*ST大地：拟发行股份及支付现金购买徐洪尧、张国英持有云南洪尧园林绿化工程有限公司66%股权评估项目资产评估报告书 公告日期 2013-11-15 云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及支
付现金购买徐洪尧、张国英持有云南洪尧园林绿化工
          程有限公司 66%股权评估项目
              资产评估报告书
         中和评报字(2013)第 KMV1157 号
              (共一册第一册)
        二○一三年九月二十九日
                             云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书
                                  资产评估报告书目录注册资产评估师声明 ............................................ 1
    摘      要 ....................................................... 2
    一、        委托方、被评估企业及其他评估报告使用者 ................................................... 4
    二、        评估目的 ............................................................................................................. 12
    三、        评估对象和评估范围 ......................................................................................... 13
    四、        价值类型及其定义 ............................................................................................. 16
    五、        评估基准日 ......................................................................................................... 16
    六、        评估依据 ............................................................................................................. 17
    七、        评估方法 ............................................................................................................. 21
    八、        评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 26
    九、        评估假设 ............................................................................................................. 29
    十、        评估结论 ............................................................................................................. 31
    十一、特别事项说明 ....................................................................................................... 35
    十二、评估报告使用限制说明 ....................................................................................... 38
    十三、评估报告日 ........................................................................................................... 38资产评估报告书附件 ........................................... 40通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层
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                         注册资产评估师声明
    1. 我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中搜集到的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
    2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其盖章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
    3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系,与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
    4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
    5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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                             资产评估报告书
    中和评报字(2013)第 KMV1157 号
                                       摘     要云南绿大地生物科技股份有限公司:
    中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,分别采用收益法和资产基础法,按照必要的评估程序,对云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%和 35%的股权在评估基准日 2013 年 6 月 30 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:
    根据本项目的具体情况,本次选取收益法评估结果作为本次评估结论。
    在评估基准日 2013 年 6 月 30 日,在持续经营前提下,云南洪尧园林绿化工程有限公司全部股东权益价值为 60,380 万元。云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买徐洪尧持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%股权价值为 18,717.80 万元;张国英持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 35%股权价值为 21,133.00 万元。
    以下事项提请评估报告使用者关注:
    (一)截止评估报告出具日 2013 年 9 月 29 日,云南洪尧园林绿化工程有限公司下列房屋尚未取得房屋所有权证:
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                                                                           账面价值(万元)
    房屋名称                             结构         建筑面积(m2)
                                                                   原值              净值
    银海樱花语 A1 地块 C 幢 9 层写字楼   钢混               1,286.96          1,343.23          1,335.25
    洱海天域别墅                         钢混                 400.54           924.69             814.88
                       合计                             1,687.50          2,343.84          2,213.55
    上述房屋为企业新购商品房,其合同约定的交房时间与办理房屋所有权证的时间在法律法规规定的时间周期内,同时云南洪尧园林绿化工程有限公司出具产权申明,该房屋所有权为其所有,房产证将按相关规定及购房合同约定办理,并承担产权相关法律责任。
    (二)云南洪尧园林绿化工程有限公司及全资子公司云南洪尧苗木种植有限公司苗圃用地均为租赁使用,苗圃用地租赁情况如下:
    序                                                                        租赁面
      苗圃名称          出租方                 承租方                              租赁到期日
    号                                                                        积(亩)
                        云南花木世界物流有限   云南洪尧园林工程绿化
    1    昆明小哨苗圃                                                            55.7     2037/1/31
                        公司                   有限公司
                        昆明汇丰花卉园艺有限   云南洪尧园林工程绿化
    2    昆明海口苗圃                                                           68.42         2012/4/9
                        公司                   有限公司
                        贵阳市白云区牛场乡蓬   云南洪尧园林工程绿化
    3    贵阳牛场苗圃                                                             257         2023/3/2
                        莱村委会               有限公司
                        绍兴市兰亭镇兰者山村   云南洪尧园林工程绿化
    4    绍兴兰亭苗圃                                                          143.67    2026/12/31
                        和栅溪村               有限公司
                        宜良县北城镇南北村委   云南洪尧苗木种植有限
    5    宜良苗圃                                                                 822     2024/9/30
                        会                     公司
                        矣六街道办事处塔密社   云南洪尧苗木种植有限
    6    跑马山苗圃                                                               240         2022/3/4
                        区杜家营村             公司
                        呈贡县斗南镇宏达园艺   云南洪尧苗木种植有限
    7    昆明云龙村苗圃                                                         105.5         2029/8/1
                        经营部                 公司
    云南洪尧园林工程绿化有限公司向昆明汇丰花卉园艺有限公司承租的位于昆明市西山区的苗圃用地 68.42 亩,租赁到期日为 2012 年 4 月 9 日,截止评估基准日 2013 年 6 月 30 日,尚未签订新的承租合同,地上苗木账面价值 177.52 万元,根据昆明汇丰花卉园艺有限公司出具的《关于海丰地块地上物权属等事谊的确认函》,洪尧园林在其租赁的 68.42 亩地块上栽种或建设的苗木等任何及全部地上物均属洪尧园林所有,洪尧园林享有对上述地上物的不受限制的处臵权。
    以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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                             资产评估报告书
                            中和评报字(2013)第 KMV1157 号云南绿大地生物科技股份有限公司:
    中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,分别采用收益法和资产基础法,按照必要的评估程序,对云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%和 35%的股权在评估基准日 2013 年 6 月 30 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者
    (一)委托方
    委托方:云南绿大地生物科技股份有限公司(以下简称“绿大地”)
    1、委托方概况
    委托方:云南绿大地生物科技股份有限公司
    英文名称:YUNNAN GREEN-LAND BIOLOGICAL TECHNOLOGYCO.,LTD.
    注册地址:昆明市经济技术开发区经浦路 6 号
    办公地址:昆明市经济技术开发区经浦路 6 号
    注册资本:151,087,104.00 元
    实收资本:151,087,104.00 元
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    企业法人营业执照号码:530000400002476
    法定代表人:杨槐璋
    经营范围:植物种苗工厂化生产、市政公用、园林绿化工程的设计和施工、园林养护、工程技术咨询、观赏植物及盆景的生产、销售及租赁、生物资源开发、生物技术的开发、应用及推广、植物科研、培训、示范推广、工艺美术品、花木制品、塑料制品、陶瓷制品的生产及销售;园林机械、园林资材的销售;项目投资(经营范围中涉及需专项审批的须批准后方可经营)。
    主营业务:绿化苗木种植及销售,绿化工程设计及施工,具备城市园林绿化企业壹级资质。
    2、云南绿大地生物科技股份有限公司历史沿革
    (1)云南绿大地生物科技股份有限公司前身为云南河口绿大地实业有限责任公司。原名河口县花卉有限责任公司,是由云南河口永安有限责任公司、云南农垦红河州热带作物研究所(现云南省红河热带农业科学研究所)共同出资设立的有限责任公司,成立于 1996 年 6 月 5 日,取得河口瑶族自治县工商行政管理局核发的 21815468 号企业法人营业执照,注册资本100 万元,法定代表人何学葵。1996 年 12 月,河口县花卉有限责任公司注册资本由 100 万元增至 380 万元,并更名为云南河口绿大地实业有限责任公司。
    (2)2001 年 2 月 15 日,云南河口绿大地实业有限责任公司临时股东会通过决议,并经云南省经济贸易委员会(经云南省人民政府授权)云经贸企改[2001]153 号文批复同意,以云南河口绿大地实业有限责任公司截至2000 年 12 月 31 日经审计的净资产 31,964,160.81 元为基础,按 1:1 的比例折为 31,964,160 股,整体变更为云南绿大地生物科技股份有限公司。于2001 年 3 月 28 日在云南省工商行政管理局注册登记,注册资本为31,964,160.00 元。
    (3)根据绿大地第一届董事会第五次会议决议和 2001 年度股东大会
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书决议,并经云南省经济贸易委员会企改[2002]136 号文批复同意,以 2001年 12 月 31 日未分配利润 12,785,664.00 元转增注册资本,变更后的注册资本为 44,749,824.00 元。
    (4)根据绿大地第一届董事会第七次会议决议和 2002 年度股东大会决议,并经云南省经济贸易委员会云经贸企改[2003]105 号文批复同意,Treasure Land Enterprises Limited 按公司 2002 年 12 月 31 日每股净资产 1.627元的价格投入现金 HKD17,200,000.00 元,折合人民币 1,820.2389 万元,增加股本 11,187,456 股,每股面值人民币 1 元,绿大地股本总额增至 55,937,280元。
    (5)2004 年 5 月 26 日,绿大地自然人股东王波将其持有的绿大地7,419,521 股股权转让给股东何学葵,转让后何学葵持有公司 39.75%的股权;2004 年 2 月 24 日,绿大地法人股东云南河口永安有限责任公司将其持有的公司 6,617,998 股股权转让给北京歌元投资咨询有限公司,转让后北京歌元投资咨询有限公司持有公司 11.83%的股权。
    (6)2007 年经商务部商资批[2007]98 号文批复同意,绿大地增加注册资本 7,000,000.00 元,变更后的注册资本为 62,937,280.00 元。
    (7)2007 年 11 月 27 日中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]450号“关于核准云南绿大地生物科技股份有限公司首次公开发行股票的通知”核准,绿大地在深圳证券交易所向社会公开发行 2,100 万股人民币普通股股票(每股面值 1 元),股票代码 002200,增加注册资本 21,000,000.00 元,变更后的注册资本为 83,937,280.00 元。
    (8)根据绿大地 2008 年年度股东大会决议,绿大地以 2008 年 12 月31 日总股本为基数,绿大地向全体股东以未分配利润每 10 股送红股 2 股,以资本公积每 10 股转增 6 股,增加注册资本 67,149,824.00 元,变更后的注册资本为 151,087,104.00 元。
    (9)2012 年 2 月 14 日,绿大地控股股东何学葵将其持有绿大地的30,000,000 股限售流通股股份转让给云南省投资控股集团有限公司,并在中
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书国证券登记结算有限公司深圳分公司办理了股份过户变更登记。过户完成后云南省投资控股集团有限公司成为绿大地第一大股东。公司于 2012 年 3月 5 日在云南省工商行政管理局依法办理了相关变更登记手续。绿大地最终控制人为云南省投资控股集团有限公司。
    (二)被评估企业
    被评估企业:云南洪尧园林绿化工程有限公司(以下简称“洪尧园林”)
    1、企业简介
    公司名称:云南洪尧园林绿化工程有限公司
    住所:昆明市世纪城金源国际商务中心 1 号楼 21 层 A、B 座
    法定代表人:徐洪尧
    注册资本:贰仟万元正
    实收资本:贰仟万元正
    公司类型:自然人出资有限责任公司
    经营范围:苗木花卉种植、销售;市政绿化工程、园林绿化工程设计、施工、管养;园林雕塑工程、园林景观亮化工程的设计及施工;装饰材料、建筑材料、塑胶制品、通信产品设备、灯光音响设备、石材、化工产品的批发、零售、代购代销。
    2、洪尧园林历史沿革
    洪尧园林 2003 年 5 月由自然人股东张国英、徐洪尧出资设立,成立时注册资本为 500 万元,其中,张国英认缴的出资额为 301 万元,占注册资本的 60.20%;徐洪尧认缴的出资额为 199 万元,占注册资本的 39.80%,出资方式均为实物出资。昆明精诚会计师事务所对出资进行了审验,并出具了《验资报告》(精会验字【2003】0313 号)。
    2007 年 1 月洪尧园林增加注册资本人民币 500 万元,其中张国英出资399 万元;徐洪尧出资 101 万元,出资方式均为货币。此次增资经云南云信会计师事务所有限公司审验,并出具了《验资报告》(云信变验字【2007】第 002 号)。增资扩股完成后,洪尧园林的股本结构为:
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             股东名称                    投资总额(万元)               出资比例
               徐洪尧                           300                        30%
               张国英                           700                        70%
                 合计                          1,000                      100%
    2011 年 6 月 22 日洪尧园林再次增加注册资本人民币 1000 万元,新增注册资本由徐洪尧以货币认缴。此次增资经中审亚太会计师事务所有限公司云南分所审验,并出具《验资报告》(中审亚太验【2011】云-0009”号)。增资完成后的注册资本人民币 2000 万元、实收资本人民币 2000 万元。截止评估基准日 2013 年 6 月 30 日,洪尧园林的股本结构如下:
             股东名称                     投资总额(万元)               出资比例
               徐洪尧                          1300                        65%
               张国英                           700                        35%
                 合计                          2,000                      100%
    洪尧园林主营业务为绿化苗木种植及销售,绿化工程设计及施工。2007年 10 月取得云南省住房和城乡建设厅颁发的《城市园林绿化企业贰级资质证书》(CYLZ.云.0136.贰)。洪尧园林 2013 年 5 月申报城市园林绿化企业一级资质,并通过云南省住房和城乡建设厅初审,云南省住房和城乡建设厅《云南省住房和城乡建设厅关于推荐云南云路景观装饰工程有限公司等三家企业申报城市园林绿化企业一级资质的报告》(云建城[2013]326 号),向住房和城乡建设部推荐洪尧园林申报城市园林绿化企业一级资质。2011年 1 月洪尧园林被云南省园林行业协会授予第二届副会长单位;2011 年 12月昆明市企业信用促进会、昆明市工商行政管理局授予洪尧园林《守合同重信用企业》称号;2012 年 8 月云南省人民政府授予徐洪尧“云南省优秀民营企业家”称号;2012 年 12 月云南省林业厅认定洪尧园林为省级龙头企业; 2013 年 2 月洪尧园林相关业务属于国家鼓励类产业获得云南省发展和改革委员会的确认,并取得云南省发展和改革委员会《关于云南洪尧园林绿化工程有限公司相关业务属于国家鼓励类产业的确认书》(云发改办西部[2013]121 号)。
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    3、洪尧园林组织组织架构
                                                   洪尧园林
             云南洪尧苗木                          职能部门                        分支机构
             种植有限公司
        浙     贵        昆    设   市   工   采   财   企    成   行   审        腾   贵     宁
        江     州        明    计   场   程   购   务   划    本   政   计        冲   阳     波
        苗     苗        苗    部   拓   部   部   部   部    控   人   部        分   分     分
        圃     圃        圃         展                        制   事             公   公     公
                                    部                        部   部             司   司     司
             宜     跑    海   小   云
             良     马    口   哨   龙
             苗     山    苗   苗   村
             圃     苗    圃   圃   苗
                    圃              圃
      4、洪尧园林苗圃建设情况
      洪尧园林投资建设了 7 个苗圃,各苗圃概况如下:
    (1)宜良苗圃:创建于 2008 年,占地 822 亩,地处昆明核心苗木主产区宜良,为洪尧园林目前规模最大、品种最为齐全的标准化观赏苗木培育、种植基地。苗木品种主要有:滇朴、银杏、榕树、香樟、乐昌含笑、鸡冠刺桐、老人葵、桂花、深山含笑等 100 余个品种。2013 年 3 月 18 日,昆明市宜良县林业局颁发了《林木种子经营许可证》(滇林种经 0112)第(0137)号和《林木种子生产许可证》(滇林种生 0112)第(0137)号。
    (2)跑马山苗圃:创建于 2002 年,占地 240 余亩,地处昆明市跑马山杜家营村,为洪尧园林苗木公司规格最大(多为大型乔木)的苗木培育、种植基地。苗木品种主要有香樟、榕树、海枣、含笑、桂花等 50 余个品种。2011 年 7 月 21 日,昆明市官渡区林业局颁发了《林木种子经营许可证》(滇林种经 0104)第(0240)号和《林木种子生产许可证》(滇林种生 0104)第(013)号。
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      (3)海口苗圃:创建于 2007 年,占地 68.2 亩,地处昆明市海口镇,主要苗木种植品种有香樟、榕树、乐昌含笑、蓝花楹等。
      (4)小哨苗圃:创建于 2007 年,占地 55.7 亩,地处昆明市小哨花木大世界,苗木种植品种为红叶石楠和滇朴。
      (5)云龙村苗圃:创建于 2012 年底,占地约 100 亩,地处呈贡县斗南镇。
    (6)浙江苗圃:创建于 2012 年,占地约 143 亩,地处浙江省绍兴县兰亭镇,苗木种植品种达数十种。
    (7)贵阳苗圃:创建于 2012 年,占地 257 亩,地处贵阳市白云区牛场乡蓬莱村村民委员会,苗木种植品种主要有桂花、大叶黄杨球、广玉兰、红枫、香樟、颠朴、重阳木、金叶女贞等数十种。
        5、洪尧园林主要客户
       洪尧园林主要从事苗木种植、销售及园林景观绿化工程,经近十年的发展,在房地产园林景观绿化领域与国内及云南省内多家地产企业建立了合作关系,形成核心客户资源,包括世纪金源集团有限公司、万科企业股份有限公司、中航地产股份有限公司、昆明百货大楼(集团)股份有限公司、云南同德实业集团股份有限公司、云南实力房地产开发经营集团有限公司、云南中原实力集团有限公司等。近年来洪尧园林与房地产开发企业合作的园林景观绿化工程如下:
                           洪尧园林与房地产公司的合作情况
    序号           客户名称                客户简介                       合作项目
                                                           昆明世纪城、腾冲世纪城、西双
                                                           版纳世纪城、贵阳世纪城、合肥
        世纪金源集团有限    国内综合性企业集团,中国企业
    1                                                        滨湖世纪城、福建贵安新天地、
        公司                500 强和服务行业 100 强
                                                           福建罗源滨海新城、宁波杭州湾
                                                           世纪城
                            国内上市公司,国内最大的专业   昆明万科白沙润园、昆明万科金
        万科企业股份有限
    2                         住宅开发商,中国房地产百强开   域缇香、贵阳万科玲珑湾、贵阳
        公司
                            发企业                         万科大都会、贵阳万科悦城
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    序号            客户名称                     客户简介                              合作项目
         中航地产股份有限        国务院国资委实际控制的国内上
    3                                                                 云玺大宅
         公司                    市公司,深圳百强企业榜
         昆明百货大楼(集                                           野鸭湖、呈贡白龙潭小区、新都
    4                              国内上市公司,综合性集团公司
         团)股份有限公司                                           会、悦尚西城
         云南实力房地产开
    5      发经营集团有限公        中国房地产百强开发企业             东盟森林、沧海一墅
         司
         云南同德实业集团
    6                              云南知名房地产企业                 昆明同德广场
         股份有限公司
         云南中原实业集团
    7                              云南知名房地产企业                 曲靖财富中心
         有限公司
         恒大地产集团有限
    8                              中国房地产百强开发企业             曲靖恒大名都
         公司
         6、洪尧园林评估基准日及近三年财务报表审计情况
       (1)洪尧园林(合并)2010 年至 2013 年 6 月资产及收益
       洪尧园林 2010 年至 2013 年 6 月资产及收益(合并)情况如下表:
              洪 尧 园 林 ( 合 并 ) 2010 年 度 -2013 年 6 月 资 产 及 收 益 情 况
                2010 年 12 月 31 日    2011 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日     2013 年 6 月 30 日
      项目
                      (万元)                 (万元)                (万元)                 (万元)
    资产总额                   10,034.17             13,155.92             15,513.86               18,544.56
    负债总额                    6,930.61              7,547.84              6,808.10                   7,805.06
    净资产                      3,103.57              5,608.08              8,705.76               10,739.50
                     2010 年度              2011 年度             2012 年度            2013 年 1-6 月
      项目
                       (万元)                (万元)                (万元)                  (万元)
    销售收入                    8,632.29             12,224.06             16,683.69               10,292.04
    利润总额                    1,350.22              2,296.10              3,897.34                   2,456.62
    净利润                      1,141.59              1,790.74              3,097.69                   2,033.74
       (2)洪尧园林(母公司)2010 年至 2013 年 6 月资产及收益
       洪尧园林(母公司)2010 年至 2013 年 6 月资产及收益情况如下表:
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           洪 尧 园 林 ( 母 公 司 ) 2010 年 度 -2013 年 6 月 资 产 及 收 益 情 况
                 2010 年 12 月 31 日   2011 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日   2013 年 6 月 30 日
    项目
                       (万元)                (万元)                (万元)               (万元)
    资产总额                10,034.17             13,155.92             15,364.19            17,502.29
    负债总额                 6,930.61              7,547.84              6,979.74              7,543.50
    净资产                   3,103.57              5,608.08              8,384.45              9,958.79
                     2010 年度             2011 年度             2012 年度          2013 年 1-6 月
    项目
                       (万元)                (万元)                (万元)               (万元)
    销售收入                 8,632.29             12,224.06             19,969.06              9,904.58
    利润总额                 1,350.22              2,296.10              3,576.04              1,997.21
    净利润                   1,141.59              1,790.74              2,776.38              1,574.33
    与上述数据相关的 2010 年会计报表经云南恒弘会计师事务所有限公司审计,并出具了无保留意见的审计报告(云恒审字[2012]第 105 号);2011年、2012 年及 2013 年 1-6 月会计报表经中审亚太会计师事务所有限公司审计,并出具了无保留意见的审计报告(中审亚太审[2013]第 020201 号)。
    (三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
    本评估报告的使用者为云南绿大地生物科技股份有限公司及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
    除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的
    云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%和 35%的股权,需要对云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%的股权价值进行评估,以确定其在评估基准日 2013 年 6 月 30 日的价值,根据资产评估业务约定书约定,本次评估是为云南绿大地生物科技股份有限公司发行股份及支付现金购买徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%和 35%的股权提供价值参考。
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       该经济行为经云南绿大地生物科技股份有限公司第五届董事会第七次会议审议通过。三、评估对象和评估范围
       (一)评估对象
       根据本次评估目的,本次评估的评估对象为徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司 31%和 35%的股权价值。
       (二)评估范围
       评估范围是云南洪尧园林绿化工程有限公司的全部资产及相关负债。
       本次评估的资产总额 175,022,937.15 元,其中:流动资产 137,849,864.98元,包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货;非流动资产 37,173,072.17 元,其中:长期股权投资 10,00,000.00 元,固定资产26,095,733.28 元,递延所得税资产 1,077,338.89 元。负债总额 75,435,047.90元,其中:流动负债 72,820,624.63 元,非流动负债 2,614,423.27 元。净资产99,587,889.25 元。详细见下表:
        云南洪尧园林绿化工程有限公司 2013 年 6 月 30 日资产负债表(母公司)
                                                                          金额单位:人民币元
           资产                 金额                   负债及所有者权益           金额流动资产
    货币资金                         10,374,004.74   短期借款                         14,000,000.00
    交易性金融资产                                   交易性金融负债
    应收票据                                         应付票据
    应收账款                         46,601,032.17   应付账款                         40,490,573.51
    预付款项                          3,939,824.92   预收款项                          1,418,546.30
    应收利息                                         应付职工薪酬                       632,597.07
    应收股利                                         应交税费                          9,769,934.13
    其他应收款                        6,963,081.22   应付利息
    存货                             69,971,921.93   应付股利
    一年内到期的非流动资产                           其他应付款                        6,508,973.62
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            资产               金额                     负债及所有者权益       金额
    其他流动资产                                     一年内到期的非流动负债
                                                 其他流动负债
    流动资产合计                   137,849,864.98   流动负债合计                   72,820,624.63
    非流动资产:                                    非流动负债:
    可供出售金融资产                                 长期借款
    持有至到期投资                                   应付债券
    长期应收款                                       长期应付款
    长期股权投资                    10,000,000.00    专项应付款
    投资性房地产                                     预计负债                       2,614,423.27
    固定资产                        26,095,733.28    递延所得税负债
    在建工程                                         其他非流动负债
    工程物资                                        非流动负债:                    2,614,423.27
    固定资产清理                                     负 债 合 计                   75,435,047.90生产性生物资产
    油气资产                                        所有者权益(或股东权益):
    无形资产                                        实收资本                       20,000,000.00
    开发支出                                        资本公积                              4,600.00
    商誉                                            减:库存股
    长期待摊费用                                    专项储备
    递延所得税资产                   1,077,338.89   盈余公积                        7,667,475.23
    其他非流动资产                                  未分配利润                     71,915,814.02
       非流动资产合计           37,173,072.17               股东权益合计       99,587,889.25
          资产总计             175,022,937.15         负债和所有者权益总计    175,022,937.15
        以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致,其账面金额已经中审亚太会计师事务有限公司审计,并出具了无保留意见的审计报告(中审亚太审 [2013]第 020201 号)。
        本次评估的资产总额 175,022,937.15 元,其中:
        1、流动资产 137,849,864.98 元,主要包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货,其中:应收账款和存货在流动资产中所占比例较大,存货主要为消耗性生物资产和工程施工。
        2.非流动资产 37,173,072.17 元。包括:长期股权投资、固定资产和递
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书延所得税资产。其中:
       (1)长期股权投资账面价值为 10,000,000.00 元,为云南洪尧园林绿化工程有限公司对全资子公司云南洪尧苗木种植有限公司的股权投资
       (2)固定资产账面原值 29,489,275.50 元,账面净额 26,095,733.36 元。其中:
       房屋建筑物 21 项,账面原值 24,551,297.57 元,账面净值 23,089,810.15元,其中:房屋类资产 16 项,账面原值 24,551,297.57 元,账面净值23,089,810.15 元,总建筑面积 1,947.72 平方米,包括银海樱花语写字楼、茗春园商品房、洱海天域别墅等商品房,除茗春园商品房 260.22 平方米已取得房屋所有权证,其他房屋所有权证正在办理之中;构筑物及其他辅助设施 5 项,账面原值 1,112,942.16 元,账面净值 954,347.90 元,由宜良苗圃管理用房、水池、水泥地坪等构成,构筑物及其他辅助设施占用的土地是向宜良县北城镇南北村委会租用的农用地。
       机器设备、车辆、电子设备类共计 133 项,其中机器设备 21 项,运输车辆 19 项,电子设备共 93 项。分别位于昆明市世纪城金源国际商务中心 1号楼公司住所、贵州分公司、宁波分公司、腾冲分公司等地,根据申报的资料,截至评估基准日 2013 年 6 月 30 日,设备类账面原值为 4,937,977.93元,账面净值 3,005,923.20 元。
       (3)递延所得税账面价值 1,077,338.89 元,为企业计提坏账准备和预计负债产生的暂时性纳税差异。
       3、负债总额 75,435,047.90 元,其中:流动负债 72,820,624.63 元,包括:短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。非流动负债 2,614,423.27 元,为履行绿化工程后续管养义务计提的预计负债。
      (三)企业申报的无形资产及表外资产的类型、数量
      企业申报评估的 8 项实用新型专利无形资产为表外资产,专利情况如下:
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    序号    专利类型   专利证号              专利内容                     授权公告日
    1       实用新型   ZL 2012 2 0708026.8   一种树木防寒保湿装臵         2013 年 7 月 17 日
    2       实用新型   ZL 2012 2 0707802.2   一种移栽树木固定支架         2013 年 7 月 17 日
    3       实用新型   ZL 2012 2 0709136.6   一种小区内的道路减速装臵     2013 年 7 月 17 日
    4       实用新型   ZL 2012 2 0709202.6   一种路面石材铺设结构         2013 年 7 月 17 日
    5       实用新型   ZL 2012 2 0708030.4   一种绿化带路沿               2013 年 7 月 17 日
    6       实用新型   ZL 2012 2 071034.3    一种台阶固定装臵             2013 年 7 月 17 日
    7       实用新型   ZL 2012 2 0708183.9   绿化带水渠                   2013 年 7 月 17 日
    8       实用新型   ZL201220707819.8      用于培育待移栽苗木的育苗池   2013 年 8 月 14 日
       (四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
       本次评估不存在引用其他机构评估报告的情况。四、价值类型及其定义
       本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型,具体定义为:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。持续经营在本报告中是指被评估企业的生产经营活动会按其现状持续下去,并在可预见的未来,不会发生重大改变。五、评估基准日
       根据资产评估业务约定书之约定,本报告的评估基准日是 2013 年 6 月30 日。评估基准日是根据经济行为发生时间、经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日,评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书六、评估依据
    行为依据:
    绿大地第五届董事会第七次会议决议《关于同意筹划重大资产重组事项的议案》。
    法律法规依据:
    (一)     中华人民共和国企业国有资产法(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
    (二)     中华人民共和国公司法(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过);
    (三)     中华人民共和国证券法(2005 年 10 月 27 日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议);
    (四)     中华人民共和国物权法(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);
    (五)     中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过);
    (六)     中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过);
    (七)     国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》(1991 年);
    (八)     原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
    (九)     国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理办法》;
    (十)     财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》;
    (十一) 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274 号;
    (十二) 《上市公司重大资产重组管理办法》中国证券监督管理委员会
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书令第 53 号;
    (十三)     财政部与国家林业局《森林资源资产评估管理暂行规定》(财企[2006]529 号);
    (十四)     商务部等四部委 2012 年第 12 号令《机动车强制报废标准规定》;
    (十五)     中国证监会会计监管风险提示第 5 号《上市公司股权交易资产评估》;
    (十六)     其他涉及资产评估行为规定的法律法规。
    准则依据
    (一) 《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
    (二) 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
    (三) 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);
    (四) 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
    (五) 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    (六) 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号);
    (七) 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号);
    (八) 《资产评估准则-评估报告》(中评协[2011]230 号);
    (九) 《资产评估准则-评估程序》(中评协[2007]189 号);
    (十) 《资产评估准则-业务约定书》(中评协[2011]230 号);
    (十一)     《资产评估准则-工作底稿》(中评协[2007]189 号);
    (十二)     《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);
    (十三)     《资产评估准则-机器设备》(中评协[2007]189 号);
    (十四)     《资产评估准则-不动产》(中评协[2007]189 号);
    (十五)     《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217 号)
    (十六)     《专利资产评估指导意见》(中评协[2008]217 号);
    (十七)     《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号);
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    (十八)     《资产评估准则——森林资源资产》(中评协[2012]245 号);
    (十九)     《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协[2012]246 号);
    (二十)     《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 GB/T50291 一1999;
    (二十一) 《企业会计准则》。
    产权依据:
    (一) 云南洪尧园林绿化工程有限公司房屋所有权证、购臵合同;
    (二) 云南洪尧园林绿化工程有限公司专利证书;
    (三) 云南洪尧园林绿化工程有限公司所提供《车辆行驶证》;
    (四) 云南洪尧园林绿化工程有限公司长期股权投资,被投资单位的章程、验资报告、出资凭证;
    (五) 云南洪尧园林绿化工程有限公司重要设备购臵发票、合同;
    (六) 云南洪尧园林绿化工程有限公司提供的原始会计资料、资产评估申报明细表及相关的证明材料等;
    (七) 其他有关产权证明。
    取价依据:
    (一)     被评估单位提供的 2010 年----2013 年 6 月 30 日资产负债表、利润表、现金流量表、成本费用表等财务报表;
    (二)     被评估单位提供的盈利预测表;
    (三)     《Wind 资讯》上市公司资料库;
    (四)     中和资产评估有限公司《评估资讯网》;
    (五) 被评估单位提供的未来三年市场分析报告;
    (六) 被评估单位提供的被评估单位与建设单位签订的绿化工程施工合同;
    (七) 评估人员收集的园林绿化行业分析资料;
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    (八) 评估人员对评估对象进行勘察、调查、收集的相关资料及记录;
    (九) 被评估单位提供的房屋建筑物的购建合同、工程结算、原始凭证;
    (十) 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号);
    (十一) 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670 号);
    (十二) 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10 号);
    (十三) 关于发布施行云南省 2003 版建设工程造价计价依据的通知(云建标(2003)668 号);
    (十四) 云南省建设厅 2011 年 8 月 2 日发布的《关于调整 2003 版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》(云建标[2011]452 号);
    (十五) 云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数和工程定额测定费费率的通知(云建标(2011)454 号);
    (十六) 云南省建设厅关于将意外伤害保险安全防护文明施工费用列人建安工程造价的通知;
    (十七) 云南省建设厅关于停止征收工程定额测定费有关事项的通知(云建标[2008]713 号);
    (十八) 《云南省建设工程材料及设备价格信息》2013 年第 6 期;
    (十九) 《云南省工业建设相关设备及材料价格指南》2013 年第 3 期;
    (二十) 《机电产品报价手册》(2013 年);
    (二十一) 《黑马信息广告汽车商情》(2013 年);
    (二十二) 国务院[2000]第 294 号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》;
    (二十三) 与此次资产评估有关的其他资料。
       其他依据:
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      (一) 本公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》;
      (二) 被评估单位提供的 2010 年至 2013 年 6 月 30 日审计报告;
      (三) 被评估单位提供的盈利预测审核报告。七、评估方法
       (一)评估方法的选择
    资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
    资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路,主要是从投入的角度来衡量企业价值。
    收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路,强调的是企业的整体预期盈利能力。
    市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
    本次评估的目的是反映云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权于评估基准日的市场价值,为云南绿大地生物科技股份有限公司拟发行股份及现金支付购买徐洪尧、张国英分别持有云南洪尧园林绿化工程有限公司31%和 35%的股权之经济行为提供价值参考依据,资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值,为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据,本次评估可收集到各项资产和负债的详细资料,具备资产基础法评估操作性,因此本次选取了资产基础法进行评估。
    新型城镇化、商品房投资与居住消费升级、生态修复为园林绿化行业发展提供了广阔的市场需求,云南洪尧园林绿化工程有限公司持续经营前提下具有持续获利的能力,未来预期收益可用货币计量,未来经营风险可
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书以量化,具备收益法评估的条件。收益法评估合理反应企业持续获利能力,更能客观体现其价值,能够较好地为股权交易行为提供价值参考,本次选取了收益法进行评估。
    云南洪尧园林绿化工程有限公司与同行业园林绿化上市公司资产、经营规模差异较大,并且与云南洪尧园林绿化工程有限公司相近的园林绿化行业股权并购案例公开资料较难获取,鉴于该原因,本次评估未选用市场法。
    综上所述,本次选择收益法和资产基础法进行评估。
       (二)收益法
       收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。根据评估目的,此次评估被评估企业的股东权益选择现金流量折现法。根据被评估企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等,本次现金流量折现法采用企业自由现金流折现模型。
       云南洪尧苗木种植有限公司是云南洪尧园林绿化工程有限公司的全资子公司,经营苗木种植及销售,其种植的苗木主要提供给云南洪尧园林绿化工程有限公司用于景观绿化工程,少量对外销售,因此本次收益法采用合并口径进行评估。
       股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债
       企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
       有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。
       1. 营业性资产价值的计算公式为:
                                 n
                           P  [ Ri (1  r ) i  Rn1 / r (1  r ) n ]
                                i 1
                 其中:P——评估基准日的企业营业性资产价值
                       Ri——企业未来第 i 年预期自由净现金流
                       r ——折现率
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                       i ——收益预测年份
                       n——收益预测期
      2. 溢余资产、非经营性资产价值的确定
    溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产。经分析,云南洪尧园林绿化工程有限公司无溢余资产。
    非经营性资产及负债是指与企业正常经营收益无直接关系的,包括不产生效益的资产和评估预测收益无关的资产,第一类资产不产生利润,第二类资产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。经分析,非经营性资产为房屋建筑物中洱海天域别墅账面价值 814.88 万元的采用市场法确定评估值;非经营性负债为其他应付款中的侏罗纪世界投资有限公司退还工程款 200 万元按核实后的账面价值确定评估值。
      3. 折现率的选取
    有关折现率的选取,我们采用了加权平均资本成本估价模型(“WACC”)。WACC 模型可用下列数学公式表示:
                   WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
        其中:ke=权益资本成本
                 E =权益资本的市场价值
                 D=债务资本的市场价值
                 kd=债务资本成本
                 t=所得税率
    计算权益资本成本时,我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM模型是普遍应用的估算股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列数学公式表示:
                         E[Re] = Rf1 +β (E[Rm] -Rf2) +Alpha
         其中: E[Re] =权益期望回报率,即权益资本成本
                 Rf1=长期国债期望回报率
                 β=贝塔系数
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                 E[Rm]=市场期望回报率
                 Rf2 =长期市场预期回报率
                 Alpha=特别风险溢价
                 (E[Rm] -Rf2)为股权市场超额风险收益率,称 ERP
    (三)资产基础法
    1、流动资产:本次评估将其分为以下几类,采用不同的评估方法分别进行评估:
    (1)实物类流动资产:主要是指存货,存货由消耗性生物资产和工程施工构成。
    消耗性生物资产为绿化苗木,可以直接对外销售,本次评估在资产清查的基础上采用市价法进行评估,即以此类消耗性生物资产的市场价值扣减销售费用及适当净利润作为资产的评估值。
      对于工程施工,本次评估采用在资产清查审计的基础上,以业主认可尚未结算的工程施工余额作为工程施工的评估值。
    (2)货币类流动资产:包括现金、银行存款,通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定评估值。
    (3)应收、预付类流动资产:应收账款、其他应收款等应收流动资产,在清查核实其账面余额的基础上,合理判断资产的可收回性,并扣除估计可能形成的坏账损失来确定评估值; 对预付款项根据所能收回的货物或者服务,以及形成的资产或权利确定评估值。
    2、长期投资:长期投资为全资子公司云南洪尧苗木种植有限公司的股权投资,对云南洪尧苗木种植有限公司采用资产基础法进行评估,以评估后的所有者权益价值乘以持股比例确定长期股权投资评估价值。
    3.房屋建(构)筑物:根据评估目的,对于云南洪尧园林绿化工程有限公司购买的银海樱花语 C 幢 9 层写字楼、茗春苑 10 幢 3 单元 19F 号住宅、洱海天域 B 区第 12 幢畔山别墅,由于房产所在地市场交易较为活跃,能收集到可比交易案例,采用市场法进行评估。市场法是将被评估的房地产和市场近期已销售的相同或相类似的房地产相比较,找出评估对象与每个参
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书照物之间的房地产价值影响诸因素方面的差异,并据此对参照物的交易价格进行比较调整,从而得出多个参考值,再通过综合分析,调整确定被评估房地产的评估值。评估公式如下:
    房地产评估值=房地产购臵价值+房地产交易税费
    房地产购臵价值=参照物的客观售价×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
    对于云南洪尧园林绿化工程有限公司租赁土地上自建的位于昆明宜良县苗圃基地构筑物,能够收集到完整的工程结算资料,采用重臵成本法进行评估。评估如下:
    评估值=重臵成本×成新率
    重臵成本=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
    4、机器设备:云南洪尧园林绿化工程有限公司申报评估的机器设备、运输车辆、电子设备均为不需安装的设备,能够收集到相应设备交易价格,在资产清查核实的基础上,采用重臵成本法进行评估,评估公式为:
    评估值=重臵全价×成新率
    5、无形资产:云南洪尧园林绿化工程有限公司的无形资产为 8 项实用新型专利权,由于评估范围的实用新型专利权为绿化苗木种植及施工环节技术,并不能独立产生经济效益,取得授权公告时间距评估基准日较近,加之委估专利虽有技术实用性,但自身技术含量较低,本次评估按专利法律保护成本及申请费用作为评估值。
    6、递延所得税资产:递延所得税资产主要是由于资产和负债的账面价值与计税基础不同产生的暂时性纳税差异,对于此类资产首先判断其产生的原因,未来是否有足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,以核实后账面值作为评估值。
    7、负债:本次对云南洪尧园林绿化工程有限公司的负债评估,根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定。
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                    云南洪尧园林绿化工程有限公司 66%股权资产评估报告书八、评估程序实施过程和情况
    评估人员于 20013 年 8 月 26 日至 2013 年 9 月 28 日对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下:
    (一) 接受委托
    本公司接受委托前,与委托方及被评估单位的有关人员进行了会谈,并与基准日会计报表专项审计的会计师进行多次沟通,详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上,本公司遵照国家有关法规与委托方签署了《资产评估业务约定书》,并拟定了相应的评估计划。
    (二) 资产清查
    根据云南洪尧园林绿化工程有限公司提供的评估申报资料,评估人员于 2013 年 8 月 26 日至 2013 年 9 月 20 日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取云南洪尧园林绿化工程有限公司有关人员对待评资产历史和现状的介绍,对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
    1. 货币资金的清查:包括库存现金及银行存款。
    (1) 库存现金:洪尧园林财务人员、审计人员、评估人员一起对现金进行了现场盘点,并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余额。
    (2)      银行存款:查阅洪尧园林 2013 年 6 月 30 日银行对账单和余额调节表,对大额的未达账项进行了核实,同时对各个账户进行了函证。
       2. 应收、预付流动资产的清查:应收、预付流动资产包括应收账款、预付账款、其他应收款。首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,对每笔往来款项进行逐项进行必要的取证清查核实,对大额款项进行函证,同时查阅工程合同、合同履行情况,并根据上述情况对应收、预付流动资产的可收回性进行了判断。
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    3. 存货的清查:存货包括消耗性生物资产和工程施工,首先将申报表与会计报表、明细账、总账