上海富利腾房地产开发有限公司拟购买广东

逸涛万国房地产有限公司 50%股权项目

评估说明

中企华评报字(2016)第 3647 号

（共一册，第一册）

北京中企华资产评估有限责任公司

二○一六年七月五日

上海富利腾房地产拟购买广东逸涛万国房地产 50%股权评估项目评估说明

目 录

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................... 2

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................ 3

第三部分 资产评估说明 ..................................................... 4

第一章 评估对象与评估范围说明 ........................................... 5

一、评估对象与评估范围内容 .........................................................5

二、实物资产的分布情况及特点 .......................................................5

三、企业申报的无形资产情况 ........................................................11

四、企业申报的表外资产情况 ........................................................11

五、引用其他机构报告的情况 ........................................................11

第二章 资产核实情况总体说明 ............................................ 12

一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ..............................................12

二、影响资产核实的事项及处理方法 ..................................................13

三、核实结论......................................................................13

第三章 资产基础法评估技术说明 .......................................... 14

一、流动资产（非存货类）评估技术说明 ..............................................14

二、存货评估技术说明 ..............................................................18

三、设备类资产评估技术说明 ........................................................48

四、房屋建筑物类资产评估技术说明 ..................................................54

五、流动负债评估技术说明 ..........................................................62

第四章收益法评估技术说明 ............................................... 65

一、评估对象......................................................................65

二、收益法适用性分析 ..............................................................65

三、收益预测的尽职调查 ............................................................65

四、收益预测的假设条件 ............................................................66

五、企业经营、资产、财务分析 ......................................................67

六、收益模型的选取 ................................................................95

七、测算过程......................................................................97

第五章评估结论及分析 .................................................. 111

一、评估结论.....................................................................111

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .........................................112

三、流动性对评估对象价值影响的考虑 ...............................................113

评估说明附件 ............................................................ 114

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监

管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供

给其他任何单位和个人，，不得见诸公开媒体。

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，详细内容见附件一：《企

业关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分 资产评估说明

本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范围说明、

资产核实总体情况说明、资产基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、

评估结论及分析共五章。

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第一章 评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

(一)评估对象与评估范围

评估对象为广东逸涛万国房地产有限公司的股东全部权益价值。

评估范围包括广东逸涛万国房地产有限公司的全部资产及负债。

(二)评估范围内的资产类型和账面金额

评估范围包括流动资产、固定资产(房屋建筑物、机器设备)以及流动负

债等。在评估基准日 2016 年 4 月 30 日，各类资产、负债的账面金额如下：

金额单位：人民币万元

项目 账面价值

流动资产 239,891.80

非流动资产 4,267.64

其中：长期股权投资

投资性房地产

固定资产 4,267.64

在建工程

无形资产

其中：土地使用权

其他非流动资产

资产总计 244,159.44

流动负债 251,524.12

非流动负债

负债合计 251,524.12

所有者权益 -7,364.68

纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。上述账面值业经

立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)审计并发表标准无保留意见。

(三)资产权属状况

经核实，被评估企业提供的权属证明资料未发现瑕疵，房屋、土地使用

权等重要资产均已取得权属证书。

二、实物资产的分布情况及特点

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纳入评估范围的实物资产主要包括存货(开发产品、开发成本)、房屋建

筑物类资产、设备类资产等，实物资产主要分布在位于广州南沙开发区环市

北路周边被评估企业项目地及广东逸涛万国房地产有限公司办公区、南沙区

金涛东街 8 号。

各类实物资产的特点如下：

(一)存货

存货为开发产品和开发成本，账面价值 1,490,773,381.24 元，未计提存

货跌价准备。核算内容为企业已开发、正在开发以及未开发建设的位于广州

市南沙区各地块项目。开发产品账面价值为已完工未销售物业的开发成本，

开发成本账面值包含土地价款、前期费、建筑安装工程费、基础设施及公共