*ST 铜城：拟出售全部资产及负债项目长期投资单位白银铜城集团商业管理有限责任公司资产评估说明 公告日期 2012-09-21 白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明
    白银铜城商厦(集团)股份有限公司
           拟出售全部资产及负债项目
                      长期投资单位
    白银铜城集团商业管理有限责任公司
            资 产 评 估 说 明
                    (第一册 共一册)
                        2012年9月19日
             白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明
                                        目              录第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1第二部分 被评估单位的概况 .......................................... 2第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ...................... 5第四部分 评估技术说明 .............................................. 9
    第一节 流动资产评估技术说明 ...................................... 9
    第二节 机器设备评估技术说明 ..................................... 15
    第三节 房屋建(构)筑物评估技术说明 ............................. 27
    第四节 土地使用权评估技术说明 ................................... 39
    第五节 房屋收益法评估技术说明 ................................... 46
    第六节 流动负债评估技术说明 ..................................... 49第五部分 收益法评估说明 ........................................... 52
    第一节 收益法评估对象 ........................................... 52
    第二节 收益法的应用前提及选择的理由 ............................. 53
    第三节 行业状况及发展前景分析 ................................... 58
    第四节 铜城商业管理公司生产经营现状 ............................. 62
    第五节 盈利预测数据的计算过程 ................................... 64第六部分 评估结论及其分析 ......................................... 70
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               第一部分 关于评估说明使用范围的声明
    评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
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                          第二部分          被评估单位的概况
    1.企业名称、类型与组织形式
    企业名称:白银铜城集团商业管理有限责任公司(以下简称“铜城商业管理公司”)
    注册地址:白银市白银区五一街 8 号
    法定代表人:张世田
    注册资本:人民币壹仟万元整
    实收资本:人民币壹仟万元整
    公司类型:一人有限责任公司
    成立日期:2010 年 1 月 12 日
    注册号:620400000004150(1-1)
    2.企业历史沿革
    铜城商业管理公司前身为白银铜城商厦商贸分公司。2010 年白银铜城商厦(集团)股份有限公司为优化管理体制和资源配置结构,将与商业业务直接相关的资产作为投资,设立白银铜城集团商业管理有限责任公司,原白银铜城商厦商贸分公司的权利、义务由新设立的商业管理有限责任公司继承。
    目前,铜城商业管理公司的实际经营业务为场地租赁、商业管理。
    3.经营业务范围
    商业管理;建筑材料(不含木材)、五金交电、金属材料、化工产品(不含危险品)、普通机械、汽车配件、日用百货、服装鞋帽、针纺织品、办公用品、装潢材料、劳保用皮、钟表眼镜、黄金首饰、文体用品、电脑耗材、通讯器材、家俱、工业美术品、计算机及其辅助设备(涉及安全信息产品除外)批发零售,场地租赁;预包装食品、散包装食品、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)批发零售(凭许可证有效期经营)。
    4.铜城商业管理公司的财务状况表和经营成果表
    近期财务状况及经营成果表
                                    资 产 负 债 表
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                                                                         金额单位:人民币万元
         项    目           2010 年 12 月 31 日    2011 年 12 月 31 日       2012 年 8 月 31 日流动资产:
    货币资金                               58.87                  64.29                    149.32
    应收票据
    应收账款                                 0.08                    0.09                   55.18
    预付账款                                 0.03                 162.27                     0.01
    其他应收款                               2.69                    5.13                  837.60
    存货                                   22.51                     7.08                   11.67
    流动资产合计                         84.18                  238.85                  1,053.78非流动资产:
    长期股权投资
    固定资产                            4,065.96                3,962.75                  3,881.68
    无形资产                              259.85                  251.97                   237.36
    递延所得税资产
    非流动资产合计                     4,325.81                4,214.72                  4,119.04
         资产总计                     4,409.99                4,453.57                  5,172.82流动负债:
    短期借款
    应付票据
    应付账款                               77.26                   61.04                    53.08
    预收款项                               34.05                  177.96                    14.38
    应付职工薪酬                          889.52                1,014.20                   840.26
    应交税费                               52.66                   98.40                   900.78
    应付股利
    其他应付款                             61.88                   59.96                   408.01
    其他流动负债                             3.94                    3.76                    6.75
    流动负债合计                      1,119.31                1,415.32                  2,223.26非流动负债:
    长期借款
    其他非流动负债
    非流动负债合计
         负债合计                     1,119.31                1,415.32                  2,223.26
         净资产                       3,290.68                3,038.24                  2,949.55
                                          利 润 表
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                                                                       金额单位:人民币万元
             项   目                  2010 年度           2011 年度           2012 年 1-8 月
    一、营业收入                              1,140.07             1,570.51                 1,204.62
    二、营业成本                                 973.06            1,283.14                  859.90
    减:税金及附加                             9.51               17.06                   20.47
        营业费用                              54.82               73.38                   48.50
        管理费用                             315.43              461.17                  319.04
        财务费用                               0.47               -0.02                    0.09
    加:公允价值变动损益
    加:投资收益
    减:资产减值损失                         -16.92               16.52                   46.82
    三、营业利润                               -196.32              -280.74                  -90.20
    加:营业外收入                            63.41               28.30                    1.51
    减:营业外支出                             2.52
    四、利润总额                               -135.43              -252.44                  -88.69
    减:所得税
    五、净利润                                 -135.43              -252.44                  -88.69
    上述 2010 年度、2011 年度、2012 年 1-8 月年度数据已经中喜会计师事务所有限责任公司审计。
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    第三部分            评估对象与评估范围及资产核实情况说明
       一、评估对象与评估范围说明
       (一)评估对象与评估范围内容
       1.评估对象为铜城商业管理公司于评估基准日的股东全部权益。
       2.评估范围为铜城商业管理公司整体资产,包括全部资产与负债,具体评估范围以铜城商业管理公司根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为准,凡列入申报表内并经核实确认为铜城商业管理公司的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。详见下表:
                                                                        金额单位:人民币元
         资产种类                 账面值                  负债种类                账面值
    货币资金                         1,493,217.55    短期借款
    应收账款                           551,799.36    应付票据
    预付账款                                118.77   应付账款                          530,755.99
    其它应收款                       8,375,969.48    预收账款                          143,826.89
    存货                               116,682.90    应付职工薪酬                   8,402,631.34
    流动资产合计                   10,537,788.06     应交税费                       9,007,818.16
                                                 其他应付款                     4,080,133.77
    固定资产                       38,816,823.68     流动负债                              67,480.16
    无形资产                         2,373,559.50    流动负债合计                  22,232,646.31
    非流动资产合计                 41,190,383.18     负债合计                      22,232,646.31
    资产总计                       51,728,171.24     净资产                        29,495,524.93
       以上数据已经中喜会计师事务所有限责任公司审计。
       本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。
       经核实,上述评估范围内的各类资产产权均归被评估单位所有,负债客观、真实存在。评估人员对机器设备逐台逐套进行核实,了解其性能、运行状况、维修保养等情况;对房屋、土地逐栋逐项进行现场查勘,了解其结构、层高、檐高、
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            白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明装修和土地使用现状等情况。
    3.委估资产权属状况
    (1)存货权属状况
    委估存货包括原材料、库存商品 2 类。经核实,存货有发票或合同、入库单、结算单,产权清晰无瑕疵。
    (2)委估房屋建筑物 8 项,其中部分为改建工程,建筑面积合计为 15,604.18平方米。一至四层营业楼拥有房屋产权证。
    (3)委估机器设备共 36 项,为机器设备、电子设备。主要设备有合同、发票,产权清晰无瑕疵。
    (4)委估无形资产-土地使用权 1 宗,有土地使用权证,产权清晰无瑕疵。
    (二)实物资产的分布情况及特点
    纳入本次铜城商业管理公司评估范围内的实物资产包括流动资产—存货中的原材料、库存商品;固定资产中的房屋建(构)筑物、设备类资产。该部分实物资产情况如下:
    1.存货为原材料、库存商品
    存货账面价值 288,599.31 元,提减值准备 171,916.41 元,存货账面净值116,682.90 元。具体情况如下:原材料主要为备品配件等,库存商品大部分都为积压已久的商品,保管情况一般,所有存货均存放在商业管理公司一至四层营业楼库房内。
    2.房屋建(构)筑物类资产
    账面原值 55,944,626.83 元,账面净值 38,666,264.92 元。主要为一至四层营业楼、四楼铝合金办公区,共 8 项,主要为 1996 年修建,部分房屋建筑物明细项为后期改建工程。
    截止评估基准日,商场第一层烟酒区南面位置 54 平方米提供给白银顺天商贸有限公司联营;商场一层,营业面积约 1900 平方米提供给兰州西太华工贸集团股份有限公司联营;商场第一层首饰区西面提供给白银银丽金银饰品有限公司联营;将商场第四层除手机广场及健身器材东南面的办公区以外场地约 1200 平方米提供给蒙玉贵联营,其他部分面积用于出租。
    3.设备类资产均为机器设备、电子设备。
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    账面原值 1,244,876.55 元,账面净值 150,558.76 元。主要为商场 POS 机、无极灯、扶手等,共 33 项,购置启用时间都较早,截止评估基准日,大部分电子设备已计提完折旧。企业将部分机器设备账面值并入房屋建筑物账面值中。
    二、资产核实情况总体说明
    (一)资产清查的组织安排、时间计划、实施方案
    评估人员按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实:
    1.指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
    我公司接受评估委托后,评估人员进驻铜城商业管理公司,指导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实,同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
    2.评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
    听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状;对企业提供的资产评估申报明细表进行核对,对申报评估明细表中资产构成不明确的内容,以实际清查结果调整评估申报明细表;按评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实,并验证相关评估资料。
    (二)清查核实的方法
    针对各类资产具体情况分别选择以下几种方法进行清查:
    1.ABC 清查法:即对房屋建筑物、机器设备,根据铜城商业管理公司实际情况,按照设备的系统性、成套性和重要性原则,并按价值量的大小,将设备分为 A、B、C 三类,A 类为重要且价值量大的设备。铜城商业管理公司重要设备有电动扶梯、计算机(POS)机等。对 A 类设备逐项、逐台进行核实;B 类为一般配套的辅助设备,如:电子秤、柜台等,对 B 类设备大部分项目进行核实;C 类为一些金额较小,数量较多的设备,如:无极灯、灯具,对 C 类设备进行抽查核实。保证重点突出,主次分明。
    2.重点清查法:产成品作为重点资产进行清查核实,并通过其他有效调查方法补救实物抽查不便的缺陷。
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      3.分类清查法:对原材料根据企业核算的实际情况,将其划分成若干种类,按不同种类分别进行抽查盘点。
      4.账目核对法:对现金、银行存款、应付职工薪酬、应缴税费、其他流动负债等项目进行总账、明细账与原始凭证的核对。
      5.函证询问法:对应收账款、预付账款、其它应收款、应付账款、预收账款、其他应付款等采用发询证函并结合抽查会计凭证的方式进行核实。
      (三)影响资产清查事项
      未发现影响资产清查事项。
      (四)资产清查结论
      此次清查,在被评估单位的积极配合下,按照预定的时间如期完成,清查结论如下:
      1.委估房屋建筑物 8 项,其中四楼铝合金办公区、正门、东、西消防卷闸门、“铜城商厦”铜字、正门门头、三楼木地板为改建工程。
      2.委估设备共 36 项,其中:机器设备 3 项,电子设备 33 项。委估设备中,部分资产账面值并入房屋建筑物账面值中,明细如下:
    序号               名称                   规格型号            计量单位    数量        启用时间
    1     电动扶梯                      XF2-1000/4.8 米            台         4         1994-3-1
    2     电动扶梯                      XF2-1000/5.0 米            台         2         1994-3-1
    3     货梯                              H10-XPM                台         2         1994-3-1
      通过以上资产清查核实程序,评估人员认为,委估的各项资产、负债产权、数量、质量除上述事项外,产权清晰、数量正确。
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                         第四部分            评估技术说明
                            第一节 流动资产评估技术说明
       一、评估范围
    本次流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。流动资产评估前账面值为 10,537,788.06 元。具体情况如下表所示:
                                                                        金额单位:人民币元
                 科目名称                                       账面价值
    货币资金                                                                       1,493,217.55
    应收账款                                                                         551,799.36
    预付账款                                                                                 118.77
    其他应收款                                                                     8,375,969.48
    存货                                                                             116,682.90
              流动资产合计                                                   10,537,788.06
       二、评估依据
    1.企业财务通则、会计准则、企业会计制度;
    2.企业提供的流动资产评估申报表;
    3.企业提供的总账、明细账、会计报表及有关的会计凭证;
    4.企业提供的货币资金账、银行对账单和调节表;
    5.原材料、库存商品的现行市场价格资料;
    6.其他与评估有关的资料。
       三、评估程序
    1.将总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对;
    2.对原始凭证抽查、对实物资产监盘、对往来款项函证核实;
    3.收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;
    4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到必要的评估所需资料基础上进行评定估算;
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    5.完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估技术说明。
       四、评估方法
    (一)货币资金
    纳入本次评估范围的货币资金为现金、银行存款,账面价值 1,493,217.55 元,银行存款为基本账户、一般存款户。
    现金存放在公司财务部,企业出纳人员进行了盘点,评估人员予以监盘,并倒轧至评估基准日余额,经核实无误,现金以审计核实后账面值作为评估值。
    对银行存款,评估人员查阅了评估基准日银行对账单、银行余额调节表,并对银行存款进行函证,经核实结果无误,银行存款以审计核实后账面值作为评估值。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:其他货币资金的评估值为 1,493,217.55元。
    (二)应收账款
    应收账款账面余额 583,233.68 元,坏账准备 31,434.32 元,账面净额为551,799.36 元,共涉及往来单位 7 个,业务内容为租金、购物券等。
    评估人员首先将评估申报表与评估基准日的会计报表核对一致,将企业的会计报表与企业会计账核对一致,其次,对账龄时间长或金额较大的应收账款进行函证,无法函证的应收账款,通过核对有关合同、发票、销售发货单等替代程序进行核对。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核实结果账、表、单相符;其次,评估人员对应收账款进行函证,以证实应收账款的真实性。主要选取金额较大或账龄时间长的款项进行函证确认,我们已收到回函,本次评估对未发函的账户执行了查阅采购合同和相关原始单据的替代检查程序,核实结果内容真实。
    本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估,通过对相关资料进行分析,判断应收账款可收回金额,计算评估值。企业已计提的坏账准备评估为零。具体方法如下:
    1.与关联方往来,以核实后账面值确定评估值。
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    2.与非关联方往来,通过对相关资料进行分析判断应收账款可收回金额计算评估值,以应收账款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
    通过对企业历史期应收账款风险损失情况和企业应收账款提取坏账准备金率确定应收账款本次评估预计损失率:
                       账龄                                       计提比例
                     1 年以内                                         5%
                      1-2 年                                         10%
                      2-3 年                                         30%
                      3-4 年                                         50%
                      4-5 年                                         80%
                     5 年以上                                        100%
    3.有确凿证据表明无法收回的应收账款,评估为零。
    经上述评定估算程序后,应收账款评估值为 551,961.38 元,增值额 162.02元,增值率 0.00%。企业按照会计政策计提的坏账准备 31,434.32 元,评估值为零。
    (三)预付账款
    预付账款账面价值 118.77 元,共涉及往来单位 5 户,业务内容为联营款。账龄分为 1 年以内、1-2 年。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核实结果账、表、单相符;其次对相关原始单据进行检查,核实结果内容真实,不存在账面上重复列支的情况,全部为可收回款项。
    本次评估以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
    经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款评估值为 118.77 元。
    (四)其它应收款
    其它应收款账面原值为 8,960,824.86 元,坏账准备 584,855.38 元,账面净额为 8,375,969.48 元,共涉及往来单位 10 户,业务内容为借款、待抵扣进项税、广告费等。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核实结果账、表、单相符;其次,评估人员将单、账、证、表的方式逐项核实,调查债务人经营状况、资信状况,综合分析判断其他应收款的可收回性。
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           白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明
    本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估,通过对相关资料进行分析,判断其他应收款可收回金额,计算评估值。企业已计提的坏账准备评估为零。具体方法如下:
    1.与关联方往来,以核实后账面值确定评估值。
    2.与非关联方往来,通过对相关资料进行分析判断其他应收款可收回金额计算评估值,以其他应收款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
    通过对企业历史期其他应收款风险损失情况和企业其他应收款提取坏账准备金率确定其他应收款本次评估预计损失率:
                      账龄                                       计提比例
                    1 年以内                                         5%
                     1-2 年                                         10%
                     2-3 年                                         30%
                     3-4 年                                         50%
                     4-5 年                                         80%
                    5 年以上                                        100%
    3.有确凿证据表明无法收回的其他应收款,评估为零。
    经 上 述评定估算程序 后,应收账款评估值 为 8,817,777.44 元,增值额441,807.96 元,增值率 5.27%。企业按照会计政策计提的坏账准备 584,855.38 元,评估值为零。
    (五)存货
    存货包括原材料、库存商品,分别采取如下方法进行评估。
    1.原材料
    原材料账面余额为 21,107.50 元,跌价准备 0.00 元,账面净额为 21,107.50元,主要为商场所需的备品备件等,其中扶手带、扶手带 26.8 米、驱动轮等原料具有品种较少、价值高的特点,其他材料具有品种多、单位价值小的特点。
    评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核实结果账、表、单相符;其次查询企业存货核算流程、内控制度、账面价值构成。经核实,原材料购入按“实际成本”计价,领用和发出按“先进先出法”计价;
    由于该公司的原材料数量多,本次按一定比例进行抽盘;盘点结果账实相符,库龄较短,品质状况正常。
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              白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明
       按评估基准日有效的公开市场价格或通过企业近期材料采购价格发票上金额确定评估值。
       原材料评估值=清查核实的数量×评估单价
       经上述评定估算程序,得出评估结论:原材料评估值为 21,107.50 元,无增减值变动。
       2.库存商品
       库存商品账面余额为 267,491.81 元,跌价准备 171,916.41 元,账面净额为95,575.40 元。
       评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核实结果账、表、单相符;其次查询企业存货核算流程、内控制度、账面价值构成。经核实,库存商品数量正确。
       对于库存商品一般以其完全成本为基础,根据该商品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润,或是要低于成本。对于十分畅销的商品,根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值;对于正常销售的商品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值;对于勉强能销售出去的商品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值;对于滞销、积压、降价销售商品,根据其可收回净收益确定评估值。企业的库存商品为企业以前年度自营、专营时期剩余的商品,质量和保管状况一般,评估时以其可收回收益确定为评估值。
       经上述评定程序,得出评估结论:产成品评估值为 95,575.40 元,评估减值0.00 元,增值率为 0.00%。
       四、流动资产评估结果及增减值分析
       经实施上述评定估算程序后,流动资产评估结果如下表所示:
                    流动资产评估结果汇总表(金额单位:人民币元)
       项目                账面价值                 评估价值           增减值            增值率%
    货币资金                     1,493,217.55           1,493,217.55
    应收账款                       551,799.36              551,961.38           162.02
    预付账款                              118.77               118.77
    其他应收款                   8,375,969.48            8,817,777.44       431,807.96          5.27
    存货                           116,682.90             116,682.90
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    流动资产合计              10,537,788.06       10,979,758.04         441,969.98         4.19
    经 评 估, 评 估基 准日流 动 资产 账 面值 为 10,537,788.06 元 ,评估 价 值10,979,758.04 元,评估增值 441,969.98 元,增值率为 4.19%。增值主要原因是:其他应收款审计按账龄分析计提坏账准备,评估时,对其他应收款中关联方往来、个人往来款项,以经核实后的账面值确定评估值,坏账准备评估为零,从而导致评估增值。
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                          第二节 机器设备评估技术说明
    一、评估范围
    本次评估的机器设备类资产包括机器设备和电子设备。其账面价值如下:
                                                                        金额单位:人民币元
    序号              项    目                   账面原值                     账面净值
    1       机器设备
    2       电子设备                                  1,244,876.55                150,558.76
              合   计                                 1,244,876.55                150,558.76
    二、设备的基本概况
    (一)公司总体概况
    白银铜城集团商业管理有限责任公司成立于 2010 年 1 月, 前身为白银铜城商厦(集团)股份有限公司的分公司,于 1994 年开始营业。委估资产主要是商场用电动扶梯、货梯和办公用电子设备。
    (二)主要设备简介
    白银铜城集团商业管理有限责任公司按设备类别划分为机器设备和电子设备,机器设备分布在商场的 1 至 4 层,电子设备分布在商场第 4 层的办公场所。
    1.机器设备
    机器设备是 1993 年底购置的,电动扶梯于 2011 年 12 月经过白银市特种设备检验所检验,检验结论为合格。至评估基准日,电动扶梯保养、使用正常,货梯处于待报废状态。
    2.电子设备
    电子设备主要是办公用设备,主要是电脑、打印机、柜台、沙发等设备。
    大部分电子设备购置年限较长,设备技术状况一般。
    (三)主要设备概况
                                 重点生产设备一览表
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            白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明
    设备名称         规格型号                       生产厂家                   计量单位    数量
    电动扶梯      XF2-1000/4.8 米     中国迅达上海赛勒瓦电梯有限公司               台         4
    电动扶梯      XF2-1000/5.0 米     中国迅达上海赛勒瓦电梯有限公司               台         2
    (四)设备类资产账面值构成
    机器设备:账面值体现在房屋中,公司固定资产账上未单独列示。
    电子设备:只包含设备购置费。
    三、设备评估依据
    1.企业提供的机器设备、电子设备清查评估申报明细表;
    2.《最新资产评估常用数据与参数手册》(2007 年);
    3.《2012 机电产品价格信息》;
    4.向设备生产厂家询价、网站询价及经销单位提供的现行厂价信息资料;
    5.白银铜城集团商业管理有限责任公司提供的发票、合同、协议;
    6.评估人员收集的其他资料。
    四、评估过程
    1.评估准备阶段
    按照评估规范,我们向物权单位提供了机器设备清查申报明细表及填表说明,并进行核对,做到账表相符。
    2.清查核实工作
    (1)对公司提供的机器设备清查评估明细表进行审核,将其账面值汇总数与企业提供的审计后的评估基准日资产负债表核对相符;
    (2)评估人员对企业提供的机器设备申报明细表进行检查,对表中的错误、漏填等不符合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充,并审查有无重报、虚报、漏报等设备。
    (3)现场清点设备,查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、特种设备检验报告、大修理等技术资料和文件,并通过与设备管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行详细勘察,掌握了设备目前技术状况。
    (4)根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表,然后由企业确认盖章,作为评估的依据。
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    (5)对评估范围内的设备的产权进行核查,如:抽查重大设备的购置合同,发票等。
    3.现场勘查阶段
    (1)制定勘查计划
    根据评估资产的特点与资产占有方设备主管部门共同制定现场勘查计划。
    (2)现场勘查
    评估人员根据机器设备清查申报估明细表,对大、中型、重点设备进行现场堪察。通过现场勘察,核对其规格型号、数量、生产厂家是否与申报表中一致;了解设备工作环境、设备技术状况、运行状况;了解设备在生产过程中的作用及其结构性能;搜集设备的主要技术资料、财务资料和大型设备的近期运行记录和维修记录,以作为设备评估的参考依据。通过了解其利用率、负荷率、故障率和维护保养状态,作为确定成新率的依据。
    (3)资料收集
    ①主要设备的技术资料、设备合同书;
    ②主要大型设备的各种检修记录、检修报告;
    ③主要大型设备的产权资料;
    ④主要大型设备的安全检验资料;
    4.整理汇总编制设备评估说明。
    五、评估方法
    对设备类资产主要采用成本法进行评估,其基本计算公式为:
    评估值=重置成本×成新率
    根据公司提供的机器设备评估申报表、设备运行维护记录等资料,评估人员现场核实设备实际情况,尽可能了解设备的历史与现实状况后逐项确定其重置成本及成新率,最后计算其评估值。
    1.重置成本的确定
    具体的评估方法介绍如下:
    ①对于大型设备,在设备购置价的基础上,考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用(包括购置价、安装调试费、设备基础费、前期及其他费用和资金成
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            白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明本等),综合确定:
    设备重置全价=设备购置费+安装调试费+基础费+前期费及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
    设备购置费=设备购置价+运杂费
    A、设备购置价
    凡能询到基准日市场价格的设备,以此价格再加上运杂费、安装调试费、设备基础费、前期及其它费用及资金成本来确定其重置全价;
    凡无法从市场询到价格的设备,通过查阅报价手册,再加上运杂费、安装调试费、设备基础费、前期及其它费用及资金成本来确定其重置全价;
    凡无法询价的设备,用类比法以类似设备的价格加以修正后,以此价格再加上运杂费、安装调试费、设备基础费、前期及其它费用及资金成本来确定其重置全价;
    B、设备运杂费
    运杂费=设备购置价×运杂费率
    首先测算运杂费率。其中包括了设备从生产厂家运至施工现场所发生的上、下站费,运输费,运输保险费,采购保管费。
    A 类设备铁路、水路运杂费率:运距在 100km 以内,费率为 1.5%;超过 100km时,每增加 50km 费率增加 0.08%,运距不足 50km 按 50km 计算。
    公路运杂费率:运距在 50km 以内,费率为 1.06%,超过 50km 时,每增加 50km费率增加 0.35%,运距不足 50km 按 50km 计算。
    设备运杂费=设备费×运杂费率
    其他的设备运杂费率,参照以下的运杂费费率表确定。
    运程 Km     取费基础       费率%                运程 Km            取费基础           费率%
    100 以内    设备原价        0.80               1000 以内           设备原价           1.70
    200 以内    设备原价        0.90               1250 以内           设备原价            2.0
    300 以内    设备原价        1.00               1500 以内           设备原价            2.2
    400 以内    设备原价        1.10               1750 以内           设备原价            2.4
    500 以内    设备原价        1.20               2000 以内           设备原价            2.6
    750 以内    设备原价        1.50         2000 以上每增加 250       设备原价       增加 0.1
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    C、安装调试费
    对于安装调试费,根据《最新资产评估常用数据与参数手册》(2007 年版)、设备合同中约定内容综合确定。
    如询价中由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格),则不加运输及安装费。
    D、设备基础费
    对于设备的基础费,根据《最新资产评估常用数据与参数手册》(2007 年版)、设备合同中约定内容综合确定。
    如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设,在计算设备重置全价时不再考虑设备基础费用。
    E、前期费用及其他费用
    本次评估不予考虑。
    F、资金成本
    对于大、中型设备,合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本。资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费和前期及其他费用,根据资金投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定,对于超过一年工期的按复利公式计算。
    资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+设备基础费+前期及其他费用)×贷款利率(年)×合理工期×0.5
    贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率,2012 年 8 月 31 日执行的贷款利率为:
                   金融机构人民币贷款基准利率表(2012 年 7 月 6 日起执行)
                  种      类                                   年利率(%)一、短期贷款
    六个月(含)                                                   5.60
    一年(含)                                                     6.00二、中长期贷款
    一至三年(含)                                                 6.15
    三至五年(含)                                                 6.40
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    ②对电子设备、办公设备根据当地市场信息、网上报价等近期市场价格资料,确定评估基准日的电子设备价格,一般生产厂家提供免费运输及安装,则:
    重置全价=购置价(不含税价)
    2、成新率的确定
    (1)对于主要生产设备和大型设备
    按年限法确定理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
    对于逾龄设备和经过大修、改造的主要设备,按尚可使用年限法。其基本计算公式为:
    年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
    现场勘察鉴定法成新率:通过评估人员对设备各组成部分的现场勘察,判断设备各部位分值计算确定。
    综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%。
    (2)对于价值量较小的辅助设备和电子设备,主要采用年限法确定理论成新率,并在理论成新率的基础上,再以设备的开工率、负荷、维护保养情况、原始制造质量等进行调整。
    理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%。
    (3)对报废设备,视其具体结构材质来确定残值回收率。或按实际能够变现价格扣除合理处理费用后值确定。
    (4)对超龄服务的老设备,如能发挥其功能,其成新率不低于 15%。
    3、评估值的确定
    评估值=重置全价×成新率
    4、对于已停产并且有成熟二手产品交易市场的设备例如二手办公设备,采用现行市价法确定评估值。
       六、评估案例
    案例 1. 电动扶梯(固定资产—机器设备评估明细表 4-6-4,序号 1)
    设备名称:电动扶梯
    明细表号:固定资产—机器设备评估明细表4-6-4,序号1
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    产权所有人:白银铜城集团商业管理有限责任公司
    型号规格:XF2-1000
    生产厂家:中国迅达上海赛勒瓦电梯有限公司
    台数:4
    启用时间:1994年3月1日
    购置日期:1993年12月1日
    1.设备概述
    电动扶梯(Escalator),也称自动扶梯,或自动行人电梯、扶手电梯、电扶梯,是一种以运输带方式运送行人的运输工具。电动枎梯一般是斜置,行人在扶梯的一端站上自动行走的梯级,便会自动被带到扶梯的另一端,途中梯级会一路保持水平。
    运行特点:电动扶梯和电梯都是垂直运输行人的交通工具,两者各有长处,通常会在不同的场合使用。与电梯相比,电动扶梯所占空间较多,而且行走速度(特别是垂直速度)相对十分缓慢。但是因为电动扶梯是连续运作,不像电梯般乘客要等轿箱到来,因此扶梯的总载客量高很多。在人流很高,而垂直距离不长的地方,例如商场和车站,一般都会使用电动扶梯。至于人流较少,但垂直距离大的场合,例如酒店大楼,则多数使用电梯。
    主要技术性能
    (1)技术参数
    梯种                              自动扶梯
    设备型号                          XF2-1000
    电机功率                          11KW
    额定速度                          0.5M/S
    输送能力                          8000 人/h
    倾斜角                            300
    梯级宽度                          1000mm
    提升高度                          4.8M
    (2)设备组成:驱动和转向站、扶手装置和围裙板、安全装置。
    2.重置全价的确定:
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       设备重置全价=设备购置费+安装调试费+基础费+前期费及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
       (1)设备购置费
       设备购置费=设备购置价+运杂费
       A 设备购置价
       经评估人员市场询价,该型号的电动扶梯基准日购置价为130,000.00元/台(含税)。
       B 运杂费
       中国迅达上海赛勒瓦电梯有限公司距甘肃省白银市公路距离约 2200 公里,故:
       该设备运杂费率=1.06%+(2200-50)/50×0.35%=16.11%
       电动扶梯运杂费=130,000.00×16.11%=20,943.00 元
       设备购置费、运杂费的计算过程及结果详见案例一计算表一。
                               案例一计算表一设备购置费计算表
    序号      项目名称                     取费及计算公式                     费率        金额
    一    设备购价      生产厂家、报价手册、电话及网上查询                           130,000.00
    二    运杂费        一 X 费率                                          16.11%     20,943.00
    三    设备购置费    一+二                                                        150,943.00
       (2)安装调试费
       根据《最新资产评估常用数据与参数手册》(2007年版)以及设备合同中约定内容综合确定该设备的安装费率为16%。
       电动扶梯安装费=130,000.00×16%=20,800 元
       (3)设备基础费
       该设备的基础费已经包含在土建工程中,故在本次设备评估中不予考虑。
       (4)前期及其他费用
       本次评估不予考虑。
       (5)因该设备可在不到半年时间内完成安装调试工作,故资金成本不计。
       (6)重置全价的计算
       重置全价=设备购置费+安装调试费+基础费+前期及其他费用+资金成本
           设备重置全价计算过程及结果详见案例一计算表二
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                                    案例一计算表二设备重置成本计算表
    序号              项目名称                         取费基础及计算公式               费率              金额
    一     设备购置费                       见表一                                                  150,943.00
    二     设备安装工程费                   见表二                                       16.00%      20,800.00
    三     设备基础费                       含土建中                                      0.00%              0.00
    四     设备安装工程前期费及其他费       本次评估不予考虑                              0.00%              0.00
    五     资金成本                         (一+二+三+四)×费率×合理工期÷2              0.00%              0.00
    六     设备重置成本                     不含税设备购置价+运杂费+二+三+四+五                         152,854.11
       取 152,800.00 元
       3.成新率的确定:
       成新率采用年限成新率和勘察成新率加权平均得出,计算公式如下:
       成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
       (1)年限成新率
       该电动扶梯于 1994 年 3 月安装完成并投入使用,至评估基准日已使用 18.5年,根据设备所处环境、设备的维护及保养状况、设备实际负荷等因素,在与企业设备管理、使用、维修人员座谈基础上,确定该设备的经济寿命约 22 年,则:
       年限成新率=(1-实际已使用年限/经济寿命年限)×100%
                      =(1-18.5/22)×100%
                      =15.91%
       (2)勘察成新率
       委估公司对该设备按计划进行检修。对该设备坚持正常的维修保养制度,经常对设备进行维修保养,及时更换易损件,使设备始终保持良好的工作状态。通过现场勘察、同设备使用、维护及管理人员座谈、查阅相关运行记录、检修记录、检验报告等,结合评估人员专业判断,确定该设备勘查成新率如下:
    序号       设备部位                                 勘察技术状况                           标准分       评估分
    1     驱动和转向站         主开关、停止开关、电气绝缘、接地保护、紧急停止装置正常。         30             5
        扶手装置和围
    2
        裙板
                               扶手装置的防护合格,护壁板和围裙板间隙合符要求。               10             2
                             手指和手的保护装置、超速保护装置、断链或过分伸长保护装
    3     安全装置
                                   置、驱动与转向装置距离缩短保护装置合格。
                                                                                              30             5
    4     其他                 防碰挡板符合要求,运行速度正常,制停距离达标,资料齐全。         30             5
               合计                                                                           100         17
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    (3)综合成新率
    综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察法成新率×60%
                    =15.91%×40%+17%×60%
                   =16%(取整)
             4.评估值的确定:
    评估值=重置成本×综合成新率
               =152,800.00×16%
               =24,448.00 元
    该项设备共 4 台:
    评估值=24,448.00×4=97,792.00 元
    案例 2 复印机          (电子设备清查评估明细表 4-6-6 序号 10)
    设备名称:东芝复印机
    规格型号:东芝 166
    设备编号:电子设备清查评估表明细表(表 4-6-6)序号 10
    生产厂家:东芝公司
    启用日期:2009 年 11 月
    账面原值:8,300.00 元
    账面净值:3,735.11 元
    1. 主要技术参数:
                                             基本参数
    速度类型           低速
    内存容量           标准内存:16MB;最大内存:80MB
    接口类型           USB2.0
                                             复印功能
    感光材料           间接静电照相法
    复印速度           16 页/分
    复印分辩率         2400*600 dpi
    预热时间           25 秒
    首页复印时间       7.6 秒
    连续复印页数       1-999
    复印其他功能       一次扫描多次复印
                                             打印功能
    打印分辨率         2400*600 dpi(等效,复印分辨率)
    打印语言           GDI
    打印其它性能       月印量:51,000(最大)
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                                             扫描功能
    扫描分辨率         600*600 dpi
    扫描其他性能       文件格式:TIFF
                                             其他性能
    主机尺寸           600*462.5*643
    重量               31.8KG
    功率               最大 1.6KW
       2.重置全价的确定
       经登陆互联网浏览查询相关网站,该设备现行含税报价为 5,400.00 元人民币。
        重置全价=设备费/1.17
                   =5,400.00/1.17
                   =4,615.00 元(取 4600 元)
       3.成新率的确定
       采用年限法成新率
       根据有关技术参考资料,此类型设备的经济使用年限为 6 年;设备 2009 年 11月使用,至评估基准日已使用 2.83 年,代入公式:
       年 限 法 成 新 率 = ( 经 济 寿 命 年 限 - 已 使 用 年 限 ) / 经 济 寿 命 年 限 × 100%
                         =(6-2.83)/6×100%
                         =53%(取整)
       4.评估值的确定
       评估值=重置全价成新率
               =4,600.00 53%
               =2,438.00 元
       七、评估结论及分析
       (一)评估结论
                                                                              金额单位:人民币元
                         帐面价值                           评估价值                 增值率%
    科目            原值               净值            原值              净值       原值     净值
    机器设备                                            938,600.00    158,576.00
    电子设备       1,244,876.55         150,558.76      147,430.00     99,511.00     -88.16    -33.91
    合计         1,244,876.55         150,558.76    1,088,650.00    259,431.00     -12.76     71.42
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    (二)增减值原因分析
    1.电子设备评估原值减值原因分析
    (1)3 项电子设备为电动扶梯配件,评估时账面值并入电动扶梯评估;
    (2)由于技术进步导致电子设备的更新换代速度快,市场竞争激烈,电子设备的市场价格下降幅度较大;
    (3)对于已停产并且有成熟二手产品交易市场的二手办公设备,采用现行市价法确定评估值。
    2.电子设备评估净值减值原因分析
    (1)3 项电子设备为电动扶梯配件,评估时账面值并入电动扶梯评估;
    (2)由于技术进步导致电子设备的更新换代速度快,市场竞争激烈,电子设备的市场价格下降幅度较大。
    3.设备整体评估净值增值原因分析
    机器设备账面值体现在房屋中,公司固定资产机器设备账上未单独列示造成评估净值增值。
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                  第三节 房屋建(构)筑物评估技术说明
       一、评估范围
    本次评估范围为白银铜城集团商业管理有限责任公司的相关房屋建(构)筑物及附属设施。
    根据被评估单位提供的“房屋建筑物申报的评估明细表”,列入本次评估的房屋共计 8 项,其中有 7 项为酒店主楼后期改建工程项目,实际房屋为 1 项,该待估资产于评估基准日的账面值如下:
                                                                         金额单位:人民币元
                                                              账面价值
               科目名称
                                                  原值                        净值
           房屋建筑物类合计                  55,944,626.83               38,666,264.92
          固定资产-房屋建筑物                55,944,626.83               38,666,264.92
       二、房屋建筑物概况
    (一)房屋建筑物分布状况
    白银铜城集团商业管理有限责任公司的房屋建成于 1997 年,位于甘肃省白银市白银区五一街 2 号,地处城市中心区,北京路和人民路两大主干道交汇处,距109 国道 1.8 公里,距京藏高速公路白银入口 7 公里,交通十分便利。
    (二)房屋建筑物结构
    房屋的建筑结构为框架结构,主要特征为:钢筋混凝土独立柱基础、现浇混凝土基础梁,钢筋混凝土的框架梁、矩型柱、有梁屋面板及现浇板;围护结构为200mm 厚加气混凝土砌块,内粉 45mm 厚石膏保温砂浆;室内地面为砼垫层、大理石面层、抛光砖面层或水泥砂浆找平层铺强化地板;木龙骨夹板门、防盗门、铝合金推拉窗;内墙面为水泥砂浆抹面,刷内墙涂料或饰面板装饰;天棚为水泥砂浆抹面,刷内墙涂料或石膏板吊顶;外墙面部分为外墙砖、部分为隐框式玻璃幕墙,外墙柱面为花岗岩;屋面作法为加气混凝土砖做保温层,SBS 防水卷材。水卫、电照、供暖、消防、动力等配套设施齐全,能满足商业经营及餐饮、配套服务需要。
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    (三)产权状况
    纳入本次评估范围的 1 栋房屋坐落于白银铜城集团商业管理有限责任公司内,土地使用权证:白国用(2010)第 053 号,房屋座落在该宗土地上,使用权人名称为:白银铜城集团商业管理有限责任公司。
    房屋已办理房屋产权证,权证编号:白房权证白银区字第 029559 号,房屋所有权人:白银铜城集团商业管理有限责任公司。
    三、评估依据
    1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
    2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
    3.国有土地使用权证;
    4.房屋产权证及权属说明;
    5.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格(2007)670 号);
    6.原国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10 号);
    7. 财政部《基本建设财务管理规定》财建[2002]394 号
    8.国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号);
    9.《甘肃省建筑工程消耗量定额》2004 年;
    10.《甘肃省装饰工程消耗量定额》2004 年;
    11.《甘肃省安装工程消耗量定额》2004 年;
    12.《白银市建设工程造价信息》(2012 年第 8 期);
    13.《甘肃省建筑安装工程费用定额》2009 年
    14.被评估企业提供的房屋、建(构)筑物及其附属设施资产评估申报明细表;
    15.被评估企业提供的总图、竣工图纸及竣工决算资料;
    16.评估人员现场勘查及收集到的有关资料。
    四、评估过程
    (一)收集资料及准备
    根据资产占有单位提供的房屋建筑物资产评估申报表,进行账表核对,并核
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            白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等;查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等;同时根据资产占有单位的实际情况,填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。
    (二)实地查勘
    根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象,进行现场勘查,对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了记录,查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料,向房屋建筑物管理维护人员及使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。
    (三)评估作价及报告
    在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建(构)筑的具体情况,采用成本法进行评估作价。
       五、评估方法
       本次评估采用成本法对房屋建筑物进行了评估。
       评估值=重置价值×成新率
       (一)重置价值的确定
       主要依据对评估对象的现场勘察记录,工程施工图纸,竣工决算资料及当地现行的工程造价(预算)程序、定额和取费标准,评估基准日建筑材料市场价格,并考虑工程建设前期及其它费用和资金成本,对评估范围内房屋进行重置价值估算。
       根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量,以现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置全价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估净值。
    1.重置全价
       重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
       (1)建安造价的确定
       在对建筑物的评估中,采用预(决)算调整法进行评定估算。
       建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程和
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            白银铜城商厦(集团)股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明其他配套系统工程。
       ①评估人员在现场勘察的基础上,根据《甘肃省建筑安装工程费用定额》2009年确定取费类别;
       ②在核实工程量的基础上套用现行的《甘肃省建筑工程消耗量定额》2004 年及《甘肃省装饰工程消耗量定额》2004 年定额。
       ③在套用现行的 2004 年定额的基础上,根据《白银市建设工程造价信息》(2012 年第 8 期)建筑材料指导价格对建筑材料价格进行调整,计算出建筑安装工程的工程造价。
       2.前期及其他费用的确定
       根据资产所在地地方政府的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。
       因各自建设项目总投资额、项目建设规模不同,部分费用因标准不同而有差别,具体根据国家相关文件规定分别计取,详细构成项目如下:
                                   前期及其他费用表
                                                         按造价
                                                        取费率%
    序号             项目名称               计算公式                           取费依据
                                                         及费用
                                                        (元/㎡)
    1           建设单位管理费           建安总造价       1.1%           财建[2002]394 号
    2             勘察设计费             建安总造价       3.5%           计价格[2002]10 号
    3           工程建设监理费           建安总造价       2.0%         发改价格[2007]670 号
    4           招标代理服务费           建安总造价       0.25%