成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　中 评 协 报 备 号 ： 1 5 0 0 1 0 0 2 4 11 3 0 11 5

　　成都麦田园林有限公司

　　拟进行股权转让所涉及的该公司

　　股东全部权益价值评估报告

　　亚评报字【2013】115 号

　　河南亚太联华资产评估有限公司

　　二Ｏ一三年十一月十二日

　　河南亚太联华资产评估有限公司 地址：郑州市红专路 97 号粮贸大厦 邮编：450008

　　网址： 电话：0371－65932096 传真：0371－65931376

　　成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　评估报告目录

　　明.........................................................................................................................................1

　　声

　　评估报告摘要.............................................................................................................................2

　　评估报告正文.............................................................................................................................5

　　一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况..................................................5

　　二、评估目的....................................................................................................................12

　　三、评估对象和评估范围................................................................................................12

　　四、价值类型及其定义....................................................................................................14

　　五、评估基准日................................................................................................................14

　　六、评估依据....................................................................................................................14

　　七、评估方法....................................................................................................................15

　　八、评估程序实施过程和情况........................................................................................23

　　九、评估假设....................................................................................................................25

　　十、评估结论....................................................................................................................26

　　十一、特别事项说明........................................................................................................28

　　十二、评估报告使用限制说明........................................................................................29

　　十三、评估报告日............................................................................................................30

　　评估报告附件

　　一、 被评估单位专项审计报告

　　二、 委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件

　　三、 评估对象涉及的主要权属证明资料

　　四、 委托方及相关当事方承诺函

　　五、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件

　　六、 签字注册资产评估师资格证书复印件

　　七、 资产评估结果汇总表

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　　成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　声 明

　　为使评估报告使用者合理理解并恰当使用本评估报告，我们特声明如下：

　　一、我们在执行本次评估业务过程中，遵循相关法律、法规和资产评估准则的规定，

　　恪守独立、客观、公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，形成了本评估报告；

　　评估报告陈述的内容是客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

　　二、评估对象所涉及的资产、负债清单及评估所需资料由委托方及相关当事方提供

　　并签章确认；提供必要的资料并保证其真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是

　　委托方及相关当事方的责任。

　　三、我们已对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查，并对其法律权属状况给予

　　了必要的关注和查验。但本评估报告不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认、

　　发表意见或提供保证的能力。

　　四、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报

　　告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项和使用限制等内容。

　　五、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项，在委托方及相关当事方未做出说明而评

　　估人员根据专业经验不能获悉的情况下，评估机构及签字注册资产评估师不承担责任。

　　六、我们对评估对象的价值进行估算并发表意见，是经济行为实现的参考依据，并

　　不承担相关当事人决策的责任；评估结论不应被认为是评估对象可实现价格的保证。

　　七、本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的

　　评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。

　　八、我们具备执行本次评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中

　　已披露利用其他机构报告的情形。

　　九、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与委托方及相关当

　　事方没有现存或者预期的利益关系，对委托方及相关当事方不存在偏见。

　　河南亚太联华资产评估有限公司

　　成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　成都麦田园林有限公司

　　拟进行股权转让所涉及的该公司

　　股东全部权益价值评估报告摘要

　　亚评报字【2013】115号

　　成都麦田园林有限公司：

　　河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，对成都麦田园林有限公司拟进

　　行股权转让所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2013 年 9 月 30 日的市场价值进

　　行了评估。现将评估情况及评估结果简要报告如下：

　　评估目的：确定成都麦田园林有限公司股东全部权益价值，为其拟进行的股权转让

　　行为提供价值参考。

　　评估对象：成都麦田园林有限公司股东全部权益。

　　评估范围：成都麦田园林有限公司申报的经审计后资产和负债。

　　评估基准日：2013年9月30日。

　　价值类型：市场价值。

　　评估方法：资产基础法和收益法。

　　评估结论：

　　采用资产基础法评估后，我们得出如下评估结论：在评估基准日2013年9月30日，

　　成都麦田园林有限公司申报的经审计后的资产总额为14,594.99万元，负债8,911.18万元，

　　净资产5,683.81万元；评估值总资产为17,771.12万元，负债8,911.18万元，净资产8,859.94

　　万元。与经审计后的账面值比较，总资产评估增值3,176.13万元，增值率为21.76%，净

　　资产评估增值8,859.94万元，增值率为55.88%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的

　　详细情况见资产评估明细表。

　　资产评估结果汇总表

　　评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元

　　增值率(%)

　　账面价值 评估价值 增减值

　　项 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　1 12,918.36 16,193.63 3,275.27 25.35%

　　流动资产

　　2 1,676.63 1,577.49 -99.14 -5.91%

　　非流动资产

　　3 其中：可供出售金融资产

　　4 持有至到期投资

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　　5 长期应收款

　　6 2.01 2.83 0.82 40.80%

　　长期股权投资

　　7 投资性房地产

　　8 979.81 1,028.99 49.18 5.02%

　　固定资产

　　9 在建工程

　　10 工程物资

　　11 固定资产清理

　　12 生产性生物资产

　　13 油气资产

　　14 无形资产

　　15 开发支出

　　16 商誉

　　17 长期待摊费用

　　18 76.22 76.22

　　递延所得税资产

　　19 618.59 469.45 -149.14 -24.11%

　　其他非流动资产

　　20 14,594.99 17,771.12 3,176.13 21.76%

　　资产总计

　　21 8,911.18 8,911.18

　　流动负债

　　22 非流动负债

　　23 8,911.18 8,911.18

　　负债总计

　　24 5,683.81 8,859.94 3,176.13 55.88%

　　净资产(股东全部权益)

　　采用收益法评估后，我们得出如下评估结论：在评估基准日 2013 年 9 月 30 日，成

　　都麦田园林有限公司股东全部权益价值为 20,228.59 万元，与经审计后的账面净资 产

　　5,683.81 万元相比较，评估增值 14,544.78 万元，增值率为 255.90%。

　　采用资产基础法评估的成都麦田园林有限公司股东全部权益价值为8,859.94万元，

　　采用收益法评估的股东全部权益价值为20,228.59万元，资产基础法评估结果比收益法评

　　估结果低11,368.65万元，差异率为128.32%。

　　经分析，我们认为差异的主要原因是：资产基础法是将构成企业的各种要素资产的

　　评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法，其评估结果反映的是企业基

　　于现有资产的重置价值。而收益法是从决定资产公平市场价值的基本要素——资产的预

　　期收益的角度“将利求值”，其评估结果体现了企业未来收益的现值。

　　成都麦田园林有限公司属于园林绿化企业，属于“轻资产”公司，企业的主要价值

　　除了固定资产、营运资金等有形资源外，还包括服务能力、人才团队、品牌优势、客户

　　关系、行业资质等重要的无形资源。鉴于本次评估目的是为委托方拟进行的股权转让行

　　为提供价值参考，更看重的是被评估单位未来的经营状况和获利能力，而非单纯评价企

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　　业的各项资产要素价值，而收益法评估结果能够比较客观、全面的反映被评估单位在公

　　开市场上的公允价值。因此收益法的结果更适用于本次评估目的，选用收益法评估结果

　　相对于资产基础法评估结果更为合理，因此本次评估以收益法的评估结果作为最终评估

　　结论。

　　根据上述分析，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即成都麦田园林有限公

　　司股东全部权益价值评估值为20,228.59万元。

　　评估报告使用者应充分考虑评估报告正文中描述的评估报告成立的前提、假设条

　　件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。

　　本评估报告仅供委托方及评估报告中列示的其他使用者为本次评估目的参考使用。

　　除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册资产评估师

　　同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。

　　即自评估基准日 2013 年 9 月 30 日起至 2014 年 9

　　本评估结论的使用有效期为一年，

　　月 29 日止。

　　重要提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解

　　评估结论，应当阅读评估报告正文。

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　　股东全部权益价值评估报告

　　亚评报字【2013】115号

　　成都麦田园林有限公司：

　　河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评

　　估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，实施了必要的评估程序，对成

　　都麦田园林有限公司拟进行股权转让所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2013

　　年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。我们的评估是在委托方及相关当事方提供评估所

　　需资料真实、合法、完整、有效的前提下，以我们现有的专业经验、技术水平和能力所

　　做出的一种专业性估值意见。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估

　　基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；

　　提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委

　　托方和相关当事方的责任。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方、被评估单位以及其他评估报告使用者概况

　　(一)本次资产评估的委托方和被评估单位均为成都麦田园林有限公司(简称“麦

　　田园林”)

　　1、住 所：成都市武侯区二环路南四段 51 号 1 栋 14 楼 1409 号

　　2、法定代表人：李宏

　　3、注册资本：人民币贰仟贰佰叁拾捌万元

　　4、实收资本：人民币贰仟贰佰叁拾捌万元

　　5、企业性质：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人)

　　6、成立时间：2004 年 7 月 2 号

　　7、注 册 号：510107000086846

　　8、经营范围：园林绿化工程设计、施工，市政及园林、古建筑设计、施工(以上

　　经营范围凭资质证经营)；园林工程项目管理；灯光、喷泉喷灌系统的设计安装；花卉

　　苗木种植、租赁、摆设及销售；普通机械设备租赁、销售；销售：肥料、家畜、水产品

　　(以上经营范围国家法律法规规定限制的除外，需许可证的凭许可证在有效期内经营)。

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　　9、企业概况

　　麦田园林注册成立于2004年，是一家致力于大型景观设计、施工及苗木花卉生产的

　　园林企业，公司目前具有城市园林绿化贰级企业资质和风景园林工程设计专项乙级资

　　质。

　　麦田园林现有员工98人，包括观设计师、景观工程师、农艺师及技术支持人员，提

　　供从景观设计、工程承包、苗木花卉产品、园林养护到现场监理等各种服务。公司是成

　　都市园林绿化行业协会副会长单位，成都市房地产景观及环保专业委员会主任单位。

　　公司下设有工程事业部、设计事业部、农业事业部、市场部、成本部、采购部等业

　　务部门，参股成都长田园林有限公司并设立成都麦田园林什邡分公司、重庆分公司等分

　　支机构。

　　10、历史沿革及股权状况

　　(1)麦田园林系由股东李绍宇、李绍清共同出资组建，于2004年7月2日由成都市

　　工商行政管理局批准成立的有限责任公司，公司初始设立时注册资本为人民币100万元，

　　法定代表人李绍宇，公司经营范围为园林建筑设计、施工，园林环境设计、施工，园林

　　绿化、园林建设；苗木花卉种植；租赁、摆设及销售；园林机械租赁、销售、开发及应

　　用，园林设备代理销售(以上项目涉行政许可的凭资质经营)。公司成立时股权状况如

　　下：

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　李绍宇 90.00 90%

　　李绍清 10.00 10%

　　100.00 100%

　　合计

　　上述验资业经四川天元会计师事务所有限公司验证并出具川天元会验[2004]C595号

　　验资报告验证。

　　(2)根据2007年5月14日公司股东会决议以及修改后的公司章程规定，公司注册资

　　本由人民币100万元增加至人民币200万元，由李绍宇出资180万元，李绍清出资20万元。

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　李绍宇 180.00 90%

　　李绍清 20.00 10%

　　合计 200.00 100%

　　此次增资业经四川联众会计师事务所有限责任公司验证并出具川联众验字[2007]第

　　139号验资报告验证。

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　　(3)根据2007年9月21日公司股东会决议以及修改后的公司章程规定，公司注册资

　　本由人民币200万元增加至人民币300万元，由李绍宇出资270万元，李绍清出资30万元。

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　李绍宇 270.00 90%

　　李绍清 30.00 10%

　　300.00 100%

　　合计

　　此次增资业经北京红日会计师事务所有限责任公司广元分所验证并出具京红会广

　　分财[2007]440号验资报告验证。

　　(4)根据2008年7月25日公司股东会决议以及修改后的公司章程规定，公司注册资

　　本由人民币300万元增加至人民币1,000万元，由李绍宇出资450万元，李绍清出资100万

　　元，李宏出资450万元。

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　李绍宇 450.00 45.00%

　　李绍清 100.00 10.00%

　　450.00 45.00%

　　李宏

　　1,000.00 100%

　　合计

　　此次增资业经四川华雄会计师事务所有限责任公司验证并出具华雄验字 [2008] 第

　　C-794号验资报告验证。

　　(5)根据2010年1月25日公司股东会决议以及修改后的公司章程规定，，公司注册资

　　本由人民币1,000万元增加至人民币2,238万元。

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　李绍宇 630.00 28.15%

　　李绍清 140.00 6.26%

　　780.00 34.85%

　　李宏

　　116.28 5.20%

　　张琳莉

　　116.28 5.20%

　　陈中

　　37.62 1.68%

　　康金蓉

　　47.88 2.14%

　　彭定律

　　23.94 1.07%

　　朱雪莲

　　18.00 0.80%

　　罗增跃

　　40.00 1.79%

　　万然

　　40.00 1.79%

　　华东

　　10.00 0.45%

　　邱全军

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　　成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　5.00 0.22%

　　赵亮

　　5.00 0.22%

　　吴锡兵

　　10.00 0.45%

　　崔少峰

　　218.00 9.73%

　　成都金铭阳装饰设计工程有限公司

　　2,238.00 100%

　　合计

　　此次增资业经北京红日会计师事务所有限责任公司广元分所验证并出具京红会广

　　[2010]验字009号验资报告验证。

　　(6)根据2013年9月17日公司股东会决议，公司进行了内部股权转让，根据修改后

　　的公司章程，截至评估基准日2013年9月30日公司股权状况如下：

　　股东 出资额(万元) 股权比例

　　100.00 4.47%

　　李绍宇

　　150.00 6.70%

　　李绍清

　　1,710.00 76.41%

　　李 宏

　　10.00 0.45%

　　华 东

　　10.00 0.45%

　　邱全军

　　5.00 0.22%

　　赵 亮

　　5.00 0.22%

　　吴锡兵

　　10.00 0.45%

　　赵东梅

　　20.00 0.89%

　　杨光熙

　　218.00 9.74%

　　成都金铭阳装饰设计工程有限公司

　　2,238.00 100.00%

　　合计

　　11、公司财务、经营状况

　　截至评估基准日，公司资产总额为 14,594.99 万元，负债总额为 8,911.18 万元，净资

　　产(股东全部权益)为 5,683.81 万元。公司近 3 年财务、经营状况如下：

　　金额单位：人民币万元

　　2011 年 2012 年 2013 年 9 月

　　项目

　　总资产 10,019.85 12,687.49 14,594.99

　　净资产 4,321.78 5,067.77 5,683.81

　　资产负债率 56.87% 60.06% 61.06%

　　2011 年度 2012 年度 2013 年 1-9 月份

　　项目

　　主营业务收入 4,145.28 6,078.31 5,817.62

　　主营业务成本 2,480.24 4,318.14 4,097.64

　　净利润 829.82 746.00 616.03

　　总资产收益率 8.28% 5.88% 4.22%

　　河南亚太联华资产评估有限公司

　　成都麦田园林有限公司股东全部权益价值评估

　　净资产收益率 19.20% 14.72% 10.84%

　　注：以上数据摘自麦田园林申报的经审计的 2011 年、2012 年、2013 年 9 月 30 日的

　　会计报表。

　　12、麦田园林公司组织结构如下：

　　董事长

　　总经理

　　行政人事部 财务部 市场部 成本部 采购部 工程事业部 农业事业部 设计事业部

　　13、执行的主要会计政策

　　(1)财务报表的编制基础

　　麦田园林以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2

　　月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业

　　会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)

　　进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

　　(2)会计期间

　　会计期间从公历每年一月一日至十二月三十一日止。

　　(3)记账本位币

　　以人民币为记账本位币。

　　(4)记账基础和计量属性

　　以权责发生制为记账基础，采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、

　　现值和公允价值。

　　(5)现金及现金等价物的确定标准

　　将持有的期限短(一般是指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金

　　额现金、价值变动风险很小的投资列作现金等价物。

　　(6)应收款项坏账准备的核算方法

　　①单项金额重大的应收账款坏账准备的确认标准、计提方法

　　应收账款：金额在 100 万元以上。

　　其他应收款：金额在 30 万元以上。

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　　单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：

　　单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，

　　计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。

　　②按组合计提坏账准备的应收款项：

　　A 确认组合的依据：

　　应收款项包括应收账款和其他应收款。按组合计提坏账准备应收款项分为：

　　组合 1：帐龄分析法组合：单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的

　　单项金额重大的应收款项，以帐龄为信用风险特征进行组合并结合现实的实际损失率确

　　定不同帐龄应计提坏账准备的比例。

　　组合 2：保证金及无风险组合：保证金及无风险组合具有类似信用风险特征

　　按组合计提坏账准备的计提方法：帐龄分析法。

　　B 坏账准备的计提方法：

　　组合 1：帐龄分析法组合：根据应收款项的不同帐龄确定不同的计提比例计提坏账

　　准备。

　　组合 2：保证金及无风险组合：对各类投标保证金以及各类押金，麦田园林认为无

　　坏账风险，不计提坏账准备。

　　组合中，采用帐龄分析法计提坏账准备，具体如下：

　　应收账款计提比例% 其他应收款计提比例%

　　帐龄

　　5

　　1 年以内(含 1 年)

　　10

　　1-2 年

　　20

　　2—3 年

　　50

　　3－4 年

　　100

　　4－5 年

　　100

　　5 年以上

　　(7)存货

　　①存货的分类

　　麦田园林存货主要包括：主要包括消耗性生物资产、原材料、低值易耗品、工程施

　　工等。其中―消耗性生物资产为苗木成本。

　　②存货的计价方法

　　各类存货的购入与入库按实际成本计价；发出仓库存货采用月末一次加权平均法核

　　算。低值易耗品在领用时采用“一次转销法”。残余料收入等零星收益冲减合同成本。

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　　③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

　　期末，存货按成本与可变现净值孰低计价。对可变现净值低于存货成本的差额，计

　　提存货跌价准备。如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，

　　使存货成本高于可变现净值的，按可变现净值低于成本(按个别/分类)的差额计提存货

　　跌价损失准备。可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计至完工成本及销售

　　所必须的估计费用的价值确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现

　　净值以合同价格为基础计算。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的

　　存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

　　④存货的盘存制度：采用永续盘存制。

　　(8)固定资产

　　①固定资产确认条件、计价和折旧方法

　　固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一

　　个会计年度，单位价值较高的有形资产。

　　固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限

　　平均法计提折旧。

　　②固定资产的分类和折旧方法

　　固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备及其他设备。固

　　定资产折旧采用年限平均法。各类固定资产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

　　资产类别 使用年限 残值率 年折旧率

　　10-30 年 3% 9.7%-3.23%

　　房屋及建筑物

　　3-15 年 3% 32.33%-6.47%

　　机器设备

　　3-10 年 3% 32.33%-9.7%

　　运输设备

　　3-5 年 3% 32.33%-19.4%

　　电子设备

　　3-5 年 3% 32.33%-19.4%

　　其他设备

　　③固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法

　　资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按“资产减值”所述方法计提固

　　定资产减值准备。

　　14、税项

　　①公司适用的主要税种及税率列示如下：

　　税 种 计税依据 税 率

　　6%

　　增值税 产品销售收入

　　3%

　　营业税 应税营业收入

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　　5%、7%

　　城市维护建设税 应纳增值税及营业税额

　　3%

　　教育费附加 应纳增值税及营业税额

　　2%

　　地方教育费附加 应纳增值税及营业税额

　　25%

　　企业所得税 应纳税所得额

　　注：根据《增值税暂行条例实施细则》相关规定，麦田园林销售自己种植的苗木免

　　征增值税；根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实

　　施条例》的规定，公司苗木的培育和种植的所得免征企业所得税。

　　(二)其他评估报告使用者

　　其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者，评估报告不得被其

　　他任何第三方使用或依赖。

　　二、评估目的

　　麦田园林拟进行股权转让，需确定麦田园林股东全部权益价值，特委托评估机构对

　　该公司申报的经审计后资产及负债进行评估。

　　本次资产评估的目的是：通过对麦田园林申报的经审计后资产及负债进行评估，以

　　确定麦田园林股东全部权益价值，为其拟进行的股权转让事宜提供价值参考。

　　三、评估对象和评估范围

　　(一)评估对象

　　评估对象为麦田园林股东全部权益。

　　(二)评估范围

　　评估范围为麦田园林申报的经审计后资产及负债，具体包括：流动资产、长期股权

　　投资、固定资产、递延所得税资产、其他非流动资产和流动负债等。详见下表：

　　金额单位：人民币万元

　　科目名称 账面价值 科目名称 账面价值

　　12,918.36 8,911.18

　　一、流动资产合计 四、流动负债合计

　　537.00 1,022.00

　　货币资金 短期借款

　　17.80 5,012.63

　　交易性金融资产 应付账款

　　586.74 1,030.42

　　应收账款 预收账款

　　1,637.62 5.62

　　预付账款 应付职工薪酬

　　609.31 1,055.01

　　其他应收款 应交税费

　　9,529.89 17.72

　　存货 应付利息

　　1,676.63 367.78

　　二、非流动资产合计 其他应付款

　　2.01 400.00

　　长期股权投资 一年内到期的非流动负债

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　　979.81 -

　　固定资产

　　76.22 -

　　递延所得税资产 五、非流动负债合计

　　618.59 8,911.18

　　其他非流动资产 六、负债合计

　　14,594.99 5,683.81

　　三、资产总计 七、净资产(股东全部权益)

　　评估对象和评估范围与企业申报评估的对象和范围一致，且业经委托方和被评估单

　　位确认。具体范围以麦田园林申报的评估明细表为准。

　　纳入评估范围的资产及负债业经亚太(集团)会计师事务所有限公司深圳分所审计

　　并出具了无保留意见的审计报告(亚会深审字[2013]311 号)。

　　(三)委估主要资产情况

　　流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、其他应收款和存

　　货。货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金；银行存款分别为存放在招商银行、

　　成都银行等银行存款，其他货币资金为公司存入的履约保证金存款；交易性金融资产为

　　公司购买的世博(金)；应收账款为主要为应收各施工项目的工程款；预付账款为预付

　　各单位及个人工程款、材料费和植物款等；其他应收款为应收各单位和个人的保证金、

　　租赁费和押金等；递延所得税资产为因计提坏账准备而形成的可抵扣暂时性差异；其他

　　非流动资产为公司与重庆渝麦田艺筑园林有限公司的苗圃合作收益权。存货主要为消耗

　　性生物资产和工程施工，消耗性生物资产为公司在都江堰、郫县、万春、什邡、金马等

　　苗圃基地的各种苗木资产。

　　长期股权投资为公司对成都长田园林绿化有限公司的投资，评估基准日占成都长田

　　园林绿化有限公司3%股权比例。

　　房屋建筑物类资产：建筑物为公司什邡苗圃基地建设，包括道路、办公用房、蓄水

　　池、泵房、给排水系统、温室大棚等，总占地面积 157.99 亩，建成于 2012 年 6 月。

　　设备类资产：主要分为机器设备、车辆和电子设备。申报设备主要位于麦田园林各

　　施工现场、办公楼及各部室内。

　　(四)被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状

　　况等

　　企业未申报账内、外记录或者未记录的无形资产。

　　(五)被评估单位申报的表外资产的类型、数量

　　无。

　　(六)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评

　　估值)

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　　无。

　　四、价值类型及其定义

　　根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估

　　对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方

　　的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。

　　五、评估基准日

　　本项目评估基准日是 2013 年 9 月 30 日。

　　此评估基准日由委托方遵循尽可能接近评估目的实现日、与会计报表日保持一致等

　　原则确定，并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日和审计基准日一致。

　　本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产，资产状况均为评估基准日实际

　　存在的状况，取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

　　六、评估依据

　　评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据(包括但不限于)：

　　(一) 法律、法规依据

　　1、 《中华人民共和国公司法》；

　　2、 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会

　　第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过)；

　　3、 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 2007 年 11 月 28 日国务院第 197 次

　　(

　　常务会议通过)；

　　4、 关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知(财税[2008]170 号)；

　　5、 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 538 号。

　　(二) 准则依据

　　1、 《资产评估准则－基本准则》；

　　2、 《资产评估职业道德准则－基本准则》；

　　3、 《资产评估准则－评估报告》；

　　4、 《资产评估准则－评估程序》；

　　5、 《资产评估准则－业务约定书》；

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　　6、 《资产评估准则－工作底稿》；

　　7、 《资产评估准则－机器设备》；

　　8、 《资产评估准则－企业价值》；

　　9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

　　10、 《资产评估价值类型指导意见》；

　　11、 《企业会计准则》。

　　(三) 权属依据

　　1、 机动车行驶证；

　　2、 重大合同、协议及设备购置发票等。

　　(四) 取价依据

　　1、 《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；

　　2、 机电产品全球报价系统；

　　3、 《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸资源[2000]1202 号)；

　　4、 《成都市工程造价信息》2013 年第八期；

　　5、 市场询价资料；

　　6、 被评估单位提供的历史及现行价格资料；

　　7、 国家宏观、行业、区域市场及被评估单位统计分析数据；

　　8、 被评估单位提供的财务会计经营方面的资料以及未来年度生产经营规划和盈利

　　预测资料；

　　9、 亚太(集团)会计师事务所有限公司深圳分所出具的审计报告(亚会深审字

　　[2013]311 号)；

　　10、 评估基准日同类上市公司财务指标及风险指标；

　　11、 评估基准日国债收益率、贷款利率等信息；

　　12、 评估人员现场勘察的详细记录和在日常执业中收集到的资料。

　　七、评估方法

　　(一) 评估方法简介

　　按照《资产评估准则》和有关评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益

　　法和资产基础法等三种方法。

　　企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行

　　比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和

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　　交易案例比较法。

　　企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的

　　评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

　　企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基

　　础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

　　(二) 评估方法的选择

　　《资产评估准则—企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当

　　根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法

　　和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方

　　法。

　　根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基

　　本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。不考虑采用市

　　场评估，主要是由于目前市场上在选取参照物方面具有极大难度，且市场公开资料较缺

　　乏。

　　(三) 对于所采用的评估方法的介绍

　　1、资产基础法评估介绍

　　(1)流动资产的评估

　　①货币类资产：对库存现金以经过清查核实后的账面值作为评估值；对银行存款主

　　要通过核对银行对账单、函证、余额调节、抽查记账凭证等程序进行清查核实，以经过

　　清查核实后的账面值作为评估值。

　　②交易性金融资产：对交易性金融资产采用以市价法为基础进行评估，即以各该交

　　易性金融资产在评估基准日的收盘价为基础乘以持有数量据以确定评估值。

　　③债权类资产：在核实无误的基础上，对其评估采用账龄分析法，确定评估风险损

　　失，扣除风险损失后计算评估值，同时将评估基准日计提的坏账准备评估为零。

　　④存货类资产：包括消耗性生物资产和工程施工等。对消耗性生物资产以市价法为

　　基础进行评估，即以评估基准日各该消耗性生物资产的市场价格为基础，扣除有关的销

　　售费用、销售税金及附加、应负担的所得税等税费，同时根据各消耗性生物资产的市场

　　销售情况扣除适当数额的净利润，据以确定评估值；对于工程施工，评估人员根据企业

　　成本核算方法，结合工程在评估基准日的实际状况，按核实后的账面值确定评估值。

　　(2)长期股权投资的评估

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　　评估人员根据企业提供的长期股权投资评估明细表，通过盘点，函证，查阅记账凭

　　证、有关投资协议、被投资单位公司章程、验资报告和会计报表等程序对各投资项目的

　　原始投资额、评估基准日余额、持股比例、投资收益计算方法和历史收益额等内容进行

　　核实。对于非控股的长期投资项目，通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构

　　状况等详细分析判断后，根据被投资单位经审计后会计报表列示的净资产结合投资比例

　　确定评估值。

　　(3)建(构)筑物的评估

　　评估人员根据企业提供的建(构)筑物评估明细表，首先核实其权属，然后对每项

　　建(构)筑物进行详细的现场勘查核实，主要包括：建筑名称、坐落位置、面积、结构

　　类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况及目前的使用状况，同时查

　　阅主要建筑物的相关图纸资料，通过查阅记账凭证和有关房屋建筑物的决算资料对其账

　　面价值进行核实。

　　根据本次评估的目的，结合被评估建(构)筑物的特点和所在地房地产市场发育情

　　况，对房屋建筑物采用成本法进行评估。基本公式为：

　　评估值＝重置全价×成新率

　　重置全价＝建安工程造价+工程建设其他相关费用+资金成本

　　① 建安工程造价的确定

　　建安工程造价主要采用 预决算调整法”“重编预算法”“单方造价估算法” “类

　　“ 、 、 和

　　比法”确定。

　　对于无预决算资料的建(构)筑物，采用“重编预算法”确定其建安工程造价，即

　　评估人员根据企业提供的图纸和现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估

　　基准日当地材料价格，测算出该工程的建安工程造价。

　　对于工程预决算资料不完整及价值量小、结构简单的建(构)筑物，采用“单方造

　　价估算法”确定其工程造价，即根据该建(构)筑物的实际结构特点、粉饰条件、建设

　　标准等条件估算出其合理单方施工消耗工程量，据以估算其建安工程造价。

　　对于企业无法提供工程预决算资料的建(构)筑物项目，则以类似结构的房产项目

　　和建筑经济指标估算其建安工程造价。

　　② 工程建设其他相关费用的确定

　　工程建设其他相关费用是指依据有关规定，以在现时条件下重新购建全部固定资产

　　而必须发生的、扣除土地相关费用和工器具、家具购置费用后的其他相关费用，一般包

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　　括：建设单位管理费、勘察设计费、施工图预算编制费、工程监理费、联合试运行及调

　　试费等。评估过程中按照国家和地方现行有关政策规定的计费标准并结合市场惯例，通

　　过分析、计算后确定。

　　③ 资金成本确定

　　资金成本是指工程建设合理周期内投入建设资金的利息成本。评估过程中，按照中

　　国人民银行发布的银行贷款利率，结合合理工期并假设资金均匀投入计算确定。基本公

　　式为：

　　资金成本＝(建安工程造价+工程建设其他相关费用)×利率×(合理工期/2)

　　④ 成新率的确定

　　对于价值较高的重点房屋建筑物，采用年限法成新率和现场勘察成新率加权平均的

　　方法确定。基本公式为：

　　成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%

　　评估人员依据现场勘查的情况，根据被评估房屋建筑物的结构形式、建筑面积、内

　　部设施以及装修、改造、维修等实际情况，估计出尚可使用年限，并结合被评估房屋建

　　筑物的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：

　　年限法成新率＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100%

　　同时，评估人员根据现场勘察了解的情况，对被评估房屋建筑物的结构(包括基础、

　　承重构件、屋面、非承重件等) 装修(包括门窗、楼地面、内外粉饰、顶棚、装修等)

　　、 、

　　设备(包括水、电、暖等)等的现状以及平时维修情况，结合建设部颁布的《房屋完损

　　等级评定标准》，对各个部分分别鉴定打分，汇总打分情况，综合计算该房屋的现场勘

　　察成新率。基本公式为：

　　现场勘察成新率＝ 结构部分分值×G＋装修部分分值×S＋设备部分分值×B) 100%

　　×

　　(

　　式中 G、S、B 分别为被评估房屋建筑物结构、装修、设备三个部分的分值权重系

　　数，以被评估房屋建筑物的实际情况经分析后确定。

　　对于价值较低的一般性房屋建筑物，以其年限法成新率作为其成新率。

　　成新率的确定是专业评估人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专业性综合

　　判断的结果。

　　(4)设备类资产的评估

　　评估人员根据企业提供的设备评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证明材

　　料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注，通过查阅有关的记账凭证、

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　　设备购置发票和预决算资料、分析折旧政策和计提过程，对其账面价值予以必要的核实；

　　组织专业技术人员进行现场勘查和核实，查阅主要设备的运行、维护记录和生产统计资

　　料，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护等情况，根据设备的特点和收集资

　　料的情况，主要采用成本法进行评估，基本公式为：

　　评估值＝重置全价×成新率

　　① 重置全价的确定

　　A、设备重置全价的确定

　　对于价值量大、属于企业生产经营过程中的主要、关键设备，重置全价主要由设备

　　的购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他相关费用、资金成本等构成。

　　基本公式为：

　　重置全价＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋工程建设其他相关费用＋资金成本

　　设备购置价主要通过市场询价、查阅有关设备报价资料，以及评估人员根据收集的

　　相关价格资料确定；对于部分新近购进的设备，在核实其有关会计凭证的基础上，按照

　　企业的购买价确定其购置价；对于部分无市场价格的设备，按照替代原则参考同类设备

　　的购置价，技术进步程度较小的，以物价指数法来确定重置价；非标设备以重置核算法

　　确定其购置价。

　　运杂费是根据各设备的具体情况，区分设备购置地点和运输的难易程度，参照有关

　　设备的行业标准并结合相关的市场惯例，按设备购置价的合理百分比计算确定。

　　安装调试费是根据设备的特点、重量、安装难易程度等技术指标，按设备购置价的

　　一定比率计算确定。

　　工程建设其他相关费用是指依据有关规定，以在现时条件下重新购建全部固定资产

　　而必须发生的、扣除土地相关费用和工器具、家具购置费用后的其他相关费用，一般包

　　括：建设单位管理费、勘察设计费、施工图预算编制费、工程监理费、联合试运行及调

　　试费、员工培训费等。评估过程中按照国家和地方现行有关政策规定的计费标准并结合

　　市场惯例，通过分析、计算后确定。

　　资金成本是指工程建设合理周期内投入建设资金的利息成本。评估过程中，按照中

　　国人民银行发布的银行贷款利率，结合合理工期并假设资金均匀投入计算确定。

　　基本公式为：

　　资金成本＝(设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋工程建设其他相关费用)×利率×

　　(合理工期/2)

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　　对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设

　　备和电子设备，重置全价参照其购置价并结合具体情况综合确定其重置全价。

　　B、车辆重置全价的确定

　　车辆的重置全价以车辆所在地同类汽车在评估基准日的市场售价为基础，加上相应

　　的车辆购置税、验车及牌照等费用确定重置全价。基本公式为：

　　重置全价＝汽车购置价＋车辆购置税＋验车及牌照等费用

　　② 成新率的确定

　　A、设备成新率的确定

　　对于重要、关键机器设备，采用年限法成新率和现场勘察成新率加权平均的方法确

　　定。基本公式为：

　　成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%

　　评估人员依据现场勘查的情况，结合设备的实际技术状态、制造质量、正常负荷率、

　　维修保养情况、技改情况、设备的工作环境和条件等来评估出设备的尚可使用年限，并

　　结合设备的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：

　　年限法成新率＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100%

　　评估人员通过对设备的设计使用寿命、制造质量、现实使用状况、利用程度、维护

　　状况、制造产品的质量、设备外观和完整性等方面进行详细的现场勘察，以实地勘查鉴

　　定的结果结合设备的主要部件，制定鉴定打分标准，通过对各主要部件进行鉴定打分，

　　根据各部件的得分情况计算出该设备的现场勘察成新率。基本公式为：

　　现场勘察成新率＝∑单项分数

　　对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设

　　备和电子设备，以其年限法成新率作为该设备的成新率。

　　B、车辆成新率的确定

　　根据国家颁布的车辆强制报废标准，采用年限法成新率和行驶里程成新率孰低原则

　　确定其理论成新率，然后根据现场勘察车辆的实际状况，对理论成新率进行修正，据以

　　确定车辆的成新率。基本公式为：

　　年限法成新率＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100%

　　行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%

　　成新率的确定是专业评估人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专业性综合

　　判断的结果。

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　　(5)递延所得税资产的评估

　　评估人员通过了解递延所得税资产核算的内容、分析性复核等程序，对其账面价值

　　进行核实；根据递延所得税资产在评估基准日所能收回资产或取得权利的价值确定评估

　　值。

　　(6)其他资产的评估

　　评估人员通过查阅账簿和记账凭证、了解其核算的内容和形成原因、分析性复核等

　　程序进行对企业申报的其他资产进行核实；根据各该资产在评估基准日所能收回资产或

　　取得权利的价值确定评估值。

　　(7)负债的评估

　　根据企业提供的各负债项目清查评估明细表，通过函证、审阅合同、抽查原始凭证、

　　分析性复核等程序核实，以经过核实后的调整后账面值作为评估值。

　　2、收益法评估介绍

　　收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评

　　估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。收益

　　法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行市场价值，但它是从决定

　　资产现行市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的

　　基本定义。

　　(1)基本评估思路

　　本次评估采用收益法下的现金流量折现模型对麦田园林的股东全部权益价值进行

　　评估。即以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加

　　总计算得出企业经营性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值、长期

　　投资价值，再减去有息债务后得出股东全部权益价值。

　　(2)评估模型

　　股东全部权益价值＝企业整体价值－有息债务

　　企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值-非经营性负债

　　价值+长期投资价值

　　经营性资产价值的公式为：

　　n

　　Ri Rn

　　1 r

　　PV

　　r (1 r ) n

　　i

　　i 1

　　符号含义：

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　　PV－经营性资产价值；

　　Ri －企业第 i 年预期净现金流量；

　　r－折现率；

　　n－收益期限；

　　Rn－n 年以后，企业永续经营期的预期净现金流量。

　　(3)预测期限的说明

　　n 为第一阶段企业发展期的经营期限，企业转入稳定经营期以后，在假设企业持续

　　经营的前提下，第二阶段经营期限 。

　　对企业第 i 年净现金流量 Ri 的说明： 为企业第一阶段第 i 年的预测经营活动净自

　　Ri

　　由现金流量。

　　(4) 净现金流量的确定

　　净现金流量采用企业经营自由净现金流量，基本公式为：

　　净现金流量＝净利润+税后利息支出+折旧和摊销－资本性支出－营运资金净增加

　　根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，

　　并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内评估对象的预期收益等额

　　于其预测期最后一年的收益，将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测

　　算得到企业的经营性资产价值。

　　(5)折现率

　　按照收益额与折现率口径一致的原则，考虑到本次评估收益额口径为企业净现金流

　　量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC ) 基本公式为：

　　。

　　WACC＝Ke ×E/(D+E)+ Kd ×D/(D+E)×(1－T)

　　符号含义：

　　WACC－加权平均资本成本；

　　Ke－权益资本成本；

　　Kd－债务资本成本；

　　T －企业所得税率；

　　E －权益市场价值；

　　D －付息债务市值。

　　权益资本成本 Ke 采用资本资产定价模型(CAMP)确定权益资本成本。计算公式

　　为：

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　　Ke ＝Rf + β(Rm－Rf)+ Rs

　　符号含义：

　　Rf－无风险报酬率，一般长期国债的平均利率作为无风险报酬率；

　　β－度量企业系统风险的系数，用于衡量某企业的收益相对于广泛的市场企业的风

　　险；

　　Rm－Rf －市场风险溢价，即在均衡状态下，投资者为补偿承担超过无风险报酬率

　　的平均风险而要求的额外收益；

　　Rs－企业特有风险调整系数。

　　(6)溢余资产价值的确定

　　溢余资产是指与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。主要包括

　　溢余现金、收益法评估未包括的资产等。溢余资产根据其资产类别采用前述资产基础法

　　中各资产类型的评估方法确定评估值。

　　(7)非经营性资产价值的确定

　　非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系的资产，包括不产生效益的资产

　　以及与本次评估预测收益无关联的资产。非经营性资产的价值采用资产基础 法评估确

　　定。

　　(8)非经营性负债价值的确定

　　非经营性负债是指与企业正常经营收益无直接关系的负债，包括本次评估预测收益

　　无关联的负债。非经营性负债的价值采用资产基础法评估确定。

　　(9)长期投资价值的确定

　　长期投资的价值采用与资产基础法相一致的评估方法确定。

　　(10)有息债务的确定

　　有息债务指评估基准日企业需要付息的债务，包括短期借款、带息应付票据、一年

　　内到期的长期借款、长期借款等。有息债务按照经核实后的各有息债务账面值确定。

　　八、评估程序实施过程和情况

　　(一) 接受委托

　　1、 进行项目前期调查，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估

　　业务基本事项；

　　2、 进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析，同意接受委托；

　　3、 与委托方签订资产评估业务约定书；

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　　4、 指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表，

　　要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；

　　5、 制定评估计划。

　　(二) 现场调查、收集评估资料

　　1、 评估人员进入现场，听取委托方及被评估单位有关人员介绍被评估资产的基本

　　情况；

　　2、 对企业提供的评估明细表进行查验，检查有无填列不全、项目不明确等情况，

　　并与企业有关财务记录进行核对；

　　3、 在企业全面清查的基础上，评估人员根据企业提供的各类资产评估明细表对纳

　　入评估范围的资产进行全面的清查核实；清查的主要方式有：查阅账务记录、查阅有关

　　合同、发询证函、监盘、分析性复核、与有关人员座谈、现场勘查和核实等；

　　4、 根据现场实地勘查和清查核实的结果，要求企业进一步完善资产评估明细表，

　　以做到“表”“实”相符；

　　、

　　5、 对企业近年的经营状况、经营成果、资产状况进行分析，并对企业的未来发展

　　规划进行分析；

　　6、 收集本次评估所需资料，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企

　　业提供的资料进行验证。

　　(三) 评定估算、形成评估结论

　　评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程序收集市

　　场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对各类资产进行评定估算：

　　1、 分资产类别进行分析、计算和评定估算，将各分项评估结果进行汇总，得出评

　　估结论；

　　2、 综合企业提供的资料及评估人员的调查结果，对企业的财务状况进行分析、调

　　整，对企业提供的未来若干年度收益预测数据进行审核、分析及计算，并与所在行业平

　　均经济效益状况进行比较；通过对行业风险、公司风险、政策风险等风险因素的分析，

　　确定折现率；按照收益法计算公式确定收益法评估值；

　　3、 分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况；考虑期后事项、

　　特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；

　　4、 汇集资产评估工作底稿，审查复核各类评估工作底稿。

　　(四) 编制和提交评估报告

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　　1、 撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；

　　2、 在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的

　　相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；

　　3、 向委托方提交资产评估报告。

　　九、评估假设

　　评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评

　　估报告将无效。

　　(一) 一般假设

　　1、 持续经营假设

　　即假定被评估企业在可以预见的将来，将会按照当前的规模和状态继续经营下去，

　　不会停业，也不会大规模消减业务。

　　2、 交易假设

　　即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟

　　市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

　　3、 公开市场假设

　　即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位

　　平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格

　　等做出理智的判断。

　　(二) 特殊假设

　　1、 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和被评估资产所在地区社

　　会经济环境无重大变化，行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重

　　大变化，企业主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务、经营方式等与评估基准

　　日相比无重大变化。

　　2、 公司现有和未来的管理层是负责的，并能积极、稳步推进公司的发展计划，努

　　力保持良好的经营态势。

　　3、 不考虑通货膨胀因素的影响。

　　4、 假定麦田园林以评估基准日的实际存量为前提，未来能够持续经营，现金流在

　　每个预测期间的末期产生，并能获得稳定收益。

　　5、 企业未来采取的会计政策与评估基准日的会计政策在所有重要方面基本一致。

　　6、 在企业存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债。

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　　7、 企业对申报评估的资产拥有完整的所有权、管理权、处置权、收益权。

　　8、 委托方及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效。

　　9、 无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响。

　　十、评估结论

　　本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原

　　则，分别采用资产基础法和收益法对麦田园林申报的经审计后资产及负债进行了评估。

　　根据以上评估工作，依据评估结论成立的前提和条件，我们得出如下评估结论：

　　(一) 资产基础法评估结果

　　采用资产基础法评估后，我们得出如下评估结论：在评估基准日2013年9月30日，

　　成都麦田园林有限公司申报的经审计后的资产总额为14,594.99万元，负债8,911.18万元，

　　净资产5,683.81万元；评估值总资产为17,771.12万元，负债8,911.18万元，净资产8,859.94

　　万元。与经审计后的账面值比较，总资产评估增值3,176.13万元，增值率为21.76%，净

　　资产评估增值8,859.94万元，增值率为55.88%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的

　　详细情况见资产评估明细表。

　　资产评估结果汇总表

　　评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元

　　增值率(%)

　　账面价值 评估价值 增减值

　　项 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　1 12,918.36 16,193.63 3,275.27 25.35%

　　流动资产

　　2 1,676.63 1,577.49 -99.14 -5.91%

　　非流动资产

　　3 其中：可供出售金融资产

　　4 持有至到期投资

　　5 长期应收款

　　6 2.01 2.83 0.82 40.80%

　　长期股权投资

　　7 投资性房地产

　　8 979.81 1,028.99 49.18 5.02%

　　固定资产

　　9 在建工程

　　10 工程物资

　　11 固定资产清理

　　12 生产性生物资产

　　13 油气资产

　　14 无形资产

　　15 开发支出

　　16 商誉

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　　17 长期待摊费用

　　18 76.22 76.22

　　递延所得税资产

　　19 618.59 469.45 -149.14 -24.11%

　　其他非流动资产

　　20 14,594.99 17,771.12 3,176.13 21.76%

　　资产总计

　　21 8,911.18 8,911.18

　　流动负债

　　22 非流动负债

　　23 8,911.18 8,911.18

　　负债总计

　　24 5,683.81 8,859.94 3,176.13 55.88%

　　净资产(股东全部权益)

　　(二)收益法评估结果

　　采用收益法评估后，我们得出如下评估结论：在评估基准日 2013 年 9 月 30 日，成

　　都麦田园林有限公司股东全部权益价值为 20,228.59 万元，与经审计后的账面净资 产

　　5,683.81 万元相比较，评估增值 14,544.78 万元，增值率为 255.90%。

　　(三)评估方法的分析及结论

　　采用资产基础法评估的成都麦田园林有限公司股东全部权益价值为8,859.94万元，

　　采用收益法评估的股东全部权益价值为20,228.59万元，资产基础法评估结果比收益法评

　　估结果低11,368.65万元，差异率为128.32%。

　　经分析，我们认为差异的主要原因是：资产基础法是将构成企业的各种要素资产的

　　评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法，其评估结果反映的是企业基

　　于现有资产的重置价值。而收益法是从决定资产公平市场价值的基本要素——资产的预

　　期收益的角度“将利求值”，其评估结果体现了企业未来收益的现值。

　　经分析，我们认为差异的主要原因是：资产基础法是将构成企业的各种要素资产的

　　评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法，其评估结果反映的是企业基

　　于现有资产的重置价值。而收益法是从决定资产公平市场价值的基本要素——资产的预

　　期收益的角度“将利求值”，其评估结果体现了企业未来收益的现值。

　　成都麦田园林有限公司属于园林绿化企业，属于“轻资产”公司，企业的主要价值

　　除了固定资产、营运资金等有形资源外，还包括服务能力、人才团队、品牌优势、客户

　　关系、行业资质等重要的无形资源。鉴于本次评估目的是为委托方拟进行的股权转让行

　　为提供价值参考，更看重的是被评估单位未来的经营状况和获利能力，而非单纯评价企

　　业的各项资产要素价值，而收益法评估结果能够比较客观、全面的反映被评估单位在公

　　开市场上的公允价值。因此收益法的结果更适用于本次评估目的，选用收益法评估结果

　　相对于资产基础法评估结果更为合理，因此本次评估以收益法的评估结果作为最终评估

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　　结论。

　　根据上述分析，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即麦田园林股东全部权益

　　价值评估值为20,228.59万元。

　　十一、特别事项说明

　　以下为在 已 确 定 评 估结 论 的 前 提 下 ， 评 估 人 员在 评估过程中发现的可能影响评

　　估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)

　　：

　　(一) 本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产可能承担的担保、抵押或如果

　　出售所应承担的税费等事项，以及特殊的交易方可能追加(或减少)付出的价格等对评

　　估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对

　　评估结论的影响。当前述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时，评估

　　结果将会失效。

　　(二) 委托方及相关当事方管理层和其他相关人员提供的与本次评估有关的所有

　　资料，是编制本报告的基础，如资料与事实不符，将可能造成评估结果失实。

　　(三) 我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意

　　见，对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内；提供被评估资

　　产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任，

　　我们的责任仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验；本评估报告不具有对被评

　　估资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力。

　　(四) 评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大

　　变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或

　　重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。

　　(五)截至评估基准日 2013 年 9 月 30 日，麦田园林对外借款如下：

　　序 放款银行或机构 借款金额

　　发生日期 到期日 利率 币种 备注

　　号 名称 (万元)

　　1,422.00

　　合 计

　　成金贷-企-借字

　　成都金控小额贷

　　1 2013-9-24 2013-12-23 月 20.00‰ 400.00

　　人民币

　　(2013)第 181 号

　　款公司

　　2013 年火字第

　　招行成都火车南

　　2 2013-9-28 2014-9-28 年 8.40% 500.00

　　人民币

　　1013320029 号

　　站东路支行

　　2013-4-25 2014-4-24 年 15% 122.00

　　个人借款 人民币

　　重庆向渝麦田艺

　　3 2012-4-1 2013-10-1 年 9.184% 400.00

　　人民币

　　筑园林有限公司

　　(六)截至评估基准日 2013 年 9 月 30 日，麦田园林共有六处苗圃种植基地，为租

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　　赁用地。公司租赁情况如下：

　　承租/ 承租方/出租方名 面积

　　序号 租赁资产名称 起租日期 到期日 租金(年)

　　出租 称 (亩)

　　2008 年 5 2027 年 9 每亩 1,000 斤

　　新民场镇云凌村

　　1 69.12

　　承租 郫县苗圃基地

　　月 30 日 月 30 日

　　村委会 大米收购价

　　2011 年

　　2026 年 12 每亩 1,000 斤

　　都江堰苗圃基

　　2 12 月 30 92.269

　　承租 肖志根

　　月 30 日

　　地 大米收购价

　　日

　　2005 年 9 2030 年 9 每亩 950 元年

　　温江区金马镇光

　　3 18.61

　　承租 金马苗圃基地

　　月 30 日 月 30 日

　　明村村民委员会 递增

　　2005 年 5 2028 年 5 每亩 1,300 元

　　万春镇报恩村村

　　4 25.27

　　承租 万春苗圃基地

　　月 24 日 月 23 日

　　委会 年递增

　　2010 年 1 2029 年 8

　　什邡市元田种植

　　5 157,990.00 157.99

　　承租 什邡苗圃基地

　　月 20 日 月 30 日

　　合作社

　　2011 年 1 2024 年 9 每亩 700 斤大

　　重庆渝麦田艺筑

　　6 219.1755

　　承租 璧山苗圃基地

　　月1日 月 30 日

　　园林有限公司 米收购价

　　三菱 帕杰罗) 2013 年 5 2016 年 5

　　北京华融投资顾 (

　　7 95,000.00

　　承租

　　问有限公司 轿车 月 月

　　(七)截至评估基准日 2013 年 9 月 30 日，麦田园林承诺不存在除上述已披露事项

　　之外的对外贷款担保、资产抵押及质押、重大未决诉讼、未决索赔、税务纠纷、商业汇

　　票贴现等或有事项，也不存在应予披露而未披露的重大财务承诺事项。

　　评估报告使用者应充分考虑上述特别事项对评估结论产生的影响。

　　十二、评估报告使用限制说明

　　(一) 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

　　(二) 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

　　(三) 评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。

　　(四) 评估报告使用者应将本评估报告作为一个整体使用，不得摘录报告的部分内

　　容使用。

　　(五) 如本评估项目涉及国有资产，在本评估报告未经国有资产管理部门备案、核

　　准并取得相关批复文件前，本报告不得作为经济行为参考依据。

　　(六) 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册

　　资产评估师同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。

　　(七) 评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不随意向他人提

　　供或公开。

　　(八) 本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2013年9月30日起至2014

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　　年9月29日止。超过评估结论的使用有效期后不得使用本评估报告。

　　十三、评估报告日

　　本项目评估报告日为：2013年11月12日。

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　　(本页无正文)

　　注册资产评估师：李东峰

　　注册资产评估师：郭 宏

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　　法定代表人：杨 钧

　　二〇一三年十一月十二日

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