海南珠江控股股份有限公司

拟转让资产所 涉及的部分资产价值项目

资产评估说明

中天华资评报字[2016]第1102号

北京中天华资产评估有限责任公司

2016年3月15日

海南珠江控股股份有限公司拟转让部分资产价值项目资产评估说明

评估说明目录

第一部分 关于本资产评估说明使用范围的声明 .............................................................. 1

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .......................................................... 2

第三部分 资产清查核实情况说明 ........................................................................................ 3

一、评估对象与评估范围说明............................................................................................... 3

二、资产核实总体情况说明 ................................................................................................... 3

第四部分 收益法评估说明 ..................................................................................................... 5

一、评估范围 ............................................................................................................................. 5

二、资产概况 ............................................................................................................................. 5

三、房地产评估技术说明 ....................................................................................................... 5

四、评估结果 ............................................................................................................................10

第五部分 重置成本法评估说明 .........................................................................................11

一、评估方法 ............................................................................................................................11

二、土地评估说明 ...................................................................................................................11

三、房屋建（构）筑物评估说明 .........................................................................................18

四、评估结果 ............................................................................................................................24

第六部分 评估结论及分析 ....................................................................................................25

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海南珠江控股股份有限公司拟转让部分资产价值项目资产评估说明

第一部分 关于本资产评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供国有企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评

估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何

单位和个人，不得见诸公开媒体。

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

（由委托方与被评估单位共同撰写，详见附件2）

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第三部分 资产清查核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

1．评估对象

评估对象是海南珠江控股股份有限公司的部分资产价值。

2．评估范围

评估范围为海南珠江控股股份有限公司在基准日位于三亚的3栋别墅（详见评

估明细表）。

房地产证编号分别为：别墅A为三土房（2009）字第00131号、别墅B为三土房

（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。

别墅A:511.52平方米、别墅B:499.23平方米和别墅C:502.36平方米。

评估基准日的账面原值为9,954,040.72元,账面净值为7,134,389.22元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

3．评估范围内的资产权属状况：

中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》

中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评

估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资

产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，，对评估对象法律权

属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目，评估师对委

托方和被评估单位提供的资料进行了必要的、独立的核实工作。委托方和被评估单位

应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

本次评估范围资产均取得房地产证，产权持有人均为海南珠江控股股份有限公

司。

（二）实物资产的分布情况及特点

本次评估范围资产位于三亚市三亚湾海坡开发区三亚万嘉截斯酒店院内，正常使

用。

纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵

字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

二、资产核实总体情况说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，

组成资产评估小组，同时于2016年3月9日至2016年3月12日进行现场的核查工作。清查

工作结束后，评估小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步

骤如下：

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首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。

评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，

包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和

被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查

表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委

估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，

采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报

明细表，使“表”、“实”相符。

再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础

上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明

的所有人以及其他事项.。

（二） 核实结论

资产评估人员对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，

资产核实结果与账面记录不存在重大差异，评估申报明细表与实际情况吻合。

在资产清查过程中，资产评估人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则，资产

清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。