中电投石家庄高新热电有限公司

　　拟转让部分固定资产所涉及的部分资产价值项目

　　评估报告

　　沃克森评报字【 2017】第 0340 号

　　沃克森 (北京 )国际资产评估有限公司

　　地址：中国·北京市海淀区首体南路 22 号楼国兴大厦 21 层

　　电话： 52800787 传真： 88019300 邮编： 100044

　　中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 I

　　目 录

　　资产评估师声明 .................................................. 1

　　评估报告摘要 .................................................... 2

　　评估报告正文 .................................................... 4

　　一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ............... 4

　　二、评估目的 ................................................. 4

　　三、评估对象和范围 ........................................... 5

　　四、价值类型及其定义 ......................................... 6

　　五、评估基准日 ............................................... 6

　　六、评估依据 ................................................. 6

　　七、评估方法 ................................................. 8

　　八、评估程序实施过程及情况 .................................. 13

　　九、评估假设 ................................................ 14

　　十、评估结论 ................................................ 15

　　十一、特别事项说明 .......................................... 16

　　十二、评估报告使用限制说明 .................................. 16

　　十三、评估报告日 ............................................ 16

　　评估报告签字盖章页 ............................................. 17

　　评估报告附件 ................................................... 18

　　中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 1资产评估师声明

　　一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守

　　了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，在我们认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

　　二、评估对象涉及的资产申报表、历史年度经营成果及相关法律权属资料由委托

　　方、被评估单位提供并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。

　　四、我们已对评估报告中的评估对象进行抽查；我们已对评估对象的法律权属状

　　况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；对查验过程中发现的问题，我们已提请被评估单位完善产权，并对发现的问题进行了披露。

　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

　　六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

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　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 2中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产所涉及的部分资产价值项目评估报告摘要

　　沃克森评报字【2017】第 0340 号

　　重 要 提 示

　　以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受中电投石家庄高新热电有限公司的委托，根据有关法律、法规、资产评估准则和资产评估原则，按照必要的评估程序，对中电投石家庄高新热电有限公司纳入评估范围的部分资产在评估基准日的市场价值

　　进行了评估，现将评估报告摘要如下：

　　一、委托方及被评估单位

　　委托方及产权持有者：中电投石家庄高新热电有限公司

　　二、评估目的

　　根据国家电投集团河北电力有限公司《总经理办公会议纪要》(2017)第 2 次文件，中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产，本次评估系为该经济行为提供价值参考，此次经济行为已获得董事会批准。

　　三、评估对象和范围本次评估对象为高新热电评估基准日部分资产价值。

　　具体评估范围为高新热电于评估基准日的部分房屋建筑物、机器设备。以基准日产权持有者申报的全部资产为准。

　　四、评估基准日

　　评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。

　　五、评估方法

　　本次评估采用资产基础法、收益法。

　　六、价值类型

　　中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 3本次评估的价值类型为市场价值。

　　七、评估结论本次评估以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在资产持续使用和公开市场假设前提下，高新热电纳入评估范围的部分资产价值评估结论如下：

　　评估基准日资产账面值 3，612.03 万元，评估值 3，953.87 万元，评估增值 341.84 万元，

　　增值率 9.46 %。

　　本评估报告仅为业务约定书约定的报告使用者实施本次评估目的提供价值参考，不应当被视为是被评估对象可实现价格的保证。建议委托方和相关报告使用者在参考分析评估结论的基础上，结合实施评估目的时资产状况和市场状况等因素，合理进行决策。

　　本报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构和资产评估师无关。

　　报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中“特别事项说明”对评估结论的影响，并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。

　　按照有关规定，本评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日起计算，超过一年，需重新进行评估。

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　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 4中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产所涉及的部分资产价值项目评估报告正文

　　沃克森评报字【2017】第 0340 号

　　中电投石家庄高新热电有限公司：

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规、资产评估准则和资产评估原则，按照必要的评估程序，对中电投石家庄高新热电有限公司纳入评估范围的部分资产在评估基准日的市场价值进行了评估，现将评估情况报告如下：

　　一、委托方、产权持有者概况及其他评估报告使用者

　　(一) 委托方委托方及产权持有者为中电投石家庄高新热电有限公司

　　企业名称：中电投石家庄高新热电有限公司(以下简称：高新热电)

　　统一社会信用代码：911301012360160176

　　类型：有限责任公司(法人独资)

　　法定代表人：张传民

　　注册资本：5000 万人民币

　　成立日期：1994 年 4 月 7 日

　　住所：石家庄高新区昆仑大街 1 号

　　经营范围：热力电力煤气的生产、销售及相关工程建设。

　　(二) 委托方以外的其他评估报告使用者本评估报告仅供委托方及国家法律法规规定的报告使用者用于本次评估目的。除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的单位或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　二、评估目的

　　根据国家电投集团河北电力有限公司《总经理办公会议纪要》(2017)第 2 次文件，中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分资产，本次评估系为该经济行为提供价值参考，此次经济行为已获得董事会批准。

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　　三、评估对象和范围

　　(一) 评估对象、范围本次评估对象为高新热电评估基准日纳入评估范围的部分资产价值。

　　具体评估范围为高新热电于评估基准日的部分房屋建筑物、机器设备。以基准日产权持有者申报的全部资产为准，评估范围详见下表：

　　评估申报汇总表

　　金额单位：人民币元

　　编号 科目名称账面价值

　　原值 净值

　　(一) 房屋建筑物类合计 88，368，178.05 35，992，377.18

　　4-6-1 固定资产-房屋建筑物 4，952，963.97 2，398，312.60

　　4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 165，713.14 93，088.43

　　4-6-3 固定资产-管道及沟槽 83，249，500.94 33，500，976.15

　　(二) 设备类合计 469，700.00 127，893.75

　　4-6-5 固定资产-机器设备 469，700.00 127，893.75

　　合计 88，837，878.05 36，120，270.93

　　委托方及产权持有者承诺，申报评估的资产范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。

　　(二) 评估范围中价值较大实物资产情况及特点

　　产权持有者实物资产的种类主要有：房屋建(构)筑物、机器设备等。分别坐落(或安装)在产权持有者坐落于号湘江大道 59 号、湘江大道和高新区长江大道润丰嘉园小区换热站范围内。

　　1. 机器设备类资产

　　机器设备共计 5 项、10 台/套，具体包括高压保护柜、箱式变压器、高压柜等，，分别安装于第一换热站和第二换热站。

　　序号

　　设备名称 规格型号计量单位数量启用日期账面价值备注

　　原值 净值

　　1 高压柜 GG-1AF 台 5 2001/03 108，400.00 16，038.18 一站

　　2 高压柜 GG-1AF 台 1 2001/03 28，300.00 4，187.09 一站

　　3 高压保护柜 DL-K650-S 套 1 2001/03 15，000.00 2，219.31 一站

　　4 箱式变压器 YBM-12/04 400kva 套 1 2005/12 210，000.00 68，628.00 二站

　　5 高压柜 JYN2-10 台 1 2005/12 95，000.00 31，046.00 二站

　　6 赔偿器 16D HBSK350*8-j-2000 台 1 2007/11 13，000.00 5，775.17

　　2. 房屋建(构)筑物类资产

　　房屋建(构)筑物包括房屋建筑物、构筑物、管道沟槽等，共计 37 项，其中：房屋建筑物 7 项，包括换热站办公室、换热站浴室、换热站传达室及室外路面、第一换热中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

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　　站、一号热力站-(土建)、润丰热力站-房屋(土建)、郝家营换热站-土建等，总建筑面积

　　1179.5 平方米，分别坐落于湘江大道 59 号、湘江大道和润丰嘉园小区；构筑物共计 4项，包括围墙、化粪池、郝家营换热站道路(门口)、郝家营换热站拆墙透绿围墙等；

　　管道沟槽共计 26 项，包括供热管道、检查井、电缆输电线路等。

　　第一换热站坐落于湘江大道 59 号，土地使用权为划拨，土地面积约为 3750.02 平方米。郝家营换热站坐落于湘江道东段(没有门牌号)，土地使用权为划拨，土地面积

　　约为 3250.02 平方米。

　　上述房屋建筑物尚未取得房屋所有权证，土地尚未取得土地使用权证。

　　四、价值类型及其定义

　　根据本次评估目的和评估对象的特点，考虑市场条件及评估对象的自身条件以及评估的假设前提，确定本次评估结论的价值类型为市场价值。

　　本次是在资产持续使用假设前提下评估产权持有者部分资产在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日

　　评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。

　　评估基准日由委托方确定，主要考虑经济行为发生时间、产权持有者会计核算、会计资料的完整性等因素确定。

　　六、评估依据

　　本次评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：

　　(一) 主要法律法规

　　1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日修订)；

　　2. 《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日修订)；

　　3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第 72 号)；

　　4. 国务院 1991 年 11 月 16 日第 91 号令《国有资产评估管理办法》；

　　5. 原国家国有资产管理局国资办发〔1992〕36 号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

　　6. 国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

　　7. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；

　　8. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 7法》；

　　9. 国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权〔2006〕274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；

　　10. 《中华人民共和国企业国有资产法》国家主席令第 5 号(2008 年 10 月 28 日第

　　十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；

　　11. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局令第 50号)；

　　12. 《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36 号)；

　　13. 其他与评估有关的法律法规。

　　(二) 准则依据

　　1. 《资产评估准则-基本准则》财企〔2004〕20 号；

　　2. 《资产评估职业道德准则-基本准则》财企〔2004〕20 号；

　　3. 《评估机构内部治理指引》中评协〔2010〕121 号；

　　4. 《评估机构业务质量控制指南》中评协〔2010〕214 号；

　　5. 《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2007〕189 号；

　　6. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协〔2003〕18 号；

　　7. 《资产评估准则-评估报告》中评协〔2011〕230 号；

　　8. 《资产评估准则-评估程序》中评协〔2007〕189 号；

　　9. 《资产评估准则-业务约定书》中评协〔2011〕230 号；

　　10. 《资产评估准则-工作底稿》中评协〔2007〕189 号；

　　11. 《资产评估准则-不动产》中评协〔2007〕189 号；

　　12. 《资产评估准则-机器设备》中评协〔2007〕189 号；

　　13. 《企业国有资产评估报告指南》中评协〔2011〕230 号；

　　14. 《资产评估准则——利用专家工作》中评协〔2012〕244 号；

　　15. 《资产评估职业道德准则——独立性》中评协〔2012〕248 号；

　　16. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；

　　17. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。

　　(三) 经济行为文件

　　1. 国家电投集团河北电力有限公司《总经理办公会议纪要》(2017)第 2 次；

　　2. 资产评估业务约定书。

　　(四) 产权证明文件、重大合同协议

　　1. 重要设备购买合同、建筑工程合同、工程决(结)算书，工程(设备)竣工验收报告；

　　2. 重大资产的付款凭证；

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　　3. 其他产权证明文件。

　　(五) 采用的取价标准依据

　　1. 《机电产品报价系统》()；

　　2. 《资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社)；

　　3. 《房屋完损等级评定标准(试行)》(城乡建设环境保护部城住字〔1984〕第 678号)；

　　4. 主要设备安装工程竣工图、工程合同及工程结算资料；

　　5. 主要建筑物竣工图、工程合同及工程结算资料；

　　6. 《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》(2012)；

　　7. 《全国统一建筑装饰装修工程基础定额河北省消耗量定额》(2012)；

　　8. 《全国统一安装工程基础定额河北省消耗量定额》(2012)；

　　9. 《全国统一市政工程基础定额河北省消耗量定额》(2012)；

　　10. 《河北省建设工程费用定额》(2012)；

　　11. 河北省住房和城乡建设厅“关于印发《建筑业营改增河北省建筑工程计价依据调整办法》的通知”(冀建市〔2016〕10 号)；

　　12. 《石家庄建筑工程材料价格信息》(2016 年 12 月)；

　　13. 《河北省关于调整建筑市场综合用工指导价的通知》(冀建价[2014]47 号)

　　14. Wind 资讯金融终端；

　　15. 产权持有者提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料；

　　16. 评估机构收集和掌握的其他资料。

　　七、评估方法

　　(一) 评估方法介绍

　　资产评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。

　　成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

　　市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。

　　(二) 评估方法选择及评估过程

　　根据本次评估目的，收集资料情况，本次采用资产基础法和收益法进行评估。并对两种方法得出的结果加以分析比较，以其中一种方法的结果作为本报告的最终评估中电投石家庄高新热电有限公司拟转让部分固定资产项目·评估报告

　　沃克森(北京)国际资产评估有限公司 9结论。

　　1、资产基础法

　　1.1.房屋建筑物的评估

　　本次评估对象为产权持有者自建自用的生产用房、辅助用房和辅助设施等，采用重置成本法对房屋建构筑物进行评估。

　　评估值＝重置成本×综合成新率

　　1.1.1.重置全价的确定

　　重置全价
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