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玉溪二手房评估价计税“伤”了谁 玉溪新闻网   2013-01-14 11:21

[摘要]

在二手房交易过程中，按照玉溪目前“卖方净得”的不成文规定，买房人要缴纳契税、营业税、个税，还有中介费，全部加起来最高可达总房价的10%。2012年6月1日，玉溪市地方税务局成功上线存量房交易价格申报评估系统，评估价计税无形中增加了购房者的购房成本，让总房价多了几万元。这样的高成本，对于本来就不太景气的玉溪二手房市场来说，无疑是雪上加霜。评估价计税方式虽然短期内对购房者、房产中介，甚至卖房者都是不利的，但从长远来看，对于玉溪二手房市场健康稳定发展意义重大。

购房者：难以负担的税费

张小姐最近发现了一个令人沮丧的事实——那些看似单价并不高的二手房，加上高额的税费后，自己很难负担得起。

今年27岁的张小姐是某事业单位员工，结婚两年了，一直与父母同住。本来结婚前就打算买的房子因为种种原因迟迟未能如愿。

2012年底，有10多万元积蓄的小夫妻俩再次把买房的事提上日程，开始四处看房。综合考虑房价、配套设施、环境、离工作地点的距离等多种因素，小夫妻俩果断排除了山水佳园、玉水金岸这些北市区的楼盘，原因是价位高，离工作地点太远。

最终，张小姐把目光放在了开发区附近的二手房上。她的要求是：毛坯房，两证齐全能贷款。“住在别人装修好的房子里总觉得像住在别人家。”张小姐有着自己的一番理论，而且，这一片区4500-5000元/平方米的价格也在她的预期范围内。

张小姐看中的第一套二手房是盛世庭园一期的，四室两厅两卫，面积145平方米，65万元。首付20万元虽然有点超出小两口的预算，但4500元/平方米的单价还是让张小姐很心动，“打算找亲戚朋友借点凑足首付就拿下。”

可细细跟中介一谈，张小姐才猛然醒悟，光凑足总房价的30%根本买不了二手房。二手房交易过程中，卖方要承担的税种主要有营业税、个人所得税等，而买方需要缴纳相应的契税。其中，普通住宅产权不满5年的，需要缴纳交易全额5.56%的营业税，超过5年的免征，还有1%的个人所得税，契税按照房屋面积的不同缴纳1%-3%。

但在玉溪，多数卖方在报价时报的是净拿价，本应由卖方承担的营业税、个人所得税悉数转嫁给了购房者。购房者要承担最高可达总房价10%的税费，无形中抬高了购房成本。

就拿张小姐看中的这套房子来说，首先是产权不满5年，需要缴纳交易全额5.56%的营业税；其次，面积超过144平方米，需要缴纳3%的契税，再加上个税1%。这样算下来，她得额外掏出6万余元的税费。

以前，房产中介还可以利用“阴阳合同”帮购房者合理避税。而自2012年6月1日玉溪市地方税务局存量房交易价格申报评估系统成功上线，计税价格由评估系统说了算，避税这样的历史问题也被终结了。

“6万余元的税费，相当于首付就要增加20%-30%。”张小姐无奈地说，“这样一来，我们根本负担不起。”

由于张小姐只考虑毛坯房，然而市场上基本没有产权满5年可以免征营业税的毛坯房，高额的税费成为小夫妻俩圆住房梦的最大障碍。

为彻底避开二手房高额的税费，张小姐把目光转向税费更“平易近人”的一手房。经过几番对比，她选择了位于抚仙路的另一处新楼盘。“这里的区位虽然不能与盛世庭园、时代广场等小区相比，但税费可以省出半个车位的钱。”张小姐说道。

在玉溪的二手房市场上，像张小姐这样的购房者不在少数。原本打算购买玉景苑二手房的王先生最终也因税费问题放弃了，转而购买产权满5年的老房子，原因是“可以免交5.56%的营业税”。

其实，国家征收高额的税费是出于打击炒房的目的。但是，从目前玉溪的情况来看，这些税费无一例外都被转移到买房人身上，高额的税费最终成为另类的房价推手。

据红塔区地方税务局统计显示，在云南省地方税务局存量房交易价格申报评估系统正式上线运行前的5月，出现了二手房扎堆交易现象。由该局受理的二手房交易数量创历史新高，月交易量达94套，，与上年同期相比，大幅增加88套，原因是“不少市民为能搭上‘阴阳合同’合理避税的末班车，纷纷赶在5月的最后几天到税务机关办理房屋买卖过户涉税手续”。

中介：我们也“很受伤”

存量房价格申报评估系统正式上线以来，在增加购房者购房成本的同时，也使得以从事二手房代售为主的房产中介“很受伤”。

去年12月的一个下午，暖阳高照，记者来到素有“中介一条街”之称的桂山路，整条路冷冷清清。

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玉溪今久房地产经纪有限公司销售主任杨锐正在百般无聊地玩着电脑。他告诉记者，2012年上半年，受国家调控政策影响，玉溪的二手房市场本来就不景气，6月1日，玉溪市地方税务局成功上线存量房交易价格申报评估系统，无疑是雪上加霜。

“现在过户的税费至少比以前翻了一倍以上。不少购房者看二手房的价格还算合理，本来打算下手，但是一算税费，热情马上被浇灭了。”杨锐说，评估价计税，对那些房龄不满5年、面积超过144平方米的二手房是致命的打击。“除了能改名字的期房外，大户型的二手房基本上很难成交。”

去年下半年，杨锐所在的房产中介公司成交的大部分都是小户型的老房子（房龄在10年以上）。“这类型的房子税费比较低，受评估价计税影响最小，占成交量的80%左右。”杨锐说，很多客户一开口就指明只看产权5年以上的房子。

牵手房地产经纪公司主要负责上税、过户工作的聂上涞也告诉记者，他们中介公司下半年成交的所有二手房中仅有一套是产权未满5年的。

然而，即使是小户型的老房子，税费的变化也是显而易见的。杨锐给记者算了一笔账：一套70多平方米、房龄满5年的小户型房屋，6月1日以前所有税费在2500元左右就能过户，而评估价计税后，至少得花8000-9000元才能办下来。对于那些产权证没有过5年的，所增加的税费更是达到数万元。

为什么会有如此大的差别呢？原来，在玉溪的二手房市场里，避税的问题一直都很盛行。房产中介为了拉拢生意便将避税变成了一种营销手段。以前的计税标准比较低：普通住宅（建筑面积在144平方米以下的）的计税单价为1200元/平方米；非普通住宅（建筑面积在144平方米以上）的别墅类或是复式楼、民房等最低计税单价为1800-2000元/平方米；非住宅类如商铺、车库等最低的计税单价为1500-2000元/平方米。这样，自然就给了购房者充分的避税空间。据一位不愿透露姓名的中介公司从业人员介绍，他卖过的一套二手房为客户避过2万多元的税费。

去年6月1日上线的评估系统，是根据二手房的坐落位置、建成年代、建筑面积、楼层等参数调整，自动生成存量房评估价格，不受丝毫人为因素干预。

计税标准变革，是税费的再一次提高，对于以代售二手房为收入来源的房产中介，最直接的影响就是成交量萎缩。

杨锐翻出了自己的销售记录说，往年“金九银十”是二手房的销售旺季，他们公司6个人，差不多每人每天就能成交一套，最少的时候每天也能有3套的成交量；而去年，“金九银十”的时候市场并没有真正回暖，10月底至11月中旬是全年市场最好的时候，也仅有5套的成交量。12月份直到24日都没有成交过一套，“只有2套准备成交，但还没签合同。”

而玉溪光大房地产经纪有限公司去年一共成交51套，3个店面月均成交量仅为4套左右。“电话咨询的挺多，看房的没几个，真正出手的就更少了。”光大房产的秦绍艳说道，近两个星期，她仅带过2家人看房。

“一般来说，过户的税费超过3万元客户就很难接受，超过5万元根本就不能接受。”聂上涞分析道，目前玉溪二手房的购买主体还是刚性需求者，大部分都是首套房，数万元的税费对他们来说是个沉重的负担。

市场：何时能够回暖

计税标准的变革，除了让购房者、房产中介“很受伤”外，对房主的心理也产生了微妙的影响，甚至影响到了二手房的房价。

记者走访多家房产中介发现，受评估价计税的影响，二手房价格也呈现出一定的规律：大户型（144平方米以上）与小户型（90平方米以下）相差200-300元/平方米；产权未满5年的与满5年的相差100-200元/平方米。

“产权未满5年，又是大户型的，只能靠房主降价才能出手。”玉溪金钥匙房产理财师郑洁告诉记者。

秦绍艳认为这样的计税政策也是购房者和房主砍价的一个砝码，会让砍价空间变大，进而影响二手房的单价。“很多房主在知道这么高额的税费后，都会对房价有所松口。”

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“2012年玉溪整个二手房市场比较低迷，原因是多方面的，并不仅仅是评估价计税的问题。”玉溪市地方税务局税政三科工作人员告诉记者，新政的启用，使得计税底价更接近于市场价格，二手房交易税费大幅增加虽然短期内对二手房市场是不利的，但是二手房按评估价计税是大趋势，有利于市场的规范，便于今后二手房成交数据的统计，对玉溪二手房市场长期健康稳定发展意义重大。

据玉溪市地方税务局统计，去年6月1日至11月30日玉溪共完成二手房交易1496套，平均每月249套，交易面积15万多平方米，平均每套104平方米；交易金额5亿多元，平均每平方米3471元，平均每套价格约36万元；共计征收税款2935万元，减免税款3238万元，税负5.45%，减免税款占计税价格的比重达6.02%。“这些数据在评估系统上线以前很难统计到，那时二手房和一手房的数据是合并在一起的。”玉溪市地方税务局工作人员说。

“春节过后，玉溪的二手房市场应该会回暖。”杨锐对自己的预测有着充分的理由：首先，明年好几个小区的两证将会办下来，按照以往的经验，有了两证的二手房价格肯定会上涨，进而带动整个市场都涨；其次，购买二手房的人群主要是刚需购房者，经过一年多的观望，这些刚需要释放，加上很多购房者“买涨不买跌”的心理，将会促成二手房市场的真正回暖。“而对于难以改变的高额税费，经过半年多的运行，二手房市场将步入适应期。”

深度观察

新政将会度过“阵痛期”

二手房评估价计税是计税标准的变革，并不是税种的改变和增加，它有效杜绝了“阴阳合同”，实现了二手房价格评估的信息化、精细化和科学化，有利于二手房市场的规范和透明，对促进玉溪房地产市场健康发展有积极作用。

然而，每个新政的出台，都会有个“阵痛期”。“不是现在的‘太高’，而是我们以前的‘太低’。”不少业内人士表示，评估价计税是二手房市场发展的大趋势。目前，北京、深圳、广州等地实施了二手房交易评估价计税办法，买卖双方主要是以协商的形式分摊交易成本。

二手房由于周边资源配套相对完善，区域相对成熟，交通出行和居家生活成本低。而且，相对于新房大多是期房的情况而言，二手房即买即住也吸引着不少购房者，市场上二手房的需求仍然大量存在。随着时间的推移，置业者对于新计税政策会慢慢适应，政策效应也将逐步减弱。

深度链接

买套二手房要交多少税

——2012年玉溪二手房交易产权过户税费明细详解

公证费：

买卖：成交价在50万元以内的，按成交价的0.3%收取，不足200元的按200元/件收取；

成交价在50-500万元的，按成交价的0.25%收取；

成交价在500-1000万元的，按成交价的0.20%收取；

成交价在1000-2000万元的，按成交价的0.15%收取；

继承：按继承房产价值的2%收取；

赠与：按赠与房产价值的2%收取。

契税：

(一)首次购买90平方米以内（不含90平方米）的普通住房，且所购房屋是家庭唯一住房的，契税按成交价的1%征收；否则契税按成交价的3%征收；

（二）首次购买90-144平方米（不含144平方米）的普通住房，且所购房屋是家庭唯一住房的，契税按成交价的1.5%征收；否则契税按成交价的3%征收；

（三）购买144平方米以上的非普通住房，契税按成交价的3%征收；

（四）别墅、赠与、小区容积率在1.0以下的住房和非住房（商铺、写字楼、车库、车位等）的，契税按成交价的3%征收；

（五）以单位名称购房，不分面积大小，契税都按3%征收。

个人所得税：

满5年家庭唯一一套住房免征个人所得税，不满5年按成交价的1%征收。

转让手续费：

（一）商品房：5元/平方米；

（二）非住房：8元/平方米；

（三）房改房、直管公房、安居工程房、合作建房、集资房、经济适用房：2.5元/平方米。

房产证工本费：

住房：80元/本；非住房：550元/本。

营业税：

（一）满5年的普通住房（面积在144平方米以内）免征营业税；

（二）不满5年的住房，按成交价的5.56%征收；

（三）满5年的非普通住房（面积在144平方米以上）、小区容积率在1.0以下的住房，营业税按差额的5.56%征收（但必须提供原购房发票、契税发票，否则不能按差额征收）；

（四）非住房按差额的5.56%征收营业税（但必须提供原购房发票、契税发票，否则不能按差额征收）。

土地增值税：

1%，个人购销住房暂免征收。

土地收益金：

按成交价的0.5%征收（房改房、直管公房、安居工程房、合作建房、集资房、经济适用房等必交；商品住房和非住房不需缴纳）。

印花税：

0. 05%，个人购销住房暂免征收。

标签： 玉溪二手 估价计税

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