东源电器：山东润银生物化工股份有限公司拟参与公司重大资产重组项目资产评估报告 公告日期 2013-03-18 山东润银生物化工股份有限公司拟参与
    江苏东源电器集团股份有限公司
          重大资产重组项目
    资 产 评 估 报 告
       中联评报字[2013]第 120 号
       中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
           二〇一三年三月十日
         山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
                                                目           录注册资产评估师声明 .................................................................................. 1
    摘       要 ........................................................................................................ 2资 产 评 估 报 告 .......................................................................................... 4
    一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者4
    二、评估目的 ........................................................................................... 7
    三、评估对象和评估范围 ....................................................................... 8
    四、价值类型及其定义 ......................................................................... 10
    五、评估基准日 ..................................................................................... 10
    六、评估依据 ......................................................................................... 10
    七、评估方法 ......................................................................................... 14
    八、评估程序实施过程和情况 ............................................................. 28
    九、评估假设 ......................................................................................... 30
    十、评估结论 ......................................................................................... 32
    十一、特别事项说明 ............................................................................. 35
    十二、评估报告使用限制说明 ............................................................. 37
    十三、评估报告日 ................................................................................. 38备查文件目录 ............................................................................................ 40中联资产评估集团有限公司
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
                               注册资产评估师声明
      一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
      二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
      三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
      四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
      五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
         山东润银生物化工股份有限公司拟参与
                江苏东源电器集团股份有限公司
                                重大资产重组项目
                           资产评估报告
                            中联评报字[2013]第 120 号
                                             摘        要
      中联资产评估集团有限公司接受山东润银生物化工股份有限公司的委托,就山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组之经济行为,对所涉及的山东润银生物化工股份有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
      评估对象是山东润银生物化工股份有限公司的股东全部权益;评估范围是山东润银生物化工股份有限公司经审计后的全部资产及相关负债。
      评估基准日为 2012 年 12 月 31 日。
      本次评估的价值类型为市场价值。
      本次评估以持续使用和公开市场为前提,结合委估对象的实际情况,综合考虑各种影响因素,采用资产基础法和收益法对山东润银生物化工股份有限公司的股东全部权益进行评估,然后加以校核比较。考虑两种评估方法的适用前提和满足评估目的,最终选用收益法的评估结果作为本次评估的结论,具体结论如下:
    按照收益途径,采用现金流折现方法(DCF)对评估对象进行评
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第2页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告估,在评估基准日2012年12月31日山东润银生物化工股份有限公司股东全部权益价值为406,065.60万元。
      在使用本评估结论时,特别提请报告使用者高度关注报告正文所载明的特殊事项和期后重大事项以及其可能对评估结论产生的影响。
      根据资产评估管理的相关规定,本报告评估结果使用有效期一年,自评估基准日 2012 年 12 月 31 日起,至 2013 年 12 月 30 日止。超过一年,需重新进行评估。
      以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读资产评估报告全文。
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第3页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
         山东润银生物化工股份有限公司拟参与
                江苏东源电器集团股份有限公司
                                重大资产重组项目
                            资产评估报告
                               中联评报字[2013]第 120 号山东润银生物化工股份有限公司:
      中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律法规和资产评估准则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,就山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组之经济行为,所涉及的山东润银生物化工股份有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
      一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
      本次资产评估的委托方和被评估单位均为山东润银生物化工股份有限公司。
      (一) 委托方暨被评估单位概况
      企业名称:山东润银生物化工股份有限公司
      住        所:泰安市东平县彭集镇
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      法定代表人:张成胜
      注册资本:壹亿陆仟叁佰贰拾万元
      实收资本:壹亿陆仟叁佰贰拾万元
      经营性质:股份有限公司
      经营范围:前臵许可经营项目:六亚甲基四胺、尿素、氨、甲醇(有效期至 2014 年 3 月 7 日)的生产、销售。一般经营项目:硬脂酸、甘油、NAP/PF 复合溶胶型三次采油驱油剂系列产品的生产、销售;资格证书范围内的进出口业务。
      1.公司简介
      山东润银生物化工股份有限公司(以下简称“润银化工”)是 1993年经山东省泰安市东平县体改委批准,由山东省瑞星化学工业集团总公司在东平化工总厂基础上以资产出资,定向募集设立的股份制企业。
      1993 年 3 月 16 日,润银化工经山东省泰安市东平县体改委出具的《关于同意组建山东瑞星化工股份有限公司的批复》 东体改字[1993]第 28 号)文件批准,由山东省瑞星化学工业集团总公司在东平化工总厂基础上以资产出资,定向募集设立。文件批复内容为:同意东平化工总厂为县股份制试点企业,以定向募集方式设立,将企业改组为山东瑞星化工股份有限公司。拟设定的总股本为 9600 万股,其中国有股8100 万股,占总股本的 84.37%,内部职工股 1500 万股,占总股本的15.63%。
      1993 年 9 月 28 日东平县国有资产管理局出具《关于山东东平瑞星化工股份有限公司股权设臵的通知》(东国资字[93]6 号),通知内容
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第5页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告为:根据评估报告确认的批复,单位国有资产总额为 126,608,433.29元,经研究决定,设臵国家股 8100 万元,个人股可设 1500 万元(每股均为 1 元)。1993 年 11 月 18 日,山东东平瑞星化工股份有限公司依法取得东平县工商行政管理局核发的注册号为 16664083-3-1 的营业执照,注册资本为 9600 万元。
      根据 1997 年 5 月 22 日山东省经济体制改革委员会下发的《关于同意确认山东瑞星化工股份有限公司的函》 鲁体改函字[1997]82 号),同意确认:一、公司发起人为山东省瑞星化学工业集团总公司,以募集方式设立。二、公司股份总数为 9600 万股,其中国家股(发起人股)8100 万股,占股份总数的 84.37%,个人股 1500 万股,占股份总数15.63%。
      2010 年 12 月 13 日山东润银生物化工股份有限公司召开股东大会,经股东大会表决同意,公司注册资本由 9600 万元变更为 16320万元,其中新增部分是以 2010 年 11 月 30 日的总股本 9600 万元为基数,以资本公积向全体股东按每 10 股转增股本 7 股,共增加注册资本6720 万元。
      截至评估基准日 2012 年 12 月 31 日,瑞星集团持有润银股份84.37%的股权;个人持股 15.63%。
      2.山东润银生物化工股份有限公司下属三个全资子公司:山东泰鑫物流有限公司、山东鑫瑞化工装备有限公司和山东祥瑞化工原料有限公司。
      3.资产、财务及经营状况
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        山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      截止 2012 年 12 月 31 日,资产占有单位资产总额为 705,895.56万元,净资产额为 172,522.19 万元,实现主营收入 391,791.01 万元,利润总额 42,030.88 万元,净利润 36,633.57 万元。其中企业 2012 年12 月 31 日和 2011 年 12 月 31 日会计报表经过立信会计师事务所(特殊普通合伙)的审计,并出具了审计报告。公司近两年及评估基准日资产、财务状况如下表:
                              近两年及基准日资产、财务状况表
                                                                                    单位:人民币万元
       项目              2012 年 12 月 31 日          2011 年 12 月 31 日          2010 年 12 月 31 日
    总资产                   705,895.56                     609,185.36                476,077.81
    净资产                   172,522.19                    136,134.02                 117,265.81
       项目              2012 年 12 月 31 日          2011 年 12 月 31 日          2010 年 12 月 31 日
    营业收入                  391,791.01                     303,170.94                200,712.96
    利润总额                  42,030.88                       22,614.20                 8,856.01
    净利润                   36,633.57                       19,178.12                 7,949.55
    (二) 委托方与被评估单位之间的关系
      本项目委托方和被评估单位均为山东润银生物化工股份有限公司。
    (三) 委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
      本评估报告的使用者为委托方、被评估单位相关的当事方以及按照资产评估管理相关规定报送备案的相关监管机构。
      除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
      二、评估目的
      山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司(以下简称“东源电器”)的重大资产重组,具体重组方案为:
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告东源电器的全部资产和负债与瑞星集团所持有的润银化工的部分等值股份进行资产臵换;同时,东源电器向润银化工除东源电器以外的全体股东发行股份换股吸收合并润银化工,东源电器成为存续公司。
      本次资产评估的目的是反映山东润银生物化工股份有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值,为上述经济行为提供价值参考依据。
      三、评估对象和评估范围
      评估对象是山东润银生物化工股份有限公司 2012 年 12 月 31 日的股东全部权益;评估范围是山东润银生物化工股份有限公司评估基准日经审计的全部资产及相关负债。账面资产总额 705,895.56 万元、负债 533,373.37 万元、净资产 172,522.19 万元。具体包括流动资产148,618.03 万元;非流动资产 557,277.53 万元;流动负债 441,226.14万元、非流动负债 92,147.23 万元。
      上述资产与负债数据均摘自立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的信会师报字[2013]第 110269 号审计报告,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
      委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
       (一)委估主要资产情况
      纳入评估范围内的实物资产账面值 519,724.90 万元,占评估范围内总资产的 73.63%。主要资产为存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子设备及在建工程。
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              山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
           实物资产:主要为山东润银生物化工股份有限公司位于泰安市东
    平县彭集镇的生产用房、办公用房、机器设备、运输车辆及电子设备。
    上述房屋、车辆和电子设备权属清晰,均能正常使用,能满足日常生
    产经营需要。
            (二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
           企业申报评估范围内的无形资产为 15 宗土地使用权及各类管理
    软件 3 项,其中土地使用权为国有出让工业地,均已取得国有土地使
    用证,证载权利人为山东润银生物化工股份有限公司,具体明细如下
    表:序
              土地权证编号                             宗地名称                        面积(m2)            账面价值号
    1                                      40877 方土地                                      40,877.00          4,736,407.61
    2    东国用(2009)字第 159 号         112290 方土地                                   112,290.00          13,702,377.37
    3                                      29929 方土地                                      29,929.00          3,611,627.43
    4    东国用(2012)字第 152 号         砖瓦厂 90246MM                                    90,246.00         41,305,329.77
    5    东国用(2011)字第 135 号         366003 平方土地(119754 平)                     119,754.00          53,280,352.13
    6    东国用(2008)字第 36 号          有机土地使用权(95507 平方)                        95,507.00         32,972,093.72
    7    东国用(2008)字第 30 号          11024 平米土地                                    11,024.00          1,418,510.58
    8    东国用(2008)字第 594 号         管理层 100398 平方土地                          100,398.00          34,951,226.62
    9    东国用(2008)字第 512 号         管理层 30416 平米土地                             30,416.00         10,684,109.52
    10   东国用(2008)字第 29 号          土地使用权 14000mm(热电)                         14,000.00          4,961,373.13
    11   东国用(2008)字第 468 号         土地使用权 41425mm(热电)                        41,425.00         14,241,176.36
    12   东国用(2008)字第 511 号         土地使用权 36484mm(热电)                        36,384.00         12,310,191.95
    13   东国用(2012)字第 153 号         366003 平方土地(122429 平)                    122,429.00          55,870,613.49
    14   东国用(2008)字第 23 号          管理层 100864 平方                              100,864.00          35,113,453.66
    15   东国用(2011)字第 158 号         管理层 355062 平米土地(153800 平)             153,800.00          68,009,255.36
               合计                                                                  1,099,343.00      387,168,098.70
           无形资产-其他为各类管理软件 3 项,具体明细如下表:
        序号           内容或名称              取得日期         法定/预计使用年限              账面价值
          1      用友 ERP 软件                 2009-12-1                 120                    1,082,334.23
          2      全面预算管理软件              2012-1-1                  120                      393,300.00
          3      成品库管理系统                2012-2-1                  120                      181,666.63
                       合计                                                                     1,657,300.86
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
       (三)企业申报的表外资产的类型、数量
      截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日,企业申报评估的范围内无表外资产。
       (四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
      本次评估基准日中各项资产及负债账面值已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具信会师报字[2013]第 110269 号审计报告。
      四、价值类型及其定义
      依据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。
      市场价值是指自愿买方和自愿卖方各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
      五、评估基准日
      本项目资产评估的基准日是 2012 年 12 月 31 日。
      此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上并结合评估目的确定的。
      六、评估依据
      本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      (一)经济行为依据
      山东润银生物化工股份有限公司《东源电器向润银化工全体股东发行股份吸收合并润银化工的相关议案》。
      (二)法律法规依据
    1. 《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
    2. 《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
    3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年修订);
    4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28日国务院第 197 次常务会议通过);
    5. 《上市公司重大资产重组管理办法》(2008 年 3 月 24 日中国证券监督管理委员会第 224 次主席办公会议);
    6. 《股权出资登记管理办法》(国家工商行政管理总局令第 39号);
    7. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
      (三)评估准则依据
    1. 《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号);
    2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号);
    3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号);
    4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
    5. 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第 11 页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
    6. 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);
    7. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    8. 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号);
    9. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
    10.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);
    11.《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号)。
      (四)资产权属依据
    1. 房屋产权证;
    2. 国有土地使用权证;
    3. 机动车行驶证;
    4. 重要资产购臵合同或凭证;
    5. 其他参考资料。
      (五)取价依据
    1. 《山东省建筑工程消耗量定额》(2006 基价);
    2. 《山东省安装工程消耗量定额》(2006 基价);
    3. 《山东省建筑工程费用及计算规则》(2006);
    4. 《泰安工程造价信息》2012 年第 4 期“价格信息”;
    5. 《全国统一建筑安装工程工期定额》(2000);
    6. 《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394 号);
    7. 《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10 号);
    8. 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第 12 页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告价格[2002]1153 号);
    9. 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》( 发 改 价 格[2007 ]670 号);
    10.《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980 号);
    11.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);
    12.《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 538 号);
    13.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局令第 50 号);
    14.财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170 号);
    15.《汽车报废标准》(国经贸[1997]456 号);
    16.《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》[2010]127 号);
    17.《2012 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院);
    18.评估基准日中国人民银行公布的贷款利率;
    19.《房屋完损等级评定标准》(原国家城乡建设环境保护部颁布);
    20.其他参考资料。
      (六)其它参考资料
    1. 《资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术出版社);
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第 13 页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
    2. 公司 2010 年、2011 年、2012 年及评估基准日的会计报表及审计报告;
    3. 《投资估价》([美]Damodanran 著,[加]林谦译,清华大学出版社);
    4. 《价值评估:公司价值的衡量与管理(第 3 版)》([美]Copeland,T.等著,郝绍伦,谢关平译,电子工业出版社);
    5. 其他参考资料。
      七、评估方法
      (一)评估方法的选择
      依据资产评估准则的规定,企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化,强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值,它具有估值数据直接取材于市场,估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
      本次评估目的是反映山东润银生物化工股份有限公司于基准日的市场价值,为山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组之经济行为提供价值参考依据,资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值,为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据,因此本次选择资产基础法进行评估。
      被评估单位具备持续经营的基础和条件,经营与收益之间存有较
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告为稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化,因此本次评估可以选择收益法进行评估。
      由于涉及同类及规模相当的企业近期交易案例未能获取,本次评估未选择市场法进行评估。
      (二)资产基础法介绍
      资产基础法,是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
      各类资产及负债的评估方法如下:
      1.流动资产
      (1)货币资金:包括现金、银行存款、其他货币资金
      对于币种为人民币的货币资金,以清查后账面值为评估值。
      (2)应收票据
      对应收票据评估,清查时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性,核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,以核实后账面值为评估值。
      (3)应收类款项
      对应收账款、其他应收款、应收股利的评估,评估人员在对各项应收款在核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失。
      对关联方往来、在职职工个人借款和发生时间在一年以内并有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为 0%;对无法确认是否能收回或收回的比例不确定的情况,参考企业会计计提坏账准备的方法,账龄 1 年以内为 5%,1~2 年(含 2 年)为 10%,2~3 年(含 2 年)为50%,3 年以上为 100%。
      按以上标准,确定评估风险损失,以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
      (4)预付账款
      对预付账款的评估,评估人员在对预付款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况,以账面值作为评估值。
      (5)存货
      各类存货具体评估方法如下:
      1)材料采购(在途物资)
      评估人员核查了采购材料的供货合同及采购清单,证实账面价值构成准确,成本结转合理,账面价值反映了实际成本。按核实后的账面值确定评估值。对于材料采购在核实其数量及账面价值的基础上按账面值确认。
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      2)原材料
      原材料账面值由购买价和合理费用构成,其中有143017.09元的材料已报废,以可变现价值确定评估值;对于原料煤、钢材类等存货以评估基准日市场价值确定评估值;其他原材料其账面价格与市场价基本相符。按核实后的账面值确定评估值。
      3)在库周转材料
      对于在库周转材料,首先是抽查盘点,根据盘点结果调整其实物量,并了解存货质量,然后分析其账面值的构成及购进的时间,根据现行市场价格变动情况确定评估值。对市场购臵价变化不大的存货,按合理的账面价值确认评估值。
      4)产成品
      对产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
      评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
      a.不含税售价:不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的;
      b.产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加;
      c.销售费用率是按各项销售及管理费用与销售收入的比例平均计算;
      d. 营业利润率=主营业务利润÷营业收入;
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           主营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用
      e. 所得税率按企业现实执行的税率;
      f.    r为一定的率,由于产成品未来的销售存在一定的市场风险,具有一定的不确定性,根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0,一般销售产品为50%,勉强可销售的产品为100%。
      5)在产品(自制半成品)
      在产品(自制半成品)系企业正在制造尚未完工的在产品。在清查核实的基础上,经分析调研发现,在产品生产周期较短,成本升降变化不大,成本结转及时完整,金额准确。以核实后的账面值确认评估值。
      2.非流动资产
      (1)长期应收账
      长期应收为企业融资租赁产生的应收保证金。评估人员通过查阅账簿、报表及企业提供的相关合同,长期应收款真实、金额准确,以核实后的账面值确定评估值。
      (2)长期股权投资
      本次纳入评估范围的长期投资为长期股权投资。
      对长期股权投资,首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完整性。并在此基础上对被投资单位进行评估。
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      对纳入本次评估范围的三项股权投资项目,因均为全资子公司,故对其进行整体评估,然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例计算确定评估值。
      长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
      (3)固定资产-房屋建筑物
      对评估范围内的房屋建(构)筑物主要采用重臵成本法进行评估。重臵成本法计算公式如下:
      评估值=重臵全价×成新率
      1)重臵全价的确定
      重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
      ①建筑安装工程造价=直接工程费+措施费+间接费+规费+利润+税金+人工、材料差价
      本次评估对于委估建筑物中具有代表性的建筑物,采用预算编制法确定其建筑安装工程造价,其他建筑物根据不同建筑结构类型、建筑面积等采用类比调整法确定其建筑安装工程造价。
      采用预算编制法时,根据企业提供的房屋建筑物的有关预算、竣工决算资料,选用《山东省建筑工程消耗量定额》(2006 基价)、《山东省安装工程消耗量定额》(2006 基价),然后根据预算书中的工程量,套用相应定额子目,得出直接工程费,在此基础上采用《山东省建筑工程费用及计算规则》(2006)的相关取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金,然后根据《泰安工程造价信息》2012 年第4 期“价格信息”调整人工费并计取主材价差,汇总得出建筑安装工
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        山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告程造价。
       ②前期费包括工程项目前期规划、可行性研究、勘察设计、工程招标费等;其他费用包括建设单位管理费、工程监理费等费用。
       委估建筑物的前期及其他费用按照建设部和山东省有关规定进行计算。依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数,具体如下表:
                              表4-1 工程建设前期及其它费用表
    序号              取费项目                  取费基础         单位      标准                 依据
    1    建设单位管理费                     建安工程造价       费率      1.50%    财建[2002]394 号
    2    勘察设计费                         建安工程造价       费率      2.48%    计价格[2002]10 号
    3    工程建设监理费                     建安工程造价       费率      1.46%    发改价格[2007]670 号
    4    招标代理服务费                     建安工程造价       费率      0.18%    计价格[2002]1980 号
    5    环境影响评价费                     建安工程造价       费率      0.02%    计价格[2002]125 号
    6    新型墙体材料发展基金                 建筑面积           元        10     鲁财综[2008]53 号
       ③资金成本:按照建设项目规模,参考《全国统一建筑安装工程工期定额》(2000),确定项目整体工程建设周期为 3 年,选取合适的贷款利率,采用总投资在建设期中按资金平均投入的方法计取资金成本,即:
       资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率×50%
       2)成新率的确定
       在本次评估过程中,按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
       成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
       3)评估值的确定
       评估值=重臵全价×成新率
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      (4)固定资产-设备类资产
      根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的特点和收集资料等情况,主要采用成本法进行评估作价;对于已停产不再销售的少量电子设备,按市场法进行评估作价。设备类资产评估值基本计算公式为:
      评估值=重臵全价×成新率
      1)重臵全价的确定
      对于有现行市场价格可查的设备,评估人员通过询价,再考虑相关费用确定其重臵价值;如设备已经停止生产、无市场价格可询,我们参考替代产品的价格确定设备的重臵价值;对于少量无市场价格也无替代产品的设备,在核实其原始购臵成本基本合理的情况下,评估人员根据近年各类设备价格走势汇总的统计资料确定其重臵价值。
      2)对报废设备,视其具体结构材质来确定残值回收率。按实际能够变现价格扣除合理处理费用后值确定;电子设备按市场回收价确定;车辆应根据当地交通管理部门的规定,直接按报废金额以市场法确定评估值
      3)成新率的确定
      在本次评估过程中,按照设备的经济寿命年限、现场勘查情况、预计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
      成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
      对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第 21 页
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      4)评估值的确定
      评估值=重臵全价×成新率
      (5)在建工程
      本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。
      对于 40 万吨/年合成氨原料路线改造项目,以核实后的账面发生成本为基数,结合项目所在地近年来建筑安装工程造价的增长幅度综合考虑建安工程造价增长比例,然后加计适当的资金成本确认为评估值;对于 80 万吨/年尿素节能改造项目和仓储大楼工程,直接以账面成本为基数,加计适当的资金成本确认为评估值;账面成本中包含的资本化利息评估为零。
      (6)工程物资
      工程物资为配合在建项目购臵的材料,评估人员查阅相关的购臵合同、发票。经核实表明账、表金额相符,以评估基准日市场价值确定评估值。
      (7)无形资产
      1)无形资产-土地使用权
      估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》的要求,根据当地土地市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择采用市场比较法进行评估。
      市场比较法,是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
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      公式:V=VB×A×B×C×D
      其中:
      V------估价宗地价格;
      VB-----比较实例价格;
      A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
      B------待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
      C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
      D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
      2)无形资产-其他无形资产
      本次评估对企业购买的无形资产—财务软件,评估人员查阅相关的证明资料,了解原始入账价值的构成,摊销的方法和期限,查阅了原始合同。经核实表明账、表金额相符,本次按评估基准日市场价格扣除软件升级费用后的金额确认评估值。
      (8)长期待摊费用
      长期待摊费用,主要为摊销年限在一年以上的费用,经核实,原始发生额真实、准确,摊销期限合理、合规,摊销及时、准确,在未来受益期内仍可享有相应权益或资产,以未来受益期内所享有的权益或资产确定评估值。
      (9)递延所得税资产
      递延所得税资产主要为所得税纳税时间性差异而产生的以后年度可以抵扣的所得税。
      核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告相符,查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,以证实递延所得税资产的真实性、完整性。核实结果账表金额相符。故以核实后账面值确定为评估值。
      3.负债
      检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
      (三)收益法介绍
      据国家有关规定以及《企业价值评估指导意见》,确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)估算其权益资本价值。
      现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值,估计企业价值的一种方法,即通过预测企业未来预期现金流和采用适宜的折现率,将预期现金流折算成现时价值,得到企业的价值。其适用的基本条件是:企业具备持续经营的基础和条件,经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测,以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时,其估值结果较能完整地体现企业的价值,易于为市场所接受。
      1、基本评估思路
      根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点,本次评估的基本思路是以评估对象经审计的公司合并报表为基
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告础预测其权益资本价值,即首先按照收益途径采用现金流折现方法(DCF),预测评估对象的经营性资产的价值,再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产(负债)的价值,来得到评估对象的企业价值,并由企业价值经扣减付息债务价值后,来得出评估对象的股东全部权益价值。
      本次评估的具体思路是:
      (1) 对纳入报表范围的资产和主营业务,按照历史经营状况的变化趋势和业务类型预测预期收益(净现金流量),并折现得到经营性资产的价值;
      (2) 将纳入报表范围,但在预期收益(净现金流量)预测中未予考虑的诸如基准日存在的货币资金,应收、应付股利等现金类资产(负债);呆滞或闲臵设备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产,定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债),单独预测其价值;
      (3) 由上述各项资产和负债价值的加和,得出评估对象的企业价值,经扣减基准日的付息债务价值后,得到评估对象的权益资本(股东全部权益)价值。
      2、评估模型
      (1)基本模型
      本次评估的基本模型为:
                           E  BD                                                   (1)
      E:评估对象的股东全部权益(净资产)价值;
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      D:评估对象的付息债务价值;
      B:评估对象的企业价值;
                           B  P   Ci  Q                                             (2)
      Q:长期股权投资价值
      P:评估对象的经营性资产价值;
                                  n
                                          Ri
                           P                                                        (3)
                                 i 1   (1  r ) i
      式中:
      Ri:评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量);
      r:折现率;
      n:评估对象的经营期。
      ΣCi:评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产(负债)的价值。
                       C     i   C 1C2                                          (4)
      C1:评估对象基准日存在的现金类资产(负债)价值;
      C2:评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产(负债)价值。
      (2)收益指标
      本次评估,使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标,其基本定义为:
      R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本                                          (5)
      根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等,预测其未来经营期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和,测算
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告得到企业的经营性资产价值。
      (3)折现率
    本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r
                           r  rd  wd  re  we
                                                                                         (6)
      Wd:可比公司的加权债务比率
      We:可比公司的加权权益比率;
      rd:评估对象的税后债务成本;
                           rd  rD  (1  t )                                          (7)
    rD:评估对象加权平均利率;
      re :权益资本成本。
      本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本 re;
                           re  r f   e  (rm  r f )                                       (8)
      rf:无风险报酬率;
      rm:市场期望报酬率;
      ε:评估对象的特性风险调整系数;
      βe:评估对象权益资本的预期市场风险系数;
                                                      Dm
                            e   u  (1  (1  t )           )                               (9)
                                                      Em
      βu:可比公司的无杠杆市场风险系数;
                                     t
                       u                                                            (10)
                                        D
                              (1  (1  t) i
                                        Ei
      βt:可比公司股票的预期市场平均风险系数
                            t  34%K  66% x                                               (11)
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      K:一定时期股票市场的平均风险值,通常假设 K=1;
      βx:可比公司股票的历史市场平均风险系数
                                  Cov( R X ; RP )
                           x
                                        P                                                (12)
      Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差;
      σp:一定时期内股票市场组合收益率的方差。
      Di     Ei:分别为可比公司的付息债务与权益资本。
      八、评估程序实施过程和情况
      整个评估工作分四个阶段进行:
      (一)评估准备阶段
      1. 2012年12月下旬,委托方召集本项目各中介机构协调会,有关各方就本次评估目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致,并制订出本次资产评估项目工作计划。
      2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2013年1月4日至1月10日,评估项目组人员对委估资产进行了详细了解,布臵资产评估工作,协助企业进行委估资产申报工作,收集资产评估所需文件资料。
      (二)现场评估阶段
      项目组现场评估阶段的时间为2013年1月10日至1月31日。主要工作如下:
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
    1. 听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
    2. 对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整。
    3. 根据资产清查评估申报明细表,对固定资产进行了全面清查核实,对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
    4. 查阅收集委估资产的产权证明文件。
    5. 根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法。
    6. 对主要设备,查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料;对通用设备,主要通过市场调研和查询有关资料,收集价格资料;对房屋建筑物,了解管理制度和维护、改建、扩建情况,收集相关资料。
    7. 对企业提供的权属资料进行查验。
    8. 对评估范围内的资产及负债,在清查核实的基础上做出初步评估测算。
      (三)评估汇总阶段
      2013年2月1日至2月6日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
      (四)提交报告阶段
      在上述工作基础上,起草资产评估报告,与委托方就评估结果交
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正,最后出具正式资产评估报告。
      本阶段的工作时间为2013年2月16日至2月20日。
      九、评估假设
      本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:
      (一)一般假设
    1. 交易假设
      交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
    2. 公开市场假设
      公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
    3. 资产持续经营假设
      资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。
      (二)特殊假设
    1. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告经济不发生重大变化;
    2. 企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化;
    3. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据;
    4. 本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整;
    5. 评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准,未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债;
    6. 假设被评估企业按照规划投入的资产能够依据规划时间顺利完工并投入运营,企业未来经营发展按照企业的整体发展规划顺利实施并基本实现预期目标。
    7. 未来预测以被评估企业评估基准日的股权结构为框架,不考虑基准日后可能发生的股权变化对其经营状况与盈利能力产生重大影响;也不考虑未来可能由于管理层、经营策略和进行扩大性的追加投资等情况。
    8. 无其他不可预测和不可抗力因素对企业造成重大不利影响。
    9. 本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响;
      当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。
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        山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
      十、评估结论
      (一)资产基础法评估结论
      资产账面价值 705,895.56 万元,评估值 876,719.91 万元,评估增值 170,824.35 万元,增值率 24.20 %。
      负债账面价值 533,373.37 万元,评估值 533,373.37 万元,评估值无变动。
      净资产账面价值 172,522.19 万元,评估值 343,346.54 万元,评估增值 170,824.35 万元,增值率 99.02 %。详见下表。
                                       资产评估结果汇总表
                                                                                     金额单位:人民币万元
                                  账面价值            评估价值              增减值             增值率%
          项目
                                      B                   C                 D=C-B            E=D/B×100%
    1    流动资产                        148,618.03          149,027.63               409.60                   0.28
    2    非流动资产                      557,277.53          727,692.28           170,414.75                 30.58
    3    其中:长期股权投资                3,156.12             4,432.18            1,276.06                 40.43
    4    投资性房地产                              -                   -                   -
    5    固定资产                        336,823.71          483,390.75           146,567.04                 43.51
    6    在建工程                        164,848.54          177,511.91            12,663.37                   7.68
    7    无形资产                         38,882.54           48,791.26             9,908.72                 25.48
    8    其中:土地使用权                 38,716.81           48,619.06             9,902.25                 25.58
    9    其他非流动资产                            -                   -                   -
    10         资产总计                  705,895.56          876,719.91           170,824.35                 24.20
    11   流动负债                        441,226.14          441,226.14                    -                        -
    12   非流动负债                       92,147.23           92,147.23                    -                        -
    13         负债总计                  533,373.37          533,373.37                    -                        -
    14   净资产(所有者权益)            172,522.19          343,346.54           170,824.35                 99.02
      (二)收益法评估结论
      按照收益途径,采用现金流折现方法(DCF)对评估对象进行评估,在评估基准日 2012 年 12 月 31 日山东润银生物化工股份有限公司股 东 全 部 权 益 价 值 为 406,065.60 万 元 , 较 其 净 资 产 账 面 值 增 值
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告233,543.41 万元,增值率 135.37%。
      (三)评估结果的选取
    资产基础法从资产构建角度反映了企业净资产的市场价值,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的经营能力(获利能力)的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
    本次评估,收益法评估结果增值较大,主要原因是企业收益的持续增长,而推动企业收益持续增长的动力既来自外部也来自内部,主要体现在以下几个方面:
    1、在技术方面
    近年来,公司不断的进行技术改造,生产装臵为国内最先进的设备,润银公司在生产中不断引进先进技术,合成氨、尿素生产中,使用气体净化技术、低温低硫变换工艺、低位热能回收技术、IIIJ-99新型合成塔内件、宽温耐硫高效净化剂、催化剂、“SHS”法尿素改造技术、含碳稀氨水集成分离技术等新技术、新工艺。
    目前尿素生产采用世界先进的生产技术—NH3气提法技术,与传统工艺比较,生产成本降低25-30元/吨;氨合成生产采用φ1800的双合成塔串联工艺,为国内首创,大幅地提高了合成效率,降低了原料消耗和电力消耗;生产装臵采用国内外先进实用的技术,尤其是单系列流程优化及设备制造技术的进步,促使吨合成氨生产能耗降低至
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       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告45.05~50.24GJ。
    2、在固定资产投资方面
    和其他企业不同的是,润银公司是在原有系统的基础上通过填平补齐、增加关键设备、系统并联等措施,实现了产能翻番,达到目前主要产品尿素的产能规模。生产尿素的装臵单套系统一般最大为60万吨,与全国最大的企业—鲁西化工相比,鲁西化工生产能力160万吨,是由4个不在同一地域的分厂相加后达到的,目前60万吨产能的装臵投资都要在20亿元左右,生产工人要配臵2500人,鲁西化工化肥方面的总资产为70亿元,生产人员为6000人,而润银则在原地增加产能,不增加土地和人员,减少了重复投资,化肥资产总额少44亿元,吨摊固定资产折旧每吨低180元。鲁西化工人员比润银公司多4000人,按每人年工资3万元计算,工资总额多1.2亿元,则每吨就比润银多80元。
    3、在原料采购方面
    生产尿素的主要原料是山西无烟煤,2008年以来,山西无烟煤价格从600元涨到了1600元,完全使用无烟煤的企业就没有办法生存,润银公司从2008年就开始探索原料结构调整的路子,使用粒度小价格低的小籽煤代替无烟煤,每吨小籽煤价格比无烟煤低150元。后期发现山西的无烟煤末价格较低,就采用湖南仪峰的技术,用山西的无烟煤末做成型煤掺烧,发挥的效力相同。无烟煤末的采购价格为850元/吨,比用无烟煤每吨价格低360元,所以润银公司逐步加大了无烟煤末的掺烧比例,上马了120万吨/年型煤生产装臵,目前掺烧比例已经达到了80%。
    中联资产评估集团有限公司                                                                            第 34 页
       山东润银生物化工股份有限公司拟参与江苏东源电器集团股份有限公司重大资产重组项目资产评估报告
    以上生产工艺技术的先进程度、投资效率导致的高产出以及企业产品认知度、销售网络等影响企业整体价值的因素无法在资产基础法中予以充分体现,而在收益法中通过营业收入和利润率则能够充分体现上述无形资产价值,故采用收益法评估结果相对资产基础法能更好的反映被评估企业的市场价值,因此本次评估选择收益法评估结果作为最终评估结果。
      即,山东润银生物化工股份有限公司股东全部权益价值评估值为406,065.60 万元。
      十一、特别事项说明
      (一)重大期后事项
      1.截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日,山东润银生物化工股份有限公司对外担保合同余额 151,816.87 万元,实际余额为 108,516.87万元,本次评估中未考虑对外担保事项可能对评估结论造成的影响。
      2.纳入评估范围的房屋建筑物 198 项,其中 136 项抵押给各银行,抵押房屋建筑面积合计为 260,372.43 平方米。纳入评估范围的全部 15宗工业用地已抵押给各银行,土地面积合计为 1,099,444.40 平方米。
      (二)产权