部分置业者抢赶“末班车”

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　在二手房评估价即将上调的普遍预期下，部分置业者为节省税费加快了过户进程。深圳商报记者上周采访了解到，新旧评估价格以网签合同下载时间为准。对于此次调整评估价，业内人士称，并不足以造成市场波动。

　　抢赶“末班车”

　　戴小姐在深圳工作了两年，从去年就打算买房，却一直因为各种原因耽搁下来。最近，她终于下定决心，买下南山一套40余平方米的一房一厅，总价248万元。促使她下决心的原因是这次10月1日二手房评估价更新。戴小姐17日对深圳商报记者说，“如果不是我犹豫的话，早买的房子升值都有三四十万元了。中介帮我算了一下，前后的税费可能要省下近两万元，再加上现在房贷利率是最低的，所以就干脆决定买下了。”

　　近日，市房地产评估发展中心网站发出温馨提示，“根据房地产市场变化情况，我市将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。”业界普遍预期评估价上调。据深圳链家和安居客数据，今年8月深圳二手住宅套均价格为240万元，以评估价增加10%计算，增加的营业税(5.6%)、契税(1%)、个人所得税(1%)约为1.8万元。

　　深圳商报记者17日采访了解到，部分刚需在已经下定买房后，在有可能的情况下，愿意加快过户进程，节省这几万元。

　　美联物业大南山后海中心一区总监张文勇17日向记者介绍：“评估价提高，南山豪宅影响更大，但是豪宅客户反而看淡这次调整；而刚需客户则相对较为重视，部分已经下定的客户希望加快进度，争取赶上‘末班车’。”

　　以网签合同时间为准

　　深圳商报记者电话咨询市房地产评估发展中心工作人员了解到，将根据二手房网签时间，来决定评估价，仍执行“一房一价”政策。也就是说，如果市民下载二手房网签合同的时间在10月1日前，评估价仍执行既有标准；如是10月1日后，则执行新的评估价。

　　据悉，深圳二手房交易计税参考价格，是由深圳市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产评估相关规范和评估标准得出。

　　目前，已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格，各房屋的计税参考价格，，并没有对外公布，不过交易双方可凭房产所有人身份证和房地产权证书编号在评估发展中心网站查询获知该房屋的计税参考价格。

　　“从目前市场看，购买超过两年、红本在手的二手房成为短期受青睐的物业。在双方确定交易标的前提下，有客户要求我们在10月1日前下载网签合同。”Q房网龙华中心片区董事刘保华如是说。

　　购买超过两年可以减免营业税，“红本在手”则可以缩减交易周期，深圳商报记者了解到，这种物业在目前特定时间内“走俏”，但价格并没有因此而上涨。

　　深圳链家二手房研究院总经理肖小平称，目前，最快的交易模式是“红本在手+一次性付款”，仅需一周就可以完成过户。

　　不足以引起市场波动

　　从2011年7月11日起，我市二手房交易按评估价征税正式实施。无论营业税和附加、个人所得税、契税都将按评估价征收。此举被视为扼杀长期猖獗的二手房交易“阴阳合同”的“杀手锏”。

　　期间，评估价仅有一次调整，为2013年10月8日。原计划在去年9月1日调整，却因为“技术原因”而临时告吹。

　　从中原地产提供的数据看，调整评估价并没有引起市场波动，2013年9月和10月，二手住宅成交套数分别为7402套、6204套；成交价格分别为29456元/平方米、28596元/平方米。去年8月和9月，二手住宅成交套数分别为4255套、3880套；成交价格分别为31222元/平方米、30233元/平方米。

　　“去年评估价调整临时叫停，是因为市场有争议，二三季度成交低迷，部分片区价格甚至下跌。时隔两年后，深圳房价大幅上涨，但是不同片区涨幅大有不同，相信此次调整不会‘一刀切’：蛇口、龙华等片区调整幅度更大，罗湖、福田幅度要偏小。但整体而言，不会造成市场量价的波动。”肖小平称。

　　对此，美联物业全国研究中心经理何倩茹亦表示认同，“这次的房产评估过户价上涨，对刚性需求的客户心态影响不大，不会影响买卖的决定。”

　　深圳商报记者从市房地产权登记中心了解到，近日二手房转移登记量日均500余份，相对于前期高峰的1500份，已大幅回落。

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　　增长税费如何计算

　　深圳商报记者从多家中介了解到，评估价按照“一房一价”标准，并没有针对片区、区域制定确定的调整幅度，具体到某个楼盘，只能一楼一户去查询。这部分税费增加对于房屋总价、市场成交影响微乎其微。

　　今年8月深圳二手住宅均价为40346元/平方米，去年同期为30286元/平方米，同比涨幅为33.2%。鉴于今年房价涨幅过大，多位业内人士表示，评估价上调的可能性更大。存量房计税价10月1日起更新，业界的预期上调幅度约为10%。

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，以往房产评估价都是半年一调，且是根据市场的走势来调整的，而这一年来，深圳房价无争议地往上走，此次评估价肯定会调高，调整幅度或为10%~20%。

　　房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税，评估价提高，营业税影响比较大。但“3·30”政策后，二手房营业税免征年限已从5年改成2年，这就大幅减少了提高评估价的影响。

　　以中海康城一期某套88平方米精装三房为例，2013年10月8日调整后的价格为9100元/平方米，以增幅10%计算，为10010元/平方米，计税总价880880元，增长了80080元，因此增加营业税、交易契税和个人所得税共计6086元。而该楼盘一期88平方米的市价为2.7万元/平方米，总价237.6万元。

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹分析，这部分税费增加对于房屋总价、市场成交影响微乎其微。由于交易税费实际由买方承担，卖方业主不关心税费小幅增长，而强烈的购房需求、增长预期也使买方急于完成过户，因此非常容易接受数千元、乃至数万元税费增长。据悉，目前没有出现已下单买卖双方毁约的情况。