论的影响

评估中未发现经济行为本身对评估结论的影响。


(六)评估基准日存在的法律、经济等未决事项

评估中未发现评估基准日存在的法律、经济等未决事项。


(七) 抵押、担保、租赁等或有事项

山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于2015年6月25日


与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第0100021号
国有土地使用权作为抵押物，取得最高额6000万元短期借款额度，截至评估基准日，山
东胜利股份有限公司已取得6000万借款。


(八) 期后事项

1.自评估基准日至评估报告日，依据委托方及被评估单位提供的资料和评估人员现场
勘察情况，评估人员未发现山东陆宇商贸有限公司有其他影响资产评估结论的重大期后事
项发生。


2．评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相
应调整。


3．资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了严重影响时，委托方应
及时聘请评估机构重新确定评估价值。


4．委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产生的诉讼及
法律责任，由委托方承担。


5．发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。


(九) 对评估结论产生重大影响的其他事项

1．本次评估没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动
性对评估对象的影响。


2．本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，
在评估目的实现时，应由税务机关根据国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人
承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，所有税费应以主管税务
部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。


3．在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属
资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确
认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负
责。


4．针对本次评估目的，山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务所对山东陆宇
商贸有限公司2015年12月31日的会计报表进行了审计，并出具了“大信审字[2016]第
3-00015号”无保留意见的审计报告。本次评估是在审计后且企业申报的资产与负债的基
础上进行的。以委托方和被评估单位申报评估的资产为限，评估机构和签字的注册评估师
对委托方所定评估范围以外的资产不承担发表意见的责任。



5．评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、
依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。


6．上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。


7．根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评
估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员
将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。


8．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前
提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付
出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其
它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的
原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。


以上特别事项，提请报告使用者予以关注。


十二、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露
于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

4．评估报告的使用有效期：

根据国家有关规定，本报告评估结论有效期为一年，从资产评估基准日2015年12月
31日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以
使用本评估报告，即自2015年12月31日至2016年12月30日。


十三、评估报告日

本评估项目的报告日为二0一六年一月二十日。


评估机构法定代表人：杨立明



签字资产评估师： 王涛



签字资产评估师： 王松茂

山东正源和信资产评估有限公司

二0一六年一月二十日


附件目录

(一) 被评估单位审计报告；
(二) 委托方及被评估单位法人营业执照；
(三) 评估对象涉及的主要权属证明资料；
(四) 委托方和相关当事方的承诺函；
(五) 签字注册资产评估师的承诺函；
(六) 评估机构资格证书；
(七) 评估机构法人营业执照副本；
(八) 签字注册资产评估师资格证书；
(九) 评估业务约定书；
(十) 资产清查评估明细表。






资产评估师承诺函



山东陆宇商贸有限公司：

受你单位的委托，我们对山东陆宇商贸有限公司拟实施股东拟股权转让的经济行为所
涉及的山东陆宇商贸有限公司股东全部权益，以2015年12月31日为基准日进行了评估，
形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

一、 具备相应的执业资格。


二、 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。


三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。


四、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。


五、 充分考虑了影响评估价值的因素。


六、 评估结论合理。


七、 评估工作未受到干预并独立进行。








签字资产评估师：王涛







签字资产评估师：王松茂









二0一六年一月二十日



　 中财网