威华股份：拟进行资产转让涉及梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备资产评估报告书 公告日期 2014-12-02          广东威华股份有限公司拟进行资产转让涉及梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备
          资 产 评 估 报 告 书
            中联羊城评字【2014】第 TYMQD0290 号
             评协备案号码 1500123044140250 号
             广东中联羊城资产评估有限公司
    CHINAUNITED YANGCHENG APPRAISAL CO., LTD.
         评估报告日:二○一四年十一月二十五日
    书告报估评产资                                                               号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
                                                         目 录注册资产评估师声明 ........................................... 1摘 要 ....................................................... 2
    资     产      评      估      报      告        ................................... 6一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者........ 6二、 评估目的 ............................................................................................. 11三、 评估对象和范围................................................................................. 11四、 价值类型及其定义 ............................................................................ 17五、 评估基准日 ......................................................................................... 17六、 评估依据 ............................................................................................. 17七、 评估方法 ............................................................................................. 20八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................ 25九、 评估假设 ............................................................................................. 27十、 评估结论 ............................................................................................. 28
    十一、          特别事项说明 ............................................................................. 30
    十二、          评估报告的使用限制说明 ........................................................ 32
    十三、          评估报告日 ................................................................................. 33资产评估报告书附件 .......................................... 35司公限有估评产资城羊联中东广
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                               注册资产评估师声明
    1、 我们遵守相关法律、法规和资产评估准则、技术规范和行业指导意见执行评估业务,恪守独立、客观和公正的原则,根据收集的资料进行分析、估算、判断和推论,在报告中设定的评估假设和限制条件下,形成评估意见和结论,撰写评估报告;我们在评估报告中陈述的事项是根据执业过程中掌握的情况和资料进行描述,陈述的内容是客观的,并对评估结论的合理性承担相应的责任。
    2、 我们在评估对象中没有现存的或预期的利益,与委托方或相关当事方没有个人利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。
    3、 评估结论采用的价格均为报告载明评估基准日时的有效价格或标准,仅在评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
    4、 我们及所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在报告中披露的运用评估机构或专家的工作外,评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
    5、 我们或业务助理人员已对评估对象进行了现场勘查,对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
    6、 我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
    7、 我们的责任是遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发表专业意见;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
    8、 评估报告仅限于报告中所载明的报告使用者于特定评估目的下,在评估报告使用有效期内使用,因使用不当造成的后果与我们及所在评估机构无关。
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                   广东威华股份有限公司拟进行资产转让
    涉及梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备
                   资 产 评 估 报 告
                         中联羊城评字【2014】第 TYMQD0290 号
                                     摘 要
                                      重要提示
       本摘要内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
    评估结论,应当认真阅读资产评估报告书正文。
      广东中联羊城资产评估有限公司接受委托,依据国家有关法律法规、资产评估准则、技术规范、指导意见和相关文件,遵循独立、客观、公正的原则,通过制定相应的评估方案和工作计划,实施必要的评估程序,在基于报告所述特定的评估假设与限制条件下,采用与评估目的相匹配的评估标准与方法,对委估资产进行评估。资产评估情况摘要如下:
      委托方:广东威华股份有限公司
      产权持有者:广东威华股份有限公司
      相关经济行为:根据广东威华股份有限公司“2014 年第三季报”的第三节中第二点的第二小点,为公司(本部)-梅州中纤板厂拟转产或处置的初步思路。由于梅州中纤板厂设备老化(已运行 15 年),其生产效益和经济效益较低,今年以来又一直处于经营亏损状态,已无法适应目前的市场发展现状。为此,公司经营管理层拟于适当时机对该厂实施停产,并将根据市场变化确定其转产或处置思路,届时该厂的资产处置、员工安置等后续工作将会逐步有序推进。
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      评估目的:资产转让
      评估对象:广东威华股份有限公司拥有的梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备
      评估范围:评估目的涉及广东威华股份有限公司拥有的梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备,对应的评估范围包括房屋建筑物 35 项、构筑物 14 项、机器设备 82 台/套、车辆 13 辆、土地使用权 2 宗。
      价值类型:市场价值
      评估基准日:二○一四年六月三十日
      评估方法:本次评估以持续使用和公开市场为前提,结合委估对象的实际情况,综合考虑各种影响因素,采用资产基础法进行评估。
      评估结论:
      采用资产基础法评估计算,委估资产总计结论为:
      账面净值为人民币叁仟陆佰柒拾肆万叁仟壹佰元(RMB3,674.31万元);
      评估值为人民币肆仟壹佰伍拾陆万壹仟壹佰元(RMB4,156.11 万元);
      评估增值为人民币肆佰捌拾壹万捌仟元(RMB481.80 万元) ,增值率13.11%。
      委估各类资产评估价值结果列表如下:
                                  资产评估结果汇总表
                                                              金额单位:人民币万元
       目 项                   值价面账    值价估评          值减增          率减增   %
    物筑建屋房估委              1,369.02    1,663.61          294.59            21.52
    权用使地土估委              1,279.08    1,412.99          133.91            10.47
    备设器机估委              1,026.21    1,079.51           53.30            5.19
    计合产资估委              3,674.31    4,156.11          481.80            13.11
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        评估报告使用的有效期:
        按照评估报告准则和其他现行规定,只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,即二○一四年六月三十日起至二○一五年六月二十九日以内,才可以使用本评估报告。
        对评估结论产生影响的特别事项:
        1、      产权瑕疵
        我们在评估过程中未能发现评估对象所涉及资产中以下房地产的权属证明文件。本次评估未能考虑上述资产权属可能存在的瑕疵对其评评估值的影响。
    号序             称名)产资(产地房       构结          月年成建                 m2
                                                                           ) (积面
    1                        ( )
                        家 库仓易简      构结钢       2009
                                                       月 年  3               1,000
    2                   间车板卷           合混      2010
                                                       月 年 12                700
    3               路道及房厂理处水       合混      2006
                                                       月 年 10                200
    4               房厂炉锅板工木细       合混      2006
                                                       月 年 12                300
    5                   间车切旋         构结钢       2007
                                                       月 年  3               2,000
    6                 棚铁间车木细       构结钢      2007
                                                       月 年 12                700
    7                 棚铁间车切旋       构结钢      2007
                                                       月 年 12                600
    8                   仓料堆能热       构结钢      2007
                                                       月 年 12               1,200
    9                      棚煤          构结钢      1997
                                                       月 年 12               420.6
    10                  仓货出品成       构结钢       2008
                                                       月 年  9                400
    11            棚工构结钢间车片削     构结钢      2008
                                                       月 年 10                300
    12                  棚铁仓品成       构结钢       1998
                                                       月 年  7               214.5
    13              瓦皮铁道过仓源能     构结钢       2009
                                                       月 年  5                150
    14                屋皮铁炉锅老       构结钢       2009
                                                       月 年  7                200
    15                    房磅过           合混      1999
                                                       月 年 12               104.1
    16            )仓素尿(间车料肥     构结钢      1999
                                                       月 年 12                245
    17                  房班值磅地     土凝混筋钢    1999
                                                       月 年 12               96.6
    18                    房皮铁         构结钢      1999
                                                       月 年 12               4,123
    19                房切板工木细       构结钢      1999
                                                       月 年 12              1,649.50
    20                  棚瓦铁内厂       构结钢       2001
                                                       月 年  9                200
    21              房厂瓦皮铁片木       构结钢       2014
                                                       月 年  6              1,718.17
        该部分资产在评估计算所依据的建筑面积是由被评估单位根据现场测量情况进行申报的,如与被评估单位将来办理相关资产权属证书时经有关审批部门确认的面积与本次申报面积不符,评估结果应根据权属证书中载明的面积进行调整。
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         2、     已抵押资产说明
    司公           人权债                         号证属权                       类产资押抵 额金同合
                                (   )                                              型       元万
                                 第字证地房粤 ;号                     C0261627
                                                            第字证地房粤
                               粤 ;号                 C0261628
                                                  第字证地房粤 ;号            C0261629
    东广                                   第字证地房粤;号       C0261630
                                                                    第字证地房         C0261631
    华威                           第字证地房粤;号                     C0261632
                                                            第字证地房粤;号 物筑建
    份股         行银业农国中    房粤 ;号
                                2,400                  C0261633
                                                    第字证地房粤;号          C0261634
    限有                             第字证地房粤 ;号             C0261636
                                                                  第字证地
    司公                                          ;号                C0261637
                                                                   2002
                               ) (用国府梅;号 第字) (用国府梅 权用使地土662            2002
                                                ;号 第字                 663
         评估结论的应用:
         评估报告书摘要所披露的评估结论是作为委托方实现相关经济行为的参考依据,但并不保证相关经济行为的可实现性,仅限于委托方和其他报告使用者于报告所述评估目的下,在评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告中假设、特别事项说明、限定条件和对评估结论的影响,并恰当使用评估报告。
         除法律、法规规定另有规定以外,未征得评估机构和注册资产评估师书面同意,本摘要内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
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                        广东威华股份有限公司资产转让
    涉及梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备
                    资 产 评 估 报 告
                         中联羊城评字【2014】第 TYMQD0290 号广东威华股份有限公司:
      广东中联羊城资产评估有限公司接受贵公司委托,根据有关的法律、法规、资产评估准则、资产评估原则、技术规范和指导意见,以及相关的文件资料,遵循独立、客观、公正的原则,通过制定相应的评估方案与工作计划,实施了清查核实、市场调查与询证和评定估算等必要的评估程序,基于特定的评估假设与限制条件下,采用资产基础法,对广东威华股份有限公司拟实施资产转让所涉及的梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备资产在二○一四年六月三十日的市场价值进行评估。现将资产评估情况报告如下:
      一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
      (一) 委托方和产权持有者(被评估单位)
      1、        基本情况
      名称:广东威华股份有限公司
      注册地址:广东梅州市梅县西阳镇龙坑村
      法定代表人:李建华
      注册资本:人民币肆亿玖仟零柒拾万肆仟元
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    书告报估评产资                               号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      实收资本:人民币肆亿玖仟零柒拾万肆仟元
      公司类型:其他股份有限公司(上市)
      营业执照注册号:440000400000230
      经营范围:自营和代理各类商品和技术的进出口,但国家限定公司经营或禁止出口的商品和技术除外。人造板、家私、木材、木制品加工、销售。造林工程设计,林木种植。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
      经营期限:二〇〇一年十二月二十九日至长期
      2、        企业情况简介:
      广东威华股份有限公司前身为梅州市威华中纤板制造有限公司,于1997 年 6 月 9 日在梅州市工商行政管理局注册,注册资本为 800 万元,1998 年 7 月 6 日注册资本变更为 2,800 万元,2001 年 9 月 26 日梅州市威华中纤板制造有限公司股东会通过增资决议,增资后注册资本变更为4,800 万元。
      2001 年 12 月 20 日,广东省人民政府以“粤办函[2001]717 号”文批复同意梅州市威华中纤板制造有限公司原股东作为发起人,以发起方式将公司整体改组为广东威华股份有限公司,各股东以梅州市威华中纤板制造有限公司截至 2001 年 9 月 30 日的净资产额 5,680 万元作为折股依据,按1:1 的比例相应折合为股份有限公司的全部股份,各发起人所持有的梅州市威华中纤板制造有限公司的股权相应转为股份有限公司股份。股份有限公司于 2001 年 12 月 29 日在广东省工商行政管理局办理工商注册登记,注册资本为人民币 5,680 万元。
      威华股份 2002 年度股东大会审议通过了 2002 年度利润分配方案,以
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    书告报估评产资                                    号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中截至 2002 年 12 月 31 日股本为基数,每 10 股送 3 股,变更后的股本总额为 7,384 万元。
      2006 年 3 月 31 日,广东省人民政府“粤府函[2006]43 号”及广东省国资委“粤国资函[2006]111 号”文批复威华股份的两国有股东(蕉岭县木 材 公 司 和 梅 州 市 电 力 开 发 公 司 ) 将 其 各 自 持 有 的 公 司 16.66%(12,306,666.00 股)和 4.17%(3,076,666.00 股)的股权转让给广东威华集团有限公司。
      2006 年 7 月 20 日,威华股份 2006 年第一次临时股东大会决议通过《关于变更公司股权的议案》,同意自然人股东李剑明、刘映玲和林少辉分别将其所持有的公司 7.29%(5,384,166.00 股)、7.29%(5,384,166.00 股)和 6.25%(4,615,000.00 股)的股权转让给广东威华集团有限公司。
      根据 2006 年 9 月 11 日 2006 年第三次临时股东大会决议,威华股份以资本公积 493 万元向股东同比例转增股份总额 493 万股。
      根据 2006 年 9 月 11 日 2006 年第三次临时股东大会决议,广东威华集团有限公司分别将其持有的威华股份 70%(55,139,000.00 股)和 21.87%(17,230,700.00 股)股权转让给李建华和刘宪,梅州市威华水利水电建设工程有限公司将其持有的威华股份的 8.13%(6,400,300.00 股)股权转让给刘宪。
      上述股权变更后股东及持股比例为:李建华持有 55,139,000.00 股,持股比例为 70%,刘宪持有 23,631,000.00 股,持股比例为 30%。
      2006 年 11 月 23 日,中华人民共和国商务部“商资批[2006]2174 号”文批复同意玉龙(毛里求斯)有限公司〔JadeDragon(Mauritius)Limited〕以认购公司增资股权的方式设立外商投资比例低于 25%的中外合资股份
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    书告报估评产资                               号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中有限公司。外商投资企业批准证书号为“商外资字[2006]0716 号”。根据公司 2006 年股东大会决议和修改后公司章程的规定,公司申请增加注册资本人民币 2,123 万元,新增注册资本由玉龙(毛里求斯)有限公司〔JadeDragon(Mauritius)Limited〕分两期缴足,增资后公司股本总额为10,000 万元。
      2007 年 5 月 26 日威华股份股东大会通过决议,以资本公积 13,000万元向股东同比例转增股份 13,000 万股,转增后股本总额变更为 23,000万元。外商投资企业批准证书号变更为“商外资粤股份证字[2007]0003号”。
      2007 年 5 月 26 日股东大会通过决议,李建华和刘宪分别将其持有的公司 770 万股和 330 万股股份(共 4.79%的股份)转让给广州市梅风装修装饰有限公司;分别将其持有的公司 630 万股和 270 万股股份(共 3.91%的股份)转让给罗鸣。股权转让后各股东持股比例分别为:李建华持有公司 11,282.10 万股,占股本总额 49.05%;刘宪持有公司 4,835 万股,占股本总额 21.02%;玉龙(毛里求斯)有限公司〔JadeDragon(Mauritius)Limited〕持有公司 4,882.90 万股,占股本总额 21.23%;广州市梅风装修装饰有限公司持有公司 1,100 万股,占股本总额 4.79%;罗鸣持有公司 900 万股,占股本总额 3.91%。
      2007 年 8 月 16 日股东大会通过决议,李建华、刘宪和玉龙(毛里求斯)有限公司〔JadeDragon(Mauritius)Limited〕分别将其持有的公司 238.75万股、102.32 万股和 91.93 万股股份(共 1.88%的股份)转让给张为杰等83 名自然人。股权转让后各股东持股比例分别为:李建华持有公司11,043.35 万股,占股本总额 48.01%;刘宪持有公司 4,732.68 万股,占股本总额 20.58%;玉龙(毛里求斯)有限公司〔JadeDragon(Mauritius)Limited〕持有公司 4,790.97 万股,占股本总额 20.83%;广州市梅风装修装饰有限
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    书告报估评产资                                号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中公司持有公司 1,100 万股,占股本总额 4.79%;罗鸣持有公司 900 万股,占股本总额 3.91%;张为杰等 83 名自然人持有公司 433 万股,占股本总额 1.88%。
      2008 年 4 月 28 日,威华股份经中国证券监督管理委员会“证监许可[2008]599 号文”核准,向社会公开发行 7,669 万股人民币普通股,并于 2008 年 5 月 23 日在深圳证券交易所上市交易,简称“威华股份”,证券交易代码为 002240。发行后的股本总额为人民币 30,669 万元。外商投资企业批准证书号变更为“商外资资审字[2008]0189 号”。
      经 2010 年 4 月 30 日股东大会决议通过及 2010 年 5 月 17 日广东省对外贸易经济合作厅“粤外经贸资函[2010]360 号”批准,鉴于公司外资持股比例已低于 10%,公司类型由外商投资股份有限公司转为内资股份有限公司。2010 年 5 月 4 日,威华股份向广东省对外贸易经济合作厅交回了“商外资资审字[2008]0189 号”外商投资企业批准证书,并于 2010 年9 月 29 日在广东省工商行政管理局办理完毕相应的工商变更登记手续,领取新的营业执照。
      2011 年 4 月 6 日,威华股份股东大会审议通过了 2010 年度利润分配方案,以截至 2010 年 12 月 31 日股本 30,669 万元为基数,以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股。实际转增股本 18,401.40 万股,转增后的股本总额为 49,070.40 万元。
      2013 年 6 月 19 日,威华股份原控股股东,实际控制人之一刘宪女士因病逝世。根据广东省梅州市嘉应公证处于 2013 年 6 月 24 日出具的(2013)粤梅嘉应第 008033 号《公证书》及李建华先生的声明与承诺,被继承人刘宪女士所持有的威华股份 62,102,273 股股份,由其女儿李晓奇女士按照法定继承的方式继承并所有。本次权益变动行为完成后,李晓奇女士将合
    司公限有估评产资城羊联中东广                                             页 01 第
    书告报估评产资                              号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中法持有威华股份 62,102,273 股股份,占威华股份总股本的 12.66%。
      (二) 其他评估报告使用者
      根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的使用者为委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
      除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
      二、 评估目的
      根据广东威华股份有限公司“2014 年第三季报”的第三节中第二点的第二小点,为公司(本部)-梅州中纤板厂拟转产或处置的初步思路。由于梅州中纤板厂设备老化(已运行 15 年),其生产效益和经济效益较低,今年以来又一直处于经营亏损状态,已无法适应目前的市场发展现状。为此,公司经营管理层拟于适当时机对该厂实施停产,并将根据市场变化确定其转产或处置思路,届时该厂的资产处置、员工安置等后续工作将会逐步有序推进。
      本资产评估报告是作为广东威华股份有限公司拟进行资产转让,提供的梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备在评估基准日时市场价值的参考依据。
      三、 评估对象和范围
      根据委托,本次评估对象是广东威华股份有限公司梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备,对应的评估范围包括房屋建筑物35 项、构筑物 14 项、机器设备 82 台/套、车辆 13 辆、土地使用权 2 宗。各类资产的具体情况如下:
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    书告报估评产资                             号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
       (一) 房屋建筑物及构筑物
       1、       建筑物
      位于梅县西阳镇龙坑村的工业用途房屋建筑物主要包括综合楼、主车间、制胶车间、锅炉车间、成品仓等,共计 35 项,总建筑面积 31,204.36平方米,大部分于 1997 年建成,建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、简易结构,建筑基础以桩基础、独立基础为主。
      主要建筑物结构如下:
      ① 框架结构
      钢筋混凝土框架结构建筑物一般按七度地震烈度设防,基础为灌注桩基础和框架梁相联成的基础框架结构;承重构件为现浇梁、板、柱,非承重墙为砖墙等;地面铺抛光砖、耐磨砖、水磨石、原浆水泥地面等;外墙面为涂料、马赛克、铝塑板墙面,内墙主要为扫白乳胶漆墙面、缮灰墙面、铝塑板墙面、瓷砖墙面等;屋面主要为现浇钢筋砼上设保温层防水层面;入户门主要为铝合金玻璃地弹门,室内木门,窗主要为铝合金窗、钢窗;配套设施给排水、照明、动力、网络、消防、综合布线系统等配套设施齐全。
      ②钢排架结构
      钢排架结构建筑物一般按七度地震烈度设防,基础为独立基础;承重构件为钢梁、板、柱,墙体为砖墙、彩钢板墙等;地面为现浇钢筋砼板上油地板漆、铺原浆水泥地面或金刚砂地面等;入户门主要为卷闸、彩钢板门,窗主要为铝合金窗、钢窗;给排水、照明、动力、空调、消防、综合布线系统等配套设施齐全。
      ③简易结构
      简易结构建筑物基础一般为水泥砂浆砖基础;承重结构主要为钢柱承重;地面为水泥地面;顶棚为彩钢板等。
      委估的房屋建筑物部分已办理《房地产权证》,权属人为广东威华股
    司公限有估评产资城羊联中东广                                          页 21 第
    书告报估评产资                              号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中份有限公司,具体的权属情况见后附“房屋建筑物权属状况表”。
      委估的房屋建筑物对应用地共 2 宗,合计共用地面积为 31,066 平方米,权属人为广东威华股份有限公司,已办理《国有土地使用权证》,证号分别为梅府国用(2002)字第 662 号、梅府国用(2002)字第 663 号,该用地所有权性质为国有,土地用途为工业,批准使用年限 50 年,终止日期分别为至 2064 年 12 月 23 日、2045 年 6 月 9 日,剩余使用年限分别为 50.48 年、30.94 年,土地目前开发程度为“五通一平”。
      被评估单位生产区内设有专门负责房屋建筑物的管理的部门,制定了房屋维护保养制度,有专门的维护人员在房产出现问题时进行维修、整固。厂区房产经常进行重新装修改造。
      2、        构筑物
      广东威华股份有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在梅县西阳镇龙坑村的厂区内,主要包括有堆场、路面、围墙、水池等,建于 1999 年至 2012 年之间。
      (二) 设备
      本次委估的机器设备为广东威华股份有限公司在广东省梅州市梅县西阳镇龙坑村的厂区内使用的设备,主要包括生产中(高)密度纤维板工艺流程中所必需的各类机器设备。包括有装载机、皮带输送机、鼓式削片机、螺旋运输机、热能设备(锅炉)、热磨系统、甲醛罐、熔蜡罐、制胶设备、蒸气干燥窑、干燥机、中密度纤维生产线、双砂架双面宽带砂光机、旋切机、多片组合锯、带锯机台、涂胶机、半自动木蕊并板机和细木工板设备等生产工艺设备;变电站、能源中心配电设备、水处理设备、油炉、供水设备、馈电柜、火花探测及熄除系统、螺杆式空压机、地磅及附属设备、搅拌机和压力滤油机等辅助设施与公用工程。
      上述机器设备主要购置于 1997 年,主要工艺设备以国产为主,其中
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    书告报估评产资                               号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中主要生产设备中纤维密度板生产线为上海人造板机器厂有限公司生产。广东威华股份有限公司梅州基地生产的主要产品为 9mm-25mm 中纤密度板。
      目前,企业已形成年产 7 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实行三班作业制,设备管理设有设备部等专门部门管理,定期检测,实行设备动态保养及定期维护保养制度,重要设备采取专人操控、维护保养。目前大部分设备生产运行正常。
      本次委估的车辆主要为用于企业生产厂区内周转、提升的车辆,如拖拉机、柴油叉车和装载机等,主要购置于 1997 年至 2007 年期间,由各使用部门专人登记维护管理。
      (三) 土地使用权
      1、        委估宗地 1
      (1)        宗地概况
      土地位置:梅县西阳镇龙坑村;
      土地来源及其变革:出让;
      土地权属性质及其权属变更状况:国有;
      宗地编号:无记载;
      地号:242116040151;
      土地用途:工业用地;
      土地面积:29,116 平方米;
      已建成的房屋建筑物建筑面积:已建成 31 项建筑物,建筑面积合计为 30,762.1 平方米;
      四至:东至 S333 公路、南至梅州市威华家私制造有限公司、西至山地,北至堆场用地;
      土地等级:属梅县八等二级工业用地;
      土地使用证号:“梅府国用(2002)字第 662 号”,登记日期为 2002
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    书告报估评产资                               号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中年 3 月 22 日。
      委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”,场地内已平整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。
      委估宗地已设定抵押给中国农业银行。
      (2)        地价定义
      根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况,本次评估的广东威华股份有限公司用地 1 地价是指广东威华股份有限公司使用的、实际用途为工业、实际开发程度为场地外“五通”、场地内已平整、以出让方式取得的 29,116 平方米土地国有土地使用权,于评估基准日 2014 年 6 月30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
      A、 设定土地取得方式:出让;
      B、 设定用途:工业;
      C、 设定开发程度:场地外“五通”,场地内已平整;
      D、 利用条件:按正常的规划进行利用;
      E、 剩余使用年期:批准使用年限 50 年,终止日期至 2064 年 12月 23 日,至评估基准日,剩余使用年限为 50.48 年(本次评估设定剩余使用年限为法定最高使用年限 50 年计算其土地使用权价值)。
      2、        委估宗地 2
      (1)        宗地概况
      土地位置:梅县西阳镇龙坑村;
      土地来源及其变革:出让;
      土地权属性质及其权属变更状况:国有;
      宗地编号:无记载;
      地号:242116040151;
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    书告报估评产资                                    号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      土地用途:工业用地;
      土地面积:1,950 平方米;
      已建成的房屋建筑物:已建成 1 项建筑物,建筑面积合计为 442.26平方米;
      四至:东至广东威华股份有限公司用地 1、南至梅州市威华家私制造有限公司、西至山地,北至广东威华股份有限公司用地 1;
      土地等级:属梅县八等二级工业用地;
      土地使用证号:“梅府国用(2002)字第 663 号”,登记日期为 2002年 3 月 22 日。
      委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”,场地内已平整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。
      委估宗地已设定抵押给中国农业银行。
      (2)        地价定义
      根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况,本次评估的广东威华股份有限公司用地 2 地价是指广东威华股份有限公司使用的,实际用途为工业,实际开发程度为场地外“五通”,场地内已平整,以出让方式取得的 1,950 平方米土地国有土地使用权,于评估基准日 2014 年 6 月30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
      1、        设定土地取得方式:出让;
      2、        设定用途:工业;
      3、        设定开发程度:场地外“五通”,场地内已平整;
      4、        利用条件:按正常的规划进行利用;
      5、        剩余使用年期:批准使用年限 50 年,终止日期至 2045 年 6 月9 日,至评估基准日,剩余使用年限为 30.94 年。
    司公限有估评产资城羊联中东广                                                 页 61 第
    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
    四、     价值类型及其定义
       由于与本项目评估目的相关的各关联方均处于平等地位,其实施的经济行为是正常、公平的市场交易行为,故本项目选取的价值类型为市场价值。
       市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
       “公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易,即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。
       本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原则,基于一定的评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序、方法和价值类型,仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
    五、     评估基准日
       1、       本项目资产评估基准日为二○一四年六月三十日;
       2、       评估基准日是由委托方在综合考虑实现经济行为的需要等因素后确定;
       3、       本次评估采用的价格均为评估基准日的有效价格或标准。
    六、     评估依据
       本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则和规范依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据等,具体如下:
       (一) 经济行为依据
       广东威华股份有限公司 2014 年第三季度报告
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    书告报估评产资                                      号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      (二) 法律法规依据
      1、        《中华人民共和国公司法》中华人民共和国主席令第 42 号);
      2、        《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第 24 号);
      3、        《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 29 号);
      4、        《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28号);
      5、        《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第 256 号);
      6、        其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
      (三) 评估准则和规范依据
      1、        《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企[2004]20 号文);
      2、        《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协[2012]248 号);
      3、        《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号);
      4、        《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号文);
      5、        《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号文);
      6、        《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号文);
      7、        《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号文);
      8、        《 房 地 产 估 价 规 范 》( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准GB/T50291-1999);
      9、        《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);
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    书告报估评产资                                     号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      10、 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准GB/T18508-2001)。
      (四) 权属依据
      1、        《国有土地使用证》、《房地产权证》;
      2、        固定资产购置发票、合同协议;
      3、        委托方、被评估单位提供的资产清查评估明细表;
      4、        其他相关权属证明资料。
      (五) 取价依据
      1、        《关于公布梅州市城区国有建设用地使用权基准地价的通告》;
      2、        国土资发〔2006〕307 号《关于发布实施的通知》;
      3、        《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394 号);
      4、        《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10 号);
      5、        《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号);
      6、        《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》;
      7、        《房屋完损等级评定标准》(原国家城乡建设环境保护部颁布);
      8、        最新《机电产品报价手册》(机械工业信息研究院、机械工业出版社);
      9、        《机电产品价格信息查询系统》(机械工业信息研究院);
      10、 国家统计局《中国经济景气月报》相关统计数据;
      11、 国务院国有资产监督管理委员会统计评价局制定的《2013 企业
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    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中绩效评价标准》;
       12、 机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》;
       13、 中国人民银行颁布的金融机构存贷款利率;
       14、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料;
       15、 企业提供的资产评估明细表等有关申报资料及其他评估相关资料;
       16、 近期机器设备和材料物资市场交易价格信息、互联网上和电话询价结果;
       17、 房地产所在地的房地产市场交易价格信息和征地赔偿信息;
       18、 房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价信息;
       19、 评估人员现场勘查、核实及市场调查资料。
    七、     评估方法
       (一) 资产评估的基本方法
       资产评估基本方法有市场法、收益法与成本法。
       1、       市场法
       市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有:
       (1)       存在一个活跃的公开市场;
       (2)       公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
       2、       收益法
       收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价
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    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有:
       (1)       被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
       (2)       资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量;
       (3)       被评估资产预期获利年限可以预测。
       3、       成本法
       成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本(重置成本),然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提条件有:
       (1)       被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态;
       (2)       可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。
    (二)     评估方法的选择
       1、       评估方法的选择
       房屋建筑物由于评估对象所在地与评估对象相同或类似的房地产交易市场发育不成熟,市场交易不活跃,可比房地产交易案例较少,不宜采用市场法评估。同时,与评估对象类似的房地产不具有成熟可行的以其为主体的经营模式,类似房地产通常作为辅助资产(如作为工业企业的厂房)参与经营,归属于该等房地产的经营收益难以合理从整体收益中分离,故难以对评估对象采用收益法进行评估。由于在评估对象所在地与评估对象类似的房地产一般通过自行开发建设获得,满足采用成本法评估的条件,故采用成本法评估。
       正常使用机器设备主要采用成本法进行评估。
       土地使用权由于市场上同用途的土地使用权的交易很少,且当地所在政府公布有近期的基准地价文件,故土地使用权采用基准地价修正法进行
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    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中评估。
      2、        运用评估方法进行评估
      (1)        房屋建筑物
      本次采用重置成本对房屋建筑物进行评估,即是以开发或建造委估房屋建(构)筑物或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出委估房屋建(构)筑物的重置全价,扣除使用房屋建(构)筑物产生的各种贬值因素,包括实体性贬值以及可能存在的经济型贬值、功能性贬值,以此评估委估房屋建(构)筑物的市场价值。
      成本法计算公式为: V = CB × qB
      其中:           V = 委估房屋建(构)筑物价值;
                       CB = 委估房地产建(构)筑物重置价格;
                       q B = 委估房地产建(构)筑物成新率。
      (2)        机器设备
      设备采用成本法评估,即按委估设备资产的现时重置成本扣减其各项贬值来确定委估设备资产的价值。
      成本法计算公式为:V = C × q
      其中:V = 委估资产价值;
             C = 委估资产重置成本;
             q = 委估资产综合成新率。
      A、重置成本的确定
      对于可取得设备现行购置价或建造成本的设备,其重置成本(更新重置成本)采用重置核算法确定:
      C = C1 + C2 + C3 + C4 + C5
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    书告报估评产资                             号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      其中:
      C1:设备自身的市场购置价或建造成本,同时,视其是否有抵扣税收的权益考虑是否包括购置该设备相关的税费。
      对于国产设备按设备生产厂基准日出厂价确定,其中,2008 年 12 月31 日以前购置的设备包含增值税,2009 年 1 月 1 日以后购置的设备不含增值税。
      对于运输设备,包括车价、车辆购置税和相关手续牌照费。
      对于自制设备,该项包含制造成本和相配比的期间费用、大型设备的合理制造利润及其他必要的合理费用等。
      对于从国外采购的设备,该项包含 CIF 价、进口关税、增值税、银行及其他手续费等。(对外资企业、政府核批的技改项目等免征税购入设备,不包含进口关税和增值税)
      C2:国内运杂费,对于小型、单价不高的不需特别包装、运输的设备,该项忽略不计。
      C3:安装调试费,对于无需安装的设备该项不计。
      C4:资金成本,对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。
      C5:其他为购置、建造、调试大型设备而发生的各种设计费、联合试运转费用、建设单位管理费、培训费、固定资产投资前期费用等。
      对于无法取得设备现行购置价或建造成本,但可取得同类或相似设备的重置成本的设备,采用功能价值法估算该设备的重置成本,即以所选同类或相似设备的重置成本为基础,通过委估设备与其在生产能力、技术层次、使用地点以及时间等方面进行比较并合理调整,得到委估设备的重置成本(更新重置成本)。
      对于无法取得设备现行购置价或建造成本,也无法取得同类或相似设
    司公限有估评产资城羊联中东广                                          页 32 第
    书告报估评产资                                   号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中备的重置成本的设备,采用价格指数调整法估测其重置成本。即以该设备的账面原值为基础,区分账面原值中不同部分分别采用相应的价格变动指数来调整,以此估测委估设备的重置成本(复原重置成本)。
      B、综合成新率的确定
      委估设备的综合成新率是通过现场对设备勘察,全面了解设备的原始制造质量、运行现状、使用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、技术进步等影响因素,综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存在的经济性贬值确定其成新率。
      综合成新率 q = 1 - d1 - d2 - d3 = q1 × f2 × f3
      其中:
      d1:实体性贬值率,是由于资产使用磨损和自然损耗而引起的资产价值减损量与重置成本的比率。
      d2:功能性贬值率,是由于技术进步引起的资产价值减损量与重置成本的比率。对于重置成本为更新重置成本的,功能性贬值因已在确定更新重置成本中考虑,此处不再另行确定。
      d3:经济性贬值率,是由于经济环境变化导致资产不能得到充分利用而引起的资产价值减损量与重置成本的比率。对于已达产并正常使用的设备,则不考虑该项贬值率。
      q1:实体性成新率,q1=1-d1。
      f2:功能性贬值调整系数。当无需估测功能性贬值时,f2=1。
      f3:经济性贬值调整系数。当无需估测经济性贬值时,f3=1。
      本次评估采用年限法,结合观察法确定实体性成新率。
      对于大型设备,结合其经济年限,通过对设备使用状况的现场勘察,
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    书告报估评产资                                     号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况,由评估人员根据设备的实际使用状况,对设备各部件打分,确定出勘查成新率尚可使用年限后按年限法综合测定其成新率,计算公式为:
       综合成新率=理论成新率×权重+现场勘查成新率×权重×100%
       对于办公设备、电子设备等通用设备,主要通过对设备使用状况的现场勘察,并根据各类设备的经济寿命年限,由评估人员考虑各种贬值因素,确定尚可使用年限后按年限法综合测定其成新率,计算公式为:
       成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
       (3)       土地使用权
       土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估,即是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正,以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下:
        V = Vlb × (1 + ∑ K i ) × ∏ K j + Vkf
       式中: V = 待估宗地价格;
                 Vlb = 与待估宗地同类用途同一地段的基准地价;
                 Ki = 影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数;
                 Kj = 估价基准日修正系数、土地使用年期等修正系数;
                 Vkf = 待估宗地土地开发程度修正值。
    八、     评估程序实施过程和情况
       整个评估工作共分五个阶段进行。
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      (一) 前期准备阶段:
      1、        明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日;
      2、        签订委托业务约定书;
      3、        依据初步调查了解的情况,拟定了评估的总体方案和现场实施方案。
      (二) 资产清查核实阶段:
      1、        根据评估需要,协助并指导产权持有者进行资产清查,填报资产评估申报明细表;
      2、        根据产权持有者提供的资产评估申报表,核对各项目明细账与总账、报表的余额是否相符;
      3、        听取产权持有者有关人员对企业及委估资产状况(包括历史和现状)的介绍;
      4、        对产权持有者填报的资产评估申报表进行征询、核查,并与财务账表记录进行核对;
      5、        核实产权持有者填报的有关资料及搜集产权证明文件;
      6、        进行现场实物核实,对资产状况进行察看,作出记录,向资产管理人员了解资产的经营、管理状况。
      (三) 评定估算阶段:
      1、        根据委估资产的特点,选择制定具体的评估方法;
      2、        查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料;
      3、        收集价格信息资料,开展市场调研询价工作;
      4、        对各项委估资产进行数据处理,分项做出评定估算,并初步汇
    司公限有估评产资城羊联中东广                                               页 62 第
    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中算出评估价值。
       (四) 评估汇总阶段:
       根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果,进行汇总分析,检查并确认有无错、漏、重评的情况,进行必要的调整、修改和完善。
       (五) 提交报告阶段:
       评估小组组织讨论并分析评估结果,撰写评估报告,组织审查评估报告,汇集工作底稿。最后,向委托方提交资产评估报告书。
    九、     评估假设
       (一) 评估基本假设
       1、        交易假设。假设评估对象处于交易过程中,评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价,评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
       2、       公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的,在该市场上,买者与卖者的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
       3、       假设在评估目的经济行为实现后,评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式,在原址持续使用。
       (二) 关于评估对象的假设
       1、       除评估师所知范围之外,假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
       2、       除评估师所知范围之外,假设评估对象所涉及资产均无附带影
    司公限有估评产资城羊联中东广                                               页 72 第
    书告报估评产资                                  号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中响其价值的权利瑕疵、负债和限制,假设与之相关的国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。
       3、       评估报告中所涉及房地产的面积、性质、形状等数据均依据房地产权属文件记载或由委托方提供,评估人员未对相关房地产的界址、面积等进行测量,假设其均为合法和真实的。
       4、       除评估师所知范围之外,假设评估对象所涉及的土地、房屋建筑物等房地产无影响其持续使用的重大缺陷,相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
       5、       评估人员已对评估对象所涉及房地产、设备等有形资产从其可见实体外部进行勘察,并尽职对其内部存在问题进行了解,但未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。除评估师所知范围之外,假设评估对象所涉及的机器设备、车辆等无影响其持续使用的重大技术故障,假设其关键部件和材料无潜在的质量缺陷。
       6、       除本报告有特别说明外,假设评估对象不会受到已经存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。
       7、       假设国家宏观经济政策不会发生重大变化,以及不会遇有其他人力不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。
       8、       假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
    十、     评估结论
       (一) 评估结果
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    书告报估评产资                                        号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
      采用资产基础法评估方法,经过实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等必要的评估程序,在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下,待估广东威华股份有限公司拥有的梅县西阳镇龙坑村的土地使用权和房屋建筑物及机械设备于二○一四年六月三十日的市场价值的评估结果为:
      在假设条件下,采用资产基础法评估计算,委估资产总计结论为:
      账面净值为人民币叁仟陆佰柒拾肆万叁仟壹佰元(RMB3,674.31万元);
      评估值为人民币肆仟壹佰伍拾陆万壹仟壹佰元(RMB4,156.11 万元);
      评估增值为人民币肆佰捌拾壹万捌仟元(RMB481.80 万元) ,增值率13.11%。
      委估各项资产评估价值结果列表如下:
                                  资产评估结果汇总表
                                                              金额单位:人民币万元
      项         目        账面价值        评估价值          增减值         增减率%
    委估房屋建筑物               1,369.02    1,663.61          294.59           21.52
    委估土地使用权               1,279.08    1,412.99          133.91           10.47
    委估机器设备                1,026.21    1,079.51           53.30            5.19
    委估资产合计                3,674.31    4,156.11          481.80           13.11
      评估结果的详细情况见本报告附件《资产评估明细表》。
      (二) 评估结论有关说明
      1、        本评估结论未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可能需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
      2、        评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断,不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托方、
    司公限有估评产资城羊联中东广                                                     页 92 第
    书告报估评产资                                   号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中产权持有者和其他关联方提供关于评估对象的信息资料。因此,评估工作是以委托方及产权持有者提供的有关经济行为文件、资产所有权文件、证件及会计凭证,以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响,评估人员假定这些信息资料均为可信,对其真实性和完整性不做任何保证。这些相关资料的真实性和完整性由委托方或产权持有者负责,评估人员未向有关部门核实,亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
      3、        使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设”、“特别事项说明”。
      4、        在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:
      (1)        当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
      (2)        当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
      (3)        对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。十一、 特别事项说明
      以下事项可能影响评估结论的使用,评估报告使用者应特别注意以下事项对评估结论的影响:
      1、        产权瑕疵
      我们在评估过程中未能发现评估对象所涉及资产中以下房地产的权属证明文件。本次评估未能考虑上述资产权属可能存在的瑕疵对其评评估值的影响。
    司公限有估评产资城羊联中东广                                                页 03 第
    书告报估评产资                                                 号 0920DQMYT 第】4102【字评城羊联中
    号序             称名)产资(产地房             构结                月年成建                m2
                                                                                      ) (积面
    1                        ( )
                        家 库仓易简            构结钢              2009
                                                                   月 年    3            1,000
    2                  间车板卷                 合混             2010
                                                                   月 年   12             700
    3              路道及房厂理处水             合混             2006
                                                                   月 年   10             200
    4              房厂炉锅板工木细             合混             2006
                                                                   月 年   12             300
    5                  间车切旋               构结钢              2007
                                                                   月 年    3            2,000
    6                棚铁间车木细             构结钢             2007
                                                                   月 年   12             700
    7                棚铁间车切旋             构结钢             2007
                                                                   月 年   12             600
    8                  仓料堆能热             构结钢             2007
                                                                   月 年   12            1,200
    9                     棚煤                构结钢             1997
                                                                   月 年   12            420.6
    10                  仓货出品成             构结钢              2008
                                                                   月 年    9             400
    11            棚工构结钢间车片削           构结钢             2008
                                                                   月 年   10             300
    12                  棚铁仓品成             构结钢              1998
                                                                   月 年    7            214.5
    13              瓦皮铁道过仓源能           构结钢              2009
                                                                   月 年    5             150
    14                屋皮铁炉锅老             构结钢              2009