[公告]北 海 港：土地估价报告（二）   时间：2012年12月07日 22:01:57 中财网    

土地估价报告


项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司
拟资产重组委托评估位于北海市铁
山港工业区四号路南端，1宗土地面
积为
961,747.05平方米(约为
1,442.62亩)国有土地使用权和
1宗
海域面积为
58,862.00平方米的海域
使用权价格评估（北海市）

受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司

土地估价报告编号：广明冠估
[2012]11054号

提交估价报告日期：二
0一二年十一月二十九日


土 地 估 价 报 告
第一部分 摘要

一、估价项目名称

广西北部湾国际港务集团有限公司拟资产重组委托评估位于北海市
铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米(约为
1,442.62亩)国有土地使用权和1宗海域面积为58,862.00平方米的海域
使用权价格评估。（北海市）

二、委托估价方
委托单位： 广西北部湾国际港务集团有限公司
单位地址： 南宁市良庆区银海大道 1219号
法定代表人： 叶时湘
联系人员： 黄省基
联系电话： 13877096096
三、估价目的
广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组的需要，委托本公司评

估位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方
米(约为 1,442.62亩)国有土地使用权和 1宗海域面积为 58,862.00平方
米的海域使用权价格评估，为委托方拟资产重组需要提供土地使用权、海
域使用权价格参考依据。
四、估价基准日

二 0一二年一月三十一日
五、估价日期
二0一二年一月三十一日至二0一二年十一月二十九日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地、海域登记用
途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度、权利状况等如下表：

名
称
土地使用
证号（或
权属 证
明）
宗地
位置
估价
期日
登记
用途
估价设定
用途
证载面
积（ m 2）
申报土地
（海域）
面积（ m 2）
估价期日实
际开发程度
估价设定开发
程度
估价
期日
权利
状况
估价
设定
权利
状况
设定剩余
年限（从
估价期日
起）

1


第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：广西北部湾国际港务集团有限公司

单位地址：南宁市良庆区银海大道 1219号

法定代表人：叶时湘

联系人员：黄省基

联系电话： 13877096096
二、估价对象

广西北部湾国际港务集团有限公司拟资产重组委托评估位于北海市
铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米(约为
1,442.62亩)国有土地使用权和 1宗海域面积为 58,862.00平方米的海
域使用权。
三、估价对象概况

（一）土地登记状况、海域登记状况

委估宗地的土地使用权人为广西北部湾国际港务集团有限公司；国有土
地使用证证号为“北国用（2012）第 B40257号”；宗地位于北海市铁山港工
业区四号路南端；地号为 513-103-001-19；土地用途为港口码头用地；土地
使用权类型为出让；终止日期为 2062年 6月 27日；土地面积为 961,747.05
平方米；记事：1、原权属主：广西北部湾国际港务集团有限公司；2、原证
书号：北国用（2012）第 B37265号、北国用（2012）第B37259号、北国用
（2012）第 B37262号；3、出让合同号：北海市图出（补）字 2012001号；
4、东：界址点连线至北部湾；5、南：界址点连线至北部湾；6、西：界址
点连线至广西北部湾宁国际港务集团有限公司；7、北：界址点连线至广西
北部湾宁国际港务集团有限公司；发证机关为北海市人民政府，发证日期为
2012年11月 1日。

委估海域的使用权人为广西北部湾国际港务集团有限公司；海域使用证


证号为“国海证 104500046-2号”；海域位于北海市铁山港工业区四号路南
端；用海类型为港口用海；宗海面积为 5.8862公顷（58,862.00平方米）；
终止日期为 2060年 6月 28日。

（二）土地权利状况、海域权利状况

估价对象的土地所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司
通过出让方式获得估价对象的土地使用权，发证机关为北海市人民政府，土
地面积为 961,747.05平方米，至评估基准日宗地剩余使用年期为 50.42年，
他项权利情况：无。

估价对象的海域所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司
购买的方式获得估价对象的海域使用权，发证机关为国家海洋局，宗海面积
为 5.8862公顷（58,862.00平方米）；至评估基准日宗地剩余使用年期为

48.42年，他项权利情况：无。
（三）土地利用状况、海域利用状况
根据实地勘查及委托方提供的资料，委估宗地上已建有堆场，结构为混
合结构。委估海域为港池用地，主要用于轮船的停靠。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策
和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、
土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估
价对象的地价产生主要影响的一般因素。

1、地理位置和行政区划

北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬 21°29′～21°55′34″之间，西北距南宁 206公里，东距湛
江 198公里，东南距海口市 147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74
平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。

北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，
处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积 3337平方


公里，市区面积 957平方公里。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，
共有 27个乡镇（3个乡、24个镇）,总面积 3337平方公里。
北海市已设定基准地价体系并定时更新，规范的土地管理将有利于土地

市场的稳定发展。
2、自然条件
北海属亚热带海洋性季风气候。年平均气温22.9℃，极端最高温度 37.1

℃，极端最低温度2℃。年平均降雨量 1670毫米。年平均日照时数 2009小
时，年平均太阳总辐射 111千卡/平方厘米。主要气象灾害是台风，10级以
上每 10年 6次。

数据表明北海的气候条件较好，对土地的开发和利用无不利影响。
3、社会经济发展
初步预计，2012年第一季度北海市实现地区生产总值 134.8亿元、增长

16.8%增幅，排全区前两位；农业实现增加值 22.3亿元，同比增长2.78%；
规模以上工业完成产值 165.81亿元，同比增长57%；财政收入 15.78亿元、
增长22.78%，增幅排全区第一位；全社会固定资产投资 169.05亿元、增长
33.1%；社会消费品零售总额 37.02亿元，增长25.6%；利用外资 1165万美
元，同比增长0.26%；外贸进出口总额 3.04亿美元，增长11.04%；城镇居
民人均可支配收入 5360元，增长12%；农村居民人均现金收入 3440元，增
长18.7%。
北海经济的持续发展必定会促进当地土地市场的发展和利用。
4、交通状况
北海市拥有四通八达的现代交通网络，是中国西部地区唯一具备空港、

海港、高速公路和铁路的城市。北海机场拥有广西最长的 3200米跑道，可
起降波音 777等大型客机，与中国各大中城市以及香港特别行政区通航，客
货运输进入中国大中机场 45强行列。北海港共有泊位 51个，其中万吨级泊
位 4个，年吞吐能力 700多万吨，与世界 98个国家和地区的 218个港口有
贸易往来。北海铁路从深水码头直通中国各大中城市，形成了连通内陆的出
海大通道。从北海出发的高速公路把北海与桂林、重庆、成都等重要城市连


接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。

北海市 2009年将建设 28个项目，总投资 378亿元，年度计划投资 36
亿元，掀起交通建设新高潮。加快铁路建设，争取开工合浦至河唇铁路、广
西沿海铁路钦州至北海段扩能改造、玉林至合浦铁路，加快推进铁山港铁路
支线项目。加快公路网建设，开工榄根至龙潭公路、滨海公路大风江至高德
段、涠洲岛环岛旅游公路等项目，加快推进玉林至铁山港高速公路。加快港
口及航道建设，开工石步岭港区邮轮码头、沙田港区进港航道等项目，抓紧
完善铁山港口岸基础设施，实现铁山港正式对外开港。建成南珠汽车客运站。

北海交通便捷，对未来城市规划的形成及发展模式都将产生较远的影
响，并促进土地的有效开发利用。

5、城市建设和发展规划

据了解，2011年，北海市城市功能不断完善，编制完成了《北海历史文
化名城保护规划》等一批重要专项规划；市政基础设施建设加快，继民生路
网三期工程基本完工后，投资 10多亿元的 36条民生路网全面改造完成，极
大地推进了城市建设。今年，北海市将全面完善中心城区“六纵六横”主干
道网和城市规划支路路网，让北海的交通大动脉保持畅通无阻。

城市规划建设和管理水平也在逐步提高。北海在 2011年成为广西第
一个被国家测绘地理信息局授予的“全国数字城市建设示范市”。2012年 2
月，国家住房和城乡建设部命名北海为“国家园林城市”。专家组在验收时
一致认为，北海市城市建设在综合管理、绿地建设、节能减排、基础设施、
人居环境等方面得到了全方位的发展。

在城区建设不断推进的同时，我市坚持统筹城乡发展，全面落实各
项强农惠农政策，，不断改善农村生产生活条件。
海岸线是国家宝贵的资源，港口码头在经济中发挥的日益重要桥头堡作

用，同时也促进了所依附的土地价格的增值。

（二）区域因素

影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之
间的区域位置、交通状况、基础设施状况、相关设施聚集程度等因素。本报


告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行描述和分析。
1、工业集聚度
宗地位于铁山港工业区，工业集聚度较好。
2、交通状况
宗地距离北海市区中心 10公里，对外交通不够便捷。
3、基础设施状况
宗地所属区域基础设施较好，道路、供水、排水、供电、通讯等基础设

施配备齐全。
4、相关设施聚集程度
宗地周围为码头用地，相关设施集聚程度较优。
（三）个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身

条件。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。

（1）面积形状
宗地土地面积为 961,747.05平方米，宗地面积较大，有利于土地的利
用。

（2）内部基础设施
估价对象土地开发程度已达到宗地红线内外“四通一平”（通路、通电、
通讯、通上水、宗地内土地平整）。

（3）宗地环境条件
宗地地形及地质均较好，对开发无不利影响。
（4）规划土地用途
估价对象土地规划用途为港口码头用地，海域规划为港口用海。
（5）土地使用年限
估价对象宗地为国有出让港口码头用地，宗地剩余使用年限为 50.0年；
海域为港口用海，海域剩余使用年限为 48.42年。


第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据
（一）有关法律、法规及行政规章
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和


转让暂行条例〉办法》；
（二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
1、广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅《关于转发国家计

委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（桂价费字
[2001]250号）；
3、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅《关于下达全区土
地系统行政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[1994]210号）；
4、《广西壮族自治区实施办法》
(广西壮族自治区人民政府令第 46号)；

5、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅、广西壮族自治区
土地管理局《关于印发广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法的通
知》（桂价费字[2001]138号）；

6、《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》；
7、财政部 国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综
[2007]10号；
8、《自治区人民政府关于新菜地开发建设基金管理作用问题的规定》。
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；


2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
（四） 其他资料
1、委托方提供的有关资料。


（1）《国有土地使用证》、《海域使用权证书》等。
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
二、土地估价
(一) 估价原则
根据土地估价的《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，在本
报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：

1、合法性原则。合法性原则是指土地价格评估必须以拥有合法的土
地使用权为前提,以及在城市规划规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高
度等限制范围内进行。

2、预期收益原则。预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常
利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成
因素的变动所左右，通过分析土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及
政策规定对土地市场的影响，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来
的利润总和即收益价格，从而确定土地价格。

3、替代原则。替代原则是指土地估价应以相临地区或类似地区功能相
同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替
代性质的土地正常价格。在完全的市场竞争中，土地的价格受其它具有相
同使用价值的地块、有替代可能的地块之间相互影响和竞争，使价格相互
牵制而趋向一致。土地价格遵循替代规律，土地价格水平是由具有相同性
质的替代性土地的价格所决定的。

4、最有效利用原则。最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的
最有效利用为前提估价。土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为
权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更
多的收益，所以，土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地
产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定


土地价格。

5、供需原则。供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为
依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地价格是由
需求与供给的相互关系决定的，在我国，土地一级市场主要由国家控制，
这一因素对土地价格具有至关重要的影响。

6、报酬递增递减原则。报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技
术条件下一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到
递减的特点。即土地纯收益在达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯
收益不再会与追加的投资成比例增加。因此，在土地估价时，应考虑土地
收益的这一特点。

7、贡献原则。贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共
同作用的结果，土地的价格可以由对土地收益的贡献大小来决定。按照边
际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小
来决定。由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有
优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

8、变动原则。变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土
地价格的变动规律，准确地评估价格。由于影响土地价格的因素经常处于
变动之中，在土地估价时，必须分析和把握各因素及其相互之间的因果关
系和变动规律，以便根据目前的地价水平对未来的土地价格变动作出准确
预测，而且也要对所采用的地价资料根据变动原则修正到估价期日标准水
平，才能准确合理地估价。

9、多种方法结合原则。多种方法结合原则是指随着我国土地估价业
的发展，目前比较实用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、
剩余法（也称假设开发法）和基准地价系数修正法等。由于不适宜的估价
方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此在进行土地地价评估时，就要
根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适
宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估
中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便相互验证，减少误差，确定出


合理的价格。

10、协调原则。协调原则是指土地总是处于一定的自然和社会环境之
中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围的环境，则土地的收益或
效用能最大限度地发挥。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周
围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到待估宗地的收益和价格。

(二)估价方法

土地估价：土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的
规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本次评估中运用的估价方法是
按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结
合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方
法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准
地价系数修正法等。经过评估人员实地勘察、分析论证，估价对象所在区
域近年来类似用途的土地成交案例较多,可以采用市场比较法进行修正评
估；待估宗地为港口码头用地，有可参考的征地成本资料和土地开发费用，
故可采用成本逼近法进行评估。故本次评估采用市场比较法和成本逼近法
对估价对象地价进行测算比较，最后确定估价对象的最终评估价格。

海域估价：海域使用权类型为新型的用地类型，没有专门的估价规程
指导评估，因此参照土地评估的相关理论进行评估，根据《城镇土地估价
规程》，通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余
法(假设开发法)、基准地价系数修正法等；估价对象为海域用地类型，目
前区域内海域成交案例较少，无法采用市场比较法评估；目前无法收集到
海域出租租金情况，无法采用收益还原法进行评估；估价对象用途为港口
用海，无法采用假设开发进行评估；目前北海市海域用地没有基准地价，
无法采用基准地价系数修正法进行评估；港口码头用地现已由码头用海开
发形成了陆域，用作码头使用，并取得了《国有土地使用证》。估价人员
结合委估宗海利用现状及自身特点，确定采用成本法进行估算。

（三）估价结果

1、地价、海域使用权确定的方法


委估宗地采用市场比较法估价结果为：248.3元/平方米，成本逼近
法的估价结果为：262.3元/平方米，两者有一定的差距，根据估价人员
对北海市铁山港区地产市场行情的了解以及估价对象的实际状况，北海市
近几年有较多的土地征收，土地取得费用有可参考的依据；而北海市港口
码头用地交易案例甚少，本次选取的可比实例均为工业用地，在用地用途
上有虽有一定差别，但已经过用途修正，比较案例均为政府挂牌出让案例，
根据政府为了招商引资的需要，通常工业用地一级市场价格较低，不能较
充分体现估价对象的正常市场价值，因此本次评估采用加权算术平均值作
为估价对象的估价结果，本次评估赋予市场比较法的权重为 0.3，成本逼
近法的权重为 0.7，上述成本逼近法的估价结果为最终估价结果。则估价
结果为：

宗地地面单价=248.3×0.3+262.3×0.7=258元/平方米(折合为 17.20
万元/亩)

委估宗海采用成本逼近法的估价结果为 62元/平方米(折合为 62万元
/公顷)

2、估价结果

根据上述地价确定方法并取整，本次估价确定估价对象最终结果：

名称
土地（海域）面
积( m 2)
评估单价
( 元/ m 2)
评估总价
（万元）
人民币大写
宗地 1 961,747.05 258 24,813.07人民币贰亿肆仟捌佰壹拾叁万零柒佰元整
海域 1 58,862.00 62 364.94 人民币叁佰陆拾肆万玖仟肆佰元整
合 计 1,020,609.05 25,178.01人民币贰亿伍仟壹佰柒拾捌万零贰佰元整

估价结果详见《土地、海域估价结果一览表》。

三、估价结果和估价报告的使用

（一）估价的前提条件和假设条件

1、土地使用年限限定：本次估价基准日为 2012年 1月 31日，国有
土地使用证证号“北国用（2012）第 B40257号”，发证时间为 2012年 11
月 1日，证载终止日期为 2062年 6月 27日，则估价基准日土地剩余使用
年限为 50.42年，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

13


暂行条例》规定：工业用地最高使用年限为 50年；则本次估价设定国有
土地使用证证号北国用（2012）第B40257号宗地的剩余使用年限为 50年。
2、土地、海域使用者合法有偿取得土地、海域使用权，并支付有关
税费。
3、委托方提供的《国有土地使用证》、《海域使用权证书》为其使用
估价对象合法、有效产权凭证。
4、待估宗地、海域与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内

经营管理的正常进行，保证使用单位的持续发展。
5、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
6、任何有关待估宗地、海域的运作方式、程序符合国家、地方的有

关法律、法规。
7、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应
的土地、海域收益。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它
目的，本报告评估结果无效。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地、海域使
用权价格，如待估宗地的估价目的、估价基准日、估价面积、估价对象
用途、土地（海域）权利状况、土地（海域）使用年限、土地开发程度、
容积率、土地（海域）市场状况等影响地价、海域的因素之一发生变化，
该评估价格应作相应调整或重新进行评估。

3、土地估价报告仅供委托方及送土地管理部门审查用，土地估价技
术报告不提供给委托方。
4、本估价报告和估价结果使用权归委托方所有，估价机构对估价结
果有解释权。
5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
损失，受托估价机构不承担责任。
6、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。


（三）资料来源说明
1、土地权属状况、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价

评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数
的选取。
（四）需要特别说明的事项

1、委估宗地、海域的面积由以委托方提供的《国有土地使用证》、《海
域使用权证书》上注明的面积为依据，最终应以相关部门登记档案记载为
准。

2、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真
实性、准确性负责。
3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、
肢解本报告。
4、本报告所评估的价格未考虑其抵押、出租等他项权利受限对委估

对象实际价格的影响，也未考虑强制处置时发生的各种费用。
5、报告一式八份，七份提交委托方，一份留存评估公司。
6、土地估价报告备查编号为广明冠估[2012]11054号。


第四部分 附 件

一、《国有土地使用证》、《海域使用权证书》等资料；
二、委托方营业执照
三、委估对象照片资料；
四、委估对象位置示意图；
五、估价机构资质证书；
六、估价机构营业执照；
七、土地评估中介机构2012年度年检合格证明；
八、估价人员资格证书。
（以上附件均为复印件）



土地估价技术报告


项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司
拟资产重组委托评估位于北海市铁
山港工业区四号路南端，1宗土地面
积为 961,747.05平方米(约为
1,442.62亩)国有土地使用权和1宗
海域面积为 58,862.00平方米的海
域使用权价格评估（北海市）

受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司

土地估价报告编号：广明冠估[2012]11054号

土地估价技术报告编号：广明冠估技[2012]11054号

提交估价报告日期：二 0一二年十一月二十九日

关键词: 北海市
资产重组
广西明冠房地产评估有限公司
二0一二年



土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

广西北部湾国际港务集团有限公司拟资产重组委托评估位于北海市铁
山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米(约为 1,442.62
亩)国有土地使用权和 1宗海域面积为 58,862.00平方米的海域使用权价格
评估。（北海市）

二、委托估价方
委托单位：广西北部湾国际港务集团有限公司
单位地址：南宁市良庆区银海大道 1219号
法定代表人：叶时湘
联系人员：黄省基
联系电话： 13877096096
三、受托估价方


受托估价机构：广西明冠房地产评估有限公司
机构地址：南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座6层0601室
资质等级：全国范围执业评估机构
资质注册号： A201145001
法定代表人：许晓辉
联系人员：黄甘霖
联系电话： 0771-2500806

四、估价目的

广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组的需要，委托本公司评估
位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米(约
为 1,442.62亩)国有土地使用权和 1宗海域面积为 58,862.00平方米的海域
使用权价格评估，为委托方拟资产重组需要提供土地使用权、海域使用权价


格参考依据。
五、估价依据
（一）有关法律、法规及行政规章
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转

让暂行条例〉办法》；
（二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
1、广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅《关于转发国家计委、

财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（桂价费字[2001]250
号）；
3、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅《关于下达全区土地系
统行政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[1994]210号）；
4、《广西壮族自治区实施办法》(广
西壮族自治区人民政府令第 46号)；

5、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅、广西壮族自治区土地
管理局《关于印发广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法的通知》（桂价
费字[2001]138号）；

6、《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》；
7、财政部 国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综
[2007]10号；
8、《自治区人民政府关于新菜地开发建设基金管理作用问题的规定》。
（三）有关技术标准


1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
（四） 其他资料
1、委托方提供的有关资料。


（1）《国有土地使用证》、《海域使用权证书》等。
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价基准日
二 0一二年一月三十一日
七、估价日期
二0一二年一月三十一日至二0一二年十一月二十九日
八、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地、海域登记用途、
设定用途、设定年期、实际及设定开发程度、权利状况等如下表：

名
称
土地使用
证号（或
权属 证
明）
宗地
位置
估价
期日
登记
用途
估价设定
用途
证载面
积（ m 2）
申报土地
（海域）
面积（ m 2）
估价期日实
际开发程度
估价设定开发
程度
估价
期日
权利
状况
估价
设定
权利
状况
设定剩余
年限（从
估价期日
起）
宗
地
1
北国用
（2012）
第 B40257
号
北海市
铁山港
工业区
四号路
南端
港口
码头
用地
港口码头
用地
961,74
7.05
961,747.
05
宗地内外“四
通”（通路、
通电、通讯、
通上水）宗地
内现状
宗地内外“四
通”（通路、通
电、通讯、通上
水）宗地内现状
出让 出让 50.0
海
域
1
国海证
104500046-2号
北海市
铁山港
工业区
四号路
南端
港口
用海
港口用海
58,862
.00
58,862.0
0
宗地外“两
通”（通电、
通路）、宗地
内现状
宗地外“两通”
（通电、通路）、
宗地内现状
出让 出让 48.42
合计
1,020,
609.05
1,020,60
9.05

故本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用年限、土地面积、
权利状况等，于评估基准日二 0一二年一月三十一日规划利用条件下设定为
国有出让的土地使用权价格和海域使用权价格（不含地上建筑物及附着物）。
九、估价结果

经过估价人员对委估宗地进行资料收集、整理和分析，依据土地估价的原则、
理论和方法，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等影响地价的因素，充分进

3


行计算论证并取整，确定估价对象结果：

名称
土地（海域）面
积( m 2)
评估单价
( 元/ m 2)
评估总价
（万元）
人民币大写
宗地 1 961,747.05 258 24,813.07人民币贰亿肆仟捌佰壹拾叁万零柒佰元整
海域 1 58,862.00 62 364.94 人民币叁佰陆拾肆万玖仟肆佰元整
合 计 1,020,609.05 25,178.01人民币贰亿伍仟壹佰柒拾捌万零贰佰元整

估价结果详见《土地、海域估价结果一览表》。
十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件


1、土地使用年限限定：本次估价基准日为 2012年 1月 31日，国有土地
使用证证号“北国用（2012）第 B40257号”，发证时间为 2012年 11月1日，
证载终止日期为2062年6月27日，则估价基准日土地剩余使用年限为50.42
年，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：
工业用地最高使用年限为 50年；则本次估价设定国有土地使用证证号北国
用（2012）第 B40257号宗地的剩余使用年限为 50年。

2、土地、海域使用者合法有偿取得土地、海域使用权，并支付有关税费。
3、委托方提供的《国有土地使用证》、《海域使用权证书》为其使用估价
对象合法、有效产权凭证。
4、待估宗地、海域与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营

管理的正常进行，保证使用单位的持续发展。
5、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
6、任何有关待估宗地、海域的运作方式、程序符合国家、地方的有关法

律、法规。
7、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土
地、海域收益。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目
的，本报告评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地、海域使用权


价格，如待估宗地的估价目的、估价基准日、估价面积、估价对象用途、土
地（海域）权利状况、土地（海域）使用年限、土地开发程度、容积率、土
地（海域）市场状况等影响地价、海域的因素之一发生变化，该评估价格应
作相应调整或重新进行评估。

3、土地估价报告仅供委托方及送土地管理部门审查用，土地估价技术
报告不提供给委托方。
4、本估价报告和估价结果使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有
解释权。
5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损
失，受托估价机构不承担责任。

6、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地权属状况、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估

技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）需要特别说明的事项
1、委估宗地、海域的面积由以委托方提供的《国有土地使用证》、《海域
使用权证书》上注明的面积为依据，最终应以相关部门登记档案记载为准。
2、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实
性、准确性负责。
3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢
解本报告。
4、本报告所评估的价格未考虑其抵押、出租等他项权利受限对委估对

象实际价格的影响，也未考虑强制处置时发生的各种费用。
5、报告一式八份，七份提交委托方，一份留存评估公司。
6、土地估价报告备查编号为广明冠估[2012]11054号。


广西明冠房地产评估有限公司

十一、土地估价师签名

土地估价师 资格证书号 注册号 签 名

黄 甘 霖 2004450151 2006450014 .

梁 剑 2004450176 2006450015 .

十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：

广西明冠房地产评估有限公司
二 0一二年十一月二十九日


第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

（一）土地登记状况、海域登记状况

委估宗地的土地使用权人为广西北部湾国际港务集团有限公司；国有土
地使用证证号为“北国用（2012）第 B40257号”；宗地位于北海市铁山港工
业区四号路南端；地号为 513-103-001-19；土地用途为港口码头用地；土地
使用权类型为出让；终止日期为 2062年 6月 27日；土地面积为 961,747.05
平方米；记事：1、原权属主：广西北部湾国际港务集团有限公司；2、原证
书号：北国用（2012）第 B37265号、北国用（2012）第B37259号、北国用
（2012）第 B37262号；3、出让合同号：北海市图出（补）字 2012001号；
4、东：界址点连线至北部湾；5、南：界址点连线至北部湾；6、西：界址
点连线至广西北部湾宁国际港务集团有限公司；7、北：界址点连线至广西
北部湾宁国际港务集团有限公司；发证机关为北海市人民政府，发证日期为
2012年11月 1日。

委估海域的使用权人为广西北部湾国际港务集团有限公司；海域使用证
证号为“国海证 104500046-2号”；海域位于北海市铁山港工业区四号路南
端；用海类型为港口用海；宗海面积为 5.8862公顷（58,862.00平方米）；
终止日期为 2060年 6月 28日。

（二）土地权利状况、海域权利状况

估价对象的土地所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司
通过出让方式获得估价对象的土地使用权，发证机关为北海市人民政府，土
地面积为 961,747.05平方米，至评估基准日宗地剩余使用年期为 50.42年，
他项权利情况：无。

估价对象的海域所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司
购买的方式获得估价对象的海域使用权，发证机关为国家海洋局，宗海面积
为 5.8862公顷（58,862.00平方米）；至评估基准日宗地剩余使用年期为

48.42年，他项权利情况：无。
（三）土地利用状况、海域利用状况
根据实地勘查及委托方提供的资料，委估宗地上已建有堆场，结构为混

合结构。委估海域为港池用地，主要用于轮船的停靠。

二、地价影响因素分析
（一）一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策
和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、
土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估
价对象的地价产生主要影响的一般因素。
1、地理位置和行政区划
北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬 21°29′～21°55′34″之间，西北距南宁 206公里，东距湛
江 198公里，东南距海口市 147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74
平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。
北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，
处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积 3337平方
公里，市区面积 957平方公里。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，
共有 27个乡镇（3个乡、24个镇）,总面积 3337平方公里。
北海市已设定基准地价体系并定时更新，规范的土地管理将有利于土地
市场的稳定发展。
2、自然条件
北海属亚热带海洋性季风气候。年平均气温22.9℃，极端最高温度 37.1℃，极端最低温度2℃。年平均降雨量 1670毫米。年平均日照时数 2009小
时，年平均太阳总辐射 111千卡/平方厘米。主要气象灾害是台风，10级以
上每 10年 6次。
数据表明北海的气候条件较好，对土地的开发和利用无不利影响。
3、社会经济发展
初步预计，2012年第一季度北海市实现地区生产总值 134.8亿元、增长

16.8%增幅，排全区前两位；农业实现增加值 22.3亿元，同比增长2.78%；
规模以上工业完成产值 165.81亿元，同比增长57%；财政收入 15.78亿元、
增长22.78%，增幅排全区第一位；全社会固定资产投资 169.05亿元、增长

33.1%；社会消费品零售总额 37.02亿元，增长25.6%；利用外资 1165万美
元，同比增长0.26%；外贸进出口总额 3.04亿美元，增长11.04%；城镇居
民人均可支配收入 5360元，增长12%；农村居民人均现金收入 3440元，增
长18.7%。
北海经济的持续发展必定会促进当地土地市场的发展和利用。

4、交通状况

北海市拥有四通八达的现代交通网络，是中国西部地区唯一具备空港、
海港、高速公路和铁路的城市。北海机场拥有广西最长的 3200米跑道，可
起降波音 777等大型客机，与中国各大中城市以及香港特别行政区通航，客
货运输进入中国大中机场 45强行列。北海港共有泊位 51个，其中万吨级泊
位 4个，年吞吐能力 700多万吨，与世界 98个国家和地区的 218个港口有
贸易往来。北海铁路从深水码头直通中国各大中城市，形成了连通内陆的出
海大通道。从北海出发的高速公路把北海与桂林、重庆、成都等重要城市连
接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。

北海市 2009年将建设 28个项目，总投资 378亿元，年度计划投资 36
亿元，掀起交通建设新高潮。加快铁路建设，争取开工合浦至河唇铁路、广
西沿海铁路钦州至北海段扩能改造、玉林至合浦铁路，加快推进铁山港铁路
支线项目。加快公路网建设，开工榄根至龙潭公路、滨海公路大风江至高德
段、涠洲岛环岛旅游公路等项目，加快推进玉林至铁山港高速公路。加快港
口及航道建设，开工石步岭港区邮轮码头、沙田港区进港航道等项目，抓紧
完善铁山港口岸基础设施，实现铁山港正式对外开港。建成南珠汽车客运站。

北海交通便捷，对未来城市规划的形成及发展模式都将产生较远的影
响，并促进土地的有效开发利用。

5、城市建设和发展规划

据了解，2011年，北海市城市功能不断完善，编制完成了《北海历史文
化名城保护规划》等一批重要专项规划；市政基础设施建设加快，继民生路
网三期工程基本完工后，投资 10多亿元的 36条民生路网全面改造完成，极
大地推进了城市建设。今年，北海市将全面完善中心城区“六纵六横”主干
道网和城市规划支路路网，让北海的交通大动脉保持畅通无阻。

城市规划建设和管理水平也在逐步提高。北海在 2011年成为广西第


一个被国家测绘地理信息局授予的“全国数字城市建设示范市”。2012年 2
月，国家住房和城乡建设部命名北海为“国家园林城市”。专家组在验收时
一致认为，北海市城市建设在综合管理、绿地建设、节能减排、基础设施、
人居环境等方面得到了全方位的发展。

在城区建设不断推进的同时，我市坚持统筹城乡发展，全面落实各
项强农惠农政策，不断改善农村生产生活条件。
海岸线是国家宝贵的资源，港口码头在经济中发挥的日益重要桥头堡作

用，同时也促进了所依附的土地价格的增值。
（二）区域因素
影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之

间的区域位置、交通状况、基础设施状况、相关设施聚集程度等因素。本报

告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行描述和分析。
1、工业集聚度
宗地位于铁山港工业区，工业集聚度较好。
2、交通状况
宗地距离北海市区中心 10公里，对外交通不够便捷。
3、基础设施状况
宗地所属区域基础设施较好，道路、供水、排水、供电、通讯等基础设

施配备齐全。
4、相关设施聚集程度
宗地周围为码头用地，相关设施集聚程度较优。
（三）个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身

条件。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。

（1）面积形状
宗地土地面积为 961,747.05平方米，宗地面积较大，有利于土地的利
用。

（2）内部基础设施
估价对象土地开发程度已达到宗地红线内外“四通一平”（通路、通电、
通讯、通上水、宗地内土地平整）。


（3）宗地环境条件
宗地地形及地质均较好，对开发无不利影响。
（4）规划土地用途
估价对象土地规划用途为港口码头用地，海域规划为港口用海。
（5）土地使用年限
估价对象宗地为国有出让港口码头用地，宗地剩余使用年限为 50.0年；
海域为港口用海，海域剩余使用年限为 48.42年。

第三部分 土地估价

一、估价原则

根据《城镇土地估价规程》的规定，在土地估价过程中应遵循以下原则：

（一）合法性原则。合法性原则是指土地价格评估必须以拥有合法的土
地使用权为前提,以及在城市规划规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高
度等限制范围内进行。

（二）预期收益原则。预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常
利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成
因素的变动所左右，通过分析土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及
政策规定对土地市场的影响，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来
的利润总和即收益价格，从而确定土地价格。

（三）替代原则。替代原则是指土地估价应以相临地区或类似地区功
能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具
有替代性质的土地正常价格。在完全的市场竞争中，土地的价格受其它具
有相同使用价值的地块、有替代可能的地块之间相互影响和竞争，使价格
相互牵制而趋向一致。土地价格遵循替代规律，土地价格水平是由具有相
同性质的替代性土地的价格所决定的。

（四）最有效利用原则。最有效利用原则是指土地估价应以估价对象
的最有效利用为前提估价。土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能
为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得


更多的收益，所以，土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析
地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确
定土地价格。

（五）供需原则。供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格
为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地价格是
由需求与供给的相互关系决定的，在我国，土地一级市场主要由国家控制，
这一因素对土地价格具有至关重要的影响。

（六）报酬递增递减原则。报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在
技术条件下一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增
到递减的特点。即土地纯收益在达到某一数值以后，如继续追加投资，其
纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此，在土地估价时，应考虑土
地收益的这一特点。

（七）贡献原则。贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共
同作用的结果，土地的价格可以由对土地收益的贡献大小来决定。按照边
际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小
来决定。由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有
优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

（八）变动原则。变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及
土地价格的变动规律，准确地评估价格。由于影响土地价格的因素经常处
于变动之中，在土地估价时，必须分析和把握各因素及其相互之间的因果
关系和变动规律，以便根据目前的地价水平对未来的土地价格变动作出准
确预测，而且也要对所采用的地价资料根据变动原则修正到估价期日标准
水平，才能准确合理地估价。

（九）多种方法结合原则。多种方法结合原则是指随着我国土地估价
业的发展，目前比较实用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、
剩余法（也称假设开发法）和基准地价系数修正法等。由于不适宜的估价
方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此在进行土地地价评估时，就要
根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适


宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估
中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便相互验证，减少误差，确定出
合理的价格。

（十）协调原则。协调原则是指土地总是处于一定的自然和社会环境
之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围的环境，则土地的收益
或效用能最大限度地发挥。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与
周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到待估宗地的收益和价格。

二、估价方法与估价过程

土地估价：土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的
规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本次评估中运用的估价方法是
按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结
合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方
法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准
地价系数修正法等。经过评估人员实地勘察、分析论证，估价对象所在区
域近年来类似用途的土地成交案例较多,可以采用市场比较法进行修正评
估；待估宗地为港口码头用地，有可参考的征地成本资料和土地开发费用，
故可采用成本逼近法进行评估。故本次评估采用市场比较法和成本逼近法
对估价对象地价进行测算比较，最后确定估价对象的最终评估价格。

海域估价：海域使用权类型为新型的用地类型，没有专门的估价规程
指导评估，因此参照土地评估的相关理论进行评估，根据《城镇土地估价
规程》，通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余
法(假设开发法)、基准地价系数修正法等；估价对象为海域用地类型，目
前区域内海域成交案例较少，无法采用市场比较法评估；目前无法收集到
海域出租租金情况，无法采用收益还原法进行评估；估价对象用途为港口
用海，无法采用假设开发进行评估；目前北海市海域用地没有基准地价，
无法采用基准地价系数修正法进行评估；港口码头用地现已由码头用海开
发形成了陆域，用作码头使用，并取得了《国有土地使用证》。估价人员
结合委估宗海利用现状及自身特点，确定采用成本法进行估算。


（一）市场比较法
1、计算公式
市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并

依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的
差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方
法。其基本公式为：

估价对象地价＝比较宗地地价×A×B×C×D

式中，A=估价对象评估基准日地价指数/比较实例评估基准日地价指数
B=估价对象情况指数/比较实例区域因素条件指数
C=估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
D=估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数

2、比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、
在同一供需圈的 3个比较案例，各比较案例的具体情况如下：

实例A：2011年 9月 28日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区中石化
项目厂区以东、进厂道路北侧地块，土地使用年限为 50年，面积 13594
平方米(20.39亩)，用途为工业用地，开发程度为“四通”一平，容积率
为0.5-1.8，成交价格为 246万元，成交单价为 181元/平方米。

实例B：2011年 12月 29日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区四号
路以东、营闸路以北，土地使用年限为 50年，面积 33334平方米(50亩)，
用途为工业用地，开发程度为“四通”一平，容积率为 02，成交价格为
647万元，成交单价为 194元/平方米。

实例C：2011年 6月 9日挂牌成交，位于北海市铁山港区经一路以东、
北海异地炼油石化项目用地以西，面积 699662平方米(1049亩)，出让年
限50年,用途为仓储用地，开发程度为“四通”一平，容积率为0.6-1.8，
成交价格为 12524万元，成交单价为179元/平方米。

3、比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件,影响待估宗地价格的主要因素有:



⑴交易期日:根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。
⑵交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押
价格、司法处置等。
⑶土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。
⑷区域因素: 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工
厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。
⑸个别因素: 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然
条件和目前规划限制等。
4、比较因素条件说明
待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表2-3-24。

表 2-3-24 比较因素条件表

待估宗地及实例
比较因素
估价对象实例 A实例 B实例 C
交易价格 181 194 179
交易日期 2012.1.31 2011.9.28 2011.12.29 2011.6.9
交易情况资产重组挂牌挂牌挂牌
用地类型码头用地 工业 工业 仓储
剩余使用年限 50 50 50 50
土地性质出让 出让 出让 出让
影响
因素
距干道距离 临路 临路 临路 临路
距火车站距离 90000米，一般 10500，较劣 10500，较劣 10500，较劣
距汽车站距离 95000，一般 11000，较劣 11000，较劣 11000，较劣
供排水状况 好 好 好 好
供电状况 好 好 好 好
环境污染情况 无污染 轻度污染 轻度污染 轻度污染
地形地质情况 对建筑不限制 对建筑不限制 对建筑不限制 对建筑不限制
洪涝危害程度 50年一遇 50年一遇 50年一遇 50年一遇
规划前景 码头用地，前景较优工业，前景一般 工业，前景一般 工业，前景一般
宗地形状面积 1442.62平方米，不
影响土地利用
20.39亩，对土地利
用，有一定影响
50亩，对土地利用
有一定影响
1049亩，不影响土地
利用
周围用地类型 码头、仓储 工业 工业 仓储

5、编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数
表。比较因素指数确定如下：

⑴本次评估基准日为 2012年 1月 31日，交易案例 A、B、C的交易日

期分别为 2011年9月 28日、2011年 12月29日，2011年6月9日，据
估价人员调查，2011年 6月至 2012年 1月当地码头用地地价变化不大，
则确定待估宗地、案例 A、B、C交易情况修正系数均为100。

⑵待估宗地与交易案例交易情况均为市场正常情况，故不需进行用途
修正，故确定待估宗地、案例A、B、C土地用途、交易情况修正系数均为
100。
⑶待估宗地与交易案例在用地类型上存在差异，待估宗地为港口码头
用地，由于土地固有稀缺性，岸线相邻的港口码头用地更加稀缺，交易案
例为工业用地，故确定待估宗地、案例A、B、C用地类型修正系数为 100、
90、90、90。
⑷土地使用年期修正
由于委估对象的土地剩余年限为 50.0年，比较案例土地剩余年限均
为 50年，则无需进行土地使用年期修正。

⑸影响因素修正系数
A.宗地临路条件（距干道距离）：分为优、较优、一般、较劣、劣五
个等级，以待估宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下
降 2%，由于待估宗地临、案例A、案例B、案例 C均临主干道，故确定待
估宗地、案例A、案例B、案例 C分别对应的指数均为100、100、100、100；
B.距火车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，故确定待
估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对应的指数分别为100、98、98、98；
C.距汽车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，故确定待
估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对应的指数分别为100、98、98、98；
D.供排水保证度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 1%，由于待估
宗地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，供排水保证度一致，故确
定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对应的指数均为100；

E.供电保证度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗
地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，由于待估宗
地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，供电保证度一致，故确定待
估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对应的指数均为 100；
F.环境污染情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%，由于待估
宗地无污染，交易案例所处区域为工业园区内，生产有一定废渣、废水污
染，但均为轻度污染，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例 C对应的
指数均为97；
G.地质地形情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%，由于待估
宗地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，为山区地质状况与地基承
载力较好，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例 C对应的指数均为 100；
H.宗地自然条件（洪涝危害程度）：分为优、较优、一般、较劣、劣
五个等级，以待估宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或
下降2%，由于待估宗地、交易案例所处区域为工业开发区，自然条件均为
较好，洪涝灾害 50年一遇，故确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对
应的指数均为 100；
I.规划前景：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地
100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 6%，由于待估宗地、
交易案例所处区域为工业开发区，规划前景为港口码头、工业用地，两者
有一定差别，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例 C对应的指数分别
为100、96、96、96。
J.宗地形状面积：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、
规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等
级，以待估宗地 100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，
由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，待估宗地面积规模
与交易案例 C面积规模相近，但交易案例 A、B较小，对土地使用影响较

大。故确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C对应的指数均为100、96、
96、100；

K.周围用地类型：由于待估宗地为港口码头用地，交易案例为工业、
仓储用地类型，故需进行修正，故确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C
对应的指数均为97；
根据上述因素比较，编制比较因素条件指数表，详见表2-3-25。
表 2-3-25 因素比较条件指数表

待估宗地及实例
比较因素
估价对象实例 1实例 2实例 3
交易价格 181 194 179
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
用地类型 100 90 90 90
剩余使用年限 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100
影
响
因
素
距干道距离 m 100 100 100 100
距火车分站距离 m 100 98 98 98
距汽车站距离 m 100 98 98 98
供排水状况 100 100 100 100
供电状况 100 100 100 100
环境污染情况 100 97 97 97
地形地质情况 100 100 100 100
洪涝危害程度 100 100 100 100
规划前景 100 94 94 94
宗地形状面积 100 96 96 100
周围用地类型 100 97 97 97

6.因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表2-3-26。
表 2-3-26修正系数及比准价格计算表一

待估宗地及实例
比较因素
委估宗地 1号实例 1实例 2实例 3
交易价格 100 181 194 179
交易日期 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
用地类型 100 100/90 100/90 100/90
剩余使用年限 100 100 100 100
土地性质 100 100/100 100/100 100/100
影响距干道距离 100 100/100 100/100 100/100

18


因素距火车分站距离 100 100/98 100/98 100/98
距汽车站距离 100 100/98 100/98 100/98
供排水状况 100 100/100 100/100 100/100
供电状况 100 100/100 100/100 100/100
环境污染情况 100 100/97 100/97 100/97
地形地质情况 100 100/100 100/100 100/100
洪涝危害程度 100 100/100 100/100 100/100
规划前景 100 100/94 100/94 100/94
宗地形状面积 100 100/96 100/96 100/100
周围用地类型 100 100/97 100/97 100/97
比较对象修正后价格 246.6 264.3 234.1
估价对象比准价格
(取算术平均值)
248.3（折合为 16.55万元/亩）

7.实例修正后的地价计算
经过比较分析，本次先取三个比较案例区域因素和个别因素均较为接
近，且测算出三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均
值作为市场比较法的评估结果，计算结果详见表2-3-26。

（二）成本逼近法（土地）
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。则：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息
＋投资利润+增值收益

1.土地取得费及相关税费
⑴ 土地取得费
土地取得费是指在待估宗地所在区域要取得土地使用权而支付的各
项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据《中华人民共和
国土地管理法》、《广西壮族自治区实施“中华人民共和国土地管理法”办
法》征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿费
用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

调查待估宗地位于北海市铁山港工业区四号路南端，根据周边农用
土地的利用类型，判定待估宗地在征用时的土地类型为滩涂。根据财政部
国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号,北


海市铁山港区建设填海造地用海的海域使用金征收标准是 45万元/公顷。
土地取得费=45万元/公顷=45元/平方米

⑵相关税费
根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉
办法》（广西壮族自治区人民政府令 第 46号）的规定征用耕地的，要缴
纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕
地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政
厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目
的通知”（桂价费字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自
治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”
（桂价涉字[1994]210号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理
费、劳务费、测绘费等。

（1）征地管理费
根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国
家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价
费字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关
于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字
[1994]210号）文件规定“征地管理费按征地费总额的2.8％征收”。则:

宗地征地管理费=45×2.8%=1.26元/平方米

（2）耕地占用税
①人均耕地不超过 1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平
方米为 10元至 50元；
②人均耕地超过 1亩但不超过 2亩的地区，每平方米为 8元至 40元；
③人均耕地超过 2亩但不超过 3亩的地区，每平方米为 6元至 30元；
④人均耕地超过 3亩的地区，每平方米为 5元至 25元。
由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地占用税为0。
（3）征地劳务费
根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的

通知》（桂价费〔2010〕109号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕
地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米 3元收取”。则:
宗地征地劳务费=3元/平方米

（4）权属调查地籍测绘费
根据广西壮族自治区物价局、财政厅《关于下达全区土地行政系统行
政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[1994]210号）规定，权属调
查地籍测绘费按征地面积 0.25元/平方米计算。

（5）耕地开垦费
由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地开垦费为0。
（6）新增建设用地有偿使用费
新增建设用地有偿使用费为土地增值收益的一部分，但考虑到实际交纳
过程中，需要在报批前先行支付，也涉及利息和利润的核算，因此单独放入
税费进行统一计算，根据《新增建设用地土地有偿使用费征收标准及等别》，
广西北海市铁山港区位于十等城市,新增建设用地有偿使用费为 28元/平方
米,本次评估新增建设用地有偿使用费按 28元/平方米计算,则:

新增建设用地有偿使用费=28元/平方米

小计：有关税费＝（1）＋（2）+（3）+（4）+（5）+（6）
宗地税费=32.51元/平方米
2、土地开发费
土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观

费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。

按照设定的宗地外四通、宗地内土地平整所形成的开发程度计算土
地开发费。根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查估算的开发量，参
照广西区的建筑工程定额标准，确定开发费用如下表：

项目内容 标准（元/㎡）
道路 27
供水 7
电力 5
电讯 5
土地平整 46
合计 90


则本次评估设定宗地开发费用为“四通一平”，则:
宗地土地开发费=90元/平方米
4、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，


投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率 6.56%
计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内
均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.56％
＋土地开发费×开发周期×1/2×6.56％
宗地投资利息=（45+32.51）×1×6.56％+90×1×1/2×6.56％

=8.04元/平方米
5、投资利润
调查该地区土地开发的投资回报情况，并结合本地区同类型用地的

平均利润率，本次评估取宗地土地开发的年投资回报率为15％，则：
投资利润＝(土地取得费＋土地开发费＋相关税费)×开发周期×投
资回报率

宗地投资利润=（45+90+32.51）×1×15％=25.13元/平方米
6、土地增值收益
根据对调查当地土地市场所得到资料的分析，待估宗地开发程度为宗

地外四通、宗地内土地平整，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相
关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的30％计。
土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息

＋投资利润）×30％
＝(45+32.51+90+8.04+25.13)×30％
＝60.20元/平方米

7、无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 6项相加之和即得土地使用权总
价格。则:


无限年期宗地土地使用权单价=260.88元/平方米
8、待估宗地设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：


Vn＝ VN×[1－1/（1＋r） n]
式中：Vn －－待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）
VN －－无限年期土地使用权价格（元/平方米）

r－－土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布
的一年期（含一年）存款利率3.5%，再加上一定的风险因素调整值，按 6％计]

n－－待估宗地设定年期（按《中华人民共和国城镇国有土地使
用权出让和转让暂行条例》规定：工业用地最高使用年限为 50年）

委估宗地Vn＝260.88×[1－1/（1＋6%） 50] =246.72元/平方米
9、其他因素修正
因同一区域待估宗地的个别因素之间存在着差异,需要对以上的因

素进行修正,修正系数参照基准地价系数修正法里的个别因素修正系数确
定。则:

影响因素条件说明优劣度修正系数（%）
距干道距离 0米好 3.7
距火车站距离 10000 差 -2.3
距汽车站距离10000米较差 -1.1
供排水状况 满足供排水 较好 1.5
供电状况满足供电较好 1.5
环境污染情况轻度污染较差 -0.6
地形地质情况对建筑无限制一般 0
洪涝危害程度受台风影响 一般 0
规划前景工业一般 0
宗地形状面积 对设备安装无限制一般 0
周围用地类型港口码头用地较好 3.6
合计 6.3

宗地区域因素及个别因素修正后价格=土地使用权价格×（1+区域因
素及个别因素修正系数之和）
委估宗地区域因素及个别因素修正后价格=246.72×（1+6.3%）


=262.3元/平方米

（三）成本逼近法（海域）

本次委估宗海为1#、2#泊位的港池用海，宗海总面积为 58862平方米，
终止日期分别为 2060年 6月 28日。本次评估考虑其海域和港口码头用地
是无法截然分开的一个空间资源整体，港口码头用地现已由码头用海开发
形成了陆域，用作码头使用，并取得了《国有土地使用证》。估价人员结
合委估宗海利用现状及自身特点，确定采用成本法进行估算。

1、海域取得费

调查待估宗地位于铁山港港口区，根据财政部国家海洋局《关于加强
海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号,港口区建设填海造地用海
的海域使用金征收标准是 45万元/公顷。

海域取得费=45万元/公顷=45元/平方米

2、相关税费

根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉
办法》（广西壮族自治区人民政府令 第 46号）的规定征用耕地的，要缴
纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕
地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政
厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目
的通知”（桂价费字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自
治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”
（桂价涉字[1994]210号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理
费、劳务费、测绘费等。

（1）征地管理费
根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家
计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费
字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关
于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字
[1994]210号）文件规定“征地管理费按征地费总额的2.8％征收”。则:


宗地征地管理费=45×2.8%=1.26元/平方米

（2）耕地占用税
①人均耕地不超过 1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平
方米为 10元至 50元；
②人均耕地超过 1亩但不超过 2亩的地区，每平方米为 8元至 40元；
③人均耕地超过 2亩但不超过 3亩的地区，每平方米为 6元至 30元；
④人均耕地超过 3亩的地区，每平方米为 5元至 25元。
由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地占用税为0。
（3）征地劳务费
根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的
通知》（桂价费〔2010〕109号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕
地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米 3元收取”。则:

宗地征地劳务费=3元/平方米

（4）权属调查地籍测绘费
根据广西壮族自治区物价局、财政厅《关于下达全区土地行政系统行
政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[1994]210号）规定，权属调
查地籍测绘费按征地面积 0.25元/平方米计算。

（5）耕地开垦费
由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地开垦费为0。
小计：有关税费＝（1）＋（2）+（3）+（4）+（5）
宗地税费=4.51元/平方米
3、土地开发费
土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观
费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。
由于该宗海为港池用海，保持宗海现状，因此未产生开发费，则本次
评估宗地开发费用为0。
4、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，


投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率 6.56%
计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内
均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.56％
＋土地开发费×开发周期×1/2×6.56％
宗地投资利息=（45+4.51）×1×6.56％+0×1×1/2×6.56％

=3.25元/平方米
5、投资利润
调查该地区宗海的投资回报情况，并结合本地区同类型宗海的平均利

润率，本次评估取宗海的投资利润率为3％，则：
投资利润＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费)×投资利润率
宗地投资利润=（45+4.51+0）×3％=1.49元/平方米
6、土地增值收益
土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的

某种利用条件而发生的价值增加额计算。由于待估宗海为港池用海，保持

宗海现状，不需要进行开发或改变用途，因此本次评估土地增值收益为 0。
7、待估宗海剩余使用年期修正
由于本次委估宗海的剩余使用年期分别为 48.42年，根据《中华人民

共和国海域使用管理法》规定：港口、修造船厂等建设工程用海期限为五
十年，则本次需进行海域使用年期修正【还原率按评估基准日时中国人民
银行公布的一年期（含一年）存款利率 3.5%，再加上一定的风险因素调整
值，按 6％计】。则:

48.42
宗海年期修正系数=[1-1/(1+6%) ]=0.9405
8、其他因素修正
因同一地区待估宗海的区域和个别因素之间存在着差异,需要对区域

和个别因素进行修正。待估的宗海为1#2#码头港池用海，海岸线相邻、面
积大小相近、形状均为矩形，则修正如下:


影响因素指标说明表

影响因素优较优一般较劣劣
距交通主次干道路距离（m） 400
距火车站距离（m） 2100
距港口码头距离（m） 1600
临路宽度（m） >15 10--15 7--10 5--7 400 劣 -5.672
距火车站距离（m） 1500--1800 一般 0
距港口码头距离