湖北广济药业股份有限公司拟收购湖北华科投资有限公司部分房地产评估项目
 

　　众联评报字[2016]第1227号

　　第一部分　资产评估师声明

　　资产评估师声明

　　湖北广济药业股份有限公司：

　　受贵公司的委托，我们对贵公司委托评估的东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产进行了认真清查核实和评定估算，并形成了评估报告，注册资产评估师及资产评估机构声明如下：

　　1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述的事项是客观的，并对评估结论合理性承担相应的责任。

　　2、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　3、我们与评估报告中的评估对象之间没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

　　4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场查勘；我们已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。

　　5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

　　6、本评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日一年内有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

　　7、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。

　　8、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

　　9、本评估报告仅供委托方、产权持有单位使用，不得用于本次评估目的以外的用途，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。

　　10、本评估报告的使用权归委托方，未经委托方许可，不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。

　　11、本评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告的正式组成部分，与正文具有同等法律效力。

　　第二部分　评估报告摘要

　　湖北广济药业股份有限公司拟收购

　　湖北华科投资有限公司

　　部分房地产评估项目

　　评估报告

　　众联评报字[2016]第1227号

　　摘  要

　　湖北众联资产评估有限公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，对东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产进行了评估工作，，对委托评估的资产在2016年11月7日这一评估基准日所表现的市场价值发表专业意见。

　　在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则，以委托方和产权持有单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则，履行了适当的评估程序，依据确定的价值类型，公正、客观地对评估对象在评估基准日之市场价值进行评定估算。

　　一、评估目的：湖北广济药业股份有限公司拟收购湖北华科投资有限公司部分房地产，本次资产评估目的是对湖北广济药业股份有限公司拟收购资产在2016年11月7日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。

　　二、评估对象和评估范围：评估对象为东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产。具体评估范围为东湖开发区关东科技园光谷企业天地6685.89平方米房地产，设计用途为办公，总层数23层，评估对象所在楼层为第2、19-22层。土地使用权面积为33837.87平方米，地号为X01120004，图号为590-12,590、591-13,591，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2053年9月15日。

　　三、价值类型：本次资产评估价值类型为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　四、评估基准日：2016年11月7日

　　五、评估方法：依据评估特定目的和资产继续使用的基本假设，以及评估对象资产特征，本次主要采用比较法对评估对象的市场价值进行评估。

　　六、评估结论与报告使用有效期：在评估过程中，我们对委托方和产权持有单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证审核；对委托评估资产进行了实地查勘、核对；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。

　　在实施了上述资产评估程序和方法后，评估范围内的资产在评估基准日（2016年11月7日）的资产评估值为7488.2万元。

　　本评估结论应结合评估报告正文中特别事项说明一并使用。

　　根据国家有关部门规定，评估结论使用有效期为一年（2016年11月7日至2017年11月6日）。超过一年，须重新进行资产评估。

　　七、重要提示：本评估报告仅供委托方使用，不得用于本次评估目的以外的用途。未经许可，不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。

　　以上内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告全文。

　　第三部分　评估报告正文

　　湖北广济药业股份有限公司拟收购

　　湖北华科投资有限公司

　　部分房地产评估项目

　　评估报告

　　众联评报字[2016]第1227号

　　湖北众联资产评估有限公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，根据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则，按照规定的资产评估方法，对东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产进行了评估。本公司评估人员按照规范化的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，在资产持续使用的条件下，对委托评估资产在2016年11月7日这一基准日所表现的市场价值作出公允反映。现将评估情况及评估结论报告如下：

　　一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

　　（一）委托方

　　湖北广济药业股份有限公司

　　（二）产权持有单位

　　湖北华科投资有限公司

　　（三）委托方以外的其他评估报告使用者

　　本评估报告仅供委托方和资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。

　　二、评估目的

　　湖北广济药业股份有限公司拟收购湖北华科投资有限公司部分房地产，本次资产评估目的是对湖北广济药业股份有限公司拟收购资产在2016年11月7日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。

　　三、评估对象和评估范围

　　（一）评估对象

　　本次评估对象为东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产。

　　（二）评估范围

　　本次评估范围为东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产，根据委托人提供的《武汉光谷企业天地房产面积预测技术报告》、《国有土地使用证》复印件等资料,房屋坐落于东湖开发区关东科技园光谷企业天地，房屋结构为钢混，建筑面积6685.89平方米，设计用途为办公，总层数23层，评估对象所在楼层为第2、19-22层。《国有土地使用证》证号为武新国用（2004）字第014号，土地使用权人为湖北华科投资有限公司，地号为X01120004，图号为590-12,590、591-13,591，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2053年9月15日，使用权面积为33837.87平方米。

　　资产基本情况如下：

　　至评估基准日评估对象钢结构、龙骨安装及验收已完成，玻璃已完成80%。其四至为东邻光谷一路，南临凌家山南路，西临光谷大道，北邻凌家山北路。评估对象所处楼房共23层，评估对象位于第2、19-22层，建筑面积6685.89平方米，该幢房屋为钢混结构，层高约4米，外墙为玻璃。

　　四、价值类型及其定义

　　充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件以及国家关于资产评估方面的相关规定，评估人员确定本次资产评估价值类型为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日

　　资产评估基准日是2016年11月7日。

　　六、评估依据

　　（一）法律依据

　　1、《中华人民共和国公司法》（2013年10月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；

　　2、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；

　　3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订，中华人民共和国主席令第18号）；

　　4、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

　　5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

　　6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

　　7、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；

　　8、《中华人民共和国公司登记管理条例》（2016年2月6日发布的国务院令第666号）；

　　9、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》。

　　（二）准则依据

　　1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20号）；

　　2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20号）；

　　3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；

　　4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；

　　5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；

　　6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；

　　7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56号）；

　　8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

　　9、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

　　10、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）。

　　（三）权属依据

　　1、《国有土地使用证》复印件；

　　2、《建设用地规划许可证》复印件；

　　3、《建设工程规划许可证》复印件；

　　4、《建筑工程施工许可证》复印件；

　　5、《武汉市商品房预售许可证》复印件；

　　6、《武汉光谷企业天地房产面积预测技术报告》复印件。

　　（四）取价依据

　　1、武汉市房地产市场交易资料及房屋租金资料；

　　2、评估人员现场调查及市场调查取得的有关资料。

　　（五）行为文件

　　《业务约定书》。

　　七、评估方法

　　根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产评估工作时采取的评估技术思路有比较法、成本法和收益法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合评估对象的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。

　　结合本次评估特定目的及资产价值类型，本次针对不同的资产状况，采用不同的评估方法。对本次评估范围的资产主要采用比较法进行评估。

　　（1）根据《房地产估价规范》，“有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为主要估价方法”，评估对象为经营性用房，同一供需圈类似物业，市场交易案例较多，故适宜选用比较法进行估价。

　　（2）根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，评估对象所在区域虽然存在活跃的租赁市场，但房地产售价与租金水平存在较大背离，故不宜采用收益法。

　　（3）根据《房地产估价规范》，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。由于在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，采用成本法估价时仅为其各项成本的累加，没有考虑其地理位置以及独特设计、营销方式以及房地产开发用途差异带来的房地产超额利润的不同等因素对房地产价值的影响，故不宜选用成本法进行估价。

　　（4）根据《房地产估价规范》，“具有开发或者再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法估价的房地产，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，评估对象为已建成房地产，且本次估价是以维持现状用途为最高最佳使用，故不宜选用假设开发法。

　　因此，根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握的相关资料后确定评估对象的估价技术路线为：选取比较法作为本次估价的基本方法，求取评估对象的公开市场价值。

　　2、估价方法的定义和测算公式

　　（1）市场比较法

　　比较法是将评估对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取评估对象价值的方法。

　　评估对象房地产价格＝可比实例价格×（评估对象交易情况指数/比较案例交易情况指数）×（评估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数）×（评估对象区位状况条件指数/比较案例区位状况条件指数）×（评估对象实物状况条件指数/比较案例实物状况条件指数） ×（评估对象权益状况条件指数/比较案例权益状况条件指数）

　　八、评估程序实施过程和情况

　　根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则以及会计核算的一般原则，按照委托评估函所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。本次资产评估大体分为四个步骤：

　　（一）接受委托及准备阶段

　　1、我公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、产权界定、评估范围、评估目的等有关情况。

　　2、签订“委托评估函”，明确双方各自承担的责任和义务。

　　3、在专业人员具体指导下，按照评估准则要求，由产权持有单位作好评估前的各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写“资产清查评估明细表”、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。

　　4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实施方案，确定评估人员。

　　5、进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。

　　（二）现场清查阶段

　　根据房屋建筑物清查评估明细表进行现场实物盘点。对评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对涉及房屋建筑物的所处地段、周边环境、交通及配套设施、可作用途、外型、结构型式、层次、高度、构件材质、内外装修、使用维修、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员。

　　（三）评定估算及综合处理阶段

　　评估人员针对不同资产类型，依据评估现场查勘、检测与鉴定情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。

　　（四）评估结论的分析和评估报告的撰写阶段

　　评估人员对评估对象的初步评估结论进行整理、汇总、分析，撰写评估报告初稿，在与委托方充分商讨和必要修改后，评估结论及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目负责人复核，复核后提交给评估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给公司法定代表人复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式评估报告。

　　九、评估假设

　　（一）继续使用假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且继续使用。

　　（二）公开市场假设。本次评估资产均以评估基准日的实物存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内价格水平为依据。

　　（三）本次评估假定评估基准日特定外部经济环境不变。

　　（四）本次评估假定委托方及产权持有单位提供的基础资料真实、可靠。

　　（五）本次评估不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

　　（六）本报告不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况。

　　（七）本次评估以本《评估报告》所列明的特定评估目的为前提。

　　（八）产权持有单位有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。

　　（九）本次评估不考虑与列入评估范围的资产有关系的其他抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。

　　（十）本次评估未考虑通货膨胀、币值变化的影响。

　　（十一）无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

　　十、评估结论

　　我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、公正的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，主要采用比较法对纳入评估范围的东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产进行评估，得出委估资产在评估基准日（2016年11月7日）的资产评估值为7488.2万元。

　　十一、特别事项说明

　　（一）本次评估未考虑产权持有单位对纳入本次评估范围内资产所有可能承担的负债或支出。

　　（二）根据产权持有单位提供的《武汉光谷企业天地房产面积预测技术报告》记载，2层和19-22层每层层建筑面积分别为1453.95㎡、1297.47㎡， 2层和19-22层每层户建筑面积分别为1366.05㎡、1329.96㎡，本次评估以每层户建筑面积为依据，最终以房产部门办理的《房屋所有权证》建筑面积为准。

　　（三）评估对象未办理《房屋所有权证》，本次评估结论中未考虑办理相关证件的费用。

　　（四）本报告评估范围及采用的数据、权属证明文件及相关资料均以委托方提供的数据及有关资料为准，产权持有单位对其提供资料、文件的真实性、完整性负责，并承担法律责任。

　　（五）本次资产评估是在独立、客观、公正、科学的原则下所作，我公司参加评估工作的全体人员与委托方之间无任何特殊利害关系，评估工作是在有关法律、法规约束下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并作了充分努力。

　　（六）本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。

　　（七）本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

　　（八）本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续使用条件下确定的市场价值，本评估结论是对2016年11月7日这一基准日被评资产价值的客观反映。

　　（九）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　（十）本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。

　　评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估结论的影响。

　　十二、评估报告使用限制说明

　　（一）本评估报告仅供委托方使用，不得用于抵押、交易、出资等其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

　　（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

　　（三）根据国家有关部门的规定，本评估报告中的评估结论使用有效期为一年（2016年11月7日至2017年11月6日）。超过一年，须重新进行资产评估。

　　评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。

　　十三、评估报告日

　　本评估报告日为二〇一六年十一月二十一日。

　　法定代表人（签章）：

　　注册资产评估师（签章）：

　　湖北众联资产评估有限公司

　　二〇一六年十一月二十一日

　　第四部分　评估报告附件

　　一、评估对象所涉及的主要权属证明资料

　　二、委托方和相关当事方的承诺函

　　资产评估委托方承诺函

　　湖北众联资产评估有限公司：

　　湖北广济药业股份有限公司拟收购湖北华科投资有限公司部分房地产，特委托你公司对拟收购的部分房地产在评估基准日（2016年11月7日）的市场价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：

　　1、资产评估的经济行为符合国家规定；

　　2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示充分揭示；

　　3、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；

　　4、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；

　　5、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；

　　6、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。

　　委托方法定代表人：

　　委托方印章：

　　二〇一六年十一月七日

　　资产评估产权持有单位承诺函

　　湖北众联资产评估有限公司：

　　因湖北广济药业股份有限公司拟收购湖北华科投资有限公司部分房地产，特委托你公司对拟收购的部分房地产在评估基准日（2016年11月7日）的市场价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：

　　1、资产评估的经济行为符合国家规定；

　　2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示充分揭示；

　　3、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；

　　4、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；

　　5、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；

　　6、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。

　　产权持有单位法定代表人：

　　产权持有单位印章：

　　二〇一六年十一月七日

　　注册资产评估师承诺函

　　湖北华科投资有限公司：

　　受你单位的委托，我们对贵单位委托评估的东湖开发区关东科技园光谷企业天地部分房地产进行了评估，形成了评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

　　1、具备相应的执业资格；

　　2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；

　　3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；

　　4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；

　　5、充分考虑了影响评估价值的因素；

　　6、评估结论合理；

　　7、评估工作未受到干预并独立进行。

　　注册资产评估师签章：

　　二〇一六年十一月二十一日

　　三、评估机构及签字资产评估师

　　资质、资格证明文件

　　■

　　评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司

　　机构地址：武汉市武昌区东湖路169号知音集团东湖办公区3号楼

　　法定代表人：胡家望

　　联 系 人：唐应军

　　联系电话：(027)88100183   85834816

　　邮政编码：430077