胜利股份：山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值资产评估说明 公告日期 2016-02-01 山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及
           鲁正信评报字(2009)第 0056 号
          (本报告共二册，本册为第一册)
        山东陆宇商贸有限公司
             股东全部权益价值
               资产评估说明
          鲁正信评报字(2016)第0005号
         (本说明共一册，本册为第一册)




  山东正源和信资产评估有限公司
      二○一六年一月二十日
 山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明                                                                                    目录

                                     目                                                        录
第一部分         关于评估说明使用范围的声明................................................................................ 1
第二部分         关于进行资产评估有关事项的说明........................................................................ 2
第三部分         评估对象与评估范围说明........................................................................................ 3
    一、评估对象与评估范围内容：........................................................................................ 3
    二、实物资产的分布情况及特点........................................................................................ 4
    三、无形资产状况................................................................................................................ 5
    四、表外资产........................................................................................................................ 5
    五、引用其他机构报告情况................................................................................................ 5
第四部分 资产核实情况总体说明............................................................................................ 6
    一、资产核实人员组织、实施时间和过程........................................................................ 6
    二、影响资产核实的事项及处理方法................................................................................ 7
    三、核实结论........................................................................................................................ 8
第五部分 资产基础法评估技术说明...................................................................................... 10
    一、流动资产评估技术说明.............................................................................................. 10
    二、非流动资产评估技术说明.......................................................................................... 11
    (一) 房屋建筑物评估技术说明........................................................................................ 11
    (二)机器设备评估技术说明.............................................................................................. 23
    (三)无形资产—土地使用权评估技术说明...................................................................... 26
    三、流动负债评估技术说明.............................................................................................. 41
第六部分     评估结论及其分析.............................................................................................. 43
       一、评估结论...................................................................................................................... 43
       二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.............................................................. 43
       三、股东部分权益价值的溢折价考虑因素...................................................................... 44




山东正源和信资产评估有限公司
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目                     关于评估说明使用范围的声明



       第一部分               关于评估说明使用范围的声明




      本 评 估 说 明 是 专 为 说 明 本 次 评 估 过 程 、评 估 方 法 等 事 项 而 作 ，
评 估 说 明 供 国 有 资 产 监 督 管 理 机 构 (含 所 出 资 企 业 )、 相 关 监 管 机
构和部门审查资产评估报告和检查评估机构工作之用，除法律、
法规规定外，说明材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单
位和个人，不得见诸于公开媒体。




                                          山东正源和信资产评估有限公司
                                                二 0 一六年一月二十日




山东正源和信资产评估有限公司                                                            1
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目          关于进行资产评估有关事项的说明

          第二部分            关于进行资产评估有关事项的说明




    本部分内容由评估委托方、被评估单位撰写并盖章，详细内容见
说明附件。




山东正源和信资产评估有限公司                                                     2
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目                            评估对象与评估范围说明

                       第三部分          评估对象与评估范围说明

     一、评估对象与评估范围内容：
     (一)评估对象和评估范围概况
     评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限
公司截止 2015 年 12 月 31 日的全部资产和负债。
     山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务有限公司对截止 2015 年 12 月 31 日的
会计报表进行审计并出具了“大信审字[2016]第 3-00015 号”无保留意见的审计报告。
                               山东陆宇商贸有限公司资产配置表
                                                                             单位：万元
                              账面价值                     资产分布
            项    目
                                  A
1    流动资产                         29.62
2    非流动资产                   11,064.81
3    其中：可供出售金融资产               -
4    持有至到期投资                       -
5    长期应收款                           -
6    长期股权投资                         -
7    投资性房地产                         -
8    固定资产                          0.12
9    在建工程
10   工程物资                             -
11   固定资产清理                         -
12   生产性生物资产                       -
13   油气资产                             -
14   无形资产                     11,064.69
15   开发支出                             -
16   商誉                                 -
17   长期待摊费用                         -
18   递延所得税资产
19   其他非流动资产                       -
20   资产总计                     11,094.43
21   流动负债                     14,553.39
22   非流动负债                           -
23   负债合计                     14,553.39
24   净资产(所有者权益)           -3,458.96



     (二)评估对象权益状况

山东正源和信资产评估有限公司                                                               3
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目                        评估对象与评估范围说明
     根据委托方及被评估单位提供的资料，截止评估基准日本项目评估对象—山东陆宇商
贸有限公司股东全部股权为非上市非流通股权，未有质押、担保、诉讼等影响评估对象价
值的或有事项存在。
     (三)评估范围内主要资产状况
     1．评估范围内主要资产状况
     (1) 被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车 4S 用房主要为钢结构，配套设施主要为
大门、路面等。房屋建筑物为 2005 年建设。构筑物主要为砼路面等，正常使用。
     (2) 被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量
1 套。购置时间为 2010 年 7 月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。
     (3)无形资产类资产
     无形资产为一宗土地使用权，该宗土地使用权证号为历下国用（2011）第 0100021 号，
土地用途为工业用地，取得日期为 2011 年 4 月 13 日，取得方式为拍卖。
     2．评估范围内主要资产法律状况
     (1)被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续；
     (2)被评估单位拥有的土地使用权已设定抵押。
     山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于 2015 年 6 月 25 日
与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用（2011）第 0100021
号国有土地使用权作为抵押物，取得最高额 6000 万元短期借款额度，截至评估基准日，
山东胜利股份有限公司已取得 6000 万借款。
     (3) 除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保等
事项。
     3．评估范围内主要资产经济状况
     被评估资产均为经营性资产，没有发现产经济性贬值现象的存在。
     (四)其他特别事项
     1．被评估资产均为实际取得成本，没有根据以往资产评估结论进行调账。
     2．纳入评估范围的资产、负债与委托方及被评估单位申报评估的资产、负债范围一
致，与审计结果一致。
    二、实物资产的分布情况及特点
     本次列入评估范围的实物资产包括：房屋建筑物类资产、电子设备等；至评估基准日，
均在正常使用中。具体分布情况如下：
     (一) 房屋建筑物类资产

山东正源和信资产评估有限公司                                                           4
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目                        评估对象与评估范围说明
     被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车 4S 用房主要为钢结构，配套设施主要为大门、
路面等。房屋建筑物为 2005 年建设。构筑物主要为砼路面等。
      (二)机器设备类资产
     被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量 1 套。
购置时间为 2010 年 7 月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。
     三、无形资产状况
     被评估单位无形资产为土地使用权。待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞
得，土地证号为：历下国用(2011)第 0100021 号，用地性质为工业出让，取得日期：2011
年 4 月 13 日，终止日期：2057 年 6 月 5 日，登记使用面积 61,690.00 平方米，宗地坐落
在济南市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，
西临刘智远村，北临刘智远村。宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、
供水、通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水
和场地平整)。土地使用权及地上建筑物拍卖价款 125,146,962.75 元，账面摊余价值
110,646,869.35 元。
     四、表外资产
     被评估单位没有申报其它账内账外的有形资产、无形资产、或有资产、或有负债。
     五、引用其他机构报告情况
     本次评估没有引用其它机构的报告。




山东正源和信资产评估有限公司                                                           5
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明                 资产核实情况总体说明

                   第四部分            资产核实情况总体说明

    一、资产核实人员组织、实施时间和过程
     1．清查核实人员组织、实施时间
     (1)2016 年 1 月 15 日，组织评估人员检查流动资产和流动负债的账务清查情况，核
对债权债务并进行函证，复核账面记录及有关会计处理是否正确；
     (2)2016 年 1 月 15 日—1 月 17 日，组织评估人员对被评估单位清查结果进行核实，
参与固定资产盘点工作，检查固定资产的状况，收集机器设备市场价值资料、房屋建筑物
建筑材料及行政事业收费资料、土地基准地价、当地赔偿标准及相关税费标准；
     (3)2016 年 1 月 18 日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证
明资料，并对资产清查结果予以核实。
     2．清查核实过程
     评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清
查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资
料进行验证，具体步骤如下：
     (1)为评估机构进行资产评估工作的需要，要求被评估企业提供资产评估申报表，并
协助其进行资产清查工作；
     (2)听取被评估企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；
     (3)与审计进行对接，对各账项评估清查申报表再次予以确认；
     (4)对被评估企业填报的资产评估申报表与企业有关财务记录数据进行核对，根据资
产评估申报表的内容到现场进行实物核实和勘察，并对资产状况进行查看、记录，与资产
管理人员进行交谈，了解资产的经营管理状况；
     (5)根据清查核实情况，对各会计科目进行清查调整，确定审计后账面值；
     (6)将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。
     3．资产清查核实的方法
     (1)资产负债表的清查
     根据委估资产的特点，依据委托方及被评估单位提供的资产清查评估明细表，在账、
表核对相符的基础上，在有关人员的配合下，全面清查各项资产和核实各项负债，对其权
属状况进行了必要的核实，具体调查过程如下：
     ①对流动资产的清查

山东正源和信资产评估有限公司                                                          6
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明               资产核实情况总体说明
     对于货币资金(银行存款)的清查
     对银行存款，被评估单位索取其银行对账单及银行存款余额调节表进行核对；对于银
行存款采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核对的方法。
     ②对其他流动资产的清查
     在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因
及债务人的情况进行了解分析，查阅了相关业务凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，
账面值核算准确。
     ③对非流动资产的清查
     A：对固定资产的清查
     被评估单位以被评估企业填报的资产评估明细表为基础，在其有关部门人员的配合
下，深入现场进行详细的勘察、核实，与资产管理人员和使用人员进行交谈，了解资产使
用、维护、管理的状况，作好评估记录，并查阅和收集委估资产的产权证明文件，包括购
置发票及固定资产台账等资料。其中:
     对设备类资产依据清单，实地核查设备的名称、规格型号、生产厂家以及购置、启用
日期，对设备性能、技术状况、保养维修情况等进行重点勘察。房屋建筑物类资产在核实
清单及相关产权等原始资料的基础上，对建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构
形式、装修标准等进行逐项清查，并对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面
等部位进行重点查勘。
     B：对无形资产—土地使用权的清查
     对无形资产---土地使用权，被评估单位对其产权证明文件进行了必要的验证，对影
响土地价格的环境因素进行了现场勘察，并对影响土地估价结果使用的现实因素进行了分
析与调查。
     ③对于负债的清查
     对负债的业务性质、发生时间、合同内容、偿付等情况进行了解，对金额较大的负债
进行了函证，通过实施上述程序，确定负债的真实性，在此基础上进一步了解各项负债的
需偿付性。
    二、影响资产核实的事项及处理方法
     1．产权瑕疵
     被评估单位主要房屋建筑物未办理产权登记手续，被评估单位承诺纳入评估范围的实
物资产权属归山东陆宇商贸有限公司所有，不存在产权纠纷。未办理房屋所有权证书的资
产明细如下：

山东正源和信资产评估有限公司                                                        7
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明                                   资产核实情况总体说明

   房产                                        建筑面积
               来源      结构   建成年月                            详细地址                        现用途
   名称                                          (m2)

山东之星汽     竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
                      钢混                    11248.68                                                  4S 店
车销售公司     所得             月                        远村南
济南一汽奔
               竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
腾汽车 4S             钢混                    11248.68                                                  4S 店
               所得             月                        远村南
店
济南志和永
               竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
茂标致 4s             钢混                    3121.54                                                   4S 店
               所得             月                        远村南
店
济南华建北
               竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
京现代 4S             钢混                    3121.54                                                   4S 店
               所得             月                        远村南
店
济南长城汽     竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
                      钢混                    8667.56                                                   4S 店
车 4S 店       所得             月                        远村南
区域内混凝     竞拍             2005 年 6                 济南市历下区经十东路北侧刘智
                      混凝土                  1018.18                                                   4S 店
土路面         所得             月                        远村南
     对尚未取得房产证房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测
量结果作为评估计算的依据,将来办理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面
积不一致，应以房产测绘部分确定建筑面积为准，并按证载面积考虑对本报告评估结论的
调整。
    除上述事项外评估人员未发现影响资产核实的其他事项。
    三、核实结论
     企业的清查工作由企业财务部负责组织及实施，各部门、科室相关人员配合进行。评
估机构在企业进行全面清查调整的基础上，对于纳入评估范围内的资产、负债状况进行了
清查核实，清查核实结果如下：
     经清查，除以上清查事项外，没有发现待处理、待报废固定资产；没有发现其他待处
理、待报废存货，没有发现坏账损失及无需偿付负债；没有发现其他有形的、无形的账外
资产、负债、或有资产、或有负债；无调整事项，资产清查核实前后对照明细表如下：
                                 资产清查核实前后对照明细表
                                                                                                单位：元
          科目名称                账面值                     账面调整值                  核实后账面值
一、流动资产合计                            296,180.38                                            296,180.38
  货币资金                                  293,824.14                                            293,824.14
  应收票据
  应收账款
  预付款项
  其他应收款
  其他流动资产                                2,356.24                                               2,356.24
二、非流动资产合计                     110,648,088.83                                          110,648,088.83
长期股权投资
  固定资产                                    1,219.48                                               1,219.48
  无形资产                             110,646,869.35                                          110,646,869.35

山东正源和信资产评估有限公司                                                                                    8
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明               资产核实情况总体说明
  递延所得税资产
三、资产总计                        110,944,269.21                     110,944,269.21
四、流动负债合计                    145,533,872.71                     145,533,872.71
短期借款
应付票据

  应付账款

  预收款项

  应付职工薪酬

  应交税费                              246,760.00                         246,760.00

  应付股利

其他应付款

六、负债总计                        145,533,872.71                     145,533,872.71

七、净资产(所有者权益)               -34,589,603.50                     -34,589,603.50

     资产清查核实结果与委托方及被评估单位“关于进行资产评估有关事项的说明”中清
查结果一致，没有进行清查调整。




山东正源和信资产评估有限公司                                                        9
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明                资产基础法评估技术说明

                      第五部分       资产基础法评估技术说明
        一、流动资产评估技术说明
        (一)流动资产账面情况：
        根据委估资产清单，委托评估的流动资产账面值情况如下表：
                                                                        单位：人民币元

 编号                     科目名称                        账面价值

  3-1      货币资金                                                            293,824.14
  3-2      交易性金融资产                                                               -
  3-3      应收票据                                                                     -
 3-4-1     应收账款余额                                                                 -
 3-4-2     应收账款坏账准备                                                             -
 3-4-3     应收账款净值                                                                 -
  3-5      预付账款                                                                     -
  3-6      应收利息                                                                     -
  3-7      应收股利(应收利润)                                                           -
 3-8-1     其他应收款余额                                                               -
 3-8-2     其他应收款坏账准备                                                           -
 3-8-3     其他应收款净值                                                               -
  3-9      存货                                                                         -
 3-10      一年内到期的非流动资产                                                       -
 3-11      其他流动资产                                                          2,356.24




  3                   流动资产合计                                             296,180.38



        (二)评估过程：
        1．了解委估资产概况；
        2．审核相关的账薄、报表；
        3．依据清查核实后确认的资产进行评估；
        4．对实物性资产进行抽查盘点、核实；
        5．分别对各类资产进行评定估算，确定评估值。
        (三)评估方法：
        1．货币资金的评估：
        货币资金包括银行存款。货币资金账面值 293,824.14 元，全部为银行存款。
        在核对企业银行存款账账、账表、清单一致的基础上，审核了被评估单位企业提供的
银行对账单和银行存款余额调节表并对银行存款进行了函证，确定无影响净资产的因素

山东正源和信资产评估有限公司                                                      10
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明                  资产基础法评估技术说明
后，人民币账户经核实无误后按账面价值确定评估值。
     货币资金评估值错误！未找到引用源。元，增减值 0.00 元，增减率 0.00%。
     2．其他流动资产的评估
     其他流动资产账面值 2,356.24 元，其他流动资产主要为未抵扣的增值税进项税额。
     评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形
成原因，，查阅了相关凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，账面值核算准确，以核实
后的账面值确认评估值。
     其他流动资产评估值 2,356.24 元。
    (四)评估结果：
     流动资产评估值 296,180.38 元。
    (五)评估增减值原因分析：
     流动资产账面值 296,180.38 元，评估值 296,180.38 元，无增减值。
    二、非流动资产评估技术说明
    (一) 房屋建筑物评估技术说明
     1．房屋建筑物账面情况
     (1)房屋建筑物账面概况
     房屋建筑物系拍卖得来，账面价值包含在土地中，本次评估固定资产-房屋建筑物无
账面值。
     (2)房屋建筑物适用的会计政策
     ①固定资产确认条件
     固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能
流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
     ②固定资产分类和折旧方法
     固定资产主要分为：房屋及建筑物、电子设备；折旧方法采用年限平均法。根据各类
固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对
固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进
行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司
对所有固定资产计提折旧。
             资产类别                 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%）
             房屋及建筑物(注)                     30—70                   3

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            电子设备                             3                     3
     2．房屋建筑物概况：
     (1)房屋建筑物清查核实结果：
     被评估单位主要资产为房屋建筑物，主要包括 5 个汽车 4S 销售店以及配套设施、设
备。汽车 4S 销售店主要为钢混结构，配套设施主要为路面等。房屋建筑物为 2005 年建设，
房屋建筑物均能正常使用，状态良好。
     (2)房屋建筑物法律权属核查情况：
     被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续。
     3．评估考虑的因素：
     (1)建筑物在评估前后的用途和工作环境有无变化，是否持续使用。
     (2)建筑物的原始建造成本及构成因素，同类或类似建筑物的现行建造成本和不同时
期的物价变动因素。
     (3)在用情况：建筑物的竣工启用时间、耐用年限、实际使用年限、生产环境及损耗
程度、功能利用程度等。
     (4)综合技术情况：建筑物的结构复杂状况、设计标准、建造质量、使用维护保养状
况、更新改造情况、设施配套情况等。
     4．评估程序
     (1)评估准备阶段
     ☆交待意图：评估人员与该公司有关基建工程人员座谈，听取有关房屋建筑物情况
的介绍，交待评估意图及工作程序与计划，以便共同协作做好本次评估工作。
     ☆资料准备：按照数据清单，评估人员与企业管理人员搜集山东省及济南市的工程
定额、取费文件、2015 年建筑材料调价信息及待估项目的工程历史资料等，为评估工作
做好资料准备。
     ☆开展自查：请委托方作好评估范围内建筑物数量与实物的自查工作，核实工程量
等相关技术资料，填写建筑物评估明细表与调查表。
     (2)评估实施阶段
     ☆财务核对：首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行核对，发现问题及时向
有关人员询问，如有不实立即调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，对无法
核实的资产和账面值，请有关人员做书面说明。
     ☆权属核实：要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档案
资料，认真核实产权归属。

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       ☆勘察现场：在做好上述工作的基础上，与委托方、产权持有者基建管理人员一起
逐项进行实地勘验鉴定，对主要项目进行测量记录，核实建筑物的工程量，并向有关人
员详细了解建筑物的修缮维护情况。根据建筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分
析，判别成新率。
       ☆分析解剖：对本次评估的建筑物依其结构特征，分类进行投资分析、费用解剖、
市场调查，根据本次评估的目的与要求及资料占有程度选择评估方法。
       ☆评估计算：根据选择的评估方法，对建筑物核实工程量、直接费后，依据山东省
有关取费标准和济南市市场材料价格，按操作规范的估价要求与当地规定的计费程序，
计算重置成本及评估值；调查相同或类似房产交易市场状况，进行分析比较确定评估价
值。
     (3)评估说明及评估明细表提出阶段
     对已取得的评估资料，反复进行综合分析，进行重置成本与评估值计算，复核评估工
作底稿，编写资产评估说明及评估明细表。
     5．取价依据
    (1)《资产评估常用数据与参数手册》；
    (2)有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
    (3)评估人员现场勘察及市场调查情况；
    (4)评估人员收集的当前市场价格信息资料；向有关生产厂家查询的近期价格资料及
网上询价，以及企业提供的有关价格资料；
    (5)工程造价信息；
    (6)《山东省建筑工程消耗量定额》(2006 基价)；
    (7)《山东省安装工程消耗量定额》(2006 基价)；
    (8)《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）
    (9)《山东省安装工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）
    (10)《山东省建设工程施工机械台班单价表》（2015 年 5 月）
    (11)《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(山东省住房和城乡建设厅鲁建标
字〔2011〕19 号)；
    (12)《关于发布我省建设工程定额人工单价的通知》(鲁建标字[2015]12 号)；（自
2015 年 5 月 16 日起执行）
    (13)《山东省住房和城乡建设厅关于调整山东省建筑和市政工程文明施工费费率的
通知》（鲁建标字[2015]7 号）；

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    (14)《房地产估价规范》GB/T50291-2015；（自 2015 年 12 月 1 日起执行）
    (15)原城乡建设环境保护部 1984 年颁发的房屋耐用年限标准经济寿命年限；
    (16)《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度的参考依据》、《房屋不同成
新率的评分标准及修正系数》；
    (17)国家发改委、建设部发改价格[2007]670 号《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》；
    (18)被评估单位提供的其他费用、建设单位管理费等取费文件及取费标准；
    (19)评估人员现场勘察及市场调查情况；
    (20)其它相关资料。
     6．评估方法
     由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利，并且无
二级市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成
本法进行评估。
     重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬
值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：
     建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
     或建筑物评估值=重置成本×综合成新率
    评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，范围内建筑物评估价值将考虑由于
新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估
人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化、其价值能得到实现这一现状，本次评估
不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，
是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等
物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，
参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
     ①重置成本的确定：
     1)工程综合造价：包括土建、装饰、水电暖安装工程造价。
     依据单位提供的房屋建筑物评估明细表中列示的内容，将房屋建筑物进行分类。并按
分类搜集有代表性的经审核后的竣工结算资料。对于有竣工结算资料的建筑物采用工程决
算调整法，首先利用结算书上的工程量与《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装
工程消耗量定额》的工程量计算规则的不同之处加以调整，再按审计后的工程量套用《山
东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》及其配套费用定额重新计算

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出工程造价。
       对无竣工结算资料的房屋建筑物，选取与待估标的物结构类型相似、建筑面积、层次、
层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结算日期调至评估基
准日，然后对其结构特征的差异进行调整，得出工程造价。
       2)房屋建筑物前期费用及其它费用：
       前期费用主要包括前期工作咨询、勘察设计费、工程招标费、城市配套费、新型墙材
专项基金、防雷装置施工验收核准等。其它费用：工程监理费、工程造价咨询服务费、建
设单位管理费等。具体如下:
                                                                                        无证房屋建筑物,
                               费用项目                              有证房屋建筑物
                                                                                            构筑物等
序号
                                      取费                          有证大    有证小    无证大    无证小
            费用名称         费率                 取费依据
                                      基数                            型        型        型        型

                                      工程
 1     前期工作咨询         0.2340%          计价格[1999]1283 号    0.2340%   0.2340%   0.2340%   0.2340%
                                      费用

                                      工程
 2     勘察设计费           3.4128%          计价格[2002]10 号      3.4128%   3.4128%   3.4128%   3.4128%
                                      费用

                                      工程
 3     施工图审查费         0.0868%          鲁价费发[2003]257 号   0.0868%   0.0868%
                                      费用

       工程招投标代理服务             工程
 4                          0.1063%          计价格[2002]1980 号    0.1063%   0.1063%   0.1063%   0.1063%
       费                             费用

                                      工程
 5     工程监理费           1.0133%          发改价格[2007]670 号   1.0133%   1.0133%   1.0133%   1.0133%
                                      费用

                                      工程
 6     环境影响评价费       0.0662%          计价格[2002]125 号     0.0662%   0.0662%
                                      费用

                                      工程   鲁安管协字〔2006〕4
 7     安全评价费           0.1320%                                 0.1320%   0.1320%
                                      费用   号

                                      工程
 8     工程造价咨询服务费     0.20%          鲁价费发[2007]205 号   0.2000%   0.2000%   0.2000%   0.2000%
                                      造价

                                      工程
 9     建设单位管理费       1.0099%          财建[2002]394 号       1.0099%   1.0099%   1.0099%   1.0099%
                                      费用

                                      建筑
 10    城市建设综合配套费   148.00           济政发(2003)3 号       148.00    148.00
                                      面积

       新型墙体材料专项基             建筑
 11                          10.00           鲁财综字[2008]53 号     10.00     10.00
       金                             面积

                                      建筑   鲁价费函〔2013〕81
 12    防雷装置设置审核       0.10                                     0.10      0.10
                                      面积   号

       防雷装置施工验收核             建筑   鲁价费函〔2013〕81
 13                           0.90                                    0.90      0.90
       准                             面积   号

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                                   建筑   鲁价费发[2003]34 号\
 14   城市规划技术服务费    2.00                                   2.00     2.00
                                   面积   鲁价费发[2001]396 号

                                   建筑
 15   房产测绘费            2.72          国测财字[2002]3 号       2.72     2.72
                                   面积

      按建筑面积计费                                             163.72   163.72    0.00     0.00

      按工程造价计费                                              6.26%    6.26%   5.98%    5.98%
      注：上述前期费用及其它费用根据房屋建(构)筑物的实际情况进行不同的取舍。
      3)资金成本即贷款利息：按建筑物正常建设工期占用资金乘评估基准日银行贷款年利
率计算，每项建筑物贷款利息均按正常工期的一半计取。即资金成本＝(综合造价＋前期
费用＋其它费用)×基准日银行贷款年利率×正常建设工期×1/2；其中：正常建设工期＝
准备工期＋合理建设工期+设备安装工期＋联动试车工期。
      ②综合成新率的确定
      房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建
筑物成新率。
      综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%
      年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限
的百分比作为房屋建筑物的成新率。
      年限法成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷房屋建筑物耐用年限×100%
      打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公
式为：
      打分成新率=(结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B)×100%
      G—结构评分修正系数；
      S—装修评分修正系数；
      B—设备评分修正系数。
      ③评估价值的确定
      评估价值=重置成本×综合成新率
       7．评估案例
      【案例:成本法】山东之星汽车销售公司(房屋评估明细表序号 1)
      该建筑物未办理房产证，钢混结构，建筑面积 11,248.68 平方米。前面是汽车销售门
店，单层、局部二层，后面为 4S 专业维修汽车车间。檐高 10 米；钢筋混凝土独立基础，
玻璃幕墙，型钢柱，彩钢房顶，地面砖，自动感应玻璃门；铝合金窗；水、电、中央空调，
安装完整。该房于 2005 年 6 月竣工使用，已使用 10.5 年，参考寿命年限 50 年。

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      由于本次评估的房产无竣工结算资料，评估时采用选取与待估标的物结构类型相似、
建筑面积、层次、层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结
算日期调至评估基准日，然后对其结构特征的差异进行调整，套用《山东省建筑工程消耗
量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015
年 5 月）、《山东省安装工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）及其配套费用定额、
济南市 2015 年第 4 季度造价信息及市场价格信息，重新计算出工程造价，然后计算确定
前期费用、其他费用和资金成本。
      (1)重置成本的确定：
      重置成本=工程综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
      1    工程综合造价的确定
      根据现场勘查及委托方提供的有关情况和评估项目明细表，依据建筑物的实际设计,
计算出工、料消耗量及费用。按照建筑工程取费程序和工程类别划分标准的有关规定，确
定为 II 类工程，计算详下：
                                 表一：建筑工程费用计算表
 行
          序号       取费项目         费率              计算方法                 金额
 号
 1         一    直接费                          (一)+(二)                  16,204,822.16
                                                 ∑工程量*∑[(定额工日消
                                                 耗量*人工单价)+(定额材
 2        (一)   直接工程费                      料消耗量*材料单价)+(定     11,164,409.35
                                                 额机械台班消耗量*机械台
                                                 班单价)]
 3        (一)' 计费基础 JF1                     ∑(工程量*省基价)          12,645,350.25
 4        (二)   措施费                          1.1+1.2+1.3+1.4             5,040,412.81
                 参照定额规定计取
 5        1.1                                    按定额规定计算              4,384,221.39
                 的措施费
                 参照费率计取的措
 6        1.2                                    (1)+(2)+(3)+(4)                284,520.38
                 施费
 7        (1)    夜间施工费           0.70% 计费基础 JF1*费率                    88,517.45
 8        (2)    二次搬运费           0.60% 计费基础 JF1*费率                    75,872.10
 9        (3)    冬雨季施工增加费     0.80% 计费基础 JF1*费率                   101,162.80
                 已完工程及设备保
 10       (4)                         0.15% 计费基础 JF1*费率                    18,968.03
                 护费
                 按施工组织设计
                                                 按施工组织设计(方案)计
 11       1.3    (方案)计取的措施                                               371,671.04
                 费                              取

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                                                 专业分包工程费(不包括设
 12    1.4    总承包服务费                                                                0.00
                                                 备费)*费率
                                                 ∑措施费中 1.1、1.2、1.3
 13   (二)' 计费基础 JF2                                                       5,041,867.70
                                                 中省价措施费
 14     二    企业管理费               8.7% (JF1+JF2)*管理费费率               1,538,787.96
 15     三    利润                     7.4% (JF1+JF2)*利润率                   1,308,854.13
 16     四    规费                               4.1+4.2+4.3+4.4+4.5           1,255,557.40
 17    4.1    安全文明施工费                     (1)+(2)+(3)+(4)                  643,973.29
 18    (1)    安全施工费                  2% (一+二+三)*费率                      381,049.29
 19    (2)    环境保护费              0.11% (一+二+三)*费率                        20,957.71
 20    (3)    文明施工费              0.55% (一+二+三)*费率                       104,788.55
 21    (4)    临时设施费              0.72% (一+二+三)*费率                       137,177.74
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 22    4.2    工程排污费              0.26%                                        49,536.41
                                                 环部门有关规定计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 23    4.3    社会保障费               2.6%                                       495,364.07
                                                 建安工程量 2.6%计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 24    4.4    住房公积金               0.2%                                        38,104.93
                                                 有关规定计算)
              危险作业意外伤害                   (一+二+三)*规费费率(按
 25    4.5                            0.15%                                        28,578.70
              保险                               实际工程投保金额计算)
 26     五    税金                    3.48% (一+二+三+四)*税率                    706,719.15
 27     六    建筑工程造价                       一+二+三+四+五               21,014,740.80


                                 表二：装饰工程费用计算表

 行
      序号           费用名称         费率              计算方法                   金额
 号
 1      一    直接费                             (一)+(二)                     1,731,277.45
                                                 ∑工程量*∑[(定额工日消
                                                 耗量*人工单价)+(定额材
 2    (一)    直接工程费                         料消耗量*材料单价)+(定        1,678,267.16
                                                 额机械台班消耗量*机械台
                                                 班单价)]
                                                 ∑[工程量*(定额工日消耗
 3    (一)' 计费基础 JF1                                                          417,296.56
                                                 量*省价人工单价)]
 4    (二)  措施费                               1.1+1.2+1.3+1.4                   53,010.29
            参照定额规定计取
 5     1.1                                       按定额规定计算                           0.00
            的措施费
            参照定额规定计取
 6    1.1.1                                                                               0.00
            的措施费中省人工

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              费
              参照费率计取的措
 7     1.2                                       (1)+(2)+(3)+(4)                   53,010.29
              施费
 8     (1)    夜间施工费              4.00% 计费基础 JF1*费率                      16,691.86
 9     (2)    二次搬运费              3.60% 计费基础 JF1*费率                      15,022.68
 10    (3)冬雨季施工增加费            4.50% 计费基础 JF1*费率                      18,778.35
          已完工程及设备保
 11  (4)                              0.15% 省直接工程费*费率                       2,517.40
          护费
 12 1.2.1 其中:人工费                                                              10,349.73
          按施工组织设计
                                                 按施工组织设计(方案)计
 13  1.3 (方案)计取的措施                                                                0.00
          费                                     取
          按施工组织设计
 14 1.3.1 (方案)计取的措施                                                               0.00
          费中省人工费
                                                 专业分包工程费(不包括设
 15    1.4    总承包服务费                                                               0.00
                                                 备费)*费率
                                                 ∑措施费中 1.1、1.2、1.3
 16   (二)' 计费基础 JF2                                                           10,349.73
                                                 中省价措施费
 17     二    企业管理费               102% (JF1+JF2)*管理费费率                  436,199.22
 18     三    利润                      34% (JF1+JF2)*利润率                      145,399.74
 19     四    规费                               4.1+4.2+4.3+4.4+4.5              173,465.73
 20    4.1    安全文明施工费                     (1)+(2)+(3)+(4)                   99,222.40
 21    (1)    安全施工费                  2% (一+二+三)*费率                       46,257.53
 22    (2)    环境保护费              0.12% (一+二+三)*费率                         2,775.45
 23    (3)    文明施工费              0.55% (一+二+三)*费率                        12,720.82
 24    (4)    临时设施费              1.62% (一+二+三)*费率                        37,468.60
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 25    4.2    工程排污费              0.26%                                         6,013.48
                                                 环部门有关规定计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 26    4.3    社会保障费               2.6%                                        60,134.79
                                                 建安工程量 2.6%计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 27    4.4    住房公积金               0.2%                                         4,625.75
                                                 有关规定计算)
              危险作业意外伤害                   (一+二+三)*规费费率(按
 28    4.5                            0.15%                                         3,469.31
              保险                               实际工程投保金额计算)
 29     五    税金                    3.48% (一+二+三+四)*税率                     86,524.71
 30     六    装饰工程造价                       一+二+三+四+五                2,572,866.85


                                 表三：安装工程费用计算表


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 行
      序号           费用名称         费率               计算方法                  金额
 号
 1      一    直接费                             (一)+(二)                     1,521,200.37
                                                 ∑工程量*∑[(定额工日消
                                                 耗量*人工单价)+(定额材
 2    (一)    直接工程费                         料消耗量*材料单价)+(定        1,475,677.11
                                                 额机械台班消耗量*机械台
                                                 班单价)]
                                                 ∑[工程量*(定额工日消耗
 3    (一)' 计费基础 JF1                                                          505,814.01
                                                 量*省价人工单价)]
 4    (二)  措施费                               1.1+1.2+1.3+1.4                   45,523.26
            参照定额规定计取
 5     1.1                                       按定额规定计算                           0.00
            的措施费
            参照定额规定计取
 6    1.1.1 的措施费中省人工                                                              0.00
            费
            参照费率计取的措
 7     1.2                                       (1)+(2)+(3)+(4)                   45,523.26
            施费
 8     (1) 夜间施工费                 2.60% 计费基础 JF1*费率                      13,151.16
 9     (2)    二次搬运费              2.20% 计费基础 JF1*费率                      11,127.91
 10    (3)冬雨季施工增加费            2.90% 计费基础 JF1*费率                      14,668.61
          已完工程及设备保
 11  (4)                              1.30% 计费基础 JF1*费率                       6,575.58
          护费
 12 1.2.1 其中:人工费                                                              18,538.12
          按施工组织设计
                                                 按施工组织设计(方案)计
 13  1.3 (方案)计取的措施                                                                 0.00
          费                                     取
          按施工组织设计
 14 1.3.1 (方案)计取的措施                                                                0.00
          费中省人工费
                                                 专业分包工程费(不包括设
 15    1.4    总承包服务费                                                                0.00
                                                 备费)*费率
                                                 ∑措施费中 1.1、1.2、1.3
 16   (二)' 计费基础 JF2                                                           18,538.12
                                                 中省价措施费
 17     二    企业管理费                63% (JF1+JF2)*管理费费率                  330,341.84
 18     三    利润                      38% (JF1+JF2)*利润率                      199,253.81
 19     四    规费                               4.1+4.2+4.3+4.4+4.5              141,710.01
 20    4.1    安全文明施工费                     (1)+(2)+(3)+(4)                   75,879.46
 21    (1)    安全施工费                  1% (一+二+三)*费率                       20,507.96
 22    (2)    环境保护费               0.3% (一+二+三)*费率                         6,152.39
 23    (3)    文明施工费               0.6% (一+二+三)*费率                        12,304.78

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 24      (4)    临时设施费               1.8% (一+二+三)*费率                      36,914.33
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 25      4.2    工程排污费              0.26%                                       5,332.07
                                                 环部门有关规定计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 26      4.3    社会保障费               2.6%                                      53,320.70
                                                 建安工程量 2.6%计算)
                                                 (一+二+三)*规费费率(按
 27      4.4    住房公积金               0.2%                                       4,101.59
                                                 有关规定计算)
                危险作业意外伤害                 (一+二+三)*规费费率(按
 28      4.5                            0.15%                                       3,076.19
                保险                             实际工程投保金额计算)
 29      五     税金                    3.48% (一+二+三+四)*税率                   76,299.21
 30      六    设备安装造价             一+二+三+四+五                          2,268,805.24
       工程综合造价=建筑工程+装饰工程+安装工程=25,856,412.89 元
       ②前期费用及其它费用的确定(B)
       根据国家、山东省、济南市政府、行业部门等颁布的关于工程建设收费的规定及相关
信息、资料，综合确定前期费用及其他费用：
       前期费用及其它费用=建筑面积×面积计费标准+工程综合造价×造价费用率

  序           费 用 项 目       费率               计算方法               费      用
 (一)     综合造价                                                    25,856,412.89
          前期费用及其他费
 (二)                                                                     1,546,213.49
          用
   1      按工程造价计费        5.98%     (一)                            1,546,213.49
   2      按建筑面积计费            0     建筑面积                                 0.00
 (三)     资金成本              4.35%     整个项目工期 1 年                 596,007.12
 (四) 重置价值                            (一)+(二)+(三)              27,998,633.50
    ③资金成本的确定
       根据建设工程工期定额，整个项目建设工期估测为 1 年
       资金成本=(工程综合造价+前期费用及其他费用)×4.35%×1×0.5
               =596,007.12 元
       ④重置成本的确定
       重置成本=工程综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
                =27,998,633.50 元
               =27,998,600.00 元(取整)
       (2)成新率的确定
       ①评分法。经现场勘察,该房屋的结构、构件、装修、设备，使用正常。并参照《房
屋完损等级评定标准》，通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设

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备部分，向委托方了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结
构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率。如下表：
                                       房屋建筑物评估鉴定表
  部位        项目     权重 K                      完 损 状 况                        标准分   评定得分
             基础                       有足够承载能力，无不均匀沉降              1     25        23
            承重构件                          完好坚固，无变形                    1     25        23
结构部分    非承重墙                   墙体无腐蚀、损坏，墙面色泽新鲜             1     15        13
                        80%
    G
              屋面                不渗漏，防水、隔热、保温层完好，排水通畅        1     20        17
             楼地面                整体面层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝         1     15        13
              小计                                                                     100        89
              门窗                完好无损，开关灵活、玻璃五金齐全，有光泽        1     25        21
             外粉饰                    完整、粘结牢固，无脱落，色泽新             1     20        17
装饰部分     内粉饰                     完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落              1     20        17
                        10%
    S
              顶棚                           完好、无损、无变形                   1     20        17
            细木装修                         完整牢固，油漆完好                   1     15        13
              小计                                                                     100        85
             水   卫            上下水通畅、无锈蚀，各种器具完好、零件齐备无损    1     40        33
设备部分
             电   照                    线路、装置完好、牢固，绝缘良好            1     25        22
    B                   10%
            中央空调            管道、设备完好，使用运转良好，调控温度效果显著    2    35         30
              小计                                                                     1