[收购]保发集团：主要交易-成立合营公司及收购土地之土地使用权   时间：2017年02月07日 07:00:44 中财网    

閣下如對本通函任何方面或應採取之行動有任何疑問，應諮詢　閣下之股票經紀或
其他持牌證券商、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。


閣下如已將名下之保發集團國際控股有限公司股份全部出售或轉讓，應立即將本通
函送交買方或承讓人或經手買賣或轉讓之銀行、持牌證券商、註冊證券機構或其他
代理商，以便轉交買方或承讓人。


香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函之內容概不負責，
對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通函全部或任何
部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。




PERFECT GROUP INTERNATIONAL HOLDINGS LIMITED

保發集團國際控股有限公司

（於開曼群島註冊成立之有限公司）

（股份代號：
3326）

主要交易成
立合營公司
及
收購土地之土地使用權



頁次
釋義
............................................................... 1
董事會函件
......................................................... 3
附錄一－本集團之財務資料
........................................ 11
附錄二－估值報告
............................................... 13
附錄三－一般資料
............................................... 18



於本通函內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義：

「董事會」指董事會
「本公司」指保發集團國際控股有限公司，一家於開曼群島

註冊成立之公司，其股份於聯交所上市
「關連人士」指具有上市規則所賦予之涵義
「董事」指本公司之董事
「本集團」指本公司及其附屬公司
「港元」指港元，香港之法定貨幣
「香港」指中國香港特別行政區
「投資項目合作協議」指
PGCI與江門盈拓訂立之投資項目合作協議，內

容有關成立合營公司
「江門盈拓」指江門市盈拓地產策劃有限公司，由譚偉潮先生
全資擁有之投資公司
「合營公司」指
PGCI與江門盈拓根據投資項目合作協議於中國
將予成立之合營公司
「該土地」指位於中國廣東省佛山市順德區倫教世龍工業區
佛山一環南延線以東、倫教大涌以南地塊
「最後可行日期」指
2017年2月1日，即本通函付印前確定其所載若干

資料之最後實際可行日期
「上市規則」指聯交所證券上市規則
「保發工廠」指本集團位於中國廣東省東莞市之加工廠房

1



「PGCI」指
Perfect Group China Investment (HK) Limited，一

家於香港註冊成立之公司，為本公司之全資附

屬公司
「中國」指中華人民共和國
「人民幣」指人民幣，中國法定貨幣
「證券及期貨條例」指香港法例第
571章證券及期貨條例
「股份」指本公司已發行股本中每股面值
0.01港元之普通股

份
「股東」指本公司之股東
「順德公共資源交易中心」指佛山市順德區公共資源交易中心
「聯交所」指香港聯合交易所有限公司
「該交易」指就收購該土地之土地使用權成立合營公司
「美元」指美元，美利堅合眾國之法定貨幣
「%」指百分比

於本通函內，僅供說明用途及除文義另有所指外，美元乃按
1兌7.75元之匯率兌
換為港元，而人民幣乃按
1兌1.13元之匯率兌換為港元。有關匯率並不表示任何金額
已經、可以或可能按該等匯率或任何其他匯率兌換。


2



PERFECT GROUP INTERNATIONAL HOLDINGS LIMITED

保發集團國際控股有限公司

（於開曼群島註冊成立之有限公司）

（股份代號：
3326）

執行董事：註冊辦事處：
簡健光先生（主席兼行政總裁）
Cricket Square
石美珍女士
Hutchins Drive
鍾志強先生
P.O. Box 2681
Grand Cayman KY1-1111
非執行董事：
Cayman Islands
朱健宏先生
總辦事處：
獨立非執行董事：香港
范佐浩先生九龍
李卓威先生常悅道
1號
黃煒強先生恩浩國際中心
26樓

敬啟者：

主要交易成
立合營公司
及
收購土地之土地使用權


緒言

謹此提述本公司日期為
2017年1月13日之公佈，內容有關該交易。


本通函旨在向　閣下提供（其中包括）根據上市規則所規定有關該交易之詳情。


3



成立合營公司

謹此提述本公司日期為
2016年9月29日之公佈，內容有關建議收購土地使用權之
諒解備忘錄，及本公司日期為
2016年11月28日之公佈，內容有關更改所得款項用途。



PGCI與江門盈拓訂立日期為
2017年1月13日之投資項目合作協議，內容有關成立
合營公司。


據董事作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，江門盈拓及江門盈拓之最終
實益擁有人均為獨立於本公司及本公司關連人士之第三方。


投資項目合作協議及合營公司之主要特點包括下列各項：

主要業務

現時擬於取得相關中國政府機構之批准後，合營公司根據將予申請之商業牌照
所涉及之業務範疇將包括收購網上掛牌出讓及持有該土地之土地使用權，以發展工
廠廠房及配套設施。合營公司將進行一項單一目的項目，有關項目於本公司日常及
正常業務過程中屬收益性質。合營公司於截至今日尚未成立，惟合營公司之名稱經
已備用。董事預期成立合營公司所需之時間為完成網上掛牌出讓該土地之土地使用
權後約一個月，且就成立合營公司而言並無預見任何障礙。合營公司將會發展工廠
廠房及配套設施，以供保發工廠及本集團位於中國之總部使用。合營公司現擬於日
後可能暫時出租極少部份已建成但本集團未佔用之工廠空間及╱或配套設施以避免
空置。截至今日，合營公司無意出售任何部份之已建成但本集團未佔用之工廠空間
及╱或配套設施，惟董事不排除倘若合營公司需要額外營運資金則可能作出有關出售。

倘若合營公司暫時出租或出售部份已建成但本集團未佔用之工廠空間及╱或配套設施，
本公司將根據上市規則於適當時候另行發表公佈。


資本承擔

合營公司之總資本承擔為
30,000,000美元（相當於約
233,000,000港元），當中
21,000,000美元（相當於約
163,000,000港元）將由
PGCI出資，餘額
9,000,000美元（相當
於約
70,000,000港元）將由江門盈拓出資。總資本承擔乃參考合營公司於該土地之土
地使用權招標時所投標之最高金額人民幣
110,000,000元（相當於約
124,000,000港元）
及發展工廠廠房及配套設施以供保發工廠及本集團位於中國之總部使用相關之預期
支出約
109,000,000港元而釐定。董事確認於截至今日為止，除上述
30,000,000美元外，
合營公司並無額外資本承擔。然而，
PGCI及江門盈拓已同意於需要時增加總資本承擔。

現時預期
PGCI及江門盈拓將各自以彼等各自之內部資源為合營公司之資本承擔提供
資金。


4



預期總資本承擔將分兩個階段提供，，載列如下：


(a)
最多人民幣
110,000,000元（詳情請參閱下文「該土地之土地使用權之最高金
額」一段）將於簽訂該土地之轉讓合約起計
180日內提供以支付該土地之土
地使用權之購買價；及
(b)
餘額將於簽訂該土地之轉讓合約起計兩年內提供。

合營公司將由
PGCI持有
70%及江門盈拓持有
30%。因此，合營公司將被視作本公
司之附屬公司，其財務業績將會與本集團之財務業績綜合入賬。

PGCI及江門盈拓將
按7：3之比例攤分合營公司之溢利，將主要來自出租工廠廠房及配套設施予本集團以
搬遷保發工廠及於中國成立本集團之總部，以及暫時出租部份已建成但本集團未佔
用之工廠空間及╱或配套設施。


合營公司各方之角色


PGCI及江門盈拓將根據上述時間表作出資本承擔。此外，江門盈拓將參與網上
掛牌出讓。倘若成功投得該土地之土地使用權，合營公司將與順德公共資源交易中
心訂立轉讓合約，並將成為該土地之土地使用權之擁有人。


合營公司之代表

現計劃合營公司之管理層應包括主席、兩名董事及一名法人代表。

PGCI將有權
指派合營公司之主席、一名董事及法人代表。江門盈拓將有權指派合營公司之另一
名董事。由於就持股量而言，
PGCI將控制合營公司之董事會及擁有控制股權，最終
決策權歸於
PGCI。


終止

倘發生下列任何事件，投資項目合作協議將告終止：


(a)
投資項目合作協議及據此擬進行之交易未能根據上市規則之規定獲股東批
准；
(b)
收購該土地之土地使用權之代價超過人民幣
110,000,000元；或
(c)
收購該土地之土地使用權並無發生。

5



收購該土地之土地使用權

現計劃合營公司將透過網上掛牌出讓之方式收購該土地之土地使用權，乃由順
德公共資源交易中心根據中國國家法例及法規於
2017年2月5日至
2017年2月15日（下午
3時正）就銷售該土地之土地使用權進行之公開招標。


據董事作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，順德公共資源交易中心為獨
立於本公司及本公司關連人士之第三方。


有關該土地之資料

該土地佔地
100,370.99平方米，位於中國廣東省佛山市順德區倫教世龍工業區佛
山一環南延線以東、倫教大涌以南地塊。該土地現時為空置。


該土地聲稱將作工業用途。根據佛山市順德區建設用地規劃條件，該土地之地
積比率不得超過
3.0，而該土地之總樓面面積不得超過
301,112.97平方米。該土地之建
築物密度不得低於
35%及不得超過
45%，而綠化用地比率不得低於
10%及不得超過
20%。高度限制為
50米。該土地之土地使用權期限為五十年。


現計劃將該土地約
264,000平方米劃撥予本集團用作其工廠廠房及該土地約
36,000平方米將劃撥用作上述工廠廠房之配套設施如宿舍及飯堂。倘成功投得該土地
之土地使用權，合營公司將委任合資格設計師、建築師及土木工程師就該土地進行
土地規劃。


根據網上掛牌出讓通知，該土地將發展成為廠房以發展珠寶、電子商貿及相關
產業（產業結構調整指導目錄（
2011年版本）（2013年修訂）之「限制類」或「淘汰類」或
外商投資產業指導目錄（
2015年修訂）之「限制類」或「禁止類」除外）。據董事所深知，


(a)該土地將按地盤空置基準並接駁所需公用服務出售；
(B)該土地概無任何登記之產
權負擔、留置權、抵押、按揭；及
(c)該土地並無違反環境法規、查核、通知、未決訴
訟、違反法律或業權瑕疵。

6



該土地之土地使用權之最高金額

誠如本公司日期為
2016年9月29日之公佈所述，本集團已就收購該土地之土地使
用權支付可退回按金人民幣
25,000,000元（相當於約
28,000,000港元），有關款項將於
完成網上掛牌出讓該土地之土地使用權後退還予本集團。招標之初始價約為人民幣
105,000,000元（相當於約
119,000,000港元）。就該土地之土地使用權招標將作出之最
高投標額將為人民幣
110,000,000元（相當於約
124,000,000港元）。董事認為，經考慮該
土地之位置及潛在價值，以及本公司所委任之獨立物業估值師所評估該土地於
2016
年11月30日之初步估值為人民幣
115,000,000元，上述最高金額屬公平合理。該土地之
估值報告已載於本通函附錄二內。


於本通函日期並無提交競投價。股東務請注意，就該土地之土地使用權將予提
交之最終競投價將視乎（其中包括）合營公司於招標日期對物業市場及前景之意見，
以及競爭對手於招標時所提交之競投價。


現時預期，合營公司將以其內部資源為支付收購該土地之土地使用權之代價提
供資金。


倘成功投得該土地之土地使用權，合營公司將與順德公共資源交易中心訂立轉
讓合約，並將成為該土地之土地使用權之擁有人。收購該土地之土地使用權之全部
代價將於簽訂轉讓合約起計
180日內支付，而該土地將於簽訂轉讓合約起計
30日內交付。


倘若成功投得該土地之土地使用權，工廠廠房及配套設施之建築工程擬將於三
個月內施工。預期有關建築工程將於移交該土地起計
36個月內竣工。


進行該交易之理由及好處

本集團之主要業務為設計、製造及出售主要鑲嵌鑽石之高端優質珠寶。誠如本
公司日期為
2016年9月29日之公佈所述，本集團現時之生產工作全部於保發工廠獨家
進行。保發工廠之租賃協議為期
3年，將於
2018年5月屆滿。為促進本集團之未來發展，
董事會擬將保發工廠搬遷至中國廣東省內較永久之地方，而成立合營公司及收購該
土地之土地使用權將為本集團提供機會重置保發工廠。鑑於本集團並不熟悉中國物
業之建築及發展，故董事認為，聯同江門盈拓（其由譚偉潮先生全資擁有，而譚偉潮
先生於中國工業及商用物業建築及發展方面積逾
20年經驗）成立合營公司有助利用譚
偉潮先生於中國之相關經驗搬遷保發工廠。董事認為成立合營公司以收購該土地之
土地使用權對本集團有利，原因如下：

7



(a)
本集團一直經營珠寶業務，於管理發展工廠廠房及配套設施方面並無任何
經驗。即使委任承建商興建工廠廠房及配套設施，本集團仍缺乏專業知識
管理承建商及有關工廠廠房及配套設施之其後發展項目。此將會令本集團
業務承受高風險及不明朗因素。

(b)
憑藉譚偉潮先生於建築及發展中國工商物業之豐富經驗，董事相信其對該
土地之設計及發展所提供之意見。

(c)
成立合營公司有助本集團與江門盈拓分攤資本承擔。

(d)
本集團仍可繼續持有對該土地發展項目的控制權，從而可為本集團帶來最
大利益並分散風險。

董事會亦不斷評估優質珠寶業之趨勢及全球經濟狀況，以釐定最具效益及最有
效之方法調配集團資源。誠如本公司日期為
2016年11月28日之公佈所述，於更改本公
司股份於聯交所上市之所得款項用途及收購該土地之土地使用權後，本集團於中國
之業務擬將包括製造、批發及零售優質珠寶，以及可能利用倫教鎮珠寶產業鏈之大
量地方中小企業，包括設計師、製造商及供應商，成立珠寶電子商貿平台。


隨著中國國內生產總值增長穩定及購買力增加，預期中國對奢侈品（包括高端優
質珠寶）之需求將會持續。該土地位於倫教鎮，倫教鎮以珠寶業聞名，具有「中國珠
寶玉石首飾特色產業基地」及「廣東省珠寶首飾技術創新專業鎮」之稱譽。藉著結合本
公司及江門盈拓之股東於中國珠寶業之網絡及資源，以及中國工業及商用物業之建
築及發展，預期合營公司為本集團於中國珠寶市場之發展提供協同效益。


董事認為，該交易將不會對本集團申請上市時刊發之招股章程所載之主要業務
造成基本變動，原因如下：


(a)
本集團繼續從事珠寶業務作為其主要業務。收購該土地之土地使用權及相
關建築項目旨在長遠而言提供足夠空間發展現有珠寶業務。儘管本集團現
時或未會全部佔用該土地及將座落於其上之建築物，預期本集團於日後將
動用所有空間作為其生產樞紐。

8



(b)
合營公司現擬於日後可能暫時出租極少部份已建成但本集團未佔用之工廠
空間及╱或配套設施以避免空置。截至今日，合營公司無意出售任何部份
之已建成但本集團未佔用之工廠空間及╱或配套設施，惟董事不排除倘若
合營公司需要額外營運資金則可能作出有關出售。

(c)
該交易屬一次性項目，董事現無意於可見將來再進行類似交易。

鑑於上文所述並考慮到成立合營公司之成本和該交易可為本集團帶來之利益，
董事相信，該交易之條款為一般商業條款，屬公平合理，並符合本集團及股東之整體
利益。


有關
PGCI、本集團及江門盈拓之資料


PGCI為一家於香港註冊成立之公司，為本公司之全資附屬公司。本集團之主要
業務為設計、製造及出售主要鑲嵌鑽石之高端優質珠寶。


江門盈拓為一家由譚偉潮先生全資擁有之投資公司，彼於中國工業及商用物業
建築及發展方面積逾
20年經驗。


上市規則之涵義

由於該交易之其中一項適用百分比率超過
25%但低於
100%，根據上市規則第
14
章，該交易構成本公司之主要交易，因此須遵守上市規則第
14章有關公佈、申報及股
東批准之規定。


據董事作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，倘本公司召開股東大會以批
准該交易，概無股東須放棄投票。本公司已根據上市規則第
14.44條取得
Immaculate
Diamonds Limited之書面股東批准以代替舉行股東特別大會以批准該交易，
Immaculate Diamonds Limited為一名股東，於本通函日期持有本公司
243,000,000股股
份，佔投票權
54%。


該交易可能造成之財務影響

於完成收購該土地之土地使用權後並假設有關收購乃以現金及銀行結餘支付，
本集團之非流動資產將會增加及流動資產將會減少。收購該土地之土地使用權如落
實進行將不會對本集團之資產淨值造成影響。


9



預期本集團發展工廠廠房及配套設施以搬遷保發工廠、於中國設立總部及發展
中國市場將導致本集團之非流動資產增加、流動資產減少及╱或整體負債增加，惟
於完成興建工廠廠房及配套設施後將為本集團之收益及溢利帶來正面回報。


推薦建議

就上述原因而言，董事認為該交易之條款為一般商業條款，屬公平合理，並符
合本集團及股東之整體利益。因此，倘若本公司召開股東特別大會以批准該交易，董
事推薦股東投票贊成有關決議案。


其他資料

亦請閣下垂注本通函附錄所載之其他資料。


此致

列位股東台照

承董事會命

保發集團國際控股有限公司

主席

簡健光

謹啟


2017年2月7日

10



1.財務資料
本集團於截至
2013年及
2014年12月31日止兩個年度各年之經審核財務資料詳情
已於本公司日期為
2015年12月22日之招股章程（第
I-1頁至第
I-50頁）內披露、本集團截
至2015年12月31日止年度之經審核財務資料已於本公司截至
2015年12月31日止財政年
度之年報（第
56頁至第
141頁）內披露及本集團截至
2016年6月30日止六個月之未經審核
財務資料已於本公司截至
2016年6月30日止六個月之中期報告（第
18頁至第
44頁）內披
露，其以提述方式載入本通函。


上述本公司之招股章程、年報及中期報告載列於聯交所之網頁

及本公司之網頁
。



2.本集團之債務
於2016年12月31日營業時間結束時（即本通函付印前就債務聲明之最後可行日
期），除集團內公司間負債及於日常業務過程中之正常貿易應付款項外，於
2016年12
月31日，除一間機構提供以公司擔保之無抵押發票融資貸款約
2,365,000港元及譚偉潮
先生向本集團提供以用於就收購該土地之土地使用權支付可退回按金之無抵押及無
擔保貸款人民幣
25,000,000元（相當於約
28,000,000港元）外，本集團並無任何已發行及
未償還或已授權或以其他方式增設但未發行之債務證券、銀行透支、貸款或其他類
似債務、承兌負債（除正常貿易票據外）或承兌信貸、債權證、按揭、抵押、租購承擔、
擔保或重大或有負債。有關譚偉潮先生所提供之貸款將於完成網上掛牌出讓該土地
之土地使用權後退還予本集團，並於合營公司成立之前悉數償還予譚偉潮先生。



3.本集團之財政及貿易前景
本集團之主要業務為設計、製造及出售主要鑲嵌鑽石之高端優質珠寶。本集團
之主要業務自
2015年12月31日（即本集團最近期已刊發之經審核綜合財務報表之編製
日期）起直至最後可行日期並無任何變動。



2015年之市場氣氛持續疲弱，中東及歐洲市場對高端優質珠寶產品之需求減少，
而預期於
2016年將繼續會影響本集團之業務。為了面對有關挑戰及令本集團業務重
上增長軌道，董事會決定重新調配本集團之資源以於日後發展中國市場，預期中國
市場對奢侈品（包括高端優質珠寶）之需求將會持續。預期發展中國市場可為本集團
帶來額外收益及提升本集團之盈利能力。於透過從原先計劃擬用於擴充中東及歐洲
高端市場、升級現有生產設施以及聘用及培訓額外員工之未動用所得款項淨額中，
重新分配約
44,340,000港元用作於中國成立總部及開發中國市場而變更上市所得款項
用途後，本集團已將其重心放在中國市場。


11



成立合營公司以及成功收購及發展該土地對本集團於中國設立總部及於中國建
立電子商貿平台以發展其業務而言至為關鍵。



4.營運資金
於最後可行日期，董事經作出周詳審慎查詢後認為，考慮到預計完成建議成立
合營公司及收購該土地之土地使用權、本集團現時可動用之內部財務資源及財務融
資以及本集團之現金及銀行結餘及其他借貸，本集團擁有足夠可動用營運資金應付
本集團自本通函日期起計最少未來十二個月之所需。



5.重大不利變動
於最後可行日期，除本公司截至
2016年6月30日止六個月之中期報告以及本公司
日期為
2016年11月28日有關更改所得款項用途之公佈所披露者外，董事並不知悉自
2015年12月31日（即本公司最近期已刊發之經審核賬目之編製日期）起，本集團之財
務或貿易狀況有任何重大不利變動。


12



以下為獨立物業估值師亞太資產評估及顧問有限公司就其對本集團擬將予收購
之該物業於
2016年11月30日的估值所發出的估值報告全文，以供載入本文件。



亞太資產評估及顧問有限公司

香港德輔道中
267-275號龍記大廈
17樓07-08室
電話：
(852) 2357 0059
傳真：
(852) 2951 0799

敬啟者：

有關：位於中華人民共和國廣東省佛山市順德區倫教世龍工業區佛山一環南延線以東、
倫教大涌以南之一幅地塊（地段編號：
157061-001(3))（「該物業」）

吾等謹遵照保發集團國際控股有限公司（「貴公司」）的指示，對　貴公司及╱或
其附屬公司（以下統稱「貴集團」）擬將予收購位於中華人民共和國（「中國」）的該物業
進行估值。吾等確認已進行視察，作出相關查詢並取得吾等認為必需的進一步資料，
從而向　閣下提供吾等對該物業於
2016年11月30日（「估值日」）的市場價值的意見，以
供載入　貴集團刊發的通函。


估值基準

吾等對該物業的估值乃吾等對其市場價值的意見，而吾等將之界定為「在自願買
方與自願賣方達成公平交易，經過適當市場推廣，雙方均具備相關知識，謹慎交易並
且沒有受到脅迫的條件下，資產或負債在估價日預計可交換的金額」。


市場價值乃理解為並無考慮買賣（或交易）成本，亦無扣減任何有關稅項或可能
稅項的資產或負債的估值。


13



吾等獨立於貴集團，且吾等於估值時乃遵從國際估值標準委員會頒佈的《國際
估值標準（
2013）》及香港聯合交易所有限公司證券上市規則第
5章及應用指引第
12項
所載的規定。


估值假設

吾等於估值時假設業主於公開市場上出售該物業，而並無得益於或受累於影響
該物業價值的任何遞延條款合約、售後租回、合資經營、管理協定或任何類似安排。


吾等編製估值報告時並無就該物業的任何抵押、按揭或欠款或出售時可能產生
的任何開支或稅項計提撥備。除另有說明外，吾等假設該物業並無附帶可影響其價
值的產權負擔、限制及繁重支銷。


估值方法

對貴集團於中國將予收購以作未來發展之該物業進行估值時，由於相關地塊
尚未進行相關批地手續及尚未取得相關土地出讓合同及土地使用權證，因此吾等並
無對該物業賦予商業價值。


業權及假設

我們已獲提供有關該物業的業權文件摘要副本。然而，吾等並未於中國有關政
府部門對該物業進行業權查冊，且吾等亦無檢查文件正本，以核實業權、產權負擔或
吾等所獲副本有否任何未顯示之其後修訂。對位於中國的該物業進行估值時，吾等
就該業的業權及及其他法律事項倚賴　貴集團中國法律顧問廣東循理律師事務所所
提供的法律意見。


資料來源

吾等在相當程度上依賴由　貴集團提供的資料，且已接納吾等獲提供的有關規
劃批文或法定通告、地役權、年期、土地及樓面面積及所有其他有關事項的意見。吾
等並無進行實地考察。估值報告所載的尺寸、量度及面積僅為約數。吾等已採取一切
合理審慎措施，包括核查提供予吾等的資料及作出相關查詢。吾等並無理由懷疑　貴
集團提供予吾等的資料的真實性及準確性，而該等資料的真實性及準確性對吾等的
估值至關重要。吾等亦已獲　貴集團告知提供予吾等的資料並無遺漏任何重大事實。


14



實地視察

該物業的實地視察由曹浩樑先生
(BBA)於2017年1月進行。吾等已視察該物業的
外貌，以及在可能情況下視察其內部。吾等並無視察該物業被覆蓋、未暴露或無法進
入的部分，並假設該等部分乃處於合理狀況。吾等並無進行詳細測量以核實該物業
面積的正確性，但假設提交予吾等的業權文件所顯示的面積為正確。所有文件及合
約僅作參考用途，而所有尺寸、量度及面積均為約數。


於視察過程中，吾等並無注意到任何嚴重缺陷。然而，吾等並無進行任何結構
測量，故無法呈報該物業是否無腐朽、蟲蛀及任何其他結構缺陷。吾等並無對任何設
施進行測試。


責任範圍

本估值報告乃基於一項理解出具：閣下於截至估值日所知悉有關該物業的一切
事宜已告知吾等，因該等事宜有可能對吾等的估值報告產生影響。吾等並無責任就
吾等評估完成日期後所發生的事件及出現的情況更新本估值報告，但將樂意於有需
要時討論進一步的指示。


管理層確定事實

本估值報告的草擬本及吾等的計算已送呈　貴集團。　貴集團已審閱及口頭向
吾等確認，本估值報告所列事實及計算於所有重大方面均屬準確，且　貴集團並不知
悉有關吾等的委聘的任何尚未載入之重大事項。


貨幣

除另有指明外，於吾等的估值所列的全部貨幣金額均以人民幣為單位。


隨函附奉吾等的估值報告。


此致

香港
九龍
常悅道
1號
恩浩國際中心
26樓
保發集團國際控股有限公司

列位董事台照

代表

亞太資產評估及顧問有限公司
張家豪


MRICS, RPS (GP)

助理董事
謹啟


2017年2月7日

附註：張家豪先生為產業測量組之註冊專業測量師，於中國物業估值方面擁有逾
12年經驗。


15



估值報告

貴集團擬將予收購位於中國以作未來發展之物業

於2016年11月30日
物業概況及年期佔用詳情現況下之市場價值

中國廣東省佛山市該物業位於佛山市順德區倫教世龍於估值日期，無商業價值
順德區倫教世龍工工業區。當地為一個新開發區，附該物業為空置。（參考附註
4）
業區佛山一環南延近有若干農村及工業大樓。

線以東、倫教大涌
以南一幅地塊（地根據　貴集團提供之資料，該物業
段編號：
157061-由一幅佔地約
100,370.99平方米之
001(3))地塊組成。該物業將持作發展工廠

廠房及配套設施以供貴集團使
用。


據貴集團告知，彼等現時並無任
何計劃出售該物業或更改其用途。


該物業將由
2017年2月5日至
2017年
2月15日透過網上掛牌出讓方式公
開招標，因此相關地塊尚未進行相
關批地手續及尚未取得相關土地出
讓合同及土地使用權證。


附註：


1.根據佛山市順德區建設用地規劃條件及　貴集團提供之其他資料，主要發展參數載列如下：
地址：倫教世龍工業區佛山一環南延線以東、倫教大涌以南

地段編號：
157061-001(3)

地盤面積：
100,370.99平方米

用途：工業用地
(M1)

地積比率：不少於
1.0及不超過
3.0

綠化用地比率：不少於
10%及不超過
20%

建築物密度：不少於
35%及不超過
45%

高度限制：不超過
50米

土地使用期限：自地塊移交日期起計
50年

停車場：小型車輛：總建築面積中每
100平方米不少於
0.4個泊車位
單車：總建築面積中每
100平方米不少於
2.0個泊車位


16



銷售政策：承授人須保留已建總建築面積不少於
30%作自用，並確保於
2021年之前於
總建築面積中不少於
60,000平方米作自用

建築承諾
該物業之建築工程須自地塊移交日期起計三年內全面完成

備註：工業項目中行政辦公室及宿舍設施之地盤面積及總建築面積分別不得超過
7,025.97平方米及
36,133.56平方米


2.
據貴集團告知，該物業之估計發展成本約為
109,000,000港元（相當於約人民幣
96,000,000元**）。

3.
吾等已獲貴集團之中國法律顧問就該物業出具之法律意見，其中包括：
(i)
該物業乃採用網上掛牌出讓方式出讓，此方式符合中國法例所載之規定；
(ii)
該物業並無任何按揭、查封、租賃或其他形式的產權負擔；
(iii)
承授人將於簽訂土地出讓合同後取得該物業之土地使用權，並已悉數償付相關土地補價及契稅。

於取得土地使用權證後，承授人有權使用、轉讓（只有該物業之部份可於指定期間內轉讓）、租
賃（只有該物業之部分可於指定期間內租賃）或按揭全部或部份該物業；
(iv)
根據
Perfect Group China Investment (HK) Limited（「PGCI」貴公司之全資附屬公司）與江門市
盈拓地產策劃有限公司（「江門盈拓」）訂立之投資項目合約，
PGCI及江門盈拓將成立一間
項目公司作為該物業之擁有人，倘若江門盈拓成功投得該物業，則負責經營相關地塊。

PGCI與
作合(，)
江門盈拓於項目公司之股權比例將為
70%及30%。項目公司之損益將根據上述股權比例分配。

由於項目公司仍未成立，故尚未取得該物業營運之商業牌照；


(v)
由於江門盈拓仍未就該物業中標，
PGCI、江門盈拓或項目公司尚未就該物業取得土地使用權證；
及
(vi)
於2017年2月15日（「完成日期」）完成網上掛牌出讓後，成功中標者須於完成日期起計
5個工作日
內與交易中心簽訂網上掛牌出讓確認函件。成功中標者亦須於完成日期起計
6個月內與當地國
有土地局簽訂土地出讓合同，並於同日與地方發展中心簽訂投資協議函件。於取得土地出讓合
同及支付所有批地費用及其他相關稅項後，則可向地方國有土地局申請土地使用權證。

4.
吾等於進行估值時，由於相關地塊尚未進行相關批地手續及尚未取得相關土地出讓合同及土地使用權
證，因此吾等並無對該物業賦予商業價值。吾等亦已考慮該物業之部份可建總面積須保留作自用。作
為指示用途，假設已完成該物業之相關批地手續及悉數償付一切土地補價及契稅，以及該物業可根據
附註
1所載之發展參數發展，並且該物業可於市場上自由轉讓，該物業於估值日之市場價值為人民幣
115,000,000元。

**
港元乃按
1元兌
0.88元之匯率換算為人民幣。

17



1.
責任聲明
本通函載有遵照上市規則而提供有關本集團之資料，各董事願就本通函共同及
個別承擔全部責任，並於作出一切合理查詢後確認，就彼等所深知及確信，本通函所
載資料在各重大方面均屬準確完備，且無誤導或欺詐成分；及本通函並無遺漏任何
其他事項，以致本通函任何聲明或本通函產生誤導。



2.
本公司董事及主要行政人員於本公司或任何相關法團之股份、相關股份
及債權證中擁有之權益及╱或淡倉
董事及主要行政人員之權益

於最後可行日期，本公司各董事及主要行政人員於本公司或任何相聯法團（定
義見證券及期貨條例第
XV部）之股份或相關股份及債權證中，擁有根據證券及
期貨條例第
XV部第
7及8分部須知會本公司及聯交所之權益及淡倉（包括根據證
券及期貨條例有關條文被當作或視作擁有之權益及淡倉）；或須根據證券及期貨
條例第
352條記錄於該條例所指登記冊之權益及淡倉；或根據上市規則附錄十上
市發行人之董事進行證券交易之標準守則規定須知會本公司及聯交所之權益及
淡倉如下：

於股份之權益

佔本公司已發行
股本權益之
董事權益性質股份數目概約百分比

簡健光先生受控制法團權益
262,113,000(L)58.25%
（附註
1）


鍾志強先生受控制法團權益
10,125,000(L)2.25%
（附註
2）


「L」代表股份之好倉。


18



附註：


1.
於該等
262,113,000股股份中，
243,000,000股由
Immaculate Diamonds Limited持有及
19,113,000股由
King Jewel Limited持有。由於
Immaculate Diamonds Limited及King Jewel
Limited均由簡健光先生直接全資擁有，根據證券及期貨條例，簡先生被視作於
Immaculate Diamonds Limited所持有之
243,000,000股股份及
King Jewel Limited所持有之
19,113,000股股份中擁有權益。

2.
該等
10,125,000股股份由
Classic Emerald Holdings Limited持有，而
Classic Emerald
Holdings Limited由鍾志強先生直接全資擁有。因此，根據證券及期貨條例，鍾先生被
視作於該等
10,125,000股股份中擁有權益。

3.
根據證券及期貨條例須予披露及主要股東之權益及╱或淡倉
於最後可行日期，就董事所深知，下列人士（本公司董事或主要行政人員除外）
於本公司之股份及相關股份中擁有根據證券及期貨條例第
XV部第
2及3分部須向本公
司披露之權益或淡倉，或於本集團任何其他成員公司直接或間接擁有已發行投票股
份10%或以上權益：

佔本公司已發行
股本權益之
股東權益性質股份數目概約百分比


Immaculate Diamonds 實益擁有人
243,000,000(L)54.00%
Limited（附註
1）


Classic Sapphire 實益擁有人
33,750,000(L)7.50%
Holdings Limited（附註
2）
陳永森先生受控制法團權益
33,750,000(L)7.50%
（附註
3）
Classic Amber 實益擁有人
33,750,000(L) 7.50%
Holdings Limited
羅惠源受控制法團權益
33,750,000 (L)7.50%
（附註４）
「L」代表股份之好倉。


19



附註：


1.
執行董事簡健光先生亦為
Immaculate Diamonds Limited之唯一董事。

2.
執行董事簡健光先生亦為
Classic Sapphire Holdings Limited之董事。

3.
該等
33,750,000股股份由
Classic Sapphire Holdings Limited持有，而
Classic Sapphire
Holdings Limited由陳永森先生直接全資擁有。因此，根據證券及期貨條例，陳先生被
視作於該等
33,750,000股股份中擁有權益。

4.
該等
33,750,000股股份由
Classic Amber Holdings Limited持有，而
Classic Amber Holdings
Limited由羅惠源先生直接全資擁有。因此，根據證券及期貨條例，羅先生被視作於該
等33,750,000股股份中擁有權益。

4.
董事之服務合約
於最後可行日期，概無董事與本集團任何成員公司訂立或擬訂立本集團不能於
一年內終止並毋須支付賠償（法定賠償除外）之服務合約或服務協議。



5.
競爭權益
於最後可行日期，概無董事及彼等各自之緊密聯繫人（定義見上市規則）於任何
與本集團業務直接或間接構成競爭或可能構成競爭之業務（本集團業務除外）中擁有
權益。



6.
董事於資產╱合約之權益及其他權益
於最後可行日期，概無董事於本集團任何成員公司自
2015年12月31日（即本公司
最近期已刊發之經審核財務報表之編製日期）以來所購買或出售或租賃，或本集團任
何成員公司擬購買或出售或租賃的任何資產中擁有任何直接或間接權益。


於最後可行日期，概無於本通函日期仍然存續董事於其中擁有重大權益且對本
集團業務而言屬重大之合約或安排。



7.
訴訟
於最後可行日期，本集團成員公司概無涉及任何重大訴訟或申索，且並無任何
尚未了結或威脅針對本集團任何成員公司之重大訴訟或申索。


20



8.
專家及同意
以下為本通函載有其意見及建議之專家之資格：

名稱
資格

亞太資產評估及顧問有限公司物業估值師

於最後可行日期，專家概無擁有本集團任何成員公司之任何股本權益，亦無可
認購或提名他人認購本集團任何成員公司證券之權利（不論可依法強制執行與否）。


專家已就刊發本通函連同就載於本通函所編製以所示形式及內容收錄之專家聲
明而發出同意書，且迄今並無撤回有關同意書。


於最後可行日期，專家概無於本集團任何成員公司自
2015年12月31日（即本公司
最近期已刊發之經審核賬目之編製日期）以來所購買或出售或租賃，或本集團任何成
員公司擬購買或出售或租賃的任何資產中擁有任何直接或間接權益。



9.
重大合約
除下文所披露者外，於緊接本通函日期前兩年內，本集團成員公司概無訂立任
何重大合約（並非於日常業務過程中訂立之合約）：


(a)
由保發珠寶有限公司、保發集團國際控股（香港）有限公司及業務買賣協議
附表
6所述人士於
2015年6月26日簽立的保發珠寶有限公司所經營業務的業
務買賣協議，內容有關轉讓保保發珠寶有限公司經營的珠寶業務以及所擁
有或持有作抵押及於上述珠寶業務中所用的資產及負債，代價為有關協議
第2.1條所載項目於該協議完成日期前三個營業日的賬面值總額，即約
282.1百萬港元；
(b)
保發珠寶有限公司、保發集團國際控股（香港）有限公司及保發工廠訂立日
期為
2015年7月3日的權益轉讓協議，內容有關保發珠寶有限公司向保發集
團國際控股（香港）有限公司轉讓於保發工廠的權益，並將保發工廠的投資
者從保發珠寶有限公司轉為保發集團國際控股（香港）有限公司；
21



(c)
簡健光先生、陳永森先生、羅惠源先生、陳偉雄先生、鍾健強先生、
Immaculate Diamonds Limited、Classic Sapphire Holdings Limited、Classic
Amber Holdings Limited、Classic Ruby Holdings Limited、Classic Emerald
Holdings Limited及本公司於
2015年12月14日訂立的重組契據，內容有關向
本公司轉讓保發集團國際控股有限公司全部已發行股本，代價由本公司透
過向
Immaculate Diamonds Limited、Classic Sapphire Holdings Limited、
Classic Amber Holdings Limited、Classic Ruby Holdings Limited及Classic
Emerald Holdings Limited分別配發及發行
72股、
10股、
10股、
5股及
3股股份
支付；
(d)
保發珠寶、
Immaculate Diamonds Limited、Classic Sapphire Holdings
Limited、Classic Amber Holdings Limited、Classic Ruby Holdings Limited、
Classic Emerald Holdings Limited及保發集團國際控股（香港）有限公司於
2015年12月14日簽立的貸款轉讓契據，內容有關保發珠寶有限公司向
Immaculate Diamonds Limited、Classic Sapphire Holdings Limited、Classic
Amber Holdings Limited、Classic Ruby Holdings Limited及Classic Emerald
Holdings Limited出讓收取業務轉讓代價的利益；
(e)
簡健光先生及
Immaculate Diamonds Limited以本公司（為其本身及不時作為
其各附屬公司的受託人）為受益人訂立日期為
2015年12月14日的彌償契據；
(f)
簡健光先生及
Immaculate Diamonds Limited以本公司（為其本身及不時作為
其各附屬公司的受託人）為受益人訂立日期為
2015年12月14日的不競爭契據；
(g)
本公司、簡健光先生、
Immaculate Diamonds Limited及廣發融資（香港）有
限公司訂立日期為
2015年12月21日的公開發售包銷協議；
(h)
本公司、簡健光先生、
Immaculate Diamonds Limited及廣發融資（香港）有
限公司訂立日期為
2015年12月29日的國際配售包銷協議；
(i)
保發集團國際控股有限公司（一家於英屬處女群島註冊成立之公司並為本
公司的全資附屬公司）與佛山市順德區倫教街道土地儲備發展中心訂立日
期為
2016年9月29日的諒解備忘錄，內容有關買賣該土地的土地使用權，據
此，本集團須支付可退回按金人民幣
25,000,000元（相當於約
29,100,000港
元）；及
(j)
投資項目合作協議。

22



10.
一般事項
(a)
本公司之公司秘書為譚沛強先生，彼為英國特許會計師公會會員及香港會
計師公會執業會計師。

(b)
本公司之註冊辦事處位於
Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681,
Grand Cayman KY1-1111, Cayman Islands。

(c)
本公司總辦事處及主要營業地點位於香港九龍常悅道
1號恩浩國際中心
26樓。

(d)
本公司之香港股份過戶登記分處為聯合證券登記有限公司，地址為香港北
角英皇道
338號華懋交易廣場
2期33樓3301-04室。

(e)
本通函之中英本如有歧義，一概以英文本為準。

11.
備查文件
下列文件副本於本通函日期起計十四日期間內任何工作日（不包括公眾假期）之
正常營業時間在香港九龍常悅道
1號恩浩國際中心
26樓可供查閱：


(a)
本公司之章程大綱及公司組織章程細則；
(b)
本附錄「重大合約」一段所披露之重大合約；
(c)
本通函附錄二所載亞太資產評估及顧問有限公司所編製日期為
2017年2月7
日之估值報告；
(d)
本公司日期為
2015年12月22日之招股章程、本公司截至
2015年12月31日止
財政年度之年報及本公司截至
2016年6月30日止六個月之中期報告；及
(e)
本通函。

23




　 中财网