当时代和需求变化，大象也被迫寻找翅膀。从卖房到运营资产，开发商正在改变“买地开发卖房”的生产模式，谋求资产运营能力的提升，并加速探索新的资产运营路径。

  把客户变成用户

  “转型升级是(企业)必然的选择，而我们是主动选择转型。”11月28日下午，在北京东四“共享际”空间里，首创置业股份有限公司(下称“首创置业”)副总裁胡卫民对在场的第一财经等媒体记者说，首创置业经过了几年时间研究奥特莱斯业态，现在明确的战略目标是成为中国最大的奥特莱斯运营商。他还透露，该公司现在开业及储备的奥特莱斯项目有12个，未来计划至少达到全国20个的规模。

  胡卫民是在首创置业与优客工场及共享际的战略合作签约仪式上作此表述的。首创置业是正在转型中的国资地产综合营运商，拥有存量物业。“共享际”则为城市空间及内容的运营商，理念是在城市空间内共享教育、居住、办公、美食、艺术、健康等。优客工场则为国内规模较大的联合办公空间，2015年4月成立至今，已完成多次融资。

  根据三方的计划，未来三家公司将探索全新的经营模式，在首创置业进入7个城市、18个项目中逐步落地。这意味着，三方将对创客空间的运营模式进行探索与升级，也意味着首创置业开始试水新的业务板块，探索互联网与产业的共生路径。具体的计划是，首创置业在北京的大兴悦都汇、房山紫悦台、顺义公园城等项目将作为第一批合作项目，改造为创业平台与孵化基地。

  “电商对传统的商业冲击很明显，尤其这两年的时间，一方面’双十一’高歌猛进，另一方面，一个接一个的实体店关门、倒闭，大家看到这似乎是新经济对传统经济的一种强烈的冲击和对抗。”胡为民对记者说，新经济与传统经济不仅仅只存在对抗，传统的地产企业也在找寻新方向，新旧经济可以相互配合，共同使资产价值得到提升。

  与西方轻资产运营的公司不同，中国传统开发商资产较重，随着地价上涨，开发商资产越来越重，资金沉淀累积。对此，首创置业设计营销中心总经理高广汉签约仪式后接受本报记者采访时称，地价越来越贵，使得开发商把越来越多的注意力放在如何资产变现和盘活。在他看来，如今的经营环境倒逼开发商主动思考“变轻”的问题，但轻资产运营需要能力的积累，并非朝夕之事，开发商的思路需从传统的开发向客户服务、营运转变，第一步是将“客户”变成“用户”。

  实际上，不只是首创置业，早先万达就曾引入基金，尝试将万达广场购物中心轻资产运营，，金茂也将旗下的酒店资产业打包上市。而SOHO中国、龙湖等开发商则奋力探索将购物中心或传统写字楼改造为联合办公，自持运营，引入用户，并通过输出管理或者累积用户规模来实现盈利。

  REITs来了?

  11月中旬，冰封已久的北京土地市场迎来一轮竞拍，包括万科、招商蛇口、远洋、绿地、碧桂园、保利在内的各大房企让现场座无虚席。最终，急于补充土地储备的房企纷纷竞报持有面积比例，将自持比例拉高至100%。而16日、17日两批出让的4宗地块中，除海淀永丰地块由中粮首创天恒联合体现场拿下之外，其他3宗均由于投报“100%自持”方案的房企过多而未能落锤，从而进入了比拼“高标准商品住宅建设方案”的“加时赛”。

  据中原地产首席分析师张大伟的测算，上述4宗地块50.39万平方住宅面积全部由开发商持有，按照单套60平方米建筑面积来计算，预计将成为8400套出租房源。楼面价方面，张大伟以其中一宗地块为例计算如下：13万平方米出租房屋，楼面价达到了3.8万元/平方米，这些需要持有的住宅部分，就算按照3%~4%的租金回报率计算，长期租赁权的价值也不过在3万元/平方米~4万元/平方米，额外可能产生赢利点的，只可能是配套商业和地下车位等资源。

  全部自持出租，未来如何退出？由此，业内关于REITs(房地产信托投资基金)的讨论再起，一些人将北京此轮全自持土地入市，视为是REITs可能在中国破题的信号。REITs是房地产证券化的重要手段，可将非证券形态的房地产物业，转化为资本市场上的证券资产进行金融交易，是一种相对灵活的证券化手段。过往，虽然有一些企业和金融机构试水“类REITs”，但由于税收政策等壁垒，真正的REITs一直未能在中国成型。

  “最近北京的土地拍卖方式，开发商将全部持有(资产)，但国家可能会给一个新的出路，这个出路大家自己想也会明白，房地产投资信托基金呼之欲出了。”毛大庆曾服务的新加坡地产公司凯德，是全亚洲第一个尝试做REITs的公司，他在上述签约仪式后对记者说，当开发商资产不能散卖被迫变成持有的话，肯定会有新的出路，作为新金融产品的REITs很可能会浮出水面。

  但毛大庆提到，REITs背后所需要的核心能力是资产运营，而资产运营和内容增值能力是中国房地产最弱的地方，尤其是当互联网慢慢的影响年轻人的消费模式之后，如何为资产再造“内容”，可能是一个未来的万亿级别的“蓝海”市场。