[公告]*ST工新:哈尔滨红博会展购物广场有限公司拟转让牡丹江红博购物广场有限公司100%股权项目资产评估报告   时间：2016年06月24日 21:00:59 中财网    

哈尔滨红博会展购物广场有限公司
拟转让牡丹江红博购物广场有限公司100%股权项目
资产评估报告
国融兴华评报字[2016]第080036号
（共一册 第一册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日：2016年06月23日







评估报告目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................... 1
评估报告摘要 ............................................................................................................... 2
评估报告正文 ............................................................................................................... 6
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者............. 6
二、评估目的......................................................................................................... 9
三、评估对象和评估范围..................................................................................... 9
四、价值类型及其定义....................................................................................... 11
五、评估基准日................................................................................................... 12
六、评估依据....................................................................................................... 12
七、评估方法....................................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况........................................................................... 20
九、评估假设....................................................................................................... 23
十、评估结论....................................................................................................... 24
十一、特别事项说明........................................................................................... 25
十二、评估报告使用限制说明........................................................................... 28
十三、评估报告日............................................................................................... 28
十四、评估机构和注册资产评估师签章........................................................... 29
附件 ............................................................................................................................. 30

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单及盈利预测由被评估单位申报并经其
签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方
和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产及负债进行了现场
调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了
如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定
条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。






哈尔滨红博会展购物广场有限公司
拟转让牡丹江红博购物广场有限公司100%股权项目

资产评估报告摘要

国融兴华评报字[2016]第080036号
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受哈尔滨红博会展购物广场有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，
采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对牡丹江红博购物广场有限公司（以
下简称“牡丹江红博”）股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现
将评估报告摘要如下：
一、评估目的：哈尔滨红博会展购物广场有限公司拟转让其持有的牡丹江红
博购物广场有限公司100%股权。本次评估目的是对牡丹江红博购物广场有限公
司评估基准日的股东全部权益价值进行评估，为哈尔滨红博会展购物广场有限公
司股权转让经济行为提供价值参考。

二、评估对象和评估范围：评估对象为牡丹江红博于评估基准日的股东全部
权益价值；评估范围为牡丹江红博于评估基准日2016年03月31日的全部资产
及负债。具体包括：流动资产、非流动资产和流动负债等。

三、价值类型：市场价值。

四、评估基准日：2016年3月31日。

五、评估方法：采用资产基础法。

六、评估结论：
在评估基准日2016年3月31日，在公开市场和持续经营假设前提下，牡丹
江红博购物广场有限公司评估前总资产账面价值为5,857.05万元，评估价值为
11,540.15万元，增值额为5,683.09万元，增值率为97.03%；总负债账面价值
为10,523.44万元，评估价值为10,523.44万元，评估无增减值；净资产账面价
值为-4,666.39万元，净资产评估价值为1,016.71万元，增值额为5,683.09万
元，增值率为121.79%。详细内容见下表：


资产评估结果汇总表
被评估单位：牡丹江红博购物广场有限公司 金额单位：万元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

流动资产

225.26

242.99

17.73

7.87

2

非流动资产

5,631.80

11,297.16

5,665.36

100.60

3

其中：可供出售金融资产

-

-

-

-

4

持有至到期投资

-

-

-

-

5

长期应收款

-

-

-

-

6

长期股权投资

-

-

-

-

7

投资性房地产

-

-

-

-

8

固定资产

5,316.97

11,297.16

5,980.19

112.47

9

在建工程

314.83

-

-314.83

-100.00

10

工程物资

-

-

-

-

11

固定资产清理

-

-

-

-

12

长期待摊费用

-

-

-

-

13

递延所得税资产

-

-

-

-

14

其他非流动资产

-

-

-

-

15

资产总计

5,857.05

11,540.15

5,683.09

97.03

16

流动负债

10,523.44

10,523.44

-

-

17

非流动负债

-

-

-

-

18

负债合计

10,523.44

10,523.44

-

-

19

净资产（所有者权益）

-4,666.39

1,016.71

5,683.09

121.79



详细内容见资产评估结果汇总表和资产评估明细表。

七、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，
即从2016年3月31日至2017年3月30日止的期限内有效，超过1年有效期需
重新进行评估。

八、对评估结论产生影响的特别事项说明：
（一）现场核查发现，牡丹江红博在评估基准日2016年3月31日拥有一项
在建工程，为公司2015年12月开始施工、2016年1月完工的负一层绿厨房装
修改造工程的装修改造费，相关工程虽然已经完工，但因为尚未完成结算审计，
项目工程的部分款项尚未支付，在建工程存在未付款债务情况。


（二）截止评估基准日2016年3月31日，牡丹江红博拥有3,500.00万元
短期借款，公司以其拥有的部分房产及分摊土地抵押给龙江银行牡丹江振东支行
为贷款担保，贷款到期日为2016年8月23日，公司已经抵押资产明细如下所示：


牡丹江红博购物广场有限公司已抵押房地产明细表

序号

土地情况

房屋建筑物情况

土地证编号

土地位置

土地
用途

土地
类型

宗地面积
（m2）

土地终止
日期

权证编号

建筑物名称

结构

建成
年月

所在
层数

建筑面
积m2

账面原值
（元）

账面净值
（元）

备注

1

牡国土国用
2008第13683号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

713.85

2051年5月

牡房权证东安区
字第1062849号

地下室2

框架

2004

-1

9044.5

19,958,773.10

12,376,102.55

房地已抵押

2

牡国土国用
2008第12128号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

6.35

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061275号

1层门市1

框架

2004

1

80.42

651,956.64

423,182.45

房地已抵押

3

牡国土国用
2008第12131号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

89.31

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061278号

1层内铺1

框架

2004

1

790.71

5,132,011.63

3,182,274.88

房地已抵押

4

牡房权证东安区
字第1079357号

1层内铺2

框架

2004

1

29.68

192,634.58

119,449.49

房地已抵押

5

牡房权证东安区
字第1079304号

1层内铺3

框架

2004

1

311.14

2,019,417.92

1,252,207.40

房地已抵押

6

牡国土国用
2008第12129号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

163.09

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061277号

1层内铺4

框架

2004

1

149.1

967,716.18

600,064.67

房地已抵押



牡房权证东安区
字第1079302号

1层内铺5

框架

2004

1

393.57

2,554,419.73

1,583,953.10

房地已抵押



牡房权证东安区
字第1079301号

1层内铺6

框架

2004

1

1523.74

9,889,656.95

6,132,411.42

房地已抵押






（三）现场核查得知，纳入评估范围的房地产中有10套商服用房对应土地
使用权证的出让年限为50年，考虑到国家对商服用地的最高许可使用年限为40
年，本次评估是按照商服用地最高出让年限40年计算相关资产的可使用年限，
详细内容见下表：

序号

房屋权证证号

面积m2

总层数

土地证证号

土地面积

到期年限

1

牡房权证东安区字第1061275号

80.42

1/5

牡国土国用2008第12128号

6.35

2051年5月25日

2

牡房权证东安区字第1061277号

149.1

1/5

牡国土国用2008第12129号

163.09

2051年5月25日

3

牡房权证东安区字第1061278号

790.71

1/5

牡国土国用2008第12131号

89.31

2051年5月25日

4

牡房权证东安区字第1061279号

81.66

1/5

牡国土国用2008第12130号

6.45

2051年5月25日

5

牡房权证东安区字第1061281号

1782.46

-1/5

牡国土国用2008第12127号

140.68

2051年5月25日

6

牡房权证东安区字第1062849号

9044.5

-1/5

牡国土国用2008第13683号

713.85

2051年5月25日

7

牡房权证东安区字第1079301号

1523.74

1/5

牡国土国用2008第12129号

163.09

2051年5月25日

8

牡房权证东安区字第1079302号

393.57

1/5

牡国土国用2008第12129号

163.09

2051年5月25日

9

牡房权证东安区字第1079304号

311.14

1/5

牡国土国用2008第12131号

89.31

2051年5月25日

10

牡房权证东安区字第1079357号

29.68

1/5

牡国土国用2008第12131号

89.31

2051年5月25日




（四）本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考
虑股权缺乏流动性等对股权价值的影响。

（五）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
1、评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大
事项；
2、在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失，
往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
3、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。本次评估
结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调
整。

九、评估报告日：本评估报告日为2016年06月23日。


以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中
载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。





哈尔滨红博会展购物广场有限公司
拟转让牡丹江红博购物广场有限公司100%股权项目

评估报告正文

国融兴华评报字[2016]第080036号
哈尔滨红博会展购物广场有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法
规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让持
有的牡丹江红博购物广场有限公司100%股权项目涉及的牡丹江红博购物广场有
限公司于评估基准日2016年3月31日的股东全部权益价值进行了评估。现将资
产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次评估项目的委托方为哈尔滨红博会展购物广场有限公司，被评估单位为
牡丹江红博购物广场有限公司。委托方和被评估单位情况简介如下：
（一）委托方概况
名称：哈尔滨红博会展购物广场有限公司
住所：哈尔滨市南岗区红旗大街301号
法定代表人：王丽梅
注册资本：人民币5,000万元整
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2003年7月21日
营业期限：2003年7月21日至长期
经营范围：经营性停车场；房屋租赁；商业信息咨询；网络科技服务；为企
业提供展览展示信息服务；餐饮管理；按行业主管部门核定的范围从事物业管理；
批发、零售：日用百货、玩具、珠宝首饰、钟表、办公用品、服装鞋帽、数码电
器、化妆品、眼镜、农副产品。



（二）被评估单位概况
1、注册登记情况
名称：牡丹江红博购物广场有限公司（以下简称“牡丹江红博”或“公司”）
住所：黑龙江省牡丹江市东安区太平路223号
法人代表：刁兴武
注册资本：人民币2000万元整
类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
注册号：91231000669017963Y
营业期限：2007年12月12日至长期
经营范围：销售：服装、鞋帽、钟表、金银饰品、化妆品、日用品、预包装
食品、酒、糖、茶、保健食品、散装食品、粮油、山产品、农副产品、熟食制品、
副食品、鲜肉、生鲜、禽蛋、蔬菜、干鲜果品、冷饮、五金交电、工艺美术品、
通讯器材、文具；零售：烟；百货商场（含餐饮）；柜台租赁。

2、公司简介
牡丹江红博购物广场有限公司系2007年12月12日经牡丹江市工商行政管
理局批准成立的企业法人单位，公司注册资本为人民币2000万元整，以商品百
货经营和物业出租管理为主，法定代表人刁兴武，公司住所为黑龙江省牡丹江市
东安区太平路223号，卫生许可证经营期限至2021年01月31日。

近年来，随着网络电商的发展，顾客以网购消费的方式日益增长，对公司以
百货物业租赁经营为主的营业收入冲击很大，公司位于牡丹江市东安区太平路
223号红博购物广场的3层、4层商铺自2013年来一直处于停业调整状态，至今
停业部分尚未开业，截至2016年3月31日已累计亏损达6666万元。

3、历史沿革
牡丹江红博购物广场有限公司最初是由王丽梅、张丽娟、潘韬男、董桂琴、
张英举和刁兴武于2007年12月12日发起设立的有限公司，公司注册资本2000
万元，根据有关协议和章程规定于2009年12月12日之前分二次缴足。2007年
12月12日，六位股东完成首次出资，出资额为500万元，各股东出资金额及出
资比例如下表：


股东

认缴注册资本

实收资本

金额（万元）

出资比例（%）

金额（万元）

占注册资本比例（%）

王丽梅

1340.00

67.00

335.00

16.75

张丽娟

132.00

6.60

33.00

1.65

潘韬男

132.00

6.60

33.00

1.65

董桂

132.00

6.60

33.00

1.65

张英

132.00

6.60

33.00

1.65

刁兴武

132.00

6.60

33.00

1.65

合计

2000.00

100.00

500.00

25.00



首次出资已经牡丹江方元联合会计师事务所验审，并出具了牡方会验字
（2007）第105号验资报告。

2008年9月27日，根据股东会决议及章程修正案的规定，原股东王丽梅、
张丽娟、潘韬男、董桂琴、张英举和刁兴武将其持有的注册资本和首次出资全部
股权转让给新股东哈尔滨红博会展购物广场有限公司，此次股权转让后，哈尔滨
红博会展购物广场有限公司拥有牡丹江红博购物广场有限公司100%股权，公司
股东出资金额及出资比例如下表：

股东

注册资本

实收资本

金额（万元）

出资比例（%）

金额（万元）

占注册资本
比例（%）

哈尔滨红博会展购物
广场有限公司

2000.00

100

500.00

25.00

合计

2000.00

100

500.00

25.00



2009年12月11日, 哈尔滨红博会展购物广场有限公司完成第二期出资
1500万元，二次出资完成后股东出资金额及出资比例如下：

股东

注册资本

实收资本

金额（万元）

出资比例（%）

金额（万元）

占注册资本
比例（%）

哈尔滨红博会展购物
广场有限公司

2000.00

100.00

2000.00

100.00

合计

2000.00

100.00

2000.00

100.00



二次出资业经牡丹江方元联合会计师事务所验审，并出具牡方会验字（2009）
第152号验资报告。


截至评估基准日2016年3月31日, 哈尔滨红博会展购物广场有限公司拥有


牡丹江红博购物广场有限公司100%股权。

4、近年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩

财务指标

2016年3月31日

2015年12月31日

2014年12月31日

总资产（元）

58,570,536.32

65,475,821.22

66,486,309.11

总负债（元）

105,234,412.20

111,887,563.58

109,114,060.29

股东权益（元）

-46,663,875.88

-46,411,742.36

-42,627,751.18

经营业绩

2016年1-3月

2015年

2014年

营业收入（元）

573,775.93

1,658,591.20

2,555,094,84

利润总额（元）

-252,133.52

-3,783,991.18

-6,556,319.61

净利润（元）

-252,133.52

-3,783,991.18

-6,556,319.61



注：以上引用的财务报表数据已经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计。

（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
除委托方和被评估单位外，其他评估报告使用者为本次经济行为的相关方以
及国家法律法规规定许可的其他评估报告使用者。

（四）委托方与被评估单位关系
本次评估项目的被评估单位为委托方哈尔滨红博会展购物广场有限公司的
全资子公司。


二、评估目的

哈尔滨红博会展购物广场有限公司拟转让其持有的牡丹江红博购物广场有
限公司100%股权。本次评估目的是对牡丹江红博购物广场有限公司评估基准日
的股东全部权益价值进行评估，为哈尔滨红博会展购物广场有限公司股权转让经
济行为提供价值参考。


三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围
本项目评估对象为牡丹江红博购物广场有限公司于评估基准日的股东全部
权益价值。


评估范围为牡丹江红博购物广场有限公司于评估基准日2016年3月31日的
全部资产及负债。截至评估基准日2016年3月31日，牡丹江红博评估前账面资
产总额为58,570,536.32元，其中：流动资产为2,252,579.64元，非流动资产


为56,317,956.68元；负债总额为105,234,412.20元，全部为流动负债；净资
产（所有者权益）价值为-46,663,875.88元。详见内容见下表：
2016年3月31日资产负债表
金额单位：人民币元

科目

金额

科目

金额

流动资产：



流动负债：



货币资金

722,724.84

短期借款

35,000,000.00

应收票据



应付票据



应收账款

2,086.20

应付账款

153,419.65

预付款项

335,239.49

预收款项*

453,291.73

应收股利



应付职工薪酬



应收利息



应交税费

217,371.50

其他应收款

366,428.67

应付股利（应付利润）



存货

106,228.46

其他应付款*

69,410,329.32

一年内到期的非流动资产



一年内到期的非流动负债



其他流动资产

719,871.98

其他流动负债



流动资产合计

2,252,579.64

流动负债合计

105,234,412.20

非流动资产：



非流动负债：



长期股权投资



长期借款



△投资性房地产



应付债券



固定资产原价

81,270,921.02

长期应付款



减：累计折旧

28,101,218.75

专项应付款



固定资产净值

53,169,702.27

预计负债



减：固定资产减值准备



递延税款贷项



固定资产净额

53,169,702.27

其他非流动负债



在建工程

3,148,254.41

非流动负债合计



工程物资



负 债 合 计

105,234,412.20

固定资产清理



所有者权益（或股东权益）：



无形资产



实收资本（股本）

20,000,000.00

其中：土地使用权



资本公积



长期待摊费用（递延资产）



△减：库存股



△递延所得税资产



盈余公积



其他非流动资产



未分配利润

-66,663,875.88

其中：特准储备物资



归属于母公司所有者权益合计

-46,663,875.88

非流动资产合计

56,317,956.68

所有者权益合计

-46,663,875.88

资 产 总 计

58,570,536.32

负债和所有者权益总计

58,570,536.32



注：以上数据来源于中准会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中准审字
[2016]1935号审计报告。



委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。

（二）企业主要资产概况

纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建（构）筑物、设备类资产和在
建工程等。实物资产的类型及特点如下：
1、存货：包括(原材料和产成品)。其中：原材料共计17项，主要为轴承、
浮球阀、交流接触器、雷士二针插拔管、T5-8m灯管等；产成品共计47项，均
为公司从47家供应商处购买的在售超市商品。以上原材料和产成品位于公司的
原材料和产成品库房内。

2、房屋建筑物共计16项，主要为公司2008年、2009年、2010年通过购置
方式获得的牡丹江红博购物广场-1层-4层的部分房屋，不同楼层的房屋已经分
割，分割房屋及分摊土地均已经办理相应的房屋产权证和国有土地使用权证。

3、机器设备共计1项，为公司2015年12月新购置的立式燃气蒸汽锅炉，
设备位于公司地下一层的直燃机房，设备正常使用中。

4、电子设备共计9项，主要为公司购买的IBM服务器、投影仪、笔记本电
脑、金柜等，设备均位于公司各职能办公室内，均在正常使用中。

5、在建工程共一项，为公司2015年12月开始施工、2016年1月完工的负
一层绿厨房装修改造工程的装修改造费，相关工程虽然已经完工，但因为尚未完
成结算审计，，项目工程的部分款项尚未支付，在建工程存在未付款债务情况。

（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况

公司未申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。


（四）企业申报的表外资产的类型、数量

经现场尽职调查，截至评估基准日2016年3月31日，牡丹江红博不存有表
外资产情况。

（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估范围内的资产、负债账面价值引用中准会计师事务所（特殊普通合
伙）出具的审计报告相关数据，除此之外不存在引用其他机构出具的报告结论情
况。



四、价值类型及其定义

根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态
等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。


五、评估基准日

（一）本项目评估基准日为2016年3月31日。

（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原
则，由委托方确定评估基准日。

（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况
确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。


六、评估依据

（一）行为依据
1、哈尔滨红博会展购物广场有限公司总经理办公会《关于转让牡丹江红博
购物广场有限公司100%股权的决定》；
2、资产评估业务约定书。

（二）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005 年10 月27 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十八次会议通过)；
2、《中华人民共和国证券法》(2005 年10 月27 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十八次会议通过)；
3、中华人民共和国标准《房地产估价规范》（GBT50291-2015）；
4、《中华人民共和国土地管理法》；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
7、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)；


8、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33 号)；
9、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令
第50 号)；
10、其他相关法律、法规、通知文件等。

（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属
指导意见》的通知（会协[2003]18号）；
11、《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；
12、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
13、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知中》（评协
[2011]230号）；
14、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)。

（四）产权依据
1、房产证和国有土地使用权证；
2、部分资产的购置发票及合同；
3、机器设备购买合同或发票；
4、在建合同建设协议及相关付款凭证；
5、部分房屋对外租赁合同；
6、委托方及被评估单位承诺函；


7、其他与资产、权利的取得及使用有关的合同、协议。

（五）取价依据

1、 《机电产品报价手册》2016版；
2、 机电产品价格信息网及淘宝网等；
3、 市场询价和网络询价；
4、 待估资产所在地附近类似房地产的交易成交案例；
5、 《资产评估报告常用数据与参数手册》；
6、 评估基准日银行贷款利率；
7、 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
8、 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
9、 被评估单位提供的其它评估相关资料。



（六）其他参考依据
1、中准会计师事务所（特殊普通合伙）有限公司出具的专项审计报告；
2、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》。


七、评估方法

（一）评估方法的选择
按照《资产评估准则－基本准则》、《资产评估准则——企业价值》（中评协
〔2011〕227号），评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，
恰当选择一种或多种资产评估方法。

本次评估目的是为哈尔滨红博会展购物广场有限公司拟转让持有的牡丹江
红博购物广场有限公司100%股权经济行为提供价值参考，因此需要对牡丹江红
博购物广场有限公司评估基准日的股东全部权益价值进行评估。

股东全部权益价值的评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。

1、市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的
两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。


本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与牡丹江红


博企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其
整体资产价值。

2、收益法适用性分析
收益法也叫收益现值法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确
定评估对象价值的评估思路。运用收益途径进行评估需具备以下三个前提条件：
（1)投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业(或与该企业相当
且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值；
（2)能够对企业未来收益进行合理预测；
（3)能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

本次评估中，牡丹江红博作为一家主要以商业物业租赁经营的百货类商业企
业，公司主要以自有的位于牡丹江市东安区时代广场的红博购物广场商业铺面出
租和管理为主。近年来，由于网络电商冲击，加之商业环境竞争激烈，公司连续
多年处于亏损状态，截至2016年3月31日，公司已累计亏损达6666万元，持
续经营出现困难。

从公司当前面临的商业环境状况分析：1）随着网络电商的蓬勃发展，顾客
以网购消费的方式日益增长，对百货类实体店冲击很大，不少零售商家因为租用
商厦经营利润较小而退租，对牡丹江红博以百货物业租赁经营为主的营业收入冲
击很大。2）公司所在的太平路周边有多个大型综合性商厦和超市，商业竞争日
益激烈。比如临近牡丹江红博100米至500米范围内就有大商新玛特购物广场、
东大劝业场、时尚购物广场、万隆精品广场以及红博购物广场路对面的帅千广场
捷客平价超市等多个商厦和超市，在当地经济近年下行的状况下，消费者的购买
欲望有所降低，而网络电商因其便捷和廉价又抢走了不少年轻顾客的购物需求，
在市场需求减少，而公司商厦经营没有特色和新的优惠招租状况下，不少租赁客
户开始退租和减少租赁面积，造成公司从2013年中旬起，牡丹江红博购物广场
的3层、4层共计1万多平米商铺一直处于停业休整状态，至今停业部分尚未开
业，而公司于2016年初开始自营的负一层超市，在经营一段时间后，由于持续
亏损，于2016年6月停业撤柜。


从牡丹江红博近几年的经营情况分析：公司2013年实现营业收入398.85


万元，营业利润为-1,127.56万元；2014年实现主营业务收入255.51万元，营
业利润为-820.17万元，相比2013年营业收入减少35.94%；2015年实现营业收
入165.86万元，营业利润为-978.39万元，相比2014年营业收入又减少了
35.09%，净利润亏损增加19.29%；2016年1-3月实现营业收入57.38万元，营
业利润为-200.99万元。从牡丹江红博近年销售收入分析可知，公司近几年收入
一致处于下降趋势，说明公司在行业和市场环境不利的状况下，营业收入受到重
大影响，销售收入处于下降趋势；从公司近年的收益情况分析，牡丹江红博近年
持续亏损，据现场了解和从目前的经营状况分析，公司2016年全年将继续出现
大幅亏损的状况。

通过对牡丹江红博所处的商业环境状况和公司近年经营形势的分析了解，结
合现场交流访谈情况，我们认为牡丹江红博的经营状况在短期内没有扭转亏损和
大幅改善经营状况的迹象，虽然牡丹江红博公司已经制定了扭转现状的改进措
施，比如在3层、4层引入教育培训机构或其他非百货类经营机构进行租赁、采
取必要的租赁激励措施等，但因为租赁用途的改变需要必要的时间和前期投入，
在公司当期经营状况和市场环境下，企业未来经营收益存在较大不确定性，未来
经营风险也存在一定不确定性。考虑到牡丹江红博近年持续亏损，公司未来收益
将趋于减少的情况，应用收益法存在较大不确定，也不能科学的体现公司现有资
产的价值，因此评估中未采用收益法评估。

3、资产基础法适用性分析
资产基础法进行企业价值评估的基本思路是重建或重置一项与被评估单位
具有相同或相似资产组成的企业，投资者所需支付的成本。该方法遵循了替代原
则，即投资者不会支付高于评估基准日相同用途资产市场价值的价格购买企业组
成部分的单项资产及负债。运用资产基础法评估企业价值，就是以被评估单位审
定后的资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行市场价格进行评估，并在
各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的股东全部权益。

(1)本项目满足资产基础法所需的条件
资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减
各种贬值反映资产价值。采用资产基础法评估资产的前提条件是：


第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应
当具备可利用的历史资料。

本次评估的委估资产具备以上条件。

(2)满足价值类型的要求，本次评估的价值类型为市场价值，即为自愿买方
与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项
资产应当进行交易的价值估算数额；资产基础法的基本思路是重建或重置被评估
资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意
支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

基于上述的分析判断，本次评估中，在对委估资产和负债实施了必要的评估
程序基础上，根据本次资产评估目的及委估资产的具体情况，仅采用资产基础法
的评估方法进行评定估算。


（二）资产基础法评估说明
资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立
获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各
种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方法。


1、 流动资产


流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他
流动资产。

（1）货币资金：对货币资金中的现金、银行存款的账面金额进行核实，人
民币资金以核实后的账面价值确定评估价值。


（2）应收款项：包括应收账款、预付账款和其他应收款。对应收账款、其
他应收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数
额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，根
据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按
全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账
款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间
和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，
估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿


根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。对
预付款项具体分析了形成的原因，根据所能收回的相应货物形成的资产或权利或
核实后的账面价值确定评估价值。

（3）存货：包括原材料和产成品。

对于原材料，因库存时间短，周转较快，市场价格变化不大，根据清查核实
的数量，乘以其核实后购置单价确定评估价值。

产成品共计95,404.96元，为牡丹江红博在2016年1-3月自主经营地下超
市时从47家供应商处采购的在售超市产品。本次评估中，考虑到评估范围内产
成品数量庞杂，且产成品价值低，而产成品都为2016年1-3月期间购置，产品
购置时间不长，部分负值的产品为公司已销售但因供货商发票未到造成存货成本
未入账形成。现场核查中发现，牡丹江红博已经于2016年6月停止超市自营业
务，相关存货正在与供应商协商退货返货事宜，评估中结合现场了解情况，产成
品按照实际成本核算，其中申报中出现负值的已销售产成品按零值估算。

（4）其他流动资产：为公司获得的增值税进项税额的留抵数值。其他流动
资产根据资产或权利能否给被评估单位带来价值确定评估值。对于具有价值的资
产或权利，按核实后的账面值作为评估值，对于评估基准日后不能形成相应资产
或权益的其他流动资产，其评估值为零。

2、房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物共计16项，是牡丹江红博2008年、2009年、
2010年通过购置方式获得的位于牡丹江红博购物广场-1层-4层的部分房产物业
（含土地价值），不同楼层的房屋已经分割，分割房屋及分摊土地均已经办理相
应的房屋产权证和国有土地使用权证。

本次评估中，考虑到待估房地产都为商业物业，被评估单位之前也是通过外
购方式获得，而类似物业在当地拥有较多可比交易案例情况，对待估房地产采用
市场比较法进行评估。


市场比较法是指在一定市场条件下，选择一定数量的可比交易案例，将交易
案例与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比案例成交价格就交易情况、市
场状况及房地产状况（含区位状况、实物状况、权益状况）等条件因素与估价对


象进行比照修正，从而确定估价对象价值的评估方法。

基本公式：
估价对象评估单价＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修
正系数×房地产状况修正系数；
估价对象评估价值=估价对象房产面积×估价对象评估单价。

以上市场比较法得出的房屋建筑物评估价值中已经包含分摊的土地价值。

3、设备类
纳入评估范围的设备类资产为公司经营需要购置的机器设备和办公类电子
设备，对设备类资产主要采用重置成本法进行评估，即：
评估价值=重置价值×成新率
（1）重置价值
1）机器设备重置价值
重置价值＝不含税购置价格＋运杂费＋基础费用＋安装调试费+资金成本
2）电子设备重置价值
重置价值参照不含税市场购价并结合具体情况，酌情予以估算。

部分电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。

（2）成新率
机器设备的成新率主要依据设备的经济使用年限的40%，加上评估人员现场
勘查的基础上，考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素评分的60%，
加权综合确定；电子设备的成新率与机器设备相同；对于超期服役设备，只按市
场价格给值。

4、在建工程
在建工程共一项，为公司的在建土建工程。

现场核查，在建土建工程为公司2015年12月开始施工的负一层绿厨房装修
改造工程的装修改造费，在建工程截至评估基准日已完工，但因为尚未结算，相
关款项尚未支付完成。


本次评估中，因为评估范围内房地产价值是采用市场法进行的评估，其评估
价值为房地产的完整价值，其中已经包含各项房产的装修装饰和设备价值，因此


也包含有评估范围内的在建工程的装修价值，为避免资产重复估算，本次在建工
程评估价值评估为零。

5、负债
负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应交税费及其他应付款。对企业
负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关
凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际应承担的负
债确定评估价值。


八、评估程序实施过程和情况

评估人员于2016 年6月12日至2016年6月16日对评估对象涉及的资产
和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项
通过向委托方了解总体方案，明确委托方、被评估单位、评估目的、评估对
象和评估范围、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式等评
估业务基本事项。

（二）签订业务约定书
根据了解的评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价，最终决定与委托方资产评估业务约定书。

（三）前期准备
1、拟定评估计划；
2、组建评估团队；
3、实施项目前期指导。

为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工
作，确保评估申报材料的质量，我公司指派专人对资产评估材料填报中碰到的问
题进行解答。

为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估计划，
我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景，评估对象涉及资产的特点、
评估技术思路和具体操作要求等。

（四）现场调查


根据批准的评估计划，评估人员进驻被评估单位进行现场调查工作，主要包
括对企业经营状况的了解、向企业有关人员了解评估范围内实物资产的运行、维
护、保养状况，并根据企业申报资料对评估范围内的全部资产和负债进行了必要
的清查、核实，主要内容如下:
1、实物资产清查过程
指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资
产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同
时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。

2、审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内具体对象的详细状况。然后，
审查各项资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经
验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，
对评估明细表进行完善。

3、现场实地勘察
在资产核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取
了不同的资产核实方法：
（1）非实物性流动资产的清查：主要通过核对企业财务总账、各科目明细
账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预
付账款、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，部分账款发函验证，
没有发函或者无法收到回函的账款，采用查阅合同、账簿资料等进行审核。

（2）房屋建(构)筑物的清查：对房屋建(构)筑物逐一进行现场勘察，根据
被评估单位提供的房屋建)筑物评估明细表所列项目，对其进行现场勘察，与企
业有关人员了解房屋建筑物概况及使用情况，通过对面积、结构类型、装饰及给
排水、配电照明、通风等设备情况的现场查勘核实，并结合现场了解的建筑物个
别因素、区域因素及结构特征的各部位完损状况，作好详细记录。根据使用的评
估方法，现场核查中注意收集与委估房产相关的购买合同、付款凭证等资料，同
时结合房产所处位置，对房产物业周边的区位状况、市场状况、房地产交易情况
进行调查了解，对重要房屋建（构）筑物进行现场拍照保存。



（3）设备类资产的清查：根据被评估单位提供的设备类资产评估明细表所
列项目，根据重要性原则对企业的机器设备、电子设备进行现场勘查核实。现场
勘察过程中注意核实设备使用状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维
护、修理和检测情况；电子设备主要通过核查实物、查看目前使用状况及了解设
备更新情况进行勘察核实。设备勘察核实中，根据资料收集情况，填写设备现场
勘察记录。

（3）在建工程的清查：对在建工程的产权进行调查，以确认做到产权清晰。

经过核实，在建工程为公司2015年12月开始施工的负一层绿厨房装修改造工程
的装修改造费，评估人员查阅了在建项目的相关合同，并核实在建工程账面已支
付的款项内容，判断是否与在建工程的内容、进度一致，是否存在与固定资产有
重复资产情况。

（4）负债类资产的清查：主要包括短期借款、应付账款、预收账款、应交
税费、其他应付款等。清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债
状况。

4、查验产权证明文件资料
对评估范围内的设备、电子设备、在建工程等资产的产权资料进行查验，对
权属资料不一致、不完善，权属资料不清晰的情况，提请企业核实并出具相关说
明或承诺。

5、尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了
必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理
结构；
(2)被评估单位的资产、财务、经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；


(7)其他相关信息资料
（五）收集评估资料
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托方及被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从
政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行
了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

（六）评定估算
根据评估对象的实际状况和特点，采用资产基础法进行评估测算，对得出的
初步结论进行比较、分析，在综合分析价值影响因素的基础上，合理确定委估资
产的评估结论。

（七）内部审核和交付报告
根据公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审
后形成评估报告初稿并提交公司内部三级审核。项目负责人在三级审核完成后，
形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形
成评估报告正式稿并提交委托方。


九、评估假设

（一）一般假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中
的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

3、企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而做出的评估假定。

即企业作为经营主体，企业合法经营，在所处的外部环境下，按照经营目标，持
续经营下去，企业经营者负责并有能力担当责任。

（二）特殊假设
1、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现
行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
2、假设公司所处的社会经济环境及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；


3、假设被评估单位所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文
件和财务资料真实、准确、完整。

4、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律
法规规定，资产产权不存在纠纷。评估价值中未考虑被评估对象因为资产不合规
可能产生的处罚、赔偿等金额。

5、假设评估对象所涉及的实物资产无影响其持续使用的重大技术故障，假
设其关键部件和材料无潜在的重大质量缺陷。

6、评估中未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追
加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及
遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提
供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
8、本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货
膨胀因素的影响。

本评估报告及评估结论是依据上述评估假设，以及本评估报告中确定的依
据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及
评估结论一般会自行失效。


十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及履行必要的
评估程序，对牡丹江红博购物广场有限公司在评估基准日的股东全部权益价值采
用资产基础法进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2016年3月31日，在公开市场和持续经营假设前提下，牡丹
江红博购物广场有限公司评估前总资产账面价值为5,857.05万元，评估价值为
11,540.15万元，增值额为5,683.09万元，增值率为97.03%；总负债账面价值
为10,523.44万元，评估价值为10,523.44万元，评估无增减值；净资产账面价
值为-4,666.39万元，净资产评估价值为1,016.71万元，增值额为5,683.09万
元，增值率为121.79%。详细内容见下表：


资产评估结果汇总表
被评估单位：牡丹江红博购物广场有限公司 金额单位：万元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

流动资产

225.26

242.99

17.73

7.87

2

非流动资产

5,631.80

11,297.16

5,665.36

100.60

3

其中：可供出售金融资产

-

-

-

-

4

持有至到期投资

-

-

-

-

5

长期应收款

-

-

-

-

6

长期股权投资

-

-

-

-

7

投资性房地产

-

-

-

-

8

固定资产

5,316.97

11,297.16

5,980.19

112.47

9

在建工程

314.83

-

-314.83

-100.00

10

工程物资

-

-

-

-

11

固定资产清理

-

-

-

-

12

长期待摊费用

-

-

-

-

13

递延所得税资产

-

-

-

-

14

其他非流动资产

-

-

-

-

15

资产总计

5,857.05

11,540.15

5,683.09

97.03

16

流动负债

10,523.44

10,523.44

-

-

17

非流动负债

-

-

-

-

18

负债合计

10,523.44

10,523.44

-

-

19

净资产（所有者权益）

-4,666.39

1,016.71

5,683.09

121.79



详细内容见资产评估结果汇总表和资产评估明细表。

本评估结论未考虑企业控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考
虑股权缺乏流动性等因素对股权价值的影响。


十一、特别事项说明

本评估报告使用者应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。

（一）现场核查发现，牡丹江红博在评估基准日2016年3月31日拥有一项
在建工程，为公司2015年12月开始施工、2016年1月完工的负一层绿厨房装
修改造工程的装修改造费，相关工程虽然已经完工，但因为尚未完成结算审计，
项目工程的部分款项尚未支付，在建工程存在未付款债务情况。


（二）截止评估基准日2016年3月31日，牡丹江红博拥有3,500.00万元
短期借款，公司以其拥有的部分房产及分摊土地抵押给龙江银行牡丹江振东支行
为贷款担保，贷款到期日为2016年8月23日，公司已经抵押资产明细如下所示：


牡丹江红博购物广场有限公司已抵押房地产明细表

序号

土地情况

房屋建筑物情况

土地证编号

土地位置

土地
用途

土地
类型

宗地面积
（m2）

土地终止
日期

权证编号

建筑物名称

结构

建成
年月

所在
层数

建筑面
积m2

账面原值
（元）

账面净值
（元）

备注

1

牡国土国用
2008第13683号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

713.85

2051年5月

牡房权证东安区
字第1062849号

地下室2

框架

2004

-1

9044.5

19,958,773.10

12,376,102.55

房地已抵押

2

牡国土国用
2008第12128号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

6.35

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061275号

1层门市1

框架

2004

1

80.42

651,956.64

423,182.45

房地已抵押

3

牡国土国用
2008第12131号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

89.31

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061278号

1层内铺1

框架

2004

1

790.71

5,132,011.63

3,182,274.88

房地已抵押

4

牡房权证东安区
字第1079357号

1层内铺2

框架

2004

1

29.68

192,634.58

119,449.49

房地已抵押

5

牡房权证东安区
字第1079304号

1层内铺3

框架

2004

1

311.14

2,019,417.92

1,252,207.40

房地已抵押

6

牡国土国用
2008第12129号

东安区柴氏社区
时代广场小区

批发
零售

出让

163.09

2051年5月

牡房权证东安区
字第1061277号

1层内铺4

框架

2004

1

149.1

967,716.18

600,064.67

房地已抵押



牡房权证东安区
字第1079302号

1层内铺5

框架

2004

1

393.57

2,554,419.73

1,583,953.10

房地已抵押



牡房权证东安区
字第1079301号

1层内铺6

框架

2004

1

1523.74

9,889,656.95

6,132,411.42

房地已抵押






（三）现场核查得知，纳入评估范围的房地产中有10套商服用房对应土地
使用权证的出让年限为50年，考虑到国家对商服用地的最高许可使用年限为40
年，本次评估是按照商服用地最高出让年限40年计算相关资产的可使用年限。

详细内容见下表：

序号

房屋权证证号

面积m2

总层数

土地证证号

土地面积m2

土地到期年限

1

牡房权证东安区字第1061281号

1782.46

-1/5

牡国土国用2008第12127号

140.68

2051年5月25日

2

牡房权证东安区字第1062849号

9044.50

-1/5

牡国土国用2008第13683号

713.85

2051年5月25日

3

牡房权证东安区字第1061275号

80.42

1/5

牡国土国用2008第12128号

6.35

2051年5月25日

4

牡房权证东安区字第1061279号

81.66

1/5

牡国土国用2008第12130号

6.45

2051年5月25日

2

牡房权证东安区字第1061277号

149.10

1/5

牡国土国用2008第12129号

163.09

2051年5月25日

7

牡房权证东安区字第1079301号

1523.74

1/5

8

牡房权证东安区字第1079302号

393.57

1/5

9

牡房权证东安区字第1079304号

311.14

1/5

牡国土国用2008第12131号

89.3

2051年5月25日

10

牡房权证东安区字第1079357号

29.68

1/5

3

牡房权证东安区字第1061278号

790.71

1/5




（四）本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考
虑股权缺乏流动性等对股权价值的影响。

（五）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
1、评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大
事项；
2、在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失，
往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
3、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评
估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调
整。

（六）需要说明的其他问题
1、本评估报告是在独立、客观公正、科学的原则下做出的，遵循了有关的
法律、法规和资产评估准则的规定。我公司及所有参加评估的人员与委托方及有
关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业
道德和规范。


2、本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及


相关材料由委托方及被评估单位负责提供，对其真实性、合法性由委托方及被评
估单位承担相关的法律责任；同时根据中国注册会计师协会关于印发《注册资产
评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协{2003}18号）的规定，
注册评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出了注册资产评估的执业范围,
因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。

3、对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不
承担相关责任。

4、本评估报告只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对经济业务定价
决策负责，资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。

5、本评估结论由本公司出具。受本公司评估人员的执业水平和能力的影响，
评估结论不作为相关交易及其它经济行为的唯一依据，仅作为有关当事人经济行
为价值参考。

6、评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。


十二、评估报告使用限制说明

（一）本报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途，本公司不对报告
使用者运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。

（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从2016年3月31
日至2017年3月30日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。

（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需
评估机构审阅相关内容并征得本公司书面同意，法律、法规规定以及相关当事方
另有约定的除外。


（五）本报告复印无效，未加盖本公司骑缝章无效。


十三、评估报告日

本评估报告日为2016年06月23日。





十四、评估机构和注册资产评估师签章


（本页为签字盖章页，无正文）
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2016年06月23日




附件



附件一： 评估目的对应的经济行为文件复印件
附件二： 被评估单位的专项审计报告
附件三： 委托方和被评估单位法人营业执照副本复印件
附件四： 评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
附件五： 委托方和被评估单位承诺函
附件六： 注册资产评估师承诺函
附件七： 注册资产评估师资格证书复印件
附件八： 资产评估机构资格证书复印件
附件九： 资产评估机构营业执照复印件
附件十： 资产评估结果汇总表及评估明细表






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