南通建筑工程总承包有限公司股权
注资大连金牛股份有限公司项目
资产评估说明
中华评报字（2008）第054号

中华评报字（2008）第054号
一、关于本资产评估说明使用范围的声明
本评估说明为中南房地产业有限公司拟以资产注入方式收购大连金牛股份有限公司股权所涉及有关资产的评估说明，仅供有关主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中华财务会计咨询有限公司
2008年4月18 日
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 关于进行资产评估有关事项的说明
二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况
评估委托为：中南房地产业有限公司（以下简称：中南房地产业）
住 所：江苏省南通市江东广场2 栋601 室
法定代表人：陈锦石
企业类型：有限公司（法人独资）
经营范围：商品房开发、销售；物业管理（以上凭资质经营）；自有房屋租赁；房地产信息咨询。

注册资本：40,000 万元
营业期限：2005 年02 月01 日至2025 年01 月31 日
企业法人营业执照注册号：320600000013975
税务登记证号：通地税登字 32060176987740-X
2005 年2 月 1 日，中南房地产业有限公司成立，注册资本5000 万元，其中：中南控股集团有限公司以货币出资3750 万元，占出资额的 75％，陈昱伊（现用名陈琳）以货币出资 1250 万元，占出资额的25 ％。

2007 年8 月20 日，中南房地产业有限公司增加注册资本15000 万元，其中：陈昱伊以现金增资3750 万元，中南控股集团有限公司以现金增资 11250 万元。增资后注册资本为20000 万元，其中：中南控股集团有限公司以现金出资 15000 万元，占出资额的75％，陈昱伊以现金出资5000 万元，占出资额的25 ％。

2007 年 12 月 11 日，陈昱伊将其持有的中南房地产业有限公司25 ％的股权转让给中南控股集团有限公司，中南房地产业有限公司成为中南控股集团有限公司
100％持股的全资子公司，注册资本20000 万元。

2008 年 4 月 10 日，中南控股集团有限公司以其持有的南通建筑工程总承包有限公司 97.36 ％的股权，对中南房地产业有限公司增资。增资完成后，中南房地产业有限公司的注册资本为40000 万元。

目前全资拥有八家房地产开发项目子公司，控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司，年开发能力达一百万平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下，中南房地产也得到了跨越式的发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等形成了区域领先品牌形象，在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。

近几年，中南房地产已经成功运作了百万平米以上的大盘项目 3 个，包括南通中南世纪城项目（建筑面积约 250 万平米）、海门中南世纪城项目（建筑面积约 100 万平米）、常熟中南世纪城项目（建筑面积约100 万平米）。通过多年来的发展，中南房地产已经形成一致的、有中南个性的规划理念、设计风格、建筑风
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格、营销策略、开发策略和物业管理等，打造了中南地产文化，形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。

与此同时，中南房地产所开发的房地产项目获得了众多奖项。其中，中南世
纪城项目获得江苏明星楼盘、南通电视台 2005 年南通房产节最佳楼盘奖、2006
年中国（江苏）首届住宅产业国际博览会创新楼盘奖、南通市第 42 届房产交易展示会暨首届南通精品人居节百姓最喜爱楼盘、中国南通 2007 春季快乐家居嘉年华首届商品房精品楼盘推介会最佳产品规划奖、影响南通 2007 年品牌盛典金奖品牌、第九节亚洲艺术节组委会推介楼盘；南京麒麟锦城项目获得最佳居栖环境奖、南京市“公众满意楼盘”等多个称号；青岛海湾新城项目获得 2007 年强势品牌、2007 年最佳生活空间奖。

中南房地产拥有的南通建筑工程总承包有限公司具有房屋建筑施工总承包特级资质，经过 20 年的发展，已经形成了一套成熟的施工管理制度、流程、技术和经验，在项目进度、质量、现场形象等方面，均处于同行领先水平。

资产占有方为：南通建筑工程总承包有限公司 （以下简称：南通工程总承包）
（1）基本情况
名 称：南通建筑工程总承包有限公司
住 所：海门市常乐镇
法定代表人：陈锦石
企业类型：有限责任公司
经营范围：从事房屋建筑工程施工总承包（资质特级）；承接本行境外工程和境内国际招标工程及所需设备、材料出口，对外派遣本行业工程生产及服务行业的劳务人员（凭许可证经营）。

注册资本：30000 万元人民币
经营期限：2001 年 10 月08 日至2023 年 10 月07 日
企业法人营业执照注册号：320684000151862
税务登记证号：通地税海门字 320684735704017 号
（2 ）历史沿革
2001 年 10 月 8 日，南通建筑工程总承包有限公司成立，注册资本10600 万元，其中：南通建筑工程总承包公司出资 280 万元，占注册资本的 2.64%；南通市中南建筑工程有限公司（后更名为中南控股集团有限公司）以实物出资 5100
万元，占注册资本的 48.11%，江苏常乐建工集团有限公司工会出资 3010 万元，占注册资本的28.40%，南通市中北建筑安装工程有限公司以实物出资410 万元，占注册资本的3.87%，陈锦石、蔡建新、茅惠慈、沈国章、蔡建平、袁松、龚学明等7 位自然人出资 1800 万元，占注册资本的 16.98%。南通宏大会计师事务所于2001 年9 月30 日出具的编号为通宏会验（2001 ）字第288 号《验资报告》，确
认截至 2001 年 7 月31 日，各股东认缴的出资额已经全部到位。并于2001 年 10
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月8 日取得了南通海门工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》。

2003 年6 月 18 日，南通建筑工程总承包有限公司《股东会决议》，审议通过了沈国章持有的300 万元股份、袁松持有的200 万元股份、龚学明持有的 150 万元股份、蔡建平持有的 150 万元股份、蔡建新持有的 130 万元股份、茅惠慈持有的130 万元股份、南通市中北建筑安装工程有限公司持有的410 万元股份、江苏
常乐建工集团有限公司工会持有的 370 万元股份转让给南通市中南建筑工程有限公司工会，江苏常乐建工集团有限公司工会持有的 2640 万元股份转让给江苏中南建筑工程有限公司；南通市中南建筑工程有限公司工会以对南通总承包出资计 1,840 万元与海门市常乐镇人民政府对中南集团出资计2,040 万元进行置换，即南通市中南建筑工程有限公司工会将持有的 1840 万元出资无偿转让给海门市常乐镇政府。股权转让完成后，注册资本为 10600 万元，其中：南通建筑工程总承包公司出资280 万元，占注册资本的2.64 ％；江苏中南建筑实业集团有限公司（中南集团）出资7740 万元，占注册资本的73.02％；海门市常乐镇政府出资1840 万元，占注册资本的 17.36％；陈锦石出资740 万元，占注册资本的6.98 ％。

2003 年8 月20 日，江苏中南建筑工程有限公司与陈锦石等47 位自然人股东签定了《股权转让协议》，江苏中南建筑工程有限公司持有的南通建筑工程总承包有限公司4102.24 万元股份转让给陈锦石等47 位自然人。股权转让完成后，南通建筑工程总承包公司出资 280 万元，占注册资本的 2.64%，江苏中南建筑实业集团有限公司出资 3637.76 万元，占注册资本的 34.32%，海门市常乐镇人民政府出资1840 万元，占注册资本的 17.36%，陈锦石等47 位自然人出资4842.24 万元，占注册资本的45.68% 。

2005 年 7 月 13 日，南通建筑工程总承包有限公司以公司未分配利润转增资本，转增后注册资本金为30000 万元，其中：南通建筑工程总承包公司出资792.16
万元，占注册资本的2.64%，中南控股集团有限公司(江苏中南建筑实业集团有限公司名称变更)出资10295.9 万元，占注册资本的34.32%，海门市常乐镇人民政府出资5207.84 万元，占注册资本的 17.36%，陈锦石等47 位自然人出资 13704.1 万元，占注册资本的 45.68% 。增资已经南通新江海联会计师事务所出具通新验[2005]062 号验资报告予以验证。

2006 年6 月 10 日，海门市常乐镇人民政府，陈锦石等47 位自然人与中南控股集团有限公司签定了《股权转让协议》，海门市常乐镇政府向中南集团转让计
5,207.84 万元出资额，占 17.36％的股份转让给中南控股集团有限公司，陈锦石等
47 位自然人股东将其所持有的南通建筑工程总承包有限公司 13,704.1 万元出资额，占 45.68 ％的股权转让给中南控股集团有限公司。股权转让完成后，注册资本为 3000 万元，其中：中南控股集团有限公司出资 29207.84 万元，占注册资本的 97.36 ％；南通建筑工程总承包公司出资 792.16 万元，占注册资本的 2.64 ％。根据2006 年4 月30 日海门市人民政府出具的海建改发〔2006 〕第9 号《关于同意南通建筑工程总承包有限公司股权流转方案的批复》，同意常乐镇人民政府的
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上述转让。

2006 年 12 月28 日，中南控股集团有限公司向海门市常乐镇政府转让其拥有的出资额计5,207.84 万元，中南控股集团有限公司向陈锦石等47 位自然人转让出资额 13,704.1 万元。

2004 年 10 月 18 日，江苏省通州市中级人民法院就通州市金乐信用合作社与南通建筑工程总承包公司借款合同纠纷案作出的（2003 ）通中执恢字第006 号《民事裁定书》，被执行人南通建筑工程总承包公司持有的南通总承包2.64%股权，经审计评估后的价值为2,079,608.66 元，抵偿给执行申请人通州市金乐信用合作社。

2007 年 3 月23 日，通州市金乐信用合作社将上述2.64 ％股权及因该股权转让产生的权益以 150 万元的价格转让给陈锦石，上述股权已于2007 年8 月20 日变更过户至陈锦石名下。

2008 年 3 月 3 日，海门市人民法院作出（2008 ）门民二初字第0163 号《民事调解书》，因常乐镇人民政府和陈锦石等47 位自然人并没有就2006 年 12 月股权转让向中南集团实际支付股权转让价款，中南集团诉至该院请求法院判令上述股东支付股权转让款。后双方在法院主持下达成和解协议，解除2006 年 12 月双方订立的股权转让协议，常乐镇人民政府与陈锦石等 47 位自然人放弃已经取得的南通总承包股权，并将股权变更登记至中南集团名下。

和解协议达成后，因常乐镇人民政府和 47 名自然人未能协助申请执行人中南控股集团有限公司办理股权变更手续，2008 年 3 月 14 日，江苏省海门市人民
法院出具的（2008 ）门执字第 0779 号《民事裁定书》，裁定如下：将根据 2006
年 12 月28 日《南通建筑工程总承包有限公司股权转让协议》取得的登记在被执行人海门市常乐镇人民政府、陈锦石等 47 位自然人股东名下的南通建筑工程总承包有限公司的股权变更登记至申请执行人中南控股集团有限公司名下。

2008 年3 月 15 日，陈锦石与陈琳签定了《股权转让协议》，陈锦石以792.16
万元的价格向陈琳转让其持有的南通总承包2.64%股权。

2008 年4 月5 日，中南集团将其持有的97.36%股权向中南房地产出资。经中华财务会计咨询有限公司评估并于2008 年4 月7 日出具的中华评报字（2008 ）第
049 号《资产评估报告书》，评估价值为104,641.05 万元。根据南通金利信会计师事务所验证并出具的金利信验[2008]字第017 号《验资报告书》，价值20,000 万元
的股权作为中南房地产实收资本，剩余价值 81,878.53 万元作为中南房地产资本公积。本次股权转让完成后，中南房地产即持有南通总承包97.36%的股权，陈琳持有南通总承包2.64%股权。本次增资后股权结构变更为：
股东 出资额（万元） 占注册资本的比例（％）
中南房地产业有限公司 29,207.84 97.36
陈琳 792.16 2.64
合计 30,000.00 100.00
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（3）主营业务及资产
南通建筑工程总承包有限公司，具有国家房屋建筑施工总承包特级资质，是被国家外经贸部批准为境外工程承包和派遣劳务输出的许可企业。创建于 2001
年，经过数十年的发展成为年施工能力达到350 万平方米的大型建筑企业，经营业务遍及北京、天津、济南、临沂、淄博、烟台、上海、南京、苏州、南通、淮安、西安、海南等地。

公司在同行中具有领先的管理和技术优势，能总包承建各类工业和民用建筑，工程质量优良率达到 95%。公司现有各类经济技术专业人员985 人，其中高级职称人员 186 人，一级建造师35 人，一级、二级项目经理89 人。公司承建的工程先后获得国家建筑鲁班奖 12 项，“泰山杯”、“扬子杯”、“长城杯”、“白玉兰杯”等省级优质工程奖31 项，获市优质工程奖50 多项。1999 年公司通过 ISO9002；
1994 质量体系认证，2002 年通过了 ISO9001；2000 质量体系认证和 ISO14001；1996
环境管理体系认证以及 GB/T28001-2001 职业健康安全管理体系认证。2006 年3 月又通过了 ISO1400；2004 环境管理体系认证。公司连续多年被各级政府和主管部门评为“明星企业”、“优秀企业”，2003 年以来连续三年被评为“江苏建筑业最佳企业”，“中国质量、服务、信誉AAA 级企业”，同时先后被江苏省政府、国家工商总局命名为“重合同、守信用企业”。并被北京市建委授予“外来队伍青年突击队”称号，被青岛市政府授予“堪称齐鲁楷模、无愧江海铁军”等荣誉称号。董事长陈锦石先生荣获2003 年全国五一劳动勋章。

近几年来，公司在国内承建了一大批超高层、大跨度等结构复杂、装潢要求高的大中型民用建筑工程，如青岛名人广场、银城大厦、华普大厦、北海园小区；北京怡海中心；上海大同花园、静安新城、芙蓉大厦、兴力达广场；海南凤凰机场联检楼、国际大厦等数十幢大楼，并联建了青岛市府二期大楼、会展中心；济南泉城广场、鲁能大厦；大连希望大厦；北京电信大厦、现代南洋大厦等数十幢大楼。同时公司还承建了若干市政、交通及水利等重点工程。

公司先后涉足美国、新加坡、阿尔及利亚、日本、科威特和俄罗斯等国家和地区，赢得了一定的国际声誉。国家副主席曾庆红、建设部长汪光焘、中央组织部部长李源潮、江苏省委书记梁保华、副书记张连珍、副省长黄莉新等国家和省市领导人多次视察本公司，对公司的快速发展给予高度肯定。

（4 ）股权投资情况
南通建筑工程总承包有限公司共控股建筑施工相关类企业5 家，包括南通常乐建筑劳务有限公司 100%的股权、海门市建筑设计院有限公司72.8%的股权、南通永锦国际总承包有限公司 55% 的股权、南通市中南建工设备安装有限公司
55.75%的股权、南通锦海建筑工程有限公司80.67%的股权。

（5）公司财务状况
南通工程总承包2005、2006、2007 年度的经营成果和2005 年 12 月、2006 年
12 月、2007 年 12 月的财务状况如下表所示。

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表 1 损益表 单位：万元
项目 2005 年度 2006 年度 2007 年度
主营业务收入 174,833.57 196,478.75 222,570.81
利润总额 8,294.14 12,348.24 14,226.20
净利润 7,084.37 10,882.51 12,583.55
表2 资产负债表 单位：万元
项目 2005 年 12 月 2006 年 12 月 2007 年 12 月
总资产 292,648.41 391,026.42 302,117.08
负债 233,218.28 320,713.76 212,817.10
净资产 59,430.13 70,312.65 89,299.97
上表中列示的 2005、2006、2007 年度中和正信会计师事务所有限公司的审计，并分别出具了中和正信审字(2007)第 1—276 号无保留意见审计报告。

（二）关于评估目的的说明
中南房地产业拟持有的97.36%和陈琳持有的2.64%南通工程总承包股权注入到大连金牛股份有限公司，为此需要对南通工程总承包的全部资产及负债进行评估，为委托方确定股权价值提供参考依据。

（三）关于评估范围的说明
资产评估范围为南通工程总承包于评估基准日拥有的全部资产和相关负债。截止评估基准日2007年12月31 日，南通工程总承包申报的纳入评估范围内的净资产账面价值为89,299.97万元，各类资产及负债的账面价值见下表：
表2 单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 280,470.54
非流动资产 21,646.54
其中:可供出售金融资产 -
持有至到期投资 -
长期股权投资 9,871.48
投资性房地产 -
固定资产 10,666.02
在建工程 3.38
无形资产 8.17
其他非流动资产 1,148.36
资产总计 302,117.08
流动负债 212,817.10
非流动负债 -
负债总计 212,817.10
净 资 产 89,299.98
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（四）关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是2007年12月31 日。

（五）可能影响评估工作的重大事项说明
委估房屋建筑权利人部分未变更为南通建筑工程总承包公司，权利人与委托方存在不一致的情况如下：
大同花园9-103 鲁班路 168 弄9 号 103 室 权利人：沈国章
大同花园9-3001 鲁班路 168 弄9 号3001 室 权利人：中南控股集团有限公司
大同花园9-3002 鲁班路 168 弄9 号3002 室 权利人：陶美兰
大同花园6-604 鲁班路 168 弄6 号604 室 权利人：陈锦石
科技步行街 青岛市辽宁路248-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-7 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-8 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路252-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-7 权利人：中南建筑实业集团
委估房屋建筑中银大厦，位于济南市泺源大街22号，属于法院判决房产，权利人为南通三建。

南通市中南建工设备安装有限公司现有苏FR4605、苏FR4690两辆汽车登记时是挂入中南控股集团有限公司名下，实际为安装公司资产。

南通建筑工程总承包有限公司因业务需要，以其他公司的名义购买车辆苏FR1566、苏FR0775、苏FR1182、苏FR1498、苏FR1493、苏FR1458、苏FR1396、苏FR1180、苏FR1261、苏FR1546、苏FR1613、苏FR1563、苏FR1605、苏FR1927、苏FR1289、苏FR1627、苏FR1537、苏FR1547、苏FR1557、苏FR1621、苏FR1923、苏FR1920、苏FR2049、苏FR1450、苏F61705、苏F60392，这些车辆实际均为南通建筑工程总承包有限公司资产。

除上述事项外，未发现其他影响评估工作的重大事项。

（六）资产及负债清查情况的说明
本次评估由评估机构提出评估所需的资料、文件等，据此南通工程总承包组织相关人员整理了委托评估所需的资料、文件等，核实申报的财务资料的真实性。清查过程相对比较顺利，无其它情况发生。

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（七）南通工程总承包向资产评估机构提供如下材料
1、评估基准日会计报表；
2、各资产评估、清查登记表；
3、承诺函；
4、公司有关产权证明文件；
5、公司经营管理相关资料；
6、评估师所需其他资料。

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（本页无正文，为签字页）
委托方（章）：
委托方法定代表人或授权人签字：
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（本页无正文，为签字页）
资产占有方（章）：
资产占有方法定代表人或授权人签字：
年 月 日
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
三、资产清查核实情况说明
中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”）评估人员依据资产评估的有关规范要求，根据本次资产评估所涉及资产类型和资产的特点，制定了相应的资产清查方案，并按照资产类型分成了流动资产评估组、设备评估组、建构筑物评估组、土地评估组评估组和无形资产评估组，分别不同评估对象进行现场清查和核实。具体清查核实情况如下：
（一）资产清查核实的内容
1、流动资产
列入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货，审计后账面值合计2,804,705,392.09元。流动资产的资产清查工作，通过账账、账表、账物的核对，实物盘点和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在流动资产的清查核实中尽可能取得相应的数据和证据，如货币资金取得银行对账单、余额调节表，应收、预付款项着重核实业务内容、发生时间并采取函证手段，证明账务记录的正确性。对存货的抽查重点放在价值较高的品种之上。各项流动资产具体的清查核实方法如下：
（1）货币资金
评估基准日货币资金审计后账面值为 385,087,928.46 元，其中现金
6,062,406.43 元 银行存款 286,186,097.03 元 其他货币资金 92,839,425.00 元
1）现金：对现金进行全面的实地盘点。根据盘点金额情况和基准日至盘点
日的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。

2 ）银行存款：清查时，核对日记账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符，获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况，经过清查核实，银行存款账实相符。

经核实，货币资金账表相符，调整后账面值 385,087,928.46 元。

3）其他货币资金账面值 1,156,018.95 元，公司存入各个银行的承兑保证金。

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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
清查时，核对日记账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符，同时，获
取评估基准日的询证函检查其真实性。清查核实调整后账面值 1,156,018.95 元。

（2）交易性金融资产
交易性金融资产账面原值 10,000,000.00 元，系企业购入的工商银行瑞信货币基金。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查验基金投资凭证，查验名称、数量、票面价值和取得成本。核实了账户结余金额。核实结果账表单金额相符。

清查核实调整后账面值 10,000,000.00 元
（3）应收票据
应收票据审计后账面值为 8,782,056.00 元，系企业收取的银行承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符，查验欠款单位名称、票面价值、出票日、到期日等，对金额较大或有异常情况的票据进行查证核实，以证实存在性和可收回性。经核实，截止现场清查日，企业大部分票据背书转让出去，到期汇票已承兑或进帐。

经核实，应收票据账表相符，调整后账面值 8,782,056.00 元。

（4 ）应收账款
应 收 账 款 审 计 后 账 面 余 额 1,308,837,334.33 元 ， 已 提 取 坏 账 准 备
78,691,433.77 元，应收账款净额为1,230,145,900.56元，主要为应收的工程款等。清查时，核对明细账与总账、报表余额相符，核对与评估清查明细表相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证，同时，采用查核原始会计凭证、合同等替代程序，以证实应收款项的真实性、完整性。对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得相关的证明文件。核实结果账表单金额相符。

应 收 账 款 调 整 后 账 面 余 额 1,308,837,334.33 元 ， 已 提 坏 账 准 备 金
78,691,433.77 元，应收账款净额为1,230,145,900.56元。

（4 ）预付账款
预付账款审计后账面价值 9,886,060.86 元，主要为企业按照购货合同规定，预先支付给供货方材料款等。清查时，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符。查阅款项金额、发生时间、业务合同等账务记录，分析账龄，查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证，
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对不回函的款项，主要采用查核原始会计凭证和相关业务文件等替代程序，以证实预付账款的真实性、完整性。核实结果账表单金额相符。

预付账款调整后账面值 9,886,060.86 元。

（5）其它应收款
其它应收款审计后账面余额1,002,275,102.95元，已提取坏账准备为
35,616,447.69 元，其他应收款账面净额为966,658,655.26元，主要包括备用金、应收的职工生活费用以及各种押金保证金等。清查时，核对明细账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对不回函款项采用替代程序，以证实应收款项的真实性、完整性。

经核实，其它应收款账表相符，调整后账面余额1,002,275,102.95 元，已提取坏账准备为35,616,447.69元，其他应收款账面净额为966,658,655.26元。

（6）存货
存货审计后账面价值 194,144,790.95 元，存货包括原材料、材料采购、周转材料、在用低值易耗
清查时，着重对企业的存货内控制度进行了核查，通过了解企业存货进、出库和保管核算制度，在核对企业财务记录和统计报表的基础上，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰，存货现状
良好。其次，查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及所有权归属。再次，对存货进行抽查盘点；对未盘点实物的存货，采用核实明细账、进出库单和销售发票等替代程序进行清查核实，经核查，该公司存货账簿记录真实正确。

☆ 1）原材料审计后账面值 84,117,450.89 元，系企业为生产购入的各种原辅材料，如煤、各类配件等。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符。根据评估要求对原材料实物进行抽查盘点，制作存货盘点表，根据盘点数与基准日到盘点日账务记载的收发数倒推出基准日实有数量。核实结果由评估人员、财务主管、仓库保管签字确认。通过清查核实，未发现原材料有变质、残损、积压、报废等情况。在清查时，了解了原材料账面价值的构成和进出库核算方法，了解到因库存合理、周转较快，未发现原材料账面价值有严重偏离市场价格的情况。原材料核实结果账表单金额相符。

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2 ）材料采购审计后账面值 81,728.24 元，系公司本部已付款尚未办理入库
手续的工程耗材。评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，与委估明细表相
符，
3）周转材料
周转材料账面值 109,906,409.35 元，为总承包本部正在使用的钢模板、模
具，钢结构框架等材料等。清查时，核对明细账与总账、报表余额相符，核对与
委估明细表相符。账面金额为摊销后的余额，核实结果账表单金额相符。

4 ）在用低值易耗品
在用低值易耗品账面值 39,202.47 元，为为南通建筑工程总承包有限公司本
部和上海公司已投入使用的电器设备、家具、办公耗材等，清查时，核对明细账
与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符。通过清查，对其账面成本的真
实性和完整性进行了核实，核实结果账表单金额相符
经清查核实，企业存货分布于南通建筑工程总承包有限公司以及下属分公
司，账表金额相符，无清查调整事项，调整后账面值为 194,144,790.95 元。

2、长期投资清查核实的方法
长期投资账面原值98,714,765.21元，账面未计提减值准备，长期投资均为长
期股权投资。

长期股权投资共5项，系公司对控股子公司（5项）具体情况见表3-1。

表3-1 长期投资概况表
金额单位：人民币元
序 持股比例
被投资单位名称 投资日期 账面价值
号 或数量
1 南通永锦国际建设总承包有限公司 2006 年4 月 55% 550,000.00
2 南通市中南建工设备安装有限公司 2006 年 12 月 55.75% 69,612,729.74
3 南通锦海建筑工程有限公司 2004 年 5 月 80.67% 2,420,000.00
4 海门市建筑设计院有限公司 2003 年9 月 100% 6,132,035.47
5 南通常乐建筑劳务有限公司 2002 年7 月 80% 20,000,000.00
对长期投资的清查核实，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等
进行了取证，并查阅了投资协议、股东会决议、章程、出资证明和有关会计记录
等，以确定长期投资的真实性和完整性。

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其次，依据被投资单位的情况，分别采取下列清查核实方法：
由于对纳入评估范围的5家控股子公司均进行了整体资产评估，所以，对该类长期投资的清查核实工作结合整体评估工作进行，该5项长期投资分别清查核实的情况概述如下：
1）南通永锦国际建设总承包有限公司
住 所：海门市常乐镇北首
法定代表人：沈国章
注册资本：100万元人民币
成立日期：2006年04月20 日
企业法人营业执照注册号：320684000008219
经营范围：房屋建筑工程施工总承包（凭资质经营）。

永锦国际是经海门市工商行政管理局批准，由南通建筑工程总承包有限公司和马俊才、徐永庆、陆家铨、严麒和徐自立共同出资组建，于2006年4月20 日成立，注册号320684000008219。其中南通建筑工程总承包有限公司出资人民币55
万元，占注册资本的55%，马俊才出资人民币22，占注册资本的22%，徐永庆出资人民币11万元，占注册资本的11%，陆家铨出资人民币6万元，占注册资本的
6%，严麒出资人民币4万元，占注册资本的4%，徐自立出资人民币2万元，占注册资本的2%。

该公司目前经营正常。2007年度，公司资产总额为1,423,012.59万元，净资产额869,120.56万元；南通工程总承包公司对南通永锦国际建设总承包有限公司的该项投资，按权益法核算的账面值为550,000.00 元。

评估人员根据南通工程总承包公司提供的投资协议、章程和南通永锦国际建设总承包有限公司的评估明细表，依照统一的资产负债清查核实方法，对永锦国际的整体资产进行了清查核实。通过清查核实，无调整事项，该项长期投资调整
后账面值为 550,000.00 元。

2）南通市中南建工设备安装有限公司
住 所：海门市常乐镇北首
法定代表人：陈锦石
注册资本：1000万元人民币
成立日期：2003年12月16日
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企业法人营业执照注册号：320684000141870
经营范围：建筑暖通、电气、给排水、消防、弱电设备安装（仅供申请资质用）。

中南建工是经海门市工商行政管理局批准，由南通建筑工程总承包有限公司和沈国章等30个自然人共同出资，于2003年12月16日成立，注册资本人民币1,000
万元，注册号320684000141870。其中南通建筑工程总承包有限公司出资557.50
万元，占注册资本的55.75%，沈国章等30个自然人出资442.50万元，占注册资本的44.25%。

该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日，公司资产总额为 69499.4万元，净资产额为17329.99万元； 南通工程总承包公司按权益法核算对中南建工设备安装有限公司的长期投资账面值为69,612,729.74元。

评估人员根据南通工程总承包公司提供的投资协议、章程和中南建工设备安装有限公司的评估明细表，依照统一的资产负债清查核实方法，对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实，无调整事项，该项长期投资调整后账面值
为69,612,729.74 元。

3）南通锦海建筑工程有限公司
住 所：海门市常乐镇中南大厦
法定代表人：陈锦石
注册资本：300万元人民币
成立日期：2004年06月01 日
企业法人营业执照注册号：320684000008219
经营范围：木工作业分包劳务分包（资质壹级）；砌筑作业分包劳务分包（资质壹级）；钢筋作业分包劳务分包（资质壹级）；模板作业分包劳务分包（资质壹级）；焊接作业劳务分包（资质壹级）；抹灰作业分包劳务分包（不分等级）；室内装潢。建筑设备租赁服务；建筑材料、建筑设备销售。（国家有专项规定的，按规定执行）
锦海建筑是经海门市工商行政管理局批准，由南通建筑工程总承包有限公司、侯海泉、周英、陆亚行、陆建忠和蔡建平共同出资组建，于2004年6月1日成立，原注册资本人民币100万元，注册号320684000008219。2006年8月公司增资
200万元，增资后的注册资本为300万元，其中南通建筑工程总承包有限公司出资
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242万元，占注册资本的80.67%，侯海泉出资35万元，占注册资本的11.67%，周英出资14万元，占注册资本的4.67%，陆亚行出资5万元，占注册资本的1.67%，陆建忠出资2万元，占注册资本的0.66%，蔡建平出资2万元，占注册资本的0.66%。

该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日，公司资产总额为289.31万元，净资产额为47.09万元；南通工程总承包公司按权益法核算对锦海建筑公司的长
期投资为 2,420,000.00 元。

评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和锦海建筑公司的评估明细表，依照统一的资产负债清查核实方法，对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实，无调整事项，该项长期投资调整后账面值为2,420,000.00元。

4 ）海门市建筑设计院有限公司
住 所：海门市海门镇育才路135号
法定代表人：智刚
注册资本：300万元人民币
成立日期：1979年08月01 日
企业法人营业执照注册号：320684000024537
经营范围：建筑设计（乙级）；工程勘察（岩土工程）（凭资质经营）；市政公用工程设计（仅供申领资质用）；基桩工程检测（服务）。

设计院是经海门市工商行政管理局批准，由南通建筑工程总承包有限公司和
自然人共同出资，设计院成立于1979年8月1日，原为国有海门市建筑设计院，2003
年9月海门市设计院改制，南通建筑工程总承包有限公司通过公开招标竞价出资并购获得全部股权。

该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日，公司资产总额为630.29万元，净资产额为358.18万元；南通工程总承包公司按权益法核算对海门设计院的长期
投资为 5,722,035.47 元。

评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和海门设计院的评估明细表，依照统一的资产负债清查核实方法，对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实，无调整事项，该项长期投资调整后账面值为5,722,035.47元。

5）南通常乐建筑劳务有限公司
名 称：南通常乐建筑劳务有限公司
住 所：海门市常乐镇南首
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
法定代表人：沈国章
注册资本：2000万元人民币
成立日期：2002年07月09 日
企业法人营业执照注册号：320684000174290
经营范围：木工作业分包劳务分包（资质壹级）；砌筑作业分包劳务分包（资质壹级）；钢筋作业分包劳务分包（资质壹级）；脚手架搭设作业分包劳务分包（资质壹级）；模板作业分包劳务分包（资质壹级）；焊接作业劳务分包（资质壹级）；抹灰作业分包劳务分包、油漆作业分包劳务分包、混凝土作业分包劳务分包（不分等级）。

常乐劳务是经海门市工商行政管理局批准，由南通市常乐建工集团房地产开发有限公司和南通建筑工程总承包有限公司共同出资组建，于2002年7月9 日成立，注册号320684000174290。其中南通市常乐建工集团房地产开发有限公司出资人民币400万元，占注册资本的20%，出资方式为货币400万元；南通建筑工程总承包有限公司出资人民币1600万元，占注册资本的80%，出资方式为货币600
万元，实物出资1000万元。

该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日，公司资产总额为9892.04万元，净资产额为1232.54万元；南通工程总承包公司按权益法核算对常乐建筑劳务的
长期投资为 20,000,000.00 元。

评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和常乐建筑劳务的评估明细表，依照统一的资产负债清查核实方法，对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实，无调整事项，该项长期投资调整后账面值为20,000,000.00元。

3、房屋建筑物类资产
纳入本次评估范围的房屋建筑物是中南建筑工程总承包有限公司申报的房屋建筑物、构筑物。审计后账面原值81,005,670.70元，账面净值70,860,142.54元。

清查中，评估人员会同资产占有方有关资产管理人员，对企业申报的清查明细表进行了清查核实。

1）房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物审计后账面原值79,083,456.70元，账面净值
69,201,953.54元。主要包括办公楼、公寓、住宅、商业等，构筑物9项，主要包括石刻、湖面水上亭、画廊、塑胶跑道、喷泉、大门标牌、电动门、装饰橱窗、
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金库门。对房屋建筑物的勘察，主要根据申报的建筑物清查评估明细表，采取以表对物、以物核表的清查核实和现场勘察：核对房屋的地址、座落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查看房屋的装修、设施及其使用状况；判定房屋的成新率、完好程度和贬值情况；对抽查核实面积、长度的房屋建筑物进行丈量、绘图、记录、和摄影。查阅主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权证，核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，对尚未办理产权证的房产要求资产占有方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。

经清查核实，房屋建筑物账、表、实相符，调整后账面原值79,083,456.70元，净值69,201,953.54元。

2）构筑物及其他
纳入评估范围的构筑物及其他审计后账面原值 1,922,214.00 元，账面净值
1,658,189.00 元。对于构筑物及其他的勘查，主要根据申报的构筑物及其他资产评估申报表，进行账表核对，并核对各构筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查看有关构筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况，填写“构筑物状况调查表”。对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，对构筑物的结构型式、高度、长度、构件材质、装修、使用维修、施工质量的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要构筑物图纸及相关资料。

经清查核实，构筑物及其他账、表、实相符，调整后账面原值1,922,214.00
元，净值1,658,189.00元。

4、设备类资产
纳入评估范围的机器设备共有 1205 台（套），主要包括工程上所需的塔吊（38
台），起重升降机（36 台），混凝土搅拌输送设备（泵车33 台），钢筋调直切断、成形设备，焊接设备，工程监控设备等，这些设备全部在用。

纳入评估范围的车辆共有 90 辆，主要包括中小型客、货车，叉车等地面运输车辆和用于公务的轿车。其中包含报废、车改、盘亏车辆 32 辆，其余都在正常使用。

纳入评估范围的办公电子设备共有 593 台（套），主要包括各类测试检测仪器设备，办公电脑及打印机，空调、复印机和其他文化传媒设备等。其中含报废
70 台，其余都在正常使用。

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对设备类资产的勘察，根据申报明细表所列示的内容，对上述设备进行现场勘察，做到账物相符。对主要生产设备重点查看、逐项核实，并具体了解其系统构成；对辅助设备及办公电子设备进行了抽查，抽查比例达90%以上；对车辆进行勘察，主要核对车辆的数量、规格型号和生产厂家等。评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并同现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到技术指标情况进行了解；对运输车辆的车牌号、行驶里程数等进行核对，检查询问车辆行驶记录和行驶状况。向有关设备管理员详细询问，全面分析已掌握的情况，并做进一步完善，以便对设备的历史与现状做更全面的了解，从而综合评定设备的经济性能、技术性能、工作效率和利用率等指标。

经清查核实，机器设备账、表、实相符，调整后账面原值86,345,915.85元，净值35,800,096.94元。

5、在建工程 （土建工程）
在建工程—土建工程审计后账面值 33,844.97 元，为公司下属机具分公司的南泉料场工程，于2007年2月开工建造，目前完工程度已达到70%，预计于2008
年5月竣工完成。

对在建工程（土建工程），评估人员在清查时了解在建工程的具体内容、开工时间、结算方式、实际完工程度和工程量；核对申报材料上所列的支付款项与实际支付的款项的一致性，注意了解评估基准日后新发生支付款项和支付人；审核有关的工程施工合同、财务账簿及付款凭证，并到工程现场进行了勘察，已核实其费用按合同规定的条款支付，无不合理开支，工程项目的建设进度与合同规定相符。

经核实，在建工程（土建工程）账、表、实相符，调整后账面值 33,844.97 元。

6、固定资产清理
固定资产清理账面值 -508,706.52 元，为已对外出售、报废的不需用车辆的净值。

对固定资产清理，评估人员查阅了企业固定资产管理制度，了解其固定资产处理程序及是否按程序有效执行，现场查看了部分待报废固定资产的实际状况，检查是否无法正常使用或不能经济使用。经了解由于企业已将报废车辆出售但尚未办理报废手续，仅为财务未作处理，故出现贷方负数。经核实，固定资产清理
账、表、实相符，调整后账面值 -508,706.52 元。

7、无形资产
评估申报账面值 81,656.00 元，企业购买广联达预算软件，对明细账与总账、
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了原始凭证，摊销期的选用符合相关政策规定，摊销金额计算准确；该软件在生产中正常使用。

核实结果账、表金额相符。其他无形资产调整后账面值 81,656.00 元。

8、其他非流动资产
其他非流动资产清查调整后账面价值11,483,554.86元，主要为下属各个分公司工程施工过程中建造的临时设施的摊余金额，评估人员除在现场察看实物外。评估人员在查阅了有关临时设施建筑施工合同、工程成本明细账、会计凭证，了解企业的摊销政策和摊销计算方法，摊销期的选用符合相关政策规定，以未来受益期内所享有的权益或资产确定账面值。

其他非流动资产经核实调整后账面值为11,483,554.86元。

9、流动负债清查核实的方法
列入本次评估范围的流动负债账面值为2,128,171,030.45元，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。负债的清查核实工作，主要通过账账、账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在负债的清查核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如如应付、预收款项着重搞清业务内容、发生时间，收集函证材料
各项负债具体的清查核实方法如下：
（1）短期借款
短期借款审计后账面值为 530,000,000.00 元，为总承包本部以及青岛分公司向各个商业银行借入的短期借款，评估人员查阅了相关的借款合同、协议、凭证，核实利息计提情况，了解有无抵押、担保等性质的借款。

经核实，长期借款账、表、单金额相符，调整后账面值为 530,000,000.00 元。

（2）应付票据
应付票据账面值 188,750,000.00 元，系公司本部采购款和工程物资采购款而开出的无息银行承兑汇票。评估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的收、付款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，确认企业应付票据为无息票据，应支付款项具有真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。应付票据无清查调整事项。

应付票据清查调整后账面值 188,750,000.00 元。

（3）应付账款
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应付账款账面值494,082,233.71元，主要主要为应付往来单位的分包估款。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，核查无未达款项，并选取金额较大或异常的款项进行函证，根据核查和回函确定应付款项的真实性和完整性。

清查核实调整后账面值为494,082,233.71元。

（4 ）预收账款
预收账款账面值 64,466,260.43 元，主要预收的工程价款等。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，核查无未达款项，并选取金额较大或异常的款项进行函证，根据回函确定应付款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。

清查核实调整后账面价值 64,466,260.43 元
（5）应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值314,198,524.41元。对应付职工薪酬，评估人员获取或编制企业应付职工薪酬明细表，复核加计正确，并与明细账、总账、报表数核对相符，与相关会计科目的应付职工薪酬计提数核对一致，核实了职工薪酬的提取及使用情况。

经核实，应付职工薪酬账、表、单相符，调整后账面值为314,198,524.41元。

（6）应交税费
应交税费审计后账面值 143,196,224.55 元，主要为应交未交的营业税、所得税、个人所得税、城建税以及按收入计提的综合发展基金等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算正确。

经核实，应交税费账、表、单相符，调整后账面值 143,196,224.55 元。

（7）其他应付款
其他应付款账面值393,477,787.35元，主要是应付往来单位的保修费用、押金以及个人备用金等。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，并选取金额较大或异常的项目核查其原始凭证，确定其真实、正确性。

清查核实调整后账面值为393,477,787.35元。

（二）实物资产的分布情况及特点
南通工程总承包纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、房屋建筑物、土
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
建类在建工程、施工用机器设备、车辆及办公电子设备。由于建筑工程流动性较大，分布范围较为分散，南通总承包的机器设备在工程项目上实行统一调配使用，本次纳入评估范围的机器设备、车辆和电子设备就分别放置于青岛、北京、上海、南京、济南、烟台等各区域性分公司所管辖的项目所在地。电子设备则分布在生产区和各办公区内。各种设备由专人负责运行和检修保养；土建类在建工程位于机具分厂的厂区内。

（三）影响资产清查的事项
评估基准日，委估房屋建筑权利人部分未变更为南通建筑工程总承包公司，权利人与委托方存在不一致的情况如下：
大同花园9-103 鲁班路 168 弄9 号 103 室 权利人：沈国章
大同花园9-3001 鲁班路 168 弄9 号3001 室 权利人：中南控股集团有限公司
大同花园9-3002 鲁班路 168 弄9 号3002 室 权利人：陶美兰
大同花园6-604 鲁班路 168 弄6 号604 室 权利人：陈锦石
科技步行街 青岛市辽宁路248-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-7 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-8 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路252-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-7 权利人：中南建筑实业集团
委估房屋建筑中银大厦，位于济南市泺源大街22号，属于法院判决房产，权利人为南通三建。

南通工程总承包及房屋证载权利人均出具承诺，上述房屋的权益将只会流入南通工程总承包。

南通市中南建工设备安装有限公司现有苏FR4605、苏FR4690两辆汽车登记时是挂入中南控股集团有限公司名下，实际为安装公司资产。

南通建筑工程总承包有限公司因业务需要，以其他公司的名义购买车辆苏FR1566、苏FR0775、苏FR1182、苏FR1498、苏FR1493、苏FR1458、苏FR1396、苏FR1180、苏FR1261、苏FR1546、苏FR1613、苏FR1563、苏FR1605、苏FR1927、苏FR1289、苏FR1627、苏FR1537、苏FR1547、苏FR1557、苏FR1621、苏FR1923、苏FR1920、苏FR2049、苏FR1450、苏F61705、苏F60392，这些车辆实际均为南通建筑工程总承包有限公司资产。

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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产清查核实情况说明
（四）资产清查核实的过程和方法
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，评估工作小组于2008年3月15日至3月28 日对委托资产进行了现场清查核实，过程如下：
1、指导南通工程总承包相关人员清查资产与收集准备资料
委估资产分别由南通工程总承包使用、管理，评估人员根据资产使用、管理范围指导南通工程总承包的财务与资产管理人员按照我公司提供的“评估申报明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2、检查核实资产与验证资料
对其所申报的房产类进行清查，并收集产权证明，对在建工程进行了比较详细全面的核查，查阅了主要设备的购置日期，产地，等技术资料和文件。通过与设备管理人员和操作人员的交流和对设备的实地观测，并对评估申报表中的某些不符内容进行了必要的修正。

3、核实产权证明文件
对评估范围内的实物资产、无形资产的产权进行调查，以确认作到产权清晰。

（五）资产清查结论及说明
资产清查结果与账面记录一致，无清查调整事项。

（本页以下空白）
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四、评估依据的说明
（一）法律依据
1、国务院1991年11月第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家国有资产管理局1992年7月印发《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、国家国有资产管理局国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；
5、中国资产评估协会中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见(试行)》；
6、中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》；
7、《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
8、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
9、《注册资产评估师关注评估对法律权属指导意见》中国注册会计师协会；
10、其它相关的法律法规文件。

（二）行为依据
1、股东会决议。

（三）产权依据
1、房屋所有权证、国有土地使用证；
2、车辆行驶证；
3、重大设备的购置合同、发票；
4、相关合同和协议；
5、其他权属证明文件。

（四）主要取价依据
1、中国人民银行2007年12月21 日公布的“金融机构贷款基准利率”；
2、资产占有方提供的有关协议、合同书、建筑施工图纸、设备发票及其他有关数据文件资料等；
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估依据的说明
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、 中华人民共共和国行业标准《城镇土地估价规程》；
6、评估人员实地调查、收集的建筑工程承包合同，图纸资料、以及建筑市场有关建材价格、工程造价等有关信息资料；
7、主要设备档案及设备原始凭证，进口设备和重大设备合同等；
8、资产评估参考资料：《资产评估常用数据与参数手册》及其有关行业参考资料等；
9、2007年机械工业出版社《机电产品报价手册》；
10、有关产成品和原材料物资的现行市场价格资料；
11、资产占有方提供的其它有关资料。

（五）参考资料及其他
1、资产占有方提供的资产评估申报明细表；
2、国家有关部门分布的统计资料和技术标准资料，以及我公司收集的其他有关资料。

3、《中国联合商情》、《黑马信息广告》、《慧聪商情》、《机电产品报价手册》、
《黑马汽车商情》、《电脑商情》[2007]年第12期等询价资料；
4、汽车市场、办公设备市场参考资料；
5、南通工程总承包资产提供的收入、成本费用明细表；
6、南通工程总承包资产对未来收益预测资料、发展规划；
7、南通工程总承包资产的相关经营情况资料；
8、公开网站上公布的行业的相关信息；
9、有关的其他各项合同、会计凭证及其他会计资料；
10、评估师现场勘查、访谈形成的相关资料。

（本页以下空白）
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
五、资产基础法评估技术说明
（各类资产及负债的评估技术说明）
企业价值的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法（成本加和法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

☆ 依据评估目的和持续经营的基本假设，结合中国市场环境，考虑本次评估资产的特征和此次评估的目的，我们对南通工程总承包全部股东权益价值的评估方法主要选用资产基础法。以下为资产基础法评估方法下各类资产及负债的评估技术说明：
五－1 流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的南通工程总承包的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上述资产在评估基准日账面价值、调整后账面价值如下所示：
科目名称 账面价值 调整后账面值
货币资金 385,087,928.46 385,087,928.46
交易性金融资产 10,000,000.00 10,000,000.00
应收票据 8,782,056.00 8,782,056.00
应收账款 1,308,837,334.33 1,308,837,334.33
减：应收账款坏账准备 78,691,433.77 78,691,433.77
预付账款 9,886,060.86 9,886,060.86
其它应收款 1,002,275,102.95 1,002,275,102.95
减：其他应收款坏账准备 35,616,447.69 35,616,447.69
存货 194,144,790.95 194,144,790.95
流动资产合计 2,804,705,392.09 2,804,705,392.09
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
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第一阶段：准备阶段
对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估应准备资料清单和评估申报明细表规范格式，按照中华财务评估规范化的要求，指导填写相关评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段
由南通工程总承包有关人员介绍流动资产的情况。

根据南通工程总承包提供的流动资产申报表，建立流动资产评估数据库。对于货币性流动资产，我们通过查阅相关的总账和明细账、抽查原始凭证等途径，以确认其真实性、可靠性。此外，对存货存放地进行现场考察，了解仓储保管、内部控制制度及是否存在毁损、变质等情况，并对存货进行抽样调查。

第三阶段：综合处理阶段
1、将核实调整后的流动资产申报明细表录入计算机，建立相应的数据库；
2、遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见（试行）》的规定，根据实际情况，针对不同资产选取适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应的评估汇总表；
3、编制并提交评估技术说明。

（三）评估方法
对上述评估范围内的流动资产，评估人员根据企业提供的相关资料，经过逐项核实，在账表一致的基础上，遵照《国有资产评估管理办法》和《资产评估操作规范意见》的规定，采取适用的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值。

对流通性强的资产，按经清查核实调整后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对于存货由于材料周转快，接近市场价值，故按照账面确定评估值
1、货币资金
货币资金调整后账面值 385,087,928.46 元，其中现金 6,062,406.43 元、银行
存款 286,186,097.03 元、其他货币资金 92,839,425.00 元
（1）现金均为人民币。

对于币种为人民币的货币资金，以清查调整后账面值为评估值。

外币存款用核实后原币金额，按评估基准日的外汇牌价折合成人民币作为评
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估值。

（2 ）银行存款系南通建筑工程总承包有限公司及其下属分公司所在地的各家银行开设的人民币银行存款。评估人员查阅了相关资料和凭证，以清查核实后账面值为评估值
（3 ）其他货币资金系公司存入各个银行的承兑保证金，评估人员查阅了相关资料和凭证，以清查核实后账面值为评估值。

货币资金评估值为 385,042,327.86 元。

2、交易性金融资产
交易性金融资产调整后账面值为 10,000,000.00 元，系公司2007 年 12 月份购入的工商银行瑞信货币基金，评估人员查验该基金投资凭证和取得成本，按照瑞信基金20007 年 12 月31 日基准日基金市场净值乘以持股比例确认评估值。

交易性金融资产评估值为 11,000,000.00 元
3、应收票据
应收票据调整后账面值 8,782,056.00 元，均为可背书转让、不带息的银行承兑汇票。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以调整后账面值为评估值
应收票据评估值为 8,782,056.00 元。

4、应收账款
应收账款调整后账面余额 1,308,837,334.33 元，已提坏账准备金 78,691,433.77
元，应收账款净值为 1,230,145,900.56 元。系企业应收工程款。评估人员通过查阅账簿、报表、抽查了部分期后收回的有关凭证及企业提供的无法收回款项的说明，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。

经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员
认为，发生时间一年以内的评估风险坏账损失的可能性在0% ；发生时间一到两
年的评估风险坏账损失的可能性在 10% ；发生时间两到三年的评估风险坏账损失的可能性在 15%；发生时间三到四年的评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间四到五年的评估风险坏账损失的可能性在50%；五年以上评估风险坏账损
失的可能性为 100%，共计提评估风险损失58,765,343.04 元。

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应收账评估值为清查调整后账面值扣除评估风险坏账损失，坏账准备评估为零。

应收账款评估值为 1,250,071,991.29 元，评估增值 19,926,090.73 元。增值的原因为评估确定的风险损失比企业计提坏账准备少，同时对关联单位未计提评估风险损失造成。

5、预付账款
预付账款清查调整后账面价值 9,886,060.86 元。主要为企业按照购货合同规定，预先支付给供货方材料款等账款余额。预付账款多数为当年发生，评估时确定评估风险损失为零。

预付账款评估值为 9,886,060.86 元
6、其他应收款
其他应收款调整后账面余额 1,002,275,102.95 元，已提取坏账准备为
35,616,447.69 元，其他应收款账面净额为966,658,655.26 元。主要包括备用金、应收的职工生活费用以及各种押金保证金等。评估人员通过查阅账簿、报表及企业提供的无法收回款项的说明，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项其他应收款收回的可能性进行判断。

经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，发生时间一年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0%；发生时间一到两年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间两到三年的发生评估风险坏账损失的可能性在 15%；发生时间三到四年的评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间四到五年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%，发生时间五年以上的发生评估风险坏账损失的可能性 100%；经分析评估风险坏账损失为零（关联往来未评估风险损失）。计提风险损失共计13,136,309.90 元。

其他应收账评估值为清查调整后价值扣除评估风险坏账损失，坏账准备评估为零。

其他应收账款评估值为989,138,793.05 元，评估增值22,480,137.79 元。增值的原因为评估确定的风险损失比企业计提坏账准备少，同时对关联单位未计提评估风险损失造成。

7、存货
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调整后账面值为 194,144,790.95 元，包括包括原材料、材料采购、在用低值易耗品、周转材料、
（1）原材料
原材料清查调整后账面值为 84,117,450.89 元，主要为南通建筑工程总承包有限公司下属十家分公司入的钢材，施工用建筑材料、结构件、机械配件等。因原材料亦为就地采购、现买现用，账面价格与基准日市场供应价格基本一致。故评估时以账面价格确定为评估价。

（2 ）材料采购（在途物资）
材料采购清查调整后账面值为 81,728.24 元，系公司本部已付款尚未办理入库手续的工程耗材。评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，与委估明细表相符。由于该材料款项为 1995 年发生，无从查找实物，帐龄过长，评估时按零确认
（3）周转材料
周转材料清查调整后账面值为 109,906,409.35 元，为总承包本部正在使用的钢模板、模具，钢结构框架等材料。周转材料亦为就地采购，现买现用，其价值是按使用次数或工程工期进行分摊，评估人员核查周转材料明细账，抽查记账凭证和原始凭证，摊销正确无误；经了解企业对周转材料设有专门的机构进行实物管理，财务部门制定有专门的核算方法，年终或工程竣工时，财务管理部门与项
目部共同对周转材料进行盘点清理，根据实际损耗情况按市价评估后调整已提摊销额，故基准日账面值接近市价，此次以核实后周转材料的摊余价值确定评估值。

（4 ）在用低值易耗品
在用低值易耗品清查调整后账面值 39,202.47 元，为南通建筑工程总承包有限公司本部和上海公司已投入使用的电器设备、家具、办公耗材等。在用低值易耗品在投入使用时采用一次性摊销计入当期损益，由于上述低值易耗品为 06 和
07 年购入，未及时进行摊销，其单价账面价格与基准日市场供应价格基本一致。

评估时，以清查核实的在用低值易耗品的品种、数量，以调查确定的基准日重置单价和根据使用年限综合确定的成新率，计算确定评估值。

成新率= （经济使用年限- 已使用年限）/经济使用年限×100%
存货评估值 194,048,681.37 元
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（四）评估结果
评估结果详见评估明细表。

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五－2 长期投资评估技术说明
（一）、评估范围
纳入本次评估范围的均为长期股权投资，清查调整后账面值98,714,765.21 元。共为5 项，系南通工程总承包对5 个控股子公司清查调整后的账面值见下表。

表5-1 长期投资清查调整后账面值表
金额单位：人民币元
持股比例
被投资单位名称 投资日期 调整后账面价值
或数量
南通永锦国际建设总承包有限公司 2006 年4 月 55% 550,000.00
南通市中南建工设备安装有限公司 2006 年 12 月 55.75% 69,612,729.74
南通锦海建筑工程有限公司 2004 年 5 月 80.67% 2,420,000.00
海门市建筑设计院有限公司 2003 年9 月 72.80% 6,132,035.47
南通常乐建筑劳务有限公司 2002 年7 月 100% 20,000,000.00
合计 98,714,765.21
（二）、评估过程及方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上分别采取下列评估方法。

由于纳入本次评估范围的控股子公司，通过对被投资方的整体资产采用重置成本法进行评估。即在单项资产评估的基础上，确定被投资方评估后的净资产，按持股比例计算应享有的份额确定该长期投资的评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
因本次南通建筑工程总承包有限公司及下属子公司主要为施工企业，或经营与工程施工相关业务的公司，其经营模式相同、经营品种与资产类型相近，在评估过程中遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估过程均相同，均与其南通建筑工程总承包有限公司保持同一标准、同一尺度。因对南通建筑工程总承包有限公司均已作了较详细地评估说明，在评估中，对各被投资单位各项资产评估时采用的评估方法、评估原则、评估过程在此就不再一一赘述。评估的
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详细情况见各被投资单位《资产清查评估明细表》。

（三）、评估结果
按照上述方法，长期投资合计调整后账面值 98,714,765.21 元，评估值
115,497,722.07 元，评估增值 115,497,722.07 元，增值率 17.00%，评估增值的原因为各控股公司的评估增值造成的。

具体评估结果如下：
表5-2 长期投资--其他投资评估结果表
金额单位：人民币元
序
被投资单位名称 调整后账面值 评估价值 增值率%
号
1 南通永锦国际建设总承包有限公司 550,000.00 486,234.49 -11.59
2 南通市中南建工设备安装有限公司 69,612,729.74 98,357,409.98 41.29
3 南通锦海建筑工程有限公司 2,420,000.00 436,093.19 -81.98
4 海门市建筑设计院有限公司 6,132,035.47 4,405,382.41 -28.16
5 南通常乐建筑劳务有限公司 20,000,000.00 11,812,602.00 -40.94
6 南通永锦国际建设总承包有限公司 550,000.00 486,234.49 -11.59
合 计 98,714,765.21 115,497,722.07 17.00
评估结果的详细情况见各被投资单位评估明细表。

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五－3 房屋建筑物类评估技术说明
（一）、评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物是中南建筑工程总承包有限公司申报的房屋建筑物、构筑物。调整后账面原值81,005,670.70 元，账面净值70,860,142.54 元,其中: 房屋建筑物调整后账面原值 79,083,456.70 元，账面净值 69,201,953.54 元;构筑物调整后账面原值 1,922,214.00 元，账面净值 1,658,189.00 元。

（二）、房屋建筑物概况
1、主要房屋建筑物分布状况
中南建筑工程总承包有限公司现有房屋建筑面积 10800.85 平方米，建成日期多为二十一世纪，利用率较高。分布在上海、济南、青岛等城市。共 42 项，其中房屋建筑物 33 项，主要包括办公楼、公寓、住宅、商业等，构筑物 9 项，主要包括石刻、湖面水上亭、画廊、塑胶跑道、喷泉、大门标牌、电动门、装饰橱窗、金库门。

2、项目概况
青岛市崂山区裕龙大厦由两幢高层和商业裙楼组成，总建筑面积5 万平米，地上 26 层，地下 2 层，左靠李山东路、右为海尔路、南为苗岭路，离青岛国际会展中心600 米，离青岛啤酒城一步之遥，离石老人海水浴场不到一公里；裕龙大厦瓦外墙为面砖，配备两部三菱高速电梯，大堂地面为高级地砖，墙面为瓷砖，户内安装天然气、宽带。

青岛市南区华普会馆，位于江西路 78 号，地上 6 层，地下一层，总建筑面
积2066.00 平方米，外墙为白色墙砖，公共部分地面为地砖，未安装电梯，铝合金窗，分体空调，使用性质是办公。

青岛科技城 6 层房产，位于青岛市南区瞿塘峡路 30 号，距青岛团岛湾海边
200 米，距栈桥 1000 米；科技城总建筑面积 2 万平米，地上 17 层，地下 2 层，外墙为涂料，公共部分地面为地砖，墙面为涂料，分体空调，委估的6 层办公部分地面为复合地板，户门为榉木包门，铝合金窗。

青岛科技步行街位于青岛市辽宁路，属于科技广场经济圈内，科技广场是规划成集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚交流于一体的大型一站式购物中心。科技
步行街房产装修情况为外墙仿石涂料，内墙乳胶漆，天花 PVC 吊顶，楼地面铺地砖，户内铺复合地板，普通木门，铝合金窗（窗外有护栏），水电设施齐全。使用性质为商业。

青岛市市南区云霄路 65 号属于云霄路商圈，目前云霄路定位为青岛餐饮娱乐一条街，该房产已出租，现使用用途为洗浴中心，共两层，外墙为仿石涂料，
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
首层大厅为大理石地面，墙面为瓷砖，楼梯踏步为高级纯毛地毯，二层地面为纯毛地毯，豪华吊灯。

上海大同花园公寓由9 栋高层公寓楼组成，属于打浦桥商圈，东临打浦路，南为丽园路，西为鲁班路，北为斜土路。大同花园外墙为高级仿石涂料，公共大堂为花岗岩的墙地面，电梯为每个楼配备两部三菱高速电梯。

济南中银大厦位于济南市泺源大街22 号，总建筑面积4 万平方米，地上 26
层，地下3 层，首层大厅花岗岩地面，墙面墙砖，6 部奥的斯高速电梯；委估房产为中银大厦 B 座6 层东部半层，面积960 平方米，层高3 米，彩塑窗，矿棉吊顶，格珊灯，地面化纤地毯，墙面涂料，复合木门，中央空调。2003 年 12 月竣工。

济南恒昌大厦（商住楼）位于经四纬三路，属于大观园商圈，距离泉城广场
3 公里，该楼为框剪结构，地下三层，地上二十八层，建筑面积约4 万平方米，
2001 年竣工。

济南中创开元山庄位于历下区燕子山西路，距离泉城广场西2 公里，该小区东临燕子山路，南为住宅小区，西临环山路，北距经石路200 米，框剪结构，小区总建筑面积约4.2 万平方米，由4 个高层和多个多层住宅组成，2005 年8 月31
日竣工。

3、主要房屋建(构)筑物结构
中南建筑工程总承包有限公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为砖砼混合结构、框架剪力墙、框架结构，以框架剪力墙、框架结构类型为主，尚有少量砖砼混合结构。

①框架结构
框架结构的基础一般为独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体一般为 370mm厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材料防水层。框架结构建筑物用于部分商业建筑。

②框架剪力墙结构
框架剪力墙结构的基础一般为独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体一般为
370mm 厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材料防水层。框架结构建筑物用于单层或多层工业厂房和部分非生产性建筑。

③砖混结构
砖混结构的基础一般为条型基础，有毛石，上部一般为砖承重墙，外墙厚
370mm，内墙厚240mm，墙内设有构造柱。楼板、屋面板一般为圆孔板，屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构多见于厂房的附房、居住建筑及其他非工业建筑。

4、装修状况
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中南建筑工程总承包有限公司的房产大多为精装修，一般为抹灰仿瓷涂料。外墙为外墙砖，商业建筑为涂料。门窗大部分为塑钢窗木门，公寓大部分为防盗门，地面为地砖或木地板。办公楼及公共建筑楼地面为化纤地毯、高级地砖、大理石地面。

5、室外配套工程
房产室外配套工程，主要为公共设施配套。包括给排水、电力、通讯等。

（三）、评估过程
1、收集资料及准备
根据中南建筑工程总承包有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。

2、实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。

3、评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑的具体情况，分别采用成本法和市场法进行评估作价和撰写有关说明。

4、评估方法
本次房屋建筑物的评估采用成本法和市场法两种方法。

(1)成本法。主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。

建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。

①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《建设工程预算定额》、《建筑工程综合价格
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计价办法》, 根据当地取费程序、建材市场价，计算出各专业工程的造价计算工程建安造价。

B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
表5-1 建设前期及其它费用表
序号 项目 取费基数 费率 文号
财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的
1 建设单位管理费 建安造价 1.5%
通知
2 工程勘察设计费 建安造价 2.5% 工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）
3 工程建设监理费 建安造价 2.0% 国家物价局建设部（1992）价费字79 号文
4 招标代理及标底编制费 建安造价 0.55% 国家计委计价格[2002]2503 号
5 工程质量监督费 建安造价 0.23% 苏价房[1999]178 号、苏财综[1999]199 号
6 新建筑材料发展基金 建筑面积 8 元/M2 苏财综[2003]153 号
7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 元/M2 苏财综[1996]422 号
8 白马蚁防治费 建筑面积 2.3 元/M2 苏价工[1999]70 号
合计
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+ 前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%
②成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场和理论6:4 的比例加权平均计算综合成新率。其中：
勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。

理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。

理论成新率 N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。

成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理论成新率 N2×40%
(2)市场法
对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采
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用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估值。

运用市场法按下列基本步骤进行：
(1)搜集交易实例的有关资料；
(2)选取有效的可比市场交易实例；
(3)建立价格可比基础；
(4)进行交易情况修正；
(5)进行交易日期修正；
(6)进行区域因素修正；
(7)进行个别因素修正；
(8)求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。

（五）、典型案例
案例一：大同花园(4-6-1-1 房屋建筑物，序号 19)
1、评估对象概况：
该 9 号楼 3002 室房产法定用途为住宅，现作为商住用房使用，由上海大同复兴房地产开发公司开发，由南通二建施工，小区总建筑面积为 148245 平方米，，占地面积为29649 平方米，绿化率 40%，容积率为5，停车位为319 个。目前该房为正常使用状态。

估价对象所属小区统一由上海大同物业管理有限公司管理。

装修情况为外墙高级仿石涂料，楼地面铺地砖，户内铺复合地板，普通木门，塑钢窗，厨房地面铺地砖、瓷片到顶墙面，铝合金扣板吊顶，卫生间地砖地面、墙面瓷砖，PVC 扣板吊顶，国产高级卫生洁具。公共大堂为花岗岩的墙地面，电梯为三菱电梯。

其他：水电天然气设施齐全。

估价对象的宗地基础设施条件宗地内为五通（包括通路、上水、下水、燃气、电力、通讯）。

2、评估方法及评估过程
1）、评估方法
本次评估将其作为一宗房地产进行评估，采用市场法计算出房屋建筑物的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房
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屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。

第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物之评估价值。

2、评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a. 选取有效的可比市场交易实例；
b. 搜集交易实例的有关资料；
c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正；
e.进行交易日期修正；
f.进行区域因素修正；
g.进行个别因素修正；
h.求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。

（1）确定可比交易实例
☆ 评估人员通过市场调查并查询有关上海市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

实例 A ：海悦花园,位于鲁班路 388 弄。该小区于 2004 年建成使用，周围交
通状况为 41、17、104、128、地铁四号线、地铁九号线等，周围配套为: 小区内部配套:网球场 洗衣店 会所 儿童乐园 Internet 接入,中小学:卢湾中学，中山南一路小学,幼儿园:有,邮局:有,银行:工商银行，农业银行,医院:瑞金医院,其他:金玉兰
广场 。外墙为清水墙, 共38 层,该套房产位于第6 层,建筑面积 149 平方米，西南朝向，三居室，户门为三防门,地面为地砖,墙面为涂料,卫生间地面为防滑地砖,墙面为瓷砖,吊顶为PVC 吊顶,国产洁具,厨房为整体厨柜,地面为瓷砖。

实例B：汇龙新城,位于徐家汇路 515 弄。公交路线：17，36，933，隧道八线，
869，24，89，96，43，931 等；周围配套：大同中学、卢湾中学、乐购超市，金玉兰广场、瑞金医院、市政医院、嘉华海兴影城、卢湾体育馆。该物业于 2002
年 6 月建成使用，为高层楼房社区,建筑面积 13.6 万平方米，占地面积为 39500
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平方米,该房产位于30 层的 10 层,建筑面积 145 平方米,外墙为涂料,双层中空彩色铝合金窗,门为三防门,室内卧室为实木地板,厅为地砖,墙面为涂料,厨房为整体橱柜,厕所为瓷砖到顶。大堂为高级进口墙地砖，电梯为 OTIS3200，公共楼梯间及电梯间为地砖及涂料墙面。

实例C：永业公寓,位于卢湾区徐家汇路 135 弄，小区占地面积:32000 平方米总建筑面积:135000 平方米总户数:838 停车位: 480 个（地下）。开发商为上海馨空天地房地产开发有限公司；物业管理公司为上海福高物业管理有限公司。交通状况:公交:43、218、36、18、23、730、146 等，轨道交通4 号线、9 号线（建设中） 。

周边配套: 小区内部配套:会所、健身房、棋牌室、智能化设施 中小学:卢湾区第一中心小学、一师附小 幼儿园:大拇指幼儿园购物:乐购超市、华联超市 邮局:有
银行:工行、建行 医院:九院、瑞金医院休闲:太平桥绿地、新天地 。 该小区2003 年3 月投入使用，为高层住宅小区,该房产位于26 层的21 层,建筑面积 146
平方米。外墙为暖色面砖,塑钢窗,室内为三防门,大厅地面为 600*600 高档地砖,玄关处为花拼大理石,卧室为实木地板,卫生间为高级防滑地砖,墙面为马赛克,铝扣板吊顶,洁具为进口洁具,厨房为整体橱柜。

详见可比实例情况表。

比较因素条件说明表
因 素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
名称 大同花园 海悦花园 汇龙新城 永业公寓
卢湾区鲁班路 卢湾区鲁班路 卢湾区徐家汇 卢湾区徐家汇
位置
168 弄 388 弄 路 515 弄 路 135 弄
交易价格 待估 21,500 22,300 23,000
交易时间 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
居住社区成熟度 一般地区 一般地区 较繁华地区 较繁华地区
交通便捷程
交通主
区域因素
度 (次)干道 临次干道鲁班路, 临次干道鲁班路, 临主干道徐家汇 临主干道徐家汇
数量、级 交通较便捷 交通较便捷 路,交通便捷 路,交通便捷
别
空气质量一般，景 空气质量一般，景 空气质量一般，景 空气质量一般，
环境质量
观一般 观一般 观良好 景观良好
土 地 级 别 三级地区 三级地区 三级地区 三级地区
公共配套设
个别因素 周围有购物商
施 医院、学 周围有购物商场、 周围有购物商场、 周边商业、酒店、 场、市场、写字
市场、写字楼、学 市场、写字楼、学 办公、医疗、学院
校、娱乐等 楼、学校、医院
校、医院等 校、医院等 比比皆是
等
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电力、供
水、排水、
七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
通讯系统
及保证率
宗地条件 临近鲁班路,系一 临近鲁班路,系一 临近徐家汇商圈, 临近徐家汇商
临街状况 圈,系繁华商业
般商业区 般商业区 系繁华商业区
区
道路类型、
双向4车道 双向4车道 双向8车道 双向8车道
级别
建筑物使
旧房 较新 较新 较新
用状况
装修情况 精装修 中档装修 中档装修 中档装修
市政供电、供水、 市政供电、供水、 市政供电、供水、 市政供电、供水、
设施、设备
消防、安保齐全 消防、安保齐全 消防、安保齐全 消防、安保齐全
平面布置 较好 一般 一般 一般
房屋状况
使用功能 居住 居住 居住 居住
建筑结构 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架
楼层 30 层 6 层 10 层 21 层
朝向 南 南 西南 东南
面积 142.42平方米 149平方米 145平方米 146平方米
建筑外形 长方形 长方形 长方形 长方形
续上表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21,500 22,300 23,000
交易情况 转让 转让 转让 转让
交易日期 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
繁华程度 相似 略繁华 略繁华
交通便捷度 相似 略便捷 略便捷
区域因素
环境质量 见待估房产概 相似 略好 略好
况描述
土地级别 相似 相似 相似
公共配套设
相似 相似 相似
施
基础设施 相似 相似 相似
个别因素
见待估房产概
临街状况 相似 略有利 略有利
况描述
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道路类型、级
相似 相似 相似
别
新旧程度 略新 略新 略新
装修 略差 略差 略差
配套设施 相似 相似 相似
平面布置 略差 略差 略差
使用功能 相似 相似 相似
结构类型 框架 框架 框架
楼层 差 差 略差
朝向 相似 略差 略好
面积 相似 相似 相似
建筑外形 相似 相似 相似
（2 ）根据比较因素条件确定比较因素条件指数：
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好、较好、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少5%。

比较因素条件指数表
比较因素 待估物业 案例二 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21500 22300 23000
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
区域因素
繁华程度 100 100 105 105
交通便捷度 100 100 105 105
环境质量 100 100 105 105
土地级别 100 100 100 100
公共配套设
100 100 100 100
施
基础设施 100 100 100 100
临街状况 100 100 105 105
道路类型、级
个别因素 100 100 100 100
别
新旧程度 100 105 105 105
装修 100 95 95 95
配套设施 100 100 100 100
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平面布置 100 95 95 95
使用功能 100 100 100 100
结构类型 100 100 100 100
楼层 100 90 90 95
朝向 100 100 95 105
面积 100 100 100 100
建筑外形 100 100 100 100
（3）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21500 22300 23000
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100
区域因素
繁华程度 100/100 100/100 100/105 100/105
交通便捷度 100/100 100/100 100/105 100/105
环境质量 100/100 100/100 100/105 100/105
土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100
公共配套设
100/100 100/100 100/100 100/100
施
基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.0000 0.8638 0.8638
临街状况 100/100 100/100 100/105 100/105
道路类型、级
100/100 100/100 100/100 100/100
别
新旧程度 100/100 100/105 100/105 100/105
个别因素
装修 100/100 100/95 100/95 100/95
配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100
平面布置 100/100 100/95 100/95 100/95
使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100
结构类型 100/100 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/90 100/90 100/95
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朝向 100/100 100/100 100/95 100/105
面积 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑外形 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.1725 1.1755 1.0075
比准价格（元/平方米） 22624 25209 22644 20018
（三）评估结果
待估房地产评估值=评估单价×建筑面积
=22624 ×142.42
= 3,222,110 元
经上述计算，建筑面积 632.47 平方米，房地产的账面原值 3,580,779.00 元，评估值为 13,237,245.08 元
案例二：科技步行街（4-6-1-1 房屋建筑物，序号 10）
1、评估对象概况：
该房产法定用途为商业，现作为商业用房使用，基于辽宁路经济圈的商务需求与消费需求的分析，规划成集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚交流于一体的大型一站式购物中心。顾客可以在商城进行娱乐、购物、餐饮，在同一个地方能完成多种崭新体验，满足多种购买需求，享受最专业的服务，目前该房为正常使用状态。

装修情况为外墙仿石涂料，内墙乳胶漆，天花 PVC 吊顶，楼地面铺地砖，户内铺复合地板，普通木门，铝合金窗（窗外有护栏）。

其他：水电设施齐全。

估价对象的宗地基础设施条件宗地内七通（包括通路、上水、下水、燃气、电力、热力、通讯）。

2、评估方法及评估过程
1）、评估方法
本次评估将其作为一宗房地产进行评估，采用市场法计算出房屋建筑物的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现
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的差异进行调整，做到账实相符。

第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物之评估价值。

2、评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a. 选取有效的可比市场交易实例；
b. 搜集交易实例的有关资料；
c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正；
e.进行交易日期修正；
f.进行区域因素修正；
g.进行个别因素修正；
h.求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。

（1）确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关青岛市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

实例 A ：东都商苑, 地处青岛市市北区辽宁路、昌乐路交界处，与市北佳世客毗邻，距台东、辽宁路商业圈近在咫尺，是居家、经商的黄金地带。公交特别方便，路线有：218 路、2 路、8 路、222 路、320 路、210 路、205 路。该项目用地面积 13938.40 平方米。总建筑面积为 13920 平方米，其中住宅8360 平方米，网点 5560 平方米，停车位 100 个，绿地率 38 ％。网点为一幢二层条式弧形建筑，内部空间按需要分隔布置，底层入口采用退台式处理，以丰富临街立面。立面走势飘逸，富有较强的韵律，采用大面积的展示窗，以凸现建筑的商业风采和行业特点。外墙采用金属构架，与玻璃交错组合，实墙面与凹口组合。商铺建筑面积
300 平方米，1-2 层，西南朝向，三居室，户门为三防门,地面为地砖,墙面为涂料。

实例B：颐中银街,位于辽宁路商业科技街的西北侧, 一期商铺引进国内重量级超级市场作为主力店带动整体发展，同时将二期商业街铺分为潮流天地、品牌特区、美食天地、电子产品、艺术天地、文化长廊、酒吧一条街等数十个部分，还将引进国际流行的运动休闲会所、SPA 等，这些新鲜的项目、科学的配比、平
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衡的组合。商铺建筑面积 298 平方米,外墙为花岗岩,双层中空彩色铝合金窗,门为三防门,室内为地砖,墙面为涂料。

实例C：天福宜家,位于市北区曹县路2 号，紧邻青岛科技街、青岛啤酒街和台东商圈。总建筑面积约 77118.9 平方米，围绕小区中心的两个休闲娱乐广场，分布建有 2 座 11 层小高层，4 座 18 层高层建筑，并建有 16352.22 平方米的地下停车场。设有 13000 平米临街商业旺铺，现代设计理念缔造气势磅礴的外观形象，通透设计、环岛式布局，充分发挥地理优势，连接科技街、文化街、啤酒街及台东商圈是科技街的自然延伸。商铺面积 321 平方米外墙为暖色面砖,塑钢窗,室内为三防门,地面为600*600 高档地砖。

详见可比实例情况表。

比较因素条件说明表
因 素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
名称 科技广场 东都商苑 颐中银街 天福宜家
市北区辽宁路、 市北区曹县路 2
位置 市北区辽宁路 市北区辽宁路
昌乐路交界处 号
交易价格 待估 21,200 21,500 21,300
交易时间 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 商业 商业 商业 商业
商业成熟度 较繁华地区 一般地区 较繁华地区 一般地区
交通便捷
程度 交通主(次)
区域因素 临主干道辽宁 临主干道辽宁路, 临主干道辽宁路, 临次干道曹县路,
干道数量、
路,交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通一般
级别
空气质量一般， 空气质量一般，景 空气质量一般，景 空气质量一般，景
环境质量 景观一般 观一般 观良好 观良好
土 地 级 别 二级地区 二级地区 二级地区 二级地区
周围有购物商
周围有购物商场、 周边商业、酒店、 周围有购物商场、
公共配套设施
医院、学 场、市场、写字
市场、写字楼、学 办公、医疗、学院 市场、写字楼、学
校、娱乐等 楼、学校、医院
校、医院等 比比皆是 校、医院等
等
电力、供
水、排水、
七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
通讯系统
个别因素 及保证率
宗地条件 临辽宁路,系较 临辽宁路,系较繁 临辽宁路,系较繁 临曹县路,系一般
临街状况
繁华商业区 华商业区 华商业区 商业区
道路类型、
双向8车道 双向8车道 双向8车道 双向6车道
级别
房屋状况
建筑物使
新房 新房 新房 新房
用状况
装修情况 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
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市政供电、供
市政供电、供水、 市政供电、供水、 市政供电、供水、
设施、设备 水、消防、安保
消防、安保齐全 消防、安保齐全 消防、安保齐全
齐全
平面布置 一般 一般 一般 一般
使用功能 商业 商业 商业 商业
建筑结构 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架
楼层 1-3 层 1-2 层 1-2 层 1-2 层
朝向 西南 南 西南 东南
面积 277.28平方米 300平方米 298平方米 321平方米
建筑外形 矩形 长方形 长方形 长方形
续上表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21,200 21,500 21,300
交易情况 转让 转让 转让 转让
交易日期 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
繁华程度 相似 相似 略冷清
交通便捷度 相似 相似 略不便
区域因素
环境质量 见待估房产概 相似 略好 相似
况描述
土地级别 相似 相似 相似
公共配套设
相似 相似 相似
☆ 施
基础设施 相似 相似 相似
见待估房产概
临街状况 相似 相似 相似
况描述
道路类型、级
相似 相似 略差
别
个别因素
新旧程度 相似 相似 相似
装修 相似 相似 相似
配套设施 相似 相似 相似
平面布置 相似 相似 相似
使用功能 相似 相似 相似
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结构类型 框架 框架 框架
楼层 相似 相似 相似
朝向 略好 相似 略好
面积 相似 相似 相似
建筑外形 相似 相似 相似
（2 ）根据比较因素条件确定比较因素条件指数：
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好、较好、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少5%。

比较因素条件指数表
比较因素 待估物业 案例二 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21200 21500 21300
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
区域因素
繁华程度 100 100 100 95
交通便捷度 100 100 100 95
环境质量 100 100 105 100
土地级别 100 100 100 100
公共配套设
100 105 100 105
施
基础设施 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
道路类型、级
100 100 100 95
别
新旧程度 100 100 100 100
装修 100 100 100 100
个别因素
配套设施 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
使用功能 100 100 100 100
结构类型 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
朝向 100 105 100 105
面积 100 100 100 100
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建筑外形 100 100 100 100
（3）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 21200 21500 21300
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100
区域因素
繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/95
交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/95
环境质量 100/100 100/100 100/105 100/100
土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100
公共配套设
100/100 100/105 100/100 100/105
施
基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 0.9524 0.9524 1.0553
临街状况 100/100 100/100 100/100 100/100
道路类型、级
100/100 100/100 100/100 100/95
别
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
装修 100/100 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100
个别因素
平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100
使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100
结构类型 100/100 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100 100/100
朝向 100/100 100/105 100/100 100/105
面积 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑外形 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 0.9524 1.0000 0.9524
比准价格（元/平方米） 20371 19229 20476 21407
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（三）评估结果
待估房地产评估值=评估单价×建筑面积
=20371 ×277.28
= 5,648,471 元
案例3 中银大厦(4-6-1-1 房屋建筑物，序号31)
1、评估对象概况：
中银大厦位于济南市泺源大街22 号，彩塑窗，地上26 层，地下3 层，总建筑面积4 万平方米，2003 年年底竣工。首层大厅花岗岩地面，墙面墙砖；委估房产为中银大厦 B 座6 层东部半层，面积960 平方米，层高3 米，矿棉吊顶，格珊灯，地面化纤地毯，墙面涂料，复合木门，中央空调。2003 年 12 月竣工。

中央空调：中央空调设备采用的是双良牌风机盘管加新风系统中央空调，夏天温度控制在24 度左右。冬季室内温度控制在21 度左右。新风系统对室外空气过滤、加热、冷却、灭菌，新风量可达30 立方米/小时/人。

安防系统：24 小时中央硬盘录像监控系统、巡更报警系统，门禁集控系统以色列DDS。

消防系统：采用国际知名品牌英国 MK 公司的 GENT3400 消防报警及联动系统，中文图文显示终端使各种报警状态一目了然。

电梯：6 部奥的斯高速电梯。其中主楼 4 部客梯，2 部货梯。客梯运载速度为2.5 米/秒，额定荷载 1350 千克；货梯运载速度 1.75，额定载荷 1000 千克。国际先进的曳引方式保证电梯节能与稳定运行，充足的电梯数量及载重量保障写字楼的候梯时间不超过 30 秒，电梯厅内安装了液晶电视，丰富的电视节目让等待无任何枯燥感觉。

通讯系统：宽带光纤。楼内网络和电话接口设计为每 10 平米一对信息点，提供智能化系统、通信系统、多媒体信息系统等运行平台，与外部广域网、城域网畅通连接。服务商为中国网通、中国电信、中国联通、电信通等多家服务运营
商。楼内兼有美国进口 AVAYA 程控交换机（8807 局）及网通远端模块局（6856
局），可实现二选一。

照明及供电系统：市政 10KV 双路供电，项目总用电负荷为 4000KVA，同时配有应急发电系统，提供非正常状态下的紧急用电。

电视系统：8 个卫星频道，提供国际、国内多套电视节目信号，每层均设有视频电缆输出端口。大厦内部设置信息发布系统，在大厦首层电梯厅设置液晶显示屏。

综合布线系统：光纤电缆。主干为光纤，同时支持 DDN、ADSL 系统。

楼宇自控系统：采用集散式控制方式，对所有空调设备系统自动集中控制，提高建筑物设备的工作效率、节能安全，延长设备使用寿命，达到建筑物的整体
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协调统一，系统为国际品牌SIMENS。

水处理系统：定期进行给排水的水质检测，污水排放采用隔油池进行油水分离。

估价对象的宗地基础设施条件宗地内为六通（包括通路、上水、下水、燃气、电力、热力、通讯）。

2、评估方法及评估过程
1）、评估方法
本次评估将其作为一宗房地产进行评估，采用市场法计算出房屋建筑物的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。

第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物之评估价值。

2、评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a. 选取有效的可比市场交易实例；
b. 搜集交易实例的有关资料；
c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正；
e.进行交易日期修正；
f.进行区域因素修正；
g.进行个别因素修正；
h.求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。

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（1）确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关济南市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

实例 A ：齐鲁国际大厦,位于历下区泉城路 180 号。该大厦于 2006 年建成使用，周围交通状况为 1、3、5 路等，室内大堂为大理石墙地面,造型吊顶,落地水晶灯,电梯间、公共楼梯、卫生间都精装修,室内为毛坯房,室内集中空调,水、暖、电、有线电视、宽带等设施齐全。开放式办公区、高档餐饮、银行、商务中心、
景观会所、旅游票务、特色员工餐厅等 。外墙为涂料（局部玻璃幕）, 共
10 层,该套房产位于第6 层,建筑面积249 平方米，西南朝向，地面为地砖,墙面为涂料。

实例B：中润世纪广场,位于历下区窑头路与二环东路交汇处。公交路线：燕山立交桥站：31、115、202；二环东路东口：49、119、62、121、K50、K93、K96、K107；文化东路：18、K59；外墙为花岗岩彩色饰面、局部玻璃幕墙；共 1 层,该套房产位于第6 层,建筑面积340 平方米首层为展示中心、商务中心、写字楼大堂；电梯为四部上海三菱（载重 1000kg）；电梯间及公共通道：楼地面花岗岩及地砖面层，顶棚轻钢龙骨矿棉隔音板吊顶；中央空调及新风设施；二路 10kv 供电，分段运行采用tn-s 保护系统；综合布线系统、电话、电脑网络、有线电视；火灾报警及消防联动系统、广播系统；楼宇自动控制、保安监视系统。

实例 C：圣凯财富广场,位于历下区泺源大街 29 号，总建筑面积:51070 平方米，1-2 层为商场，3-6 层为写字楼。开发商为山东圣凯置业有限公司。交通状况:
公交:44、49、65、70、102 路等 。周边配套: 银座商城、家乐福、历下大润发、贵和等大型超市，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、实验二中，齐鲁
医院等 。 圣凯财富广场2007 年 7 月投入使用，该房产位于6 层的4 层,建筑面积 346 平方米。外墙为暖色面砖, 3 层以上局部采用中空单反玻璃幕，铝幕墙及金属漆外墙组成。 大楼提供宽带和综合布线、有线电视接口、3000 门外线电话，电梯厅精装修。集中供暖。整楼卫生间装修：地面防滑地砖，墙面瓷砖，铝板吊顶，中高档洁具。窗为铝合金窗，提供有线电视接口。大楼内设置手机信号放大系统。每层入口设置监控系统。

详见可比实例情况表。

比较因素条件说明表
因 素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
名称 中银大厦 齐鲁国际大厦 中润世纪广场 圣凯财富广场
济南市历下区
济南市泺源大 济南市历下区泉 济南市历下区泺
位置 窑头路与二环
街 22 号 城路 180 号 源大街 29 号
东路交汇处
交易价格 待估 9,200 10,500 9,800
交易时间 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
交易情况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 综合 综合 综合 综合
居住社区成熟度 一般地区 一般地区 较繁华地区 一般地区
交通便捷
程度 交通主(次)
区域因素 临主干道泺源大 临主干道泉城路, 临次干道窑头路, 临主干道泺源大
干道数量、
街,交通较便捷 交通较便捷 交通便捷 街,交通便捷
级别
空气质量一般， 空气质量一般，景 空气质量一般，景 空气质量一般，景
环境质量 景观一般 观一般 观良好 观良好
土 地 级 别 二级地区 二级地区 二级地区 二级地区
周围有购物商
周围有购物商场、 周边商业、酒店、 周围有购物商场、
公共配套设施
医院、学 场、市场、写字
市场、写字楼、学 办公、医疗、学院 市场、写字楼、学
校、娱乐等 楼、学校、医院
校、医院等 比比皆是 校、医院等
等
电力、供
水、排水、
七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
通讯系统
及保证率
宗地条件 临近泺源大街, 临近泉城路,系一 临近窑头路,系繁 临近泺源大街,系
临街状况
系一般商业区 般商业区 华商业区 一般商业区
道路类型、
双向4车道 双向4车道 双向8车道 双向8车道
级别
个别因素 建筑物使
旧房 较新 新房 新房
用状况
装修情况 精装修 中档装修 中档装修 中档装修
市政供电、供水、 市政供电、供水、 市政供电、供水、 市政供电、供水、
设施、设备
消防、安保齐全 消防、安保齐全 消防、安保齐全 消防、安保齐全
平面布置 较好 一般 一般 一般
房屋状况
使用功能 办公 办公 办公 办公
建筑结构 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架
楼层 26 层 10 层 16 层 6 层
朝向 南 南 西南 东南
面积 960平方米 249平方米 340平方米 346平方米
建筑外形 长方形 长方形 长方形 长方形
续上表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 9,200 10,500 9,800
交易情况 转让 转让 转让 转让
交易日期 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月 2007 年 12 月
C C A F M 55
南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
繁华程度 相似 略繁华 相似
交通便捷度 相似 略便捷 略便捷
区域因素
环境质量 见待估房产概 相似 略好 略好
况描述
土地级别 相似 相似 相似
公共配套设
相似 相似 相似
施
基础设施 相似 相似 相似
临街状况 相似 略有利 相似
道路类型、级
相似 相似 相似
别
新旧程度 略新 更新 更新
装修 略差 略差 略差
个别因素
配套设施 相似 相似 相似
见待估房产概
况描述
平面布置 略差 略差 略差
使用功能 相似 相似 相似
结构类型 框架 框架 框架
楼层 相似 相似 略差
朝向 相似 略差 略好
面积 略差 略差 略差
建筑外形 相似 相似 相似
（2 ）根据比较因素条件确定比较因素条件指数：
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好、较好、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少5%。

比较因素条件指数表
比较因素 待估物业 案例二 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 9200 10500 9800
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
区域因素
繁华程度 100 100 105 100
交通便捷度 100 100 105 105
C C A F M 56
南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
环境质量 100 100 105 105
土地级别 100 100 100 100
公共配套设
100 100 100 100
施
基础设施 100 100 100 100
临街状况 100 100 105 100
道路类型、级
100 100 100 100
别
新旧程度 100 105 110 110
装修 100 95 95 95
配套设施 100 100 100 100
个别因素
平面布置 100 95 95 95
使用功能 100 100 100 100
结构类型 100 100 100 100
楼层 100 100 100 95
朝向 100 100 95 105
面积 100 95 95 95
建筑外形 100 100 100 100
（3）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数表
比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三
交易价格（元/平方米） 待估 9200 10500 9800
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100
区域因素
繁华程度 100/100 100/100 100/105 100/100
交通便捷度 100/100 100/100 100/105 100/105
环境质量 100/100 100/100 100/105 100/105
土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100
公共配套设
100/100 100/100 100/100 100/100
施
基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.0000 0.8638 0.9070
C C A F M 57
南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 资产基础法评估技术说明
☆ 临街状况 100/100 100/100 100/105 100/100
道路类型、级
100/100 100/100 100/100 100/100
别
新旧程度 100/100 100/105 100/110 100/110
装修 100/100 100/95 100/95 100/95
配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100
个别因素
平面布置 100/100 100/95 100/95 100/95
使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100
结构类型 100/100 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100 100/95
朝向 100/100 100/100 100/95 100/105
面积 100/100 100/95 100/95 100/95
建筑外形 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.1108 1.0630 1.0630
比准价格（元/平方米） 9770 10219 9642 9449
（三）评估结果
待估房地产评估值=评估单价×建筑面积
=9770 ×960
= 9,379,200.00 元
案例4 水上亭(4-6-1-2 构筑物，序号3)
1、概况
所有建筑均为仿明清建筑形式，墙身粘贴仿古石砖，青白石台、陡板及台阶，红色木门窗、屋面为灰色瓦歇山屋石，分别为单层和二层建筑。

本工程为砖混结构，共 3 个，建筑面积 51.56 平方米。屋面为下架钢筋砭，上架大木结构，其上架大木结构与下架钢筋砭连接。地基承载力为 13 吨/m2，基础结构形式为砖条形基础加柱基础,基础持力层为轻亚粘土2 层，基础埋深-2.8 米。转角处设有构造柱。屋架为木屋架（340×340 五架柁），混凝土的额枋梁，椽子为
圆木Φ280，飞椽Φ90，檐椽90×90 （望板厚20 ）；小连檐90×20，大连檐90×100；瓦为中式5-7 样灰色瓦屋面。工程方柱均做梅花线，梁枋等做倒楞处理，以保证古建筑的基本特征。

2、重置全价计算
建筑安装工程费：对于该房产的计算案例，用概预算调整法计算。该厂房于
2003 年7 月竣工，工程设计及施工资料、竣工决算资料齐全，房屋决算资料中工
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程量基本反映房屋的现实情况，所以评估人员根据设计图纸与工程量，按江苏省
2001 年的工程预算定额与现行调价文件，采用了原决算书工程量，在对人工费、材料费、机械费调整后求取重置建筑安装工程造价。在此基础上计算前期及其它费用和资金成本，求取重置全价。具体计算过程详见下表：
土 建 工 程
序号 费用名称 取费基础 费率(%) 金额
1 土石方工程 26966
2 基础工程 50890
3 砌筑工程 15210
4 木结构工程 36298
5 屋面工程 80434
6 其他工程 1186
分部分项工程量清单计价
(一) 210984
合计
(二) 其中人工费 37977
A 文明施工费 (二)*费率 2.00% 760
B 安全施工费 (二)*费率 5.50% 2089
C 临时设施费 (二)*费率 9.00% 3418
(三) 措施项目清单计价 A+…+C 6266
(四) 其中人工费 1128
D 养老保险费 (二+四)*费率 8.00% 3128
E 失业保险费 (二+四)*费率 1.00% 391
F 医疗保险费 (二+四)*费率 4.00% 1564
G 住房公积金 (二+四)*费率 3.00% 1173
H 危险作业意外伤害保险 (二+四)*费率 0.50% 196
(五) 规费清单合计 D+…+H 6452
[(一)+(三)+(五)+(六)]*税
(七) 税金 3.44% 7695
率
(八) 工程造价 (一)+(三)+(五)+…+(六) 231397
工程造价=231,397 元
2)前期费用及其他费用
金额单位：人民币元
序号 项目 取费基数 费率 文号
财政部关于印发《基本建设
1 建设单位管理费 建安造价 1.5%
财务管理规定》的通知
工程勘察设计收费标准
2 工程勘察设计费 建安造价 2.5%
（2002 年修订本）
3 工程建设监理费 建安造价 2.0% 国家物价局建设部（1992 ）
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价费字 79 号文
招标代理及标底编制 国家计委计价格[2002]2503
4 建安造价 0.55%
费 号
苏价房[1999]178 号、苏财综
5 工程质量监督费 建安造价 0.23%
[1999]199 号
6 新建筑材料发展基金 建筑面积 8 元/M2 苏财综[2003]153 号
7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 元/M2 苏财综[1996]422 号
8 白马蚁防治费 建筑面积 2.3 元/M2 苏价工[1999]70 号
合计
前期费用及其他费用=231,397 ×6.78%+51.56 ×12.3=16,323 元
3) 资金成本
根据《全国统一建筑安装工程工期定额》，工期按0.5 年计，资金均匀投入，贷款年利率为 6.57%
资金成本=(231,397+16,323) ×6.57% ×0.5 ×0.5
= 4,069 元
4 ）重置全价 =231,397+16,323+4,069=251,789 元
3、成新率的确定　
参照《房地产估价规范》构筑物的耐用年限为 30 年的规定，水上亭建成于
2003 年7 月，至评估基准日已使用4.6 年，理论成新率为85%。

4、评估值的计算
评估值=重置价值×成新率
=251,789 ×85%
=214,021(元)
（六）、评估结果及增减值原因分析
1、评估结果详见评估明细表；
2、评估增减值原因主要原因如下：
(1)委估房屋建筑大部分建造于本世纪初，现行房屋造价比当时的建筑造价有大幅度的提高，特别是建筑三材和人工费提高幅度最大，造成评估原值增加。

(2)房屋经济使用年限长于会计折旧年限是房屋建筑物评估净值增值的主要原因。

(3)用于抵付工程款的商品房评估增值是因为各地商品房市场价格提高所致。

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五－4 设备评估技术说明
（一）评估范围
本次评估范围内的机器设备于评估基准日的账面价值及调整后账面值如下
所示：
金额单位：人民币元
资产名称 账面原值 账面净值 调整后账面原值 调整后账面净值
机器设备 65,167,073.19 29,372,497.24 65,167,073.19 29,372,497.24
运输车辆 17,174,859.57 5,222,811.75 17,174,859.57 5,222,811.75
办公电子设备 4,003,983.09 1,204,787.95 4,003,983.09 1,204,787.95
合计 86,345,915.85 35,800,096.94 86,345,915.85 35,800,096.94
（二）资产概况
南通总承包在国内建立了青岛、北京、上海、南京、济南、烟台等多个区域
性分公司。由于建筑工程流动性较大，南通总承包的机器设备在公司工程项目上
统一调配使用，本次纳入评估范围的机器设备、车辆和电子设备就分别放置于各
区域性分公司所管辖的项目所在地。公司设有专职设备管理维修人员，建立了各
项设备管理制度对设备进行维护。

纳入评估范围的机器设备共有 1205 台（套），主要包括工程上所需的塔吊（38
台），起重升降机（36 台），混凝土搅拌输送设备（泵车33 台），钢筋调直切断、
成形设备，焊接设备，工程监控设备等，这些设备全部在用。

纳入评估范围的车辆共有 90 辆，主要包括中小型客、货车，叉车等地面运
输车辆和用于公务的轿车。其中包含报废、车改、盘亏车辆 32 辆，其余都在正
常使用。

纳入评估范围的办公电子设备共有 593 台（套），主要包括各类测试检测仪
器设备，办公电脑及打印机，空调、复印机和其他文化传媒设备等。其中含报废
70 台，其余都在正常使用。

（三）评估过程
1、评估准备阶段
（1）根据企业资产构成特点，按照我公司评估规范化要求指导企业填写《机
器设备评估申报表》、《运输车辆评估申报表》和《电子设备评估申报表》，并根
据申报内容进行账表核对，做到账表相符；
（2 ）向各有关资产使用及管理部门下发《重大设备状况调查表》及《运输
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车辆调查表》，指导企业根据各类资产的实际使用情况进行填写。

2、现场调查阶段
（1）根据评估资产的特点划分评估小组，制定现场勘察计划；
（2 ）现场勘察
根据申报明细表所列示的内容，对上述设备进行现场勘察，做到账物相符。对主要生产设备重点查看、逐项核实，并具体了解其系统构成；对辅助设备及办公电子设备进行了抽查，抽查比例达90%以上；对车辆进行勘察，主要核对车辆的数量、规格型号和生产厂家等。评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并同现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到技术指标情况进行了解；对运输车辆的车牌号、行驶里程数等进行核对，检查询问车辆行驶记录和行驶状况。向有关设备管理员详细询问，全面分析已掌握的情况，并做进一步完善，以便对设备的历史与现状做更全面的了解，从而综合评定设备的经济性能、技术性能、工作效率和利用率等指标。

（3）调查收集相关材料：
详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备账面历史成本、账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分重要设备的采购合同、运输车辆行驶证等。

3、综合处理阶段：
根据同类型设备现行市场交易价格确定评估对象的购置价，考虑相关税费等确定重置价值；依据设备使用年限和运行状态确定成新率。评估人员对重要设备进行讨论研究，审定重置价值和成新率。最后计算评估值，提交评估技术说明。

（四）评估方法
本次评估以被评估资产继续使用为前提，采用资产基础法。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方法。一般情况下，评估人员首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本（即重置全价）与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。

重置成本法的基本计算公式为：评估值＝重置全价×成新率
重置全价是指在现时（基准日）条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。详细说明机器设备评估的具体方法如下：
1、机器设备的评估
（1）重置全价的确定
对于国产设备以现行（基准日）市场交易价为重置价值的基础，对于无法取得现行购置价的设备，重置价值参照类似设备的市场价格确定设备的重置价值。

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（2 ）成新率的确定
依据设备技术性能、经济性能和物理性能确定现有设备的新旧程度。首先根据机器设备的经济寿命年限、已使用年限确定机器设备的理论成新率；然后，通过现场勘察、询问以及查阅有关设备的运行档案的方式，充分了解机器设备的设计、制造、实际使用、维护、修理和改造情况，得到现场成新率或分析确定成新率的修正率。

成新率=理论成新率×40%+现场成新率×60%
或成新率=理论成新率＋修正率。

（3）评估值的确定
将重置全价与成新率相乘，计算得出评估值，从而对评估基准日所表现的市场价值作出公允的反映。

2、运输车辆的评估
（1）重置全价的确定
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价参照同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用依据有关管理部门的收费标准来确定。

（2 ）成新率的确定
车辆成新率的确定按车辆的使用年限、行驶公里和现场鉴定综合考虑。

其中以使用年限和行驶公里计算的成新率为理论成新率，车辆总的寿命年限主要以 1997 年 7 月 5 日国家六部委联合发布的新的“汽车报废标准”和国经贸资源[2000]1202 号文为依据。计算公式为：
年限成新率 = 1- 已使用年限/寿命年限(%)
里程成新率 = 1- 已行里程/规定行驶里程(%)
在确定理论成新率时，取以上两者最低值。

鉴定成新率的确定，是由评估人员通过对车辆的总体、发动机、离合器、底盘、变速箱、传动轴、车架、制动系统及车身等部位进行现场鉴定，了解和调查其性能、外观、大修及维护保养等情况，经打分确定车辆的鉴定成新率。

综合成新率=理论成新率×50%+鉴定成新率×50%
（3）评估值的确定
将重置全价与成新率相乘，得出评估值，从而对评估基准日所表现的重置净值作出公允的反映。

对于已经更新换代而无法确定其重置全价的运输车辆，评估人员按照类似运输车辆二手市场现行市价确定其评估值。

3、电子设备的评估
对于电子设备的重置全价，我们通过市场询价确定现行购置价格。由于均为通用办公电子设备，购买价中已包含了运杂费，安装调试比较简单，故不再单独考虑运杂费、安装调试费等费用，以现行市场购置价为重置价值。

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对于电子设备的成新率，首先通过对设备使用状况的现场调查，合理确定电子设备的物理性损耗，根据各类设备的经济寿命年限和实际已使用年限确定基础成新率。即：
基础成新率= （1-实际已使用年限/经济寿命年限）×100%。

最后，通过有关设备的运行情况，以及向有关设备管理（使用）人员询问该等设备的使用效能，确定修正值。从而成新率=基础成新率+修正值。

对于已经更新换代而无法确定其重置全价的电子设备（如电脑等），评估人员按照类似设备二手市场现行市价确定其评估值。

（五）评估案例
【案例一】QTZ125G 塔吊（4-6-2-1 机器设备，序号47 ）
（1）概况
名称：塔吊
规格型号：浮山QTZ125G
主机独立高度：50 米
启用日期：2003 年 10 月
帐面原值：700,000 元
帐面净值：332,329.09
设备所在地点：济南黄金国际 10 号楼
生产厂家：张家港浮山建设机械有限公司
（2 ）主要技术参数
主要技术参数：
序号 技术参数名称 技术指标
1 最大起重力矩 125 t.m
2 最大起重量/工作幅度 10 t
3 最大工作幅度 55 m
4 端点起重量 1.98 t
5 最大起吊高度（附着高度） 2 绳 123 m 4 绳 90 m
6 起升速度(110LVF) 2 绳 100m/min;4 绳 50m/min
7 回转速度 0～0.6 r/min
8 幅度 2.5～55 (min～max)
9 供电容量 68.1 KVA
10 主机独立高度 50m
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（3）重置全价的确定
重置价格的确定为：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+资金成本
1）设备购置价
根据建筑机械行业评估基准日当期价格水平，查询同期报价和参考合同，该塔吊评估基准日购置价为：
购置价=770,000 元
2 ）设备运杂费、安装调试费、基础费、资金成本
根据行业常规和购买合同，销售方的价格包含把塔吊运到项目现场，所以运杂费为 0；塔吊的基础费用计入工程项目成本，安装过程随着工程进度而不断产生且时间较短，所以对基础费和资金成本也不予考虑，均为0.
3）重置全价
鉴于考虑以上因素，取：
重置全价=设备购置价= 770,000 元
（4 ）综合成新率的确定
1）使用年限成新率
参考有关资料并考虑到塔吊的使用环境，该 QTZ125G 塔吊的经济寿命定为
15 年，设备才投入使用4.17 年，尚可使用 10.83 年。

使用年限成新率= （1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%=72%
2 ）现场勘察成新率（鉴定表）
序号 设备部位 标准状况 实际状况
技术状态 标 准 技术状态 评估分
分
1 传动机构 减速机、卷扬机、制动器、回 30 运行正常 20
转机构、液压顶升系统部件工
作情况
2 吊勾钢丝绳 吊钩无裂纹、钢丝绳断股、滑 20 无裂纹断 11
滑轮 轮转动灵活 股现象，
有锈蚀
3 安全装置 各限位装置、保险装置齐全牢 10 使用正常 7
固，动作反应灵敏
4 钢结构 标准节、附着框架、无开焊、 12 完好、无 7
裂纹，螺栓销体齐全完好无变 变形，有
形锈蚀 轻微锈蚀
5 电气系统 电缆无破损，控制开关无损坏 13 电缆无破 7
丢失，开关操作灵敏 损开关操
作正常
6 外观及工作 外观无变形锈蚀，工作环境良 15 外观局部 8
环境 好 有锈蚀，
工作环境
一般
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合 计 100 60
3）综合成新率
综合成新率=技术鉴定成新率×0.6＋使用年限成新率×0.4
=60% ×0.6＋72% ×0.4
=65%
（5）评估值
评估值=重置全价×综合成新率
= 770,000 ×65%= 500,500 元（取整）
【案例二】SC 型施工升降机（电梯）（4-6-2-1 机器设备，序号20 ）
（1）概况
名称：施工升降机
规格型号：SC200/200
架设高度：100 米
启用日期：1999 年8 月
帐面原值：280,000 元
帐面净值：8,400 元
设备所在地点：南京雅居乐项目
生产厂家：北京汇鑫机械厂
（2 ）主要技术参数
主要技术参数：
序号 技术参数名称 技术指标
1 额定载重量 2000 kg
2 额定乘员 24 人
3 最大提升高度 250 m
4 额定提升速度 35 m/min
5 电机额定功率 3×11×2 KW
6 吊笼质量 1500 kg
7 吊笼内空间尺寸 3050×1300×2500 mm
8 标准节中心距 650 mm
9 安全制动力矩 40 KN
10 减速器速比 1：16
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（3）重置全价的确定
重置价格的确定为：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+资金成本
1）设备购置价
根据建筑机械行业评估基准日当期价格水平，查询同期报价和参考合同，该电梯评估基准日购置价为：
购置价=270,000 元
2 ）设备运杂费、安装调试费、基础费、资金成本
根据行业常规和购买合同，销售方的价格包含把电梯运到项目现场，所以运杂费为0；电梯的基础费用计入工程项目成本，安装过程随着工程进度而不断产生且时间较短，所以对基础费和资金成本也不予考虑，均为0.
3）重置全价
鉴于考虑以上因素，取：
重置全价=设备购置价= 270,000 元
（4 ）综合成新率的确定
1）使用年限成新率
参考有关资料并考虑到电梯的使用环境，该 SC200/200W 电梯的经济寿命定为 15 年，设备投入使用8.33 年，尚可使用6.67 年。

使用年限成新率= （1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=44%
2 ）现场勘察成新率（鉴定表）
序号 设备部位 标准状况 实际状况
技术状态 标准分 技术状态 评估分
1 机械传动 减速机、齿轮齿条机构运行正 30 运行正常， 15
机构 常，齿部无裂纹和缺损，无脱油 有 磨 损 现
现象。 象。
2 安全装置 吊笼前后门顶窗等各限位装置、 20 使用正常 11
断绳保护装置齐全可靠，动作反
应灵敏
3 电梯结构 各安装部件齐全，安装正确。标 20 尚可、有变 8
准节无开焊、裂纹，螺栓销体齐 形，有锈蚀
全完好无变形锈蚀
4 电气系统 电缆无破损，控制开关无损坏丢 15 电缆无破损 8
失，开关操作灵敏，漏电保护装 开关操作正
置完好。 常，已旧
5 外观及工 外观无变形锈蚀，工作环境良好 15 外 观 有 锈 6
作环境 蚀，工作环
境一般
合 计 100 48
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3）综合成新率
综合成新率=技术鉴定成新率×0.6＋使用年限成新率×0.4
=46.34%
因该设备使用率高，时间长，已很旧，轴承转动有噪音，电缆线有破损，
综合成新率扣除3%，取整为43%
（5）评估值
评估值=重置全价×综合成新率
= 270，000 ×43%= 116,100 元（取整）
【案例三】混凝土泵（泵车）（4-6-2-1 机器设备，序号615 ）
（1）概况
名称：混凝土泵
规格型号：浮山 HBT80-16S
外形尺寸：5914 ×1914×2277
整机重量：6230 kg
启用日期：2005 年2 月
帐面原值：99,000.00 元
帐面净值：62,193.60 元
设备所在地点：青岛胶州时代项目
生产厂家：张家港浮山建设机械有限公司
（2 ）主要技术参数
主要技术参数：
序号 技术参数名称 技术指标
1 结构形式 水平系列液压活塞式
2 理论砼最大输出压力(最大/最 15.7/7.7 Mpa
小)
3
3 理论最大排量 80 m /h
4 分配阀型式 S 管
5 最大骨料尺寸 卵石 50 碎石 40 mm
6 出口管直径 150 mm
7 最大理论输送距离 垂直 300m；水平 1500m
8 砼坍落度 6～23 cm
9 主电机容量 110KW
10 重量 6.23 t
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（3）重置全价的确定
重置价格的确定为：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+资金成本
1）设备购置价
☆ 根据建筑机械行业评估基准日当期价格水平，查询同期报价和参考合同，该泵车评估基准日购置价为：
购置价=390,000 元
2 ）设备运杂费、安装调试费、基础费、资金成本
根据行业常规和购买合同，销售方的价格包含把塔吊运到项目现场，所以运杂费为0；泵车不需安装，所以安装费和资金成本均为0.
3）重置全价
鉴于考虑以上因素，取：
重置全价=设备购置价= 390,000 元
（4 ）综合成新率的确定
1）使用年限成新率
参考有关资料并考虑到泵车的使用环境，该泵车的经济寿命定为 10 年，设备才投入使用2.85 年，尚可使用7.15 年。

使用年限成新率= （1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=71.51%
2 ）现场勘察成新率（鉴定表）
序 设 备 部 标准状况 实际状况
号 位
技术要求 标 准 技术状态 评估
分 分
1 机 架 总 与各部件连接牢固，无缺件，焊接 20 有锈蚀现象 15
成 处无裂纹。框架无锈蚀。
2 液 压 系 保证额定压力，系统无泄漏，换向 30 压 力 有 波 22
统 可靠 动，局部泄
漏
3 电 控 系 各限位装置、保险装置齐全牢固， 10 正常 8
统 动作反应灵敏
4 泵 送 机 主油缸部件安装牢固，无泄漏现象， 28 主油缸有泄 20
构 砼活塞工作正常无阻滞。 漏现象，砼
活塞有拉痕
5 外 观 及 外观无变形锈蚀，工作环境良好 12 外 观 有 锈 7
工 作 环 蚀，机罩不
境 完整，工作
环境一般
合 计 100 72
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3）综合成新率
综合成新率=技术鉴定成新率×0.6＋使用年限成新率×0.4
=72 ×0.6＋71.51 ×0.4
=72%
（5）评估值
评估值=重置全价×综合成新率
= 390,000 ×72%= 280,800 元（圆整）
【案例四】钢筋流水线（4-6-2-1 机器设备，序号580）
（1）概况
名称：钢筋调直切断机(组)
规格型号：GT4/14
启用日期：2004 年 12 月
帐面原值：59,800.00 元
帐面净值： 36,848.76 元
设备所在地点：青岛天和度假村
生产厂家：南通神宇建机设备制造有限公司
（2 ）主要技术参数
该机组由轧滚机、拉丝机、调直切断机、成形机组成，其工艺流程：
轧头 拉丝去皮 调直切断 成形
主要技术参数：
序号 技术参数名称 技术指标
1 切断直径 4～14 mm
2 切断长度 300～8000 mm
3 调直速度(低速/高速) 30/54 m/min
4 切刀数目 3 对
5 直线度 ＜3mm/m
6 正常切断误差 ＜25 mm
7 调直主电机容量 5.5KW
（3）重置全价的确定
重置价格的确定为：
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重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+资金成本
1）设备购置价
根据建筑机械行业评估基准日当期价格水平，查询同期报价和参考合同，该机组评估基准日购置价为：
购置价=41,000 元
2 ）设备运杂费、安装调试费、基础费、资金成本
根据行业常规和购买合同，销售方为集团内部企业，购置的价格包含把机组运到项目现场，所以运杂费为 0；安装费用很少忽略不计，所以安装费和资金成本均为0.
3）重置全价
鉴于考虑以上因素，取：
重置全价=设备购置价= 41,000 元
（4 ）综合成新率的确定
1）使用年限成新率
参考有关资料并考虑到机组的使用环境，该机组的经济寿命定为 12 年，设备才投入使用3.08 年，尚可使用8.92 年。

使用年限成新率= （1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=74.32%
2 ）现场勘察成新率（鉴定表）
序号 设 备 部 标准状况 实际状况
位
技术要求 标准分 技术状态 评估分
1 机 械 传 机组各机器传动部件运转正 40 有 锈 蚀 现 33
动部分 常，无缺件。 象，传动部
件有磨损
2 润 滑 系 保证传动机构正常润滑， 10 部分润滑 8
统
3 电 控 系 控制开关操作灵敏，定尺限位 20 定尺寸限位 18
统 精度满足要求。 开关安装不
良
4 安 全 装 裸露传动部分应有防护装置， 15 工艺摆放不 9
置 机组设备间应摆放合理，钢筋 合理，钢筋
传送部位应有隔离装置。 传送部位无
隔离
5 外 观 及 外观无变形锈蚀，工作环境良 15 外观锈蚀较 8
工 作 环 好 重，工作环
境 境较差
合计 100 76
3）综合成新率
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综合成新率=技术鉴定成新率×0.6＋使用年限成新率×0.4
=76 ×0.6＋74.32 ×0.4
=75%
（5）评估值
评估值=重置全价×综合成新率
= 41,000 ×75%= 30,800 元(圆整)
【案例五】奥迪A6L2.4 轿车 （4-6-2-2 车辆，序号52）
车牌号：苏 FR1458
规格型号：A6L2.4
启用年月：2003 年4 月2 日；
已行驶公里：215,500 KM
生产厂家：长春一汽；
账面原值： 486,940.00 元
账面净值：126,737.67 元。

1．主要性能参数
序号 项 目 技术规格
① 最高车速 219km/h
② 长×宽×高 5012×1855×1485 (mm)
③ 排气量 2393cc
④ 变速器 手动 无级变速
⑤ 最大功率 130/6000 (kW/rpm)
⑥ 最大扭矩 230/5000 (N.m/rpm)
⑦ 整车质量 1775 kg
2 ．重置全价的确定
序号 项 目 计算基数 稅费率 金额（元） 备注
① 购置价 395,000 含税
② 购置附加税 ①/1.17 10% 33,760.68
③ 牌照费 300.00
④ 重置全价 ①+②+③ 429,100 圆整
3．综合成新率的确定
（1）技术鉴定成新率
通过现场勘查，用打分的方法确定技术鉴定成新率如下表所示:
序号 组成部分 技术状态 标准分 鉴定分
发动机、离合 汽缸压力略低于标准，燃油量略增加，在高
① 35 25
器总成 中低速时没有断火现象。
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状况良好，转向操作系统轻便灵活，转向节
② 前桥总成 8 5
良好。
③ 后桥总成 良好。 10 7
④ 变速箱总成 变速箱良好。变速杆没有抖动，操作灵活。 8 5
⑤ 车架总成 连接件无松动，车架无变形。显旧。 14 10
⑥ 车身总成 尚可。 15 10
⑦ 轮胎 一般。 2 1
⑧ 其他 尚可。 8 4
合计 100 67
（2 ）使用年限成新率
该种车规定使用15 年，已使用4.75 年，可以行驶500,000 公里，已行使215000
公里，所以：
年成新率=(1－已使用年限／规定使用年限) ×100% = 68%
行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程) ×100%
=57%
取{68%，57%}MIN =57%
综合成新率=技术鉴定成新率×0.5+使用年限成新率×0.5
=67%×0.5+57%×0.5 =62%
勘察时发现该车使用率较高，里程数多，评估时综合成新率降 10 个百分点即52%.
4 ．评估值
评估值＝重置全价×综合成新率
＝429,100 ×52%
＝223,100 元。(取整)
（六）评估结果
1、评估结果详见固定资产清查评估汇总表和机器设备、电子设备及运输车辆清查评估明细表。

2、增减值原因分析：
（1）评估值减值主要原因有：
①电子设备类评估减值的主要原因是产品更新换代快，市场价格下降速度较快，电子设备最早的购置于 1998 年，设备其性能和配置已经落后,实际使用效能和机器使用价值均大大降低，电脑只能报废或给出残值的金额作为评估值，从而造成评估重置值的减值。

（2）评估值增值主要原因有：
此次评估中机器设备和车辆类增值，其主要原因是总承包公司在财务处理中对机器设备和车辆的使用寿命年限设置较低，在评估中我们按照常规寿命年限，
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例如塔吊等大型设备的公司的财务年限为 10 年，小客车类为 10 年，评估中塔吊寿命年限为 15 年，小客车也是 15 年，从而使机器设备和车辆成新率增高，造成增值现象。再就是对材料比重较大的报废或接近报废年限的设备，财务处理按照年限法计算残值，价值较低，评估过程中对这部分设备增加了残值也使其增值。

（本页以下空白）
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五－5 在建工程-土建工程评估技术说明
（一）评估范围
评估范围内的在建工程—土建工程清查调整后账面值 33,844.97 元，为公司下属机具分公司的南泉料场工程，于 2007 年 2 月开工建造，目前完工程度已达到70%，预计于2008 年5 月竣工完成。

（二）评估过程
经核查，在建工程（土建工程）调整后账面值为前期设计费、工程施工成本等，基本反映了评估基准日的购建成本，资金成本按在建工程的合理工期、资金均匀投入确定。以调整后账面值作为评估值。

（三）评估结果
经过以上程序，在建工程－土建工程评估值 33,844.97 元。

五－6 固定资产清理评估技术说明
（一）评估范围
评估范围内的固定资产清理经清查调整后账面值为 -508,706.52 元，为已对外出售、报废的不需用车辆的净值。

（二）评估过程
评估人员现场查看了部分待报废固定资产的实际状况，检查是否无法正常使用或不能经济使用。经了解由于企业已将报废车辆出售但尚未办理报废手续，仅为财务未作处理，故出现贷方负数。上述车辆评估人员已经对其按照重置成本法进行报废评估作价，为了避免资产重复计算，故固定资产清理评估为零。

（三）评估结果
经过以上程序，固定资产清理的评估值零。

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五－7 其他无形资产的评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的其他无形资产清查调整后账面值为 81,656.00 元，为企业购买广联达预算软件。

（二）评估过程
软件的评估值按调查确定的市场价作为其重置成本，如属于免费升级软件，则重置价和评估值均以市场价确定，该软件市场价格变化不大，在生产中正常使用，以重置价确定评估值。由于该软件为2007年12月购入均已升级到最新版本，账面单价与市场价格基本一致。故清查调整后账面值确认评估值。

（三）评估结果
经过以上程序，其他无形资产的评估值为 81,656.00 元。

（本页以下无正文）
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五－8 其他长期资产的评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的其他长期资产清查调整后账面值为 11,483,554.86 元，主要为下属各个分公司工程施工过程中建造的临时设施的摊余金额。

（二）评估过程
评估人员在查阅了有关临时设施建筑施工合同、工程成本明细账、会计凭证，了解企业的摊销政策和摊销计算方法，摊销期的选用符合相关政策规定，以清查调整后的账面值确定评估值。

（三）评估结果
经过以上程序，其他长期资产的评估值为11,483,554.86元。

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五－9 负债评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的负债括列入本次评估范围的流动负债调整后账面值为
3,570,607,599.41 元，包括短期投资、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。清查时对上述负债的形成原因、账面价值和实际负债状况进行了核实。上述负债在评估基准日账面价值、调整后账面价值如下所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 调整后账面值
短期借款 530,000,000.00 530,000,000.00
应付票据 188,750,000.00 188,750,000.00
应付账款 494,082,233.71 494,082,233.71
其他应付款 393,477,787.35 393,477,787.35
应付职工薪酬 314,198,524.41 314,198,524.41
应交税费 143,196,224.55 143,196,224.55
预付帐款 64,466,260.43 64,466,260.43
流动负债合计 2,128,171,030.45 2,128,171,030.45
长期借款 - -
长期负债合计 2,128,171,030.45 2,128,171,030.45
（二）评估过程
负债的评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对评估范围内的负债构成情况进行初步了解，提交负债评估准备清单和评估申报明细表规范格式，按照中华财务评估规范化的要求，指导南通工程总承包公司财务人员填写相关评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段
由南通工程总承包公司有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况；
对各项负债进行抽查，查阅合同和相关凭证，并进行必要的函证等。

第三阶段：综合处理阶段
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1、将核实调整后的负债申报明细表录入计算机，建立相应的数据库；
2、遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见（试行）》的规定，根据实际情况，针对不同资产选取适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应的评估汇总表；
编制并提交负债评估技术说明。

（三）评估方法
1、关于短期借款的评估
短期借款调整后账面价值为530,000,000.00 元，为中原燃气公司在驻马店市城市信用社有限公司的银行借款及蓝天集团内部借入资金。评估人员核查了借款合同，与账面价值核对一致，并进行了发函确认，未发现异常情况，故以经清查核实后的调整后账面价值530,000,000.00 元为评估值。

2、关于应付票据的评估
应付票据调整后账面价值为 188,750,000.00 元。主要是南通工程总承包公司采用商业汇票方式结算购买设备等形成，商业汇票的付款期限为六个月，不带息。评估人员核查了相关账目，抽查部分凭证，以确认企业应承担的债务，未发现异常情况，故以清查核实后的调整后账面价值 188,750,000.00 元为评估值。

3、关于应付账款的评估
应付账款调整后账面价值为494,082,233.71 元，主要南通工程总承包公司的应付设备款、材料采购款等。评估人员核查了有关凭证和购买合同，并对大额的应付账款进行函证，确认该负债情况属实。以清查核实后的调整后账面价值
494,082,233.71 元作为评估值。

4、关于其他应付款的评估
其他应付款调整后账面价值为 393,477,787.35 元，主要是南通工程总承包公司应付的质保金、内部往来款、保险费等。评估人员核查了账务、凭证等依据，对大额款项发函进行询证，确认其真实性。未发现异常，以清查核实后的调整后账面价值 393,477,787.35 元为评估值。

6、关于应付职工薪酬的评估
应付职工薪酬调整后账面价值为 314,198,524.41 元，评估人员核查了账务、凭证和有关薪酬的计提标准确认其真实性。未发现异常，以清查核实后的调整后
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估技术说明
账面价值 314,198,524.41 元为评估值。

7、关于应交税费的评估
应交税金调整后账面价值为 143,196,224.55 元。评估人员查阅了纳税鉴定及征、免、减税的批准文件，了解了使用的税种、计税基础、税率，以及征、免、减税的范围与期限。核查了评估基准日后实际缴纳税款的税票、纳税申报表等相关资料，确认上述款项确属企业在评估基准日应交未交的款项。红字是由于增值税的进项税额大于销项税额导致，评估人员考虑到将在以后年度可继续抵减，故以清查核实后的调整后账面价值143,196,224.55 元为评估值。

8、预收帐款
预提费用调整后账面价值为 64,466,260.43 元，为未支付的国家开发银行贷款利息。评估人员核查了借款合同，对未付的利息进行了测算，未发现异常情况，故以经清查核实后的调整后账面价值64,466,260.43 元为评估值。

（四）评估结果
详细评估结果详见流动负债清查评估明细表。

（本页以下无正文）
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六、收益现值法评估说明
（一）收益现值法简介
1、收益现值法基本概念
收益现值法是通过预测所要评估的资产在未来经营期内各年的净现金流量，并以一定的折现率折算成现值，然后累加求和，从而得出该项整体资产价值的评估方法。

基本公式为：
n
P ∑R (1+r)-i +A
i
i 1
式中：
P 为被评估公司股东权益价值
Ri 为未来第i 年的净现金流量
n 为可经营期限
r 为折现率
A 为被评估公司报表上所反映的溢余资产价值
2、评估基本假设及说明
(1)假设本次评估的总承包公司的资产在 2007 年 12 月 31 日后按现有用途无限期继续运营并可取得相关建筑总承包业务；
(2)国家现行的方针政策无重大改变；
(3)公司执行的税赋、税率政策不变；
(4)无不可抗拒因素造成的重大不利影响；
(5)假设公司的固定资产折旧在当年全部投入到设备、房屋及其他相关设施的维护或更新上，从而保证这些资产的正常、持续的营运能力；
(6)假设这些固定资产是总承包公司资本性投入所形成，而维持公司正常营运所需的营运资金追加通过向银行短期借款取得，且借款利率基本不变。

（二）南通建筑工程总承包有限公司基本情况介绍
1、公司概况
南通建筑工程总承包有限公司（以下简称：公司），注册地址：海门市常乐镇，法定代表人：陈锦石，注册资本：30000 万元人民币，成立日期：2001 年 10
月 08 日，企业法人营业执照注册号：320684000151862，经营范围：从事房屋建筑工程施工总承包（资质特级）；承接本行境外工程和境内国际招标工程及所需设备、材料出口，对外派遣本行业工程生产及服务行业的劳务人员（凭许可证经
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营）。

公司成立后，经过多次的股权转让，至评估基准日，公司的注册资本达到
30000 万元，其中：中南控股集团有限公司出资29207.84 万元，占注册资本的97.36
％；陈锦石出资792.16 万元，占注册资本的2.64 ％。

2008 年 3 月，根据南通建筑工程总承包有限公司股东会决议,股东陈锦石将
其所持有的南通建筑工程总承包有限公司2.64%的股权转让给陈琳。

2、公司组织机构及业务情况
公司设董事长 1 名，副董事长2 名，总经理 1 名，副总经理6 名，下设以下
部门和分公司：办公室、经营开发部、工程管理部、技术开发部、采购物资部、
财务会计部、安全质量监督管理部、研究开发部、人力资源部、监察部、法律事
务部、审计部、投资管理部等 13 个部门和北京分公司、济南分公司、青岛分公
司、南京分公司、上海分公司、烟台分公司、南通分公司、西安分公司等分支机
构。母公司的业务以建筑工程总承包及土建为主，此外，母公司尚有以下控股子
公司：
业务
公司名称 注册资本 投资额 投资比例
性质
设备
南通市中南建工设备安装有限公司 10,000,000.00 5,575,000.00 55.75%
安装
南通常乐建筑劳务有限公司 建筑 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00%
南通锦海建筑劳务有限公司 建筑 3,000,000.00 2,420,000.00 80.67%
南通永锦国际有限公司 建筑 1,000,000.00 550,000.00 55.00%
建筑
海门市建筑设计院有限公司 3,000,000.00 72.81%
设计 6,132,035.47
南通市中南建工设备安装有限公司成立于 2003 年 12 月 16 日，下设北京、
上海、济南、南通、青岛、南京、烟台等七个分公司，公司经营范围包括建筑暖
通、电气、给排水、消防、弱电设备安装。

南通常乐建筑劳务有限公司成立于 2002 年 7 月 9 日，经营范围包括木工作
业分包劳务分包（资质一级）、砌筑作业分包劳务分包（资质一级）、钢筋作业分
包劳务分包（资质一级）、模板作业分包劳务分包（资质一级）、焊接作业分包劳
务分包（资质一级）、抹灰作业分包劳务分包（资质一级）、油漆作业分包劳务分
包（资质一级）、混凝土作业分包劳务分包（不分等级），并负责南通建筑总承包
有限公司劳务人员的组织、招聘、培训、管理工作。

南通锦海建筑工程有限公司成立于 2004 年 6 月 1 日，经营范围包括木工作
业分包劳务分包（资质一级）、砌筑作业分包劳务分包（资质一级）、钢筋作业分
包劳务分包（资质一级）、模板作业分包劳务分包（资质一级）、焊接作业分包劳
务分包（资质一级）、抹灰作业分包劳务分包（资质一级）；室内装潢、建筑设备
租赁服务、建筑材料、建筑设备的销售（国家有专项规定的，按专项规定执行）。

南通永锦国际总承包有限公司成立于2006 年4 月20 日，主要从事海外工程
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估技术说明
和业务，经营方式从经援施工、劳务输出等单纯提供劳务开始，发展到劳务分包和工程承包。

海门市建筑设计院有限公司前身系海门市建筑设计院，2003 年9 月由南通建筑工程总承包有限公司及南通建筑工程总承包有限公司工会共同出资收购并变更为有限责任公司。海门市建筑设计院有限公司目前具有国家乙级勘察、设计资质，主要承担工业与民用建筑的勘察和设计服务。海门市建筑设计院有限公司下属海门市中南桩基检测有限公司，设计院持有其90%的股权。

3、近3 年的资产负债状况、经营业绩简介及2007 年 12 月财务指标分析
（1）近3 年的资产负债状况、经营业绩简介
公司近3 年的资产负债情况见下表
年度 2005 年底 2006 年底 2007 年底
总资产(万元) 292649 391026 302117
总负债(万元) 233219 320714 212817
净资产(万元) 59430 70313 89300
公司近3年的损益状况见下表：
年度 2005 年 2006 年 2007 年
主营业务收入(万元) 174834 196479 222571
利润总额(万元) 8294 12348 14226
净利润(万元) 7084 10883 12583
（2 ）2007 年公司财务指标分析
重点对公司的短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力进行分析。

1）短期偿债能力分析
☆ 判断一个公司的短期偿债能力高低主要通过分析其流动比率和速动比率进行。2007 年，公司的流动比率为 1.32，速动比率为1.23。这两个比率都适中，表明公司的短期偿债能力尚可。

2 ）长期偿债能力分析
判断一个公司的长期偿债能力高低主要通过分析其资产负债率和产权比率进行。2007 年，公司的资产负债率为70.44%，产权比率为238.32% 。这两个比例都很高，表明公司的长期偿债能力弱。

3）盈利能力分析
判断一个公司的盈利能力高低主要通过分析其净资产收益率进行。2007 年，公司的净资产收益率为 14.09%，表明至目前止，公司的盈利能力一般。

（三）收益现值法评估过程说明
1、营业收入的预测
南通建筑工程总承包公司的营业收入主要为承包的土建工程建设业务收入。

公司目前的主要市场位于江苏省、北京市及山东省等地，如南通、南京、北京、济南、青岛、烟台等地。

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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估技术说明
按照公司目前所在市场的建筑业务容量及公司的历史业绩，分别预测公司
2008 年至 2012 年的营业收入，并假设公司自 2013 年起，营业收入稳定在 2012
年的水平。

2008 年至2012 年，公司营业收入预测值如下：（单位：人民币万元）
年度 2008 2009 2010 2011 2012
收入 229,133.83 252,047.22 279,772.41 312,087.51 351,126.37
2、营业成本的预测
营业成本主要为公司承包建筑业务的建筑成本，对营业成本的预测按照公司前三年的平均营业成本占营业收入的比例来计算。

2008 年至2012 年，公司营业成本预测值如下：（单位：人民币万元）
年度 2008 2009 2010 2011 2012
成本 198,283.63 218,112.00 242,104.31 270,068.56 303,851.29
3、营业税金和附加的预测
营业税金和附加包括营业税、城建税、教育费附加等。营业税金及附加根据公司2005 年、2006 年、2007 年实际发生的数额计算出税金及附加占营业收入的平均比重为3.52%，税金及附加的预测即以此比例计算。

2008 年至2012 年，公司营业税金及附加预测值如下：（单位：人民币万元）
年度 2008 2009 2010 2011 2012
金额 8,068.30 8,875.13 9,851.39 10,989.28 12,363.92
4、管理费用预测
管理费用的项目主要有：人工费用（包括工资、福利等）、办公费、折旧费、其他费用等。

管理费用根据公司营业收入的预测规模，并根据费用的历史明细数据进行预测，并假设公司自2013 年起，管理费用稳定在2012 年的水平。

2008年至2012年，公司管理费用预测值如下：（单位：人民币万元）
年度 2008 2009 2010 2011 2012
金额 6,911.28 7,276.85 7,849.32 8,452.00 9,005.50
5、营业费用
营业费用主要为公司市场开发费用，公司为建筑企业，营业费用不单独预测，部分营业费用性质的费用在管理费用中预测。

6、财务费用
财务费用为正常经营业务周转所发生的资金成本，在本收益现值的计算模型中，假设公司未来一直维持现有资本结构并假设营运资金的追加通过向银行短期借款取得。

考虑到公司正常生产经营对流动资金的占用，根据 2004 年、2005 年、2006
年实际发生的财务费用数额，先调整为评估基准日的利率水平数据，再计算出调整后的财务费用占营业收入的平均比重为 1.51%，财务费用即以此比例计算。预测中，1 年期贷款利率为7.47%。

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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估技术说明
2008 年至2012 年，公司财务费用预测值如下：（单位：人民币万元）
年度 2008 2009 2010 2011 2012
金额 3,459.80 3,805.78 4,224.41 4,712.35 5,301.82
7、其他业务利润
公司的主要业务为建筑承包，无其他业务。

8、营业外收入和营业外支出
营业外收入和营业外支出忽略不计
9、所得税的预测
公司 2007 年的企业所得税率为 33%，按国家最新政策，2008 年及以后，企业所得税率为25% 。所得税据此及对会计利润的预测计算。

10、净利润的计算
由以上分析，
净利润=营业收入－营业成本－营业税金和附加－管理费用－营业费用－财务费用－所得税
11、资本支出
假设公司每年的固定资产折旧全部用于公司固定资产的维护及更新等资本支出。

12、现金流及折现的计算
由前述分析，在公司正常生产经营并无限期经营的前提下，
每年的企业现金流量=年净利润+借款利息支出
计算出预测的每年现金流，将每年的现金流以经过计算确定的折现率进行折现，计算出合计值。现金流折现合计值为 2008 年及以后永续年期每年现金流折现之和。

13、折现率的确定
折现率采用加权平均资本成本模型即WACC 模型。即：
V V
d e
r T r
WACC × (1- ) + ×
d e
V +V V +V
d e d e
式中：Vd 为债务的市场价值
Ve 为产权的市场价值
rd 为债务资本的成本
re 为产权资本的成本
T 为所得税率
其中：rd 为税前有息债务成本，取决于现时市场利率，取评估基准日一年期银行短期借款利率7.47%；
re 为产权成本，采用资本性资产定价模型计算即CAPM 模型。该模型中，产权成本为无风险资产的应得收益与系统风险的报酬之和。即
re rf +β[E(rm ) -rf ]
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估技术说明
r
式中： f 为无风险收益率
r r
[E( m )- f ]为市场整体的预期风险报酬，表示为市场指数的预期收益超过无风险收益率的部分即市场溢价
β为产权的系统风险
r
如上式， f 即无风险报酬率取国债市场上十年国债的市场收益率为3.8%；
r r
[E( m )- f ]为市场溢价，一般取亚洲新兴市场国家的市场溢价为7.5%；
对于目标公司的β值，取A 股市场同行业上市公司龙元建设（代码600491 ）、路桥建设（代码600263 ）、上海建工（代码600170 ）、中国武夷（代码000797 ）等四家公司做为类比公司。类比公司于评估基准日有财务杠杆的β值分别为
0.9344、0.8496、0.9266、0.9433，调整为无杠杆的β值分别为0.8490、0.7982、0.8819、
0.7935，取其平均值0.8307 为目标公司的无杠杆的β值。

β β
有杠杆 值= 无杠杆 值×（1+ （1-所得税率）×（公司有息债务的市值／公司权益的市值））
β
经计算，公司有杠杆 值为 1.1635。

经计算，公司有杠杆权益资本成本 re=12.63%。

公司WACC 计算结果为 10.12%。

则此次评估的折现率最终取 10.12%。

14、公司100%所有者权益整体价值估算结果
经计算，公司无限期企业自由现金流量折现累计值为 175,097.79 万元，有息负债现值合计为66,655.68 万元(详见收益现值计算表)。

根据前文所作的收益法评估假设，应对上述收益现值计算结果作调整，使之与重置成本法评估后的会计报表所反映的资产负债口径相一致。

调整一：长期投资
长期投资为公司对下属控股子公司的股权投资，应将上述长期投资的评估值加到公司的净现金流折现累计值上。评估基准日，公司对下属子公司的股权投资的评估值为11549.77 万元。

调整二：其他溢余资产
在评估基准日，经分析公司帐面无其他溢余资产。

经过上述调整，得出公司 100%股东权益的收益法评估结果为：119,991.88
万元。
（175,097.79-66,655.68+11,549.77=119,991.88万元）
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
七、评估结论及其分析
（一）评估结论
1、资产基础法：
本着独立、公正、科学、客观的原则，经过实施资产评估的法定程序，采用资产基础法进行评估，得出以下评估结论：
南通工程总承包资产在本说明所述之各项假设前提下，于评估基准日 2007
年 12 月31 日在持续经营的前提下，评估前账面总资产为317,458.15 万元，总负债为212,817.10 万元，净资产为 89,299.97 万元；调整后账面总资产为317,458.15
万元，总负债为 212,817.10 万元，净资产为 89,299.97 万元；评估后总资产为
317,458.15 万元，总负债为212,817.10 万元，净资产为 104,641.05 万元。净资产增值额为 15,341.07 万元，增值率 17.18%。各类资产的评估结果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 280,470.54 280,470.54 284,796.99 4,326.45 1.54
非流动资产 21,646.54 21,646.54 32,661.16 11,014.62 50.88
其中:可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 9,871.48 9,871.48 11,549.77 1,678.29 17.00
投资性房地产 - - - -
固定资产 10,666.02 10,666.02 19,951.48 9,285.46 87.06
在建工程 3.38 3.38 3.38 - 0.00
无形资产 8.17 8.17 8.17 - 0.00
其他非流动资产 1,148.36 1,148.36 1,148.36 - 0.00
资产总计 302,117.08 302,117.08 317,458.15 15,341.07 5.08
流动负债 212,817.10 212,817.10 212,817.10 - 0.00
非流动负债 - - - -
负债总计 212,817.10 212,817.10 212,817.10 - 0.00
净资产 89,299.98 89,299.98 104,641.05 15,341.07 17.18
（评估结论的详细情况见评估明细表）
增减值分析：
1、流动资产类资产评估增减值主要原因是我们对计提的坏帐准备进行了重
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
新评估；
2、房屋类资产评估增减值主要原因如下：
(1)委估房屋建筑大部分建造于本世纪初，现行房屋造价比当时的建筑造价有大幅度的提高，特别是建筑三材和人工费提高幅度最大，造成评估原值增加。

(2)房屋经济使用年限长于会计折旧年限是房屋建筑物评估净值增值的主要原因。

(3)用于抵付工程款的商品房评估增值是因为各地商品房市场价格提高所致。

3、设备类资产评估增减值的主要原因：
此次评估中机器设备和车辆类增值，其主要原因是总承包公司在财务处理中对机器设备和车辆的使用寿命年限设置较低，在评估中我们按照常规寿命年限，从而使机器设备和车辆成新率增高，造成增值现象。再就是对材料比重较大的报废或接近报废年限的设备，财务处理按照年限法计算残值，价值较低，评估过程中对这部分设备增加了残值也使其增值。

2、采用收益现值法：收益现值法评估得出的全部股东权益为119,991.88万元。

3、最终评估方法的选取：收益法是从企业未来获利能力的角度出发，分析企业收入、成本、费用以及所面临的风险等因素，测算企业价值，这种方法测算的结果容易受到外界因素影响，进而影响到评估结果。我们选取资产基础法（成本法）评估结果作为南通工程总承包净资产的评估值。南通工程总承包最终评估结果：净资产104,641.05万元。

（二）评估结论成立的条件
1、评估结论是根据评估原则、依据、假设前提、方法和程序得出的，只有在评估原则、依据、假设前提、方法和程序不变的条件下成立；
2、本评估结论仅为本次评估目的服务；
3、本评估结论不考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力或其他不可抗力的影响；
4、评估结论不考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
5、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

6、由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础。委托方及资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责。对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任
7、本评估报告书用于本次评估的目的，不得用于其他目的
8、本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；
9、本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。

（三）特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。

2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的全体人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。

3、在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、财务会计数据、企业生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，委托方和资产占有方应对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方及资产占有方应承担由此而产生的一切法律后果。

4、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估的有关规定对资产占有方提
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
供的评估对象的权属文件、资料进行了关注并进行了必要的查验但是对委托评估资产的产权鉴定工作超出了评估工作的范围。我们不对委托评估资产的权属发表意见，同时不对其真实性承担任何责任。

5、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

6、在评估过程中了解到有以下事项，本次评估未考虑该类事项对评估结果的影响。

(1)委估房屋建筑物权利人部分未变更为南通建筑工程总承包公司，权利人与委托方存在不一致的情况如下：
大同花园9-103 鲁班路 168 弄9 号 103 室 权利人：沈国章
大同花园9-3001 鲁班路 168 弄9 号3001 室 权利人：中南控股集团有限公司
大同花园9-3002 鲁班路 168 弄9 号3002 室 权利人：陶美兰
大同花园6-604 鲁班路 168 弄6 号604 室 权利人：陈锦石
科技步行街 青岛市辽宁路248-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-7 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-8 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路248-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路252-9 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-6 权利人：中南建筑实业集团
科技步行街 青岛市辽宁路254-7 权利人：中南建筑实业集团
(2) 委估房屋建筑中银大厦，位于济南市泺源大街22号，属于法院判决房产，权利人为南通三建。

南通工程总承包及房屋证载权利人均出具承诺，上述房屋的权益将只会流入南通工程总承包。

7、南通市中南建工设备安装有限公司现有苏FR4605、苏FR4690两辆汽车登记时是挂入中南控股集团有限公司名下，实际为安装公司资产。

8、南通建筑工程总承包有限公司因业务需要，以其他公司的名义购买车辆苏FR1566、苏FR0775、苏FR1182、苏FR1498、苏FR1493、苏FR1458、苏FR1396、苏FR1180、苏FR1261、苏FR1546、苏FR1613、苏FR1563、苏FR1605、苏FR1927、苏FR1289、苏FR1627、苏FR1537、苏FR1547、苏FR1557、苏FR1621、苏FR1923、苏FR1920、苏FR2049、苏FR1450、苏F61705、苏F60392，这些车辆实际均为南
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
通建筑工程总承包有限公司资产。

9、或有事项及抵押事项
（1）截至2007年12月31 日止，南通工程总承包对外担保情况：
为非关联方提供担保
担保人 被担保人 担保事项 担保金额（万元）
依 据 2006 年 中 银 借 字
HM31014号借款合同向借
南通建筑工程总承包
海门市三厂中学 款人发放的贷款，被担保主 300.00
有限公司
债权的本金余额不超过人
民币300万元
（2 ）截至2007年12月31 日止，南通工程总承包重大未决诉讼事项：
原告：南通建筑工程总承包有限公司；被告：淄博琴岛建设有限公司
2007年9月19 日，南通建筑工程总承包有限公司作出《民事起诉状》，诉讼请
求：①判令被告支付钻石大厦工程款31,024,840.72元及逾期银行贷款利息；②诉
讼费用由被告负担。2007年9月27 日，山东省高级人民法院作出（2007 ）鲁民一初
字第22号《受理案件通知书》。山东省高级人民法院作出（2007 ）鲁民一初字第
22号《民事裁定书》，裁定如下：冻结被告淄博琴岛建设有限公司银行存款3100
万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本裁定送达后立即执行。

（3）截至2007年12月31 日，南通工程总承包抵押事项如下：
序 抵押贷款金额
抵押人 抵押物
号 （万元）
海门市建筑设计院有限公 海政房权证字第1002396、1002397、1002398、1002399、
1 3000
司 1002310、1002311、1002312号
南通建筑工程总承包有限
2 青房地权证字第326489号、青房地权证字第20067216号 2000
公司
青房地权字第259195号、青房地权崂字第0018436号、0018444
南通建筑工程总承包有限
3 号、0018808号、青崂国用2005第02785号、济房权证中字 1000
公司
第117807号、117808号
南通建筑工程总承包有限 青房地权证字第
4 1300
公司 326485/326486/326578/326482/326484/326487/326579号
10、本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本
报告正文具有同等法律效力，且备查文件与报告正文配套使用方有效。

本报告使用都应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。

（四）评估基准日的期后事项说明
1、由于常乐镇人民政府和47名自然人没有实际支付给中南控股集团股权转
让价款，故中南控股集团有限公司拟提起诉讼，请求法院判定上述股东支付转让
款，立案后，双方进入调解程序，并于2008年3月3 日达成和解协议，海门市人民
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
法院于2008年3月3 日出具(2008)门民二初字第0163、0167至0213号《民事调解书》，
终止股权转让行为。和解协议达成后，因常乐镇人民政府和47名自然人未能协助
申请执行人中南控股集团有限公司办理股权变更手续，海门市人民法院于2008年
3月14 日出具（2008 ）门执字第0779号《民事裁定书》，裁定将依据2006年12月28
日《南通建筑工程总承包有限公司股权转让协议》取得登记的常乐镇人民政府和
上述47名自然人名下的公司的股权变更至申请执行人中南控股集团有限公司名
下。股权结构变更为：
股东 出资额（万元） 占注册资本的比例（％）
中南控股集团有限公司 29,207.84 97.36
陈锦石 792.16 2.64
合计 30,000.00 100.00
2 ．2008年3月，根据公司股东会决议,股东陈锦石将其所持有的公司2.64%的
股权转让给陈琳。股权结构变更为：
股东 出资额（万元） 占注册资本的比例（％）
中南控股集团有限公司 29,207.84 97.36
陈琳 792.16 2.64
合计 30,000.00 100.00
3．2008年4月5 日《中南房地产业有限公司股东会决议》，2008年4月5 日《南
通建筑工程总承包有限公司股东会决议》，中南控股集团有限公司与中南房地产
业有限公司于2008年4月5 日签订的《股权转让协议》，中南控股集团有限公司将
其持有的公司的全部股权（即该公司总股本的97.36% ）作为出资投入中南房地产
业有限公司，本公司股权结构变更为：
股东 出资额（万元） 占注册资本的比例（％）
中南房地产业有限公司 29,207.84 97.36
陈琳 792.16 2.64
合计 30,000.00 100.00
4 ．中南房地产业有限公司已于2008年4月10 日进行相应的工商变更登记，同
时被江苏省南通工商行政管理总局赋予新的注册号，变更后的工商注册号为
320600000013975。

5．评估基准日后南通工程总承包抵押借款情况如下：
序号 贷款银行 金额（万元） 期限 抵押物
2008年2月28日至 常国用(2007)字第002627
1 南京广发银行 4300
2009年2月20日 号
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南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 评估结论及其分析
序号 贷款银行 金额（万元） 期限 抵押物
中国工商银行股份有限公 2008年1月7日至 常国用(2007)字第002625
2 3000
司海门支行 2009年1月6日 号
中国工商银行股份有限公 2008年1月9日至 常国用(2007)字第002625
3 3500
司海门支行 2009年1月8日 号
交通银行股份有限公司南 2008年1月28日至 海国用(2007)第070163号
4 5000
通分行 2009年1月14日 /070171号
6、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评
估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调
整；
7、在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生
变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评
估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时
进行相应调整。

（五）评估结论的效力、使用范围与有效期
1、本评估结论系专业评估机构和评估专业人员依据国家有关规定出具的意
见，具有法律规定的效力。

2、委托方须按国务院国有资产监督管理委员会、财政部[2003 (3号令) 《企
业国有产权转让管理暂行办法》]的规定，将本评估报告报有关部门备案后，本
评估报告方生效。

3、本评估结论仅供委托方及资产占有单位为评估目的使用和送交财产评估
主管机关审查使用，不得用于其他目的。本报告书及说明的使用权归委托方所有，
未经委托方许可，评估报告及说明的全部或部分内容不得向其他单位和个人提
供，也不得见诸于公开媒体。

4、根据国家的现行有关规定，资产评估结果有效期为壹年，自2007年6月30
日至2008年6月29 日止。当本评估目的在评估基准日后一年内实现时，可以本评
估结论作为与评估目的所对应的经济行为的作价参考依据，超过一年，需重新进
行资产评估。

C C A F M 93

　 中财网