广宇发展:山东鲁能集团有限公司拟认购公司定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明 公告日期 2010-04-09     山东鲁能集团有限公司
    拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目
    所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司
    资产评估说明
    中企华评报字(2010)第018-7 号
    共一册,第一册
    北京中企华资产评估有限责任公司
    二○一○年三月二十九日鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    资产评估说明
    目录
    第一部分 评估说明使用范围的声明............................................................................................................... 3
    第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明............................................................................................... 4
    第三部分 评估对象和评估范围说明............................................................................................................... 5
    第四部分 资产清查核实情况说明................................................................................................................... 7
    一、清查组织工作......................................................................................................................................... 7
    二、清查主要步骤......................................................................................................................................... 7
    三、清查的主要方法..................................................................................................................................... 8
    四、影响资产核实的事项及处理方法。.................................................................................................... 10
    五、资产清查结论....................................................................................................................................... 10
    第五部分 资产基础法评估技术说明............................................................................................................. 13
    一、流动资产评估说明................................................................................................................................ 13
    二、机器设备评估说明................................................................................................................................ 56
    三、无形资产—其他无形资产评估说明..................................................................................................... 62
    四、递延所得税资产评估说明.................................................................................................................... 62
    五、负债评估技术说明................................................................................................................................ 62
    六、资产基础法评估结果............................................................................................................................ 65
    第六部分 收益法评估技术说明.................................................................................................................... 67
    一、评估对象............................................................................................................................................... 67
    二、收益法的应用前提及选择的理由和依据............................................................................................ 67
    三、评估假设和限定条件............................................................................................................................ 67
    四、企业所在行业状况及发展前景............................................................................................................ 70
    五、企业基本情况....................................................................................................................................... 90
    六、评估方法的运用和逻辑推理计算过程................................................................................................ 95
    七、收益法盈利预测说明.......................................................................................................................... 127
    第七部分 评估结论及分析.......................................................................................................................... 129
    一、评估结论............................................................................................................................................. 129鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    第一部分 评估说明使用范围的声明
    本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机
    构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给
    其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
    根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由委托方和被评估单位撰
    写。具体内容见“附件一:关于进行资产评估有关事项的说明”。
    (此页以下无正文)鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    第三部分 评估对象和评估范围说明
    评估对象为山东鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)持有的山东
    鲁能亘富开发有限公司(以下简称“山东亘富”)100%股权,评估范围为山东鲁
    能亘富开发有限公司的全部资产和负债,具体包括:流动资产、固定资产、
    无形资产、递延所得税资产、流动负债、长期负债。
    评估基准日山东鲁能亘富开发有限公司账面资产总额624665.74 万元,
    总负债为553522.38 万元,净资产为71143.36 万元(账面值业经北京中瑞岳华
    会计师事务所有限责任公司审计)。具体如下表:
    金额单位:人民币万元
    项目 账面原值 账面净值
    流动资产 615781.61
    非流动资产 8884.13
    其中:长期投资
    固定资产 247.30 143.92
    其中:在建工程
    建 筑 物
    设 备 247.30 143.92
    无形资产 5.65
    其中:土地使用权
    其它资产 8734.56
    资产总计 624665.74
    流动负债 450970.38
    非流动负债 102552.00
    负债总计 553522.38
    净资产 71143.36
    委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
    致。
    一、实物资产的分布情况及特点
    实物资产主要包括存货、固定资产(电子设备及车辆)。资产具体分布
    情况及特点如下:
    (一)存货:主要包括开发产品和开发成本,位于山东省济南市南部生鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    态保护区北侧、城市中轴线的南端,北靠二环南路,西邻103 省道,东至
    鲁能泰山足球俱乐部,南临玉函山、泉子山。距离泉城广场市中心仅8 公
    里,十几分钟车程。项目环抱泉子山、鳌子山、望花楼山,坐拥花山峪、
    柏石峪两大山谷。鲁能领秀城三面环山,项目占地约4782 亩,总建筑面积
    约420 万平方米,产品形态涵盖别墅、花园洋房、普通高层、小高层公寓
    等。鲁能领秀城傍依的交通主干道——英雄山路和二环南路有27、35、K52
    等多路交通捷达城市的每个角落。
    鲁能领秀城项目共分35 个地块进行建设,其中A1、A2、A3、B、C1、
    C2、D、E1、E2、F、G1、G2、G3、H2、H3、J2、K2、L1、L2、L3、L4、M1、
    M2、N1、N2、P、Q1、Q2、Q3 等29 个地块为可经营用地,主要用于建设
    住宅、别墅、商业等。其他地块为小区配套用地,其中:E3 地块为小学、
    初中用地;H1 为初中用地;J1 地块为医院用地;J3、J4 为高中用地;K1
    为消防、供热用地;K2 部分为小学用地。
    1.开发产品包括A1、B、C1、D、E1、F 地块为已开发完但尚未销售
    完毕的尾房;
    2.开发成本为除开发产品外正在开发或尚未开发的地块。
    (二)设备:设备资产主要包括电子设备、车辆等。
    电子设备:主要为办公用设备,包括电脑、打印机、复印机、传真机、
    空调等,分布于办公场所;
    运输车辆:共一辆,苏州金龙大客车,为公司职工上下班用班车。
    二、无形资产情况
    无形资产主要为OA 办公软件,企业按五年进行摊销。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    第四部分 资产清查核实情况说明
    一、清查组织工作
    针对被评估单位资产特点,我公司组织了包括财务、设备、房产等专
    业评估人员在内的6 人评估小组对评估范围内的全部资产和负债进行清查
    核实。2009 年11 月27 日,评估小组负责人在辅导企业填报以2009 年11
    月30 日为基准日评估申报表的同时,对企业的组织机构及资产分布情况进
    行了解,与企业共同制定了详细的现场清查实施计划。2009 年11 月27 日
    至2009 年12 月20 日,相关评估人员对评估涉及的流动资产、固定资产、
    无形资产等资产进行全面现场清查。清查工作结束后,各专业组均提交了
    清查核实及现场勘察作业工作成果。
    二、清查主要步骤
    1.指导企业相关人员首先进行资产清查与资料收集,准备应向评估机
    构提供的资料
    11 月27 日,评估小组到达山东鲁能亘富开发有限公司,指导企业相关
    的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评
    估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,
    对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
    况的文件资料进行收集。
    2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
    评估人员通过翻阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的
    详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、
    错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明
    细表有无漏项等。核对申报资产范围、各项资产填报质量。
    3.现场实地勘察
    2009 年12 月1 日至12 月20 日,依据评估资产评估明细表、评估调查鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    表,对申报资产进行现场勘察。
    针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。在现场勘察过程
    中,对机器设备,查阅了主要设备的购置合同及验收记录、运行日志、重
    大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,并通过和设备管理人员
    的广泛交流,了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况,填写设
    备现场勘察记录等。
    4.补充、修改和完善资产评估明细表
    根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到“表”“实”
    相符。
    5.核实产权证明文件
    对评估范围内的开发产品、开发成本、车辆、电子设备等资产的产权
    情况进行调查核实,但对产权证的真实有效性不承担责任。
    三、清查的主要方法
    在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了
    不同的清查方法。
    1.固定资产的清查
    主要为设备类资产,采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办
    法。评估人员通过查阅和复印部分重大设备采购合同、设备维护更新及向
    设备管理、操作人员了解等方式。并对设备的运行状况、技术性能、功能
    应用和维护管理以及设备的更新、修理情况进行询问和了解。
    2.流动资产、负债的清查
    (1)实物性流动资产(主要为存货):我们会同企业有关人员对企业申报
    存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查,对存货的数量
    等有关情况进行了详细的核实。
    对于开发产品和开发成本,评估人员主要核实了项目的土地使用权证、
    项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、
    商品房销售许可证等项目建设和销售的相关批件。同时向工程部门了解项
    目建设投资情况和工程进展情况,向销售部门了解项目销售进展及销售政鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    策情况,向财务部门了解项目已投资情况的账面构成情况等,并进行全面
    的清查核实。
    (2)非实物性流动资产和负债的清查
    主要通过核对企业财务总帐、各科目明细帐、会计凭证,对非实物性
    流动资产进行清查。我们对货币资金、应收帐款、预付帐款、其他应收款、
    应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、长期借款
    等科目的重要记帐凭证进行了重点核验,对能够进行函证的科目涉及到的
    对方单位进行了函证。
    3.无形资产的清查
    主要了解无形资产类型、组成内容、取得时间、账面价值构成、截止
    评估基准日无形资产的有效性等。
    4.递延资产的清查
    主要了解递延资产的形成、发生时间、账面价值构成等内容。
    5.对损益类项目的核实和了解
    (1)对于收入的核实和了解
    首先评估人员根据山东亘富所属行业的情况设计了历史数据及预测
    表。评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细
    表以及主要销售合同进行核对,以了解各单位申报数据的准确性、总收入
    变化趋势、收入构成的变化情况、销售的客户分布情况、主要客户变化情
    况、主要户型的市场群体以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要
    因素等情况进行了解。
    (2)主营业务成本的核实和了解
    本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了前期费
    用和工程成本调查表、主营业务成本历史数据及预测表(主要产品分别列
    示)。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本、期初期末存货变动
    情况、人工、材料、机械及承包合同约定情况对企业提供的历年成本情况
    进行核实和了解。主要了解工程前期费用和工程款、土地费用的构成、发
    生规律及发生的依据,主要产品直接材料、直接人工构成情况、材料定额鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    消耗和人工定额消耗的变化情况。
    (3)主营业务税金和附加
    评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历
    年损益表核实和了解了以下主要内容:企业是否是纳税主体,经营的产品
    适用的税种和税率,是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际
    交纳的主营业务税金及附加与主营业务收入或产量、企业历年毛利率的相
    关性。
    (4)期间费用的核实和了解
    本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史
    数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进
    行核实了解。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的
    规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
    (5)其他损益类项目的核实和了解
    评估人员主要核实和了解了其他业务利润、营业外收支等项目。
    对于其他业务利润和营业外收支,评估人员主要了解和核实企业历年
    上述两项目所核算的内容及具体发生的业务情况,重点关注了所发生的业
    务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。
    四、影响资产核实的事项及处理方法。
    未发现影响资产核实的事项。
    五、资产清查结论
    (一)资产核实结论
    山东鲁能亘富开发有限公司财产管理和财务核算制度健全,各相关资
    产管理部门及管理人员严格遵守管理制度,固定资产管理部门对固定资产
    的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度。帐目清楚,无重大异常
    情况。
    (二)资产核实结果
    根据对列入评估范围的资产所进行的清查,我们发现以下情况:鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    1、山东亘富以土地使用权作为抵押向中国建设银行股份有限公司济南
    泉城支行、中国工商银行济南市经二路支行等金融机构进行了抵押贷款,
    截至本次评估基准日尚未解除抵押。具体情况如下:
    (1)2007 年5 月,以领秀城项目133003 平方米(土地)(土地证号:市中
    国用(2006)第0200105 号)账面价值13965 万元,评估价值28090 万元,抵
    押给中国建设银行股份有限公司济南泉城支行取得3 年(贷款期限)贷款
    15952 万元人民币;
    (2)2008 年7 月,以领秀城项目145953 平方米(土地)(土地证号:市中国
    用(2005)第0200151 号、市中国用(2005)第0200153 号、市中国用(2005)第
    0200127 号、市中国用(2006)第0200105 号)作价15325.10 万元,评估价值35222
    万元,抵押给中国建设银行股份有限公司济南泉城支行分行取得3 年(贷款
    期限)贷款12600 万元人民币;
    (3)2008 年12 月,以领秀城项目289757.20 平方米(土地)(土地证号:市
    中国用(2005)第0200128 号、市中国用(2005)第0200153 号、市中国用(2005)
    第0200130 号市中国用(2005)第0200120 号、市中国用(2005)第0200013 号、
    市中国用(2005)第0200119 号)作价30424.10 万元,评估价值71137 万元,抵
    押给中国工商银行济南市经二路支行取得3 年(贷款期限)贷款36000 万元人
    民币;
    (4)2009 年5 月,以领秀城项目107267.5 平方米(土地)(土地证号:市中
    国用(2008)第0200055 号)作价11263 万元,评估价值26066 万元,抵押给齐
    鲁银行建设路支行取得2 年(贷款期限)贷款10000 万元人民币;
    (5)2009 年8 月,以领秀城项目41019 平方米(土地)(土地证号:市中国
    用(2005)第0200120 号)作价4297.3 万元,评估价值10006 万元,抵押给深圳
    发展银行济南分行取得3 年(贷款期限)贷款9000 万元人民币;
    (6)2009 年8 月,以领秀城项目340000.1 平方米(土地)(土地证号:市中
    国用(2005)第0200275 号)作价35700 万元,评估价值83640 万元,抵押给中
    国农业银行济南市泺源支行取得3 年(贷款期限)贷款19000 万元人民币。
    2、根据企业与济南市国土资源局签订的土地出让合同,土地出让面积鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    为3242831.37 平方米(合4864.22 亩),其中已取得土地证的面积为2942108.90
    平方米(合4413.14 亩),尚有300722.47 平方米(合451.08 亩)的土地未取得土
    地使用权证,但已全部缴纳土地出让金,济南市国土资源局已出具了待拆
    迁完毕后在该项目闭合圈内再办理约448.2 亩土地使用权证的说明。根据
    《济南鲁能领秀城居住区总体规划》,项目可开发的土地面积为3188400 平
    方米(合4782.58 亩),需对土地使用情况进行调整,已缴纳土地出让金的土
    地面积约54431.37 平方米(合81.65 亩)企业无法开发,政府将提供新的土地
    或将已缴纳的土地让金和契税共58867526.60 元返还,本次评估对多交的土
    地出让金和契税以账面值列示。
    3、纳入评估范围内的电子设备有10 项已报废,账面原值102729.00 元,
    账面净值16407.42 元,详见评估明细表备注。
    4、2008 年12 月山东亘富与山东文博有限公司签订《协议书》,双方约
    定山东文博有限公司以4800 元/平方米的价格购买G3 地块约30000 平方米
    的住宅,本次评估以此价格确认30000 平方米的销售收入。
    5、2009 年8 月山东亘富与山东省经济和信息化委员会签订《协议书》,
    双方约定山东文博有限公司以4800 元/平方米的价格购买G2 地块约20000
    平方米的住宅,本次评估以此价格确认30000 平方米的销售收入。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    第五部分 资产基础法评估技术说明
    一、流动资产评估说明
    (一)评估范围
    企业申报的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收
    款和存货等项目。上述资产在评估基准日账面值和调整后账面值如下所示:
    单位:元
    科目名称 账面价值
    货币资金 498553144.28
    应收账款 26558251.50
    减:坏账准备 2479910.00
    应收账款净额 24078341.50
    预付账款 24601478.65
    其他应收款 32226208.91
    减:坏账准备 1894822.56
    其他应收款净额 30331386.35
    存货 5592400942.44
    减:存货跌价准备 12149242.90
    存货净额 5580251699.54
    流动资产合计 6157816050.32
    (二)评估过程
    评估过程主要划分以下三个阶段:
    第一阶段:准备阶段
    对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解 ,向企业提交评
    估资料清单和资产评估申报明细表示范格式,按照资产评估规范的要求,
    指导企业填写流动资产评估申报明细表。
    第二阶段:现场调查核实阶段
    核对账目:根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料,首先与
    企业的资产负债表核对,相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对,
    凡有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报,做到
    申报数据真实可靠。
    现场查点:评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员,对评
    估基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点,存货进鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    行全面的清查核实。
    第三阶段:评定估算阶段
    1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机,建立相应数据库。
    2.遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规
    定,采用重置成本法,确定其在评估基准日的评估值,编制相应的评估汇
    总表。
    3.提交流动资产的评估说明。
    (三)评估技术说明
    根据山东亘富提供的资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明
    细表,在核实评估明细表和实物的基础上,按照《资产评估操作规范意见》
    的要求,遵循独立性、客观性、科学性的工作原则进行评估工作。
    1.货币资金
    货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金三部分组成。货币资金
    账面价值为498553144.28 元。
    (1)现金账面值90906.39 元,是存放在财务部的保险柜内的库存现金。
    评估人员在各部门财务负责人和出纳员陪同下,对库存现金进行盘点,并
    认真填写了现金盘点表,倒推核实,未发现异常现象。
    对库存现金评估,采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余
    额,并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对,以核实后的账面值
    作为评估值。
    库存现金倒推公式为:评估基准日库存现金余额=盘点日库存现金实际
    盘点数+评估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金收
    入合计数。
    如:评估人员在2009 年12 月31 日对财务部现金进行了监盘。盘点日
    库存现金17052.85 元,基准日到盘点日现金支出额1746681.47 元,基准日
    到盘点日现金收入额1672827.93 元, 则倒推基准日现金余额
    =17052.85+1746681.47-1672827.93=90906.39 元。经核对,与基准日现金账面值
    一致,故以核对无误的账面值确认为评估值。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    经确认核实无误,现金以核实后的账面值确认评估值为90906.39 元。
    (2)银行存款
    银行存款账面值453231700.40 元,是山东亘富存入建行济南泉城支行、
    中国工商银行经二路支行、中国农业银行泉城支行、中国农业银行泺源支
    行、兴业银行济南分行、上海浦发银行济南分行营业部、华夏银行和平路
    支行、深圳发展银行济南分行等银行的存款,均为人民币存款。
    评估人员对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行
    对账单,如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表,评估过程中,
    对银行存款进行了函证,回函均无疑议;在对上述资料核对无误的基础上,
    对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析,看是否有影响净资产的
    事宜,以核实后的账面值确认评估值。
    经评估,银行存款的评估值为453231700.40 元。
    (3)其他货币资金
    其他货币资金主要是企业存放在兴业银行济南分行、农行济南泺源支
    行、建行济南泉城支行等银行的按揭贷款保证金,全部为人民币存款,账
    面值为45230537.49 元。评估人员查验了对方出具的对账单和相关单据,并
    向银行进行函证金额相符,故以核实后的账面值45230537.49 元确认为评估
    值。
    经评估,货币资金评估值为498553144.28 元。
    2.应收账款
    应收账款评估基准日账面值为26558251.50 元,计提的坏账准备金额
    2479910.00 元,应收账款净额为24078341.50 元,主要是应收的房款。
    评估人员在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评
    估值。评估人员借助于历史资料、询证函的回函和现场调查了解的情况,
    未发现有无法收回的款项,以核实后账面值确定评估值为26558251.50 元。
    应收账款提取的坏账准备根据评估操作规范评估为零。
    3.预付账款
    预付账款评估基准日账面值为24601478.65 元,主要是企业按规定上交鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    16
    的建筑工程施工劳务工资保证金、向施工单位支付的工程款及支付的材料
    款等。
    评估人员查阅了相关合同、协议、原始凭证等,经核实预付款项账目
    清晰,基准日后均能收回相应的资产或权益,以经核实后的账面值确认评
    估值。
    经评估,预付账款的评估值24601478.65 元。
    4.其他应收款
    其他应收款指企业除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂
    付款项,主要是代业主及施工单位缴纳的数字电视费、燃气开户费、水电
    费等费用及职工备用金等款项。
    其他应收款评估基准日账面值为32226208.91 元,计提的坏账准备金额
    1894822.56 元,其他应收款净额30331386.35 元。
    评估人员在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评
    估值。评估人员借助于历史资料、询证函的回函和现场调查了解的情况,
    未发现有无法收回的款项,其他应收款项以核实后账面值确定评估值为
    32226208.91 元。其他应收款提取的坏账准备根据评估操作规范评估为零。
    5.存货
    评估基准日账面值为5592400942.44 元,计提跌价准备12149242.90 元,
    存货账面净额为5580251699.54 元。
    存货为山东亘富正在开发的鲁能领秀城房地产项目,包括开发产品和
    开发成本。其中:开发产品账面值987236945.25 元,占总额的17.65%,开
    发成本账面值4605163997.19 元,占总额的82.35%。企业对于小学、初中、
    高中、医院、消防、供热项目所发生的土地费用、建设费用等均作为配套
    费用由可经营地块分摊。
    5.1、项目总体情况介绍
    鲁能领秀城位于山东省济南市南部生态保护区北侧、城市中轴线的南
    端,北靠二环南路,西邻103 省道,东至鲁能泰山足球俱乐部,南临玉函
    山、泉子山。距离泉城广场市中心仅8 公里,十几分钟车程。项目环抱泉鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    17
    子山、鳌子山、望花楼山,坐拥花山峪、柏石峪两大山谷。鲁能领秀城三
    面环山,项目占地约4782 亩,总建筑面积约420 万平方米,产品形态涵盖
    别墅、花园洋房、普通高层、小高层公寓等。鲁能领秀城傍依的交通主干
    道——英雄山路和二环南路有27、35、K52 等多路交通捷达城市的每个角落。
    舜耕路延长线更贯穿社区。社区内5 横7 纵的交通路网构建起领秀城路网
    体系,其中,区内城市级道路有4 条,小区级道路8 条,确保居民区内顺
    利行车,满足快节奏都市生活的需要。
    地理位置图:
    鲁能领秀城项目共分35 个地块进行建设,其中A1、A2、A3、B、C1、
    C2、D、E1、E2、F、G1、G2、G3、H2、H3、J2、K2、L1、L2、L3、L4、M1、
    M2、N1、N2、P、Q1、Q2、Q3 等29 个地块为可经营用地,主要用于建设
    住宅、别墅、商业等。其他地块为小区配套用地,其中:E3 地块为小学、
    初中用地;H1 为初中用地;J1 地块为医院用地;J3、J4 为高中用地;K1鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    18
    为消防、供热用地;K2 部分为小学用地。
    地块分布图见下图:
    根据企业与济南市国土资源局签订的土地出让合同,土地出让面积为
    3242831.37 平方米(合4864.22 亩),其中已取得土地证的面积为2942108.90
    平方米(合4413.14 亩),尚有300722.47 平方米(合451.08 亩)的土地未取得土
    地使用权证,但已全部缴纳土地出让金,济南市国土资源局已出具了待拆
    迁完毕后在该项目闭合圈内再办理约448.2 亩土地使用权证的说明。根据
    《济南鲁能领秀城居住区总体规划》,项目可开发的土地面积为3188400 平
    方米(合4782.58 亩),需对土地使用情况进行调整,已缴纳土地出让金的土
    地面积约54431.37 平方米(合81.65 亩)企业无法开发,政府将提供新的土地
    或将已缴纳的土地让金和契税共58867526.60 元返还。
    按照《济南鲁能领秀城居住区总体规划》,本项目内地上开发强度仍为
    1.0,地上总建筑面积为318.84 万平方米,地上总容积率为1.27;地下建筑
    面积根据停车率最低要求重新进行核算,确定地下总建筑面积为101.75 万
    平方米,地下总容积率为0.4。
    鲁能领秀城用地平衡表(含未办土地使用权证的土地)鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    编号 项目 数量(ha) 占居住用地(%)
    1 总用地 318.84
    居住区用地 251.99 100
    a.住宅用地 150.12
    一类住宅用地 14.98
    二类住宅用地 135.14
    59.6
    b.居住区配套共建用地 39.23 15.6
    c.道路用地 41.66 16.5
    2
    其中
    d.公共绿地 20.98 8.3
    3 绿化带用地(省道103、二环南路) 6.07
    4 生态防护绿地 47.11
    城市防护绿地 11.66
    郊野绿地 35.45
    5 城市道路用地(省道103、二环南路) 5.52
    6 市政设施用地 4.84
    7 水域 3.31
    已办理土地使用权证的土地统计表
    土地证号 性质 用途 面积(m2) 终止日期
    市中国用(2005)0200013 33643
    市中国用(2005)0200119 189731
    市中国用(2005)0200120 659266
    市中国用(2005)0200121 6779
    市中国用(2005)0200122 44626
    市中国用(2005)0200123 3802
    市中国用(2005)0200124 2701
    市中国用(2005)0200125 28601
    市中国用(2005)0200126 6473
    市中国用(2005)0200127 6527
    市中国用(2005)0200128 4275
    市中国用(2005)0200129 5757
    市中国用(2005)0200130 26549
    市中国用(2005)0200151 4511
    市中国用(2005)0200153 122142
    市中国用(2005)0200275
    出让 住宅、公建配
    套
    497780.8
    住宅用地70 年,公建用地50
    年,自2004 年9 月10 日算起
    市中国用(2006)0200105 出让 低密度生态型
    综合居住用地 333333 住宅用地70 年,公建用地50
    年,自2005 年12 月30 日算起
    市中国用(2008)0200055 出让 低密度生态型
    综合居住用地 107267.5 住宅用地70 年,公建用地50
    年
    市中国用(2009)0200111 174042.30
    市中国用(2009)0200110
    出让 低密度生态型
    综合居住用地
    73221.10
    住宅用地70 年,综合用地50
    年,自2004 年8 月26 日算起鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    20
    市中国用(2009)0200109 54507.50
    市中国用(2009)0200108 123554.10
    市中国用(2009)0200107 117887.90
    市中国用(2009)0200106 152857.40
    市中国用(2009)0200105 152107.60
    市中国用(2009)0200104 10166.7
    已办证土地合计 2942108.90
    5.2、开发产品
    开发产品主要为鲁能领秀城项目的A1 地块、B 地块、C1 地块、D 地块、
    E1 地块、F 地块的剩余房源(包括:住宅、地下室、车库),包括已预售未
    结转收入的房源和未售房源。
    开发产品汇总表
    单位:人民币元
    单位名称 账面价值
    A1 地块 283711099.38
    B 地块 349207457.63
    C1 地块 22144886.10
    D 地块 21250520.16
    E1 地块 288242245.78
    F 地块 22680736.19
    账面值合计 987236945.24
    5.2.1、开发产品项目介绍
    5.2.1.1、A1 地块
    A1 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划4#路,南临规
    划3#路,西侧为103 省路,北侧为规划1#路,为居住建筑,共有11 栋住
    宅楼,其中16 层的6 栋,18 层的5 栋。各楼座之间为地下车库。
    A1 地块规划用地117500 平方米,该项目由住宅及地下车库等物业组
    成,总可销售建筑面积136745.74 平方米,绿地≥35%,其中地下车库可销
    售建筑面积25850.56 平方米。A1 地块自2007 年9 月开工,2009 年11 月竣
    工。2007 年9 月30 日陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
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    21
    21442.78 平方米,其中住宅88.74 平方米,商铺288.00 平方米,地下室89.23
    平方米,地下车位20976.81 平方米。
    序
    号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1
    建设用地规划许
    可证
    二环南路南侧、济
    泰路东侧 建设用地面积:11.75 公顷
    (2006)鲁
    01-02-110
    2
    建筑工程规划许
    可证
    103 省道以东、南外
    环以南
    总建筑面积132851.73 平方米,其中
    地上建筑面积100835.97 平方米,地
    下建筑面积32015.76 平方米
    (2007)鲁
    01-02-113
    3
    建筑工程施工许
    可证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 建设规模33917 平方米 20070156
    4
    建筑工程施工许
    可证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 建设规模46267 平方米 20070193
    5
    建筑工程施工许
    可证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 建设规模52449 平方米 20070239
    6
    建筑工程施工许
    可证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 建设规模209 平方米 20080071
    7
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东
    1 号楼地下车位预售建筑面积
    11803.21 平方米
    济建开预许字第
    (2008)391 号
    8
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东
    2 号楼地下车位预售建筑面积
    7688.05 平方米
    济建开预许字第
    (2008)392 号
    9
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东
    3 号楼地下车位预售建筑面积
    2725.89 平方米
    济建开预许字第
    (2008)393 号
    10
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 1号楼预售建筑面积13216 平方米
    济建开预许字第
    (2008)015 号
    11
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 2 号楼预售建筑面积13498 平方米
    济建开预许字第
    (2008)016 号
    12
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 3 号楼预售建筑面积6569 平方米
    济建开预许字第
    (2008)017 号
    13
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 5 号楼预售建筑面积6254 平方米
    济建开预许字第
    (2008)018 号
    14
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 6 号楼预售建筑面积14102 平方米
    济建开预许字第
    (2007)375 号
    15
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 7 号楼预售建筑面积6562 平方米
    济建开预许字第
    (2007)332 号
    16
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 8 号楼预售建筑面积13137 平方米
    济建开预许字第
    (2007)376 号
    17
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 9 号楼预售建筑面积12542 平方米
    济建开预许字第
    (2007)377 号
    18
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 10 号楼预售建筑面积12542 平方米
    济建开预许字第
    (2007)378 号
    19
    商品房预售许可
    证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 11 号楼预售建筑面积6216 平方米
    济建开预许字第
    (2007)379 号
    20 商品房预售许可市中区二环路以12 号楼预售建筑面积6254 平方米 济建开预许字第鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    22
    序
    号 权证种类 位置 内容 权证编号
    证 南,103 省道以东 (2007)380 号
    5.2.1.2、B 地块
    B 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划4#路,南临规
    划9#路,西侧为规划2#路,北侧为规划5#路,为居住建筑,共有14 栋住
    宅楼,其中11 层的6 栋,16 层的5 栋,18 层的3 栋,另有幼儿园一处。
    各楼座之间为地下车库。
    B 地块规划用地101900 平方米,该项目由住宅、幼儿园及地下车库等
    物业组成,总可销售建筑面积168800.35 平方米,绿地≥35%,其中地下车
    库可销售建筑面积26502.09 平方米。2008 年2 月开工,2008 年12 月竣工。
    2008 年3 月4 日陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为
    18879.70 平方米,其中住宅4545.35 平方米,地下室447.82 平方米,地下车
    位13886.53 平方米。
    序号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1
    建设用地规划
    许可证
    二环南路南侧、济
    泰路东侧 用地面积10.19 公顷 (2006)鲁01-02-104
    2
    建筑工程规划
    许可证
    二环南路南侧、
    103 省道以东
    总建筑面积168044.72 平方
    米,地上建筑面积132239.66
    平方米,地下建筑面积
    35805.06 平方米
    建字第
    37-0103200800002
    3
    建筑工程施工
    许可证
    市中区二环路以
    南,103 省道以东 建设规模70939 平方米 20080032
    4
    建筑工程施工
    许可证
    市中区二环路以
    南,104 省道以东 建设规模37023 平方米 20080033
    5
    建筑工程施工
    许可证
    市中区二环路以
    南,105 省道以东 建设规模60083 平方米 20080042
    6
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,106 省道以东
    1 号楼预售建筑面积8991 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)033 号
    7
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,107 省道以东
    2 号楼预售建筑面积8991 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)034 号
    8
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,108 省道以东
    3 号楼预售建筑面积10026 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)035 号
    9
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,109 省道以东
    4 号楼预售建筑面积6524 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)036 号
    10
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,110 省道以东
    5 号楼预售建筑面积7354 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)037 号
    11
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,111 省道以东
    6 号楼预售建筑面积7339 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)038 号鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    23
    12
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,112 省道以东
    7 号楼预售建筑面积7345 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)039 号
    13
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,113 省道以东
    8 号楼预售建筑面积9608 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)040 号
    14
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,114 省道以东
    9 号楼预售建筑面积15808 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)041 号
    15
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,115 省道以东
    10 号楼预售建筑面积10163
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)042 号
    16
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,116 省道以东
    11 号楼预售建筑面积6761 平
    方米
    济建开预许字第
    (2008)043 号
    17
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,117 省道以东
    12 号楼预售建筑面积13578
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)044 号
    18
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,118 省道以东
    13 号楼预售建筑面积14010
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)045 号
    19
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,119 省道以东
    14 号楼预售建筑面积15804
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)046 号
    20
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,120 省道以东
    1 号楼地下车位预售建筑面
    积4331.74 平方米
    济建开预许字第
    (2008)394 号
    21
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,121 省道以东
    2 号楼地下车位预售建筑面
    积6755.7 平方米
    济建开预许字第
    (2008)395 号
    22
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,122 省道以东
    3 号楼地下车位预售建筑面
    积2200.15 平方米
    济建开预许字第
    (2008)396 号
    23
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,123 省道以东
    4 号楼地下车位预售建筑面
    积6336.97 平方米
    济建开预许字第
    (2008)397 号
    24
    商品房预售许
    可证
    市中区二环路以
    南,124 省道以东
    5 号楼地下车位预售建筑面
    积3749.72 平方米
    济建开预许字第
    (2008)398 号
    5.2.1.3、C1 地块
    C1 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划6#路(舜耕路
    延长线),南临规划3#路,西侧为规划4#路,北侧为规划1#路,为居住建
    筑,共有12 栋住宅楼,其中11 层的4 栋,18 层的2 栋,24 层的2 栋,29
    层的4 栋。各楼座之间为地下车库。
    C1 地块规划用地73800 平方米,该项目由住宅及地下车库等物业组成,
    总可销售建筑面积263117.30 平方米,绿地≥40%,其中地下车库可销售建筑
    面积18198.62 平方米。C1 地块自2005 年11 月开工,2008 年8 月竣工。2005
    年11 月22 日陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为6071.38
    平方米,其中住宅691.80 平方米,地下室4233.49 平方米,地下车位1146.09
    平方米。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    24
    序号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1 建设用地规划许
    可证 二环南路 建设用地面积49.46 公顷 (2005)鲁01-02-56
    2 建筑工程规划许
    可证 二环南路以南 建筑面积264738.14 平方米 (2005)鲁01-02-123
    3 建筑工程施工许
    可证 二环南路以南 建设规模88680 平方米 20050178
    4 建筑工程施工许
    可证 二环南路以南 建设规模88524 平方米 20050179
    5 建筑工程施工许
    可证 二环南路以南 建设规模87534 平方米 20050180
    6 商品房预售许可
    证 二环南路以南 1号楼预售建筑面积14264 济建开预许字第
    (2005)196 号
    7 商品房预售许可
    证 二环南路以南 4 号楼预售建筑面积1071 平方
    米
    济建开预许字第
    (2005)208 号
    8 商品房预售许可
    证 二环南路以南 5 号楼预售建筑面积14264 平方
    米
    济建开预许字第
    (2005)199 号
    9 商品房预售许可
    证 二环南路以南 6 号楼预售建筑面积7187.98 平
    方米
    济建开预许字第
    (2005)200 号
    10 商品房预售许可
    证 二环南路以南 7 号楼预售建筑面积32923.78
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)201 号
    11 商品房预售许可
    证 二环南路以南 8 号楼预售建筑面积32863.78
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)202 号
    12 商品房预售许可
    证 二环南路以南 9 号楼预售建筑面积7187.98 平
    方米
    济建开预许字第
    (2005)203 号
    13 商品房预售许可
    证 二环南路以南 10 号楼预售建筑面积13202.99
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)204 号
    14 商品房预售许可
    证 二环南路以南 11 号楼预售建筑面积11273.4
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)205 号
    15 商品房预售许可
    证 二环南路以南 12 号楼预售建筑面积11273.4
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)206 号
    16 商品房预售许可
    证 二环南路以南 13 号楼预售建筑面积13202.99
    平方米
    济建开预许字第
    (2005)207 号
    17 商品房预售许可
    证 二环南路以南 地下车位预售建筑面积9732 平
    方米
    济建开预许字第
    (2005)209 号
    18 商品房预售许可
    证 二环南路以南 地下车位预售建筑面积8757 平
    方米
    济建开预许字第
    (2005)210 号
    5.2.1.4、D 地块
    D 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划6#路(舜耕路
    延长线),南临规划9#路,西侧为规划4#路,北侧为规划5#路,为居住建
    筑,共有16 栋住宅楼,其中10 层的6 栋,16 层的2 栋,17 层的2 栋,21
    层的2 栋,24 层的2 栋,26 层的2 栋。各楼座之间为地下车库。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    25
    D 地块规划用地106000 平方米,该项目由住宅及地下车库等物业组成,
    总可销售建筑面积270969.32 平方米,绿地≥40%,其中地下车库可销售建
    筑面积33157.11 平方米。D 地块分二期建设,一期工程自2006 年5 月开工,
    2007 年12 月竣工;二期工程自2007 年5 月开工,2009 年3 月竣工。2006
    年12 月20 陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为2015.84 平
    方米,其中住宅269.04 平方米,地下室986.63 平方米,地下车位760.17 平
    方米。
    序号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1 建设用地规划许
    可证 二环南路 建设用地面积49.46 公顷 (2005)鲁01-02-56
    2 建筑工程规划许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南
    建筑面积118574.49 平方米(其中
    地下25339.55 平方米)
    ( 2006 ) 鲁
    01-02-045
    3 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南
    建筑面积155681.51 平方米,其
    中地下36507.06 平方米 (2007)鲁01-02-58
    4 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模53373 平方米 2006088
    5 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模65201 平方米 2006089
    6 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模9836 平方米 20060190
    7 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模75966 平方米 20070077
    8 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模69880 平方米 20070088
    9 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    1 号楼预售建筑面积10743.67 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)292 号
    10 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    2 号楼预售建筑面积8140.52 平方
    米
    济建开预许字第
    (2006)293 号
    11 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    3 号楼预售建筑面积8140.52 平方
    米
    济建开预许字第
    (2006)294 号
    12 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    4 号楼预售建筑面积10743.67 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)295 号
    13 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    5 号楼预售建筑面积10208.31 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)296 号
    14 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    6 号楼预售建筑面积20296.19 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)297 号
    15 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    7 号楼预售建筑面积20296.19 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)298 号
    16 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    8 号楼预售建筑面积10208.31 平
    方米
    济建开预许字第
    (2006)299 号
    17 商品房预售许可二环南路、103 9 号楼预售建筑面积9836.35平方济建开预许字第鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    26
    证 省道以东 米 (2006)300 号
    18 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    10 号楼预售建筑面积10267.08 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)129 号
    19 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    11 号楼预售建筑面积16439.73 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)130 号
    20 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    12 号楼预售建筑面积15147.81 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)228 号
    21 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    13 号楼预售建筑面积18108.44 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)131 号
    22 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    14 号楼预售建筑面积16268.78 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)229 号
    23 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    15 号楼预售建筑面积30039.17 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)132 号
    24 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    16 号楼预售建筑面积27351.43 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)230 号
    25 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    南侧地下车库预售建筑面积
    9960.76 平方米
    济建开预许字第
    (2006)301 号
    26 商品房预售许可
    证
    二环南路、103
    省道以东
    北侧地下车库预售建筑面积
    21884.45 平方米
    济建开预许字第
    (2007)231 号
    5.2.1.5、E1 地块
    E1 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划8#路,南临规
    划3#路,西侧为规划6#路(舜耕路延长线),北侧为规划1#路,为居住建
    筑,共有14 栋住宅楼,其中11 层的4 栋,16 层的6 栋,18 层的4 栋。各
    楼座之间为地下车库。
    E1 地块规划用地62700 平方米,该项目由住宅及地下车库等物业组成,
    总可销售建筑面积140271.76 平方米,绿地≥35%,其中地下车库可销售建
    筑面积13849.53 平方米。E1 地块分二期建设,一期工程自2006 年12 月开
    工,2008 年8 月竣工;二期工程自2007 年12 月开工,2009 年11 月竣工。
    2006 年12 月20 日陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为
    2093.59 平方米,其中住宅737.66 平方米,地下室986.63 平方米,地下车位
    369.30 平方米。
    序号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1 建设用地规划许
    可证 二环南路 建设用地面积49.46 公顷 (2005)鲁01-02-56
    2 建筑工程规划许
    可证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    建筑面积64328.85 平方米
    (其中地下9636.79 平方米)
    ( 2006 ) 鲁
    01-02-126
    3 建筑工程施工许
    可证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    13 号楼建筑面积3192.9 平方
    米,其中地下262.94 平方米;
    (2007)鲁01-02-27鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    27
    会所建筑面积1320.27 平方
    米
    4 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、南
    外环以南 建设规模64329 平方米 20060219
    5 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、南
    外环以南 建设规模4513 平方米 20070037
    6 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、南
    外环以南 建设规模69588 平方米 20080025
    7 建筑工程施工许
    可证
    二环南路、103 省
    道以东
    2A 号楼地下车库预售建筑
    面积3647.4 平方米
    济建开预许字第
    (2006)314 号
    8 建筑工程施工许
    可证
    二环南路、103 省
    道以东
    1A 号楼地下车库预售建筑
    面积2564.9 平方米
    济建开预许字第
    (2006)313 号
    9 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    1 号楼预售建筑面积
    11303.95 平方米
    济建开预许字第
    (2006)307 号
    10 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    2 号楼预售建筑面积
    10493.65 平方米
    济建开预许字第
    (2006)308 号
    11 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    6 号楼预售建筑面积
    13454.95 平方米
    济建开预许字第
    (2006)309 号
    12 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    8 号楼预售建筑面积10099.9
    平方米
    济建开预许字第
    (2006)310 号
    13 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    9 号楼预售建筑面积6523.71
    平方米
    济建开预许字第
    (2006)311 号
    14 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    12 号楼预售建筑面积
    6240.39 平方米
    济建开预许字第
    (2006)312 号
    15 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    3 号楼预售建筑面积10712
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)075 号
    16 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    5 号楼预售建筑面积11195
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)076 号
    17 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    7 号楼预售建筑面积13671
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)077 号
    18 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    10 号楼预售建筑面积6659
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)078 号
    19 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    11 号楼预售建筑面积10257
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)079 号
    20 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    15 号楼预售建筑面积3702
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)080 号
    21 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    16 号楼预售建筑面积6522
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)082 号
    22 商品房预售许可
    证
    二环南路、103 省
    道以东
    13 号楼预售建筑面积3386
    平方米
    济建开预许字第
    (2008)081 号
    5.2.1.6、F 地块
    F 地块位于济南市二环南路以南柏石峪地区,东临规划8#路,南临规
    划9#路,西侧为规划6#路(舜耕路延长线),北侧为规划5#路,为居住建
    筑,共有17 栋住宅楼,其中3 层的4 栋,7 层的7 栋,11 层的4 栋,16 层鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的山东鲁能亘富开发有限公司资产评估说明
    北京中企华资产评估有限责任公司
    28
    的2 栋。各楼座之间为地下车库。
    F 地块规划用地73400 平方米,该项目由住宅及地下车库等物业组成,
    总可销售建筑面积88427.13 平方米,绿地≥35%,其中地下车库可销售建筑
    面积8603.06 平方米。F 地块自2007 年4 月开工,2008 年9 月竣工。2007
    年4 月25 日陆续取得预售许可证开始销售,目前尚未售出面积为5075.27
    平方米,其中住宅2729.15 平方米,商铺45.00 平方米,地下室101.14 平方
    米,地下车位2199.98 平方米。
    序号 权证种类 位置 内容 权证编号
    1 建设用地规划许
    可证 二环南路 建设用地面积49.46 公顷 ( 2005 ) 鲁
    01-02-56
    2 建筑工程规划许
    可证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    建筑面积89203.51 平方米(其中
    地下15384.38 平方米)
    ( 2007 ) 鲁
    01-02-21
    3 建筑工程规划许
    可证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    13 号楼建筑面积3192.9 平方
    米,其中地下262.94 平方米;
    会所建筑面积1320.27 平方米
    ( 2007 ) 鲁
    01-02-27
    4 建筑工程施工许
    可证
    103 省道以东、
    南外环以南 建设规模88818 平方米 20070050
    5 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    1 号楼预售建筑面积7400.47 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)70 号
    6 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    2 号楼预售建筑面积11442.7 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)71 号
    7 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    3 号楼预售建筑面积11438.8 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)104 号
    8 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    5 号楼预售建筑面积7138.41 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)105 号
    9 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    6 号楼预售建筑面积6189.6 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)72 号
    10 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    7 号楼预售建筑面积2529 平方
    米
    济建开预许字第
    (2007)73 号
    11 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    8 号楼预售建筑面积2529.63 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)106 号
    12 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    9 号楼预售建筑面积4460.4 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)107 号
    13 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    10 号楼预售建筑面积2175 平方
    米
    济建开预许字第
    (2007)74 号
    14 商品房预售许可
    证
    二环南路以南、
    103 省道以东
    11 号楼预售建筑面积6364.6 平
    方米
    济建开预许字第
    (2007)75 号
    15 商品房预售许可
    证
    二环南路以