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　　声 明

　　我们接受重庆东源产业发展股份有限公司的委托，对重庆东源产业发展股份有限公司拟转让的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“

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泛华大厦”Ⅱ区裙房第1、2层的部分房地产进行了评估，并形成了资产评估报告书。为了便于资产评估报告使用者正确阅读和使用资产评估报告书，现就有关事项声明如下：

　　1、我们在执行本评估业务过程中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，资产评估报告书中所陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

　　2、评估对象涉及的资产清单由产权持有人申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　3、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

　　4、注册资产评估师及其所在资产评估机构具备本资产评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。资产评估过程中没有运用其他资产评估机构或专家的工作成果。

　　5、注册资产评估师本人或其业务助理人员对资产评估对象涉及的资产进行了现场勘查。

　　6、注册资产评估师执行资产评估的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估结论不应当被认为是对资产评估对象可实现价格的保证。

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　　7、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用资产评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　8、注册资产评估师对资产评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对资产评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，上述工作并不构成对资产评估对象及其所涉及资产的法律权属的任何保证。

　　9、我们出具的资产评估报告书中的分析、判断和结论受资产评估报告书中假设和限定条件的限制，资产评估报告书使用者应当充分考虑资产评估报告书中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对资产评估结论的影响。

　　10、本资产评估报告书只能用于资产评估报告书载明的资产评估目的和用途以及资产评估报告书载明的资产评估报告书使用者使用；未征得出具资产评估报告书的资产评估机构本公司同意，资产评估报告书的内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

　　11、按现行规定，资产评估报告结论的有效使用期限为一年，即自资产评估基准日2009年11月30日起，至2010年11月29日止，资产评估报告书使用者应当根据资产评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告书的使用期限。本资产评估报告书有效期内，若纳入资产评估范围的资产数量及作价标准发生变化，委托方在资产实际作价交易时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请资产评估机构重新确定评估值。

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　　重庆东源产业发展股份有限公司拟转让部分房地产的资产评估项目

　　资产评估报告书

　　摘 要

　　重康评报字(2009)第150号

　　声明：以下内容摘自评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文。本评估报告的委托方、利益关系人及其他报告使用人应充分关注本评估报告书正文中列示的可能影响资产评估结论的特别事项说明。

　　重庆东源产业发展股份有限公司：

　　重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第1、2层的部分房地产的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　本次资产评估的对象及范围是：重庆东源产业发展股份有限公司申报的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第1层（部分）建筑面积 187.41 平方米，第2层建筑面积2018.24平方米的房地产。委估对象目前通水、通电，未通过消防竣工验收，未办理竣工验收手续，也未办理产

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　　权证明。

　　本评估报告价值类型为市场价值；评估基准日为2009年11月30日。

　　在本次资产评估中，我们严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原则等操作性原则，并用以上原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、方法、参数和价格依据。

　　评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作，对申报评估的资产实施了实地查勘、市场调查等必要的评估程序，在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。

　　根据本次评估目的及资产的实际情况，评估人员对重庆东源产业发展股份有限公司申报评估资产采用收益法进行评估。经综合评定估算，重庆东源产业发展股份有限公司申报评估的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第1、2层的部分房地产在 2009 年 11 月 30 日的市场价值为1851.85万元，总价大写人民币壹仟捌佰伍拾壹万捌仟伍佰元整。估价结果详见下表：

　　2 单价（元/m2） 总价（万元）

　　楼层 建筑面积（m ）

　　第 1 层 187.41 14060 263.50

　　第 2 层 2018.24 7870 1588.35

　　合计 2205.65 1851.85

　　重要提示：

　　1、本报告评估结果自评估基准日起一年内有效。即评估目的在评估基准

　　日后一年内实现时，可以评估结果作为作价的参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。

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　　2、本报告书仅在特定的报告使用人实施评估目的所对应的经济行为时产生法律效力，报告使用人应正确使用本报告。

　　本报告特定的使用者包括：委托方、评估对象的产权持有人、实施本次评估目的对应经济行为的当事人、法律法规规定有权使用评估报告的其他使用者。

　　3、在本评估报告有效期内，若纳入评估范围资产的数量及作价标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

　　4、本报告书正文中的“评估假设”、“特别事项说明”、“报告的使用限制等”对可能影响本评估报告结论的重要事项作出了披露，本报告的委托方及其他报告使用人应充分关注。

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　　重庆东源产业发展股份有限公司

　　拟转让部分房地产的资产评估项目

　　资产评估报告书

　　重康评报字（2009）第150号

　　重庆东源产业发展股份有限公司：

　　重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第1、2层的部分房地产的市场价值进行了评估。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。我们已完成了相关评估工作，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方、产权持有人和其他资产评估报告书使用者

　　（一）委托方及产权持有人

　　本次资产评估项目的委托方及产权持有人皆为重庆东源产业发展股份有限公司。

　　重庆东源产业发展股份有限公司（以下简称“东源公司”）原名重庆东源

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　　钢业股份有限公司，是经重庆市人民政府重府发（1986）290 号文批准，于

　　1987 年 3 月20 日由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立，并于 1996 年11 月

　　28 日在深圳证券交易所上市的股份有限公司（证券代码：000656）。2003 年 8

　　月，因该公司钢业资产整体交付重钢集团，不再从事钢业的生产经营活动，故更名为重庆东源产业发展股份有限公司。

　　根据东源公司提供的《企业法人营业执照》记载：公司住所：重庆市江北区建新南路16号；法定代表人：黄红云；公司类型：股份有限公司(上市公司)(内资)；注册资本：人民币贰亿伍仟零肆万壹仟捌佰肆拾柒元整；经营范围:房地产开发(按资质证书核定项目承接业务),物业管理；制造、加工、销售钢材、锰铁；机械加工；计算机软、硬件开发、销售，计算机系统集成，销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、电子元器件、通讯设备

　　（不含接收和发射设施）、金属材料（不含稀贵金属）、日用百货、普通机械设备；建筑设备、普通机械设备租赁、房屋租赁；企业营销策划及企业管理咨询服务；高新技术项目的研制、开发。

　　（二）报告使用人

　　委托方、产权持有人、实施本次评估目的对应经济行为的当事人、法律法规规定有权使用资产评估报告书的其他使用人。

　　二、评估目的

　　为东源公司拟转让位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第1、2层的部分房地产，提供委估资产在评估基准日的市场价值参考。

　　三、评估对象和范围

　　本次评估对象和范围为：东源公司申报的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第 1 层（部分）建筑面积187.41平方米,第 2

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　　层建筑面积2018.24平方米的房地产。委估对象目前通水、通电，未通过消防竣工验收，未办理竣工验收手续，也未办理产权证明。

　　具体情况如下：

　　（一） 评估对象权属登记及现状

　　1、坐落位置：重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房（据评估人员现场查勘，大楼门牌号为新华路86 号）；

　　2、用途：设计用途为商业用房；

　　3、产权状况：因未办理竣工验收手续，故尚未办理房屋产权证；

　　4、建筑面积及户型等：根据重庆市第一中级人民法院民事裁定书所载及现场查勘的情况，，该房地产建筑面积及实际状况如下表：

　　2

　　楼层 建筑面积（m ） 平街状况 备注

　　第 1层 187.41 平新华路第 2 层,高出新华路约 2.2米。 部分

　　第 2层 2018.24 部分为平新华路第 3层、部分为平新华路第 2层。 整层

　　合计 2205.65

　　5、土地使用权状况：

　　2

　　土地证号 土地使用人 土地使用权类型 面积（m ） 用途 终止日期

　　泛华工程有限公 总面积 8700 m2，评估对

　　不详 出让 综合用地 2044.11.20

　　司西南公司 象分摊面积未明确。

　　（二）委估房地产建筑结构及内外装修等

　　结构：钢混；

　　楼层：第 1-2 层（楼层：第 1-2 层（共 18 层，负 1 层-第 3 层为商业用房，第4层及以上为住宅）；

　　建成年代：约1997年；

　　层高：约4.2米；

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　　地面：水泥砂浆找平；

　　内墙面：白色涂料；

　　天棚：白色涂料；

　　外墙面：外墙贴面砖；

　　设施设备：通水、通电，无消防设施设备；

　　门窗：第 1 层为卷帘门、铝合金窗、第 2 层入户为木门，室内无门、无窗。

　　（三）委估房地产利用状况

　　委估对象现空置。

　　（四）委估房地产地理位置及周边环境

　　委估对象位于渝中区新华路，斜对面有农行大厦、旁边是新华小学，距解放碑中央商务区数百米。从委估对象步行到解放碑、朝天门、大都会、重庆百货大楼、家乐福超市等地需十分钟左右。委估对象周边还有建行大厦、中国人寿大厦、新重庆广场等商业物业，以及雅兰电子城、大正商场等专业的销售卖场。其所在区域内交通较为便捷，有十余条公交线路通达主城各区，委估对象距公交车站约100米。

　　四、价值类型及其定义

　　根据本次评估目的，本评估报告价值类型为市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫限制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日

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　　本次资产评估基准日为2009年11月30日。

　　评估基准日由委托方确定，主要考虑尽可能与评估目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少评估基准日后事项对评估结果的影响。

　　六、评估依据

　　在本次资产评估中，采用的主要评估依据如下：

　　（一）行为依据

　　《资产评估协议书》（重康评协字（2009）第150 号）

　　（二）法律法规依据

　　1、国务院发布的《国有资产评估管理办法》（1991年91号令）；

　　2、国家发布的相关法律法规。

　　（三）准则依据

　　1、财政部发布的资产评估准则、指南及指导意见；

　　2、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范。

　　（四）权属依据

　　1、东源公司提供重庆市第一中级人民法院民事裁定书（2002 渝一中民初

　　执字第500 号、500-1号、500-3号等）；

　　2、东源公司提供的《国有土地使用证》；

　　3、东源公司提供的其他有关产权资料。

　　（五）取价依据

　　（1）国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；

　　（2）本评估机构收集的有关询价资料和取价参数资料等。

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　　七、评估方法

　　（一）资产评估基本方法有市场法、收益法和成本法。

　　1、市场法

　　市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较

　　或类比分析以估算资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：

　　（1）存在一个活跃的公开市场；

　　（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。

　　2、收益法

　　收益法是指通过估算评估对象未来预期收益的现值来判断资产价值的

　　评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：

　　（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；

　　（3）评估对象预期获利年限可以预测。

　　3、成本法

　　成本法是指首先估测评估对象的现行再取得成本（重置成本），然后估

　　测评估对象业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到评估

　　对象价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：

　　（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；

　　（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资

　　料。

　　（二）评估方法的选用

　　评估对象为商业用房，用成本法难以准确地测算出其市场价值；又因评估对象平街状况特殊、且未通过消防竣工验收，在目前市场上难以找到可比交易案例，故评估人员无法采用市场法进行评估；但评估对象所在区域商业用

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　　房租赁市场较活跃，故能找到商业用房的租赁实例，故评估人员认为选用收益法能够充分客观公正地反映出评估对象的价格或价值。因此，本次资产评估采用收益法进行评估。

　　收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。

　　收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值，其基本计算公式为：

　　R ? 1+s n ?

　　p ?1-( ) ?

　　r -s ? 1+r ?

　　式中：P—房地产价格

　　n—收益年限

　　R—年净收益

　　r—折现率

　　s—年净收益增长率

　　八、评估程序实施过程和情况

　　根据国家有关资产评估的规定，按照与委托方签订的资产评估业务约定书，评估人员业已实施了对东源公司的法律性文件与资产产权证明文件的查阅，对相关资产进行了必要的调查，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

　　（一）接受委托阶段

　　1、接受委托方的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及产权持有人相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。

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　　2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。

　　（二）资产清查阶段

　　1、资产评估申报明细表的填报

　　指导产权持有人进行资产清查和填报资产评估申报明细表。

　　2、评估对象真实性和合法性的检查

　　根据产权持有人提供的资产评估申报明细表，评估人员对委估资产进行现场查勘。

　　3、评估人员核查委估资产产权证明文件等资料，了解资产的他项权利状况。

　　4、评估资料的收集

　　向产权持有人提交与本次评估相关的资料清单，指导产权持有人进行资料收集和准备。

　　（三）评定估算阶段

　　1、评估人员进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场租赁交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。

　　2、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定资产的具体评估方法，计算出资产评估值。

　　（四）评估汇总、提交报告阶段

　　项目负责人对评估结论进行分析，整理编制工作底稿及相关技术说明，草拟资产评估报告书按本公司规定程序进行复核后出具正式资产评估报告书。

　　九、评估假设

　　本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：

　　（一）一般假设

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　　1、本报告评估结论所依据的由产权持有人所提供的信息资料为可信的和准确的。

　　2、产权持有人持续经营，合法拥有、使用、处置资产并享有其收益的权利不受侵犯；除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。

　　（二）评估环境假设

　　1、评估对象所在地区的法律、法规、政策环境相对于评估基准日无重大变动。

　　2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、经济环境相对于评估基准日无重大变动。

　　3、与评估对象有关的利率、汇率、物价水平相对于评估基准日无重大变动。

　　（三）公开交易条件假设

　　有自愿交易意向的买卖双方，对委估资产及市场、以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

　　1、评估对象按照公平的原则实行公开招标、拍卖、挂牌交易，有意向的购买方理性地报价，平等、独立地参与竞价。

　　2、与本次评估目的对应的交易相关的权利人、评估委托人、其他利害关系人及其关联人，均不享有对评估对象的优先权，也不干涉评估对象的交易价格。

　　十、评估结论

　　经评估人员综合评定估算，委托方申报评估的位于重庆市渝中区新华路筷子街片区“泛华大厦”Ⅱ区裙房第 1、2层的部分房地产在2009年11 月30

　　日的市场价值为 1851.85 万元，总价大写人民币壹仟捌佰伍拾壹万捌仟伍佰

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　　元整。估价结果详见下表：

　　2 单价（元/m2） 总价（万元）

　　楼层 建筑面积（m ）

　　第 1层 187.41 14060 263.50

　　第 2层 2018.24 7870 1588.35

　　合计 2205.65 1851.85

　　十一、特别事项说明

　　（一）评估对象未办理竣工验收手续，也未办理产权证明。本次评估是根据重庆市第一中级人民法院民事裁定书所载事项确定的房屋建筑面积及权属。若该建筑面积与将来房地产主管部门最终确认的面积不符，应依据本报告中的单价相应调整评估值。委托方和相关当事方对所提供的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务的

　　目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，关注评估对象法律权属，但不对评估对象的法律权属提供保证。

　　（二）委托方未提供评估对象的房屋平面图，重庆市第一中级人民法院民事裁定书中也未明确评估对象第1层的具体位置。本次评估是以委托方相关人员现场指认的位置为基础进行测算的。因该层商业用房平街状况较特殊，同楼层不同位置的商业用房之间价格差异较大，若将来房地产主管部门确认的第1层商业用房的位置与本次评估的认定的位置不符，应对该部分商业用房重新进行评估。

　　（三）评估对象未通过消防竣工验收，未办理竣工验收手续，不能正常使用，本次评估结论是该房地产在现时完工状态下的市场价值，考虑了未安装消防设施设备及第2层未安装铝合金窗等造成的房地产市场价值减损，但未考虑建筑设计、施工质量等可能存在的隐患对其价值的影响。

　　Add:22F,Enrich Int.Plaza,168th ZhongshansanRd,YuzhongDistr,Chongqing.China.400015 Fax:023-63870920Tel:023-63870921

　　地址重庆市渝中区中山三路 号中安国际大厦第 层 邮编 传真 电话

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　　（四）本资产评估报告书没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵（质）押物对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方式可能对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

　　（五）在本资产评估报告书有效期内，若纳入评估范围的资产的数量及作价标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

　　上述有关事项，将会对评估值产生影响，评估人员特提请委托方及有关资产评估报告书使用人注意，在使用本资产评估报告书结论时，对可能存在的风险独立地作出判断。

　　十二、评估报告使用限制说明

　　（一）评估报告只能用于资产评估报告书载明的评估目的和用途；

　　（二）评估报告只能由资产评估报告书载明的资产评估报告书使用者使用；

　　（三）未征得本公司同意出具资产评估报告书的评估机构书面同意，本资产评估报告书的内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

　　（四）资产评估报告书的使用有效期

　　本报告评估结果经国有资产监督管理机构备案后，自评估基准日起一年内有效。即自评估基准日 2009 年 11 月 30日起，至2010 年 11 月 29 日止，评

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　　估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结果作为作价参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。

　　重庆华康资产评估土地房地产估价有 评估机构法人代表：

　　限责任公司

　　注册资产评估师：

　　中国 * 重庆 注册资产评估师：

　　二○○九年十二月八日

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