[公告]天津松江：集团有限公司拟进行单项资产转让项目资产评估报告   时间：2014年11月24日 18:35:19 中财网    

天津松江集团有限公司
拟进行单项资产转让项目
资产评估报告
华夏金信评报字[2014]204号
评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司
报告日期：二0一四年九月二十四日





目 录
内 容 页 码


注册评估师声明 ........................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ....................................................................................................... 2
资产评估报告 ............................................................................................................... 4
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 ................... 4
二、评估目的 ............................................................................................................... 5
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................... 5
四、价值类型及其定义 ............................................................................................... 6
五、评估基准日 ........................................................................................................... 6
六、评估依据 ............................................................................................................... 6
七、评估方法 ............................................................................................................... 8
八、评估程序和方法实施过程以及相关注意事项 ................................................... 9
九、评估假设 ............................................................................................................. 10
十、评估结论 ............................................................................................................. 11
十一、特别事项说明 ................................................................................................. 11
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 12
十三、评估报告日 ..................................................................................................... 13
附件：..........................................................................................................................20



注册评估师声明


一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的
规定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，本
评估报告中陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方
和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参
加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；但不
对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则
基础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估报告中的分析、判断和
结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报
告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，我们提醒
评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。
六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行
估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委
托方和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可
实现价格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。
七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告使用者
应完整使用评估报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在
评估机构无关。





摘要


一、本次评估对应的经济行为
天津松江集团有限公司拟进行单项资产转让。
二、评估目的
本次资产评估目的系为天津松江集团有限公司拟进行单项资产转让事宜，
所涉及的坐落在西青区梅江南环岛东路38号的房地产 (瑞金国际学校含土地
使用权) 单项资产价值提供参考依据。
三、评估对象和评估范围
本项目评估对象为天津松江集团有限公司截至到2014年7月31日坐落于
西青区梅江南环岛东路38号的房地产（瑞金国际学校含土地使用权)。
本项目的评估范围为坐落于西青区梅江南环岛东路38号的房地产 (瑞金
国际学校含土地使用权),土地面积9,667.5m2,建筑面积 7,000.2 m2，账面原
值：17,212,147.61元，账面净值：12,170,422.53元。
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型
为市场价值。
五、评估基准日
2014年7月31日
六、评估方法
本次评估采用收益法。
七、评估结论
经收益法评估，天津松江集团有限公司的固定资产-房地产（瑞金国际学
校含土地使用权）评估基准日2014年7月31日公司账面资产总额计人民币
1,217.04 万元，评估后资产总额计人民币 8,812.73万元，评估值比原账面值增
7,595.69万元，增值率为624.11％。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1、依据《天津市梅江南居住区修建性详细规划调整-规划总平面图》规定，
本次评估地块规划为国际学校，该房地产目前的用途为学校，故本次评估未来
收益的预测按现有规划要求和使用用途进行评估。


2、于评估基准日2014年7月31日该房产设定有抵押权，权力范围
7,000.20m2,权利价值66,150,000元，抵押期自2012年12月31日至2015年
12月30日。该抵押于评估报告出具日尚未进行解抵押，中国建设银行股份有
限公司天津河北支行已出具说明，同意松江集团在天津产权交易中心办理西青
区梅江南环岛东路38号房产挂牌首先，在办理过户前偿还贷款，并办理他项
权注销手续。详见后附资料《关于出售西青区梅江南环岛东路38号》的说明。
3、依据企业提供的[2014]津仲裁字第94号仲裁书，该仲裁书于2014年7
月28日裁决结果为：一、解除了申请人（天津松江集团有限公司）与被申请
人（天津瑞金国际学校）之间签订的《土地及房屋租赁基础协议》、《土地及房
屋租赁基础协议之补充协议》及《土地及房屋租赁基础协议之补充协议（二）》；
二、被申请人（天津瑞金国际学校）于裁决送达之日起30日内，将租赁的天
津市西青区梅江南环岛东路38号的土地及地上房屋返还给申请人（天津松江
集团有限公司），我们关注到截至评估报告出具日，被申请人（天津瑞金国际
学校）尚未搬离，天津松江集团有限公司已于2014年9月2日向天津市第一
中级人民法院依法启动民事执行程序。详见后附《关于仲裁情况的说明》。
4、评估人员对该房产进行了现场勘查，但未对房产的面积进行全面勘丈。
评估人员通过核对该房产《中华人民共和国国有房地产权证》（房地证编号：
津字第111010900710号），以企业按以上权属申报的证载面积进行评估。
5、本次评估对评估目的实现后委估资产转让过程中可能发生的相关税费
未作考虑。
九、评估报告使用有效期
本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自2014年7月31日至2015
年7月30日有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。



天津松江集团有限公司
拟进行单项资产转让项目

资产评估报告

华夏金信评报字[2014]204号
天津松江集团有限公司：

天津华夏金信资产评估有限公司接受天津松江集团有限公司的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法评估方法，按照
必要的评估程序，对天津松江集团有限公司拟实施单项资产转让行为（事宜）
所涉及的西青区梅江南环岛东路38号的房地产（瑞金国际学校含土地使用权),
在2014年7月31日所表现的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果
报告如下:


一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况

（一）委托方及被评估企业概况

委托方和被评估单位同为天津松江集团有限公司。

1、企业名称、类型与组织形式

企业名称：天津松江集团有限公司

注 册 号：120000000010937

住 所: 天津市西青经济开发区七支路8号

法定代表人： 曹立明

注册资本：伍亿元人民币

实收资本: 伍亿元人民币

经济性质：有限责任公司

成立日期：一九九九年十月九日

营业期限：一九九九年十月九日至二0二九年十月八日

2、经营范围

经营范围：以自有资金对房地产、高新技术产业、公用事业、环保业、
物流业、能源、建材、建筑行业、文化体育卫生行业、旅游业、餐饮娱乐
业、传媒业、园林绿化业进行投资；道路、桥梁开发、建设；沿线附属设
施开发、建设、经营、管理；房地产开发；商品房销售；房屋租赁，电子
与信息、机电一体化技术开发；工程咨询（以上范围内国家有专营专项规
定的按规定办理）。


3、委估资产概况

根据委托方提供的《房地产权证》，待估对象权利人为天津松江集团有
限公司，所占用土地为国有出让土地，土地用途为城镇单一住宅用地，地
上建筑物涉及用途为非居住，根据现场勘查，其实际用途为私立学校，待
估对象院内两栋建筑，于2003年9月竣工并投入使用，一栋建筑主体结构
为钢混结构，总层数为地上三层，建筑面积为3626.61平方米，主要作为
学校教学办公楼，另一栋建筑主体结构为钢混结构，建筑面积为3373.59
平方米，总层数为地上二层，主要为文体活动馆，待估对象总建筑面积为
7000.2平方米；其有独立院落，院落面积完整，车位充足，该建筑外墙为
混凝土砌块，外保温，外檐砖及石材，内墙采用混凝土砌块，混合砂浆抹
面，腻子找平，高级涂料，花岗岩地面，断桥铝合金窗、双层中空玻璃，
内开内倒，轻钢龙骨石膏板吊灯池，楼梯间为花岗岩踏面，不锈钢扶手栏
杆；待估房地产上、下水、电等基础设施齐全，并配有中央空调，消防自
动喷淋系统、自动报警、安防监控以及网络、通讯系统等设备设施。待估
对象东望解放南路，与卫津河及规划路相临；西距友谊南路，与天津市卫
南洼风景区相望；南侧为外环南路；北面与居住区内中央水域接壤。交通
便利，环境优美。经估价人员现场勘察未发现估价对象有不均匀沉降现象、
主要承力结构未发现有开裂现象，使用情况基本正常。

（二） 约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告仅供委托方为实现评估目的时使用,不存在未经委托方允
许和与评估目的无关的其他报告使用者。



二、评估目的

本次资产评估目的系为天津松江集团有限公司拟进行单项资产转让事
宜，所涉及的坐落在西青区梅江南环岛东路38号的房地产 (瑞金国际学校含
土地使用权) 单项资产价值提供参考依据。
该经济行为的批准文件为天津松江集团有限公司2014年8月22日董事会
决议。



三、评估对象和评估范围

本项目评估对象为天津松江集团有限公司截至到2014年7月31日坐落于
西青区梅江南环岛东路38号的房地产（瑞金国际学校含土地使用权)。



本项目的评估范围为坐落于西青区梅江南环岛东路38号的房地产 (瑞金
国际学校含土地使用权),土地面积9,667.5m2,建筑面积 7,000.2 m2，账面原
值：17,212,147.61元，账面净值：12,170,422.53元。
纳入本次评估范围的资产与委托评估的资产范围一致。



四、价值类型及其定义

考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等，对市场条件和评估对
象的使用并无特别限制和要求，本次评估选用市场价值作为评估价值类型，具
体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。



五、评估基准日

(一)本项目评估基准日为2014年7月31日。
(二)该评估基准日系委托方根据经济行为的性质确定的。



六、评估依据

（一）经济行为依据：

天津松江集团有限公司2014年8月22日董事会决议；

（二）法律、法规依据：

1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》；
3、《中华人民共和国合同法》；
4、《中华人民共和国物权法》；
5、中华人民共和国国务院(1991)第91号令《国有资产评估管理办法》；
6、原国家国有资产管理局 (1992)36号文件《国有资产评估管理办法
施行细则》；
7、2005年国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、国务院令第192号《企业国有资产产权登记管理办法》；
9、国务院令第378号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
10、国资发产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作
有关问题的通知》；
11、国资委、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；


12、天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权〔2007〕第
40号《天津市企业国有资产评估管理暂行办法》；
13、国资产权[2009]941号《国务院国资委“关于企业国有资产评估
报告审核工作有关事项的通知”》；
14、财政部2006年颁布的《会计准则—基本准则》；
15、《中华人民共和国土地管理法》；
16、《中华人民共和国土地管理法实施细则》；
17、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
18、其他相关法律、法规依据。

（三）评估准则依据

1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资
产评估职业道德准则－－基本准则》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估
对象法律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号
（1）《资产评估准则――评估报告》；
（2）《资产评估准则――评估程序》；
（3）《资产评估准则――业务约定书》；
（4）《资产评估准则――工作底稿》；
（5）《资产评估准则――不动产》；
（6）《资产评估价值类型指导意见》。
4、中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指
南》；
5、中国资产评估协会中评协[2010]214号《评估机构业务质量控制指南》；

6、中国资产评估协会中评协[2012]248号《职业道德准则-独立性》；

（四）权属依据

1、委托方及被评估单位企业法人营业执照；
2、天津市房地产权证（房地证编号：津字第111010900710号）；

（五）取价依据：

1、 中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-1999 《房地产估价规
范》。

2、 委托方提供的房屋建筑物清查评估明细表。

3、 国家和市政府颁布的相关法律、法规。


4、 评估人员房地产市场调研和搜房、58同城网站查询所获梅江区域
办公及商业用途房地产租金。

5、 评估人员现场勘察掌握的相关资料。

（六）其他资料

1、被评估单位提供的各项资产清查评估明细表；


2、被评估单位提供的与资产评估有关的其他资料。



七、评估方法

依据现行资产评估准则的规定，估价方法通常有市场比较法、收益法、成
本法、假设开发法等四种估价方法。市场比较法选用于同类房地产交易案例较
多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无
市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行
估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的
房地产的估价。
本次待估对象依据《天津市梅江南居住区修建性详细规划调整-规划总平
面图》规定，规划为国际学校，待估对象实际用途为私立学校，由于用途的特
殊性，我们无法找到近期成交的可比的市场交易案例故不适宜采用市场比较法
进行评估。

但是，待估对象原与瑞金国际学校签订有租赁合同，但由于租金纠纷，经
天津仲裁委员会裁决，产权人可收回待估对象。考虑到该学校为私立学校并无
公益性质，梅江居住区内独栋别墅较多，租赁为办公及商业用途的案例也较多，
与待估对象出租具有可比性，因此本次选取此类房产作为确定租金的比较案
例，选用收益还原法进行测算，具体做法如下：
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通
常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客
观、合理的价格。为了充分合理地把握评估值的确切性，在收益法测算过程中
将慎重注意以下三个参数的科学合理取得，即预期的客观收益、资本化率和持
续经营时间，本次估价对象选用对应的有限年的收益法公式进行计算，计算公
式为：
V =
其中：a——净收益；
r——资本化率（每年不变且大于零）；
....
.
..
.
.
.nrra111


n——收益年限为有限年


八、评估程序和方法实施过程以及相关注意事项

本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项
目小组，于2014年8月8日正式进驻企业，开始评估工作，2014年9月24
日出具评估报告。具体过程如下：

（一）明确评估业务基本事项

了解委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者的基本情
况，明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日等重要事项。
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分
析和评价，并由评估机构决定承接评估业务。

（二）签订业务约定书

接受项目委托，与委托方签署资产评估业务约定书。

（三）编制评估计划

选派项目负责人，组成评估项目组，确定评估的具体步骤、时间进度、人
员安排和技术方案等评估重点工作，编制评估计划。

（四）现场调查

根据评估业务具体情况对评估资产进行适当的现场调查，指导被评估单位
清查申报资产，验证评估申报资料，检查核实资产、了解资产的法律权属状况、
经济状况，资产的技术状况、使用情况、质量和损耗程度，形成勘查记录。

（五）收集评估资料；

注册资产评估师要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的
详细资料，并对委托方或者被评估单位所提供的资料进行审核验证；通过询问、勘
查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估
对象法律权属；查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事方获取的资料，
以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。

（六）评定估算

根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形
成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，
分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方
法；根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成初步评估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。


（七）编制和提交评估报告

注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，评
估机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估报告及评估
程序执行情况进行必要的内部审核。
提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，
与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
完成上述评估程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估报告并按
业务约定书的要求向委托方提交评估报告。



九、评估假设

(一) 交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师
根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(二) 公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分
发达与完善的市场。
(三) 持续使用假设：本评估报告假设待估资产将继续使用下去。
(四) 真实性假设：本评估报告假设所有委托方提供的资料具有真实性、合
法性、完整性。
(五) 评估程序的假设：本评估报告为履行详细的现场调查或无法履行现
场勘查、采用了未经调查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性
的假设如下：
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要
求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资
产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各
方提供的信息资料，本公司假定其为可信的,但本公司对这些信息资料的真实
性不做任何保证。
3、除在评估报告中已有揭示以外，假定天津松江集团有限公司已完全遵守
现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境及其它相关的法律、法
规。
4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生
的事项或情况修正我们的评估报告。
5、假定天津松江集团有限公司负责任的履行资产所有者的义务并称职地对
有关资产实行了有效的管理。


6、假设天津松江集团有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所
有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形
势不会出现恶化。
8、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
9、本评估报告中估算涉及的现行税法将不发生重大变化，应付税款的税率
将保持不变，所有适用的法规、条例都将得到遵循。
10、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。


十、评估结论

综上所述，经收益法评估，天津松江集团有限公司的固定资产-房地产（瑞
金国际学校含土地使用权）评估基准日2014年7月31日公司账面资产总额计
人民币 1,217.04 万元，评估后资产总额计人民币8,812.73 万元，评估值比原账
面值增7,595.69 万元，增值率为624.11％。
收益法评估结果见下表：
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
单位:人民币万元


（评估结论详细情况见评估明细表）



十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的有关事项：
1、依据《天津市梅江南居住区修建性详细规划调整-规划总平面图》规定，
本次评估地块规划为国际学校，该房地产目前的用途为学校，故本次评估未来
收益的预测按现有规划要求和使用用途进行评估。


2、于评估基准日2014年7月31日该房产设定有抵押权，权力范围
7,000.20m2,权利价值66,150,000元，抵押期自2012年12月31日至2015年
12月30日。该抵押于评估报告出具日尚未进行解抵押，中国建设银行股份有
限公司天津河北支行已出具说明，同意松江集团在天津产权交易中心办理西青
区梅江南环岛东路38号房产挂牌首先，在办理过户前偿还贷款，，并办理他项
权注销手续。详见后附资料《关于出售西青区梅江南环岛东路38号》的说明。
3、依据企业提供的[2014]津仲裁字第94号仲裁书，该仲裁书于2014年7
月28日裁决结果为：一、解除了申请人（天津松江集团有限公司）与被申请
人（天津瑞金国际学校）之间签订的《土地及房屋租赁基础协议》、《土地及房
屋租赁基础协议之补充协议》及《土地及房屋租赁基础协议之补充协议（二）》；
二、被申请人（天津瑞金国际学校）于裁决送达之日起30日内，将租赁的天
津市西青区梅江南环岛东路38号的土地及地上房屋返还给申请人（天津松江
集团有限公司），我们关注到截至评估报告出具日，被申请人（天津瑞金国际
学校）尚未搬离，天津松江集团有限公司已于2014年9月2日向天津市第一
中级人民法院依法启动民事执行程序。详见后附《关于仲裁情况的说明》。
4、评估人员对该房产进行了现场勘查，但未对房产的面积进行全面勘丈。
评估人员通过核对该房产《中华人民共和国国有房地产权证》（房地证编号：
津字第111010900710号），以企业按以上权属申报的证载面积进行评估。
5、本次评估对评估目的实现后委估资产转让过程中可能发生的相关税费
未作考虑。
以上事项提请报告使用者注意。



十二、评估报告使用限制说明

（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。由于评估报
告使用者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。
（四）本报告评估结论使用有效期限为一年，自2014年7月31日至2015
年7月30日有效。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和
作价参考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年，需重新进
行资产评估。




十三、评估报告日

本评估报告日期为2014年9月24日。
天津华夏金信资产评估有限公司 评估机构法定代表人 施耘清
中国注册资产评估师 国栋
中国 天津 中国注册资产评估师 张美怡






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