湖北金环：拟转让其所持有湖北金环房地产开发有限公司股权项目资产评估说明 公告日期 2013-07-19 湖北金环股份有限公司拟转让其所持有
湖北金环房地产开发有限公司股权项目
            资产评估说明
    京都中新评报字(2013)第 0068 号
                共二册第二册
      北京京都中新资产评估有限公司
            2013 年 3 月 30 日
                                                             湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
                                                                         目录
    关于资产评估说明使用范围的声明............................................................................. 3
    企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................... 4
        一、 委托方与被评估单位概况 ......................................................................................................... 4
        二、 关于经济行为的说明 ................................................................................................................. 9
        三、 关于评估对象与评估范围的说明.............................................................................................. 9
        四、 关于评估基准日的说明 ........................................................................................................... 10
        五、 可能影响评估工作的重大事项说明........................................................................................ 10
        六、 资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明 .................................................................... 11
        七、 资料清单 ................................................................................................................................... 12
    资产评估说明 ............................................................................................................... 15
        一、评估对象与评估范围说明 ......................................................................................................... 15
        二、资产核实总体情况说明 ............................................................................................................. 16
        三、评估技术说明 ............................................................................................................................. 17
        四、评估结论及分析 ......................................................................................................................... 46
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                      关于资产评估说明使用范围的声明
    本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
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                  企业关于进行资产评估有关事项的说明
    一、 委托方与被评估单位概况
    本项目委托方为湖北金环股份有限公司,被评估单位为湖北金环房地产开发有限公司,其他评估报告使用者包括涉及本次经济行为的其他有关方及国家有关部门等可依据国家法律、法规明确规定的评估报告使用者。
    (一) 委托方概况
    企业名称:湖北金环股份有限公司
    住所:湖北省襄阳市樊城区陈家湖
    法定代表人:朱俊峰
    注册资本:人民币贰亿壹仟壹佰陆拾柒万柒仟叁佰圆整
    公司类型:股份有限公司(上市)
    营业执照注册号:4200000000029688
    成立日期:1993 年 6 月 8 日
    经营范围:粘胶纤维、玻璃纸制造销售(有效期至 2013 年 5 月 9 日);精制棉、化纤浆粕生产和销售(不含籽棉和皮棉等棉花制品);纺织机械设计制造;化纤产品生产技术咨询;对实业投资(不含国家限制投资的行业);批零兼营通信产品(不含无线电发射设备)、黑色金属、建筑材料、针纺织品、纺织原料;棉短绒收购,房屋租赁;货物进出口及技术进出口(不含国家限制或禁止企业经营的货物及技术)。
    (二)被评估单位概况
    企业名称:湖北金环房地产开发有限公司
    住所:襄阳市樊城区建设路 16 号
    法定代表人:蒋岚
    注册资本:壹亿元
    公司类型:有限责任公司
    营业执照注册号:420600000145053
    成立日期:2001 年 6 月 22 日
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    经营范围:房地产开发销售(凭有效资质证书开发、经营);房地产投资,能源交通开发投资,高科技项目开发投资,旅游景点建设及城市基础建设的投资。
    1、 历史沿革
    湖北金环房地产开发有限公司原注册名为襄樊泰跃投资有限公司,于 2001 年 6月 22 日在襄樊市工商行政管理局办理了工商登记,注册资本为壹亿元。实收资本为壹亿元。股东为北京泰跃房地产开发有限责任公司、北京东方永兴科技发展有限责任公司,北京泰跃房地产开发有限责任公司出资比例为 80%,北京东方永兴科技发展有限责任公司出资比例为 20%。2004 年 6 月变更为襄樊纯昊投资有限公司,2005 年 8 月公司股东变更为湖北金环股份有限公司、湖北化纤集团有限公司。湖北金环股份有限公司出资比例为 99%,湖北化纤集团有限公司出资比例为 1%。2010 年 1 月公司更名为湖北金环房地产开发有限公司,2010 年 5 月,湖北化纤集团有限公司将持有公司 1%的股权转让给湖北化纤开发有限公司,变更后现股东为湖北金环股份有限公司、湖北化纤开发有限公司。湖北金环股份有限公司出资比例为 99%,湖北化纤开发有限公司出资比例为 1%。
    2、经营情况
    湖北金环房地产开发有限公司自成立共开发两个房地产项目,其中“泰跃.朝阳”项目已建成交付,“金环.御江苑”项目于 2011 年初动工,正处于建设中,已开始预售。
    3、近二年资产、负债及财务状况:
                                       资产负债及财务状况简表
                                                                              金额单位:人民币万元
        项目                2012 年 8 月 31 日          2011 年 12 月 31 日       2010 年 12 月 31 日
       总资产                   31,817.50                   20,891.31                   20,857.69
        负债                    23,561.57                   11,529.52                    9,156.46
       净资产                    8,255.93                    9,361.79                   11,701.23
        项目                 2012 年 1-8 月                2011 年度                    2010 年度
    主营业务收入                    0.00                       700.43                     1,400.07
      利润总额                   -1,082.08                   -173.00                      251.17
       净利润                    -1,105.86                   -182.95                      179.99
      审计机构              利安达会计师事         武汉众环会计师事务所       武汉众环会计师事务所有限
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                        务所有限责任公司              有限责任公司               责任公司
    4、执行的主要会计政策
    (1) 财务报表的编制基础
    公司财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则,并基于本附注第二部分所述的主要会计政策、会计估计而编制。
    (2) 遵循企业会计准则的声明
    公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
    (3) 会计期间
    自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
    (4) 记账本位币
    采用人民币为记账本位币。
    (5)金融工具
    公司按照投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款及应收款项和可供出售金融资产四大类。
    (6)应收款项
    公司采用账龄分析法对应收款项计提的坏账准备的比例如下:
              账龄                    应收账款计提比例%                其他应收款计提比例%
       1 年以内(含 1 年)                       3%                               3%
        1-2 年(含 2 年)                       10%                              10%
        2-3 年(含 3 年)                       15%                              15%
        3-4 年(含 4 年)                       20%                              20%
        4-5 年(含 5 年)                       30%                              30%
            5 年以上                            40%                              40%
    (7)存货
    ①存货的分类
    公司存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。包括开发成本、开 7发产品等。
    ②发出存货的计价方法
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    存货发出采用加权平均法核算;
    ③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
    A、存货可变现净值的确定:产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值。需要经过加工的材料存货,以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算。若持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。
    B、存货跌价准备的计提方法
    资产负债表日,公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取存货跌价准备。本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。
    计提存货减值准备以后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。
    ④存货的盘存制度
    本公司存货采用永续盘存制。
    ⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
    低值易耗品采用一次摊销法;包装物采用一次摊销法。
    (8)固定资产
    ①固定资产确认条件
    固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一年的单位价值较高的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时,按取得时的实际成本予以确认:
    ②各类固定资产的折旧方法
    公司固定资产折旧采用年限平均法。
    各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下:
        固定资产类别                折旧年限               残值率(%)            年折旧率(%)
        房屋、建筑物                   20                         5                  4.75
          机器设备                     15                         5                  6.33
          运输工具                         8                      5                 11.88
       办公设备及其他                      5                      5                 19.00
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    ③固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
    公司在资产负债表日对各项固定资产进行判断,当存在减值迹象,估计可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    ④融资租入固定资产的认定依据、计价方法
    公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得的固定资产的成本,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在租赁资产使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
    (9)税项
    公司适用的主要税种及税率如下:
                税      种                         计税依据                            税率
       营业税                          应税营业收入                                    5%
       城市维护建设税                  应缴纳流转税额                                  7%
       教育费附加                      应缴纳流转税额                                  3%
       企业所得税                      应纳税所得额                                    25%
    (10)所得税
    所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉,或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外,均作为所得税费用计入当期损益。
    当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
    本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异,采用资产负债表债务法确认递延所得税。
    (二)委托方和被评估单位之间的关系
    湖北金环股份有限公司(委托方)持有湖北金环房地产开发有限公司 99%的股权(被评估单位)。
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    二、 关于经济行为的说明
    根据《关于湖北金环房地产开发有限公司拟股权转让情况说明的函》,湖北金环股份有限公司拟转让其所持有的湖北金环房地产开发有限公司股权,特对该经济行为所涉及的湖北金环房地产开发有限公司审计后的全部资产和负债进行评估,为股权转让提供价值参考依据。
    三、 关于评估对象与评估范围的说明
    (一)本项目的评估对象是湖北金环房地产开发有限公司于评估基准日股东全部权益的市场价值。
    (二)本项目的评估范围为湖北金环房地产开发有限公司于评估基准日全部资产和负债,并且由湖北金环房地产开发有限公司提供的清单载明:
                                                                             金额单位:人民币万元
                   项目                                           账面价值
    流动资产                                                                        31,464.15
    非流动资产                                                                         353.35
             长期股权投资
             投资性房地产
               固定资产                                                                 311.80
               在建工程
               无形资产
             长期待摊费用
           递延所得税资产                                                                41.55
           其他非流动资产
    资产总计                                                                        31,817.50
               流动负债                                                              16,631.57
                非流动负债                                                            6,930.00
    负债合计                                                                        23,561.57
         净资产(所有者权益)                                                         8,255.93
    其中:流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。其中,存货为 27,442.15 万元,占全部流动资产的 87.21%,占资产总额的 86.24%。存货主要为湖北金环房地产开发有限公司正在开发的房地产项目。
    固定资产包括房产和设备类资产。设备类资产主要为办公车辆和办公用电子设备。房屋建筑物为湖北金环房地产开发有限公司位于襄阳市泰跃朝阳小区的 1 幢房地产,房屋所有权证证号为“襄樊市房权证樊城区字第 00110575 号”。设计用途为会所,现对外出租。
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    负债包括流动负债和非流动负债。流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。非流动负债仅为长期借款。
    (三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,无帐外资产。
    (四)利安达会计师事务所有限责任公司对湖北金环房地产开发有限公司的财务报表进行了专项审计,以“利安达审字【2013】第 1011 号”出具了无保留意见的审计报告。
    四、 关于评估基准日的说明
    本项目资产评估基准日是 2012 年 8 月 31 日。
    基准日是根据经济行为文件,本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,评估基准日对评估结果没有重大影响,能较为准确地反映相关资产的最新状况,并尽可能地与相关经济行为的实现日接近等原则,确定资产评估基准日。
    五、 可能影响评估工作的重大事项说明
    (一)委估房屋建筑物的房屋为小区会所,根据有关法律规定,社区应该配有相应的会所,承担部分服务业主的功能,但是被评估单位对该房屋已办理了产权证,证载权利人为被评估单位,与开发待售的正常商品房屋不同,性质较特殊。
    (二)存货—产成品评估明细表第 3 项“6#道班用房”,是拆迁襄棉铁路专用线马路旁搬道房后,还建给襄棉铁路专用线的搬道用房。因襄棉改制,拆迁主户不明确,故只还建了房屋,未办拆迁还建协议及产权转移手续。
    (三)存货—在产品评估明细表第 7 项“开发成本\泰跃朝阳”为公司原项目—泰跃朝阳项目一宗用地面积为 7022.1 平方米的待拆迁土地,账面价值为 4,088,196.4 元,该土地为被评估单位已开发完成的泰跃朝阳项目的遗留未开发土地,因该宗地地面建筑物拆迁难度大,而且已开发完成的泰跃朝阳项目建成后总建筑面积已超规划容积率,无法再进行正常开发。
    (四)公司前期开发的泰跃朝阳项目,已于 2008 年 8 月全部开发完毕,项目开发前批准的土地容积率为 1.5,后经襄阳市规划局核准将土地容积率调整为 2.35。根据《襄樊市市区国有土地使用权出让规划管理暂行办法》规定,超规划的容积率指标的房地产开发项目应补缴土地出让金,该项目容积率指标从 1.5 调整到 2.35 时,被评估单位未与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》,也未补交相应的土地出让
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                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明金。泰跃朝阳项目开发完后经襄阳市规划局核实的容积率指标为 2.4,大于规划局前期调整核发的容积率指标 2.35,超规划面积 4069 平方米。对以哪个指标作为补交土地出让金的基数存在争议。被评估单位何时补缴土地出让金以及最终补缴的实际金额以当地国土局正式文件为准。
    (五)开发产品中有两处房产为抵债房产。此两处房产为开发产品中的泰跃.朝阳项目的一期 14-903 号房,房屋面积 143.35 平方米,泰跃.朝阳项目的二期 21-202 号,房屋面积 913.68 平方米。2008 年 7 月 7 日,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部与公司签订协议,由于公司原因,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部无法参与泰跃.朝阳三期的工程建设,公司应支付给湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部 310 万元作为拆迁赔偿及利息损失的赔偿费。公司同意湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部用拆迁赔偿费 310 万元(不含税)冲抵湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部指定人购买商铺的首付款,并办理银行按揭手续时,首付款比例由贷款银行确定,310 万元冲抵以后不足部分,由购买人用现金补齐,付款方式同其他业主一样。但截止至 2012年 8 月 31 日,湖北建兴建筑工程有限公司未按上述协议执行,也未办理房屋按揭贷款购房手续。此两处房产目前由湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部的有关人员使用当中。
    (六)长期借款全部为抵押借款,以位于人民西路的土地及正在开发的金环.御江苑项目房产做抵押,土地证号:襄阳市国用(2011)第 330507006-1 号,土地他项权证号:襄阳他项(2011)第 518 号。在建工程为位于樊城区人民路商品住宅楼(金环.御江苑)1 幢的 7 套和 2 幢 26 套房屋,已办理的他项权证分别为襄阳市房建樊城区字第 00000225 号和襄阳市房建樊城区字第 00000226 号。
    六、 资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明
    (一)资产负债清查情况说明
    本次资产清查评估的范围是:截止 2012 年 8 月 31 日湖北金环房地产开发有限公司审计后的全部资产及负债。具体评估范围以湖北金环房地产开发有限公司申报的资产清查评估明细表为准,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。
    2、清查工作的组织
    2012 年 9 月 10 日,委托方和产权持有单位收到评估机构提供的资料清单和评估明细表,随即向各有关人员布臵,开始填写资产清查评估明细表。
    北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层           010-85665330                         第 11 页
                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
    在清点资产基础上,公司派专人负责填报资产清查评估明细表,评估人员对各类资产进行了认真的清查核实。资产清查核实工作于 2012 年 9 月 24 日结束。
    (二)未来经营和收益状况预测说明
    湖北金环房地产开发有限公司于 2012 年 4 月 11 日重新核发取得《房地产开发企业资质证书》(二级),证书编号:鄂房开【2012】F20001 号。湖北金环房地产开发有限公司作为房地产开发企业,目前正在建设的项目只有“金环.御江苑”项目,公司也无储备土地以及拿地计划,公司未来经营具有很大的不确定性,故本次不采用收益法进行评估。
    七、 资料清单
    1、委托方和产权持有单位企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程等;
    2、湖北金环房地产开发有限公司评估基准日及前两年审计报告等其他财务资料;
    3、资产清查评估明细表;
    4、部分资产的购臵发票、购货合同、付款凭证等;
    5、房产证、土地使用权证和车辆行驶证等;
    6、银行对账单、现金盘点表等;
    7、委托方和产权持有单位承诺函;
    8、其它相关资料。
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    (本页为“关于进行资产评估有关事项的说明”签字盖章页,无正文)
    委托方(盖章): 湖北金环股份有限公司
    委托方法定代表人或授权人(签字):朱俊峰
    日                   期:               二〇一三年三月五日
    北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层           010-85665330                         第 13 页
                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
    (本页为“关于进行资产评估有关事项的说明”签字盖章页,无正文)
    被评估单位(盖章): 湖北金环房地产开发有限公司
    被评估单位法定代表人或授权人(签字):蒋岚
    日                   期:               二〇一三年三月五日
    北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层           010-85665330                         第 14 页
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                                     资产评估说明
    一、评估对象与评估范围说明
    (一)评估对象与评估范围内容
    本次资产清查核实的范围为湖北金环房地产开发有限公司基准日审计后的全部资产及相关负债。评估人员对这些资产和负债进行了抽查复核,具体类型包括:流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。清查核实的内容包括清查核实资产类型、产权状况、形成过程及账面价值、实物资产的数量、存放地点、品质、技术状况等。于评估基准日 2012 年 8 月 31 日,列入清查核实范围内资产和负债的账面价值如下:
    1、流动资产:清查前账面值为 314,641,520.56 元;
    2、非流动资产:清查前账面值为 3,533,530.45 元;
    其中:固定资产:清查前账面值为 3,118,022.76 元;
    3、流动负债:清查前账面值为 166,315,728.45 元;
    4、非流动负债:清查前账面值为 69,300,000.00 元。
    (二)实物资产的分布情况及特点
    1、实物资产分布情况及特点
    湖北金环房地产开发有限公司实物资产主要包括存货、房屋建筑物、运输设备、电子设备,实物资产账面值合计 277,539,485.41 元,占资产总额的 87.23%。
    2、实物资产分布情况
    实物资产均位于襄阳市樊城区。
    3、各项实物资产特点
    (1)存货分布情况及特点
    截止评估基准日湖北金环房地产开发有限公司开发的房地产项目,存货包括产成品和在产品。产成品为湖北金环房地产开发有限公司库存商品房,为湖北金环房地产开发有限公司所建“泰跃朝阳”项目之剩余房地产,资产位于襄阳樊城区朝阳路。在产品为湖北金环房地产开发有限公司“金环.御江苑”和“泰跃朝阳”两个房地产开发项目的开发成本支出。
    (2)设备类资产
    设备类资产主要为电子设备、车辆,电子主要为办公电脑、空调和打印机等;车辆主要为办公用车等。
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    该公司设备主要分布在租赁的办公区和项目售楼部。
    (3)房屋建筑物
    房屋建筑物为 1 项办公用途的房屋建筑物,位于襄阳市泰跃朝阳小区的 1 幢房地产,房屋所有权证证号为“襄樊市房权证樊城区字第 00110575 号”。设计用途为会所,现已对外出租。
    该房屋为钢混结构,共 3 层,建筑面积 1,374.53 平方米,地面铺地砖;内墙及天棚刷乳胶漆;外墙墙砖。
    (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
    湖北金环房地产开发有限公司账面无记录的无形资产。
    (四)企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量。
    湖北金环房地产开发有限公司没有申报的表外资产。
    (五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
    无引用其他机构出具的报告。
    二、资产核实总体情况说明
    (一)资产核实人员组织、实施时间和过程。
    根据国家有关资产评估的有关法规规定,于 2013 年 3 月初,我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实:
    1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
    (1)首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;
    (2)然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报,同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
    2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
    (1)评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;
    (2)评估人员在执行现场调查时,根据重要程度采用抽样等方式进行调查;
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    (3)评估人员从市场等渠道独立获取资料,及从委托方、被评估单位等相关当事方获取资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。具体评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料和专业报告等。
    3、资产清查及调查方法
    (1)对现金进行监盘;
    (2)对银行存款,核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系;
    (3)对应收款项,通过询证及检查原始凭证核实;
    (4)对于固定资产,核查房屋所有权证、土地使用证、设备发票、车辆行驶证等权属证明文件;与企业有关人员座谈,了解固定资产概况;对固定资产进行现场勘察;
    (5)对其他资产及负债,通过检查原始凭证等进行清查。
    4、清查调整说明
    经过评估人员清查核实,未发现需作调整的事项。
    (二)影响资产核实的事项及处理方法。
    无影响资产核实的事项。
    (三)核实结论
    经过资产清查,企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
    三、评估技术说明
    资产基础法
    (一)评估范围
    本次流动资产评估范围包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。具体情况如下表所示:
                                                                             金额单位:人民币元
                         科目名称                                   账面价值
              货币资金                                                         24,553,457.41
              应收账款                                                          3,845,150.42
              预付账款                                                          3,194,478.26
              其它应收款                                                        8,626,971.82
              存货                                                           274,421,462.65
                      流动资产合计                                           314,641,520.56
    (二)评估程序
    1、进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对;
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    2、到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作;
    3、收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;
    4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算;
    5、完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明。
    (三)评估方法
    1、货币资金
    货币资金包括现金和银行存款。
    (1)现金
    账面价值 36,427.65 元,由湖北金环房地产开发有限公司财务部出纳保管,币种为人民币。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,对企业出纳的盘点进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘点日支出现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额。经核实,评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以核实的账面金额作为评估值。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为 36,427.65 元。
    (2)银行存款
    账面值 24,517,029.76 元,为湖北金环房地产开发有限公司在当地交通银行等 10家分行(支行),开设的 10 个存款账户,币种均为人民币。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,将银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账单核对,如与对账单的金额一致,则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致,则要求企业提供银行存款余额调节表,检查未达账项的内容;如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的银行存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整,以经核实的调整后账面金额作为评估值。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为 24,517,029.76 元。
    2、应收账款
    账面余额为 4,235,870.60 元,计提坏账准备 390,720.18 元,账面价值为 3,845,150.42元,主要为应收的售房款。
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    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,经逐项分析应收款收回的可能性,以预计可收回金额确定评估值。具体评估方法如下:
    (1)应有个人售房款,共计 110 户,应收购房款 701,507.02 元,个人购房者其房产证已办,因售房合同全款签订,受购房优惠、面积差异和价格折让等,尾款无法收回,评估为零。
    (2)应收泰跃卫星技术发展有限公司工程款 2,000,000.00 元,
    2005 年,泰跃卫星技术发展有限公司与湖北金环股份有限公司的控股子公司股权臵换后,和湖北金环房地产开发有限公司同为湖北金环股份有限公司的子公司,泰跃卫星技术发展有限公司拆借 2,000,000.00 元被湖北金环股份有限公司的大股东占用,湖北金环股份有限公司的大股东变更后,该款项收回难度较大,根据账龄分析按应收款的 40%估算坏账损失。
    (3)应收襄樊润海大酒店等 4 户购泰跃.朝阳项目的一期 14-903 号房和泰跃.朝阳项目的二期 21-202 号房款,共计 1,534,363.58 元。2008 年 7 月 7 日,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部与公司签订协议,由于湖北金环房地产开发有限公司原因,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部无法参与泰跃.朝阳三期的工程建设,湖北金环房地产开发有限公司应支付给湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部 310 万元作为拆迁赔偿及利息损失的赔偿费。湖北金环房地产开发有限公司同意湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部用拆迁赔偿费 310 万元(不含税)冲抵湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部指定人购买商铺的首付款,并办理银行按揭手续时,首付款比例由贷款银行确定,310 万元冲抵以后不足部分,由购买人用现金补齐,付款方式同其他业主一样。但截止至 2012 年 8 月 31 日,湖北建兴建筑工程有限公司未按上述协议执行,也未办理房屋按揭贷款购房手续。此两处房产目前由湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部的有关人员使用当中。待此协议履行后应收襄樊润海大酒店等 4 户购房款,款项可以收回。
    评估人员经上述评估方法及程序,应收账款的评估风险损失为 1,501,507.02 元,原坏账准备评估为零。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:应收账款的评估值为 2,734,363.58 元。
    3、预付账款
    评估基准日账面余额为 3,194,478.26 元,共计 14 项,业务内容主要为预付的工程款、材料款等。
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    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。经核实,预付武汉创兆节能有限公司等 4 户泰跃.朝阳项目的材料款和设计费,共计 12,709.77元,泰跃.朝阳项目已完工因发票未取得,评估基准日后无法取得相应的服务和材料,评估为零。其他预付款,评估人员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款的评估值为 3,181,768.49 元。
    4、其他应收款
    账面原值为 4,046,246.66 元,计提坏账准备 124,427.92 元,账面净值为 3,921,818.74元,主要为应收的关联单位往来款、职工备用金、代收契税、维修基金和借款等。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,经个别认定法判断其他应收款收回的可能性,以预计可收回金额确定评估值。个别认定结果如下:
    (1)应收原襄樊市政府等 18 项,共计金额 2,592,212.89 元,系 2005 年股权对价转入,后因湖北金环房地产开发有限公司的母公司湖北金环股份有限公司,其大股东变更,上述款项多年未清收,历经多年人事变动,款项收取风险较大,根据历史收款情况评估风险损失为应收全款的 40%。具体项目详见下表:
        序号     欠款单位(人)名称(结算对象)      业务内容      发生日期       账面价值
          1        林魁                               借款         2001-9          410,000.00
          2        湖北枝江酒厂                       欠款        2004-12           39,007.00
          3        中行襄城支行                      路桥费       2004-12            1,862.00
          4        个人所得税                       个税罚款      2006-10           62,741.86
          5          王成根                           欠款        2004-12           21,775.00
          6          钟燕琼                           房租         2009-5           12,060.00
          7          肖明星                           借款        2006-10            5,000.00
          8          王传平                           房租        2005-10           23,158.00
          9          吴之清                           借款        2006-12            9,500.00
          10         符延波                           借款        2006-12            7,200.00
          11         王力铸                           借款        2006-12           35,321.00
          12         张学权                           借款        2007-12            2,000.00
          13         建辉马正林                      拆迁款        2005-8          850,000.00
          14         张芳                             房租         2009-8           23,160.00
          15         张宇                             借款         2005-9           50,970.00
          16       业主印花税                         罚款        2006-12            1,686.87
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          17       襄樊市政府                         往来          2005-4       1,006,771.16
          18       中国人寿襄樊分公司                保险费         2005-4          30,000.00
                 合计                                                            2,592,212.89
    (2)代收契税等 9 项,共计 614,127.57 元,系泰跃.朝阳项目因实测面积大于合同面积,经协商由湖北金环房地产开发有限公司承担的契税和维修基金,以及应有湖北金环房地产开发有限公司承担其他费用。因泰跃.朝阳项目已完成,款项无法收回,评估为零。
    (3)应收湖北泰跃投资集团有限公司 826,075.39 元往来款,
    湖北泰跃投资集团有限公司为湖北金环股份有限公司大股东,湖北金环股份有限公司的大股东变更后,该款项收回难度较大,根据账龄分析按应收款的 40%估算坏账损失。
    (4)其他款项以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
    评估人员经上述评估方法及程序,其他应收款的评估风险损失为 1,911,721.51 元,原坏账准备评估为零。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:其他应收款的评估值为 7,986,560.89 元。
    5、存货
    产成品
    (1)评估对象概况
    此次评估之产成品为湖北金环房地产开发有限公司库存商品房。为湖北金环房地产开发有限公司所建“泰跃朝阳”项目之剩余房地产,建筑面积合计 1204.78 平方米,账面价值合计 2,978,735.46 元。详见下表:
                                                             2
                        序号      名称          建筑面积(m账面值(元)
                           1      14-903           143.35
                                                                    410,632.52
                           2      18-1-101         109.57
                           3      6#道班            38.18            84,261.00
                           4      21-202           913.68         2,483,841.94
                                                                  2,978,735.46
                   合计
    经评估人员现场勘查并查阅相关资料,了解到:
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    评估明细表第 3 项“6#道班用房”,是拆迁原襄棉铁路专用线马路旁道班房后,还建给原襄棉铁路专用线的道班用房。后因襄棉改制,被拆迁人主体不明确,故只还建了房屋,未办拆迁还建协议及产权转移手续,本次评估对该房屋按照账面值保留。
    (2)评估方法
    除评估明细表第 3 项保留账面价值作为评估值外,其余 3 项采用现行市价法进行评估。
    由于评估人员收集了比较详尽的待售房地产资料,故根据评估基准日市场价格并扣除相关税费后确定评估值,此评估值包含了土地价格。
    计算公式为:评估值=市场价格*(1-销售税费比率-销售费用比率)
    (3)评估测算过程
    ①商品房市场价格
    根据评估对象在评估基准日销售的市场价格,并参考周边区域同类房地产市场价格,确定评估对象市场价格。具体如下:
    其中第 1 项和第 4 项涉及抵减工程及拆迁款。此两处房产为开发产品中的泰跃.朝阳项目的一期 14-903 号房,房屋面积 143.35 平方米,泰跃.朝阳项目的二期 21-202 号,房屋面积 913.68 平方米。2008 年 7 月 7 日,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部与金环公司签订协议拟承建其三期工程,由于金环公司原因,湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部未能参与泰跃.朝阳三期的工程建设,金环公司应支付给湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部 310 万元作为拆迁赔偿及利息损失的赔偿费。金环公司同意湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部用拆迁赔偿费 310 万元(不含税)冲抵湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部指定人购买上述商铺的首付款,310 万元冲抵以后不足部分,由购买人补齐,付款方式同其他业主一样。但截止至 2012 年 8 月 31 日,湖北建兴建筑工程有限公司因银行按揭问题,未按上述协议执行。此两处房产目前由湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部的有关人员使用当中。评估时按该房屋买卖双方约定成交价格抵减工程款及拆迁款后剩余部分再扣减相应税费后确定其评估值。据现场调查及资料显示,该 2 项产成品抵减工程款及拆迁款后剩余价值为 3,252,830.73 元。
    ②销售税费
    销售税费主要包括营业税金及附加、土地增值税等。其中:营业税金及附加为5.8%,土地增值税按襄阳当地有关税收政策,非住宅类商业房核算为 10%,据现场调
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                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明查及资料显示,金环公司对上述房产已部分开具销售发票,销售税费已结清,剩余4,726,011.00 元未开具发票,则:
    销售税费=4,726,011.00×(5.8%+10%)
    = 746,709.74 元。
    ③销售费用
    该 2 项产成品乃因特殊情况而未结算,实际上该项目整体基本已完成清算,评估中不再考虑销售费用。
    ④所得税
    该 2 项产成品乃因特殊情况而未结算,实际上该项目整体基本已完成清算,评估中不再考虑所得税。
    ⑤评估值
    经计算,评估表第 1、4 项评估值为:
    3,252,830.73-746,709.74
    = 2,506,120.99 元。
    (4)评估结果
    经计算,产成品评估结果为 3,033,181.99 元,比账面值 2,978,735.46 元增值 54,446.53元,增值率 1.83%。
    在产品
    (1)评估范围
    纳入本次评估范围的存货-在产品为湖北金环房地产开发有限公司“御江苑”和“泰跃朝阳”两个房地产开发项目的开发成本支出,账面值 271,442,727.19 元。具体如下:
    序号                           名称及规格型号                                 账面价值金额
    1                               御江苑项目                                  267,354,530.79
    1-1                     其中:开发成本\御江苑-土地                           110,858,858.00
    1-2                    开发成本\御江苑-其他土地费用                           4,804,747.32
    1-3                     开发成本\御江苑-前期工程费                            12,451,118.12
    1-4                     开发成本-御江苑-基础设施费                            1,713,446.08
    1-5                 开发成本-御江苑-建筑安装工程费用                         136,457,025.98
    1-6                    开发成本-御江苑-开发间接费用                           1,069,335.29
    2                          开发成本\泰岳朝阳                                 4,088,196.40
                               合    计                                         271,442,727.19
    (2)评估对象概况
    ①泰跃朝阳项目
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                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
    泰跃朝阳项目实际为金环公司原项目——泰跃朝阳项目一宗用地面积为 7022.1 平方米的待拆迁土地,账面价值为 4,088,196.4 元,主要构成为土地出让金等。该宗地因拆迁难度大,在泰跃朝阳项目开发时无进展,后已开发完成的泰跃朝阳项目建成总建筑面积已超规划容积率,待拆迁地块从经济收益角度考虑已不可行,故搁臵。但将来若在政府允许情况下重新规划容积率,则可再开发利用。
    ②御江苑项目
    御江苑项目为被评估单位正常开发的房地产项目,由 6 栋高层建筑组成。
    至评估基准日,1#、2#楼主体及砌体已完工,2#楼内墙抹灰 4-14 层、外墙抹灰 10-17层;3#楼主体结构至 18 层顶板;4#楼主体结构至 21 层顶板;5#楼主体结构至 16 层顶板、6#楼主体结构至 20 层顶板。至评估基准日,评估对象均已取得预售许可证。
    (3)评估方法
    “泰跃朝阳”项目待拆迁地块,鉴于上述原因,本次评估暂按账面值作为评估值。
    “御江苑”为正在进行开发的在建项目,已取得国土规划部门合法规划文件,有符合规划的详细技术经济指标,适用于假设开发法评估。
    假设开发法的基本原理是以土地按照规定设计用途、规划条件开发后预期可获取的价值为基础,扣除正常的开发建筑成本、专业费用、管理费用、投资利息、销售税费、合理的开发利润及土地增值税及所得税,求出总地价。
    本项目为在建工程,尚有 13 套拆迁房之拆迁赔偿款未支付,结合本项目开发现状,计算公式为:
    评估价值=开发完成后的房地产价值-续建成本-拆迁还建成本-销售费用-销售税金-所得税-投资利息-投资利润
    式中:确定开完成后的房地产价值时,对已签订预售合同或已交付订金达成销售意向的部分房产,根据销售合同或销售意向确定其价值,对于其余部分,根据房地产的性质不同,分别采取市场比较法或收益法确定其开发完成后的价值;
    续建成本根据项目整体预算情况及基准日前完成情况,结合现场勘察,进行调整确定;
    销售费用、投资利润,根据同行业上市公司去除极大、极小值后的平均水平确定,销售费用率取 3.49%;投资利润率平均为 22.42%,因襄阳市属于国内房地产开发的三四线城市,投资利润率打七折,最后取 15.69%。
                          营业总收入        营业成本      销售费用        净利润       利润总额
    证券代码     证券简称
                            [单位]元        [单位]元       [单位]元      [单位]元       [单位]元
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                                           湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
    000670.SZ   S*ST 天发    55683008.59      30514469.38     611839.3     2148049.18     4840961.1
    600614.SH    鼎立股份    1118243982       968102116.3   31734861.95   55124938.16    60567041.91
    900907.SH    鼎立 B 股   1118243982       968102116.3   31734861.95   55124938.16    60567041.91
    600565.SH    迪马股份    1789461229       1347446027    105515356.7   85785563.76    99959946.95
    000558.SZ    莱茵置业    993312062.8      725141249.6   46310430.87   51889760.87    71389784.39
    000090.SZ     深天健     3547212973       2789106843     38611785.1   203219543.3    281025678.4
    600687.SH    刚泰控股    1580880717       1433988658     9632319.9      99432511     129587357.5
    000797.SZ    中国武夷    1424397813       1042044695    29854189.83   86492960.13     130946360
    000502.SZ    绿景控股    625157091.4      457658773     12277634.07   36744848.97    60583531.42
    600683.SH    京投银泰    1518617552       845087187.8   41552107.51   84160498.84    178634525.4
    000668.SZ    荣丰控股    96027596.35      28697189.03    622197.56     4106010.54    5602682.26
    600767.SH    运盛实业    334585628.8      217135922.3    4217781.91   23188346.01    23483773.6
    000534.SZ    万泽股份    199209139.2      137723337.5    1990451.12   14651230.64    25714210.77
    000005.SZ    世纪星源    63534839.01      60446116.74    3556317.95   11414651.25    11697873.78
    600620.SH    天宸股份    72235533.68      64983085.85       855       11204489.12     15609077
    000573.SZ    粤宏远 A    827640146.9      511169551.1   44597532.84   60865879.69    84934132.05
    000511.SZ    银基发展    470177328.7      311702451.4   11567500.51   32962037.79    51200913.55
    000961.SZ    中南建设    12302839568      9017527596    195015685.4    993304045     1405879373
    000150.SZ    宜华地产     105114953       63377919.94    2667864.38    7879774.73    13349459.39
    000567.SZ    海德股份      13311294       5586290.55     177093.95     1329948.41    1538797.82
    600634.SH    ST 澄海     50319126.85      48020194.17       6187       5898987.24    6205160.64
    000009.SZ    中国宝安    4065255660       2577988097    411738891.5   380435408.3    519852645.3
    600759.SH    正和股份    1312044196       1114787683     4522424.86   130521613.9    171138486.8
    600067.SH    冠城大通    9320059101       7115352024    73832198.34   824437984.5    1146110294
    000671.SZ     阳光城     3228592050       2332127427    84034103.86   286912077.6    422926702.2
    000667.SZ    名流置业    1813276939       1206392747    62812045.43   165688876.5     242673113
    600162.SH    香江控股    1302593074       652420125.9   112298237.9   116474240.8    127030459.3
    600223.SH    鲁商置业    2381698574       1734780822    126138000.1    230402906     309583967.6
    600158.SH    中体产业    1506845185       987101192.8   78506760.91   149927655.7    210051497.9
    600113.SH    浙江东日    720647512.7      580593791.6    5243243.24   76961252.28    96156987.17
    000029.SZ    深深房 A    1026396105       686227987.4   10827928.83   101199284.4    133278815.1
    200029.SZ    深深房 B    1026396105       686227987.4   10827928.83   101199284.4    133278815.1
    600576.SH    万好万家    243219047.9      40301254.98   78156297.04   18898571.69    20840778.17
    000926.SZ    福星股份    4760583882       3250666574    264620894.9   515005663.1     701679993
    000656.SZ    金科股份    9865789269       6783593268    478190043.1    1062482549    1379490002
    600736.SH    苏州高新    2971754839       1841233486     160284227    326767270.7    448265683.4
    600007.SH    中国国贸    1678258878       999546841      45121291      194761888      260886771
    600807.SH    天业股份    428717759.5      246505449.6   10379903.55   45594419.65    62259870.52
    600246.SH    万通地产    4818451239       2673960652     149852893     472869690      812542165
    600641.SH    万业企业    963654879.2      555455714.1   42238207.63   115278645.8    180866004.3
    000546.SZ    光华控股     175649705       126289368.1    1994472.06   22219433.31    27182075.71
    600665.SH     天地源     2342759722       1407681317    82047362.32   251904107.3    341695158.4
    600322.SH    天房发展    3253956144       2271181461    105344528.3    405806497      554477708
    002059.SZ    云南旅游    255269976.3      144135993.5   12412200.86   31859170.92    38711077.14
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    601588.SH    北辰实业    3968933244       1935864161     180286762     490901949      665144151
    000736.SZ    中房地产    505150354.3      353851784.3   19132117.67   71414674.02    89893313.74
    600773.SH    西藏城投    2920757748       2087184444    30955199.16   376039528.1    491987726.4
    600077.SH    宋都股份    2637267800       1743073346     64235502.3   319344226.4     448807076
    600225.SH    天津松江    2043208982       1309624509     73591503     271161110.3    343176009.3
    600748.SH    上实发展    3582293027       2193522923    117798225.8   446695085.6    650858257.2
    000031.SZ    中粮地产    5541073484       3291360378    252736590.8   732559292.6    1072612532
    000043.SZ    中航地产    3705924862       2320876110    205936778.7   500798614.4    723158862.9
    900950.SH    新城 B 股   9222244675       5801514543    319211791.5    1168306353    1573413954
    600173.SH    卧龙地产     993973960       602070713.4   29532132.75   129448763.3    164757909.1
    000732.SZ    泰禾集团    2641338595       1769984617     127823806    368837215.6    481574805.2
    600052.SH    浙江广厦    1812390821       1107843325    87132320.81   284550203.2    366583525.6
    000981.SZ    银亿股份    4861972145       3021223597    121001761.8    644663481     984565832.3
    600325.SH    华发股份    5992550998       3666513433    162682847.4   777724900.4    1119101492
    000046.SZ    泛海建设    2002691826       975135677.9   94587610.05   245474630.9    343516803.2
    600734.SH    实达集团    1135663157       733162795.3    80037800.5   184958570.3     223723311
    600716.SH    凤凰股份    1711193281       1059310525    30274554.97   231808536.1    311923801.9
    000691.SZ    亚太实业      41226983       24453048.56     629111.9     5571227.11      8518798
    002208.SZ    合肥城建    1096531633       713878185.9   15361590.14   160540248.5    214664639.7
    600136.SH    道博股份    65585173.72      53519309.9     2062404.12   12954666.28    15638664.43
    000540.SZ    中天城投    3330444458       2086353785    214624444.9   529681045.9    732573929.4
    600621.SH    华鑫股份    887398752.1      520976638.6    10287509.9   137362318.1    161404597.2
    000040.SZ    宝安地产    817369601.5      541275221.2     6389169     140478464.2    226712085.8
    600383.SH    金地集团    23918506166      14655653813   949722687.1    3740874594    4994328325
    002146.SZ    荣盛发展    9501697850       5924654195    225096647.2    1528452668    1949018312
    600340.SH    华夏幸福    7790006805       4523799531    534483302.2    1279383400    1742372795
    600696.SH    多伦股份     92640868.6      46305486.08    5000641.93   17039831.04    16740917.13
    600048.SH    保利地产    47036222186      29536802590   1252532652     7367200496    10074092102
    000014.SZ    沙河股份    399837689.4      181085759.6   17201095.84   64633037.76    82137332.41
    000002.SZ     万科 A     71782749801      43228163602   2556775062    11599606212    15805882420
    200002.SZ     万科 B     71782749801      43228163602   2556775062    11599606212    15805882420
    600555.SH     九龙山     389347684.5      208936631.4    4827810.6    72031934.08    82930355.45
    900955.SH    九龙山 B    389347684.5      208936631.4    4827810.6    72031934.08    82930355.45
    600533.SH    栖霞建设    2108514352       1197509875    38476174.39   333689195.8    452167668.6
    600791.SH    京能置业    1822870013       1135030025    28067020.39   299015629.2    404341898.4
    600638.SH     新黄浦     1093858161       789765275.5    2452070.48   244888651.1    295719119.6
    600208.SH    新湖中宝    6688298540       4864642221     248011529     1456099536    1874112530
    000616.SZ    亿城股份    2156269890       1162621211    84534238.83   359023912.7    514634055.8
    002133.SZ    广宇集团    1914408221       1152039500    23633672.37   327442029.1    445403151.6
    600657.SH    信达地产    3306772181       1920286492    82684821.65   621920537.7    837596880.5
    600606.SH    金丰投资    918538914.5      435302621.2   140045146.9   204394167.4    240772771.9
    000506.SZ    中润资源    1327075530       694701892.8   27446825.89   222800341.3    308376946.6
    000608.SZ    阳光股份     806492000       393147000      71430000      187313000      203652000
    000042.SZ     深长城     1916803020       920396811     71158597.48   319093933.5    435793672.6
    北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层           010-85665330                         第 26 页
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    600675.SH    中华企业    4591713261       2177216427    118109258.2   846562768.4    1211759365
    600684.SH    珠江实业    1212421627       695774732.2   28577944.71   221915892.6    296561418.7
    600240.SH    华业地产    2402410111       1402604378    30320318.67   441760128.7    602895265.4
    000006.SZ    深振业 A    2589275275       1233176732    96601389.61   434117007.9    564255019.9
    000965.SZ    天保基建    1231727077       762778920.6   21609149.37   248665651.2    326648744.3
    600732.SH    上海新梅    107889231.6      56842510.26    1024552.5     25153671.5    52688693.6
    000069.SZ    华侨城 A    17324174033      8084640815    926973927.5    3286280814    4323302826
    600649.SH    城投控股    4684821402       3569557598    12157375.82    1137912839    1478116982
    600376.SH    首开股份    9042481280       4170954025    622837619.5    1912130794    2387262571
    000402.SZ     金融街     9637282534       5409683037    399134613.5    2057652098    2876986093
    600647.SH    同达创业    202870697.3      94582645.78    9371069.84   40927713.93    55170379.57
    600185.SH    格力地产    1335151124       643965979.7   63292385.96   252648676.1    333195360.3
    0020