山东得利斯食品股份有限公司资产收购

　　涉及得利斯集团有限公司的房产价值

　　评估报告

　　万隆评报字(2017)第1604号万隆(上海)资产评估有限公司

　　二○一七年八月十一日山东得利斯食品股份有限公司资产收购涉及得利斯集团有限公司的房产价值评估报告目录

　　资产评估师声明 ..................................................................................................................................... 3

　　评估报告................................................................................................................................................. 5

　　一、 委托方、购买方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ............................ 5

　　二、 评估目的 ............................................................................................................................... 7

　　三、 评估对象和范围 ................................................................................................................... 7

　　四、 价值类型及其定义 ............................................................................................................... 8

　　五、 评估基准日 ........................................................................................................................... 8

　　六、 评估依据 ............................................................................................................................... 9

　　七、 评估方法 ............................................................................................................................. 10

　　八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................................. 12

　　九、 评估假设 ............................................................................................................................. 13

　　十、 评估结论 ............................................................................................................................. 13

　　十一、 评估报告使用限制 .......................................................................................................... 14

　　十二、 评估报告日 ...................................................................................................................... 15资产评估师声明

　　一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守

　　了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

　　二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所

　　提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方

　　没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

　　四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对

　　评估对象及其涉及资产的法律状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实的披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

　　山东得利斯食品股份有限公司资产收购涉及得利斯集团有限公司的房产价值评估报告摘要万隆(上海)资产评估有限公司接受委托，对山东得利斯食品股份有限公司资产收购涉及的得利斯集团有限公司所拥有的房产价值进行了评估。

　　评估目的：资产收购

　　评估对象和范围：评估对象为山东得利斯食品股份有限公司资产收购涉及

　　的房产价值；评估范围为得利斯集团有限公司所拥的青岛市市北区华阳路 1-13

　　号 1-2 层户房产，总建筑面积 709.68 平方米，申报账面原值 12，029，430.37 元，账面净值 10，167，497.71 元。

　　价值类型：市场价值

　　评估基准日：2017 年 7 月 31 日

　　评估方法：市场法、收益法评估结论及其使用有效期：

　　得利斯集团有限公司所有的青岛市北区华阳路 1-13 号 1-2 层户房产的市场

　　价值评估值为大写人民币贰仟零壹万叁仟元整(RMB 2，001.30 万元)。

　　上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。

　　特别提示：以上内容摘自【万隆评报字 (2017)第 1604 号】评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告全文 ，本摘要不得单独使用。

　　万隆评报字(2017)第 1604 号山东得利斯食品股份有限公司资产收购涉及得利斯集团有限公司的房产价值评估报告

　　山东得利斯食品股份有限公司：

　　万隆(上海)资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受山东

　　得利斯食品股份有限公司(以下简称“股份公司”)的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对得利斯集团有限公司(以下简称“得利斯集团”)所拥有的位于青岛市北区华阳路 1-13 号 1-2 层户的房产在 2017 年 7

　　月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

　　(一)委托方名 称：山东得利斯食品股份有限公司(以下简称“股份公司”)

　　法定住所：山东省诸城市昌城镇驻地

　　经营场所：山东省诸城市昌城镇驻地

　　法定代表人：郑思敏

　　注册资本：50200万元

　　主要经营范围：生产、加工和销售：低温肉制品、酱卤肉制品、发酵肉制品及其他肉制品；蛋制品、速冻面米食品、速冻肉制品及其他速冻食品、其他食品；饮料(蛋白饮料、其他饮料)、调味料、食用动物油脂(食用猪油)、动物副产品。批发、零售预包装食品兼散装食品。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，有效期以许可证为准)

　　(二)产权持有者概况

　　企业名称：得利斯集团有限公司。

　　法定住所：山东省潍坊市诸城市昌城镇

　　经营场所：山东省潍坊市诸城市昌城镇

　　法定代表人：郑和平

　　注册资本：壹亿柒仟贰佰贰拾壹万元整

　　主要经营范围：以自有资金对下属公司进行投资、管理；生产、销售食品机械及器材；货物进出口业务；销售饲料、生猪；粮食收购。

　　(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)

　　(三)委托方以外的其他报告使用人

　　法律、法规规定的与本评估目的相关的政府职能部门及相关当事人。

　　二、 评估目的为山东得利斯食品股份有限公司收购得利斯集团有限公司所有

　　的位于青岛市北区华阳路 1-13号 1-2层户房产提供价值参考意见。

　　该收购已经山东得利斯食品股份有限公司 2017年 7月 28日总经理办公会通过。

　　三、 评估对象和范围

　　(一)评估对象为得利斯集团有限公司所有的位于青岛市北区华阳

　　路1-13号1-2层户房产的价值。

　　(二)评估范围为得利斯集团有限公司所有的位于青岛市北区华阳

　　路 1-13 号 1-2 层户房产，总建筑面积 709.68 平方米，申报账面原值

　　12，029，430.37元，账面净值 10，167，497.71元。

　　(三)评估范围内主要资产概况

　　本次评估的资产为不动产，房屋建筑物建筑面积 709.68 平方米，申报账面净值 10，167，497.71元。

　　1、房产特征

　　委估房产位于青岛市市北区华阳路天福宜家小区网点房，网点房面向华阳路。附近为青岛小商品批发城，商业较繁华，基础配套设施完善。

　　总建筑面积 709.68 平方米，建筑物东西长约 10 米、南北长约 35 米，，临街宽度较窄。委估房产所在房屋总层数 2层，上下两层共 4.5米左右，北向，框架结构。一层为得利斯肉食店及山东省品牌农产品体验店，二层为办公室和员工宿舍。内部简单装修，一层地面铺地砖，墙面部分硬包，未吊顶，二层铺木地板，墙面刷乳胶漆，室内水电、光照、空调均运转良好。

　　2、房产周边基本情况

　　周围公交线路较多，有隧道 4路、21路、209路、20路、211路等，距离即将开通的地铁 2号线泰山路站、利津路站均较近。委估房产所在位置距离青岛小商品城较近，但是因所临马路华阳路为一般道路，人流

　　量一般。委估房产距离台东商圈、青岛科技街均有一定距离。

　　3、房产权属状况

　　委估房产权证号为青房地权市字第 201094029号，证载权利人为得利斯集团有限公司，登记时间 2010年 11月 9日，土地用途为商业、住宅，使用年限至 2044年 4月 4日。至评估基准日，无抵押担保。

　　四、 价值类型及其定义本评估结论的价值类型为市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、 评估基准日

　　评估基准日 2017年 7 月 31 日。

　　选取上述日期为评估基准日的理由是：

　　1、 根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准

　　日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。

　　2、 选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评

　　估资产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。

　　本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。

　　六、 评估依据

　　(一) 经济行为依据

　　山东得利斯食品股份有限公司 2017年7月28日总经理办公会纪要。

　　(二) 法律、法规依据1、 《中华人民共和国资产评估法》(2016 年中华人民共和国主席

　　令第 46号)2、 《中华人民共和国公司法》(2013年中华人民共和国主席令第

　　8 号)；

　　3、 《中华人民共和国物权法》(2007 年中华人民共和国主席令第

　　62号)4、 《中华人民共和国城市房产管理法》(1994 年中华人民共和国主席令第 29号)

　　5、其他有关的法律、法规和规章制度。

　　(三) 准则依据

　　1、 资产评估准则—基本准则；

　　2、 资产评估职业道德准则—基本准则；

　　3、 资产评估准则—评估报告；

　　4、 资产评估准则—评估程序；

　　5、 资产评估准则—工作底稿；

　　6、 资产评估准则—业务约定书；

　　7、 资产评估准则—不动产；

　　8、 资产评估价值类型指导意见；

　　9、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；

　　10、 资产评估职业道德准则—独立性；

　　11、 评估机构业务质量控制指南。

　　(四) 权属依据

　　1、 房产权证(青房地权市字第 201094029 号)；

　　(五) 取价依据

　　1、 评估基准日市场有关价格信息资料；

　　2、 与产权持有者资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭

　　证、账册、其他会计资料、结算资料;

　　3、 委托评估的各类资产评估明细表；

　　4、 经实地盘点核实后填写的委估资产清单；

　　5、 委托方及产权持有者提供的其他与评估有关的资料；

　　6、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料;7、 委托方与产权持有者共同撰写的《关于进行资产评估的有关事项说明》。

　　七、 评估方法

　　本次评估所涉及的房屋建筑物主要用途为商业用房，依据资产用途、当地房产市场的特点和评估人员收集的资料，对委估房屋建筑物的评估采用市场比较法和收益法两种方法。

　　1、市场比较法：

　　将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　市场比较法计算公式为：

　　评估对象价格
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