宏大爆破：拟资产重组事宜所涉及湖南涟邵建设工程（集团）有限责任公司股东全部权益资产评估说明 公告日期 2015-12-15   广东宏大爆破股份有限公司拟资产重组事宜所涉及
湖南涟邵建设工程（集团）有限责任公司股东全部权益

                资产评估说明

         联信（证）评报字[2015]第 A0703 号

         评协备案号码：1500074144150479




      广东联信资产评估土地房地产估价有限公司

             二〇一五年十一月二十日
                                                      本 册 目 录


第一部分          关于评估说明使用范围的声明 ............................................................. 1


第二部分          企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................... 2


第三部分          资产评估说明............................................................................................ 3

 一、评估对象与评估范围说明 ............................................................................................. 3

 二、资产核实情况总体说明 ................................................................................................. 8

 三、资产基础法评估技术说明 ........................................................................................... 10

 四、收益法评估说明 ........................................................................................................... 41

 五、评估结论及其分析 ..................................................................................................... 107
                  第一部分    关于评估说明使用范围的声明




    本册评估说明，供证券监督管理机构和国有资产监督管理机构使用。除法律法规规

定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。




                                   广东联信资产评估土地房地产估价有限公司

                                                   二〇一五年十一月二十日




                                       1
             第二部分    企业关于进行资产评估有关事项的说明



    委托方：广东宏大爆破股份有限公司（以下简称“宏大爆破”）

    被评估单位：湖南涟邵建设工程（集团）有限责任公司（以下简称“涟邵建工”）

    根据国家关于资产评估的有关规定，委托方和被评估单位共同撰写了《关于进行

资产评估有关事项的说明》，详见本评估说明的最后部分。




                                       2
                              第三部分         资产评估说明


       一、 评估对象与评估范围说明


      （一）评估对象与评估范围内容

       1、本次评估对象是涟邵建工股东全部权益，评估范围是涟邵建工全部资产（包括：

流动资产和非流动资产等）及相关负债，包括未在账面列示的其他无形资产。

       2、评估基准日主要资产及负债概况

       本次评估对涟邵建工《关于进行资产评估有关事项的说明》中所确定的评估范围进

行账务上的抽查复核，对存货进行合理抽查盘点，根据固定资产卡片，对大额及比较重

要固定资产逐项进行实地盘点。核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量

作出判断。具体的清查内容如下：

                                                                               金额单位：人民币元
序号             科目名称       账面价值                               主要内容

 1       一、流动资产合计        693,280,854.01

 2        货币资金                   81,333,822.58   包括：现金、银行存款和其他货币资金

 3        应收票据                    8,350,000.00   包括：银行承兑汇票和商业承兑汇票

 4         应收账款              314,926,789.43      内容为应收工程款、质保金等

 5        预付账款                   63,042,256.08   内容为预付的材料款、工程款等

 6         其他应收款                58,775,923.73   内容为投标保证金、备用金、押金等
                                                     包括：在途物资、原材料、在库周转材料、在产品、
 7        存货                   166,852,062.19
                                                     在用周转材料
 8       二、非流动资产合计      197,452,402.51
                                                     内容为对湖南黑金工程建设监理咨询有限公司等 2
 9        可供出售金融资产            2,110,000.00
                                                     家公司的股权投资
                                                     内容为对湖南省涟邵机械制造有限公司等 3 家公司
 10        长期股权投资              41,978,704.37
                                                     的股权投资
 11        固定资产              108,248,124.83      内容为机器设备、车辆和电子设备等

 12       在建工程                   31,013,360.00   内容为长沙研发中心办公楼等

 13       无形资产                    2,293,146.22   内容为位于火车站仓库、江龙滩的土地使用权等



                                                 3
序号              科目名称         账面价值                               主要内容
                                                     内容为大红山铜矿临时建筑、李家湾临时建筑摊销
 14        长期待摊费用               6,749,766.53
                                                     等
                                                     内容为应收账款坏账准备、其他应收款坏账准备、
 15           递延所得税资产          5,059,300.56
                                                     资产减值准备形成的所得税资产
 16      三、资产总计               890,733,256.52

 17      四、流动负债合计           544,640,992.54
                                                     内容为向广发银行广州市东风中路支行、建行娄底市
 18        短期借款                 114,000,000.00
                                                     火车站支行的借款
 19        应付票据                   3,040,300.00   内容为因业务需要开出的票据

 20           应付账款              185,405,627.46   内容为应付货款、工程款、材料款等

 21           预收账款                7,929,490.01   内容为预收工程款等
                                                     内容为工资、奖金、津贴和补贴、工会经费、社保
 22           应付职工薪酬           13,662,002.91
                                                     费等
                                                     内容为营业税、城建税、企业所得税及代扣个人所
 23           应交税费               22,072,197.15
                                                     得税等
                                                     内容为应付广发银行广州市东风中路支行、建行娄底
 24           应付利息                 597,751.94
                                                     市火车站支行的借款利息
 25           其他应付款            133,510,056.40   内容为往来款、押金和保证金等
              一年内到期的长期负
 26                                  64,423,566.67   内容为一年内到期的长期借款
         债
 27      五、非流动负债合计          45,390,129.70
                                                     内容为向广发银行广州市东风中路支行等金融机构
 28           长期借款               45,390,129.70
                                                     借款
 29      六、负债合计               590,031,122.24

 30      七、净资产                 300,702,134.28


       评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经过立信会计

师事务所（特殊普通合伙）审计。

      （二）对企业价值影响较大的资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况

       1、 存货

       存货为材料采购、原材料、在库周转材料、在产品和在用周转材料，账面价值

166,852,062.19 元。其中原材料、在库周转材料和在用周转材料存放在涟邵建工各项目

部工地内，在产品为未结的工程施工。

       2、 可供出售金融资产、长期股权投资

      （1）可供出售金融资产包括对湖南黑金工程建设监理咨询有限公司（以下简称监


                                                 4
理公司）和湖南涟邵建设工程（集团）第一建筑工程有限公司（以下简称第一建筑工

程公司）的股权投资。具体如下：

                                                                                        单位金额：人民币元

序号                   被投资单位名称                  投资日期      投资比例%    投资成本         账面价值
 1      湖南黑金工程建设监理咨询有限公司                   2009 年      10         310,000.00      310,000.00

 2      湖南涟邵建设工程（集团）第一建筑工程有限公司       2010 年      15        1,800,000.00    1,800,000.00

                        合           计                     ***         ***       2,110,000.00    2,110,000.00


        长期股权投资包括对湖南省涟邵机械制造有限公司（以下简称机械公司）、湖南湘

中测绘工程院有限责任公司（以下简称湘中测绘院）及湖南涟邵建设工程（集团）第

一安装工程有限公司（以下简称安装公司）的股权投资。具体如下：

                                                                                        单位金额：人民币元

序号                   被投资单位名称                  投资日期      投资比例%    投资成本         账面价值

 1      湖南省涟邵机械制造有限公司                         2013 年     99.16     38,567,425.43   38,567,425.43

 2      湖南湘中测绘工程院有限责任公司                     2001 年    100.00      1,000,000.00     690,829.92

 3      湖南涟邵建设工程（集团）第一安装工程有限公司       2003 年     31.00      2,610,000.00    2,720,449.02

                        合           计                     ***         ***      42,177,425.43   41,978,704.37


        3、 设备类资产

        涟邵建工生产设备存置于公司各项目部工地内，主要包括：

       （1）掘进机、绞车、装载机等生产设备；

       （2）电脑、空调、打印机等办公设备；

       （3）奥迪 2995CC 越野车 WAUAGD、丰田牌 CA6521G1E4 等交通运输设备。

        4、 在建工程

        在建工程为企业于 2014 年购买的长沙研发中心办公楼及设备安装工程。账面余额

34,227,601.11 元，减值准备 3,214,241.11 元，账面价值 31,013,360.00 元。其中：长沙

研发中心办公楼账面余额 32,757,601.11 元，减值准备 3,214,241.11 元，账面价值

                                                       5
29,543,360.00 元；设备安装工程账面价值 1,470,000.00 元。

       根据涟邵建工与鑫长城（湖南）置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合

同编号：201307132008－201307132021），长沙研发中心办公楼总建筑面积 1,941.80 平

方米，地址为芙蓉区八一路 399-19 号领峰大厦 2008－2021 房，领峰大厦所占用土地使

用权的用地终止日期为 2052 年 10 月 8 日，规划用途为办公。截至评估基准日该办公

楼已达到交房条件，但涟邵建工尚未办理验房手续。该办公楼已办理法人按揭借款抵

押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，抵押期限为从 2014 年

5 月 16 日至 2019 年 5 月 16 日止，评估基准日按揭借款账面价值 8,410,513.04 元。

   （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产

       1、 土地使用权

   （1）涟邵建工已取得的土地使用权情况如下：

  序                                                          取得日                  原始入账价
             土地权证编号          宗地名称    土地位置                  面积（㎡）                   账面价值
  号                                                            期                        值
         原产权证编号：娄国用                 娄底市湘阳
   1                              江龙滩                      2001/10     5,854.70    1,269,478.53   1,162,980.07
         （2001）字第 A0139 号                街南侧
                                              娄底火车站
   2     国土证已遗失             火车站                                  5,596.30    1,437,043.47   1,038,324.48
                                              北侧

                            合          计                               11,451.00    2,706,522.00   2,201,304.55

       以上土地使用权为账内无形资产。

   （2）机械公司已取得的土地使用权情况如下：

  序                                                          土地      用地   准用                  他项权
         土地权证编号            土地位置       取得日期                               面积（㎡）
  号                                                          用途      性质   年限                    利
        娄国用（2008）   娄底市开发区铁炉冲
  1                                              2004/08      工业      出让    50      55,609.58    已抵押
        第 A0410 号      路与新坪街交叉处


       以上土地使用权为账内无形资产。

       2、 专利权

       截至评估基准日，涟邵建工登记拥有的专利权如下：

                                                          6
   序                                                     专利类
                专利号                  专利名称                    申请日               专利权人
   号                                                       型

                                 坚井探水注浆施工的       实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   1      ZL201420028841.9                                         2014/1/17
                                   防突水顶钻装置         型专利                 限责任公司；湖南科技大学
                                坚井钢模液压系统保护      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   2      ZL201420044260.4                                         2014/1/24
                                          装置            型专利                 限责任公司；湖南科技大学
                                方形坚井施工可调节整      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   3      ZL 2014 2 0028790.X                                      2014/1/17
                                      体方模装置          型专利                 限责任公司；湖南科技大学
                                方形坚井井壁施工钢模      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   4      ZL 2014 2 0044244.5                                      2014/1/24
                                    可调节下料漏斗        型专利                 限责任公司；湖南科技大学
                                一种煤矿隐患定位实时      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   5      201320145510.9                                           2013/3/17
                                      预警的装置          型专利                         限责任公司
                                一种行星传动耙斗装岩      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   6      201320145423.9                                           2013/3/19
                                机的气动制动控制系统      型专利                         限责任公司
                                一种采煤采矿用截齿的      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   7      201010529619.3                                           2010/11/3
                                        制造工艺          型专利                         限责任公司
                                                          实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   8      201320145087.2            一种测力锚杆                   2013/3/20
                                                          型专利                         限责任公司
                                一种煤矿钻孔用液压钻      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   9      201320291125.5                                           2013/5/18
                                          机              型专利                         限责任公司
                                                          实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   10     201320206543.X         一种岩层巷道掘进机                2013/4/9
                                                          型专利                         限责任公司
                                一种矿山副井提升机的      实用新                 湖南涟邵建设工程（集团）有
   11     201320031949.9                                           2013/1/3
                                    自动控制装置          型专利                         限责任公司


        3、 涟邵建工拥有的相关业务经营许可及资质情况

        截至评估基准日，涟邵建工已取得的与业务相关经营许可及资质情况：

   许可证名称及证号                        许可范围                          有效期            许可单位
                             矿山工程施工总承包壹级、隧道工程专业承
建 筑 企 业 资 质 证 书      包壹级、公路工程总承包贰级、机电安装工                     中华人民共和国住房
A1074043250101               程专业承包贰级、房屋建筑工程总承包贰                       和城乡建设部
                             级、地基与基础专业承包贰级资质
爆破作业单位许可证（营业                                              有效期至 2016
                             设计施工                                                   湖南省公安厅
性）4300001300066                                                     年 6 月 25 日
安全生产许可证（湘）JZ                                                2014.3.14-2017.   湖南省住房和城乡建
                             建筑施工
安许证字[2005]000800                                                       2.10         设厅
安全生产许可证（湘）FM                                                2015.6.5-2018.6   湖南省安全生产监督
                             金属非金属矿山采掘施工作业
安许证字[2015]S296Y3 号                                                      .4         管理局


        4、 公司取得的工法

    截至评估基准日，涟邵建工登记拥有的工法如下：




                                                          7
                               批准文号：湘建科[2015]37号

                               工法编号：HNJSGF115-2014
     竖井井颈段快速施工工法    证书编号：A1074043250101
                               工法有效期：2015-2022年
                               主要完成人：黄明健、闫黎宏、曾剑频、肖志勇、邹迪春
                               批准文号：湘建科[2015]37号

    矿石溜井大面积垮塌修复加   工法编号：HNJSGF114-2014
            固施工工法         工法有效期：2015-2022年
                               主要完成人：李萍丰、黄寿强、朱国光、蒋雪飞、徐风浪
                               批准文号：湘建科[2015]37 号

    方形竖井可调节整体模板施   工法编号：HNJSGF110-2014
              工工法           工法有效期：2015-2022年
                               主要完成人：欧立明、王职责、李连群、雷秀文、欧阳广
                               批准文号：湘建科[2015]37 号

    小井径超深竖井机械化快速   工法编号：HNJSGF112-2014
            施工工法           工法有效期：2015-2022 年
                               主要完成人：李萍丰、刘阳平、王军华、张志宏、王祖辉
                               批准文号：湘建科[2015]37号

    立井细砂岩含水层工作面预   工法编号：HNJSGF111-2014
          注浆施工工法         工法有效期：2015-2022 年
                               主要完成人：陈迎军、蒋跃峰、赵智峰、吴新光、胡益民


    二、 资产核实情况总体说明


   （一）资产核实人员组织、实施时间和过程

    接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资料

清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目负

责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划，分经营收益、房地产、设备、其他资

产和负债等小组分别进行核查。评估组核实工作期间为 2015 年 8 月 10 日至 2015 年 9

月 15 日。核实过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解委

托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实抽查盘点工作，对申报表中与实际不符项目

经被评估单位确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。

                                                   8
   （二）影响资产清查的事项及处理方法

    1、评估基准日时，公司土地使用权账面值为 2,201,304.55 元，为二宗土地使用权，

权属人均为湖南省涟邵矿业集团有限公司，分别位于娄底市湘阳街南侧和娄底火车站

北侧，其中位于火车站北侧工业用地的土地使用权证已遗失，尚未补办。由于二宗土

地使用权国土局无法办理确权手续，致使过户手续一直无法办理，存在产权瑕疵。本

次评估时按账面值列示。

    2、评估基准日时，公司部分车辆为个人名下，实际产权人为涟邵建工，本次评估

未考虑该事项对评估结果的影响。

    3、评估基准日时，涟邵建工工商登记的注册资本为壹亿元整。根据涟邵建工提供

的 2015 年 6 月 25 日减资的章程修正案，评估基准日前已经做出减资决议，并进行了

相应的账务处理，工商登记于 2015 年 8 月 14 日办理完成。因此，本次评估基准日的

股权结构以 2015 年 8 月 14 日，娄底市工商局向涟邵建工核发《营业执照》，核准涟邵

建工的注册资本变更为准，即注册资本为捌仟捌佰万元整。

    4、2014 年 8 月 28 日，涟邵建工取得湖南省科学技术厅、湖南省财政厅、湖南省国

家税务局和湖南省地方税务局颁发的编号为 GR201443000058 的高新技术企业证书，认

定有效期为 3 年，2014－2016 年适用 15%的优惠税率。本次评估假设被评估单位未来

企业所得税率均按高新技术企业优惠税率 15%执行。

    5、涟邵建工拥有的未在账面反应的专利权、工法等，这些无形资产未在账面反映，

资产基础法的评估结论亦未包含该部分资产的价值，但在采用收益法评估时，已体现

该部分资产的价值。

   （三）核实结论


                                        9
   （1）资产核实结论

       经 清 查 核 实 ， 涟 邵 建 工 的 全部 资 产 账 面 值 890,733,256.52 元 ， 其 中 流 动 资 产

693,280,854.01 元，非流动资产 197,452,402.51 元；负债账面值 590,031,122.24 元，其

中流动负债 544,640,992.54 元，非流动负债账面价值为 45,390,129.70 元；净资产账面值

300,702,134.28 元。

   （2）资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度

       资产核实结果与委托方提供的账面记录一致。


       三、 资产基础法评估技术说明


       (一) 流动资产评估说明

       1、 货币资金

       货币资金账面值为 81,333,822.58 元，其中现金账面值为 1,346,596.16 元，银行存

款账面值为 78,467,076.42 元，其他货币资金账面值为 1,520,150.00 元。

       现金存放于涟邵建工财务部及各项目部财务部，评估人员核对了有关账册并采用监

盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基

准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；

       对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并

对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项；

       对其他货币资金，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并向存款银行进行了函

证。

       对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。

       经评估确认，货币资金评估值为 81,333,822.58 元。

                                                  10
    2、 应收票据

   （1）评估范围

    应收票据账面值为 8,350,000.00 元，主要内容是因业务需要收到的银行承兑汇票及

商业承兑汇票（不带息）。

   （2）评估程序及方法

    评估人员查阅了应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出票日、到期日、票

面利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘点；对期后已到期承兑和

已背书转让的票据，检查相关原始凭证。对不带息票据以其票面金额确定评估值。

   （3）评估结果

    经评估确认，应收票据评估值为 8,350,000.00 元。

    3、 应收账款

   （1）主要业务内容和对应金额

    应收账款账面余额为 334,358,475.27 元，坏账准备为 19,431,685.84 元，账面价值为

314,926,789.43 元，主要内容为工程款、质保金等。

   （2）核实的方法和结果

    首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应收

款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。

    其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。

    评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，

具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，

采用个别认定和确定评估风险损失相结合的方法评估风险损失。


                                         11
    对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能

收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，

根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，具体比例如下：

   账龄 6 个月~1 年（含 1 年）的风险损失为 5%，

   账龄 1~2 年（含 2 年）的风险损失为 10%，

   账龄 2~3 年（含 3 年）的风险损失为 30%，

   账龄 3~4 年（含 4 年）的风险损失为 50%，

    账龄 4~5 年（含 5 年）的风险损失为 80%，

    账龄 5 年以上的风险损失为 100%。

    对于坏账准备，评估为零。

   （3）评估说明

    经评估确认，应收账款评估值为 314,926,789.43 元。

    4、 预付账款

   （1）主要业务内容和对应金额

    预付账款账面价值为 63,042,256.08 元，主要工程款、设备款和材料款等。

   （2）核实的方法和结果

    在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的评估明细表进

行核对，抽查凭证并抽取数额较大的单位进行发函询证，审查其金额、内容、数量、日

期是否与账表相符。经清查核实，账款相符。

   （3）评估说明

    评估时，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、


                                        12
经营管理现状等，对各款项收回的可能性作出判断，预计风险损失，从而确定评估值。

对于有充分理由相信全都能收回的，应按全部应收款额计算评估值；对于符合有关管理

制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法全额收回的，应按一定回收比例确定评估值

或按零值计算。

    经评估确认，预付账款评估值为 63,042,256.08 元。

    5、 其他应收款

   （1）主要业务内容和对应金额

    其他应收款账面余额为 62,857,490.88 元，坏账准备为 4,081,567.15 元，账面价值为

58,775,923.73 元，主要内容为保证金、备用金等。

   （2）核实的方法和结果

    首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应收

款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。

    其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。

    评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，

具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，

采用个别认定和确定评估风险损失相结合的方法评估风险损失。

    对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能

收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，

根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，具体比例如下：

    账龄 6 个月~1 年（含 1 年）的风险损失为 5%，

    账龄 1~2 年（含 2 年）的风险损失为 10%，


                                         13
    账龄 2~3 年（含 3 年）的风险损失为 30%，

    账龄 3~4 年（含 4 年）的风险损失为 50%，

    账龄 4~5 年（含 5 年）的风险损失为 80%，

    账龄 5 年以上的风险损失为 100%。

    对于坏账准备，评估为零。

   （3）评估说明

    经评估确认，其他应收款评估值为 58,775,923.73 元。

    6、 存货

    涟邵建工的存货包括材料采购、原材料、在库周转材料、在产品和在用周转材料。

依据企业提供的存货明细表，对存货进行抽查核实后，采用成本法进行评估。

   （1）材料采购、原材料、在库周转材料和在产品

    材料采购账面值为 468,320.48 元，内容主要为防爆射灯、液压油管等；原材料账

面值为 10,738,869.24 元，内容主要为油管、防爆投光灯等；在库周转材料为 680,947.00

元，内容主要为电缆、螺纹钢等；在产品账面值为 153,057,274.76 元，内容主要为未

结的工程施工；

    本次评估，对于材料采购、原材料、在库周转材料，考虑到这部分材料周转较快，

短期内价格变动不大、成本核算准确，评估时以核实无误后的账面价值作为评估值。

对于在产品，为各项目未结的工程施工，经核实财务记录，该部分账面余额为各项目

部已经发生成本扣减预估成本后余额，考虑到各项目剩余收入收款时间不确定性大以

及项目实际结算与预计情况存在偏差的可能性大，因此，评估时以核实无误后的账面

价值作为评估值。


                                        14
    （2）在用周转材料

     1）评估范围

     在用周转材料账面值为 1,906,650.71 元，内容主要为钢丝绳、电缆等；

     2）评估方法

     在用周转材料评估评估值=全新成本价值×成新率

     ①全新成本的确定，

     采用重置成本法或现行市价法加以确定。

     ②成新率的确定，其基本公式为：

     成新率=（1－实际已使用月数/估计可使用月数）×100%

     3）评估案例

     工字钢 25#，库存数量 1.39 吨，账面单位成本 3,650.00 元/吨，账面价值 2,029.20 元。

（详见表 3-9-8“存货——在用周转材料评估明细表第 13 项”）

     ①全新成本价的确定

     根据近期市场交易资料，经评估人员了解得知工字钢销售价为每吨 3,300.00 元（不

 含税），因此确定重置单价为每吨 3,300.00 元。

          工字钢重置价＝3,300.00×1.39

                        ＝4,600.00（元）（已取整）

     ②成新率的确定：

     采用使用年限法确定在用周转材料的成新率。

     该在用周转材料在正常使用情况下，经济使用寿命为 5 年，截止评估基准日仅投

 入使用 1.3 年，因此，确定其成新率为 74%。


                                           15
    ③评估净值的确定

    钢轨评估值＝重置价值×成新率

              ＝4,600.00×74%

              ＝3,400.00(元)

    ④经评估计算，在用周转材料评估值为 2,241,700.00 元。

   （3）评估结果

    经评估计算，存货的评估值为 167,187,111.48 元。

    (二) 可供出售金融资产、长期股权投资评估说明

    1、投资的内容

    可供出售金融资产账面价值 2,110,000.00 元，其中：对湖南黑金工程建设监理咨询

有限公司投资额为 310,000.00 元，账面价值为 310,000.00 元，投资比例为 10.00%；对湖

南涟邵建设工程（集团）第一建筑工程有限公司投资额为 1,800,000.00 元，账面价值为

1,800,000.00 元，投资比例为 15.00%。

    长期投资账面值 41,978,704.37 元，其中：对湖南省涟邵机械制造有限公司投资额为

38,567,425.43 元，账面价值为 38,567,425.43 元，投资比例为 99.16 %；对湖南湘中测绘

工程院有限责任公司投资额为 1,000,000.00 元，账面价值为 690,829.92 元，投资比例为

100.00 %；对湖南涟邵建设工程（集团）第一安装工程有限公司投资额为 2,610,000.00 元，

账面价值为 2,720,449.02 元，投资比例为 31.00 %。

    2、评估方法

    本次评估对长期股权投资、可供出售金融资产进行分析，根据其具体资产、盈利状

况及其对评估对象价值的影响程度等因素分别进行评估：


                                         16
    1）对于具有实际控制权的湖南省涟邵机械制造有限公司长期投资，采用资产基础法

对被投资单位的审计后资产负债进行评估，资产基础法评估的被投资单位净资产乘以股

权比例确定长期股权投资的评估值。

    2）对于具有实际控制权的湖南湘中测绘工程院有限责任公司长期投资，考虑其投资

成本较小，对评估结论影响程度较小，且评估基准日时账面资产价值没有大的变动，故

以经审计后的账面净资产确定被投资单位股东全部权益。以评估基准日被投资单位经

审计后的账面净资产乘以持股比例确定评估值。

    3）对于参股的湖南涟邵建设工程（集团）第一安装工程有限公司、湖南涟邵建设工

程（集团）第一建筑工程有限公司长期投资，考虑其投资成本较小，对评估结论影响程

度较小，且评估基准日时账面资产价值没有大的变动，故以被投资单位报表净资产确定

被投资单位股东全部权益。以评估基准日被投资单位报表账面净资产乘以持股比例确

定评估值。

    4）对于湖南黑金工程建设监理咨询有限公司，由于未能取得被投资单位的相关资料，

考虑其投资成本较小，对评估结论影响程度较小，故以经核实后的账面值作为评估值。

    3、评估结果

   （1）经评估确认，评估基准日 2015 年 7 月 31 日时湖南省涟邵机械制造有限公司全

部资产账面值为 42,238,961.64 元，评估值为 67,750,308.74 元，增幅 60.40 %；负债账面

值为 28,591,939.25 元，评估值为 28,591,939.25 元，增幅 0.00 %；净资产账面值为

13,647,022.39 元，评估值为 39,158,369.49 元，增幅 186.94 %。涟邵建工所占的股权比例

为 99.16 %，则该项投资权益的评估值为 38,829,439.19 元（评估过程详见附录一）。

   （2）经评估确认，评估基准日 2015 年 7 月 31 日时湖南湘中测绘工程院有限责任公


                                         17
司 经 审 计 后 的 账 面 净 资 产 账 面 值 为 149,298.13 元 ， 涟 邵 建 工 所 占 的 股 权 比 例 为

100.00 %，则该项投资权益的评估值为 149,298.13 元。

   （3）经评估确认，评估基准日 2015 年 7 月 31 日时湖南涟邵建设工程（集团）第一

安装工程有限公司报表净资产为 9,491,756.76 元，涟邵建工所占的股权比例为 31.00 %，

则该项投资权益的评估值为 2,942,444.60 元。

   （4）经评估确认，评估基准日 2015 年 7 月 31 日时湖南涟邵建设工程（集团）第一

建筑工程有限公司报表净资产为 14,015,459.22 元，涟邵建工所占的股权比例为 15.00%，

则该项投资权益的评估值为 2,102,318.88 元。

   （5）由于未取得湖南黑金工程建设监理咨询有限公司相关资料，本次评估按账面值

确定为评估值，评估值为 310,000.00 元。

     经评估确认，可供出售金融资产评估值为 2,412,318.88 元。

     经评估确认，长期投资评估值为 41,921,181.91 元。

     (三) 固定资产评估说明

     1、设备类资产

   （1）待估设备概况

     涟邵建工生产设备存置于公司各项目部工地内，主要包括：

     1）掘进机、绞车、装载机等生产设备；

     2）电脑、空调、打印机等办公设备；

     3）奥迪 2995CC 越野车 WAUAGD、丰田牌 CA6521G1E4 等交通运输设备。

     根据评估人员现场勘察和对实物的清查核实，资产的实际数量与企业填报的基本

相符。


                                                 18
   （2）评估方法

    根据本次评估目的，机器设备按持续使用原则，采用重置成本法评估。以全新设备

现行市价、取费为依据确定机器设备的重置价值，并通过实际勘察确定成新率计算评估

值。成本法的计算公式为：

    被估资产评估值＝重置价值×成新率

    1）重置价值的确定

    对于可取得设备现行购置价或建造成本的设备，其重置成本主要包括设备自身市场

购置价或建造成本。

    对于少数新近购进的设备，依据有关会计凭证核实其原购置价格，确定其重置价值。

    2）成新率的确定

    被估设备的成新率，以年限法为主，结合现场对设备的勘察，全面了解设备的原始

制造质量，技术性能，使用维护情况，以及现时同类设备的性能更新，技术进步等影响

因素，综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存在的经济性贬值确定其成新率。

   （3）评估过程

    1）现场勘查

    ①根据企业提供的机器设备评估明细表对委估设备实地进行勘察与核对，对企业提

供的财产资料、有关凭证进行整理与补充搜集。

    ②在现场中，对评估范围内机器设备逐项、逐台进行详细察看。核对数量、型号规

格，对设备的现状、日常维护保养情况作出详细的记录和鉴定，核实重要的产权证明文

件，并多方面了解可能影响资产评估的重大事项。

    2）评估计算


                                       19
    ①在完成现场勘察、核实工作后，将收集到的有关数据资料进行筛选、分类、整理

和分析。

    ②根据评估目的和评估对象状况，选择适当的评估方法对委估设备进行评估计算。

    ③对各项评估结果进行验证、分析和综合平衡。

    ④填写机器设备评估明细表和编写机器设备评估说明。

    3）评估案例

    案例一、梭式矿车（固定资产 — 机器设备评估明细表第 1 项）

    ①设备概况

    设备名称：梭式矿车

    规格型号：ST-8/9B

    生产厂家：江西蓝翔重工有限公司

    账面原值：132,000.00 元，账面净值 114,235.00 元

    购置日期：2014 年 2 月，启用日期：2014 年 2 月

    ST/B 隔爆型轨轮式梭式矿车（简称 SB 隔爆梭车）是地下煤矿平巷掘进的新型高效

                                                          3     3      3
出渣运输设备，该梭车是我国自行设计的系列化定型产品，有 8M 、14M 、20M 等多

种规格，分别用于小、大型断面额平巷掘进使用。SB 隔爆梭车的车箱内部设计有一套刮

板运输装置，它可以自动的将料铺满整个车箱，并可把料接载到别的梭车上。当梭车被

拉到堆料场时，又可以利用这套刮板运输装置把料自动卸出。由于整个车箱安装在两个

转向行走机构上，利用上述机构可以在两条相邻的轨道上使车箱中心线与轨道偏转一角

度，从而可以使车箱内的物料侧卸在轨道两侧，由于它能实现装料、出渣工作的流水连

续作业，前端和侧向均可卸料，提高了工作效率，因此可以大大加快工程的进度。额定


                                         20
                            3
载重：20T，容积：8 M ，接载高度：1200M，卸载时间：1.5min。

       ②重置价值的确定

       根据国内近期机电产品市场交易资料，及结合机电产品报价手册和对同样配置梭车

矿车厂家询价，由于该矿车购置后不需安装调试，因此本次评估时不考虑安装调试费率、

基础费用率、其他费用率，因此评估重置价为 132,000.00 元。

       ③成新率的确定

       该设备在正常使用情况下，经济使用寿命为 15 年，该设备已经投入使用约 1.42 年，

所以

       该设备正常使用的成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）

×100%

                                   ＝(15-1.42)/15×100%

                                   ＝91%

       根据实地勘察，按设备的实际情况作出调整

序号                  勘察项目                             情况说明     调整系数 Q
  1      设备利用情况                      二班制生产                     0.99
  2      设备负荷情况                      在设计负荷下运行               1.00
  3      设备原始制造质量                  质量稳定可靠                   1.01
  4      设备使用和维护保养状态            保养一般，外观较旧             0.98
  5      设备故障率                        无重大故障，局部维修           0.99
  6      工作环境                          矿山，腐蚀污染一般             1.00

              综合调整系数 Q＝Q1×Q2×Q3×Q4×Q5×Q6
                                 ＝0.99×1.00×1.01×0.98×0.99×1.00
                                  ＝0.97




                                                  21
    那么设备的综合成新率为：

                       91%×0.97＝88%

    ④评估净值的确定

    设备评估净值＝重置价值×综合成新率

                 ＝132,000.00×88%

                 ＝116,200.00 (元)

    例二、联想电脑（电子设备评估明细表序号－7）

    ①设备概况

    设备型号：联想 G510 标配

    数量：1 台

    生产厂家：联想

    购置日期：2014 年 7 月，启用日期：2014 年 7 月

    账面原值：4,280.00 元，账面净值：3,466.76 元

    ②重置价值的确定

    根据近期市场交易资料，经评估人员了解得知购置该联想电脑市场价格为 3,750.00

元，因些，确定重置价为 3,750.00 元/台。

    ③成新率的确定

    采用使用年限法确定设备的成新率。

    该设备在正常使用情况下，经济使用寿命为 5 年，截止评估基准日仅投入使用 1.01

年，因此，确定其成新率为 80%。

    ④评估净值的确定


                                          22
    设备评估净值＝重置价值×成新率

                  ＝3,750.00×80%

                  ＝3,000.00 (元)

    案例三、奥迪 2995CC 越野车 WAUAGD－车辆评估明细表第 1 项

    1）车辆概况：

    车牌号：湘 K-06988；

    厂家型号：奥迪 2995CC 越野车 WAUAGD；

    车辆类型：小型越野客车；

    购置日期：2013 年 2 月，启用日期：2013 年 4 月；

    行驶里程：128,893.00 公里；

    账面原值：1,003,252.40 元，账面净值：568,572.00 元。

    2）重置完全价的确定

    根据目前汽车销售的有关规定，汽车的重置全价由市场购置价、车辆购置税及车辆

牌照费、车辆上牌费等其他合理费用构成。

    查询有关资料及市场调查了解，该型号汽车目前市场应有销售，现行市场价格为

790,000.00 元。

    购置税按不含税车价的 10%计算，购置税＝790,000.00/1.17×10%= 67,521.37 元。

    重置全价＝购置价+购置税+其他合理费用

             ＝790,000.00+67,521.37+500.00

             ＝ 858,000.00（元）（已取整）

    3）成新率的确定


                                             23
    该车已使用 2.48 年，根据有关规定该类车型无使用年限限制, 但根据该类车型使用

情况，其经济使用年限为 15 年，正常情况下该车尚可使用年限为 12.52 年,该车经济行驶

公里数为 60 万，已经行驶 12.89 万公里。

    年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

                ＝12.52/15 ×100%

                ≈83%

    里程成新率＝尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程) ×100%

                ＝（60－12.89）/60×100%

                ≈79%

    根据两者孰低原则，本次成新率取 79%

    4）评估值的计算

    评估值＝重置全价×成新率

            ＝858,000.00×79%

            ＝677,800.00（元）（已取整）

    5）评估结果

    经评估测算该辆汽车的评估值为 677,800.00 元。

   （4）评估结果

    经过评估测算，评估基准日时，设备重置价值为 185,739,495.00 元，评估净值为

124,506,914.00 元 ， 其 中 ： 机 器 设 备 重 置 价 值 为 174,561,100.00 元 ， 评 估 净 值 为

116,692,600.00 元；车辆重置价值为 10,234,185.00 元，评估净值为 7,496,700.00 元；电

子设备重置价值为 944,210.00 元，评估净值为 317,614.00 元。



                                              24
    (四) 在建工程评估说明

    在建工程账面余额 34,227,601.11 元，在建工程减值准备 3,214,241.11 元，账面价值

31,013,360.00 元，包括企业企业于 2014 年购买的长沙研发中心办公楼及设备安装工程。

    1、在建工程－长沙研发中心评估说明

    1）地理位置与周边环境

    领峰大厦（又名壹号座品）位于长沙市芙蓉区八一路 399-19 号，东临韶山北路，南

临芙蓉区省煤炭局小区，西临湖南信息大厦，北临八一路，双向 6 车道。附近物业形态

主要为中高档办公及住宅，商业繁华度较高；周边有湖南省军区机关医院、长沙市博物

馆、中国邮政储蓄银行、光大银行、韭菜园派出所、布朗风幼稚园、友谊商店、长沙市

邮政管理局、长沙市清水塘街道迎宾路社区居委会；楼下有省军区公交车站，距离迎宾

路口地铁站约 800 米，周边配套公共设施完善度较完善，人文环境较好，自然环境一般。

    2）实物状况

    在建工程-办公楼位于 20 层，领峰大厦共 22 层，大堂层高约 11 米、标准层层高约

3.7 米，其外墙为高级面砖，大堂及首层电梯厅地面采用石材及地砖，内墙为石材和墙砖，

纸面石膏板天棚并装有造型吊顶；标准层走道地面为地砖，内墙为乳胶漆，纸面石膏板

天棚并装有造型吊顶；卫生间地面为地砖，内墙为墙砖到顶，石膏板吊顶，并装有智能

刷卡系统；委估对象所在的塔楼装有 8 部广州日立电梯，不锈钢信报箱，电子巡更系统、

火宅自动报警系统、车库道闸系统等智能系统，配备有中央空调系统。委估对象为毛坯

房，入户门为钢化玻璃地弹门，室内地面水泥砂浆找平，内墙为混合砂浆（外墙保温墙

面）面层，室内天花为水泥加胶找平，户内预留门洞，铝合金窗、Low-E 中空钢化玻璃，

户内安装风机盘管，供电到家、一户一表，光纤入户并预留电话网络接口。


                                         25
    评估基准日时，领峰大厦已达到交房条件，涟邵建工尚未办理验房手续，暂为空置。

    3）权属状况

    在建工程尚未办理交接手续，产权证尚为开发商大产权证。委估对象于 2013 年取得

预售许可证，证号为 2013-0713，竣工日期为 2014 年 12 月；根据涟邵建工与鑫长城（湖

南）置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201307132008－

201307132021），长沙研发中心办公楼总建筑面积 1,941.80 平方米，地址为芙蓉区八一

路 399-19 号领峰大厦 2008－2021 房，领峰大厦所占用土地使用权的用地终止日期为 2052

年 10 月 8 日，规划用途为办公。截至评估基准日该办公楼已达到交房条件，但涟邵建工

尚未办理验房手续。该办公楼已办理法人按揭借款抵押登记，抵押权人为上海浦东发展

银行股份有限公司长沙分行，抵押期限为从 2014 年 5 月 16 日至 2019 年 5 月 16 日止，

评估基准日按揭借款账面价值 8,410,513.04 元。

   （2）评估方法

    根据本次评估目的为资产重组，评估价值类型选用市场价值，以及委估在建工程-

房屋建筑物的用途为办公，所在地同类型房地产的市场条件和交易环境，我们认为，，由

于委估在建工程所在区域同类房地产具有活跃的市场交易行为，有较发达的房地产成交

数量，因此适用市场法的估价技术路线。

    1）市场法适用性分析

    市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条

件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比较，对它们的成交价格在

建立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此

求取评估对象评估价值的方法。


                                         26
    市场比较法计算公式为：

    比准价格＝可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正系数 Bz×

房地产状况修正系数 Fz

                                               A B F
    采用直接比较修正和调整公式，即： V  V0        
                                               A0 B0 F0
    其中： V = 评估对象比准价格；

           V0 = 可比实例成交价格；

           A = 正常房地产市场价格指数；

           A0 = 比较实例实际成交价格指数；

           B = 评估对象评估基准日房地产价格指数；

           B0 = 可比实例成交日期房地产价格指数；

           F = 评估对象房地产状况价格指数；

           F0 = 可比实例房地产状况价格指数

    由于委估在建工程-房屋建筑物所在区域的房地产市场上存在较多同用途的房地产

的交易，当地同类型的房地产交易市场较为发达，可以搜集足够的实际成交案例并选取

可比实例，故可以采用市场法进行估价。

    2）收益法适用性分析

    收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益

折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。

    收益法计算公式为： V=（a/r）×[1－1/(1＋r)n]

    式中： V——收益价格

           a——年纯收益


                                          27
           r——房地产还原利率

           n——收益年限

    委估在建工程-房屋建筑物所在区域存在一定的房地产租赁交易行为，但其未来的经

营收益和经营风险均难以合理预测，故不宜用收益法进行评估。

    3）假设开发法适用性分析

    假设开发法适用于待开发土地、有改造价值的旧房的估价，它是将估价对象土地的

预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，

根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种估价方法。

    以剩余法求取估价对象现状下待开发房地产价值的公式：

    待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值-待开发房地产取得税费-开发成本-管

理费用-销售费用-投资利息-销售税费-后续应得利润

    此类房地产需具备已获批准的新的规划设计批文，将按照新的规划进行重新建设或

改造，而使其呈现出不同于现状的客观价值。由于委估在建工程不属于此类具有投资开

发或再开发潜力的房地产，因此不适用于采用假设开发法进行估价。

    4） 成本法适用性分析

    成本法是以开发或建造委估房屋建筑物或类似房地产所需的各项必要费用之和为基

础，再加上正常的利润和应纳税金得出委估房屋建筑物的重置全价，扣除使用房屋建筑

物产生的各种贬值因素，包括实体性贬值以及可能存在的经济型贬值、功能性贬值，以

此评估委估房屋建筑物的评估价值。

    成本法计算公式为： V＝CB×qB

    其中： V = 待估房屋建筑物价值；


                                       28
           CB = 待估房地产建筑物重置价格；

           qB = 待估房地产建筑物成新率。

    委估在建工程位于芙蓉区建成区，商业繁华度较高，周边配套设施较完善，物业增

值较大，成本法无法体现其市场价值，故不宜采用成本法进行估价。

    综上所述，本次评估拟采用市场比较法对委估在建工程进行测算。

   （3）评估测算过程

    市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条

件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格在

建立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状

况调整，以此求取估价对象市场价值的方法。具体评估过程如下：

    1）选择比较实例

    市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：

    A 与估价对象属同一供需圈。

    B 与估价对象用途相同或相近。

    C 与估价对象交易类型相同或相近。

    D 与估价对象的估价基准日相接近。

    E 可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。

    根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处同一供需圈进行调查分析，我们选择

了与估价对象同处于相同供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差一年以

内的 3 个成交实例，各实例条件描述如下：

    可比实例一：楼盘名称为领峰大厦 2007 号写字楼，建筑面积 189.71 平方米，共 22


                                          29
层，位于 20 层，公共部分精装修，使用面积内为毛坯，成交单价为 14,500.00 元/㎡，成

交时间为 2015 年 7 月；价格内涵为正常交易价值，支付方式为分期付款，各付各税；

    可比实例二：楼盘名称为领峰大厦 1913 号写字楼，建筑面积 189.71 平方米，共 22

层，位于 19 层，公共部分精装修，使用面积内为毛坯，成交单价为 14,500.00 元/㎡，成

交时间为 2015 年 5 月；价格内涵为正常交易价值，支付方式为分期付款，各付各税；

    可比实例三：楼盘名称为领峰大厦 1613 号写字楼，建筑面积 189.71 平方米，共 22

层，位于 16 层，公共部分精装修，使用面积内为毛坯，成交单价为 14,200.00 元/㎡，成

交时间为 2015 年 2 月；价格内涵为正常交易价值，支付方式为分期付款，各付各税。

    2）选择比较因素

    A、交易情况：考虑交易情况是否正常对市场价值的影响。

    B、交易日期：考虑交易日期的不同市场价值存在差异而进行交易日期修正。

    C、区域因素：主要有商服繁华程度、交通便捷度、办公氛围、基础设施完善度、

公共配套设施完善度等。

    D、实物因素：主要有所在楼层、建筑面积、装修条件、开发商品牌、通风采光、

物业管理、朝向、内部间隔、设施设备等。

    E、权益因素：主要有容积率、剩余使用年限等。

    3）选择因素条件说明表(见下表)：

                实例      领峰大厦 2007
                                          领峰大厦 1913 号   领峰大厦 1613 号 领峰大厦 2013 号
比较实例内容                    号
   交易价格(元/平方米)      14,500.00        14,500.00          14,200.00           待估
         价格类型          正常市场价       正常市场价         正常市场价        市场价值
         交易日期          2015 年 7 月     2015 年 5 月       2015 年 2 月     2015 年 7 月
          商服繁华程度        较好             较好               较好              较好
区位因
           交通便捷度         便利             便利               便利              便利
  素
               办公氛围       较好             较好               较好              较好

                                               30
                实例          领峰大厦 2007
                                                领峰大厦 1913 号     领峰大厦 1613 号 领峰大厦 2013 号
比较实例内容                        号
           基础设施完善度          完善               完善                 完善               完善
         公共配套设施完善度        完善               完善                 完善               完善
                 楼层              20 层              19 层                16 层              20 层
                 面积             189.71             189.71               189.71             189.78
                              公共部分精装                                         毛坯公共部分精
                                             公共部分精装修，使 公共部分精装修，使
               装修条件       修，使用面积内                                       装修，使用面积
                                               用面积内为毛坯       用面积内为
                                  为毛坯                                             内为毛坯
                              鑫长城（湖南）置                                           鑫长城（湖南）置
                                               鑫长城（湖南）置业有 鑫长城（湖南）置业有
实物因       开发商品牌       业有限公司，知名                                           业有限公司，知名
                                                 限公司，知名度一般 限公司，知名度一般
  素                              度一般                                                       度一般
               通风采光            较好               较好                 较好               较好
               物业管理            较好               较好                 较好               较好
                 朝向               南                 东                   东                 东
               内部间隔          方正合用           方正合用             方正合用           方正合用
               内部设施            较好               较好                 较好               较好
权益因         容积率          已按规划使用       已按规划使用        已按规划使用       已按规划使用
  素       剩余使用年限             37                 37                   37                 37


    4）房地产状况指数表编制

    根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由

估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

    A 交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。

    B 交易日期：本次评估交易日期依据该交易市场不同日期价格指数进行修正。

    C 区位状况：

    a、商服繁华程度：商服繁华程度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价

对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，修正+/-1-5%；

    b、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象公交便捷

度为基准（100%），相差一个等级，修正+/-1-5%；

    c、办公氛围：分为好、较好、一般、差四个等级，以估价对象居住氛围为基准（100%），



                                                     31
相差一个等级，修正+/-1-5%；

       d、基础设施完善度：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象基础

设施完善度为基准（100%），相差一个等级，修正+/-1-5%；

       e、公共配套设施完善度：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象

公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，修正+/-1-5%。

       D 实物状况：

       a、所在楼层：参考《住宅房屋楼层修正系数表》结合实际楼层对房屋的影响进行所

在楼层系数修正；

       b、建筑面积：根据建筑面积的大小，以估价对象建筑面积为基准（100%），相差

一个等级，修正+/-1-5%；

       c、装修条件