金城医药：股权收购项目上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告 公告日期 2014-07-11 山东金城医药化工股份有限公司股权收购项目
    上海天宸药业有限公司股东全部权益价值
             资产评估报告
        京信评报字(2014)第 150 号
           (共三册 第一册)
    中京民信(北京)资产评估有限公司
          二○一四年七月八日
                                                       总          目          录
                                             第一册             资产评估报告注册资产评估师声明 ...................................................................................................................... 1
    第一章 基本情况................................................................................................................. 4
        一、委托方、被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 ....................... 4
        二、评估目的................................................................................................................... 7
        三、评估基准日............................................................................................................... 7
        四、评估对象和评估范围 ............................................................................................... 7
        五、评估价值类型及定义 ............................................................................................... 9
    第二章 评估依据................................................................................................................... 9
        一、经济行为依据 ........................................................................................................... 9
        二、法律法规依据 ........................................................................................................... 9
        三、评估准则依据 ........................................................................................................... 9
        四、资产权属依据 ......................................................................................................... 10
        五、取价依据................................................................................................................. 10
        六、其他依据及参考资料 ............................................................................................. 10
    第三章 评估方法................................................................................................................. 10
        一、流动资产................................................................................................................. 11
        二、在建工程................................................................................................................. 12
        三、无形资产——土地使用权 ..................................................................................... 12
        四、无形资产——其他无形资产 ................................................................................. 13
        五、负债......................................................................................................................... 14
    第四章 评估程序及实施过程 ............................................................................................. 14
        一、进行前期调查 ......................................................................................................... 14
        二、编制评估计划 ......................................................................................................... 14
        三、开展现场工作 ......................................................................................................... 15
        四、整理评估资料 ......................................................................................................... 16
        五、进行评定估算 ......................................................................................................... 16
        六、进行汇总分析 ......................................................................................................... 16
        七、提交评估报告 ......................................................................................................... 16
    第五章 评估假设................................................................................................................. 16
        一、本次评估采用的假设 ............................................................................................. 16
        二、评估假设对评估结论的影响 ................................................................................. 17
    第六章 评估结论................................................................................................................. 17
    第七章 特别事项说明 ......................................................................................................... 18
    第八章 评估报告的使用限制说明 ..................................................................................... 18
    第九章 评估报告日及其他 ................................................................................................. 18
        资产评估报告书附件: ................................................................................................. 20
                     第二册    资产评估说明说明一、关于《资产评估说明》使用范围的声明说明二、关于进行资产评估有关事项的说明说明三、评估对象与评估范围说明说明四、资产核实总体情况说明说明五、评估技术说明
        第一部分 成本法(资产基础法)评估技术说明说明六、评估结论与分析说明附 件、企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》
                     第三册    资产评估明细表上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
                                   注册资产评估师声明
    一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据在评估过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,我们对评估结论的合理性承担相应的责任。
    二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和被评估单位提供并签章确认;保证所提供资料的真实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
    三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益关系,与委托方和相关当事方没有现存的或预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
    四、我们已对评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查;对其法律权属状况给予必要的关注,并对其法律权属资料进行了查验,但无法对其法律权属真实性做任何形式的保证。
    五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明,并充分考虑其对评估结论的影响。
    六、评估结论反映的仅是评估对象在评估基准日的价值估计数额,是经济行为实现的参考依据,而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                           -1-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
                山东金城医药化工股份有限公司股权收购项目
                  上海天宸药业有限公司股东全部权益价值
                                      资产评估报告
                               京信评报字(2014)第 150 号
                                          摘     要
                                     重    要   提    示
         以下内容摘自资产评估报告书正文,欲了解本评估项目的详细情况,合理理解评估
    结论,应当认真阅读资产评估报告书正文。
    中京民信(北京)资产评估有限公司接受山东金城医药化工股份有限公司的委托,根据有关法律法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用成本法(资产基础法),按照必要的评估程序,为山东金城医药化工股份有限公司股权收购事宜,而对上海天宸药业有限公司股东全部权益在 2014 年 06 月 30 日的股权价值进行评估。
    评估对象为上海天宸药业有限公司股东全部权益价值。
    此次资产评估的评估范围为上海天宸药业有限公司的全部资产和负债。
    本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
    评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    在评估中,我们对上海天宸药业有限公司提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了验证审核,对资产和负债进行了勘察和核实,还实施了其他的必要程序。
    经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出上海天宸药业有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日评估结论如下:
    资产账面价值 3,453.50 万元,评估值 5,304.64 万元,评估增值 1,851.14 万元,增值率 53.60%。
    负债账面价值 682.15 万元,评估值 682.15 万元,无增减值变化。
    净资产账面价值 2,771.35 万元,评估值 4,622.49 万元,评估增值 1,851.14 万元,增值率 66.80%。详见下表。
                                      评估结果分类汇总表
                                                                 金额单位:人民币万元
    项              目             账面价值           评估价值   增减值          增值率%
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                  -2-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
                                      A                 B       C=B-A      D=C/A×100%
    1    流动资产                     1,047.21          1,047.21      -            -
    2    非流动资产                   2,406.29          4,257.43   1,851.14      76.93
    9          在建工程               1,877.59          1,877.59      -            -
    14         无形资产               528.70            2,379.84   1,851.14     350.13
    20        资产总计                3,453.50          5,304.64   1,851.14      53.60
    21   流动负债                     682.15            682.15        -            -
    23        负债合计                682.15            682.15        -            -
    24   净资产(所有者权益)         2,771.35          4,622.49   1,851.14      66.80
      本资产评估报告仅用于上述经济行为,由委托方及法律法规明确的其他评估报告使用者使用,有效期自二O一四年六月三十日起至二O一五年六月二十九日止。但在此期间,若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动,本评估报告即失效。
      本摘要不得被引用或披露于公开媒体,法律、法规规定的除外。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                             -3-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
               山东金城医药化工股份有限公司股权收购项目
                  上海天宸药业有限公司股东全部权益价值
                                    资产评估报告
                               京信评报字(2014)第 150 号
    中京民信(北京)资产评估有限公司接受山东金城医药化工股份有限公司的委托,根据有关法律法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用成本法(资产基础法),按照必要的评估程序,为山东金城医药化工股份有限公司拟股权收购事宜,而对上海天宸药业有限公司股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日的股权价值进行评估。
    此次资产评估的评估范围为上海天宸药业有限公司的全部资产和负债。
    现将资产评估情况报告如下:
                                   第一章     基本情况
    一、委托方、被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况
    (一)委托方概况
    名称:山东金城医药化工股份有限公司
    法定住所及经营场所:山东省淄博市淄川区昆仑镇昆新路 26 号
    法定代表人:赵叶青
    注册资本:一亿贰仟壹佰万元
    企业性质:股份有限公司(上市)
    企业历史沿革:山东金城医药化工股份有限公司(简称“金城医药”)成立于 2004年,前身为山东金城医药化工有限公司。公司占地面积 45 万平方米,总资产为 157,580.28万元,拥有山东金城柯瑞化学有限公司、山东汇海医药化工有限公司和山东金城生物药业有限公司三家全资子公司。公司作为国家高新技术企业,国家火炬计划、山东省科技攻关计划实施单位,拥有一个院士工作站、一个博士后工作站、两个省级技术中心及三个专业实验室,已获得和正在申请的国家发明专利 16 项。
      经营范围:前置许可经营项目:监控化学品(氨噻肟酸、碳二亚酸、头孢他啶活性酯、AE-活性脂、三嗪环、呋喃铵盐)生产(分支昆仑分公司生产)自销。
    进出口业务(法律法规禁止经营的项目除外,需经许可的,须凭许可证经营。)
    一般经营项目:***
    (二)被评估单位概况
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                              -4-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
    名称:上海天宸药业有限公司
    法定住所及经营场所: 上海市金山工业区通业路 211 号 2 幢 8 区
    法定代表人:朱奕璋
    注册资本:人民币伍仟零叁拾万元
    企业性质:有限责任公司(国内合资)
    经营范围:迁移筹建(凭许可证内容登记经营范围后方可经营)
    1、股权结构
    股东姓名            身份证或法定证书      出资方式      认缴出资额(万元)    出资比例
    朱奕璋        310104197010173219        货币               2515.00           50%
    俞峰          310110196112247410        货币               1760.50           35%
    黄兆印        33032196403031339         货币                503.00           10%
    王斌          310110197310115819        货币                251.50           5%
    合计                                                       5030.00           100%
    2、历史沿革
    原注册在上海浦东的上海天宸药业有限公司,因市政动迁,其股权持有人上海天宸股份有限公司决定不再继续经营,以竞价方式出让上海天宸药业有限公司的全部股权。为满足天宸股份有限公司对竞拍者的要求,由上海开乐建设工程有限公司以公司法人的名义进行竞购。
    上海开乐建设工程有限公司与自然人就收购事项签署的相关协议确认:竞购所得之后上海天宸药业有限公司成立新的董事会,该董事会事实上是上海天宸药业有限公司的实际控制人,事实上拥有上海天宸药业有限公司的 100%的股权。
    上海开乐建设工程有限公司承诺:当竞购完成后按实际控制人的要求出具相关证明,将上海开乐建设工程有限公司名下的股权变更至实际控制人名下,最终完成股权的工商变更手续。
    至 2014 年 4 月 10 日,完成了股权变更的工商登记,即由公司法人为股东的一人有限公司变更为由自然人为股东的有限责任公司。
    根据 2009 年 12 月 20 日修订的《章程》规定,上海天宸药业有限公司新一届董事会由朱奕璋、黄兆印、王斌构成,朱奕璋为董事长、吴铭先生任监事,该董事会事实上就是上海天宸药业有限公司的实际控制人:
    2014 年 4 月 10 日公司正式完成了股权的变更事项法律程序,朱奕璋为执行董事、法人代表、俞峰位监事,共四位自然人股东组成新一届股东会。见下表:
    股东姓名            身份证或法定证书    出资方式     认缴出资额(万元)      出资比例
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                        -5-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
    朱奕璋        310104197010173219            货币                    2515.00               50%
    俞峰          310110196112247410            货币                    1760.50               35%
    黄兆印        33032196403031339             货币                     503.00               10%
    王斌          310110197310115819            货币                     251.50               5%
    合计                                                                5030.00               100%
    公司自迁址筹建至今,尚未启动人力资源系统,期间用工控制在五人,按最低配置要求配置相关人员,日常劳务费以现金支付。公司对个别人有相关承诺:待公司正式招工时一并处置和赔偿。
    3、主要资产状况
    主要资产为土地和在建工程。
    1).纳入本次评估范围的土地使用权为上海天宸药业有限公司 1 宗工业用地,土地面积为 15,203.00 平方米,土地使用权原始入账价值 5,624,495.00 元,账面价值5,287,025.30 元。上海天宸药业有限公司通过出让方式取得委估宗地国有土地使用权,《房地产权证》编号为沪房地金字(2011)第 014471 号,用地面积为 15,203.00 平方米。委估宗地土地使用权未设定抵押、担保等他项权利。
    2).制剂车间与研发基地建设项目于 2012 年 5 月开工,截至评估基准日,制剂车间与研发中心大楼已完成主体封顶,尚未进行安装及装饰工程建设;门卫室、垃圾房、危险品仓库等建筑物已完成土建施工;消防水池、污水池、道路、围墙等构筑物已基本竣工。
    4、近二年一期的资产、负债及经营状况
                                                                                  金额单位:人民币元
                          2012 年 12 月 31 日          2013 年 12 月 31 日        2014 年 6 月 30 日
    流动资产                    21,197,519.22                18,658,878.34             10,472,124.67
    在建工程                    3,131,840.00                 4,481,589.00              18,775,874.00
    无形资产                    5,455,760.15                 5,343,270.25               5,287,025.30
    递延资产                     386,736.00
    其他非流动资产                 -386736
    资产总计                    29,785,119.37                28,483,737.59             34,535,023.97
    流动负债                                                                             6821484.75非流动负债
    负债合计                     166,226.25                   228,845.25                 6821484.75
    净资产                      29,618,893.12                28,254,892.34             27,713,539.22
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                                     -6-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
                          2012 年 12 月 31 日   2013 年 12 月 31 日       2014 年 6 月 30 日
      营业收入
      营业成本
      管理费用              18,983,682.55             704,992.20             541,059.00
      营业费用
      财务费用                 2,005.68                1,542.58                  294
      投资收益
      营业利润                                                              -541,353.12
      利润总额             -18,985,688.23            -1,364,000.78          -541,353.12
       净利润              -18,985,688.23            -1,364,000.78          -541,353.12
    以上财务报表已经大信会计师事务所(特殊普通合伙)大信审字【2014】第 3-00482号审计,审计报告日期为 2014 年 7 月 7 日。
    5、委托方与被评估单位之间的关系
    拟收购与被收购的关系。
    (三)委托方以外的其他评估报告使用者概况
    法律法规明确的其他评估报告使用者从相关法律法规的规定。
    二、评估目的
    山东金城医药化工股份有限公司拟收购上海天宸药业有限公司。为此,山东金城医药化工股份有限公司委托中京民信(北京)资产评估有限公司对上海天宸药业有限公司股东全部权益价值进行评估,为山东金城医药化工股份有限公司收购上海天宸药业有限公司提供股权价值参考依据。
    三、评估基准日
    (一)本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
    (二)上述评估基准日是委托方考虑本次经济行为需要所选取。
    (三)评估中的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
    四、评估对象和评估范围
    (一)评估对象为上海天宸药业有限公司股东全部权益价值。
    (二)评估范围为上海天宸药业有限公司的全部资产及负债。帐内资产包括:货币资金、预付账款、其他应收款、在建工程、无形资产及应付账款、预收账款、其他应付账款;帐外资产,即 11 项《上海市食品药品监督管理局药品再注册批件》。截至评估
    基准日,账面资产总额为 34,535,023.97 元,负债总额为               6,821,484.75 元,净资产为
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                          -7-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书27,713,539.22 元。具体情况如下:
             资产            2014 年 6 月 30 日         负债及所有者权益       2014 年 6 月 30 日
    流动资产:                                          流动负债:
    货币资金                           2,492,124.67     短期借款
    应收票据                                            应付票据
    应收账款                                            应付账款                       6,523,676.00
    预付款项                            180,000.00      预收款项
    应收利息                                            应付职工薪酬                     164,782.50
    应收股利                                            应交税费                         133,026.25
    其他应收款                         7,800,000.00     应付利息
    存货                                                应付股利
    一年内到期的非流动资产                              其他应付款
    其他流动资产                                        一年内到期的非流动负债
         流动资产合计               10,472,124.67     其他流动负债
    非流动资产:                                              流动负债合计               6,821,484.75
    可供出售金融资产                                  非流动负债:
    持有至到期投资                                      长期借款
    长期股权投资                                        长期应付款
    投资性房地产                                        专项应付款
    固定资产                                            预计负债
    在建工程                         18,775,874.00      递延所得税负债
    工程物资                                            其他非流动负债
    固定资产清理                                           非流动负债合计
    生产性生物资产                                            负债合计               6,821,484.75
    油气资产                                          所有者权益:
    无形资产                           5,287,025.30     实收资本                      50,300,000.00
    开发支出                                            资本公积
    长期待摊费用                                        盈余公积
    递延所得税资产                                      未分配利润                   -22,586,460.78
    非流动资产合计                 24,062,899.30        所有者权益合计             27,713,539.22
           资产总计                 34,535,023.97     负债及所有者权益合计          34,535,023.97
    (三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
    (四)主要资产状况
    被评估单位的主要资产为在建工程。在建工程主要为制剂车间与研发中心大楼、门卫室、垃圾房、危险品仓库、消防水池、污水池、道路、围墙等。制剂车间与研发中心大楼项目于 2012 年 5 月开工,截至评估基准日,制剂车间与研发中心大楼已完成主体封顶,尚未进行安装及装饰工程建设;门卫室、垃圾房、危险品仓库等建筑物已完成土
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                             -8-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书建施工;消防水池、污水池、道路、围墙等构筑物已基本竣工。
    (五)无形资产状况
    1.无形资产——土地,已经取得了土地使用权证,土地性质:工业用地,土地面积:15,203.00 平方米。
    2. 无形资产——其他无形资产,11 项《上海市食品药品监督管理局药品再注册批件》。
    五、评估价值类型及定义
    通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解,我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和要求,故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
                                   第二章     评估依据
    一、经济行为依据
      山东金城医药化工股份有限公司关于签署合作意向书的提示性公告, 证券代码:300233, 证券简称:金城医药, 公告编号:2014-041。
    本次评估是为了满足山东金城医药化工股份有限公司股权收购的需要。
    二、法律法规依据
    (一)中华人民共和国国务院令第 91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
      (二)《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议于 2005 年 10 月 27 日修订通过);
    (三)财政部 2008 年 11 月 24 日发布的《关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知》(财企[2008]343 号);
    (四)中华人民共和国主席令 2007 年第 63 号《中华人民共和国企业所得税法》;
    (五)中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 538 号)(2008年 11 月 10 日发布)
    (六)其他与本项评估有关的法律法规。
    三、评估准则依据
    (一)财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                               -9-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
    (二)中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    (三)中国资产评估协会 2008 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指导意见》(中评协[2008]217 号);
    (四)中国注册会计师协会 2003 年 1 月 28 日发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
    (五)财政部发布的《企业会计准则》;
    (六)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
    四、资产权属依据
    上海天宸药业有限公司通过出让方式取得委估宗地国有土地使用权,《房地产权证》编号为沪房地金字(2011)第 014471 号,用地面积为 15,203.00 平方米。
    委估宗地土地使用权未设定抵押、担保等他项权利。
    五、取价依据
    土地管理部门发布的土地招拍挂信息、建筑工程施工合同、评估机构收集的有关询价资料、参数资料;企业提供的财务会计、经营方面的资料等。
    六、其他依据及参考资料
    互联网公布的有关信息,走访相关部门获得的信息。
                                   第三章     评估方法
    企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法(资产基础法)。按照《资产评估准则--企业价值》,评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择一种或多种资产评估方法。对于市场法,由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。
    收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值,但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评价资产,能完整体现企业的整体价值,其评估结论具有较好的可靠性和说服力。但是,
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                              -10-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书由于企业厂房、生产设施正在建设中,还没有生产,收益和收益期限还不能量化,而不适合采用。
    成本法(资产基础法)的基本思路是重建或重置被评估资产,潜在的投资者在决定投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本法(资产基础法)评估所需的条件,即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,具备可利用的历史资料。而且,采用成本法(资产基础法)可以满足本次评估的价值类型的要求。
    因此,针对本次评估的评估目的和资产类型,考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件,此次评估我们采用成本法(资产基础法)。
    成本法(资产基础法)是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括货币资金、预付账款、其他应收款、在建工程、无形资产及应付账款、预收账款、其他应付账款等。评估方法主要采用成本法。各类资产的具体评估方法如下:
    一、 流动资产
    1. 现金
    评估采取盘点推算方法计算,由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入,减基准日至盘点日现金支出,推算出盘点日现金余额,与实盘现金核对,并同现金日记帐和总帐现金帐户余额核对的方法确认评估值。
    2.银行存款
    对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表,最终按核对、审核后的金额确定评估值。
    3. 预付账款
    预付账款是根据施工合同总价款的 5%,在合同签订后预付给施工方的款项,其余工程款要等工程项目竣工验收合格之日起分次支付,经过评估人员的现场勘察,项目的工程进度已超过 50%,所以不存在预付款坏账问题,按账面价值确认评估值。
    4. 其他应收款
    核实其他应收款账面数值并对款项的发生时间、性质、收回的可能性等进行调查。采用个别认定和账龄分析结合的方式,按照有关评估规范,判断是否有坏账来最终确认评估值。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                          -11-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
    二、 在建工程
    本次申报的在建工程为上海天宸药业有限公司制剂车间与研发基地建设项目,账面价值包含制剂车间与研发中心等建筑物建安工程费、项目整体勘察设计费等前期费用。
    (一)费用类资产
    由于勘察设计费等前期费用属于最终应分摊计入交付使用资产的成本,经核实,勘察设计费等前期费用所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的。本次评估,在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下,以核实后账面价值作为评估值。
    (二)实体类工程
    对于制剂车间与研发中心等实体类工程的建安工程费(重置成本),根据委估资产的具体特点和所掌握的资料,分别采用标准单方造价调整法与价格指数调整法确定。
    1、价值量高的典型房屋建筑物
    根据评估人员实地对委估房屋建筑结构特征的现场勘察,其建安综合造价的测算可参照与评估对象结构特征、建筑面(体)积、层数、层高和装修标准等相类似的同类典型工程的当期决算建安工程造价,进行标准单方造价调整差异因素测算求取。
    典型工程源自上海建设工程造价管理部门发布的典型工程案例以及建设工程技术经济指标。
    对于评估项目与典型工程的差异因素调整系数主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社)中的有关参数来确定。
    2、对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用标准单方造价调整法或价格指数调整法确定建安综合造价。
    三、 无形资产——土地使用权
    根据《城镇土地估价规程》,常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法的选择过程中,估价人员遵循估价原则,结合估价目的,在认真分析所掌握的资料并进行实地调查之后,根据委估土地的特点和实际状况,按照城镇土地估价规程,根据各种评估方法的适用范围、使用条件,确定采用市场比较法对委估资产进行评估。
    采用市场比较法是因为估价对象所处区域土地市场发育活跃,土地交易活动频繁,且招牌挂出让地块信息标准易于取得。
    (一)市场比较法基本原理
    市场比较法是在评估待估宗地价格时,根据替代原则,将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该地产的交易
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                           -12-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书情况、期日、区域及个别因素等差别,修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。
    (二)市场比较法基本公式
                                   100     100  100
    PX=P′×A×B×C×D=       P′×   100
    其中:P——待估土地评估价格
    P′——可比交易实例价格
    A=100/( )=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
    B=( )/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数
    C=100/( )=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数
    D=100/( )=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数
    四、 无形资产——其他无形资产
    11 项《上海市食品药品监督管理局药品再注册批件》项药品文号的评估方法有三种,即重置成本法、市场比较法和收益现值法。
    一般认为由于药品文号和获取成本往往具有弱对应性,成本法不能准确反映其价值,因为该类资产的价值通常主要表现在高科技人才的创造性智力劳动和企业产品质量、服务质量带来的知名度等诸多方面,而这些因素对应的成本很难获取。基于以上因素,本次评估没有采用重置成本法。
    市场比较法在资产评估中,不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用的,采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例,且交易行为应该是公平交易。结合本次评估专有技术的自身特点及市场交易情况,据我们的市场调查及有关业内人士的介绍,目前国内没有类似专有技术的转让案例,本次评估由于无法找到可对比的历史交易案例及交易价格数据,故市场法也不适用本次评估。
    结合本次评估的无形资产特点,我们确定采用收益途径的方法。收益途径的方法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。运用收益途径的方法是用无形资产创造的现金流的折现价值来确定委估无形资产的市场价值。折现现金流分析方法,具体分为如下四个步骤:
    确定委估药品文号的剩余经济寿命期,预测在经济寿命期内的销售收入;
    预测在经济寿命期内的销售成本、销售税金及附加、期间费用;
    预测委估药品文号对超额收益的贡献;
    采用适当折现率将委估药品文号对超额收益的贡献折成现值。折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素;
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                           -13-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
    将经济寿命期内委估药品文号对超额收益贡献的现值相加,确定委估药品文号的市场价值。
    五、负债
      1. 应付账款账
    评估人员结合相关购货、服务合同,并核对了部分合同,对应付账款帐簿、凭证进行了核对和查证。经审核,应付账款帐务真实合理,故按核实后的帐面值确定评估值。
    2. 预收帐款
    评估人员对预收帐款帐簿、凭证进行了核对和查证。经审核,预收款项帐务真实合理,故按核实后的帐面值确定评估值。
    3. 其他应付款
    经评估人员现场核实相关文件及会计凭证、帐簿。其他应付款记录真实、完整,故以核实后的帐面值确定评估值。
    4. 应付职工薪酬,是企业尚未支付的工资等。评估人员对应付职工薪酬帐簿、凭证进行了核对和查证。经审核,应付职工薪酬款项帐务真实合理,故按核实后的帐面值确定评估值。
    5.应交税金
    应交税金,是企业尚未支付的土地税。评估人员对应交税金帐簿、凭证进行了核对和查证。经审核,应交税金款项帐务真实合理,故按核实后的帐面价值确定评估值。
                              第四章   评估程序及实施过程
    一、进行前期调查
    2014 年 6 月 28 日,我公司接到委托方的通知后,即安排有关负责人到委托方和被评估单位与负责人、相关人员进行沟通,并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行为、评估对象、范围,了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特点,了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况,了解委托方对评估基准日的考虑和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价,在确定本评估机构具备承担此项评估的专业胜任能力,可以独立地进行评估,业务风险在可控范围内的情况下,与委托方洽谈并签订资产评估业务约定书。
    二、编制评估计划
    2014 年 6 月 29 日-2014 年 6 月 30 日,根据本项评估的需要,确定项目负责人,安
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                              -14-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书排注册资产评估师和评估辅助人员,组成评估项目组。由项目负责人编制评估计划,经本评估机构有关负责人审核后实施。
    评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告书等实施评估的全过程,初步确定评定估算所采用的基本方法,并对评估的各个阶段作出相应的时间安排。
    三、开展现场工作
    2014 年 7 月 01 日-2014 年 7 月 3 日,评估人员开展现场工作。
    (一)向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产及负债评估明细表。同时,指导被评估单位进行资产清查。
    (二)向被评估单位提交尽职调查清单,收集评估所需文件资料,包括土地、土地的使用权证书、在建工程、土建工程合同、建设安装合同或发票以及财务报表近年审计报告、发展规划等。
    (三)根据评估准则的要求进行资产核实和现场查勘:
    1、检查被评估单位填报的资产及负债评估明细表有无错项、漏项、重复;对照资产及负债评估明细表,逐类与财务总账进行比对;抽查各类资产或负债中的重点项目,将其与财务明细账记录的数据进行核对;做到账、表一致;
    2、对资产评估明细表所列各类实物资产,到现场以重点全查、一般抽查的方式进行数量核实,并与账面记录进行核对;同时,对在建工程现场查看形象进度,了解施工质量,掌握工程款实际支付情况;
      3、对照土地资料,实地查看地形、地貌,了解四至范围、环境、交通及土地开发利用程度、实际用途等情况;
    5、对大额、重点应收款项进行函证,了解业务往来及对方单位信用情况;查阅主要负债的相关协议、合同,了解发生时间、形成过程,偿债情况;
      6、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别,查明无形土地、在建工程的产权状况;
    (四)通过座谈会、走访等方式,听取被评估单位有关人员对企业、重点资产的介绍,了解企业的生产、经营、管理状况,并形成访谈记录。
    (六)开展被评估单位外部的调研活动,对上海地区的土地价格、建筑行业的工程价格进行了询价,掌握土地、建筑行业工程等方面的价格信息、资料。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                         -15-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
      四、整理评估资料
    2014 年 7 月 2 日-2014 年 7 月 3 日,对收集的评估资料进行分析,判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性,其过程是去粗取精、去伪存真。经过分析和筛选,汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需要进行分类,包括货币资金、预付账款、其他应收款、在建工程、无形资产及应付账款、预收账款、其他应付账款等,对评估资料进行归纳整理。
      五、进行评定估算
    2014 年 7 月 4 日-2014 年 7 月 5 日,对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼,通过分析测算得到评估所需要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后,分别采用一定的评估方法进行评定估算。
      六、进行汇总分析
      2014 年 7 月 6 日-2014 年 7 月 7 日,对成本法(资产基础法)中各类资产及负债的初步评估结果进行复查,必要时对个别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改,在确认单项资产、负债评估结果基本合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下,进行汇总,得出成本法(资产基础法)的评估结果
      七、提交评估报告
      2014 年 7 月 8 日-2014 年 7 月 10 日,根据评估工作情况,起草资产评估报告书,经过本评估机构内部三级复核后,形成报告书初稿。就报告书初稿向委托方征求意见,并对涉及的相关事项与委托方进行必要沟通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下,采纳委托方对报告书的合理意见或建议。然后,向委托方提交正式资产评估报告书。
                                    第五章     评估假设
      资产评估的基本目标要求评估结论必须公允,而所有公允的评估结论都是有条件约束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。
      一、本次评估采用的假设
      (一)成本法(资产基础法)评估采用的假设
      1、被评估单位持续经营,主要资产不改变用途;
      2、评估范围内资产产权清晰,不存在权属纠纷;
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                              -16-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
      3、委托方和被评估单位提供的评估资料真实、合法、完整;
      4、评估人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信。
      二、评估假设对评估结论的影响
      (一)成本法(资产基础法)评估假设对评估结论的影响
      若被评估单位改变经营方向,主要资产改变用途,会造成部分资产评估方法、取价依据的选择不当;
      若评估范围内资产权属不够清晰,存在产权纠纷,委托方和被评估单位提供的评估资料不够真实、合法、完整,或者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、可信,会影响评估时的认定、判断和分析、估算;
      这些,均直接影响评估报告书和评估结论的合理性与公允性;严重时,评估报告书和评估结论不能成立。
                                    第六章    评估结论
      经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出上海天宸药业有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日评估结论如下:
      资产账面价值 3,453.50 万元,评估值 5,304.64 万元,评估增值 1,851.14 万元,增值率 53.60%。
      负债账面价值 682.15 万元,评估值 682.15 万元,无增减值变化。
      净资产账面价值 2,771.35 万元,评估值 4,622.49 万元,评估增值 1,851.14 万元,增值率 66.80%。详见下表。
                                      评估结果分类汇总表
                                                                金额单位:人民币万元
                                   账面价值          评估价值   增减值          增值率%
      项             目
                                      A                 B       C=B-A         D=C/A×100%
    1     流动资产                    1,047.21          1,047.21      -                   -
    2     非流动资产                  2,406.29          4,257.43   1,851.14          76.93
    9           在建工程              1,877.59          1,877.59      -                   -
    14          无形资产               528.70           2,379.84   1,851.14         350.13
    20         资产总计               3,453.50          5,304.64   1,851.14          53.60
    21    流动负债                     682.15            682.15       -                   -
    23         负债合计                682.15            682.15       -                   -
    24    净资产(所有者权益)        2,771.35          4,622.49   1,851.14          66.80
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                                    第七章    特别事项说明
    一、在对评估范围内的资产进行评估时,我们未考虑资产可能承担的抵押、担保、诉讼事项及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
    二、受山东金城医药化工股份有限公司的委托,本次评估范围以上海天宸药业有限公司申报评估的资产及负债为限。
    三、本报告中涉及的相关法律文件及资料由被评估单位负责提供,被评估单位对上述文件资料的真实性、合法性和完整性负责,并就此向本公司出具了承诺函。
                           第八章       评估报告的使用限制说明
    一、本资产评估报告书仅用于资产评估报告书载明的评估目的。对于委托方将本评估报告用于其他目的或作其他用途所造成的后果,我们不承担任何责任。
    二、本资产评估报告书在评估目的实现日距评估基准日不超过一年且评估对象状况未发生较大变化或市场未发生较大波动时有效。我们不对委托方超出有效期使用评估报告或者在评估对象状况已发生较大变化或市场已发生较大波动时仍然使用评估报告承担责任。
    三、未征得我公司同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定的除外。
                                   第九章    评估报告日及其他
    一、本资产评估报告书提出日期为二○一四年七月八日。评估报告日是注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
    二、本报告书含有若干附件(见附件目录),附件是本报告书的重要组成部分。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                          -18-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书(本页无正文)
                 经办注册资产评估师:
                  经办注册资产评估师:
                 报告复核人:
                 法   定 代        表 人:
                                               中京民信(北京)资产评估有限公司
                                                     二○一四年七月八日
    中京民信(北京)资产评估有限公司                                                  -19-上海天宸药业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书
    资产评估报告书附件:
    一、    与评估目的对应的经济行为文件;
    二、    被评估单位专项审计报告;
    三、    委托方和被评估单位法人营业执照;
    四、    委托方和被评估单位产权登记证;
    五、    评估对象涉及的主要资产权属证明资料;
    六、    委托方和相关当事方的承诺函;
    七、    签字注册资产评估师的承诺函;
    八、    资产评估机构资格证书;
    九、    资产评估机构法人营业执照;
    十、    签字注册资产评估师资格证书;
    十一、作为重要取价依据的合同、协议;
    十二、资产评估业务约定书;
    十三、其他重要文件。
    中京民信(北京)资产评估有限公司                     -20-