[公告]沈阳化工：拟发行股份购买中国蓝星（集团）股份有限公司持有的山东蓝星东大化工有限责任公司99.33%股权项目资产评估报告

  时间：2014年09月29日 20:33:11 中财网  

 

沈阳化工股份有限公司拟发行股份购买
中国蓝星（集团）股份有限公司持有的
山东蓝星东大化工有限责任公司 99.33%股权项目
资产评估报告
中发评报字[2014]第 0018号
（共3册 第1册 资产评估报告书）


中发国际资产评估有限公司
二〇一四年八月二十五日


沈阳化工股份有限公司拟发行股份购买中国蓝星（集团）股份有限公司持有的
山东蓝星东大化工有限责任公司
99.33%股权项目资产评估报告书

总目录

资产评估报告书...........................................................................................................第
1册
资产评估说明...............................................................................................................第
2册
资产评估明细表...........................................................................................................第
3册


中发国际资产评估有限公司


沈阳化工股份有限公司拟发行股份购买中国蓝星（集团）股份有限公司持有的
山东蓝星东大化工有限责任公司 99.33%股权项目资产评估报告书

目录

注册资产评估师声明
.......................................................... 1
资产评估报告书摘要
.......................................................... 2
一、绪言 .................................................................... 5
二、委托方、被评估单位概况 .................................................. 5
三、评估目的 ............................................................... 10
四、评估对象与评估范围 ..................................................... 11
五、价值类型及其定义 ....................................................... 15
六、评估基准日 ............................................................. 15
七、评估依据 ............................................................... 15
八、评估方法 ............................................................... 19
九、评估程序实施过程和情况 ................................................. 29
十、评估假设 ............................................................... 30
十一、评估结论 ............................................................. 31
十二、特别事项说明 ......................................................... 32
十三、评估报告使用限制说明 ................................................. 34
十四、评估报告日 ........................................................... 34
资产评估报告书备查文件
..................................................... 36


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注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。

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沈阳化工股份有限公司拟发行股份购买
中国蓝星（集团）股份有限公司持有的
山东蓝星东大化工有限责任公司99.33%股权项目
资产评估报告书摘要

中发评报字[2014]第 0018号

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及
评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告书全文。

中发国际资产评估有限公司接受中国蓝星（集团）股份有限公司和沈阳化工
股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、
公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程
序，对山东蓝星东大化工有限责任公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值
进行了评估。现将评估报告摘要如下：

评估目的：根据沈阳化工股份有限公司第六届董事会第五次会议决议（沈化
董决议〔 2013〕4号），沈阳化工股份有限公司拟通过向中国蓝星（集团）股份有
限公司发行股份的方式购买其持有的山东蓝星东大化工有限责任公司 99.33%的
股权。为此，需对所涉及的山东蓝星东大化工有限责任公司股东全部权益的市场
价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

评估基准日：2013年 12月 31日

评估对象：评估对象是山东蓝星东大化工有限责任公司的股东全部权益价值

评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、非流
动资产、流动负债及非流动负债。

价值类型：市场价值

评估方法：本次评估采用资产基础法和收益法进行评估。

评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论，具体评估结
论如下：

山东蓝星东大化工有限责任公司于评估基准日股东全部权益评估价值为 71,

203.99万元，较股东全部权益账面值51,659.03万元，增值19,544.96万元，增值率
37.83%。
本资产评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日2013年12月31日起
一年有效。

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在使用本评估结论时，提请评估报告的使用者注意如下可能对评估结论产生
影响的重点特别事项：

1、山东蓝星东大化工有限责任公司自 2009年 1月 1日起租赁张店区四宝
山办事处李家居民委员会农村集体土地 85.5亩土地，协议终止期为 2031年 12月
31日，该集体土地租金支付方式为年支付，该土地上共有建筑物 6项，建筑面积
为 9,919.30㎡，账面净值为 964.36万元。

山东蓝星东大化工有限责任公司于 2014年 3月 21日取得淄博市国土资源局
高新区分局出具的说明，说明该地块符合四宝区街道土地利用总体规划，待国家、
省、市有关完善农村集体建设用地使用权流转的政策和制度出台后，按照相关规
定办理集体建设用地流转手续。

本次评估针对集体土地上建筑物采用成本法评估，对建筑物剩余使用年限按
照土地剩余租期和建筑物经济耐用年限孰短原值确定。

2、企业未办理房产权证情况：

截止评估出报告日，东大公司未办理房产证情况详情如下：

项目面积(㎡) 账面原值(万元)账面净值(万元)占总房产面积比例占总房产账面净值比例
投资性房地产 8,253.46 609.76 295.95 17.64% 9.85%
房屋建筑物 38,522.83 3,376.65 2,709.05 82.36% 90.15%
合计 46,776.29 3,986.41 3,005.00 100.00% 100.00%
正在办证房产 15,263.77 1,031.83 797.70 32.63% 26.55%
换证房产 6,922.25 257.27 121.35 14.80% 4.04%
东大山庄 1,856.30 165.65 127.36 3.97% 4.24%
集体土地上房产 9,919.30 1,134.66 1,004.36 21.21% 33.42%
剥离(已出售给集团) 12,814.67 1,397.01 954.24 27.40% 31.75%
合计 46,776.29 3,986.41 3,005.00 100.00% 100.00%

其中：

(1)正在办证房产：正在办证房产面积为 15,263.77平方米，山东蓝星东大化
工有限责任公司于 2014年 5月 14日已取得由淄博市房屋产权监理所数据的房屋
登记业务会审表，显示：按照 2000年历史遗留问题的处理办法，经安全鉴定质
量合格的房产，公告无异议后，按遗留问题办理初始登记。
(2)换证房产：在张店区新村东路 21号（办公区用地）和张店区新村东路 25
号（东厂用地）上的房屋建筑物共 39项，为东大公司于 2008年通过法院拍卖山
东东大化学工业有限公司资产购买而得，其中 17项建筑物有房产证，现账面净
值为 121.35万元，该等房屋系 2008年公司拍卖所得一直未办理产权变更，目前
产权证证载权利人仍为山东东大化学工业有限公司，企业现正办理变更事宜；
(3) 东大山庄：东大山庄均未办理房产证，共计 7项，账面净值为 127.36万
元，东大山庄所包含的房屋已在蓝星东大计划出售资产范围内，且出售计划已获
得化工集团的审批备案；
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(4)集体土地上房产：山东蓝星东大化工有限责任公司自 2009年 1月 1日起
租赁张店区四宝山办事处李家居民委员会农村集体土地 85.5亩土地，协议终止期
为 2031年 12月 31日，该集体土地租金支付方式为年支付，该土地上共有建筑
物 6项，建筑面积为 9,919.30㎡，账面净值为 1,004.36万元。
山东蓝星东大化工有限责任公司于 2014年 3月 21日取得淄博市国土资源局
高新区分局出具的说明，说明该地块符合四宝区街道土地利用总体规划，待国家、
省、市有关完善农村集体建设用地使用权流转的政策和制度出台后，按照相关规
定办理集体建设用地流转手续。

(5)剥离房产：剥离房产共计 40项，面积共计 12,814.67平方米；账面净值为
954.24万元(包括投资性房地产)。截止评估出报告日已经被中国蓝星（集团）股
份有限公司购买，已经获得中国化工集团的备案。
山东蓝星东大化工有限责任公司现正积极推进房产办证、更换房产证证载权
利人事宜。交易后，蓝星东大扣除东大山庄（拟出售）和租赁集体土地房产外，
全部物业资产办证率为 100%。

评估处理方式：所有房产均按照被评估单位申报的面积进行评估，按照正常
房屋程序进行评估测算。未考虑未来年度产权办理及变更需要缴纳的相关税费。

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资产评估报告

中发评报字[2014]第 0018号

一、绪言
中国蓝星(集团)股份有限公司：
沈阳化工股份有限公司：

中发国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则，采用资产基础法和收益法，依照必要的评估程序，对沈阳化工股份有
限公司拟通过向中国蓝星（集团）股份有限公司发行股份的方式购买其持有的山
东蓝星东大化工有限责任公司 99.33%的股权所涉及的山东蓝星东大化工有限责
任公司股东全部权益在 2013年 12月 31日的市场价值进行评估。现将资产评估
情况报告如下：

二、委托方、被评估单位概况

本次评估的委托方为中国蓝星(集团)股份有限公司和沈阳化工股份有限公

司，被评估单位为山东蓝星东大化工有限责任公司。

(一)委托方一

1、公司概况：

①公司名称：中国蓝星(集团)股份有限公司
②注册地址：北京市朝阳区北土城西路 9号
③注册资本：人民币壹佰贰拾贰亿壹仟壹佰捌拾玖万玖仟叁佰柒拾伍元整
④法定代表人：任建新
⑤企业性质：股份有限公司（中外合资、未上市）
⑥经营范围：研究、开发化工新材料、化学清洗、防腐、水处理技术和精细
化工产品；研究、制造、应用反渗透膜及其设备；推广转让技术，承揽国内外各
种清洗业务；自动化工程设计、应用、服务；自营及代理各类商品及技术的进出
口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；承包境外化工工
程和境内国际招标工程，上述境外工程所需的设备、材料出口、咨询服务、房屋
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出租。

⑦股东（发起人）：中国化工集团公司，Sapphires Limited，Stella Limited，Raccolta
Limited，Cuarzo Limited，中国化工新材料总公司，中国化工油气开发中心，中国
化工农化总公司
(二)委托方二

1、公司概况：

①公司名称：沈阳化工股份有限公司（以下简称：“沈阳化工”）
②法定住所：辽宁省沈阳市经济技术开发区沈大路 888号
③经营场所：辽宁省沈阳市铁西区卫工北街 46 号
④注册资本：660,928,528.00元
⑤法定代表人：王大壮
⑥企业性质：股份有限公司
⑦经营范围：化工产品、化工设备、压力容器、防腐设备、PVC手套研制、
开发、设计、制造；润滑油制造、销售；汽车客货运输；设备、线路、管道、电
器和仪表安装；化工技术转让、液氯钢瓶出租；承包境外化工行业工程及境内国
际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；对外派遣实施上述境外工程
所需的劳务人员；资询服务；（建筑工程安装、设计、施工子公司持证经营）；
自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止出口的商品和
技术除外；经营进料加工和“三来一补”业务。
2、历史沿革

1996年 5月 10日，经沈阳市人民政府以及沈阳市体改委沈体改发【1996】
107号文件批准，沈阳化工股份有限公司成立。沈阳化工设立时总股本为
149,400,000股，每股面值 1元，沈阳工业国有资产经营有限公司为公司的控股股
东暨实际控制人，具体股权结构如下：

序号股东持股数（万股）比例
1 沈阳工业国有资产经营有限公司 8449 56.55%
2 沈化集团 3735 25%
3 沈阳铁西改造经济技术有限公司 1756 11.76%
4 内部职工股 1000 6.69%

1997年 1月，经中国证监会证监发字【1997】23号和【1997】24号文批准，
沈阳化工向境内投资者发行了 80,000,000股人民币普通股，于 1997年 2月 20日
在深圳证券交易所挂牌上市交易，发行后总股本增至 229,400,000股。发行完成后，
沈阳化工的股权架构为：

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序号股东持股数（万股）比例
1沈阳工业国有资产经营有限公司 8,449 36.83%
2沈化集团 3,725 16.28%
3沈阳铁西改造经济技术有限公司 1,756 7.66%
4社会公众股 8,000 34.87%
5内部职工股 1,000 4.36%

1998年，经中国证监会证监上字[1998]108号文批准，沈阳化工以 1997年末
总股本 229,400,000股为基数，向全体股东配售，配股总数 34,604,100股，配股后
总股本增至 264,004,100股。

1999年，根据沈体改发 [1999]26号文批复，沈阳化工以 1998年末总股本为基
数按每 10股送 2股的比例，用 1998年末未分配利润派送红股 52,800,820股；以
1998年末总股本为基数，按每 10股转增 4股的比例用资本公积转增股本
105,601,640股，该次送转股本后总股本增至 422,406,560股。

2001年，经财政部管字【2000】132号文件批准，沈阳工业国有资产经营有
限公司将其持有的沈阳化工国家股 14,735.056万股转让给沈化集团持有，沈化集
团共持有沈阳化工国有股 19711.056万股，变为沈阳化工第一大股东。

2006年 1月，经国务院国资委《关于沈阳化工集团有限公司国有股权划转有
关问题的批复》（国资产权[2005]1580号）批复，蓝星集团以无偿划转方式接收
沈阳工业国有资产经营有限公司所持沈化集团 100%的国有股权，从而间接控制
沈阳化工 19711.06万股股份，占沈阳化工总股本的 46.66%。该次划转完成后，，沈
阳化工的控股股东所占比例未发生变化，最终实际控制人变更为中国化工。

2006年 3月 22日，根据国务院国资委国资产权【 2006】211号文《关于沈阳
化工股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》，沈阳化工进行了股权分置改
革。沈阳化工公全体非流通股股东向股权分置改革方案所约定的股份变更登记日
登记在册的流通 A股股东每 10股支付 3.5股对价股份，共 65,498,751股企业法人
股。

2008年，经中国证监会证监许可[2009]174号文核准，沈阳化工于 2008年 7
月 28日向沈化集团等六家特定对象共发行 86,000,000股人民币普通股，每股面值
1元，发行后总股本增至 508,406,560股。

2009年，根据沈阳化工第四届董事会第二十五次会议决议，沈阳化工以 2008
年总股本为基数，按每 10股转增 3股的比例用资本公积转增股本 152,521,968股，
转增股本后总股本增至 660,928,528股。

截止评估基准日，沈阳化工股权结构如下：

股东名称股东性质持股比例持股数量
持有有限售条件
的股份数量
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股东名称股东性质持股比例持股数量
持有有限售条件
的股份数量
沈阳化工集团有限公司国有法人 33.08% 218,663,539 33,800,000
中国化工集团公司境内非国有法人 1.49% 9,865,417
其他个人股 65.42% 432,399,572 106,549
合计 100% 660,928,528 33,906,549

(三)被评估单位
1、基本情况


① 公司名称：山东蓝星东大化工有限责任公司（以下简称：“东大公司”）
② 住所：淄博高新区济青路 29号
③ 法定代表人：张立军
④ 注册资本：壹亿伍仟万元
⑤ 企业性质：其他有限责任公司
⑥ 经营范围：前置许可经营项目：1，2-环氧丙烷、1，2-二氯丙烷生产、销
售（安全生产许可证有效期至 2014年 6月 15日，监控化学品生产企业产品核准
证书有效期至 2013年 6月 13日），甲苯-2，4-二异氰酸酯（TDI）销售（有效期
至 2013年 12月 23日）。
一般经营项目：聚醚多元醇生产、销售；化工产品（不含危险、易制毒化学
品）销售；货物、技术进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行
政法规限制经营的项目要取得许可证后经营）（以上经营范围需审批或许可经营
的凭审批手续或许可证经营）。

⑦ 历史沿革：
蓝星东大于 2006年 3月 17日由蓝星清洗（现更名为“兴蓉投资”，股票代
码：000598）与淄博东大共同出资设立的有限责任公司。成立时东大公司注册资
本额为 5,000万元人民币，其中蓝星清洗以货币出资 4,900万元，占注册资本总额
的 98%；淄博东大以货币出资 100万元，占注册资本总额的 2%。东大公司出资
分三期投入，具体情况如下：

①第一期出资
根据山东博会有限责任会计师事务所出具的《验资报告》（博会师验字
（2006）第 7号）验证，截至 2006年 3月 15日，蓝星东大收到股东第一期缴纳
的注册资本合计人民币 3,100万元。各股东出资方式全部为货币资金。

第一期出资后，东大公司的股权结构如下：

金额单位：人民币万元

序号股东名称认缴出资额实缴出资额
1蓝星清洗 4,900
3,000


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序号股东名称认缴出资额实缴出资额
2淄博东大 100
100
合计 5,000
3,100


②第二期出资
根据山东博会有限责任会计师事务所出具的《验资报告》（博会师验字
（2006）第 40号）验证，截至 2006年 10月 11日，东大公司收到蓝星清洗第二
期缴纳的注册资本合计人民币 1,000万元。各股东出资方式全部为货币资金。

第二期出资后，东大公司的股权结构如下：

金额单位：人民币万元

序号股东名称认缴出资额实缴出资额
1蓝星清洗 4,900
4,000
2淄博东大 100
100
合计 5,000
4,100


③第三期出资
根据山东博会有限责任会计师事务所出具的《验资报告》（博会师验字
（2006）第 47号）验证，截至 2006年 12月 14日，东大公司收到蓝星清洗第三
期缴纳的注册资本人民币 900万元。各股东出资方式全部为货币资金。本期货币
出资占注册资本的比例为 18%，本期实收资本占注册资本的比例为 18%。

截至 2006年 12月 14日，东大公司共收到全体股东缴纳的注册资本人民币
5,000万元。

第三期出资后，东大公司的股权结构如下：

金额单位：人民币万元

序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例
1蓝星清洗 4,900
4,900
98%
2淄博东大 100
100
2%
合计 5,000
5,000
100%


2009年 5月 21日，东大公司股东会决议同意：东大公司注册资本由 5,000
万元变更为 15,000万元，新增注册资本由蓝星清洗以货币出资。

2009年 5月 22日，山东博华有限责任会计师事务所出具《验资报告》（博
华验字（2009）第 172号）验证，截至 2009年 5月 22日，东大公司已收到蓝星
清洗缴纳的注册资本人民币 10,000万元。

2010年 1月 28日，蓝星清洗与蓝星集团签署《股权转让协议书》，约定蓝
星清洗将所持蓝星东大 14,900万元出资额转让给蓝星集团，于 2010年 2月 24日，
蓝星东大已变更新《营业执照》。

截止评估基准日，东大公司股权情况如下：

金额单位：人民币万元

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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
1中国蓝星（集团）股份有限公司 14,900
14,900
99.33%
2淄博东大 100
100
0.67%
合计 15,000
15,000
100%


2、被评估单位资产、财务、经营状况

(1)东大公司近年财务状况
金额单位：人民币元

项目/年度 2011年 2012年 2013年
流动资产 382,353,274.17 330,503,423.38 381,578,472.68
非流动资产 435,108,693.80 480,245,542.40 480,071,595.73
资产总额 817,461,967.97 810,748,965.78 861,650,068.41
流动负债 446,752,908.26 342,737,108.06 339,470,346.84
非流动负债 6,366,000.00 5,582,130.00 5,589,490.00
负债总额 453,118,908.26 348,319,238.06 345,059,836.84
净资产 364,343,059.71 462,429,727.72 516,590,231.57

注：被评估单位评估基准日、2011年度、2012年度的会计报表均经普华永
道中天会计师事务所审计，并发表了标准无保留意见审计报告。

(2)近年经营成果
经营状况表
金额单位：人民币元

项目/年度 2011年 2012年 2013年
营业收入 1,996,961,838.48 1,969,655,465.64 2,068,998,364.80
营业成本 1,696,433,566.23 1,698,334,261.99 1,848,748,205.50
营业税金及附加 7,677,031.82 3,626,137.11 5,549,409.60
销售费用 31,169,632.52 33,579,419.97 35,596,909.90
管理费用 129,871,801.15 107,729,115.85 111,206,193.70
财务费用 9,214,883.53 5,779,845.37 2,607,163.92
利润总额 127,524,590.10 120,985,330.93 64,479,742.39
所得税 19,180,102.23 18,403,506.75 10,319,238.54
净利润 108,344,487.87 102,581,824.18 54,160,503.85

注：被评估单位评估基准日、2011年度、2012年度的会计报表均经普华永
道中天会计师事务所审计，并发表了标准无保留意见审计报告。

(四)委托方与被评估单位之间的关系

委托方沈阳化工股份有限公司与被评估单位为同一控制下的关联方，最终控
制方为中国蓝星（集团）股份有限公司。

三、评估目的

根据沈阳化工股份有限公司第六届董事会第五次会议决议（沈化董决议
〔2013〕4号），沈阳化工股份有限公司拟通过向中国蓝星（集团）股份有限公
司发行股份的方式购买其持有的山东蓝星东大化工有限责任公司99.33%的股权，
为此，需对所涉及的山东蓝星东大化工有限责任公司股东全部权益的市场价值进

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山东蓝星东大化工有限责任公司 99.33%股权项目资产评估报告书

行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

四、评估对象与评估范围

(一)评估对象与评估范围

根据评估目的，本次评估对象是山东蓝星东大化工有限责任公司的股东全部
权益价值。

评估范围是被评估单位的全部资产及负债，包括流动资产、投资性房地产、固
定资产、在建工程、工程物资、递延所得税资产、无形资产及其他非流动资产等，
总资产账面价值为86,165.01万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价
值为34,505.98万元；净资产账面价值51,659.03万元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基
准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经普华永道中天会计师事务所审计并
出具了标准无保留意见审计报告。

(二) 评估范围内对企业价值影响较大的资产状况

1、投资性房地产

企业申报的投资性房地产共计 22宗，其中房屋为 20宗，土地使用权为 2宗。

房屋总建筑面积为 11,167.81平方米，建成于 1972年至 2007年之间，分布于
东大办公区用地和东大东厂用地，现对外出租。

重大期后事项：上述投资性房地产中， 8项房屋建筑物未办理房产证，房屋
总建筑面积为 3,215.96平方米，账面原值 421.88万元，账面净值为 221.86万元。
该 8项房屋建筑物截止评估出报告日已经被中国蓝星（集团）股份有限公司购买，
已经获得化工集团的备案。

土地总面积 45,999.58平方米，为东大办公区用地（部分）和东大东厂区用
地（部分）。

2、房屋建筑物

委估房屋建筑物类资产主要为办公用房、生产用房、辅助用房及仓储用房，
共计 82项，其中 41项坐落在淄博市高新区济青路 29号厂区内（环氧丙烷厂用
地），15项坐落在淄博市张店区新村东路 21号（东大办公区用地），8项坐落在
淄博市张店区新村东路 25号（东厂用地），5项坐落在淄博市张店区沣水镇（水
源地用地），7项坐落在淄博市淄川区太河乡后庄村北（东大山庄用地），另有 6
项位于李家居民委员会租赁土地上。

委估构筑物类资产主要为厂区大门、设备框架、水池、储罐、道路、挡土墙
及围墙，共计 92项，其中 67项坐落在淄博市高新区济青路 29号厂区内（环氧
丙烷厂用地），2项坐落在淄博市张店区新村东路 25号（东厂用地），2项坐落在

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淄博市张店区沣水镇（水源地用地），7项坐落在淄博市淄川区太河乡后庄村北
（东大山庄用地），另有 13项位于李家居民委员会租赁土地上，1项房改后遗留
构筑物。

委估管道和沟槽类资产主要为过路沟、电缆沟及排水沟，共计 6项，其中 2
项坐落在淄博市高新区济青路 29号厂区内（环氧丙烷厂用地），有 4项位于李家
居民委员会租赁土地上。

重大期后事项：上述房屋建筑物中剥离资产共计 32项，面积共计 9598.71平
方米；账面净值为 732.37万元。截止评估出报告日已经出售给蓝星集团，已经获
得化工集团的备案。

3、设备类资产

机器设备 2086台（套），电子设备 2819台（套），车辆 34辆。设备类资产分
为环氧丙烷车间主装置设备、生化车间设备、精馏脱水区设备、PO厂区设备、
聚醚车间设备、成品罐区设备、产品罐区设备、电气系统设备、仪器仪表、公用
工程等设备，均正常使用。

4、在建工程

在建工程—土建工程为 PO厂南大门改造工程，在建工程中的在建设备安装
工程，主要为 25万吨聚醚技扩项目，及其他零星改造工程。

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况

东大公司申报的账面记录无形资产为土地使用权无形资产和软件类其他无
形资产；东大公司申报的未记录的无形资产为专利技术无形资产。具体情况如下：

1、土地使用权

纳入本次评估范围的土地使用权均取得了《土地使用权证》，其宗地名称、
宗地位置、面积、证书编号等土地登记状况详见下表：

土地登记状况一览表

序号宗地名称证书编号宗地位置土地面积(m2)终止日期
1 东大办公区用地淄国用（2009）第 A08615号张店区新村东路 21号 24,578.65 2052/12/23
2 东大东厂用地淄国用（2009）第 A08612号张店区新村东路 25号 10,710.46 2052/12/23
3 东大环氧丙烷厂用地淄国用（2009）第 A08614号张店区湖田镇 309国道北侧 115,942.30 2052/12/23
4 东大管线用地淄国用（2009）第 A08613号张店城区东郊 9,240.80 2052/12/23
5 东大危险品仓库用地淄国用（2009）第 A08616号张店区湖田镇商家村 6,552.90 2052/12/23
6 东大水源地用地淄国用（2009）第 A08609号张店区沣水镇 2,411.50 2052/12/23
7 东大山庄用地淄国用（2013）第 C00861号淄川太河镇后庄村北 12,982.30 2015/7/11
合计 182,418.91

经评估人员了解，委估宗地使用权取得时间为 2008年 9月，使用权类型为
作价入股，土地用途为工业，证载权利人为山东蓝星东大化工有限责任公司，截

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至评估基准日，该 7项土地使用权无抵押等限制性情况。
2、软件类其他无形资产
软件类无形资产主要包括 2项，即 saperp软件和信息平台，分别购买于 2010

年 12月和 2012年 12月。
3、专利权
纳入本次评估单位的专利权无形资产主要为发明和实用新型专利权，东大公

司均已取得专利证书，且东大公司均按期缴纳专利费用。截止评估基准日，东大
公司申报的专利权，具体情况如下：

序
号
专利名称专利号
专利
类型
专利权人
专利申请
日
缴费
情况
1 氯醇化法生产环氧丙烷的提纯工艺 ZL200710115322.0发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2007/12/8正常
缴费
2 一种喷涂用高活性硬泡聚醚多元醇的合
成方法 ZL200810249862.2发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2008/12/27正常
缴费
3 聚合物多元醇固含量的新型检测方法 ZL201010289335.1发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/21正常
缴费
4 高固含量低粘度聚合物多元醇的合成方
法 ZL201010295121.5发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/28正常
缴费
5 软泡阻燃聚醚多元醇的合成方法 ZL 2011 1 0243875.0发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/24正常
缴费
6 慢回弹泡沫体聚醚多元醇的合成方法 ZL 2010 1 0295124.9发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/28正常
缴费
7 一种脂肪族聚脲化合物的制备方法 ZL 2011 1 0251730.5发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/31正常
缴费
8 一种聚合物多元醇粒度的检测方法 ZL 2011 1 0243818.2发明
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/24正常
缴费
9 偏心 V 型连杆机构石灰出渣机 ZL200720158291.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2007/12/8正常
缴费
10 环氧丙烷生产中氯气溶解装置 ZL200720158294.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2007/12/8正常
缴费
11氯醇化反应器的汽液分离槽 ZL200720158293.1实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2007/12/8正常
缴费
12 氯醇化生产环氧丙烷新型皂化塔 ZL200720158292.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2008/10/22正常
缴费
13 工业用抽屉式软启动器 ZL200820021816.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2008/5/1正常
缴费
14 聚醚反应釜换热装置 ZL201020106495.3实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/2/3正常
缴费
15 储罐液封装置 ZL201020106500.0实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/2/3正常
缴费
16 氯醇化法生产环氧丙烷系统内丙烯汽化
能量综合利用的设备 ZL201020106794.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/2/3正常
缴费
17 氯醇化法环氧丙烷液氯二级加压汽化装
置 ZL201020106525.0实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/2/3正常
缴费
18 低温恒温槽支撑定位架 ZL201020106520.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/2/3正常
缴费
19 氯醇化法生产环氧丙烷皂化塔酸洗装置 ZL201020539841.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
20 压滤机滤布的酸洗装置 ZL201020539865.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
21 低压单闸板闸阀 ZL201020544601.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/28正常
缴费
22 反应釜循环取样系统 ZL201020539023.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/21正常
缴费
23 可快速更换回转轴承更换的搅拌连接盘 ZL201020544622.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/28正常
缴费
24 降低液氯钢瓶残余量的装置 ZL201020539862.9实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费

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序
号
专利名称专利号
专利
类型
专利权人
专利申请
日
缴费
情况
25 氯气涡街流量计改造 ZL201020539790.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
26 自控调节溶解氧量的活性污泥处理系统 ZL201020544629.X实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/28正常
缴费
27 活性污泥法新型生化曝气处理系统 ZL201020539863.3实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
28 酸度计支撑定位架 ZL201020540760.9实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
29 反应釜抽糖装置 ZL201020539843.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2010/9/25正常
缴费
30 循环器压缩机工艺水回收利用装置 ZL201120310534.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
31 氯醇化反应器氯气溶解装置 ZL201120310523.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
32 丙烯回收塔进料装置 ZL201120310525.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
33 泵防护罩 ZL201120310527.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
34 循环碱罐二氯丙烷回收装置 ZL201120310538.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
35 脱水塔抽负压改造 ZL201120310548.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
36 脱水塔釜加盐装置 ZL201120310522.3实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
37 增稠器消化生石灰装置 ZL201120310535实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
38 皂化塔抽负压装置 ZL201120310537.X实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
39 搅拌机封结构 ZL201120310521.9实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
40 山梨醇泵机封伴热结构 ZL201120310526.1实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
41 糖罐缓冲与助力系统 ZL201120310518.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
42 汽水分离器 ZL201120306664.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
43 石灰消化器 ZL201120306665.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/22正常
缴费
44 一种氨气排放回收利用系统 ZL201120306174.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/22正常
缴费
45 聚丙烯滤板 ZL201120306175.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/22正常
缴费
46 一种低压闸阀 ZL201120306649.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/22正常
缴费
47 POP压力显示装置 ZL201120327774.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/9/2正常
缴费
48 反应釜顺酐加料装置 ZL201120327773.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/9/2正常
缴费
49 聚醚过滤设备 ZL201120313345.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
50 全真空式水封罐 ZL201120313352.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
51 节能油水分离器 ZL201120313176.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2011/8/25正常
缴费
52 循环水系统 ZL 2012 2 0467722.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/13正常
缴费
53 循环水加药自动控制系统 ZL 2012 2 0466915.8实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/13正常
缴费
54 过滤机循环变频系统 ZL 2012 2 0467759.7实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/13正常
缴费
55 具有分布盘的聚醚反应釜 ZL 2012 2 0467705.0实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/13正常
缴费
56 聚醚反应釜 ZL 2012 2 0467704.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/13正常
缴费
57 能预热氯丙醇的氯醇化生产环氧丙烷设 ZL 2012 2 0467496.X实用山东蓝星东大化工有 2012/9/14正常

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序
号
专利名称专利号
专利
类型
专利权人
专利申请
日
缴费
情况
备新型限责任公司缴费
58 气相色谱仪用新型固定支架 ZL 2012 2 0467175.X实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费
59 可自动吹扫的压滤装置 ZL 2012 2 0467490.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费
60 降温性能良好的小试聚合物反应釜 ZL 2012 2 0467197.6实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费
61 新型加氢纯化制备氮气装置 ZL 2012 2 0467842.4实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费
62 聚醚反应釜 ZL 2012 2 0530113.9实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/10/16正常
缴费
63 加氢纯化制氮除氧塔 ZL 2012 2 0530010.2实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/10/16正常
缴费
64 低温恒温槽用新型实用支撑调节架 ZL 2012 2 0467841.X实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费
65 预热工艺水的氯醇化生产环氧丙烷的生
产设备 ZL 2012 2 0467198.0实用
新型
山东蓝星东大化工有
限责任公司 2012/9/14正常
缴费

(四) 企业申报的表外资产状况
东大公司申报的表外资产为专利权无形资产。
(五)评估对象权利受限状况
无。
(六)引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
无。
五、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，确定所评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情

况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数
额。市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。
六、评估基准日
本次资产评估基准日是2013年12月31日。
一切计价标准均为基准日的有效的价格标准。
评估基准日是由委托方根据经济行为的需要，考虑本次经济行为的实现、企
业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定的。
本报告的评估基准日与业务约定书约定的评估基准日一致。
七、评估依据
(一)经济行为依据
沈阳化工股份有限公司第六届董事会第五次会议决议（沈化董决议〔2013〕
4号）。

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(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十八次会议通过）；
2、《中华人民共和国证券法》（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议通过）；
3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五
次会议通过）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
5、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十一次会议通过）；
6、《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大
会第五次会议通过）；
7、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年 10月 28日第十一届全国人民

代表大会常务委员会第五次会议通过）；
8、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）；
9、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财

政部令第3号）；
10、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；
11、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
12、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第

12号）；
13、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274号）；
14、《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 19号）；
15、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权

[2009]941号）；
16、《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号）；
17、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第

50号）；
18、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月30日国务院第

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163次常务会议通过）；
19、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；
20、《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
21、《中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
22、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
23、《关于印发的通知》（国资发产权

〔2013〕64号）；
24、《关于发布的通知》

（国土资厅发〔2013〕20号）。
(三)评估准则依据
1、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
3、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
4、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
10、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
11、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
14、《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）；
15、《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）；
16、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
17、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；
18、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
19、《资产评估准则——利用专家工作》（中评协〔2012〕244 号）。

(四)权属依据

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1、出资证明；

2、国有土地使用证（或土地使用权出让合同）；

3、专利证书；

4、机动车行驶证；

5、有关产权转让合同；

6、其他有关产权证明。

(四)取价依据

1、《国家计委关于印发的通知》（计

价格[1999]1283号）；

2、《国家计委、建设部关于发布的通知》（计
价格[2002]10号）；

3、《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的
通知》（计价格[2002]125号）；

4、《国家计委关于印发的通知》（计价
格[2002]1980号）；

5、《财政部关于印发的通知》（财建[2002]394
号）；

6、《国家发展改革委、建设部关于印发 的通知》（发改价格[2007]670号）；

7、《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[1984]第 678号）；

8、原城乡建设环境保护部 1984年 11月发布的《房屋完损等级评定标准》、

建设部（JZJ（125-2004））《危险房屋鉴定标准》；

9、建设部颁发的《全国统一建筑工程基础定额》；

10、建设部颁发的《全国统一建筑工程预算工程量计算规范的若干规定》；

11、中华人民共和国国家标准（GBJ114-90）：《工业厂房可靠性鉴定、标准》；

12、山东省建设厅 2003年发布的《山东省安装工程消耗量定额》；

13、2013年第六期《淄博工程造价指南》；

14、中国石化建[2008]81号文关于发布《石油化工工程建设费用定额》（2007）

版的通知；

15、中国石化建[2008]82号关于发布《石油化工工程建设设计概算编制办法》
(2007)的通知；

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16、中国石化建[2011]960号文关于石油化工人工费调整文件；
17、《石油化工工程建设费用定额》（2007）版；
18、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部

令 2012年第 12号）；
19、2001年国务院第 294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
20、《中华人民共和国海关进出口税则》（2013年）；
21、机械工业出版社《2013中国机电产品报价手册》；
22、评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
23、普通类、特殊类非标准设备价格信息；
24、企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
25、企业提供的相关工程预决算资料；
26、企业提供设备安装预算审核报告；
27、企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
28、企业有关部门提供的未来年度经营计划；
29、企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
30、企业与相关单位签订的原材料购买合同；
31、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
32、有关网络询价；
33、企业近期设备招标文件汇编。
(五)其他依据
1、《资产评估》（〔美〕肯尼思 R.费里斯、芭芭拉 S.佩舍雷.佩蒂著，刘祥

亚、贾哲译，机械工业出版社）；
2、《价值评估：公司价值的衡量与管理》（第 4版）（〔美〕Copeland,T.

等著，郝绍伦、谢关平译，电子工业出版社 2007年出版）；
3、普华永道中天会计师事务所出具的标准无保留意见审计报告。
八、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评

估对象价值的评估方法。

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资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企
业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价值评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析
收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或
者多种资产评估基本方法。

本次评估以持续经营和公开市场假设为前提，结合委估对象的实际情况，综
合考虑各种影响因素，确定所选取的评估方法。

由于无法获得合适的市场交易参照物，不适于使用市场法，而采用资产基础
法和收益法的条件是充分的，所以，分别采用资产基础法和收益法两种方法进行
总体评估，然后加以校核比较。考虑各种影响因素对评估结果的影响，选用收益
法评估结果作为最终评估结论。

(一)资产基础法

1、流动资产

纳入本次评估范围的流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预
付账款、其他应收款、存货。

(1)货币资金，包括现金、银行存款，评估人员通过现金盘点、核实银行对账
单、函证等方法对货币资金进行核实，以核实后的价值确定评估值；其中外币资
金账号，以评估基准日的中国银行公布的外币汇兑人民币的中间价折算为人民币
值确定评估值。
(2)应收票据，具体为无息银行承兑汇票，评估人员通过查阅账表、盘点等方
法对应收票据进行核实，对于可收回的票据以可回收的金额确定评估值，对于不
可回收的票据评估值为零。
(3)应收账款及其他应收款，主要为货款、工程款和员工备用金、内部往来款
等。评估人员在核实无误的基础上，以每笔款项可能收回的数额确定评估值。
(4)预付账款，主要为预付货款等。评估人员通过查阅账表、函证等方法对预
付账款进行核实，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
(5)存货，包括原材料、在库周转材料、在产品、产成品。
①原材料、在库周转材料，主要包括为丙烯、环氧乙烷等生产材料和备品备
件等。评估人员通过查阅账表、盘点等方法对原材料、周转材料进行核实，根据
核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库
费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。
②产成品，主要为聚醚，为正常销售的产品。评估人员通过查阅账表、盘点
等方法核实产成品的基准日的实际数量，根据其出厂销售价格减去销售费用、全
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部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。

③在产品，主要为环氧丙烷，评估人员通过查阅账表、盘点等方法核实在产
品的基准日的实际数量，按照账面值进行评估。
2、投资性房地产

纳入本次评估范围的投资性房地产共计 22项，其中，投资性房产共计 20项，
主要坐落于厂区内，用途为出租的厂房和场地。本次评估对于投资性房地产中的
房屋建筑物主要采用重置成本法进行评估，对土地使用权主要采用市场比较法和
基准地价修正系数法进行评估。

3、房屋建筑物类资产

纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物及管道沟
槽。本次评估主要采用重置成本法进行评估。

(1)房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
其中，建安综合造价通过下述方法确定：
对于大型、价值高、重要的建筑物，根据建筑物所在地执行的定额标准和有
关取费文件，分别计算土建工程费用、安装工程费用（及装修工程费），并计算
出建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。
根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后
计算出重置全价。

(2)综合成新率的确定
综合成新率是根据打分法确定的现场勘察成新率和经济寿命年限法确定的
理论成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合
成新率。
综合成新率（%）=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
理论成新率（%）=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
综合成新率（%）=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%

(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
4、设备类资产
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依据评估目的，本次设备类资产评估采用重置成本法，即在持续使用的前提
下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置全价，同时通过现场勘察和
综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：

设备评估价值＝设备重置成本×综合成新率

(1)设备重置成本的确定：
① 机器设备
重置全价＝设备购置费＋综合运杂费＋安装工程费＋前期及其他费用＋资
金成本-设备购置进项税
A、设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格
信息，结合评估人员进行市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。
B、运杂费及安装费的确定：根据该项资产具体情况及特点，运杂费已包含
在设备买价中，因此不再单独考虑；安装费按设备费的 10%-15%考虑。
C、基础费的确定：按设备费的 2%考虑。
D、前期及其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用，如下表：

序号项目名称取费基数费率%依据
一建设单位管理费工程造价 0.86% 财政部财建 [2002]394号
二勘察费设计费工程造价 3.40% 计委建设部计价(2002)10号
三工程监理费工程造价 1.70% 发改价格(2007)670号
四工程招投标代理服务费工程造价 0.10% 计价格(2002)1980号
五前期工程费 0.27%
1 环境评价费工程造价 0.07% 计委环保总局计价格(2002)125号
2 项目建议书费及可行性研究费工程造价 0.20% 计委计价格(1999)1283号
小计 6.33%

E、资金成本：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资金
成本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。按工程合理的建设工
期，整个建设工期内资金均匀投入计算。

资金成本＝(设备购置费＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他
费用)×资金成本率×建设工期/2

贷款利率应按照合理工期长段来确定对应的利率，2012年 7月 6日执行的贷
款利率为：

项目年利率%
一、短期贷款
六个月（含） 5.60

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项目年利率%
六个月至一年（含） 6.00
二、中长期贷款
一至三年（含） 6.15
三至五年（含） 6.40
五年以上 6.55

F、可抵扣的增值税

可抵扣的设备购置价增值税：按照国家相关税收政策对固定资产进项税进行
抵扣。公式为：可抵扣的设备购置价增值税=设备购置价/1.17×17%。

② 运输设备
交通运输设备的重置成本由车辆购置价、购置税、其他费用（如验车费、牌
照费、手续费等）三部分构成，重置成本计算公式：
重置成本＝购置价＋车辆购置税＋其他费用
其中：
购置价：参照当地同类车型最新交易的市场价格确定。
车辆购置税：根据 2001年国务院第 294号令《中华人民共和国车辆购置税

暂行条例》的有关规定：车辆购置附加税＝购置价/(1＋17%)×10%。
其他费用：其他费用包括牌照费、验车费、手续费等，根据该类费用的内容
及金额确定。

③ 电子设备
本次评估范围内的电子设备单位价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。

(2)综合成新率的确定：
通过对该设备(仪器)使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、完好率的现
场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录及与运行人
员交换意见后，经测算予以确定；对价值量低、不重要且处于正常使用状态的设
备采用年限法确定成新率。

①大型、重点设备，结合现场勘察，采用理论成新率和现场勘察成新率综合
确定。
A、年限法成新率
查阅有关资料，确定设备的已使用年限，经济寿命年限，计算年限法成新率：
年限法成新率＝(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%

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B、现场勘察成新率的确定
通过现场勘察及向有关技术人员、操作人员了解、查阅主要设备及系统的运
行技术状况、主要技术经济指标、大修次数、维修保养情况及工作环境等，做出

现场勘察技术状况评判，确定现场勘察成新率。
C、综合成新率
综上所述，确定设备的综合成新率。
综合成新率＝年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%


②车辆综合成新率的确定
运输车辆成新率的确定，根据国家有关规定，结合评估人员对车辆性能、外
观、大修及维护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率。
理论成新率，按里程法成新率原则确定：
里程法成新率＝1－已行驶里程/规定行驶里程×100%
然后通过现场勘察车辆各组成部分现状及查阅有关车管档案，对理论成新率

进行修正确定综合成新率。

③对电子设备成新率的确定
对电子设备，评估人员采用按年限法确定其成新率。成新率计算公式为：
成新率＝1－已使用年限/经济寿命年限×100%
(3)评估价值的确定
评估价值＝设备重量成本×综合成新率

5、在建工程

纳入本次评估的在建工程由土建工程和设备工程构成，为避免资产重复计价
和遗漏资产价值，结合在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用
成本法进行评估，具体评估方法如下：

此次评估的在建工程为未完工项目，开工时间至评估基准日半年以上、且属
于正常建设的在建项目，在此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度
不大，则按照账面价值扣除不合理费用后加适当的资金成本确定其评估值。

6、工程物资

纳入本次评估的工程物资主要为小型的备件，包括不锈钢法兰、截止阀等小
型备件。评估人员通过查阅账表、盘点等方法对工程物资进行核实。因工程物资
所涉及的小型备件大都为近期为工程所需而购买的。经核实，工程物资账面价值
与基准日的市场价值基本一致，故本次评估按照账面值确定评估值。

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7、土地使用权

纳入本次评估范围的土地使用权共计 7宗，土地用途为商服、工业，土地取
得方式为作价入股、出让，土地性质为出让。

根据评估目的，结合土地使用权性质，采用市场比较法和基准地价修正系数
法进行评估。

(1)市场比较法
市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或
使用价格相同的土地买卖、租赁案例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影
响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在评
估期日时地价的方法。

市场比较法计算公式：

V = VB×A×B×C×D

其中：

V——待估宗地价格；

VB——比较实例价格；

A——待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；

B——待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；

C——待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；

D——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价修正法
基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成
果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求
取估价对象在评估基准日价格的方法。
基准地价修正系数法计算公式：
V=[A×K1×K2×(1＋ΣK)±F] ×K3
其中：
V——待估宗地地价；
A——待估宗地对应的基准地价；
K1——估价期日修正系数；
K2——容积率修正系数；

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ΣK——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；

F——开发程度修正系数；

K3——待估宗地使用年期修正系数。

8、其他无形资产

纳入本次评估范围的其他无形资产主要为 saperp软件、信息平台和表外资产
专利权无形资产，其中专利权无形资产共计 65项，由发明、实用新型等组成。
本次采用收益法进行评估。

专利资产评估一般有市场法、成本法和收益法三种。

注册资产评估师在对评估对象、选用的价值类型和搜集到的评估资料等相关
条件分析、对比的基础上认为，由于市场上没有可比的交易案例，故本次评估不适用市场法；由于搜集到的历史资料不能完全反映评估对象在本项目评估目的下的价值，故本次评估不适用成本法。通过对此次专利技术的市场分析和市场调研，
结合由于东大公司目前和未来的运作模式，我们认为采用收益现值法评估其价值
更为科学合理。

收益法评估的技术思路是对使用专利技术项目生产的产品未来年期的收入
进行预测，并按一定的分成率，即该专利技术在未来年期收入中的贡献率，用适
当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公式如下：

P
..(n) kRt
/(1 .
i)t


t.1

其中：
P——委估技术的评估值
Rt——第 T年技术产品当期年收入额
t——计算的年次
k——技术在收入中的分成率
i——折现率
n——技术产品经济收益期
纳入评估范围内的其他无形资产主要为外购软件。
东大公司现使用的软件为订购软件，仍可以按原用途继续使用的软件，所以，

软件的评估参考企业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值
率，计算评估价值，计算公式为：

评估价值=原始购置价格×(1-贬值率)

9、递延所得税资产

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递延所得税资产根据会计准则对应收款项、预计负债产生的可抵扣暂时性差
异而计提的应纳税所得税额。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和
了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否
将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规
定，在此基础上按核实后账面价值确定评估值。

10、其他非流动资产
纳入本次评估的其他非流动资产为预付给化工部长沙设计研究院工程款。评估人
员通过查阅账表、函证等方法对其他非流动资产进行核实，以审计后的账面值确

定评估值。
11、负债
纳入本次评估范围的负债包括流动负债及非流动负债，具体包括短期借款、

应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款，一年内到期非流
动负债，其他流动负债，其他非流动负债。
对于负债，我们根据企业提供的各项目明细表，检验核实各项负债的实际债
务人、负债额，以经过审查核实后的调整数作为其评估值。
其中对于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。
(二)收益法
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1、企业整体价值
指股东全部权益价值和付息债务价值之和，根据被评估单位的资产配置和使
用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产、负债价值
2、营业性资产价值
是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所
涉及的资产与负债，计算公式如下：
营业性资产价值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的
现金流量现值
3、预测期期间净现金流量
预测期期间净现金流量=息税前利润×（1-所得税率）+折旧及摊销-资本性支
出-营运资金追加额

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4、终值的确定

对于收益期按永续确定的，终值采用 Gordon增长模型，公式为

P
.
Rn .1 .
(1 .
g) /(i
.
g)

式中：
P——预测期后现金流量终值；
Rn+1——预测期末净现金流量；
g——预测期后的增长率；
i——折现率。
5、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金


流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：

WACC .Ke×E/(D +E)+Kd×D/(D +E)×(1－T)

式中：

Ke=Rf + β×RPm +R

Ke——权益资本成本；
Kd——债务资本成本；
D/E——被估企业的目标债务与股权比率；
Rf——无风险报酬率；
β——企业风险系数；
RPm——市场风险溢价；
Rc——企业特定风险调整系数。
6、溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现


金流量预测不涉及的资产。被评估单位不存在溢余资产。

7、非经营性资产、负债价值的确定

非经营性资产、负债指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产与负债，包括其他应收款、递延所得税资产、东大
山庄固定资产、投资房地产、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负
债、其他应付款、其他流动负债、其他非流动负债等科目的部分款项。本次评估

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采用成本法进行评估。

8、付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债，包括短期借款。
付息债务以核实后的账面值作为评估值。

九、评估程序实施过程和情况

我公司评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估，主要评估程序实
施过程和情况如下：

(一)接受委托

2014年 1月 3日，我公司接受中国蓝星（集团）股份有限公司和沈阳化工股
份有限公司的委托，就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务
基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商制定相应评估计
划。

(二)前期准备

2014年 2月 10日至 2014年 2月 11日，根据项目总体安排，拟定评估方案、
确定该项目负责人和各专业负责人，编制评估计划及组织实施项目培训。

(三)资产清查及现场调查

2014年 2月 17日至 2014年 2月 27日，评估人员抵达现场，指导被评估单位
自行清查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单位有关人员对企业
情况以及待评估资产历史状况和现状进行较为详细的介绍，查阅有关会计账表，
根据被评估单位提供的资产清查评估明细表，进行账账、账表、账实核对，避免
重复和遗漏，对被评估单位提供的法律性文件与会计记录及相关资料进行验证审
核。

现场工作期间主要完成了以下工作：完善资产评估明细表；与企业管理层、
财务部门、项目运营部门、市场销售部门、资产管理部门等进行访谈、了解有关
企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况；
分析企业的生产收入及各年费用的变化情况；收集资料；现场勘察，主要对投资
性房地产、房屋建筑物、设备、土地使用权等进行现场勘察。

(四)评定估算

2014年 2月 28日至 2014年 3月 10日，评估人员根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，开展评定估算工作，并形成了初步评
估结论。由项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告
初稿。

(五)内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通与汇报

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2014年 3月 15日至 2014年 3月 20日，将报告初稿送公司进行三级审核，根
据公司审核意见，修订评估报告，出具评估报告征求意见稿。
(六)提交报告
2014年 8月 25日，根据各方修改意见调整评估报告，出具评估报告终稿提
交委托方。
十、评估假设
(一)特殊性假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采
用的会计政策在重要方面保持一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经
营范围、方式与目前保持一致；
3、本次评估假设被评估单位年中取得现金流；
4、假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
5、假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水
平。
(二)一般性假设
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无
重大变化；
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变
化；
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化；
5、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当
其职务；
6、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。

评估报告评估结论在评估基准日是基于上述假设条件成立的，当上述假设条件
发生较大变化时，本评估机构及签字注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而
推导出不同评估结论的责任。

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十一、评估结论

(一)资产基础法结果

山东蓝星东大化工有限责任公司于评估基准日 2013年 12月 31日评估前资
产总计为 86,165.01万元，负债总计为 34,505.98万元，净资产为 51,659.03万元；
评估后资产总计为 101,595.39万元，负债总计为 32,229.50万元，净资产为 69,365.89
万元，净资产较账面值增值 17,706.86万元，增值率为 34.28%。评估结果如下：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 12月 31日

被评估单位：山东蓝星东大化工有限责任公司金额单位：人民币万元

项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 38,157.85 38,208.74 50.89 0.13
2 非流动资产 48,007.16 63,386.65 15,379.49 32.04
3 其中：可供出售金融资产 ----
4 持有至到期投资 ----
5 长期应收款 ----
6 长期股权投资 ----
7 投资性房地产 2,935.00 3,995.10 1,060.10 36.12
8 固定资产 23,579.06 27,554.02 3,974.96 16.86
9 在建工程 13,385.76 13,385.76 --
10 工程物资 7.43 7.43 --
11固定资产清理 ----
12 生产性生物资产 ----
13 油气资产 ----
14 无形资产 7,640.93 17,985.36 10,344.43 135.38
15 开发支出 ----
16 商誉 ----
17 长期待摊费用 ----
18 递延所得税资产 453.98 453.98 --
19 其他非流动资产 5.00 5.00 --
20 资产总计 86,165.01 101,595.39 15,430.38 17.91
21 流动负债 33,947.03 32,145.66 -1,801.37 -5.31
22 非流动负债 558.95 83.84 -475.11 -85.00
23 负债合计 34,505.98 32,229.50 -2,276.48 -6.60
24 净资产（所有者权益） 51,659.03 69,365.89 17,706.86 34.28

评估结果详细情况详见资产评估明细表。
(二)收益法结果

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山东蓝星东大化工有限责任公司于评估基准日股东全部权益评估价值为 71,

203.99万元，较股东全部权益账面值51,659.03万元，增值19,544.96万元，增值率
37.83%。
(三)评估结论

资产基础法与收益法评估结果相差 1,838.10万元。

资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价
值，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获
利能力。两种方法评估思路不同，得到的评估结果存在差异是必然的。

本次评估收益法包括企业有形资产和专利权等无形资产的价值，同时也包含
了东大公司的研发团队、销售团队、领导决策等整体实力，从而体现到未来年度
的整体获利能力。收益法评估结果是通过企业预期获利能力确定企业整体价值，
更符合本次经济行为的需要。

经综合分析后，我们认为在 2013年 12月 31日评估基准日时的市场环境下，
收益法的评估值更能体现企业股东全部权益价值。

经过上述评估程序，得出如下评估结论：评估后山东蓝星东大化工有限责任
公司于评估基准日股东全部权益评估价值为 71,203.99万元，较股东全部权益账
面值 51,659.03万元，增值 19,544.96万元，增值率 37.83%。

十二、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项：

1、山东蓝星东大化工有限责任公司自 2009年 1月 1日起租赁张店区四宝
山办事处李家居民委员会农村集体土地 85.5亩土地，协议终止期为 2031年 12月
31日，该集体土地租金支付方式为年支付，该土地上共有建筑物 6项，建筑面积
为 9,919.30㎡，账面净值为 964.36万元。

山东蓝星东大化工有限责任公司于 2014年 3月 21日取得淄博市国土资源局
高新区分局出具的说明，说明该地块符合四宝区街道土地利用总体规划，待国家、
省、市有关完善农村集体建设用地使用权流转的政策和制度出台后，按照相关规
定办理集体建设用地流转手续。

本次评估针对集体土地上建筑物采用成本法评估，对建筑物剩余使用年限按
照土地剩余租期和建筑物经济耐用年限孰短原值确定。

2、企业未办理房产权证情况：

截止评估出报告日，东大公司未办理房产证情况详情如下：

项目面积(㎡) 账面原值(万元)账面净值(万元)占总房产面积比例占总房产账面净值比例
投资性房地产 8,253.46 609.76 295.95 17.64% 9.85%
房屋建筑物 38,522.83 3,376.65 2,709.05 82.36% 90.15%

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项目面积(㎡) 账面原值(万元)账面净值(万元)占总房产面积比例占总房产账面净值比例
合计 46,776.29 3,986.41 3,005.00 100.00% 100.00%
正在办证房产 15,263.77 1,031.83 797.70 32.63% 26.55%
换证房产 6,922.25 257.27 121.35 14.80% 4.04%
东大山庄 1,856.30 165.65 127.36 3.97% 4.24%
集体土地上房产 9,919.30 1,134.66 1,004.36 21.21% 33.42%
剥离(已出售给集团) 12,814.67 1,397.01 954.24 27.40% 31.75%
合计 46,776.29 3,986.41 3,005.00 100.00% 100.00%

其中：

(1)正在办证房产：正在办证房产面积为 15,263.77平方米，山东蓝星东大化
工有限责任公司于 2014年 5月 14日已取得由淄博市房屋产权监理所数据的房屋
登记业务会审表，显示：按照 2000年历史遗留问题的处理办法，经安全鉴定质
量合格的房产，公告无异议后，按遗留问题办理初始登记。
(2)换证房产：在张店区新村东路 21号（办公区用地）和张店区新村东路 25
号（东厂用地）上的房屋建筑物共 39项，为东大公司于 2008年通过法院拍卖山
东东大化学工业有限公司资产购买而得，其中 17项建筑物有房产证，现账面净
值为 121.35万元，该等房屋系 2008年公司拍卖所得一直未办理产权变更，目前
产权证证载权利人仍为山东东大化学工业有限公司，企业现正办理变更事宜；
(3) 东大山庄：东大山庄均未办理房产证，共计 7项，账面净值为 127.36万
元，东大山庄所包含的房屋已在蓝星东大计划出售资产范围内，且出售计划已获
得化工集团的审批备案；
(4)集体土地上房产：山东蓝星东大化工有限责任公司自 2009年 1月 1日起
租赁张店区四宝山办事处李家居民委员会农村集体土地 85.5亩土地，协议终止期
为 2031年 12月 31日，该集体土地租金支付方式为年支付，该土地上共有建筑
物 6项，建筑面积为 9,919.30㎡，账面净值为 1,004.36万元。
山东蓝星东大化工有限责任公司于 2014年 3月 21日取得淄博市国土资源局
高新区分局出具的说明，说明该地块符合四宝区街道土地利用总体规划，待国家、
省、市有关完善农村集体建设用地使用权流转的政策和制度出台后，按照相关规
定办理集体建设用地流转手续。

(5)剥离房产：剥离房产共计 40项，面积共计 12,814.67平方米；账面净值为
954.24万元(包括投资性房地产)。截止评估出报告日已经被中国蓝星（集团）股
份有限公司购买，已经获得中国化工集团的备案。
山东蓝星东大化工有限责任公司现正积极推进房产办证、更换房产证证载权
利人事宜。交易后，蓝星东大扣除东大山庄（拟出售）和租赁集体土地房产外，
全部物业资产办证率为 100%。

评估处理方式：所有房产均按照被评估单位申报的面积进行评估，按照正常
房屋程序进行评估测算。未考虑未来年度产权办理及变更需要缴纳的相关税费。

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十三、评估报告使用限制说明

(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评

估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

(四)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评
估结论使用有效期为自评估基准日起一年；

(五)本评估报告在评估机构签字盖章后，依据法律法规的有关规定发生法律
效力；

(六)本评估报告包含若干附件文件及资产评估说明和评估明细表，所有附件
文件及资产评估说明和评估明细表亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文
具有同等的法律效力；

(七)本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使
用；

(八)本评估报告所揭示的评估结论是评估基准日所评估资产价值的公允反

映。评估机构对评估报告日以后所评估资产价值发生重大变化不承担任何责任。

十四、评估报告日

本评估报告日为二〇一四年八月二十五日。

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(本页无正文，为签字盖章页)

评估机构法定代表人：

中国注册资产评估师：

中国注册资产评估师：

中发国际资产评估有限公司
二〇一四年八月二十五日

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资产评估报告书备查文件


1、经济行为文件
2、评估基准日审计报告
3、评估委托方及被评估单位营业执照
4、评估对象涉及的主要权属证明资料
5、评估委托方及被评估单位承诺函
6、资产评估人员和评估机构的承诺函
7、资产评估机构资格证书
8、评估机构从事证券业务资格许可证
9、资产评估机构营业执照
10、签字注册资产评估师资格证

中发国际资产评估有限公司


评估机构及签字注册资产评估师
承诺函

中国蓝星（集团）股份有限公司：

沈阳化工股份有限公司：
中发国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，对沈阳化工股份有限公司拟

通过向中国蓝星（集团）股份有限公司发行股份的方式购买其持有的山东蓝星东

大化工有限责任公司
99.33%的股权所涉及的山东蓝星东大化工有限责任公司股

东全部权益在
2013年
12月
31日的市场价值进行评估，形成了资产评估报告。

在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格。
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到干预并独立进行。

注册资产评估师：

注册资产评估师：

中发国际资产评估有限公司
二〇一四年八月二十五日


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资产评估报告
中发评报字[2014]第 0018号


（共 3册第 3册资产评估明细表）

中发国际资产评估有限公司
二〇一四年八月二十五日


地址：北京市海淀区紫竹院路
81号北方地产大厦
802室
电话：010-88580452/0543/0629/0645/0746
传真：010-88580460
网站：
E-mail：mail@devechina.com



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