[公告]首钢股份：发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产评估项目资产评估说明   时间：2010年09月01日 23:00:27 中财网    

发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）
之北京汽车制造厂有限公司整体资产评估项目
资产评估说明
天兴评报字（2010）第104号
（第一册，共一册）


北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一〇年四月六日



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目录


第一部分关于评估说明使用范围的声明 ................................................................................3


第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 .........................................................................4


第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明...........................................................5


第四部分资产基础法评估技术说明.......................................................................................9
流动资产评估说明........................................................................................... 9
长期股权投资评估说明................................................................................. 15
机器设备评估说明......................................................................................... 17
房屋建（构）筑物评估说明......................................................................... 33
在建工程评估说明......................................................................................... 47
无形资产-其他无形资产评估说明................................................................ 50
开发支出评估说明......................................................................................... 51
无形资产-土地使用权评估说明.................................................................... 52
长期待摊费用评估说明................................................................................. 66
递延所得税资产评估说明............................................................................. 66


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负债评估说明................................................................................................. 67
第五部分评估结论及其分析 ...................................................................................................77
（一）评估结论............................................................................................. 77
（二）成本法评估结果与账面值比较变动情况及原因............................. 77
（三）评估结论成立的条件......................................................................... 78
（四）评估结论的瑕疵事项......................................................................... 79
（五）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响......................... 79
（六）评估结论的效力、使用范围及有效期 ........................................... 79


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第一部分关于评估说明使用范围的声明

评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使
用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个
人，不得见诸公开媒体。


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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托方和被评估单位（或者被评估单位）共同撰写并提供，其
页码不含在本说明页码内。


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第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

1. 委托评估的评估对象与评估范围。

根据本次评估所涉及的经济行为和具体评估目的，委托方确定本次评估对象
为北京汽车制造厂有限公司（以下简称：“北汽公司”）于评估基准日的股东全部
权益。评估范围为北汽公司的整体资产，包括全部资产与负债。


2. 委托评估的资产类型、账面金额如下表：
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 1,465,893,851.74
货币资金 650,295,500.81
应收票据 5,579,554.00
应收账款 182,818,553.83
预付款项 50,757,022.60
其他应收款 82,242,012.84 3
存货 494,201,207.66
二、非流动资产合计 681,526,156.73
长期股权投资 44,048,287.57
固定资产 400,700,985.78
在建工程 131,924,821.01
无形资产 79,697,195.40
开发支出 17,953,984.09
长期待摊费用 4,651,142.16
递延所得税资产 2,549,740.72
三、资产总计 2,147,420,008.47
四、流动负债合计 1,658,376,801.82
应付票据 642,774,276.30
应付账款 818,006,928.21
预收款项 160,340,593.14
应付职工薪酬 663,564.73
应交税费 4,135,441.17
应付股利 1,303,982.56
其他应付款 31,152,015.71
五、非流动负债合计 1,750,000.00
其他非流动负债 1,750,000.00
六、负债总计 1,660,126,801.82
七、净资产 487,293,206.65

（二）实物资产的分布情况及特点

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1. 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。

（1）设备
生产车间按工序分为冲压、装焊、涂装、总装分厂（车间）。

冲压分厂：有两条二手 72英寸美国开卷线，九条冲压线，生产能力 20万辆。

模具、检具主要是雷驰（速威）、陆霸、轻卡的冲压模具和工装，其中雷驰（速
威）模具于 2005年投产使用，陆霸模具 2004年使用，雷驰（速威）、陆霸模具是
国内设计制造。

装焊分厂：按车型分轻卡、陆霸、军车、传统、皮卡装焊线，采取分线生产，
板链和滑轨结合，采用手工焊。调整整车线一条。

涂装分厂：是混线生产。工艺过程是：前处理电泳－表面处理－涂胶－烘干
－中涂－水磨－面漆－检修。

总装分厂：3条线，内饰线两条板链长 100×2米，地盘线板链长 97米，总装
线板链长 144米，附有随行小车，加油机等。整车检测线两条。

辅助生产车间有循环水泵站、空压站、变电站、冷冻站、污水处理站、雨水
泵房、变电所等。

公司账面共有运输设备 43部车，是轿车，客车、货车。无牌照车 5辆，其中
3辆是货车在厂内使用，还有两辆是电瓶车。

公司的电子设备主要为通用办公设备、办公家具、生活行政设备。皆为 2001
年以后购置并投入使用，目前均在正常使用。


（2）房屋建筑物
委估房产位于北京市顺义区裕龙花园 5区及顺义区仁和镇双河路南侧，总建
筑面积133200.6平方米，其中927.48平方米位于顺义区裕龙花园5区， 132273.12
平方米位于顺义区仁和镇双河路南侧；钢结构建筑面积为 122557.6平方米，轻钢
结构建筑面积为 2066.1平方米，混合结构建筑面积为 8576.9平方米，基本建于
2004年至 2006年，少部分建成于 2008年。


（3）存货
北汽公司的存货主要分为原材料、在库周转材料、在产品及库存商品账面价

值 494,201,207.66元，分别存放于辅料库、成品库及在制品库等专用部门库房。


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二、资产核实情况总体说明

按照国家国资委《企业国有资产评估报告指南》和国家其他有关资产评估法
规、准则的要求，评估机构在进入评估工作现场前要求被评估单位对纳入评估范
围的资产及负债进行清查核实。北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在现场
工作期间进行了抽查核实。


（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

接受评估委托后，评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报和资料准备；然后成立了以
现场项目负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划，分房地产、设
备、流动资产和负债以及收益法等小组分别进行核查。评估组清查核实工作期间
为2010年3月8日至 2010年3月19日。清查过程分三个阶段进行，第一阶段对
评估申报明细表进行初步审核，了解被评估资产的概况；第二阶段进行现场清查
盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三
阶段编写清查核实情况说明。现将清查方法说明如下：

1、流动资产及负债清查情况

主要对企业的非实物性流动资产和负债进行了清查。


主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流
动资产和负债进行了清查，并重点对现金进行盘点、对银行存款、应收账款、其
他应收款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析、对存货进行盘点。


2、设备清查情况

（1）对机器设备按照 ABC分类的原则，A类设备为北汽公司生产线均为关键
设备，重点进行勘察；B类设备为辅助生产设备有动力变配电系统、蒸汽锅炉及附
属设施、制冷设备、空气压缩机及配套设备、理化检测设备等，C类设备为办公用
设备和一般电子设备。评估人员按照分工到现场清查设备，重点核实设备的名称、
规格型号、生产厂家、数量及实际启用时间，了解设备使用状况，维护保养和大
修理情况。对A 类设备重点勘查其技术状态和维修保养、技术改造情况，了解设
备的利用率、故障率和生产稳定性。对 A类设备逐台进行现场勘察，B类设备现场
勘察达到90%以上，C类设备根据具体情况进行重点抽查。

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（2）车辆：评估人员对在现场车辆进行了实物勘察，对照运输车辆清查评估
明细表核对了车型、牌照、制造厂家、累计行驶里程等；对个别车辆的行驶性能
进行了现场观察（启动、刹车及转向性能等），向车辆管理人员或驾驶员了解所有
车辆的维护使用、事故、大修理及目前的性能。向有关人员了解了该地区车价外
的相关收费标准，为下阶段评定估算作准备。

（3）电子设备：核对设备的名称、规格、生产厂家、数量、使用时间和使用
状态。评估人员对电子设备进行了重点抽查。

（4）评估人员查对固定资产账册，核对车辆行驶证、抽查重大设备的购置合
同、发票、记账凭证，核实设备的产权。

3、房屋、建筑物清查情况
根据被评估企业提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结

构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建筑物
进行了现场清查核实，结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，
除核对建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、
装修设施、配套使用状况。在清查过程中对主要建筑物的面积进行了核对。


4、无形资产的清查情况
对土地使用权，评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同，到现场进行

实地勘查；
5、其他资产的清查
对其他资产根据评估申报表所列项目内容，调查各项形成方式，并收集相关

的购置合同、发票、权利证书等资料，了解原始入账价值及包含的内容、企业摊

销政策等。

（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未发现影响资产核实的事项。

（三）核实结论
清查情况表明：非实物资产，清查评估明细表和账面记录一致，申报明细表

与实际情况吻合；实物资产的清查情况与清查评估明细表相互对应，账实、账表
相符。


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第四部分资产基础法评估技术说明

流动资产评估说明

一、流动资产的评估范围
流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付帐款和其他应收款及存
货。依据提供的评估申报表，该部分资产评估基准日的账面值如下表：

科目名称 账面价值
货币资金 650,295,500.81
应收票据 5,579,554.00
应收账款 182,818,553.83
预付账款 50,757,022.60
其他应收款 82,242,012.84
存货 494,201,207.66
合计 1,465,893,851.74

二、评估过程及方法

（一）评估过程
1、对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估资料
清单和评估申报明细表规范格式，按评估规范化的要求，指导企业填写相关评估
明细表。

2、听取公司有关人员介绍流动资产的情况，并对现金存放地点进行现场勘察，
了解资金内部控制制度以及是否存在疏漏等情况，并进行抽查核实工作。

3、收集流动资产评估有关的资料和文件。

4、根据实际情况，针对不同资产选取适当的评估方法，进行评估作价。

5、编制流动资产各科目清查评估明细表，撰写流动资产及其他资产评估说明。


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（二）评估方法
1、货币资金的评估


（1）委估资产的内容：货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，账面
价值共计 650,295,500.81元。其中现金为人民币、卢布、兰特、乌克兰币、欧元、
埃及磅，账面金额 55,927.47元，银行存款人民币账户 24个，美元账户 1个，账
面金额 67,168,497.04元，其他货币资金为信用证保证金和承兑汇票保证金，账
面金额 583,071,076.30元。

（2）评估程序及方法：现金存放于北京汽车制造厂有限公司财务部，评估人
员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，编制库存现金盘点表，根据
评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，与评估
基准日账面价值进行核对；对银行存款和其他货币资金，评估人员查阅了银行日
记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否
存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。对各项货币资金以核实无误的账
面值作为评估值。

（3）评估结果：货币资金的评估价值为 650,295,500.81元，评估无增减值
变化。

2、应收票据的评估

（1）委估资产的内容：应收票据为不带息银行承兑汇票，账面价值
5,579,554.00元。

（2）评估程序及方法：查阅应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出
票日、到期日、票面利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘
点；对期后已到期承兑的票据，检查相关原始凭证。经核实无清查调整事项。以
清查核实后的账面值确定评估值。

（3）评估结果：应收票据的评估价值为 5,579,554.00元，评估无增减值变
化。

3、应收款项的评估

（1）委估资产的内容：应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。其
中：应收账款是企业因销售汽车而向客户收取的车款；预付账款是企业预付的研
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发项目款、配件款等；其他应收款是支付的质保金、应收的企业出口退税以及与
关联单位的往来款等，企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏
账准备。应收账款账面金额 192,374,311.27元，坏账准备 9,555,757.44元，账
面净值 182,818,553.83元；预付款项账面余额 50,757,022.60元，未计提坏账准
备；其他应收款账面金额 82,885,218.26元，坏账准备 643,205.42元，账面净值
82,242,012.84元。


（2）评估程序及方法
首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大
的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的
真实性；其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。


委估应收账款共 51笔，其中账龄为 1年以内的共 36笔，账面余额为
65,842,025.09元，账龄 1-2年的共 15笔，账面余额为 126,518,071.00元，经核
实均为应收车款，其中对南非德班的应收账款 116,401,533.77元，经审计后认为
2010年底收回的可能性存在不确定性，经测算后计提坏账准备 7,167,210.04元，
本次评估以计提坏账准备后的净额确定评估值。对于其他回收可能性不确定的款
项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确
定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估
计的风险损失率明细如下：

序号 账龄时间 估计的风险损失率
1 1年以内（含 1年）及关联方 0%
2 1-2年（含 2年） 10%
3 2-3年（含 3年） 30%
4 3-4年（含 4年） 50%

委估预付账款共49笔，其中账龄1年以内的共41笔，账面余额50,632,831.32
元，账龄 1年以上的共 8笔，账面余额 124,191.28元，预付账款为预付的配件款
和研发项目款，经查预付账款均有取得相对应的实物资产权利，故按核实后的账
面值确定评估值。


委估其他应收款共 73笔，其中账龄为 1年以内的共 66笔，账面余额
81,854,328.26元，账龄为 2-3年的为 2笔，账面余额 501,600.00元，账龄为 3-4
年的共 5笔，账面余额 529,290.00元。其他应收款为关联单位与企业的借款，职

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工借款以及应收的出口退税等，经核实，应收款项评估方法同应收账款。坏账准
备按核实分析后的结果确定评估值。


（3）评估结果：应收账款的评估价值为 182,818,553.83元，评估无增减值；
预付账款的评估价值为 50,757,022.60元，评估无增减值变化；其他应收款的评

估价值为82,242,012.84 元，评估无增减值。


3.存货的评估
委估存货主要包括原材料、产成品和在产品，账面价值合计 494,201,207.66

元。


在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为
确认存货所有权，依据企业提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票
和会计凭证。根据企业提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背
残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储
情况。


由于库存实物品种及数量繁多，存放地点分散，评估人员对存货进行了适当
的鉴别和归类，分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性
的存货归为一类，对其进行重点清查，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货
归为一类，对其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，以增强评估
结果的可靠性。


在清查核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估
值进行计算。


（1）原材料的评估
1）委估资产的内容：企业原材料包括发动机、变速箱、车架、车桥、板簧等
原料及备品备件等，账面金额 108,071,566.01元，未计提跌价准备，主要由材料的
买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。

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2）评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原
材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购合
同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量。

利用清查核实后的数量乘以现行市场购买价，并考虑材料购进过程中的合理
的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。经核实，原材料
为近期购置，周转较快，不存在积压报废等情况，评估中人员通过市场调查取得
原材料或替代品近期购买价格，与账面购置成本基本一致，故本次评估在核实原
材料库存数量账实一致的基础上，以核实后账面成本确定评估值。


3）评估结果：原材料的评估价值为 108,071,566.01元，无评估增减值变化。

（2）产成品的评估
1）委估资产的内容：产成品账面金额 357,962,501.81元，未计提跌价准备，
主要为待售的轻卡、陆霸、勇士军车等和服务配件。

2）评估程序及方法：首先，评估人员对产成品进行了抽查盘点，并查阅了有
关账册，以验证核实账面数量。其次根据向企业了解的产成品市场适销情况，确
定企业库存产成品为正常销售产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部
税金和适当数额的税后净利润确定评估值。计算公式为：
某产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-销售税金-所得税-50%*产品
合理的净利润
=不含税出厂销售单价×库存数量×（ 1-销售费用率-销售税金
率-所得税率）-50%*产品合理的净利润
不含税出厂销售单价格根据产成品账面成本和近期销售成本率计算确定；销
售费用率及所得税率根据企业 2009年 1-12月的合并报表进行测算。


案例：传统车系列[存货-产成品（库存商品）清查评估明细表第 1项]，账面
数量 914台，账面成本为 32,658,851.60元，不含税销售单价为 47,000.00元，此类
产品目前的销售情况较为正常。


我们通过对企业 2009年 1-12月经营数据的分析计算，确定销售费用率为 4%，
销售税金比率为 1%，销售利润率为 0.32%，企业所得税率为 25%，合理的产品净
利润为 6%。据此计算该整车的评估价值如下：

评估值= 47,000.00×914×（1-4%-1%-0.32%*25%-50%×6%）

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= 39,444,035.60（元）
2009年 1-12月服务配件的毛利率较低，故本次评估按账面值确定评估值。


3）评估结果：产成品的评估价值为 374,361,376.14元，评估增值 16,398,874.33
元，增值率为 4.58%，增值原因一是产成品跌价准备评估为零，二是产成品账面值
仅反映其制造成本，评估值中除包括完全生产成本外还含有已创造的适当利润，
故有所增值。

（3）在产品的评估
1）委估资产的内容：在产品为企业生产的未完工产品，账面金额 23,044,813
元，未计提跌价准备。

2）评估程序及方法：评估人员首先了解产品的生产流程和相关的成本核算方
法，根据公司的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；然后对在产品进
行抽查盘点，核查完工入库记录，并查阅有关账册，以验证核实账面数量。经核
实，企业在产品大部分为投入生产工序的各种在产品，其成本仅反映材料成本，
其评估方法同原材料。

3）评估结果：在产品的评估价值为 23,044,813元，评估无增减值。

（4）在库周转材料
1）委估资产的内容：在库周转材料是指企业存放在库房中未领用的周转材料，
账面金额 5,122,326.84元，无跌价准备。

2）评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存
原材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购
合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量。

3）评估结果：在库周转材料的评估值为 5,122,326.84元，评估无增减
值。

（5）存货评估结果：委估存货的评估价值为 510,600,081.99元，评估增值额
为 16,398,874.33元，增值率为 3.32%，增值原因一是存货跌价准备评估为零，二
是产成品账面值仅反映其制造成本，评估值中除包括完全生产成本外还含有已创
造的适当利润，故有所增值。

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长期股权投资评估说明

（一）委估资产的内容；本次评估的长期股权投资账面原值 54,048,287.57
元，减值准备 10000000元，其中控股的有 2笔，非控股的 3笔，明细如下表：

被投资单位名称 投资日期 投资比例%账面价值
北京北汽陆驰汽车销售有限公司 2005年 90
27,000,000.00
北京富研汽车附件技术中心有限公司 2004年 60
5,000,100.00
北京北汽昌盛汽车附件有限公司 2007年 33.33
2,353,736.57
北京北汽昌盛汽车有限公司 2010年 34 9,694,451.00
北京轻型汽车有限公司 2002年 20 10000000
合计 54,048,287.57

（二）评估程序及方法：

1、控股长期投资
对该类长期投资进行整体评估，通过对企业整体价值的评估来获得股东全部
权益价值，据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。（详见附
件一、二：长期股权投资说明）。

2、非控股长期投资
依据被投资单位评估基准日资产负债表中净资产乘以股权比例确定长期投资
评估价值。被投资单位简介如下：

（1）名称：北京北汽昌盛汽车附件有限公司
住所：北京市顺义区仁和镇双河路南侧
法定代表人：姚长生
注册资本：600万元
北京天健兴业资产评估有限公司


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公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围：许可经营项目：制造汽车零部件、摩托车零部件；普通货运。

一般经营项目：销售汽车零部件、摩托车零部件。


历史沿革：北京北汽昌盛汽车附件有限公司成立于 2008年 9月 1日，注册资
本 600万元，其中：北京汽车装配厂以货币形式出资 400万元，占注册资本的

66.67%；北京汽车制造厂有限公司以货币形式出资 200万元，占注册资本的
33.33%。

（2）名称：北京北汽昌盛汽车有限公司
住所：北京市顺义区花园街南侧
法人代表：姚长生
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：许可经营项目：制造轻型汽车车厢。一般经营项目：销售汽车（不
含品牌汽车）零部件，技术开发、技术咨询、技术服务。

历史沿革：北京北汽昌盛汽车有限公司成立于 1993年，经改制后注册资本为
5000万元，其中：北京汽车装配厂以货币形式出资 3300万元，占注册资本的 66%；
北京汽车制造厂有限公司以货币形式出资 1700万元，占注册资本的 34%。

本次评估在取得被投资单位的营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日
财务报表后，依据被投资单位评估基准日资产负债表中净资产乘以股权比例确定
长期投资评估价值。


（三）评估结果：长期股权投资的评估值为 40,354,805.18元，评估减值
3,693,482.39元，减值率为 8.39%。


（3）名称：北京轻型汽车有限公司：至评估基准日，北汽制造厂对北京轻型
汽车有限公司持有 20%的股权，账面余额为 1000万元。经进一步核实，该长期投
资从 2008年已资不抵债，故本次评估依据核实分析后的结果确定评估值为零值，
同时，长期投资减值准备为零值。

北京天健兴业资产评估有限公司


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机器设备评估说明

一、评估对象和评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产为北京汽车制造厂有限公司申报的机器设
备、车辆和电子设备。根据北京汽车制造厂有限公司提供的固定资产清查评估明
细表，申报资产于评估基准日之账面值如下表所示：

金额单位：元

序号项目数量账面原值账面净值
设备类资产合计 11512 760,720,852.37 344,474,463.22
1 机器设备 3405 330,177,717.96 206,757,319.62
2 模具 4506 418,675,271.16 133,659,136.54
3 车辆 43 5,472,275.13 2,440,128.42
4 电子设备 3558 6,395,588.12 1,617,878.64

二、设备概况

北京汽车制造厂有限公司，公司位于北京市顺义区仁和镇工业开发区。公司
前身是北京汽车制造厂，1987年与北京摩托车制造厂合并组建北京汽车摩托车联
合制造公司，2001年与北京汽车装配厂重建，按现代企业制度创建北京汽车制造
厂有限公司。公司拥有较长的轻型越野车和卡车开发生产历史，主要从事轻型越
野车、卡车及相关专用车的开发、生产和销售，是国家军车定点生产企业、中国
轻型越野车和卡车骨干生产企业。


主要产品：公司拥有军用轻型越野车、民用轻型越野车（ SUV）、卡车三大系
列产品，拥有陆霸（轻型越野车）、旗铃（轻中卡）、陆铃（皮卡）、旗舰（水陆两
栖车）等自主品牌，其中 0.5/0.75吨和 1吨级水陆两栖车正式列入军方指定型号项
目。


生产车间按工序分为冲压、装焊、涂装、总装分厂（车间）。


辅助生产车间有循环水泵站、空压站、变电站、冷冻站、污水处理站、雨水
泵房、变电所等。


冲压分厂：有两条二手 72英寸美国开卷线，九条冲压线。


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冲压厂的主要设备：
A线：闭式四点双动压力机 1630T（内 1000T外 630T）一台，闭式四点单动


800T五台，是德国埃尔福特产二手设备。

B线：闭式四点双动 1600T一台，闭式四点单动 800T四台。

C线：闭式四点双动 1400T（900＋500）一台，闭式四点单动 500T四台。

D线：闭式四点双动 1000T（400+600）一台，闭式双点单动 800T两台，闭

式双点单动 630T一台，闭式双点单动 400T一台。

E线：闭式四点双动 800T（300+500）一台，闭式双点单动 400T三台，闭式

四点单动 500T一台。

F线：闭式双点单动 600T两台，400T、250T、160T各一台。

G线：闭式四点双动 800T（300+500）一台，闭式单点 630T四台。

H线：闭式单点 315T四台，250T一台。

小件线：基本是开式可倾式冲床，100T两台，80T、60T、40T各一台。

还有闭式单动 1000T油压机一台，和四柱 1000T油压机一台。12台天车：50T

两台，32T一台，20T三台，10T四台，3T单梁天车两台。


模具、检具主要是雷驰（速威）、陆霸、轻卡的冲压模具和工装，其中雷驰（速
威）模具于 2005年投产使用，陆霸模具 2004年使用，雷驰（速威）、陆霸模具是
国内设计制造。轻卡模具是原北京轻型汽车厂的二手模具，已使用十余年，轻卡
的部分冲压模具是日本荻原公司设计制造模具，其中少部分冲压模具和全部注塑
模具在外地的协作厂存放、使用。冲压车间设备大部分是由其他厂调入，出厂时
间较早，调入后进行大修改造后重新安装使用，目前设备状况较好，可以满足现
有生产需求。


装焊分厂：按车型分轻卡、陆霸、军车、传统、皮卡装焊线，采取分线生产，
板链和滑轨结合，采用手工焊。调整整车线一条。主要设备是装焊胎、悬挂点焊
机、固定电焊机，二氧化碳气体保护焊机等。设备分别来自三个厂，轻卡来自原
轻汽厂，军车来自合汽，陆霸、皮卡、传统车是北汽自制。装焊线及相关设备搬
迁后经过维修改造后使用，设备状况一般。另外还有勇士军车的车架装焊线的设
备，包括各种焊机、电葫芦、 BJ2S车架浸漆线、夹具和检具，是 2008年从战神调
入的，这部分设备是 2006年开始使用。


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涂装分厂：是混线生产。工艺过程是：前处理电泳－表面处理－涂胶－烘干
－中涂－水磨－面漆－检修。主要设备是江苏盐城同和机械有限公司、盐城长城
集团有限公司、江苏中大涂装环保设备有限公司产的，传动是承德输送机总厂等
制造的。


总装分厂：3条线，内饰线两条板链长 100×2米，地盘线板链长 97米，总装
线板链长 144米，附有随行小车，加油机等。整车检测线两条。板链、总装悬挂
链，车身积放链，轮胎输送线等是承德输送机总厂制造的。


全厂供配电系统：电源由顺义供电局仁和变电站两路 10KV供给。进线由电
缆进入厂内 10KV开闭所，再由开闭所经电缆送至全厂 8个变电室，由 10KV降至
400V送至用电设备，其中冲压车间内有两个变电室，其余 6变电室为车间以外独
立变电室。1#、2#变电室内各有两台 1000KVA变压器，3#、5#变电室各有一台
1000KVA一台800KVA变压器,4#变电室一台800KVA一台630KVA变压器,6#变电
室有一台 630KVA变压器, 冲压车间两个变电室各有一台 1000KVA和 1250KVA
变压器，除此之外是高、低压开关柜等。变电室的设备基本是 2004年建厂时购置
的设备状况较好。


空压站：负责供应全厂压缩空气，共安装 7台活塞式空压机，其中 5台 4L-20/8
20立方空压机是 1983年和 1988年北京第一通用机器厂产的，2台 L5.5-40/8 40立
方活塞式空压机是 1991年江西气体压缩机厂,空压站的设备是二手设备，经过维修
后重新安装投入使用。空压站的储气罐经北京市顺义区特种设备检测所检测合格
允许使用，空压站的设备使用时间较长，设备状况一般。


锅炉房：安装 3台 WNS10-1.25-QI 10吨江苏双良制造的全自动燃油(气)蒸汽
锅炉,燃料为天然气，2003年开始使用，目前设备状况较好。


循环水泵房：共 7台泵，供空压站用 3台水泵，供装焊用 4台水泵。是 2003
年建厂时使用的。


给水：水源由市政自来水外网供给，由外网接入厂内供水管线。


污水处理站：涂装及全厂污水回收后经污水处站处理后排入厂外市政排水管
网。上海祁立环保设备有限公司产污泥浓缩脱水机，宜兴市永康环保工程有限公
司产回转式格栅清污机，污水泵等。


公司账面共有运输设备 43部车，是轿车，客车、货车。无牌照车 5辆，其中

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3辆是货车在厂内使用，还有两辆是电瓶车。有行驶证 38辆，其中有四辆车主为
个人，使用人已出具证明，此车为公司所有，另有 7辆车长期外借，一辆现代悦
动 BH7182AY挂军牌由军队使用，还有 1辆车主是北京汽车制造厂汽车装配厂该
厂已没有，此车无法过户、无法年检。其他车辆均在正常使用。


公司的电子设备主要为通用办公设备、办公家具、生活行政设备。通用办公
设主要包括计算机、打印机、传真机、复印机、扫描仪、投影仪、数码相机、摄
像机、网络交换机、空调、晒图机和电话交换机等，办公家具主要包括办公桌椅、
文件柜、会议桌和图纸桌等，生活行政设备主要包括蒸饭箱、电饭锅、电饼铛、
煤气炉灶、消毒柜、冰箱、电视机、和电开水器等，以上设备皆为 2001年以后购
置并投入使用，目前均在正常使用。


三、评估过程

1．准备阶段：
根据被评估企业资产构成特点，收集相关资料，明确评估重点和清查重点，
制定评估计划和评估技术路线；根据评估准则的要求，下发并指导企业填写各类
资产的清查评估明细表及相关调查表，由企业准备评估所需要的资料。


2．现场调查和收集评估资料阶段：
听取被评估企业相关人员对其企业情况及待估资产的历史和现状的介绍，并
与财务、设备管理、技术管理等人员进行必要的交谈；
审阅被评估企业填报的各类资产清查评估明细表，根据被评估企业的特点，
检查所填内容是否存在漏项、重项、不规范和不完整的地方，发现问题及时修改
补充完善；

核查固定资产财务账册，核实设备的数量、购置时间、账面原值和净值，了
解账面价值的构成和企业固定资产的折旧政策，做到表、账相符；

根据申报的资产清查评估明细表的内容进行现场清查核实，实地观察并记录

设备的实有数量、技术状态并做出记录，做到不重，不漏，表、实相符；
向企业设备管理人员调查、询问，了解设备运行、维护保养及设备管理情况；
收集车辆的行驶证复印件，以核实车辆的产权；
进行市场调查，收集相关价格信息和评定估价所需的其他资料。


3．评定估算阶段：
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对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，利用本公司机器设备价格数
据库及其他相关价格资料确定设备购置价；

根据对设备的现场勘察情况及修理记录确定勘察成新率；

对评估结果进行核查，并对增减值率进行合理性分析；

撰写机器设备评估说明并进行专业复核。


四、评估依据

1．机械工业出版社，《2009年机电产品报价手册》；
2．北京科学技术出版社，《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
3．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院[2000]294号令）；
4．其他类报价资料和询价资料；
5．企业提供的资产清查评估明细表；
6．企业提供的设备购置合同、发票；
7．本次评估收集的其他评估资料。

五、评估方法
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产
评估的计价标准，主要采用成本法确定委估设备的市场价值。


机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体
性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设
备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：

评估价值=重置价值×成新率

1.重置价值的确定
1）国产机器设备
仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘汰、不再生产流
通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、加
工范围、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。确定设备购
置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、其他费用、合
理期限内的资金成本，以确定设备的重置价值。


国务院于 2008年 11月 10日发布国务院令第 538号，公布《中华人民共和国
增值税暂行条例》。根据新颁布的增值税条例，从 2009年 1月 1日起，在全国范

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围内增值税由生产性增值税转变为消费性增值税，即增值税纳税企业购买设备等
应缴纳增值税的商品的进项税可以在销项税中低扣，因此在购置价应扣除增值税
的影响。


计算公式如下：重置价值 =设备购置价（ 1+1.17%×0.25）+运杂费+安装费+其
他费用+资金成本

(a) 运杂费：对当地生产的设备，运杂费率取 0.5～1%；对外省生产的设备，
根据运距、体积及重量等情况，运杂费率取 2～6%；对超大、超重设备根据实际
情况分析确定；对小型机器设备、电子设备、仪器仪表和家用电器等类设备，一
般不计其运杂费。

(b) 安装调试费：对需要安装的机器设备，考虑适当的安装调试费，费率根据
合同规定及不同的资产适当选取。

(c)其他费用：对形成整体生产能力的设备类资产进行评估时要计算工程建设
期间的其他费用，并在主要设备中进行计算分摊。费用项目包括建设单位管理费、
勘察设计费、联合试运转费、工程保险费等，各项费率一般根据行业规定、地区
规定等分析计算确定。

(d) 资金成本：对形成整体生产能力的且设备造价较高、建造周期较长的设备，
则在合理的建设期内，按资金均匀投入假设计算资金成本。

资金成本＝[(设备购置价+运杂费+安装调试费＋设备基础费 +其他费用)×建
造周期(年)×评估基准日贷款利率]÷2
贷款利率按评估基准日中国人民银行规定的标准计取。


2）模具、工装及检具
根据模具重量、规格尺寸和复杂程度综合确定。

工装、检具依据原材料市场价格变动情况，调整确定。

3）一般设备和电子设备
一般设备和电子设备皆为直接从市场采购后并不需要安装即可直接使用的设
备。对于仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘汰、不再生
产流通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、
技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。以上均不计算运费和
安装调试费用。


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重置价值＝购买价÷（1+17%×0.25）

4）运输车辆
运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关
费用确定。其计算公式如下：
重置价值＝车辆的市场价格+车辆购置税+其他相关费用
其中，对于排气量在 1.6L以上的乘用车辆购置税为车辆市场价格 (不含增值

税)的 10% ，对排量在 1.6L及以下的乘用车按 7.5%征收车辆购置税；其他相关费
用包括车检费、牌照费等。


2．成新率的确定
1）主要机器设备
对主要机器设备采用综合成新率的方法，其计算公式如下：
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外
观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其
主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。


2) 模具、工装及检具
在进行理论成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进行调整后确定。

理论成新率=年限成新率×40%+使用次数成新率×60%
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
使用次数成新率=（寿命次数-已使用次数）/寿命次数×100%
3)车辆
采用综合确定成新率的方法，其公式：
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础上，按孰低原
则确定。

年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/ 经济使用年限

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里程成新率=（经济行驶里程-已行驶里程）/ 经济行驶里程
勘察成新率按现场勘察进行打分。



4)一般设备和电子设备
一般设备和电子设备在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进
行调整后确定。


3.评估价值的确定
评估价值=重置价值×成新率
六、评估结论及分析
本次委估的设备类资产的评估结果详见下表：
金额单位：元

项目
账面值评估值增值率%
原值净值原值净值原值净值
合计 760,720,852.37 344,474,463.22 977,093,072.55 444,810,222.22 28.44 29.13
机器设备 330,177,717.96 206,757,319.62 489,313,080.77 220,425,619.67 48.20 6.61
模具 418,675,271.16 133,659,136.54 477,386,451.78 217,993,460.55 14.02 63.10
车辆 5,472,275.13 2,440,128.42 6,555,073.00 4,753,056.00 19.79 94.79
电子设备 6,395,588.12 1,617,878.64 3,838,467.00 1,638,026.00 -39.98 1.25

评估结果分析：

1.机器设备：原值增值 48.2％，净值增值 6.61％，原值和净值增值的原因为部
分设备入账金额按净值入账，账面价值较低，造成评估的增值。

2.模具：原值增值 14.02%，净值增值 63.1%，原值和净值增值的原因为部分设
备入账金额按净值入账，账面价值较低，造成评估的增值。

3.车辆：原值增值 19.79%，净值增值 94.79%，原值、净值增值的原因为企业
对车辆的折旧年限小于评估采用的经济寿命年限。

4.电子设备：原值减值 39.98%，净值增值 1.25%%，原值减值的主要原因是电
子设备更新换代快，购置价格逐年下降；净值增值的主要原因为企业对车辆的折
旧年限小于评估采用的经济寿命年限
七、特别说明事项

无。


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八、评估案例
案例 1：闭式四点单动压力机

1. 设备概况
序号：机器设备评估明细表――第 2050项
设备编号：S123-014
使用部门：冲压分厂
规格型号：E4S800-MB
生产厂家：第一重型机器厂
启用日期：1994年 8月
账面原值：4,529,550.84元
账面净值：2,762,279.33元
主要参数：
公称压力： 8000kN
压力行程（mm）： 13
滑块行程（mm）： 700
行程次数（spm）：连续 16/断续 11
最大装模高度（mm）： 1400
装模高度调整（mm）： 750
滑块底面尺寸（mm）： 4000×2200
工作台移出形式：左移（2个）
工作台面尺寸（mm）： 4000×2200
工作台高度（mm）： 650
工作台承载力（t）： 42
工作台移动速度（m/min）： 3~12(交流变频）
气垫能力（KN）： 1500
气垫有效行程（mm）： 0～300
2. 重置成本计算表：
代号项目计算公式全价
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D1购置成本 6,800,000.00
D2扣除增值税的价款 D1÷(1+(17%*0.25)) 6,522,781.00
D3运杂费 D1×1% 68,000.00
D4安装调试费 D1×8% 544,000.00
D5工程设计费 (D1+D3+D4)×1.5% 111,180.00
D6建设单位管理费 (D1+D3+D4)×1.5% 111,180.00
D7资金成本 (D1+D3+D4+D5+D6)×5.31%×0.5 202,692.00
合计 D1+D2+D3+D4+D5+D6+D7 7,559,833.00

重置成本取 7,559,833.00元。


3. 成新率的确定
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘查成新率×60%
（1）年限法成新率的确定：
该设备 1994年 8月启用，至评估基准日已使用 15年 6个月，亦即 15.5年，
经济寿命年限为 25年。

年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=（25-15.5）/25×100%=38.0%

（2）现场勘查成新率的确定：
现场勘察评估情况见下表：
序号项目现状标准分评估分
1 工作性能冲压满足工艺要求，性能良
好
30 15
2 机械传动系统检修更换易损件，传动正常 30 15
3 液压润滑系统液压系统工作正常，无明显
泄露
20 10
4 电器控制系统经过改造，控制稳定、可靠 15 7
5 外观一般 5 2
6 合计 100 49

该设备现场勘察成新率为 49.0%。


（3）综合成新率的确定：
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=38.0%×40%+49.0%×60%
=44.6%
最终确定其综合成新率为 45%。


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2. 评估值确定
评估值= 重置全价×综合成新率
=7,559,833.00×45%
= 3,401,925.00元
案例 2：轻卡车型车门内板（右）模具
1．设备概况
序号：模具评估明细表――第 2429项
模具图号：P1780-5001055-41
使用部门：冲压车间
生产厂家：宁波茂祥金属有限公司
购置日期：2008年 05月
启用日期：2008年 05月
账面原值：253,112.12元
账面净值：211,032.23元
模具重量：7.6吨
已使用次数：5.47万次
2.重置全价确定：
(1)模具购置价：评估人员经市场调查目前模具单位重量制造成本为 33000元/
吨，则整套模具购置价＝33000元/吨×7.6吨＝250,800.00元。

(2)资金成本：合理期限内的资金成本＝模具购置价*制造周期/2*同期贷款利
率，则资金成本＝250,800.00×1/2×5.31%= 3,047.00元
则：重置全价 = 购置价格÷(1+0.17×0.25)+资金成本
=240,575.00+3,047.00
= 243,622.00元


3.综合成新率的确定：
该套模具自 2008年 5月投入使用，截至评估基准日已使用 5.47万次，模具经
济寿命年限为 10年，设计寿命次数为 30万次。

年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/ 经济使用年限
=（10-1.75）/10×100%


北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第28页

= 82.5%
使用次数成新率＝（模具寿命次数－已使用次数）/模具寿命次数×100％
＝（30-5.47）/30×100%

＝ 81.8%
理论成新率=年限成新率×50%+使用次数成新率×50%
=82.5×50%+81.8×50%


=81.8

经现场观察，该套模具工作状况基本正常，冲压件基本符合工艺要求，有间
隙不均匀情况，故确定综合成新率为 80%

4.评估值的确定：
评估值＝重置全价×成新率
＝243,622.00×80%
＝194,898.00元
案例 3 车辆

1. 设备概况
序号：车辆评估明细表――第 30项
设备名称：现代途胜 BH6430MY
车辆类型：SUV越野/吉普(途胜 09款 2.0两驱手动时尚型)
车辆牌号：京 YDM556
生产厂家：北京现代汽车有限公司
启用日期：2009年 5月
已行驶里程：7,650公里
账面原值：159,705.00元
账面净值：136,947.04元
主要参数见下表：
长/宽/高(mm): 4325/1795/1730
轴距(mm): 2630
轮距(前)(mm): 1540

北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第29页

轮距(后)(mm): 1540
行李箱容积(升): 664-1856
油箱容积(升): 58
排量(ml): 1975
最大功率(kw/rpm): 104/6000
最大扭矩(n.m/rpm): 188/4000
气缸数: 4
变速器形式: 手动
整车整备质量(kg): 1683
气缸排列形式: 直列
排放标准: 国 3
燃油种类: 汽油
变速器形式: 手动
前悬架: 麦弗逊独立悬架
后悬架: 多连杆独立悬架
减震器类型: 液压
驱动方式: 前驱
前制动器: 盘式
后制动器: 盘式
气囊气帘个数(个): 2

2. 重置全价确定：
1）购置价：根据市场车辆价格为 145,000.00元（北京中汽国泰汽车销售服务
4S旗舰店报价），确定购置价为 145,000.00元。

2）车辆购置税：按照规定车辆购置税为车价不含增值税部分的 10%,则：
车辆购置税=145,000.00÷1.17×10%=12,393.00元
3）其他费用：牌照费等其他费用合计为 200.00元
则：重置全价 = 购置价格+车辆购置税+其他费用
= 145,000.00+12,393.00+200.00

北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第30页

= 157,593.00元

3. 成新率的确定：
根据国家相关的汽车报废标准，同时结合委估车辆的制造质量和实际使用工
况确定经济使用年限为 15年，经济行驶里程 50万公里。委估车辆 2009年 9月购
置，至评估基准日已使用 5个月，行驶里程 7650公里。


本次评估将采用年限法和里程法孰低的原则确定理论成新率，然后结合现场
观察车辆实际状况打分确定的勘查成新率，按权重求取车辆的综合成新率。


1）年限法成新率
年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
=(10-0.41)/10×100%
= 95.9%


2）里程法成新率
里程法成新率=（经济行驶里程－已行驶里程）/经济行驶里程×100%
=(500,000-7,650)/500,000×100%
= 98.4%
根据孰低的原则确定理论成新率为 95.9%。



3）现场勘查成新率的确定：
现场勘察评估情况见下表：
序号项目技术状态标准分评估分
1 发动机、变速器发动机动力性能较好，加速性一般。 30 29
2 车架底盘车架底盘无变形损坏，减震性一般，无漏
油。

15 14
3 主控系统转向及各种仪表正常。 20 19
4 制动系统刹车制动性能较为稳定。 15 14
5 车身表面光泽较好，保养较好。 10 9
6 维护保养较好。 10 9
合计 100 94

该车现场勘察成新率为 94%。


4）综合成新率
综合成新率由理论成新率和现场勘察成新率加权综合确定。理论成新率权重
40%，现场勘察成新率权重 60%。

综合成新率＝年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第31页

＝95.9%×40%+94.0%×60%

＝94.7%

最终确定其综合成新率为 95%。


4. 评估值的确定：
评估值＝重置全价×成新率
＝157,593.00×95%
＝149,713.00元
案例 4 三维激光扫描仪
1. 设备概况
序号：电子设备评估明细表――第 477项
设备编号：Q-151
使用部门：技术中心
规格型号：Zscanner700
生产厂家：美国 Z Corp
购置日期：2008年 3月
登记日期：2008年 3月
账面原值：395,000.00元
账面净值：155,256.94元
简介：三维激光扫描仪由美国 Zcorp中国代理公司经销，是第一款自定位、实
时数据的三维扫描仪。ZScanner 700也是第一款真正便携的三维激光扫描仪，能够
帮助工程师改进设计并进行整个制造流程中的检测。仅需通过一根火线与笔记本
电脑连接，安装迅速，扫描物体又容易、又快，并且保证精度。扫描速度 18000
个测量/秒，XY轴精度为 0.05mm。具有易操作、多功能、高精度的特点。应用领
域：逆向工程、数字存档、教育、包装设计、人类工程学设计、零件检测、医疗
整形、数字媒体、游戏和动画等。


ZScanner. 700技术规格:
尺寸： 160 x 260 x 210mm（6.25 x 10.2 x 8.2英寸)
测量范围： 50-1000mm
测量速度： 18000 点/秒


北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第32页

激光等级： II（眼睛安全）
Z轴分辨率：0.1mm(0.004英寸)

精度：高达 0.05mm(0.002英寸)
导出格式: STL,RAW ISO：20μm + 0.2 L/1000
色彩： RGB24位
测量精度： 0.05mm
其他参数：输出文件格式 STL, RAW
操作系统： Windows98/Me/2000 Professional

扫描头重量： 980g（2.1磅）

附件：Zscan Software软件一套
HP/Compaq NX9600/17″和 DELL 6400/15.5″笔记本电脑各一台
24寸显示屏一台

FireWire.数据转换线以及区域校准系统等。


2. 重置全价确定：
评估人员经市场调查和向国内代理商询价类比得出
国内代理商报价 450,000元，考虑报价与成交价有一定差距， 450,000×95%＝
427,500元，购置价为 427,500元，包括运费，安装简单，不需安装费。扣除其增
值税后的价款为 410,071.00元。


3. 综合成新率的确定：
该设备自 2008年 3月投入使用，截至评估基准日已使用 1年 11个月，亦即
1.92年，经济寿命年限为 8年。

年限法成新率＝（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
＝（8－1.92）/8×100%
＝76%
经现场观察，该设备工作状况基本正常，故确定综合成新率为 75%
4. 评估值的确定：
评估值＝重置全价×成新率
＝410,071.00×75%
＝307,553.00元
北京天健兴业资产评估有限公司


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房屋建（构）筑物评估说明


一．评估范围和对象

本次评估范围为北京汽车制造厂有限公司所属的位于北京市顺义区裕龙花园
5区及顺义区仁和镇双河路南侧的房屋建、构筑物和室外工程。其中房屋建筑物总
建筑面积 133200.6平方米，账面原值 126,642,420.78元，账面净值
104,322,748.15元；构筑物账面原值 7,698,541.41元，账面净值 7,466,111.47
元。


二．建筑物、构筑物描述

委估房产位于北京市顺义区裕龙花园 5区及顺义区仁和镇双河路南侧，总建
筑面积133200.6平方米，其中927.48平方米位于顺义区裕龙花园5区， 132273.12
平方米位于顺义区仁和镇双河路南侧；钢结构建筑面积为 122557.6平方米，轻钢
结构建筑面积为 2066.1平方米，混合结构建筑面积为 8576.9平方米，基本建于
2004年至 2006年，少部分建成于 2008年。主要建筑物概况如下：

总装车间总建筑面积 38857.6平方米，门式刚架结构单层厂房，檐高 9.96米，
建筑抗震烈度为 8度，结构安全等级为二级，建筑场地为Ⅲ类场地。建筑为条形
基础，基础埋深 1.6米，基底置于经 CFG桩处理的复合地基上，地基承载力170kpa。

该建筑共 4跨，跨度均为 24米，梁、柱为 Q345-B钢柱，檩条及支撑采用 Q235钢，
屋盖为 C型檩条及屋面钢架组成，屋面板为轻型彩色压型钢板保温板，构件的拼
接连接采用 10.9级摩擦型高强度螺栓，钢结构刷防火涂料。建筑外墙 1.2米以上
为蓝色复合金属板墙，内填 75mm厚玻璃丝棉，1.2米以下为 240mm厚页岩砖坎墙。

建筑内地面为环氧树脂清洁层地面，塑钢窗。建筑内水、电、暖等配套设施齐全。


焊装车间总建筑面积 24627.57平方米，门式刚架结构单层厂房，檐高 9.96
米，建筑抗震烈度为 8度，结构安全等级为二级，建筑场地为Ⅲ类场地。建筑为
条形基础，基础埋深 1.6米，基底置于经 CFG桩处理的复合地基上，地基承载力
170kpa。该建筑共 5跨，跨度均为 24米，梁、柱为 Q345-B钢柱，檩条及支撑采
用 Q235钢，屋盖为 C型檩条及屋面钢架组成，屋面板为轻型彩色压型钢板保温板，

北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第34页

构件的拼接连接采用 10.9级摩擦型高强度螺栓，钢结构刷防火涂料。建筑外墙 1.2
米以上为双层彩板墙， 1.2米以下为 240mm厚烧结普通砖墙。建筑内地面为金属
骨料耐磨面层地面，塑钢窗；卫生间瓷砖墙面，防滑地砖，铝合金方板吊顶，成
品塑钢隔断。建筑内水、电、暖等配套设施齐全。


涂装车间总建筑面积 21737.01平方米，门式刚架结构单层厂房，檐高 9.96
米，建筑抗震烈度为 8度，结构安全等级为二级，建筑场地为Ⅲ类场地。建筑为
条形基础，基础埋深 1.6米，基底置于经 CFG桩处理的复合地基上，地基承载力
170kpa。该建筑共 5跨，跨度均为 24米，梁、柱为 Q345-B钢柱，檩条及支撑采
用 Q235钢，屋盖为 C型檩条及圆钢十字支撑、钢系杆组成，屋面板为轻型彩色压
型钢板保温板，构件的拼接连接采用 10.9级摩擦型高强度螺栓，钢结构刷防火涂
料。建筑外墙 1.2米以上为双层彩板墙， 1.2米以下为 240mm厚烧结普通砖墙。

建筑内地面为环氧树脂清洁层地面，塑钢窗；卫生间瓷砖墙面，防滑地砖，铝合
金方板吊顶，成品塑钢隔断。建筑内水、电、暖、通风等配套设施齐全。


冲压车间总建筑面积 22821.85平方米，建筑主体单层，局部二层，建筑檐高

19.2米，建筑抗震烈度为 8度，结构安全等级为二级，建筑场地为Ⅲ类场地，耐
火等级为二级。其中厂房为单层钢筋混凝土排架结构，每跨 30米，共 3跨，生活
区为二层钢筋混凝土框架结构。建筑为独立柱基础，基础埋深-7.5米，持力层为
振冲碎石桩复合地基，基础承载力320kpa。厂房外墙 1.2米以下为 240mm页岩普
通烧结砖墙，1.2米以上为双层彩板墙，生活区内墙为 200mm加气混凝土砌块墙。

建筑内地面为鉴属骨料耐磨地面，内墙刷白色乳胶漆，屋顶刷白色涂料或仿瓷涂
料，外墙喷防水涂料，塑钢窗。卫生间为防滑地砖地面，釉面砖墙面，吊顶。建
筑内水、电、暖等配套设施齐全。

三．权属情况

委估房产总建筑面积 133200.6平方米，其中位于玉龙花园五区的 927.48平
方米已取得房屋所有权证，证号为京房权证顺股字第 A00102号—A00107号、京房
权证顺股字第A00109号—A00110号，房屋所有权人均为北京汽车制造厂有限公司；
位于顺义区仁和镇双河路南侧的房屋中 128808.4平方米已取得房屋所有权证，证
号为京房权证顺字第 05652号，房屋所有权人为北京汽车制造厂有限公司，其余
3464.72平方米未取得产权证明文件。


北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第35页

委估房屋建筑物中证号为京房权证顺字第05652号的128808.4平方米建筑物
已抵押给交通银行股份有限公司北京三元分（支）行，抵押期限为 2008年6月16
日至 2015年9月30日。


四． 评估方案与工作步骤

北京汽车制造厂有限公司的房屋建筑物、构筑物的评估工作，根据评估目的
和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了建筑物、构筑物的评估方
案与工作步骤，内容如下：

（一）评估准备阶段

商谈意图：我所的评估人员与北京汽车制造厂有限公司有关人员座谈，听取
项目房屋建筑物、构筑物有关情况的介绍，交待评估意图及工作程序与计划，以
便共同协作做好本次评估工作。


资料准备：按照我方的资料清单，请他们协助搜集北京市的工程定额、费用
文件、2010年第 1季度建筑材料调价信息及评估项目的工程历史资料等，为评估
工作做好资料准备。


开展自查：请委托方作好评估范围内建筑物、构筑物数量与实物的自查工作，
核实工程量等相关技术数据，填写建筑物、构筑物评估明细表与调查表。


（二）评估实施阶段

财务核对：首先根据企业提供的建筑物、构筑物评估明细表，进行账账、账
表、表图、账实核对，发现问题及时向有关人员询问，如有不实立即调整，避免
重复、遗漏现象，减少评估工作失误，对无法核实的资产和账面值，请有关人员
做书面说明。


权属核实：要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设
档案资料，认真核实产权归属。


勘察现场：在做好上述工作的基础上，与资产占有方有关人员一起逐项进行
实地勘验，对主要项目进行测量记录，并向有关人员详细了解建筑物的使用修缮
维护情况。根据建筑物、构筑物现状及使用情况进行技术分析，判别成新率，核
实建筑物的建筑面积。


分析解剖：本次评估的建筑物依其结构特征，分类进行投资分析、费用解剖、
市场调查，根据本次评估的目的与要求及资料占有程度选择评估方法。


北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第36页

评估计算：根据选择的评估方法，对建筑物、构筑物按工程结构类型进行分
类，然后对不同类型的建筑物、构筑物分别选取典型案例，核实工程量、直接费
后，依据北京市有关取费标准和市场材料价格，按估价规范要求与当地和行业规
定的计费程序，计算重置全价及评估值；然后以典型案例重置价为基础，将各建
筑物、构筑物与典型案例重置价进行比较，得出各自的重置价格，在确定成新率
后，得到相应的评估价格。


（三）评估说明及评估明细表提出阶段
对已取得的评估资料，反复进行综合分析，对各类建筑物、构筑物分别进行

重置与评估值计算，复核评估工作底稿，编写资产评估说明及评估明细表。

五．评估方法
（一）对北京市顺义区仁和镇双河路南侧的房屋建筑物，采用成本法评估。


本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，主要分为刚结构、混合结构。选取有
代表性的建筑物、构筑物作为典型案例，对典型案例的评估，运用典型工程概预
算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，求取直接费，
没有预决算资料的根据施工图计算工程量。然后根据规定的取费程序计算其建安
工程总价，再加上前期费和其它费用、资金成本，确定重置全价。


重置全价=建筑安装工程总造价 + 前期费及其它费用 + 资金成本
其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础，将各建筑物与典型案例重

置单价进行比较，并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。

成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。

评估值=重置全价×成新率

(1)建筑安装工程总造价
根据原概预算的工程量，并根据施工图、设计变更和结算，运用典型工程概
预算法，根据《北京市工程造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格
信息，套用现行的《北京市建设工程概算定额》（2004）和《北京市建设工程费用
定额》（2004）计算土建工程造价和安装工程造价。计算过程详见下表：建筑工程
取费计算表

编号 项目 计算公式
1 建筑工程直接费 由 2004概算定额计算

北京天健兴业资产评估有限公司


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2 其中：人工费 由 2004概算定额计算
3 综合费用 (1)×12.7%
4利润 [(1)+(3)]×7%
5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4%
6 建筑工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5)

装饰工程取费计算表

编号 项目 计算公式
1 装饰工程直接费 由 2004概算定额计算
2 其中：人工费 由 2004概算定额计算
3 综合费用 (2)×95%
4利润 [(1)+(3)]×7%
5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4%
6 装饰工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5)

安装工程取费计算表

编号 项目 计算公式
1 安装工程直接费 由 2004概算定额计算
2 其中：人工费 由 2004概算定额计算
3 综合费用 (2)×105%
4利润 [(1)+(3)]×7%
5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4%
6 安装工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5)

（2）前期费用和其它费用的确定
根据国家计委、建设部、北京市颁发的规定与造价计算程序，确定本次建筑
工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下：
前期费用与其它费用计算表

序号 名称 计算基数 费率 依据
1 工程勘察设计费 建筑工程综合造价 3.46%国家计委建设部计价格 [2002]10号
2 建设单位管理费 建筑工程综合造价 0.95%财建[20 02]394号
3 工程监理费 建筑工程综合造价 2.80%发改价格[2007]670号
4 工程招标代理服务收费 建筑工程综合造价 0.26%计价格[ 2002]1980号
前期费小计 7.47%

（3）资金成本的确定
资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷
款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：

北京天健兴业资产评估有限公司


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资金成本=（建安工程造价+前期费用及其它费用）×建设期贷款利率×合理
工期÷2
工期 6个月以内利率取4.86％，工期 6个月至 1年利率取5.31％，1年至 3
年利率取5.4％ （按合理工期资金均匀投入计算）。


（4）综合成新率的确定
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综
合确定建筑物成新率。

综合成新率=打分法成新率×60％+年限法成新率×40％
使用年限法是以剩余使用年限（建筑物经济耐用年限-已使用年限）占建筑物

经济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：
年限法成新率=剩余使用年限÷建筑物经济耐用年限×100％。

当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时，

建筑物的成新率用下述公式表示为：
年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100％
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别

打分。公式为：
打分法成新率=结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
G—结构评分修正系数；
S—装修评分修正系数；
B—设备评分修正系数。


(5)评估值的确定
重置全价=建安工程总造价+其它费用+资金成本
评估值=重置全价×综合成新率
（二）对位于北京市顺义区裕龙花园 5区的房地产，我们考虑这部分房产是
按市场价格购买的，可以取得相关的市场参照物作为估价的依据，且这部分房屋
与土地结合较密切，不容易分开，因此我们认为对这部分房地产采用市场比较法
进行评估较为适宜。


具体操作步骤为：

1.搜集交易实例
北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第39页

2.选取可比实例
3.建立价格可比基础
4.进行交易情况修正
5.进行交易日期修正
6.进行房地产影响因素修正
7.求取比准价格
六． 评估结果（单位：元）

科目名称
账面价值 评估价值 增值率 %
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 134,340,962.19 111,788,859.62 347,663,800.00 310,249,707.00 158.79 177.53
房屋建筑物 126,642,420.78 104,322,748.15 318,554,000.00 289,885,829.00 151.54 177.87
构筑物及其他辅助设施 7,698,541.41 7,466,111.47 15,043,700.00 11,894,428.00 95.41 59.31
管道及沟槽 --14,066,100.00 8,469,450.00

七．评估结果说明

（1）各项建筑物评估结果，详见房屋建筑物清查评估明细表；
（2）位于北京市顺义区仁和镇双河路南侧建筑物的重置值和评估值中，均不
包括土地使用权的价值，，也未包括摊入的有关土地发生的费用。

（3）位于北京市顺义区裕龙花园 5区的房屋评估价值为房地合一的价值。

（4）房屋建筑物评估增值原因分析：
位于北京市顺义区裕龙花园 5区的房屋购买时间较早，购买时价格较低，而
至评估基准日 2010年 2月 28日，该区域商品房价格上涨幅度较大，造成本次评
估增值。


位于北京市顺义区仁和镇双河路南侧的房屋建筑物增值原因有两点，原因之
一为企业计提折旧速度较快，而房屋建筑物使用年限较长，评估成新率较高；之
二为建筑市场人工费价格和材料价格上涨所至。


八．评估案例分析

总装车间（房屋建筑物评估明细表第 12号）

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（一）概况

总装车间总建筑面积 38857.6平方米，门式刚架结构单层厂房，檐高 9.96米，
建筑抗震烈度为 8度，结构安全等级为二级，建筑场地为Ⅲ类场地。建筑为条形
基础，基础埋深 1.6米，基底置于经 CFG桩处理的复合地基上，地基承载力170kpa。

该建筑共 4跨，跨度均为 24米，梁、柱为 Q345-B钢柱，檩条及支撑采用 Q235钢，
屋盖为 C型檩条及屋面钢架组成，屋面板为轻型彩色压型钢板保温板，构件的拼
接连接采用 10.9级摩擦型高强度螺栓，钢结构刷防火涂料。建筑外墙 1.2米以上
为蓝色复合金属板墙，内填 75mm厚玻璃丝棉，1.2米以下为 240mm厚页岩砖坎墙。

建筑内地面为环氧树脂清洁层地面，塑钢窗。建筑内水、电、暖等配套设施齐全。


（二）计算建安工程造价

运用典型工程概预算法，以类似案例概预算工程量为依据，根据北京市工程
造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息，套用现行的《北京市
建设工程概算定额》（2004）和《北京市建设工程费用定额》（2004）计算土建工
程造价和安装工程造价，具体计算过程见下表：

建筑工程取费计算表

编号 项目 计算公式 单方造价
1 建筑工程直接费 由 2004概算定额计算 55823882
2 其中：人工费 由 2004概算定额计算 6555298
3 综合费用 (1)×12.7% 7089633
4利润 [(1)+(3)]×7% 4403946
5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4% 2288794
6 建筑工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5) 69606255

装饰工程取费计算表

编号 项目 计算公式 单方造价
1 装饰工程直接费 由 2004概算定额计算 4768515
2 其中：人工费 由 2004概算定额计算 691333
3 综合费用 (2)×95% 656767
4利润 [(1)+(3)]×7% 379770

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5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4% 197372
6 装饰工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5) 6002423

安装工程取费计算表

编号 项目 计算公式 单方造价
1 安装工程直接费 由 2004概算定额计算 3104117
2 其中：人工费 由 2004概算定额计算 614384
3 综合费用 (2)×105% 645103
4利润 [(1)+(3)]×7% 262445
5税金 [(1)+(3)+(4)]×3.4% 136397
6 安装工程造价合计 (1)+(3)+(4)+(5) 4148063

工程造价合计为 79,756,741元。

（三）前期费和其它费用
根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用

计算：

前期费及其它费用计算表

序号 名称 计算基数 费率 计算结果
1 工程设计费 79756741 3.46% 2759583
2 建设单位管理费 79756741 0.95% 757689
3 工程监理费 79756741 2.80% 2233189
4 工程招标代理服务收费 79756741 0.26% 207368
前期费小计 7.47% 5957829

（四）资金成本
依据全国建筑安装工程工期定额，合理工期为 1年， 资金均匀投入，以评估
基准日中国人民银行公布的 1年期贷款利率5.31％计算。

资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×合理工期×0.5
=（79,756,741 + 5,957,829）×1×0.5×5.31％
=1,870,456（元）

（五）重置全价
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本


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=79,756,741 + 5,957,829+1,870,456=87,585,026（元）
取整至百位为 87,585,000.00元


（六）房屋成新率的确定
测算建筑物的成新率采用综合成新率法，即年限法成新率和打分法成新率的
加权平均值 ：
计算公式： 综合成新率=年限法成新率×40％+打分法成新率×60％

（A）年限法成新率
年限法成新率=（1-已使用年限/耐用年限）×100％
本案例的经济寿命年限为 50年，已使用 5.08年，尚可使用年限 44.92年
年限法成新率=（1-5.08/50）×100％=89.85％
（B）技术鉴定成新率的计算
主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考
虑其成新率。


部件名称 标准分 具体情况 评定分
结构部分
基础 25 有承载能力力，无不均匀沉降 23
承重构件 25 较好较坚固 23
非承重墙 15 复合板墙较完好坚固；节点较牢固；拼缝处较密实 13
屋面 20 复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好 18
地面 15 整体面层较平整 13
综合求取时权重取为 0.8 90
装修部分
门窗 25 开关灵活，基本完好 23
外粉饰 20 基本完好 18
内粉饰 20 基本完好 18
顶棚 20 基本完好 18
其他装修 15 基本完好 13
综合求取时权重取为 0.1 90
设备部分
动力电照 40 电器设备、线路各种照明装置基本完好 37
给排水采暖 30 管道畅通，稍有锈蚀 26
其他 30 现状良好，使用正常 27
综合求取时权重取为 0.1 90
合计 90

（C）综合成新率的确定
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综合成新率＝年限法成新率×40％+打分法成新率×60％
＝89.85％×40％+90×60％＝89.94％
取整为90％。



（七）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=87,585,000.00×90％=78,826,500.00（元）。



顺义区裕龙花园五区 6号楼 2单元1702（评估明细表第 1项）
委估房产位于顺义区裕龙花园五区，建成于 2004年，共 21层，建筑外立面
贴瓷砖，建筑楼梯间为水泥地面，内墙刷白色涂料，电梯间铺地砖。该房产位于 6
号楼 2单元 17层，房屋内已进行普通装修，水泥地面，内墙及顶棚刷白色乳胶漆。


（1）选择比较实例，建立比较因素条件说明表
本次选取顺义区裕龙花园五区的商品房市场交易案例进行估价，案例状况如
下：
案例一：位于顺义区裕龙花园五区，该建筑共 19层，交易案例位于第 12层，户
型为两室两厅一卫一厨，建筑面积 97.25平方米，屋内铺地砖，内墙及顶棚刷白
色乳胶漆，厨房、洗手间铺地砖，墙面贴瓷砖。该房产总价 110万元，合 11311
元/平方米。


案例二：位于顺义区裕龙花园五区，该建筑共 18层，交易案例位于第 6层，户
型为两室两厅一卫一厨，建筑面积 98平方米，屋内铺地砖，内墙及顶棚刷白色乳
胶漆，厨房、洗手间铺地砖，墙面贴瓷砖。该房产总价 105万元，合 10714元/平
方米。


案例三：位于顺义区裕龙花园五区，该建筑共 20层，交易案例位于第 17层，户
型为三室两厅两卫一厨，建筑面积 159.54平方米，屋内铺地砖，内墙及顶棚刷白
色乳胶漆，厨房、洗手间铺地砖，墙面贴瓷砖。该房产总价 180万元，合 11282
元/平方米。


根据北京市市目前房地产市场的状况，按照用途一致、交易正常、区域特性

和个别条件相近等比较案例选择原则，在同一供需圈内选择了三宗比较案例；通

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过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次评估选择了交易时间、交易
情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，内容详见下表：
比较因素条件说明表

待估房地产及案例
比较因素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
交易日期 2010年 2010年 2010年 2010年
交易价格(元/平方米) 待估 11311 10714 11282
交易情况 正常 出售 出售 出售
交易类型 现房 现房 现房 现房
区域
因素
位置 裕龙花园五区 裕龙花园五区 裕龙花园五区 裕龙花园五区
交通 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷
基础设施状况 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
公用设施完备度 较完备 较完备 较完备 较完备
居住集聚度 较好 较好 较好 较好
环境优劣度 一般 一般 一般 一般
个别
因素
位置 第 17层/共 21层 第 12层/共 19层 第 6层/共 18层 第 17层/共 20层
房地产规划 规则 规则 规则 规则
户型 两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨 三室两厅两卫一厨
外装修条件 砖墙 砖墙 砖墙 砖墙
内装修条件 简装 精装修 精装修 精装修
新旧程度 较新 较新 较新 较新
设施设备条件 完备 完备 完备 完备

（2）进行交易类型修正
由于案例均为现房销售，交易类型与现房相同，无需进行交易情况修正。

（3）进行交易时间修正
本次调查的案例交易价格分别为 2010年 2月的交易价格，与评估基准日 2010
年 2月一致，因此不需进行交易时间修正。


（4）进行区域因素和个别因素修正
区域因素包括区域位置、交通便捷度、基础设施状况、公用设施完备度、办
公聚集度和环境优劣度。个别因素包括位置状况、临路状况、外装修条件、内装
修条件、建成时间和设施设备条件。根据各因素条件制定比较因素修正系数表：

比较因素条件指数表

待估房地产及案案例 A 案例 B 案例 C
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例比较因素
房地产用途 100 100 100
交易日期 100 100 100
交易情况 100 100 100
交易类型 100 100 100
区
域
因
素
位置 100 100 100
交通 100 100 100
基础设施状况 100 100 100
公用设施完备度 100 100 100
居住集聚度 100 100 100
环境优劣度 100 100 100
个
别
因
素
位置 98 95 100
房地产形状 100 100 100
户型 100 100 98
外装修条件 100 100 100
内装修条件 105 105 105
新旧程度 100 100 100
设施设备条件 100 100 100

（5）根据各因素修正系数计算比准价格：
待估房地产及
案例 比较因素
案例 A 案例 B 案例 C
房地产价格（元/平方
米）
11311 10714 11282
房地产用途 1.00 1.00 1.00
交易日期 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00
交易类型 1.00 1.00 1.00
区
域
因
素
位置 1.00 1.00 1.00
交通 1.00 1.00 1.00
基础设施状况 1.00 1.00 1.00
公用设施完备度 1.00 1.00 1.00
产业集聚度 1.00 1.00 1.00
环境优劣度 1.00 1.00 1.00
个
别
因
素
位置 1.02 1.05 1.00
房地产形状 1.00 1.00 1.00
户型 1.00 1.00 1.02
外装修条件 1.00 1.00 1.00
内装修条件 0.95 0.95 0.95
新旧程度 1.00 1.00 1.00
设施设备条件 1.00 1.00 1.00
比准价格（元/平方米） 10992 10741 10964

经过比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格分别为：比较案
例 A为 10992元/平方米；比较案例 B为 10741元/平方米；比较案例C为10964
元/平方米。


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从测算结果上看，各交易实例修正后比准价格接近，因此取他们的算数平均

数为评估对象的评估价值。即：
估价对象的单价＝（10992+10741+10964）÷3＝10899元/平方米
估价对象的总价＝评估单价×建筑面积
＝10899×97.25＝1,059,900.00元

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在建工程评估说明

（一）在建工程—土建工程的评估

1.委估资产的内容
列入本次评估范围内的在建土建工程账面金额共计10107956.16 元。经现场
了解及勘查，在建土建工程各项的实施情况简介如下：
顺义办公楼工程、顺义冲压厂房工程、总装基础工程、厂区跑道、车厢厂水
电气工程、总装车间及涂装车间和焊装车间基础工程、顺义建筑防水工程、中国
航空港钢结构、东方诚国际钢结构工程、中扶建设室外管道工程、北京轩宇联合
站房工程、北京轩宇油库工程、江苏林格烟囱工程、顺义建筑企业集团、顺政市
政燃气工程、北京轩宇污水工程、北京顺力成维修工程、北京天祥电缆工程、中
扶建设消防工程、中扶建设一级管网工程、冀州强业暖气片工程、顺天顺水燃气
工程、顺昌建筑漆泥坑护坡桩工程、北京轩宇污水工程、天津天缆电缆工程。


2.评估程序及方法
评估师通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，同时了解付款进度等相关
情况。截至评估基准日时在建工程项目经核实，工期较长，形象进度同付款进度
基本匹配，我们认为其账面支出金额较为合理、依据较为充分，近期市场价格变
动不大，故按核实后的实际支付金额计算评估值。


3.评估结果：经评估，在建土建工程的评估值为 10107956.16 元，评估无增
减值。

（二）在建工程—设备安装工程的评估

1.委估资产的内容
列入本次评估范围内的北京汽车制造厂有限公司在建工程包括：
在建工程－设备安装工程账面金额 121816864.85 元，经核实，账面值无调整。

在建工程－－设备安装工程的具体情况简要介绍如下：

涂装环保设备、海狮面包工程、陆霸皮卡、007系列、搬迁项目(从朝阳厂搬
迁至顺义厂区、CZ1012车桥装配线设备基础、总装车间设备基础工程、泊头兴达

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015模具、烟台泰隆 015模具、天津昊拓 015检具、北京宝迪通 015工装、南京陆
华 015工装、烟台泰隆 1吨轻卡模具、勇士民车前中网模具、监控器、三坐标改
造、南京陆华 007工装、泊头兴达 007模具、烟台泰隆 007模具、天津昊拓 007
检具、铁岭华晨模具、山东济宁车轮模具、二代军车铁顶车身、车厢厂搬迁至朝
阳厂设备基础工程、索密克陆霸皮卡项目、固定资产改造工程、009车身项目、原
车厢厂电力工程、承德金龙总装车间输送机设备、锅炉工程及锅炉合同、焊装搬
迁及焊接设备搬迁改造、盐城苏力涂装工程及涂装车间前处理电泳线搬迁改造、
盐城泓景涂装工程及涂装车间烘干室等搬迁改造、德州恒业工程及 4000T搬迁、
济南新通顺搬迁工程及冲压设备搬迁、天津圣科修焊机工程及焊机检修、闫村永
固油罐工程及购 2个油罐、特琳梓空压机工程及购空压机等设备、金凯达水泵工
程及购水泵、江苏林格污水治理工程及购污水处理设备一批、北京科净源水处理
工程及购全自动软水器及水处理机等设备、承德金龙装焊车间输送线工程及装焊
车间至涂装车间输送线搬迁改造、承德金龙总装 WTJ6存储线工程及总装车间 WTJ6
存槠线、南京陆华悬点焊机工程及悬点焊机及控制箱检修、北京京凯冷却塔工程
及购冷却塔 3台、顺义建筑企业集团及设备基础、北京维安反淋雨工程及总装车
间检测线及淋雨设备、北京隆浩站房安装工程及锅炉等设备安装、黄石三丰葫芦
输送工程及总装车间自行葫芦输送系统、天津劲凯电动葫芦工程及购电葫芦10台、
蓝格赛-海龙灯具工程及购灯具及灯罩、中北华宇4000T设备基础工程及设备基础、
北京北方兴盛及 CO2焊机检修换购、河北政通电缆工程及购电缆桥架一批、顺义
兴福配电箱工程及购配电箱及配电柜、湖北沙市水处理工程及纯水设备设计制作、
顺义建筑总装基础工程及设备基础、顺义建筑涂装基础工程及设备基础

2.评估程序
1）检查评估申报明细表各项内容填写情况，并核实申报数与财务报表在
建工程－设备安装工程账面数是否一致。

2）根据申报的在建工程－设备安装工程，查阅其相关合同内容对在建工程
各项目的发生时间、工程内容、目前进展情况、实际付款情况等进行调查分析，
确定其真实性。

3）通过现场了解核实，确定评估方法，测算在建工程评估值。

4）撰写在建工程评估技术说明。

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3.评估方法
通过现场勘查核实，了解在建工程的发生时间、工程内容、形象进度、付款
情况等相关内容，并对在建工程的主要工程设备项目的市场价格进行了调查分析。

经了解核实，我们认为企业在建工程的账面支出金额合理、依据充分，且工程项
目所涉及的设备为近期购置，市场价格变动不大，故按核实后的实际支付金额确
定评估值。


4.评估结果：经评估，在建工程的评估值为 131924821.01元，无评估增减值。

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无形资产-其他无形资产评估说明

1、委估资产的内容：无形资产 -其他无形资产为用友财务软件、检验检疫数
据采集系统等软件，账面价值 716,204.94 元。


2.评估程序及方法
评估人员首先查看了北京汽车制造厂有限公司支付的各个软件购买发票和
合同，阅读了合同中规定的有关内容、权利期限，对技术或软件取得的合法、合
理、真实、有效性进行核实；然后向财务人员、技术人员及计算机管理人员了解
技术、软件的使用情况，确认其是否存在并判断尚可使用期限。经核实无清查调
整事项。对于购买的财务软件和计算机软件按照其预计摊销的期限、购买原始价
值和剩余摊销期限，测算其摊余价值，按核实后的摊余价值确定评估值。


3.评估结果：其他无形资产的评估值为 716,204.94元，评估无增减值。

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开发支出评估说明

1、委估资产的内容：开发支出为陆霸皮卡项目、中卡项目、骑士车改型项
目等技术开发支出，账面价值 17,953,984.09元。


2、评估程序及方法：评估人员首先查看了北京汽车制造厂进行各项目而签
订的技术开发合同，查阅了合同中规定的有关内容、合同金额，对技术开发经费
的真实、有效性进行核实；然后向财务人员、技术人员了解技术开发的进展情况，
经核实无清查调整事项。按经核实后的账面值确定评估值。


3、评估结果：开发支出的评估值为 17,953,984.09元，评估无增减值。


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无形资产-土地使用权评估说明

一、土地资产的描述

1．土地登记状况
估价对象位于北京顺义区仁和镇双河路南侧，土地使用证号为京顺国用
2006出字第 0088号；土地使用权人为北京汽车制造厂有限公司；土地用途为工
业用地；土地使用权类型为出让；土地面积为 268,826.00平方米。四至范围为
东、南、西、北均为工业园区内道路。


2．土地权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，土地使用权人为北京汽车制造厂有限公
司，该公司以出让的方式取得估价对象的土地使用权。委估宗地已抵押给交通银
行股份有限公司北京三元分（支）行，抵押期限为为 2008年6月16日至 2015
年9月30日。


3．土地利用状况
估价对象为宗地外已达到“七通”(即：通上水、通下水、通天然气、通路、
通暖、通电、通讯)宗地红线内基础设施已达到“七通一平”（通上水、通下水、
通天然气、通路、通暖、通电、通讯，场地平整）。地上建有总装车间、涂装车
间、焊装车间、冲压厂房等，地上总建筑面积 132273.12平方米。


二、评估依据及资料
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规


1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
4．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2001)
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》
(三)委托方提供的有关资料及估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
1．评估申报表
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2．《国有土地使用证》证号为“京顺国用 2006出字第 0088号”
3．评估人员通过市场调查收集到的相关资料
三、估价原则
根据《城镇土地估价规程》的规定和估价对象的具体情况，在本报告评估过
程中，我们遵循的主要原则有：

1．预期收益原则 预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利 用条
件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成因素的变动所
左右，通过分析土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场
的影响，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和即收益价格，从
而确定土地价格。

2．替代原则 替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、
条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土
地正常价格。在完全的市场竞争中，土地的价格受其它具有相同使用价值的地块、
有替代可能的地块之间相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。土地价格
遵循替代规律，土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的。

3．最有效利用原则 最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的最 有效
利用为前提估价。土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为权利人带来不
同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，所以，土
地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最
佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。

4．供需原则 供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，
并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地价格是由需求与供给的
相互关系决定的，在我国，土地一级市场主要由国家控制，这一因素对土地价格
具有至关重要的影响。

5．报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术 条件
下一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。

即土地纯收益在达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的
投资成比例增加。因此，在土地估价时，应考虑土地收益的这一特点。

6．贡献原则 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同 作用
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的结果，土地的价格可以对土地收益的贡献大小来决定。按照边际收益原则，衡
量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。由于地价是在
生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特
别考虑。


7．变动原则 变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地 价格
的变动规律，准确地评估价格。由于影响土地价格的因素经常处于变动之中，在
土地估价时，必须分析和把握各因素及其相互之间的因果关系和变动规律，以便
根据目前的地价水平对未来的土地价格变动作出准确预测，而且也要对所采用的
地价资料根据变动原则修正到估价期日标准水平，才能准确合理地估价。

四、地价定义
根据本项目的估价目的和待估地产的实际情况，我们对本项估价中的土地使
用权价格定义为：

1．土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外达到“七通”(即“通
上水、通下水、通天然气、通路、通暖、通电、通讯”，以下同)及场地平整，本
次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”及场地平整。

2．土地用途：待估土地所在宗地批准用途为工业用地，实际用途为工业，
估价设定用途为工业用地。

3．估价期日：2010年2月28日
4．土地使用权类型：出让
5．使用年限：待估宗地土地使用权类型为出让，土地使用年限至 2056年 5
月 28日，剩余使用年限自估价期日起为 46.24年。

6．正常市场条件下的出让土地使用权价格。

五、价估方法的选取
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的
规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价
目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、
剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估
采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。


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（一）基准地价系数修正法

北京市人民政府于 2002年 12月下发了《北京市人民政府关于调整本市出让
国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号），北京市国土资源和房
屋管理局下发了配套文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法
的通知》（京国土房管出（2002）1121号），对北京市出让国有土地使用权按照
不同用途和地价区类的标准重新进行了具体规定，并要求北京市国有土地使用权
出让价格以此为基础，进行宏观控制。


该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是
指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整
土地使用权的平均价格。该基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通
路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简
称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平
整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权
的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的
某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼
面价格。宗地地面熟地价计算公式：

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正
系数×因素修正系数

（二）市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，
且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作
适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。


公式：V＝VB×A×B×C×D

其中：

V——估价宗地价格;

VB——比较实例价格;

A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B——估价对象估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;

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六、估价结果

宗地面积 268,826.00平方米，单位面积地价 877元/平方米 总价
235,760,402.00元。


七、特别说明事项

1．土地使用权的评估结果，详见“无形资产――土地使用权清查评估明细
表”。

2．本次估价对象的土地使用权性质为出让土地使用权。本次评估涉及的估
价对象土地面积依据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》。

3．此次评估的地价指估价对象开发程度为宗地红线外“七通”，及土地平整。

4．本次评估结果的有效性，以如下条件为前提：
(1)土地用途保持不变
(2)评估目的及假设前提保持不变
(3)土地使用者未享受特殊的土地利用政策
5．增减值原因分析
委估土地取得时间较早，取得成本较低，评估基准日时地价增长明显，造成
本次评估增值。


八、评估案例

（一）估价对象描述

1、土地位置状况

本次评估范围内共计 1宗地，估价对象位于北京顺义区仁和镇双河路南侧。


2、土地权利状况

截至估价期日2009年2月28日，待估宗地土地使用权性质为出让工业用地，
已抵押给交通银行股份有限公司北京三元分（支）行，抵押期限为 2008年6月
16日至 2015年9月30日。


3、建筑物和地上附着物状况

待估宗地上建有房屋总装车间、涂装车间、焊装车间、冲压厂房、厂区道路

等生产用建（构）筑物，总建筑面积 132273.12平方米，区域道路均为混凝土路
面。

（二）、地价影响因素分析

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1、一般因素

影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自
然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用
规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅说明对估价对象的地价
产生主要影响的一般因素。


①地理位置
北京，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地
位。其地理坐标，北纬39°08′～ 40°05′， 东经115°25′～117°3′，海
拔 43.71米，南北直线距离为 170公里，东西直线距离为 160公里。城区位于北
纬39°6′、东经116°20′交点附近出东南部与天津市接壤外，周围与河北为
临。


全市总面积 16807.8平方公里，其中山区占 9200平方公里，丘陵面积 1200
平方公里，平原面积占 6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。


②自然条件
A、地形、地貌
北京地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山
地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山，属古老的
燕山山脉。山势陡峭，具有中山山貌，山峰一般在海拔 1000-1500米。与山交界
的山地一般在海拔 100-500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与
黄淮平原连成片，海拔平均在 20-60米之间。


B、气候、水文

北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，
夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年平均气温 12℃，冬季平均
气温-4℃，绝对最低气温-22.8℃，七月平均气温26℃。无霜期 180-200天。北
京市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量 640毫米左右。降水的年内、
年际间不平均，集中于7、8月份。


C、行政区划
全市划分为 18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武、四个区习惯上成为
城区；朝阳、海淀、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区、

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和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县
总称为北京市或全市。


③社会经济发展状况
2009年全年实现地区生产总值 11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比
上年提高 1个百分点。其中，第一产业增加值 118.3亿元，增长4.6%；第二产
业增加值 2743.1亿元，增长9.7%；第三产业增加值 9004.5亿元，增长10.3%。


按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到 68788元(按年平均汇率折合
10070美元)，比上年增长6.2%。三次产业结构由上年的1：23.6：75.4变化为

1：23.2：75.8。

2、区域因素
影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间
的区域概况、交通状况、基础设施状况、相关产业聚集程度、环境条件、区域等
级等因素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行描述和分析。


估价对象位于北京顺义区仁和镇双河路南侧。顺义位于北京市东北部，城
区距市中心 30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通
州区、河北三河市。区境东西长 45公里，南北宽 30公里，总面积 1021平方公
里。地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。平原面积占95.7%。

地势北高南低，北部山地最高点海拔 637米，平均海拔 35米。境内有大小河流
20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河 3个水系，河道总长 232公里，径流总
量 1.7亿立方米。气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候。


顺义 1998年撤县设区，总面积 1021平方公里，下辖 19个镇、6个街道办
事处、424个行政村，户籍人口 56.7万，常住人口 73.6万。


顺义区交通便利、基础设施完备。全区公路总里程达到 2459公里，路网密
度 1.74 公里/平方公里。101国道、机场高速路、京承高速公路、京平高速公
路、六环路以及规划中的轻轨通达顺义。


通讯：全区程控电话装机容量达到 29.91万门，电话普及率为 43部/百人，
宽带网络已具规模。

电力：全区电力资源充沛，已经形成 500KVA-220KVA-110KVA-35KVA四级供
电网络，全区电网容量达到1443 KVA。


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供水：全区建有大型水厂六座，日供水能力达到 15万吨。

治污：建有三座大型污水处理厂和一座大型垃圾消纳厂，日处理污水能力

达到 8万吨，日处理垃圾能力达到 600吨。

天然气：日供气能力 100万立方米，日供气高峰 26万立方米。

绿化：全区林木覆盖率达到34.7%，人均公共绿地面积 23.5平方米/人。

2008年，顺义区完成地区生产总值 399.7亿元，同比增长12.6%。城镇居

民人均可支配收入达到 21470元，农民人均纯收入达到 10402元，同比分别增长

8.2％和12.3％。完成固定资产投资 217.7亿元，完成出口交货额 342.5亿元，
实现社会消费品零售额 133亿元，实际利用外资 3.8亿美元。属地财税收入完成
189.6亿元，同比增长34.1％；一般预算收入完成 40.2亿元，同比增长21.5％。

3、个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条
件、宗地自身条件(面积、形状、规划土地用途、土地使用年限、地形地势)等，
本报告仅对估价对象产生影响的个别因素进行描述和分析。


①面积形状
估价对象面积为 268,826.00平方米，形状较规则。

②地形地势
估价对象宗地内已经平整，地势平坦。

③宗地内基础设施
根据实地勘察，估价对象宗地外已达到“七通”(通上水、通下水、通天然
气、通路、通热力、通电、通讯)，宗地内达到“七通一平”，处于已开发建设状
态，各项基础设施能满足生产生活需要。


④宗地自然条件
该宗地自然条件较好，自然灾害条件危害程度较小。

⑤土地使用年限
估价对象是工业出让用地，土地使用年限为 50年，终止日期为 2056年 5
月28日。


⑥土地规划限制
估价对象的现用途为工业用地，对容积率、覆盖率、绿化率、建筑物高度
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等没有严格的限制。

（三）、评估过程

1．运用市场比较法进行测算
①比较实例选择机影响因素分析
案例 A位于顺义区仁和镇二三产业基地，为工业出让用地，东至北京京顺
食品有限公司，南至仁和园一街，西至林河大街，北至河南村土地。该宗地建设
用地面积 32110.4平方米，建筑控制规模≥25688.3平方米，宗地开发程度为五
通一平，出让价格为 2449.12万元。


案例 B位于顺义区仁和镇二三产业基地，为工业出让用地，东至布尔顿紧
固件(北京）有限公司，南至仁和园二街，西至 3-1地块，北至北京维益埃电气
有限公司。该宗地建设用地面积 25256.7平方米，建筑控制规模≥20205.36平
方米，宗地开发程度为五通一平，出让价格为 1811.21万元。


案例 C位于顺义区仁和镇二三产业基地，为工业出让用地，东至北京维益
埃电气有限公司，南至北京恒兴国泰科技有限公司，西至林河大街，北至仁和园
一街。该宗地建设用地面积 26031.6平方米，建筑控制规模≥20825.3平方米，
宗地开发程度为五通一平，出让价格为 2082.44万元。


通过调查，选择了与估价对象用途相同或相近、在同一供需圈的比较案例，
并对各比较案例的具体情况进行比较。


待估土地及案例
比较因素
待估土地 案例 A 案例 B 案例 C
坐落
顺义区仁和镇
镇
顺义区仁和顺义区仁和镇顺义区仁和镇
交易方式 待估 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易日期 2010-2-28 2010-1-21 2010-1-21 2010-1-21
交易价格（元/平方米） 待估 763 717 800
交易情况 无特殊因素 无特殊因素 无特殊因素 无特殊因素
土地使用年限 46.24 49.89 49.89 49.89
土地用途 工业 工业 工业 工业
区
域
因素
基础设施状况满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
产业集聚度 较高 较高 较高 较高
道路状况 路况良好 路况良好 路况良好 路况良好

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交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷
环境条件 一般 一般 一般 一般
通平情况 七通一平 五通一平 五通一平 五通一平
个
位置 双河路南侧 林河大街东
侧
仁和园二街北
侧
林河大街东侧
面积 符合用地要求符合用地要
求
符合用地要求符合用地要求
别 形状 规则 规则 规则 规则
因素 规划限制 无特殊因素 无特殊因素 无特殊因素 无特殊因素
临街类型 临产业基地主
干道
临产业基地
次干道
临产业基地次
干道
临产业基地次
干道
临街宽度 长 较长 一般 较长

②比较因素修正
待估土地及
案例比较因素
待估土地 案例 A 案例 B 案例 C
坐落
顺义区仁和镇
镇
顺义区仁和
镇
顺义区仁和顺义区仁和镇
交易方式 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易价格（元/平方
米）
待估 763 717 800
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 100 100.7 100.7 100.7
土地用途 100 100 100 100
区
域
因素
基础设施
状况
100 100 100 100
产业集聚
度
100 100 100 100
道路状况 100 100 100 100
交通便捷
度
100 100 100 100
环境条件 100 100 100 100
通平情况 100 95 95 95
个位置 100 98 95 98

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别
因素
面积 100 100 100 100
形状 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
临街类型 100 100 100 100
临街宽度 100 95 90 95
比较价格（元/平方米） 856 877 898
比准价格（元/平方米） 877

③估算结果
运用市场比较法测算得到待估土地的土地使用权价格为 877元/平方米。

2．基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成果，通过实地勘察、调
查、收集得到的估价对象各宗地的区域因素和个别因素条件，根据因素条件优劣
确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价。


北京市基准地价表

土地价格类土地级别
用途 型 一级 二级 三级四级五级六级七级八级 九级 十级
楼面熟7210- 5680－ 45303720272019701150530－
250－ 140商
业
地价 9750 7680 613050904000290019801180 540 260
楼面毛
地价
2660－
4900
1680－
3120
150024201240186097014507201090500740
360－
540
180－
380
90190
楼面熟5540－ 4440－ 3620265019601290880430-
200- 140综
合
地价 8250 6000 49403900279020801320 900 450 260
楼面毛
地价
1640-
4500
1460-
2200
11301690
8801320
660990
500740
400600
250-
470
140-
260
90150
楼面熟4740- 3800- 2730209015001060630330-
180- 140居
住
地价 7000 5760 4590 3600 2790 1820 1080 650 370 260
楼面毛
地价
1710-
3000
900-
2100
5501300
400930
300680
190430
150350
120-
280
100-
220
9050
楼面熟1200－ 1000- 850600420310220150-
100-
工业
地价 1800 1220 1050 900 680 510 330 240 170
楼面毛
地价
420－
850
430-
530
340440
270360
195300
135225
100160
60-
100
20-
60

《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中
规定北京市工业用地地价计算公式为：

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修
正系数×因素修正系数

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宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修
正系数×因素修正系数

根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》
待估宗地地价计算过程如下：

①地用途类别和地价区级别的确定
根据委托方提供的资料，估价对象规划用途为工业用地，对照《北京市基
准地价用途分类表》，确定估价对象用途为工业类用地。

根据估价对象用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》
的规定，确定估价对象地价级别为工业类六级。


②宗地基准地价水平的确定
基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》及《北京市基准地价
使用说明》，根据估价对象所处地理位置，确定其适用的楼面熟地价为 410元/
平方米。


③估价对象工业用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素
的综合修正系数。根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面
公式测算宗地因素修正系数:

因素修正系数=1+Σki其中 ki:第 i种因素的修正系数
参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，工业用途情况下六级地基准
地价因素修正系数说明列表如下：

工业用途六级地基准地价因素修正系数说明表

区
产宗地形基
影响交通域土地临路环
业集聚状及可利用础设施
因素 便捷度 利用方状况 境状况
程度 程度 状况
向
修正
系数（%）
﹣
4.0～4.0
﹣
6.4～6.4
﹣
2.0～2.0
-1.6～
1.6
﹣2.4～
2.4
﹣
2.0～
2.0
﹣
1.6～
1.6

根据委托方提供的及估价人员现场勘查所获取的资料，选定影响因素，参
照《北京市基准地价因素修正系数说明表》（工业）确定其修正系数。具体详见

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下表：

估价对象基准地价因素修正系数取值说明表

产交宗地形
区域土临路基础环
影响因素 业集聚通便捷状及可利用
地利用方向状况 设施状况 境状况
程度 度 程度
宗地实际情况 高
较
便捷 工业
四面
临路 较好 完备
较
好
修正系数（%） 4 3.2 0 1.6 2 2 0.8

则：Σki =13.6%。

综合以上修正系数，确定其因素修正系数 1.136。


④使用年期修正
.


1


.


1

.

.
.


.
.


1 rn

)

+

(

年期修正系数＝

.


1


..
.


1

.

)

+

(

..

1 rm


其中: r : 土地还原利率

n:宗地剩余使用年限
m:法定最高出让年限
估价对象用途为工业用地，基准地价工业用地的最高出让年限为 m=50年，
根据《国有土地使用证》证号：京顺国用 2006出字第 0088号载明的终止日期，
土地使用权终止日期为 2056年 5月 28日，自评估基准日起，剩余使用年限为

46.24年，即 n=46.24年。土地还原利率取 8%。故此次年期修正系数约为 0. 993。

⑤期日修正
北京市基准地价基准日为 2002年 1月 1日，而本次评估的估价基准日为
2010年 2月 28日，根据城市地价动态监测系统公布的北京市地价指数（以 2000
年为基期）和地价增长率确定期日修正系数为 1.618。


⑥土地开发程度修正
基准地价所界定的开发程度为宗地外“七通”和宗地内土地平整，本次估
价对象设定的开发程度宗地外“七通”和宗地内七通及土地平整，与基准地价
界定的开发程度一致，故不需进行土地开发程度修正。


⑦规划限制修正
北京天健兴业资产评估有限公司


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委估宗地无特殊规划要求，故不需进行规划限制修正。


⑧宗地容积率
委估宗地土地面积为 268,826.00平方米，地上建筑物面积合计为 129,701.92
平方米，容积率为 0.48。


⑨地价测算
宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期
修正系数×因素修正系数
=410×1.618×0.993 ×1.136
=748（元/平方米）

⑨估算结果
运用基准地价系数修正法测算得到待估土地的土地使用权价格为748元/平
方米。


3．确定评估价格
根据土地估价技术规程及待估宗地的具体情况，依据估价目的，分别采用
了基准地价系数修正法和市场比较法测算待估宗地价格，运用基准地价系数修
正法测算的估价结果为 748元/平方米，运用市场比较法测算的估价结果为 877
元/平方米。《城镇土地估价规程》规定的地价确定方法有平均值法（简单算术
平均法和加权平均法）、中位数法和众数法。根据结合估价人员的估价经验，认
为北京市基准地价长时间未进行更新，市场比较法更准确的反映了土地使用权
的市场价值，故我们决定取市场比较法的结果作为最终估价结果，则：

宗地单位地价＝748×0％＋877×100％＝877（元/平方米）
宗地总价＝877×268,826.00＝235,760,402.00（元）


北京天健兴业资产评估有限公司


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长期待摊费用评估说明

1、委估资产的内容：长期待摊费用为企业建于租赁土地上的物流停车场路
面及办公室，办公楼改造费等，账面价值 4,651,142.16元。


2、评估程序及方法：评估人员查看了明细账和凭证等，了解费用原始发生
额和尚存受益期限。对于被评估的长期待摊费用，由于还有一定的受益期限，通
过对其受益期限、摊销方法与应摊销金额进行核实，按经核实后的账面余额确定
评估值。


3、评估结果：长期待摊费用的评估价值为 4,651,142.16元，评估无增减值。


递延所得税资产评估说明


1、委估资产的内容：递延所得税资产为北汽公司确认的暂时性差异在可预

北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第67页

见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额，

账面价 2,549,740.72元。

2、评估程序及方法
评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证、产生暂时性差异的交易合同，

并根据税法核实账面记录是否正确，经核查，递延所得税资产系往来款计提坏账
准备而产生的，由于将往来款坏账准备确认评估值，因此由此而产生的递延所得
税资产也保留评估值。


3、评估结果
递延所得税资产的评估价值为 2,549,740.72元，评估无增减值。



负债评估说明

北京汽车制造厂有限公司负债包括：应付账款、应付票据、预收账款、应付
职工薪酬、应交税费、其他应付款等。依据北京汽车制造厂有限公司负债申报明
细表，评估范围内的负债于评估基准日之账面值如下所示：

北京天健兴业资产评估有限公司


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序
号
科目名称 账面价值
1 应付票据 642,774,276.30
2 应付账款 818,006,928.21
3 预收账款 160,340,593.14
4 应付职工薪酬 663,564.73
5 应交税费 4,135,441.17
6 应付股利 1,303,982.56
7 其他应付款 31,152,015.71
8 其他非流动负债 1,750,000.00
9 合计 1,660,126,801.82

（一） 应付票据

1.委估负债的内容：应付票据为不带息银行承兑汇票，账面价值
642,774,276.30 元。

2.评估程序及方法：评估人员查阅了明细账，抽查了原始凭证，向财务
人员了解票据的支付情况和业务情况，同时检查了有关票据存根和协议，
会计记录真实、完整，无清查调整事项。对于不带息票据，按照票面金额确定评
估值。


3.评估结果：应付票据的评估价值为 626,774,276.30元，评估无增减值。

（二）应付款项
1．委估负债的内容：纳入本次评估范围的应付款项包括应付账款共 550笔，
为应付未付的配件款，账面价值 818,006,928.21元；预收账款，主要为近期预
收的车款，共 82笔，账面价值 160,340,593.14元；其他应付款，主要为企业应
付的运费、工程项目款等，账面价值 31,152,015.71元。

2．评估程序及方法：对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购合同和会
计凭证，审查核实了评估基准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，
但已到达企业的商品，以防止漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基
准日后的付款情况。经核实，应付账款中材料暂估汇总中账面余额
132,221,630.68元，其中 17,601,000.00元为未消化的 2007年的发动机暂估，
考虑所得税影响，实际 13,200,750.00元不需支付，评估为零；对预收账款，评
北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第69页

估人员抽查了相关销售合同和会计凭证，审查核实了评估基准日开出但尚未处理
的所有发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评估人员按企业
会计制度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；对其
他应付款，评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账
单、账簿，确认会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，以核实无误的账面值
确定评估值。


3．评估结果：应付账款的评估价值为 804,806,178.21 元，评估减值
13,200,750.00元，减值率为 1.61%；预收账款的评估价值为 160,340,593.14
元，评估无增减值变化；其他应付款的评估价值为 31,152,015.71元，评估无增
减值变化。

（三）应付职工薪酬

1．委估负债的内容：纳入本次评估范围的应付职工薪酬为企业根据有关规
定应付给职工的各种薪酬。包括按企业规定应支付的职工福利费，账面价值
663,564.73元。

2．评估程序及方法：评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行
核实和抽查复算，同时查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用
情况。经核查，财务处理正确，合乎企业规定的各项相应政策，按核实无误的账
面值确定评估值。

3．评估结果：应付职工薪酬的评估价值为 663,564.73元，评估无增减值变
化。

（四）应交税费

1．委估负债的内容：应交税费为企业按照税法等规定计算欠交的各种税费，
包括个人所得税、营业税、消费税、城建税、教育费附加、印花税和增值税，账
面价值 4,135,441.1元。

2．评估程序及方法：对应交税费评估人员首先了解北京汽车制造厂适用的
税率，调查是否享有税收优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表
及期后实际缴纳税款的完税凭证。经核查，账务记录属实，按核实无误的账面值
确定评估值。

3．评估结果：应交税费的评估价值为 4,135,441.1元，评估无增减值。

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（五）应付股利
1、委估负债的内容：应付股利为企业经董事会决议确定应分配给股东 2003
年度的利润，账面价值1,303,982.56 元。


2、评估程序及方法：评估人员对投资协议、公司章程、经审计后的年度会
计报表、利润分配方案报告和企业董事会决议等相关资料进行查阅。经核查，账
务记录符合规定，余额正确，无清查调整事项。在核实投资方、投资比例等无误
的基础上，以基准日后应实际承付股东的分配利润确定评估值。


3、评估结果：应付股利的评估价值为 1,303,982.56元，评估无增减值。

（六）其他非流动负债
1、委估负债的内容：其他非流动负债为企业接受的政府补助，具体为进出

口结构资金，中小企业服务中心研发资金等，账面价值为1,750,000.00元。


2、评估程序及方法：评估人员查阅了政府补助的相关文件，对政府补助款
项的资金用途等进行了核实，经查，会计记录完整准确，以核实后的账面值确定
评估值。


3、评估结果：其他非流动负债的评估价值为1,750,000.00元，评估无
增减值。


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第五部分关于不适宜采用收益法评估的说明


一、北京汽车制造厂有限公司概况

（一）公司概况

北京汽车制造厂有限公司（原为北京汽车制造厂）创建于 1958年，是国家继
长春第一汽车制造厂后兴建的第二家大型汽车生产企业。1987年改组为北京汽车
摩托车联合制造公司（简称北汽摩， BAM）, 2001年 9月 28日与北京汽车装配厂
重组，按现代企业制度创建北京汽车制造厂有限公司（简称“北汽公司”、“北汽”，
BAW）。


北汽公司主要从事越野车、商用车和专用车的设计、生产和销售，拥有五十
余年汽车开发和生产历史，是中国人民解放军列装企业和中国轻型汽车骨干企业，
为北京市重点发展的四家整车制造企业之一。


北汽公司位于北京市顺义区，现有朝阳和顺义两个厂区，形成 10万辆汽车生
产能力。目前的主要产品为 SUV/越野车、商用车和改装车 /专用车三大系列，陆霸、
传统车、轻卡、轻客、专用车六大产品、 150 多个品种的产品线，产品销往全国，
且批量出口国外，并每年批量供应军方。


同时，北汽公司拥有专用车、改装车设计和制造能力，自主开发的水陆两栖
等 31种专用车，均已批量生产，并销往国内外。其中，水陆两栖车技术居国内领
先水平，0.5-0.75和 1吨级正式列入总装备部指定型号项目。


北汽公司拥有完整的销售和售后服务体系，分布在中国大陆所有省、市、自
治区。

（二）. 北汽公司历史沿革

1951年中国人民解放军第六汽车制配厂，主要进行汽车修理。

1953年国家投资建设第一汽车附件厂，生产化油器等 17种附配件。

1958年改名为北京汽车制造厂，朱德委员长亲自题写厂名。

1984年与美国汽车公司（ AMC）合资成立了我国汽车行业第一家中外合资

企业----北京吉普汽车有限公司（BJC），主要从事中高端轻型越野车开发和生产。


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1987年与北京摩托车制造厂合并组建北京汽车摩托车联合制造公司（北汽
摩，BAM），继续从事中低端轻型越野车开发和生产。


2001年9月28日按现代企业制度要求与北京汽车装配厂共同组建了北京汽
车制造厂有限公司（BAW）。


二、北京汽车制造厂有限公司近三年的财务经营状况和分析

1．北汽公司 2007-2009年资产负债状况
表-1金额单位：人民币元
号
序
项目 2007年12月31日
2008年 12月 31
日
2009年 12月 31日
1 流动资产 752,289,177.30 764,388,483.18 1,851,020,639.46
4 持有至到期投
资
5 长期股权投资 70,329,544.80 47,914,329.45 34,199,652.48
6 投资性房地产
7 固定资产 366,880,794.33 349,289,666.75 333,137,877.85
8 在建工程 25,718,690.25 44,136,391.60 101,991,534.61
9 无形资产 85,303,061.57 82,661,363.82 80,152,305.46
10 开发支出 16,819,197.75
11 长期待摊费用 31,689,340.10 877,663.85 4,790,172.07
12 递延所得税资
产
1,822,056.29
13 其他非流动资
产
14 资产总计 1,332,210,608.35 1,289,267,898.65 2,423,933,435.97
15 流动负债 1,040,877,580.81 977,438,861.96 2,112,238,737.93
16 非流动负债 80,000,000.00 100,000,000.00 101,750,000.00
17 负债总计 1,120,877,580.81 1,077,438,861.96 2,213,988,737.93
18 净资产 211,333,027.54 211,829,036.69 209,944,698.04

2，北汽公司 2007年-2009年经营成果表

表-2 金额单位：人民币元

序号项目 2007年 2008年 2009年
1 营业收入 2,203,115,94 2,652,461,011.93 2,793,201,527.4
2 营业成本 2,074,613,90
324
2,487,519,457.36 2,654,454,338.8
1

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序号项目 2007年 2008年 2009年
3 营业税金及附加 40,661,004.8
8
33,456,009.31 29,696,072.87
5 管理费用 52,790,252.6
9
83,896,334.96 79,020,656.70
6 销售费用 26,602,854.5
8
58,982,742.05 48,903,379.81
7 财务费用 -6,958,381.0
6
-31,689,374.87 -7,483,059.44
8 营业利润 -5,230,091.1
6
-3,246,269.01 -18,478,534.00
9 利润总额 7,312,497.38 -3,282,715.00 3,416,680.50
10 所得税 7,044,052.49 5,214,900.25 801,532.43
11 净利润 268,444.89 -8,497,615.25 2,615,148.07

上述 2007年度财务数据经北京中瑞华会计师事务所有限责任公司审计，2008
年度财务数据经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计，2009年度财务数据经京都
天华会计师事务所有限公司审计。


3，北汽公司 2007年-2009年相关财务指标

比率指标
2007 2008 2009年
2007-2009年平均值
(2) (3) (4) (5)
一、盈利能力状况分析：
净资产收益率 0.13 -4.02 1.25 -0.88
总资产报酬率 0.60 -0.25 0.18 0.18
资本保值增值率 102.63 100.23 97.81 100.23
成本费用利润率 0.33 -0.12 0.12 0.11
二、资产营运状况分析：
总资产周转率（次数） 1.82 2.02 1.51 1.78
流动资产周转率（次数） 3.38 3.50 2.15 3.01
存货周转率（次数） 5.51 5.98 6.97 6.15
应收帐款周转率（次数） 22.72 13.12 12.75 16.19
三、偿债能力状况分析：
资产负债率 84.14 83.57 91.43 86.38
速动比率 32.33 35.63 70.63 46.20
四、发展能力状况分析：
销售(营业)增长率 57.94 20.40 5.31 27.88

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资本积累率 2.63 0.23 -2.19 0.23
三年资本平均增长率 0.00 0.95 0.00 0.95

从北汽公司近三年的财务指标看，资产营运状况较好，资金运营效率较高，
公司的发展能力总的看不均匀，销售收入的增幅较大，三年平均递增幅度大到

12.5%，但由于盈利能力低，导致资本积累过低，投资者基本没有回报。从公司的
盈利能力看，三年总平均仅资产回报率为 -0.3%，从各年情况看， 09年盈利状况最
好年份，净资产收益率也仅为 1.26%， 见下图：
07-09年北汽公司盈利状况分析


三、对北京汽车制造厂有限公司经营、发展的相关分析

根据北汽公司改组为股份公司后的发展战略安排，企业的发展分为三个阶段，
第一个阶段是 2002-2008年，这个阶段的重点是资源整合阶段；第二个阶段是
2009-2014年，基准备用六年时间进行梳理整合，目标是通过对产品、配套、生产、
营销资源和管理的梳理整合培育核心业务、夯实发展基础，最终要将产销能力达
到十五万辆；第三个阶段是稳定发展期，目标是打造中国越野车第一品牌。


由于汽车行业近些年在中国飞速发展，包括境外的各大品牌汽车纷纷进入中

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国市场，对国内中低端汽车形成较大的竞争威胁，从另一个方面看，随着国际石
油价格的快速上涨、国内环境改善的要求，提倡低碳经济等一系列的问题，会对
中国发展这种能耗高越野车行程发展的反向作用。


当然北汽公司有其发展优势：企业历史悠久，有一定的知名度，特别是在越
野车领域享有较高的知名度，获得了越野世家的美誉； 危机意识强，管理创新意
识强，机制灵活，作风务实，决策迅速； 顺义基地基础设施完善，具备冲压、装
焊、涂装、总装四大工艺，形成了 10万辆的产能，且具备产能快速提升的基础；
随着北京市对汽车工业的日益重视和北汽控股振兴北京汽车产业规划的实施，作
为北京汽车自主品牌的历史传承者，将会享有越来越多的政策扶持； 地处北京，
具有一定的地域优势，便于吸纳优秀人才。


同时北汽公司也存在其发展的劣势，包括现有多数产品处于生命周期的衰退
期，缺乏竞争优势；产品品种多、批量小、跨度大，通用化程度低，技术管理、
生产管理、配套管理、质量管理难度大，在一段时期内尚不具备生产高品质产品
的实力；零部件系统化、标准化、通用化、社会化程度低，供应商良莠不齐，只
有从产品开发和产品整合入手，才能彻底整合配套体系，从根源上扭转配套供应
的“散、乱、差”局面；人力资源素质亟待提升，经营管理理念有待融合统一，
干部员工的职业化、专业化程度有待进一步提高。


四、北京汽车制造厂有限公司不适宜采用收益法评估的分析

采用收益法评估企业价值的一个重要的前提是，企业未来的获利能力时可预
测的。我们对北汽公司的未来的获利能力出于以下几个原因，我们认为比较困难：

1.北汽公司发展的重点产品-越野汽车，目前在市场上的竞争力不突出，且油
耗较高，它的市场将会遭与能源价格不断上涨的压力，同时也会受到新型节能汽
车或未来替代能源汽车的竞争压力；
2.北汽公司经过发展第一阶段的资源整合，目前产品仍保持多品种、小批量，
产品在市场上的核心竞争力不突出，这对未来公司扩大营销规模目标的实现会形
成阻力，这也会导致对未来年份销售规模可观预测的影响；
3.从盈利能力管理看，过去几年公司盈利状况不稳定，且三年总平均，净资
产收益为-0.89%，未来，中低端产品仍将会受到来自产品价格降价的竞争压力，
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同时由于产品分散，汽车零部件的供应商也会相对排斥小生产商，给规模大的汽
车制造商更多的优惠，从而导致其来自供应商提高零件价格的压力，这两种压力，
若没有好的解决方案，会使公司的盈利能力进一步下降。


综上所述，我们认为，本次评估不适宜采用收益法评估，故以采用成本法评
估的结论作为最终评估结论。


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第六部分评估结论及其分析

（一）评估结论

在持续经营前提下，北汽公司截至评估基准日 2010年2月28日总资产账面
价值为 214,742.00万元，评估价值为 267,126.36万元，增值额为 52,384.36万
元，增值率为 24.39%；总负债账面价值为 166,012.68万元，评估价值为
164,692.61万元，评估减值 1,320.07万元，减值率为0.8%；净资产账面价值为
48,729.32万元，净资产评估价值为 102,433.75万元，增值额为 53,704.43万元。

评估结果详见下列评估结果汇总表：

单位：人民币万元

项目
账面价值评估价值增减值增值率％
A C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 146,589.39 148,229.27 1,639.88 1.12
2 非流动资产 68,152.61 118,897.09 50,744.48 74.46
3 其中：可供出售金融资产 ---
4 持有至到期投资 ---
5 长期股权投资 4,404.83 4,035.48 -369.35 -8.39
6 固定资产 40,070.10 75,505.99 35,435.89 88.43
7 在建工程 13,192.48 13,192.48 --
8 无形资产 7,969.72 23,647.66 15,677.94 196.72
9 开发支出 1,795.40 1,795.40 --
10 长期待摊费用 465.11 465.11 --
11 递延所得税资产 254.97 254.97 -
12 资产总计 214,742.00 267,126.36 52,384.36 24.39
13 流动负债 165,837.68 164,517.61 -1,320.07 -0.80
14 非流动负债 175.00 175.00 --
15 负债合计 166,012.68 164,692.61 -1,320.07 -0.80
16 净资产（所有者权益） 48,729.32 102,433.75 53,704.43 110.21

（二）成本法评估结果与账面值比较变动情况及原因

北汽公司各项资产及负债评估结果与账面价值变动情况及主要原因如下：

1．设备类评估增值主要原因：
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(1) .机器设备：原值增值 48.2％，净值增值 6.61％，原值和净值增值的原因为
部分设备入账金额按净值入账，账面价值较低，造成评估的增值。

(2).模具：原值增值 14.02%，净值增值 63.1%，原值和净值增值的原因为部分
设备入账金额按净值入账，账面价值较低，造成评估的增值。

(3).车辆：原值增值 19.79%，净值增值 94.79%，原值、净值增值的原因为企
业对车辆的折旧年限小于评估采用的经济寿命年限。

(4).电子设备：原值减值 39.98%，净值增值 1.25%%，原值减值的主要原因是
电子设备更新换代快，购置价格逐年下降；净值增值的主要原因为企业对车辆的
折旧年限小于评估采用的经济寿命年限
2．建筑物评估增值主要原因：
位于北京市顺义区裕龙花园 5区的房屋购买时间较早，购买时价格较低，而
至评估基准日 2010年 2月 28日，该区域商品房价格上涨较快，造成本次评估增
值。


位于北京市顺义区仁和镇双河路南侧的房屋建筑物增值原因有两点，原因之一
为企业计提折旧速度较快，而房屋建筑物使用年限较长，成新率较高；之二为人
工费价格和材料价格上涨所至。


3．土地使用权评估增值主要原因：
委估土地取得时间较早，取得成本较低，评估基准日时地价增长明显，造成
本次评估增值。


（三）评估结论成立的条件

1．评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述
原则、依据、前提存在的条件下成立；
2．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的
现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等
对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他
不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生
北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第79页

变化时，评估结论一般会失效；

3．由北汽公司管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报
告的基础，应对其真实性负责；
4．评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的
职业水平和能力的影响。

（四）评估结论的瑕疵事项

委估房屋建筑物中证号为京房权证顺字第05652号的128808.4平方米建筑物
已抵押给交通银行股份有限公司北京三元分（支）行，抵押期限为 2008年6月16
日至 2015年9月30日。


（五）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

本评估结果是对 2010年2月28日这一评估基准日企业资产价值的客观公允
反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。

发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。


在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化
并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相
应调整。


评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。


（六）评估结论的效力、使用范围及有效期

1．本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定
的效力；
2．本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告书和
北京天健兴业资产评估有限公司


发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）之北京汽车制造厂有限公司整体资产项目 第80页

检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得
提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；

3．评估结论的有效使用期限为自2010年2月28日起至2011年2月27日止，
超过一年，需重新评估。

北京天健兴业资产评估有限公司



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