青海明胶：房地产估价报告 公告日期 2008-03-12 房地产估价报告
    
    目　　　录
    
    致委托方函 2
    估价师声明 3
    估价的假设和限制条件 4
    房产估价结果报告 5
    一、委托方 5
    二、估价方 5
    三、估价对象 5
    四、估价目的 6
    五、估价时点 9
    六、价值定义 9
    七、估价依据 9
    八、估价原则 9
    九、估价方法 9
    十、变现能力分析 9
    十一、估价结果 11
    十二、估价人员 12
    十三、估价作业日期 12
    十四、估价报告的有效期 12
    十五、附件 12
    致委托方函
    天津经济技术开发区国有资产经营公司：
    天津杰诺德房地产价格评估咨询有限公司接受贵公司的委托，对位于天津经济技术开发区第九大街80号的工业房地产进行了评估。本公司房地产估价师及估价人员对估价对象进行了实地勘察，收集了有关资料，同时对估价对象所在区域内类似房地产的现时市场情况进行了调研，遵循客观、独立、公正、科学的估价原则，依据《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）和天津市现行的价格标准，以估价时点价格为基准，对估价对象价格进行了分析与测算，现将主要评估过程及评估结果报告如下：
    一、估价范围：
    估价对象坐落于天津开发区第九大街80号，房屋建筑面积共计40603.98平方米，设计用途为工业，土地使用权面积为104405.84平方米，用途为工业用地。
    二、评估目的：
    为委托方进行转让交易而确定估价对象的价值提供价值参考。
    三、估价时点：
    2008年1月18日
    四、估价结论：
    此次委托评估的房地产在估价时点的市场价值为人民币11767万元，大写金额为人民币壹亿壹仟柒佰陆拾柒万元整，其中建筑物价值为8238.1万元，土地使用权价值为3528.9万元。
    欲了解此次评估的详细内容，请阅读《估价结果报告》。
    
    
    天津杰诺德房地产价格评估咨询有限公司 
    
    
    法定代表人：康志锋
    
    
    　二○○八年一月二十九日
    估价师声明
    （一）我们在本估价报告中陈述的事实是以委托方提供的有关文件、资料为依据，经现场实地查勘，我们认为是真实的和准确的。
    （二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    （三）我们与本估价报告中的估价对象不存在利害关系，也与委托估价方没有个人利害关系或偏见。
    （四）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    （五）我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，报告内所载估价对象的面积数量均以委托方提供的产权资料为依据。
    （六）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
    （七）本估价报告中对估价对象产权的界定、价值的确定、估价过程中有关参数的选取以及估价对象内外部状况的阐述等均以估价时点为准。
    （八）估价人员已做到勤勉尽责，对委托方提供的有关情况和部分资料的原件进行了核查，原始资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，若提供的资料失真，则估价结果无效。
    
    
    注册房地产估价师：康志锋
    
    
    
    注册房地产估价师：李  淦
    
    
    
    
    估价的假设和限制条件
    
    ⒈假设本评估结论以有关房地产的政策法规在报告有效期内无实质性变化、房地产市场行情在报告期内稳定发展，不发生重大波动为假设前提。如房地产市场行情变化较大，委托方应重新委托估价机构对该房地产进行评估。
    ⒉ 假设估价对象保持现有用途且持续使用，不存在也不涉及任何法律纠纷、抵押、质押和担保等事项，能够正常使用和公开交易。
    ⒊ 假设估价对象在估价时点与查勘日期的状况一致。
    ⒋ 本估价报告是反映估价对象在本次估价目的下的现行公允价格，未考虑转让时可能追加支出或减少价格的影响，如需转让应按国家有关规定办理。
    ⒌ 未考虑国家宏观经济政策发生变化、未来市场诸因素的变化以及遇自然力和不可抗力对估价对象价值的影响。
    ⒍ 本报告是我公司估价人员在现有的专业知识和技术条件下完成的。
    ⒎ 本估价报告的使用权属于委托方，但仅供委托方在此次特定估价目的下使用。未经估价方同意，报告的全部或部分内容不得向委托方和有关当事人以外的其他任何单位和个人提供，也不得以任何形式发表于公开媒体。若因报告书使用不当而带来经济损失和纠纷，由使用方承担。
    ⒏ 本报告自出具报告之日起壹年有效期。
    
    
    
    
    
    房地产估价结果报告
    津杰房评字(2008)第051号
    
    一、委托方
    1、名    称：天津经济技术开发区国有资产经营公司
    2、法人代表：叶旺
    3、住    所：天津经济技术开发区宏达路19号
    二、估价方 
    名　　称：天津杰诺德房地产价格评估咨询有限公司
    住　　所：天津市河西区大沽南路恒华大厦1-2307室
    法定代表人：康志锋
    注册资金：壹佰万元
    资质等级：贰级
    经营范围：房地产价格评估、土地价格评估、房地产经纪、工程技术咨询、建设项目可行性研究与策划、企业策划、投资咨询。
    三、估价对象
    ㈠ 一般因素：
    天津市是中国四大直辖市之一，地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海。天津地理位置优越，公路、铁路、航空、海运等交通便利，基础设施完善，投资环境良好。为促进天津经济的腾飞，市、区政府先后投资建成了天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽海洋开发区、东丽开发区、南开开发区等各类高新产业园区。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方十几个省市对外经济往来的主要进出口通道。为吸引国内外客商进津投资，制定了相应的政策。天津正在努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。
    ㈡ 区域因素
    天津开发区坐落于环渤海经济圈的中心地带，可以方便的辐射广大的内陆地区。通过津京塘高速公路和铁路与北京（130公里）、天津（40公里）相连，另有多条高速公路与天津相连。目前运行于开发区-天津-北京间的城际列车采用了中国最先进的子弹头式高速列车。距离，北京首都国际机场180公里（2小时）天津国际机场36公里（45分钟）天津新港4公里（10分钟）开发区是亚欧大陆桥东端，与9条主干铁路相连。开发区与十条主干公路相连，通向主要国内市场。 
    开发区通过十余条主干公路与全国公路网连通，经北京－天津－塘沽高速公路，到北京1.5小时车程，山海关－广州高速路、北京－福州高速路均距开发区不远。
    最近的港口及距离是天津新港，铁路距离5km，所要时间0.1小时，道路距离2km，所要时间0.1小时，，最近的公路是京津塘高速公路，距离0km，所要时间0小时，最近的机场是天津滨海国际机场，距离38km，所要时间0.5小时；最近的铁路站是天津站，距离50km，所要时间，0.7小时；最近的报关地是天津开发区海关。
    天津新港距开发区3公里；中国北方最大的货运港，年吞吐量超亿吨；现有集装箱吞吐量为200万标准箱/年，2010年将达到500万标准箱/年；与世界上160个国家和地区的300多个港口有货运业务往来；是中国华北、东北和西北地区主要的进出口通道。
    ㈢ 个别因素：
    ① 房屋状况
    估价对象座落于天津开发区第九大街80号，该估价对象包括办公楼、厂房、门卫，建筑面积共计40603.98平方米，建成于2004年。房屋所有权人为青海明胶股份有限公司，产别为股份企业产，设计用途为工业。估价对象具体情况如下：
    
    
    
    编号 建筑物名称 房屋所有权证编号 结构 建筑面积（平方米）
    1 2号厂房及门卫 房权证开发字第140020484号 钢框架 3367.2813.68
    2 3号厂房及门卫 房权证开发字第140020495号 钢框架 3367.2813.68
    3 4号厂房及门卫 房权证开发字第140020496号 钢框架 3367.2813.68
    4 5号厂房及门卫 房权证开发字第140020494号 钢框架 3367.2813.68
    5 6号厂房及门卫 房权证开发字第140020493号 钢框架 3367.2813.68
    6 8号厂房及门卫 房权证开发字第140020491号 钢框架 3367.2813.68
    7 9号厂房及门卫 房权证开发字第140020490号 钢框架 3367.2813.68
    8 10号厂房及门卫 房权证开发字第140020489号 钢框架 3367.2813.68
    9 11号厂房及门卫 房权证开发字第140020488号 钢框架 3063.1013.68
    10 12号厂房及门卫 房权证开发字第140020487号 钢框架 3063.1013.68
    11 13号厂房及13号、14号门卫 房权证开发字第140020483号 钢框架 6656.5613.68、13.68
    12 办公1号 房权证开发字第140020480号 框架 500.19
    13 办公2号 房权证开发字第140020481号 框架 218.63
    合计 40603.98
    （1）2号-6号、8号-13号厂房：钢结构，主体一层，彩钢板外檐，局部贴瓷砖，塑钢门窗，内部为瓷砖地面或自流平地面，彩钢板墙面，彩钢板顶，设有钢屋架，层高为7.6米至9.2米不等；办公区隔为二层，瓷砖地面，乳胶漆墙面，轻钢龙骨吊顶，装饰矿棉板，层高约为3.5米。
    （2）办公1号、2号：框架结构，主体二层，涂料外檐，平屋顶，塑钢门窗，室内为瓷砖地面，乳胶漆墙面，轻钢龙骨吊顶，装饰矿棉板；室内楼梯为瓷砖踏步，不锈钢栏杆及扶手，各层层高约3.5米。
    （2）门卫：框架结构，主体一层，涂料外檐，钢门窗，室内为水泥地面，乳胶漆墙面及顶，层高约3米。
    ②宗地状况
    估价对象土地坐落于天津开发区第九大街以南、泰丰路以东，宗地总面积为132472.66平方米，由于该工业园内部分厂房及其分摊的土地使用权已经转让，故本次评估的土地使用权面积为104405.84平方米。《国有土地使用证》编号为"开单国用（2005）第0433号"，土地使用权人为青海明胶股份有限公司,地号为"开-8-24-1"，土地用途为工业，使用权类型为转让，终止日期为"自2004年10月25日至2054年10月24日止"。待估宗地实际开发程度为宗地红线外 "七通"（通电、通上水、通下水、通讯、通暖气、通天然气、通路）以及宗地红线内土地平整，土地形状呈规则四边形。
    上述估价对象四至为：东至巴特勒（天津）有限公司，南至第八大街，西临泰丰路，北至第九大街，交通便捷，基础设施齐全，集聚效应良好。
    
    
    
    四、估价目的
    为委托方进行转让交易而确定估价对象的价值提供价值参考。
    五、估价时点
    本报告估价时点为2008年1月18日。此次估价中所应用的市场价格和取价依据以该时点为基准。
    六、价值定义
    本次估价采用公开市场价值标准。公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场交易各方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业认识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以自由平等地参与交易。
    七、估价依据
    ㈠ 法律法规依据
    ⒈《中华人民共和国城市房地产管理法》
    ⒉《中华人民共和国土地管理法》
    ⒊《中华人民共和国担保法》
    ⒌ 中华人民共和国国家标准⒎GB/T50291-1999《房地产估价规范》
    ⒍津政函[2007]48号《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》
    ⒎《城镇土地估价规程》（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）
    ⒏国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》
    ⒐天津市人民政府文件津政发[2003]51号，关于印发《天津市国有土地有偿使用办法》的通知
    ㈡ 经济行为依据
    ⒈ 房地产评估业务委托书
    ⒉《房屋所有权证》
    ⒊《国有土地使用证》
    ㈢ 取价依据
    1.《天津建筑工程预算基价》及有关建筑工程造价指数
    2.《最新房地产运营估价手册》
    3.《天津房地产市场》
    4.《天津市工程造价信息》
    5.《天津开发区城镇土地定级估价成果报告》
    ㈣ 参考资料及其它
    ⒈ 现场勘察记录及搜集的相关资料
    ⒉ 委托方提供的相关资料
    八、估价原则
    ㈠ 合法原则
    房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
    ㈡ 最高最佳使用原则
    房地产估价应遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
    ㈢ 替代原则
    房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
    ㈣ 估价时点原则
    房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
    ㈤ 遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则
    ⒈ 客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
    ⒉ 独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。
    ⒊ 谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
    九、估价方法
    ㈠ 房屋建筑物估价方法
    本次估价中对房屋建筑物的价值进行评估，采用重置成本法，即以当前实行的建筑工程预算基价为取费标准，求取完全重置成本，结合被估房屋建筑物的成新率综合确定其评估值。
    ㈡土地估价方法
    根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
    由于待估宗地位于天津开发区基准地价覆盖范围内，因此可选用基准地价修正法进行评估；此次待估宗地土地登记用途为工业用地，考虑到待估宗地的利用现状、地价水平及估价目的，故此，采用成本逼近法进行评估。
    即本此估价采用基准地价修正法和成本逼近法两种方法进行评估。
    十、变现能力分析:
    变现能力分析应当包括估价对象的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间的长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
    分析：估价对象位于天津经济技术开发区，集聚效应良好，作为工业用房，估价对象的通用性及独立使用性较好，可分割转让性差，综合分析估价对象变现能力较差，提请估价报告使用者注意。
    十一、估价结果
    根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素分析，确定此次委托评估的房地产在估价时点的市场价值为人民币11767万元，大写金额为人民币壹亿壹仟柒佰陆拾柒万元整，其中建筑物价值为8238.1万元，土地使用权价值为3528.9万元。
    十二、估价人员
    注册房地产估价师： 康志锋
    
    
    注册房地产估价师： 李  淦
    十三、估价作业日期
    本报告作业日期从2008年1月18日至2008年1月29日。
    十四、估价报告的有效期
    本报告有效期为壹年（2008年1月29日至2009年1月28日）,超过有效期应重新进行评估。
    十五、附件
    ⒈委托方《企业法人营业执照》复印件
    ⒉估价对象《房屋所有权证》复印件
    ⒊估价对象《国有土地使用证》复印件
    4.估价对象照片
    5.房地产及土地估价资格证书复印件
    6.估价师资质复印件
    7.房地产估价机构《营业执照》复印件