鑫苑世家公馆违规“偷面积” 称“做过相关部门的工作”

　　鑫苑世家公馆关于“领取增值空间”的广告

　　买房赠送面积，一套100平方米左右的房子获赠十余平方面积，令购房者怦然心动。最近，位于西客站的鑫苑世家公馆对外表示购房即“赠送面积”。然而，对于“天上掉馅饼”之事，有理性的购房者提出质疑。对此，济南市规划局明确表示，如果楼盘不按规划建设，规划局不会给予规划核实通过，对于鑫苑世家公馆的赠送面积将告知执法局给予制止。业内专家表示，违规偷面积面临着无法办证，购房者购买这样的房子，风险极大。

　　“鑫苑世家公馆买房赠面积靠谱吗?”近日，有大众网论坛网友反映位于济南西客站片区的鑫苑世家公馆正在搞“买房赠面积”的促销优惠，并对此活动表示质疑态度。

　　7月23日，记者在鑫苑世家公馆售楼处了解到，鑫苑世家公馆目前在售的79平、91平、111平、119平房源，赠送面积达8-16平米。“目前最合适的是111平米的户型，赠送面积16平米，总面积能达到127平，很合适。”鑫苑世家公馆置业顾问直接告诉记者确有赠送面积一事，并且只要缴纳认筹金就可在本周末开盘的8号楼优先选房。

　　记者发现，该楼盘在售的四种面积的户型图上均标示了一部分拓展空间面积，而此拓展空间，实际上就是所谓的附赠面积。

　　对比鑫苑世家公馆的户型图，记者发现了一个耐人寻味的细节：该项目有三种不同版本的户型图。第一版是在大多数房产网站上能看到户型图，图中赠送面积的部分完全空白，没有任何标示说明;还有一些网站上公布的户型图中赠送面积的部分被显著框出，并标有“多变空间”的字样。第三版则是售楼处的版本，不仅文字标示变成了“拓展空间”，赠送面积也有了具体的图案。

　　记者在该楼盘111平米户型样板间发现，在户型图拓展空间的位置，确实加盖出一个卧室与卫生间的空间。销售人员告诉记者，所赠送面积是不写入房产证的。销售人员表示，在项目建设的过程中，赠送的部分并不会同步建造，而是将结构预留出来，在交房后的6个月之内，会再实行现浇筑，完成户型图上展示的方正形态。

　　同一个项目，为什么会出现三种版本的户型图?这样的情况安全吗?会不会成为违章建筑?面对记者的质疑。销售员表示，开发商敢这样公开销售，肯定是给相关部门做过“工作”的。

　　那么，“做过相关部门的工作”所赠送面积，真的就万无一失了吗?

　　赠送面积面临隐患与风险 规划局不会给予验收通过

　　对于鑫苑世家公馆赠送面积之事，记者致电济南市规划局，相关工作人员表示，如果楼盘不按规划建设，规划局不会给予规划核实通过，同时也会及时告知济南市执法局，对违规加盖面积的行为给予制止。

　　律师表示，只有写入房产证的面积才是合法的，开发商并无权将没有写入房产证的面积赠送给私人。表面上号称的“送面积”，实际上是“偷面积”。对于开发商来说，“偷来”的部分面积不用支付土地成本，没有报规、报建等费用，开发商唯一为此承担的只是极低的建设成本。但到了购房者这一方，却需要面临着一堆的隐患与风险，送面积实际上还是业主自己来买单。

　　业内人士表示，买房赠送面积只是一种促销手段，其实开发商暗地里早把成本和利润统统加进去了。如果该楼盘的价格比周边楼盘普通户型均价要高，总价摊平实际面积后，实际销售均价并没有便宜多少，购房者并不合算。目前赠送面积的楼盘几乎全部都存在“虚假”成分，真正赠送面积的几乎没有，看似是“馅饼”，却是看不见的“陷阱”。面对赠送面积的促销手段，购房者一定要擦亮眼睛。

　　相关阅读：新版建筑面积计算规范正式实施 杜绝“赠”面积

　　“买房即送飘窗、送露台”、“买房送地下室”、“阳台面积按照一半计算”，以往这些买房送面积的促销方式，一直是开发商们惯用的推销手段。但随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于今年7月1日的正式实施，此举或将成为历史。

　　新版《规范》的实施，将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，今后开发商“偷”面积送业主的营销方式也将难以进行下去了。

　　大量“免费”内容被修订

　　新《规范》主要修订的技术内容包括：增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;修订了阳台的面积计算规定;增加了门廊的面积计算规定;增加了有顶盖的采光井的面积计算规定等。

　　业内人士分析，此次新《规范》中值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。在地下室方面，新规明确，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

　　已审批及在售楼盘不受影响

　　以往，大多数开发商通常都不会将赠送的面积纳入商品房买卖合同中，因此赠送的面积出现问题也很难受到法律保护，而随着新《规范》的出台，消费者如遭遇赠送面积缩水，一定程度上就有了相应的维权依据。同时，为了设计出赠送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，，且赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成容积率比实际偏高，实际居住体验的舒适度也会降低。

　　业内人士分析，新《规范》的出台，对以往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更具体、更细化、更严格。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。而对于开发商来说，这次新《规范》的实施，除了不能再利用传统的赠送飘窗外，赠送地下室、结构连板、挑空阳台、入户花园等营销手段，在今后的销售中也受到了更严格的限制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越难打。

　　随着新规范的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审批及在售项目不受影响，因此短期内对市场影响有限。不过，以往“赠送”面积的设计多出现在中小户型，未来开发商对小户型的开发设计难度会有所增加。

　　“免费面积”不是越多越好

　　“赠送面积变少了，以后买新房就会吃亏吗?”记者在采访中有不少购房者提出此类疑问。专家指出，赠送面积并不是越多越好，这类设计有一定程度的弊端。购房者要以自己的真实需求为准，不能一味追求过多的使用空间，应该遵循“合理够用”的标准。那些“赠送面积”较多的户型，首先是单价较高，其次是装修成本也高，甚至会对居住的舒适、隐私和安全造成一定的影响。

　　某开发商梁先生表示，配备大进深露台的大户型，很有可能造成房间日照不足，降低居住舒适性;还有一些奇偶层露台错开的户型，还会造成隐私性减弱的问题;还有跃层户型挑高部分的装修，必须请有专业资质的单位进行装修设计，因为这里面要考虑到承重的问题，装修不当很有可能埋下安全隐患。

　　上述人士表示，赠送的面积“看上去很美，但其实羊毛出在羊身上”。例如90平方米的高层户型，由于公摊的原因很难做到三居室，开发商只好“偷”面积提高自身产品的卖点。这样一来，成本增加了，价格自然也会提高。其实买房子关键还是要考虑房子整体的性价比，如果赠送面积少了，但总价降低了，也是很实惠的高性价比房。

　　赠送的露台、飘窗“偷”来了面积，实际上是开发商扩张了容积率，这就意味着公共空间要往出让一定的面积。“多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，在实际居住中，业主会明显感觉到居住密度高，居住舒适度也会下降。”业内人士指出，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件中的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题，维权时也存在一定的法律障碍。