每经记者 杜冉乐

“不积跬步，无以至千里。”中国版REITs虽历经坎坷，但也孕育着勃勃生机。

10月19日，《每日经济新闻》记者从中国房地产估价师与房地产经纪人学会了解到，该学会日前对外披露了一份由其制定的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4号），这被称之为当前首个中国版REITs专业物业评估规范性文件。

业内人士表示，这会促进中国REITs的进一步发展，但部分环节仍需分工和独立，尤其是评估机构的独立性，也需要决策层去推动。

协会带头发布REITs物业评估行业标准

早在6年前，住建部曾试图牵头制定REITs物业评估规范文件，在此期间，还与央行、银监会、证监会、发改委等部门进行过“批判性、建设性的研讨”。

上述研讨的目的意在推出《关于房地产投资信托基金物业评估管理有关问题的通知（征求意见稿）》和《房地产投资信托基金物业评估指导意见（征求意见稿）》。

不过，上述文件后来却无疾而终。从本次出台的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》来看，该文件由中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定。

据了解，中国房地产估价师与房地产经纪人学会属于全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧告诉《每日经济新闻》记者，新出台的REITs物业评估规范意味着中国REITs可能会进一步普遍化，尤其是优质商业地产类REITs。

一位不愿具名的商业地产机构负责人表示，发行REITs，重在对其基础资产进行科学、独立与准确评估，这样才能实现REITs所带来的稳定回报率。民间专业学术评估机构发布REITs评估指引无疑是一个推动作用，但仍需要决策层进一步推动。

今年初，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中提及“大力发展住宅租赁市场是开启REITs 的必有之路”，但并未过多赘述如何开启等。

关于中国版的REITs，决策层至今并未发布新的文件。从去年中信启航专项资管计划登陆深交所进行协议转让，到前不久鹏华前海万科公募REITs上市，REITs在实践层面的探索不断前行。

黄国钧说，严格意义上，上述REITs产品还不是真正意义上的公募REITs产品，跟国际上的REITs还有很大差距。

机构资质与评估办法待规范

从内容来看，，上述指引主要针对REITs持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关资产进行状况评价、市场调研和价值评估（以下简称信托物业）进行详细规范。

其中，信托物业状况评价主要是对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定；信托物业市场调研是对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，提供相关专业意见。

最关键的一步应是托物业价值评估，这是对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。因此，这对REITs物业评估机构能否保持独立性就是一个考验。

上述指引要求房地产估价机构和注册房地产估价师不得受理以下几种情况，包括与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或与评估对象有利益关系的，或其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，从REITs试点看，还需要缩小评估机构的范围，采用量化标准，比如要求具备一级房地产评估机构资质的机构进入，还是一级、二级都可以？如果评级机构进入门槛太低，也将会提前终结REITs的寿命。

另一个备受关注的问题是REITs物业评估方法的选择。到底是采取收益法还是其他方法更合理？

黄国钧表示，与一般物业评估相比，REITs物业评估因为特殊性，更需要精细化评估、一般预测未来5-10年的收益率，需要独立性的物业评估机构去做。

上述指引规定，采用收益法评估信托物业价值，应当在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年收入和运营费用，并在估价对象至少近3年及同类物业的收入和运营费用水平的基础上，合理预测估价对象未来10年以上的各年收入和运营费用等。

前述指引提出，采用比较法评估信托物业价值，应当选取不少于3个可比实例，并且在评估报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

“市场通行的做法是考虑收益法，一般不建议成本法。”黄国钧补充说。