北京合众思壮科技股份有限公司拟转让

　　北京合众思壮导航技术有限公司全部股权

　　涉及的股东全部权益价值

　　评估说明

　　开元评报字[2013]133号

　　开元资产评估有限公司

　　CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd

　　二○一三年十一月四日

　　北京合众思壮导航技术有限公司股东全部权益价值评估说明

　　目 录

　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ------------------------------------------------------------------------------- 2

　　第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ------------------------------------------------------------------------- 3

　　一、 委托方概况 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3

　　二、被评估企业概况 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3

　　三、关于经济行为的说明 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 5

　　四、关于评估对象和评估范围的说明 ------------------------------------------------------------------------------------ 6

　　五、关于评估基准日的说明 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 6

　　六、可能影响评估工作的重大事项的说明 ------------------------------------------------------------------------------ 7

　　七、资产、负债清查情况说明 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 7

　　八、资料清单 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8

　　第三部分 评估技术说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 11

　　一、评估对象与评估范围说明 -------------------------------------------------------------------------------------------- 11

　　二、资产核实情况总体说明 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 12

　　三、评估技术说明 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14

　　四、评估结论及分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 32

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　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明

　　本《评估说明》供资产评估主管机关审查资产评估报告书和检查评估机构工作而

　　使用以及委托方所在地的政府行政管理部门了解资产评估过程而使用，对于与国有资

　　产相关的评估项目，《评估说明》还供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相

　　关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，《评估说明》的全部或者部分内容不得

　　提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

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　　二〇一三年十一月四日

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　　第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

　　一、 委托方概况

　　本次评估的委托方系北京合众思壮科技股份有限公司(简称：合众思壮股份)。

　　委托方：北京合众思壮科技股份有限公司

　　注 册 号：110000004566467

　　住 所：北京市海淀区知春路 118 号知春大厦 1501 室

　　法定代表人姓名：郭信平

　　注 册 资 本：18720 万元

　　实 收 资 本：18720 万元

　　公 司 类 型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)

　　成 立 日 期：1998 年 9 月 30 日

　　经 营 范 围：许可经营项目：无；一般经营项目：技术开发；技术推广；技术

　　转让；技术咨询；技术服务；卫星导航技术培训；销售机械设备、五金交电、计算

　　机、软件及辅助设备、电子产品、通讯设备、卫星导航产品及辅助设备；工程和技

　　术研究与试验发展；维修仪器仪表；出租办公用房；会议服务；承办展览展示活动。

　　二、被评估企业概况

　　本次评估的被评估企业是北京合众思壮导航技术有限公司(简称：合众思壮导

　　航)，被评估企业基本信息如下：

　　(一)注册登记情况

　　企业法人营业执照注册号：110105007788634

　　住 所：北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号电子城 A2 座东 6 层

　　法定代表人：郭信平

　　注册资本：2200 万元

　　实收资本：2200 万元

　　公司类型：有限责任公司(法人独资)

　　成立日期：2004 年 11 月 23 日

　　营业期限：自 2004 年 11 月 23 日至 2014 年 11 月 22 日

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　　经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的不得经营；法律、行政法规、

　　国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理局机关登记注册后

　　方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经

　　营活动。***

　　(二)企业概况

　　北京合众思壮导航技术有限公司(原北京经纬星控导航技术有限公司，以下简

　　称“本公司”或“公司”)系于 2004 年 11 月 23 日成立，注册资本为人民币贰仟贰

　　佰万元整(￥22,000,000.00 元)，注册号 110105007788634，注册地址位于北京市

　　朝阳区酒仙桥东路 9 号电子城 A2 座东 6 层，法定代表人为郭信平。

　　公司系于 2004 年 11 月由李亚楠女士和北京合众思壮科技股份有限公司共同出

　　资设立的有限责任公司，公司的注册资本为人民币陆佰万元整(￥6,000,000.00

　　元)，其中：李亚楠女士以货币资金出资 60.00 万元，持股比例 10.00%；北京合众

　　思壮科技股份有限公司以货币资金出资 140.00 万元，无形资产出资 400.00 万，持

　　股比例 90.00%。

　　2005 年 5 月，公司更名为北京合众思壮导航技术有限公司。

　　2007 年 8 月，经公司股东会决议同意，李亚楠女士将其在公司的 60.00 万元出

　　资转让给北京合众思壮科技股份有限公司，此次股权转让完成后，北京合众思壮科

　　技股份有限公司持有本公司的股权为 100.00%。

　　2008 年 1 月，经股东同意，以未分配利润转增股本，增资后公司注册资本为

　　2,200.00 万元人民币。

　　2013 年 8 月，经公司股东会决议同意,股东北京合众思壮科技股份有限公司以

　　所持有的位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院 2 号楼 5 层 502 的房产对本公司进行

　　增资，增资后公司注册资本为人民币 5,000.00 万元，北京合众思壮科技股份有限公

　　司以货币资金出资 1,800.00 万元,实物出资 2,800.00 万元,无形资产出资 400.00

　　万元。

　　(三)被评估企业财务状况和经营情况

　　历年财务状况

　　单位：人民币万元

　　2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 10 月 31 日

　　财务指标

　　资产总计 67,872,022.66 74,537,937.14 119,285,587.87

　　所有者(股东)权益合计 65,525,694.56 69,609,292.32 68,922,664.22

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　　历年经营成果状况

　　单位：人民币万元

　　2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 10 月 31 日

　　财务指标

　　18,037,288.76 26,706,791.95

　　营业收入 19,579,616.69

　　7,844,823.85 17,510,706.14

　　营业成本 14,512,717.95

　　-724,447.32 4,083,597.76 8,435,171.90

　　净利润

　　历年财务数据已经被拒兴化会计师事务所有限责任公司进行审计并出具标准无

　　保留意见报告。

　　(四)被评估企业执行的主要会计政策

　　(1)被评估企业现采用的主要会计政策：

　　①会计期间：会计年度为自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；

　　②记账本位币：以人民币为记账本位币；

　　③会计制度：执行 2006 年 2 月公布的企业会计准则、

　　《企业会计制度》及其补

　　充规定；

　　④记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原

　　则；

　　⑤坏账损失的核算方法：采用账龄分析法及个别计提法计提坏账准备；

　　⑥存货计价方法：按实际成本计价，领用与发出存货按加权平均法结转成本，

　　周转材料、低值易耗品领用时采用一次转销法摊销核算；存货采用永续盘存制；

　　⑦固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按采用年限平均法分类计提折

　　旧，各类固定资产预计使用寿命和年折旧率如下：

　　折旧年限 残值率 年折旧率

　　固定资产类别

　　(年)

　　房屋建筑物 50 年 5% 1.90%

　　电子设备 5年 5% 19.00%

　　(五)委托方与被评估企业的关系

　　被评估单位—北京合众思壮导航技术有限公司是委托方—北京合众思壮科技股

　　份有限公司的全资子公司。

　　三、关于经济行为的说明

　　本次评估目的是为北京合众思壮科技股份有限公司拟转让股权事宜所涉及到的

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　　北京合众思壮导航技术有限公司全部股权，提供该公司股东全部权益于评估基准日

　　的市场价值参考。

　　四、关于评估对象和评估范围的说明

　　1、本次评估对象为北京合众思壮导航技术有限公司股东全部权益价值。评估范

　　围包括被评估企业于评估基准日拥有的全部资产和负债。

　　评估企业的资产总额为 71,092,290.82 元(其中：流动资产 31,677,795.41 元，

　　非 流 动 资 产 39,414,495.41 元 ) 总 负 债 10,612,923.65 元 ， 其 中 流 动 负 债

　　；

　　10,612,923.65 元；股东全部权益 60,479,367.17 元。

　　2、评估基准日资产账面价值根据以往评估结果调账情况

　　无。

　　3、评估基准日前不良资产核销及资产剥离情况

　　无。

　　4、评估范围内的主要资产、负债状况

　　(1)流动资产：其中货币资金 31,674,675.41 元、其他应收款 3,120.00 元。

　　(2)投资性房地产：账面价值 7,926,913.09 元，主要为 2005 年 8 月 1 日购买

　　的工业厂房。

　　(3)固定资产：账面价值 31,487,582.32 元，包括 1 项房屋建筑物，主要为合

　　众思壮股份增资投入的工业厂房。

　　(4)负债：短期借款 10,000,000.00 元、应付职工薪酬 55,170.00 元、应交税

　　费 2,443.23 元、应付利息 66,666.67 元、其他应付款 488,643.75 元。

　　五、关于评估基准日的说明

　　本次评估选取的评估基准日为 2013 年 10 月 31 日。该评估基准日与本次评估的

　　《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。

　　委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上，于选取评估基

　　准日时重点考虑了以下因素：

　　1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能

　　更好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况，以

　　利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；

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　　2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评

　　估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有

　　效服务于评估目的。

　　3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会

　　计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获

　　利能力的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工

　　作的开展。

　　六、可能影响评估工作的重大事项的说明

　　合众思壮导航账面无形资产为专利技术，该专利技术为卫星定位接收器外观设

　　计专利， 系 2004 年 11 月公司的母公司-合众思壮股份将其作为出资投入合众思壮

　　导航，出资作价依据系根据北京曲信会计师事务所有限责任公司评估报告确认，确

　　认账面原值 4,000,000.00 元，截至 2013 年 10 月 31 日公司已摊销完毕。

　　该专利申请日为 2002 年 7 月 26 日，授权公告日为 2003 年 1 月 29 日，专利权

　　人为北京合众思壮科技股份有限公司，专利证书号 第 275567 号，本专利的专利权

　　期限是十年，自申请日起算，专利权人应当依照专利法及其实施细则规定缴纳年费。

　　该外观设计属于母公司经营范围使用内，并且已超过使用期限(使用期限十年)，经

　　公司股东—合众思壮股份决定，该资产不在转移范围内，所以不在此次的资产评估

　　范围。

　　根据委托方的要求上述无形资产未纳入本次评估范围。

　　七、资产、负债清查情况说明

　　1、清查范围：

　　列入本次评估清查范围的委估资产是公司于评估基准日拥有的全部资产和负

　　债。其具体情况如下：

　　(1)列入清查范围的资产的种类、账面金额情况如下：

　　评估企业的资产总额为 71,092,290.82 元(其中：流动资产 31,677,795.41 元，

　　非 流 动 资 产 39,414,495.41 元 ) 总 负 债 10,612,923.65 元 ， 其 中 流 动 负 债

　　；

　　10,612,923.65 元；股东全部权益 60,479,367.17 元。

　　(2)实物资产分布地点及构成

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　　本次清查并申报评估的实物资产包括投资性房地产(含土地使用权)、房屋建

　　筑物(含土地使用权) 上述房屋建筑物位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院 2 号楼

　　；

　　第 6 层 602 和第 5 层 502。

　　2、清查工作的组织：

　　为确保评估工作顺利地进行，本公司根据评估机构的要求分部门、分项目于

　　2013 年 10 月 31 日进行了资产清查及申报。

　　3、清查结果

　　通过清查发现，实物资产和账面值基本相符。固定资产的实际数量与账面相符。

　　清查结果与《资产清查评估申报表》所载明的数据一致。

　　八、资料清单

　　1、资产清查评估申报表；

　　2、资产权属证明文件、产权证明文件；

　　3、重大合同、协议等；

　　4、生产经营统计资料；

　　5、其他资料。

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　　(本页无正文 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明盖章页)

　　委托方：北京合众思壮科技股份有限公司

　　法定代表人：(签字)

　　二○一三年十一月三日

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　　(本页无正文 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明盖章页)

　　被评估企业：北京合众思壮导航技术有限公司：(盖章)

　　法定代表人：(签字)

　　二○一三年十一月三日

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　　第三部分 评估技术说明

　　一、评估对象与评估范围说明

　　(一)评估对象与评估范围

　　1、评估对象与评估范围

　　本次评估的评估对象为北京合众思壮导航技术有限公司股东全部权益价值。评估

　　范围为北京合众思壮导航技术有限公司于评估基准日拥有的全部资产和负债。

　　评估企业的资产总额为 71,092,290.82 元(其中：流动资产 31,677,795.41 元，

　　非 流 动 资 产 39,414,495.41 元 ) 总 负 债 10,612,923.65 元 ， 其 中 流 动 负 债

　　；

　　10,612,923.65 元；股东全部权益 60,479,367.17 元。

　　2、委托评估的资产类型、账面金额

　　(1)流动资产：其中货币资金 31,674,675.41 元、其他应收款 3,120.00 元。

　　(2)投资性房地产：账面价值 7,926,913.09 元，主要为 2005 年 8 月 1 日购买

　　的工业厂房。

　　(3)固定资产：账面价值 31,487,582.32 元，包括 1 项房屋建筑物，主要为合

　　众思壮股份增资投入的工业厂房。

　　(4)负债：短期借款 10,000,000.00 元、应付职工薪酬 55,170.00 元、应交税

　　费 2,443.23 元、应付利息 66,666.67 元、其他应付款 488,643.75 元。

　　3、委托评估的资产权属状况

　　被评估企业申报评估的位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院 2 号电子城厂房 A2

　　第五、六两层房屋建筑物，权证面积 4404.12 平方米，系 2005 年 8 月外购，并已办

　　妥房屋所有者权证(权证号：朝字第 1288978 号、朝字第 714588 号)。但截止评估

　　基准日委估房屋尚未取得所占用的土地使用权的权证，经核实：土地使用者仍为：

　　北京电子城有限责任公司，使用权面积为 34，678.41 平方米，使用权类型为出让，

　　用途为工业用地，位于朝阳区酒仙桥路 14 号，该土地使用权证为大证未分割，终止

　　日期为 2051 年 3 月 5 日。

　　(二)实物资产的分布情况及特点

　　1、实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点

　　实物资产主要为投资性房地产和固定资产-房屋建筑物，上述房屋建筑物分别位

　　于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院 2 号楼第 6 层 602 和第 5 层 502。

　　2、实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等

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　　实物资产房屋主要为工业厂房，结构为框架结构，建成于 2005 年，房屋能够正

　　常使用。

　　(三)企业申报的无形资产情况

　　合众思壮导航账面无形资产为专利技术，该专利技术为卫星定位接收器外观设

　　计专利， 系 2004 年 11 月公司的母公司-合众思壮股份将其作为出资投入合众思壮

　　导航，出资作价依据系根据北京曲信会计师事务所有限责任公司评估报告确认，确

　　认账面原值 4,000,000.00 元，截至 2013 年 10 月 31 日公司已摊销完毕。

　　该专利申请日为 2002 年 7 月 26 日，授权公告日为 2003 年 1 月 29 日，专利权

　　人为北京合众思壮科技股份有限公司，专利证书号 第 275567 号，本专利的专利权

　　期限是十年，自申请日起算，专利权人应当依照专利法及其实施细则规定缴纳年费。

　　该外观设计属于母公司经营范围使用内，并且已超过使用期限(使用期限十年)，经

　　公司股东—合众思壮股份决定，该资产不在转移范围内，所以不在此次的资产评估

　　范围。

　　根据委托方的要求上述无形资产未纳入本次评估范围。

　　二、资产核实情况总体说明

　　(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

　　本次资产清查的主要过程包括：首先指导被评估企业清查资产与收集准备资料，

　　然后检查核实资产与验证资料；主要方法有盘点、函证、检查有关合同、协议、实

　　地勘查、观察、核对账面记录等。清查工作的组织安排：在企业进行资产清查的基

　　础上，成立清查小组，在公司相关专业人员的配合下，于 2013 年 10 月 31 日对公司

　　的资产进行了实地清查，针对不同资产类型，具体实施如下：

　　1、流动资产

　　对流动资产的清查核实主要采取复核账面记录和现场实地盘点的方法进行。

　　(1)审核申报表

　　在明确了流动资产评估范围之后，评估人员审核了被评估单位填报的流动资产

　　评估申报表等原始资料，对于不符合有关要求的申报资料，要求被评估单位进行修

　　正。

　　(2)验证申报资料

　　①对基准日货币资金金额的验证

　　根据货币资金申报表所列金额，首先对库存现金进行监盘，根据期后发生额倒

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　　推至评估基准日应有余额并与账面期末数相核对；其次将企业银行存款于评估基准

　　日的账面余额并与评估基准日的银行对账单余额相核对，如有差额，再利用银行存

　　款余额调节表上的记录，查明差额原因，确定货币资金申报金额的正确性。

　　②对其他应收款往来债权金额的验证

　　对申报表中所列各项往来债权，首先与各科目的账面期末余额合计数进行核对，

　　再对各明细项目金额进行逐笔账表核对，以验证申报表列金额的正确性。

　　(3)分析债权情况

　　根据被评估企业填报的各往来债权申报明细表中所列业务内容、发生日期、金

　　额以及评估人员与该公司财务交谈了解，对账龄进行分析，预计风险损失，判断各

　　账户欠款收回的可能性。

　　2、非流动资产

　　(1)对投资性房地产的调查

　　评估人员对资性房地产资产的勘察，主要为：①核查实物，即根据申报表所列

　　项目，对照实物查看现状，并记录、拍照；②产权核查，对企业提供的房地产权证

　　进行确认；③调查了解房屋的实际使用状况，如在用、闲置及待处理等，查阅有关

　　技术文件、资料，并对运行、维护保养情况等进行调查；④调查了解房屋租赁情况。

　　(2)对固定资产-房屋建筑物的调查

　　评估人员对房屋建筑物资产的勘察，主要为：①核查实物，即根据申报表所列

　　项目，对照实物查看现状，并记录、拍照；②产权核查，对企业提供的房地产权证

　　进行确认；③调查了解房屋的实际使用状况，如在用、闲置及待处理等，查阅有关

　　技术文件、资料，并对运行、维护保养情况等进行调查；④调查了解房屋租赁情况。

　　3、负债

　　对各类负债的清查核实主要采取复核账面记录和计算验证的方法，检查核实在

　　评估目的实现后的实际债务人及应承担的金额，查阅有关合同和原始凭证，核实有

　　无重复或漏记的情况，以确认申报项目及金额的正确性。

　　(二)影响资产核实的事项及处理方法

　　本次资产清查核实过程中没有影响资产核实的事项。

　　(三)核实结论

　　1、资产核实结论

　　通过资产清查核实，我们认为该公司资产管理基础较好，有比较完善的内部控

　　制制度，调整后报表的资产账、物、卡相符。

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　　2、权属资料不完善等权属不清晰的资产

　　北京合众思壮导航技术有限公司的房屋所有权证显示房屋所有权人为北京合众

　　思壮导航技术有限公司，房屋建筑物所占用的土地使用权未分割，土地使用者为：

　　北京电子城有限责任公司。

　　3、企业申报的账外资产的核实结论

　　被评估企业无帐外资产。

　　三、评估技术说明

　　(一)流动资产评估说明

　　企业流动资产是由货币资金、其他应收款项组成。

　　1、货币资金

　　货币资金是由现金和银行存款两部分组成。

　　⑴ 现金

　　是指存放在企业财务部保险柜内的库存现金。账面余额 8,363.71 元，评估人员

　　在各财务部负责人和出纳人员的陪同下，对库存现金进行了盘点。库存现金的评估

　　采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，现金倒推法计算公式为：基准日现金评估

　　值=盘点日库存现金数+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收

　　入金额。

　　盘点表推算的实存数与现金日记账和总账现金账户余额核对，并通过查阅现金

　　日记账和未记账的收支凭证填报库存现金盘点表有关数据，以核实账面余额的准确

　　性。经核对后确认企业申报基准日现金余额正确无误， 现金的账面值作为评估值，

　　以

　　评估值为为 8,363.71 元。

　　⑵ 银行存款

　　银行存款账面值 31,666,311.70 元，为招行望京支行开设的银行存款账户。

　　对银行存款的评估采取以企业申报银行存款余额同银行对账单相核对的办法，评估

　　人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，全部存

　　款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函证结

　　果与对账单记录相符，以核实后的账面值确认评估值。银行存款评估值为

　　31,666,311.70 元。

　　货币资金账面值为 31,674,675.41 元，评估值为 31,674,675.41 元。

　　2、其他应收款

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　　其他应收款共 1 项，账面余额 3,120.00 元，未计提的坏账准备。其他应收款为

　　代扣代缴职工夏传福、韦庆聂、吴莉萍三人 10 月的个人住房公积金。评估人员采用

　　检查会计凭证、核对总账及明细账等程序进行了检查核实，确认其他应收款的真实

　　性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解。经分析，以其他应收款的账

　　面值确定评估值。评估值为 3,120.00 元。

　　(二)非流动资产评估说明

　　1、投资性房地产评估说明

　　1)评估范围

　　本次投资性房地产的评估范围包括 1 项工业厂房(含相应的土地使用权) 房屋

　　，

　　建筑物面积为 2202.06 平方米。

　　根据被评估企业提供的《投资性房地产——房屋评估明细表》 房屋建筑物的详

　　，

　　细情况如下表所示：

　　来源(外 账面价值

　　计

　　购、自建、 成本单

　　序 建成 量

　　权证编号 房屋名称 自用转入、 结构 建筑面积 价(元

　　号 年月 单 原值 净值

　　/m2)

　　存货转入

　　位

　　等)

　　朝字第 电子城厂

　　外购 框架

　　1 2005/8/1 m2 2202.06 7,926,913.09

　　714588 号 房 A2 4,223.00 9,299,299.38

　　2)评估对象概况

　　本次投资性房地产的评估范围包括 1 项工业厂房(含相应的土地使用权) 房屋

　　，

　　建筑物面积为 2202.06 平方米，房屋建筑物为北京合众思壮导航技术有限公司外购

　　的房地产，建筑物维护保养较好，至评估基准日时，房屋处于正常使用状态。

　　根据被评估企业提供的评估申报表，我们核对了投资性房地产的总账、明细账

　　以及相应的房地产权证，并对委估的房屋建筑物进行了现场勘察，且编制了现场勘

　　查记录。

　　对房屋建筑物的现场勘察评估，是按照《资产评估准则—不动产》的规定和要

　　求，遵循公正、客观、科学的原则，根据企业提供的《房屋建筑物清查评估明细表》

　　所列项目的项数、建筑面积、建筑结构、装饰装修及给排水、供电照明、通风等设

　　备配置情况，全面进行现场勘察核实；结合查阅主要建筑物的相关资料；现场了解

　　房屋建筑物的结构特征和各部位完损状况。

　　(1)房屋建筑物状况

　　①权利状况

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　　被评估企业申报评估的房屋建筑物已办理了北京市房屋所有权证[证号： 京房

　　X

　　权证朝字第 714588 号]，权利人为北京合众思壮导航技术有限公司。申报评估的房

　　屋建筑面积共计 2202.06 平方米。

　　②房屋建筑物的结构特征概况

　　被评估企业申报的房屋建筑物位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科技

　　园区电子城科技园内 2 号楼第 6 层 602，规划用途为厂房，2005 年 8 月竣工，2 号

　　楼为 7 层的框架结构楼房，委估的房屋建筑物位于 2 号楼第 6 层 602，层高约 4.2

　　米，基础均采用钢筋砼独立基础、承重结构均为钢筋砼柱梁承重，24 墙围护，屋顶

　　为现浇平顶，不锈钢玻璃门，精装修，地面为地砖和地毯装饰，外墙贴瓷砖装饰，

　　室内烟感、监控 、供水设施、供电设施、消防、宽带、电话等设施齐备。房屋目前

　　已使用约 8 年，该房屋目前均处于可正常使用状态。

　　③ 抵押状况

　　房屋建筑物(含相应的土地使用权)均未设定抵押权。

　　(2)土地状况

　　① 土地登记状况

　　该房屋建筑物占用的土地使用权土地使用者为北京电子城有限责任公司，使用

　　权面积为 34，678.41 平方米，使用权类型为出让，用途为工业用地，位于朝阳区酒

　　仙桥路 14 号，该土地使用权证为大证未分割，终止日期为 2051 年 3 月 5 日。

　　② 土地利用状况

　　宗地上已为中关村科技园区电子城科技园。

　　③ 影响因素分析

　　a.一般因素

　　北京市位于北纬 39 度 56 分，东经 116 度 20 分，地处华北大平原的北部，全市

　　土地面积 16410.54 平方公里。北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部

　　是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京市东部与天津市毗邻，

　　其余均与河北省交界。北京属暖温带半湿润气候区，四季分明、春秋短促、冬夏较

　　长。

　　北京位于华北平原与东北平原、蒙古高原的交接处，对于维持东北这一相对独

　　立而又极为重要的地理区域与内地的联系、维持国家和民族的统一具有不可替代的

　　作用。同时北京位于渤海沿岸，属于环渤海经济圈，发展经济的条件优越。最后，

　　作为全国陆上交通总枢纽，北京与东南、华南经济发达地区的交通都相当便利，京

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　　沪铁路一带是中国人口最密集的东部沿海平原地带，京广铁路则纵贯中国南北中轴

　　线，同时又有京哈铁路贯穿东北。

　　2012 年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值 17801 亿元，按可比价格计

　　算，比上年增长 7.7%，增幅比上年低 0.4 个百分点。按常住人口计算，去年全市人

　　均地区生产总值 87091 元，折合 13797 美元。

　　2012 年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措

　　施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。截至去

　　年 9 月末，全市法人单位从业人员同比增加近 50 万人，增长 5.6%；城镇登记失业

　　率基本控制在 1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房

　　供应总量的三成以上。投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。

　　去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在 40%以上；

　　居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持

　　续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不

　　断增强。如高技术制造业增长达到 11.3%，比工业整体增速高出 4.3 个百分点；生

　　产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占 GDP 比重达到

　　5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在 20%左右。

　　随着城市建设的进一步发展，城市结构和功能不断完善，逐步形成了一个良好

　　的投资环境，吸引着全球众多的投资者来北京投资，对房地产的需求不断增长，使

　　北京的房地产市场得到了较快的发展。据我们市场调查分析，市中心地段的地价发

　　展趋势较稳定，地价也稳步上升。而城市郊区随着建设规模的扩大，对土地的需求

　　量也快速增长，由于土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾使得北京市

　　的土地升值较快。

　　b.区域因素

　　宗地位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科技园区电子城科技园内，中

　　关村科技园区电子城科技园位于朝阳区东北部，园区东邻首都国际机场，西连奥运

　　村，南通 CBD，与四环路、京顺路、机场高速路、京承高速路、五环路毗邻相连，

　　电子城位于四环路和五环路之间，机场高速路、五环快速路从电子城穿过，至首都

　　机场仅 14 公里。电子城区域内道路通畅，公共交通四通八达。电子城已形成以电子

　　整机和电子元器件为主的电子产业基地，并具有为信息产业配套和服务的各种设施。

　　区内各大企业建有全国性的营销网络。电子城科技园以信息产业为主，集中了大批

　　高科技工程技术人才，周边地区人力资源亦十分丰富。电子城作为中关村科技园区

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　　的五园之一，为国家级高科技园区。区内高科技企业可享受一系列的优惠政策。同

　　时，园区亦为企业提供各方面的服务，不断改善企业的投资和经营环境。电子城科

　　技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服务业。重点发展

　　现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。园区内

　　通上水、下水、通电、通讯、通路、通热力、场地平整，基础设施齐全。

　　c.房地产市场状况

　　中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心最新发布的 2013 年 6 月份

　　中国制造业采购经理指数(PMI)为 50.1%，较上月微降 0.7 个百分点，而四月份和五

　　月份的 PMI 分别为 50.6 和 50.8，均位于 50%临界点以上。虽然整个经济态势增长

　　有下行压力，但总体上保持平稳发展。

　　北京市工业用地市场在 08 年金融危机后到 10 年进入缓慢复苏阶段， 年受欧

　　债危机影响土地市场再次衰退，12 年开始快速回暖。需要注意的是，受用地供应趋

　　紧影响，工业用地成交量和成交额增长乏力，工业用地价格进入上涨渠道，随着大

　　量制造业基地和物流园区的开工建设，以及工业用地供应的逐渐趋紧，预计北京市

　　工业用地价格将保持持续上涨态势。工业地产市场经过这么多年的发展，无论是从

　　地价还是租金方面，都处于上行的通道。虽然项目交易成交有限，但由于市场上工

　　业物业供应有限，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。

　　d.个别因素

　　评估对象宗地为工业出让用地，位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科

　　技园区电子城科技园内。宗地上建有工业用房屋建筑物，宗地形状较规则，可利用

　　程度较高；地势较平坦，地基较好、承载力较大，一般工业建筑建设时只需作较简

　　单的基础处理；宗地开发程度红线外“六通”和红线内场地平整，基础设施齐备。

　　3)评估依据

　　(1)《资产评估准则——不动产》；

　　(2)《中华人民共和国房地产管理法》；

　　(3)《房地产估价规范》 GB/T 50291—1999)

　　( ；

　　(4) 2012《北京市建设工程计价依据-预算定额》；

　　(5)北京市建设工程造价信息；

　　(6)北京市工业房地产价格信息；

　　(7)评估基准日存款利率；

　　(8)其他。

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　　4)房屋的评估方法

　　对于工业用地上房地产，由于被评估企业的房屋建筑物所占用的土地使用权未

　　分割，且所在区域房地产市场上同类成交案例较少，根据评估目的及委估房地产资

　　产的实际用途、状况，采用收益法进行评估。

　　① 收益法是运用适当的资本化利率，将预期的估价对象房地产未来各年的正常

　　纯收益还原到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价值的估价方法。

　　基本公式：

　　P 房地产价值

　　n 收益期

　　Ri 第 i 年净收益

　　r 还原率

　　5)评估举例

　　案例：电子城厂房 2 号楼第 6 层 602 房地产市场价值的估算

　　收益法

　　① 客观收益的求取

　　根据北京合众思壮科技股份有限公司与上海贝塔斯曼商业服务有限公司北京分

　　公司签订的房屋租赁合同 2011 年 10 月 15 日至 2014 年 10 月 14 日租金标准为

　　RMB2.55 元/平方米/天，2014 年 10 月 15 日至 2016 年 10 月 14 日租金标准为 RMB2.9

　　元/平方米/天，租金按月支付，在租赁期内，房屋的租金标准按租赁合同上确定的

　　租金标准，在租赁期外，租金标准按科技园区内市场的租金标准，评估人员调查了

　　科技园区内工业房地产租赁行情，类似标准厂房的租金价格在评估基准日为 2.55

　　元/平方米/天左右，租金每年递增 4%～5%，2016 年预计租金标准为 RMB2.9 元/平方

　　米/天左右，评估人员通过对科技园区内类似标准厂房的租金价格的调查、了解，认

　　为 2016 年以后的租金将在 2016 年预计租金标准为 RMB2.9 元/平方米/天左右的基础

　　上每年递增 4%左右。

　　经综合考虑并结合评估对象实际情况，预测评估对象合理的租金标准为：评估

　　基准日 2013 年 10 月 31 日至 2014 年 10 月 14 日租金标准为 RMB2.55 元/平方米/天，

　　2014 年 10 月 15 日至 2016 年 12 月 31 日租金标准为 RMB2.9 元/平方米/天，2017

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　　年至 2033 年各年租金标准在 2016 年租金标准的基础上每年递增 4%， 34 年至 2051

　　年 3 月 5 日租金标准保持在 2033 年租金标准不变。

　　② 空置率的确定

　　该工业区为国家级高科技园区，区内工业厂房保持较高出租率，根据对区内历

　　史出租情况调查，在合同期内不考虑房屋出租的空置率，在合同期外房屋出租的空

　　置率取为 5%。

　　③ 相关支出税费取 17.60%(房产税税率为 12%、营业税及附加税率为 5.60%)，

　　根据对园区内出租工业厂房的调查，管理费和房屋修缮费实际发生额很小，本次评

　　估确定年管理费为年租金的 0.2% ，修缮费为年租金的 0.2% ，保险费为年租金的

　　0.05%。

　　④ 收益年限

　　根据国有土地使用证上记载的出让工业用地终止日期为 2051 年 3 月 5 日。房屋

　　结构为框架结构，非生产用耐用年限为 60 年，房屋于 2005 年 8 月竣工，房屋的终

　　止日起为 2065 年 8 月。根据孰短原则，因此取土地使用权的终止日期为 2051 年 3

　　月 5 日为房屋收益期的终止日期，即收益期为 2013 年 10 月 31 日至 2051 年 3 月 5

　　日。

　　⑤ 综合还原率

　　综合还原率由无风险报酬率和风险投资报酬率组成。

　　无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率或银行存款利率作为参照依据，本

　　次估价以 2013 年 10 月 31 日剩余期限在十年以上的国债收益率 4.2094%为无风报酬

　　率。

　　风险报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成。本次

　　估价考虑到房地产行业目前已具备一定风险，受国家政策变动影响较大，故行业风

　　险率取 1.5%。经营风险是对经营者的经营决策能力的综合体现，根据委估房地产的

　　自身特点和市场现阶段对工业房地产需求的状况分析，本次估价对经营风险率以房

　　地产租赁经营平均风险率 1%计取。房地产租赁的财务风险相对较小按 0.5%计取。

　　综上所述，确定风险报酬率为 3.00%。

　　综合还原率=4.2094%+3.00%=7.2094%

　　⑥ 估价对象测算现值

　　项目/年度 2013/10/31 2014 2015 2016

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　　年租金收入 341,594.56 2,108,955.68 2,330,880.51 2,330,880.51 2,424,115.73

　　出租率 95% 95% 95%

　　年有效毛收入 341,594.56 2,108,955.68 2,330,880.51 2,306,276.77 2,302,909.94

　　房产税 12.00% 40,991.35 253,074.68 279,705.66 279,705.66 290,893.89

　　营业税及附加 5.60% 19,129.30 118,101.52 130,529.31 130,529.31 135,750.48

　　管理费 0.20% 683.19 4,217.91 4,661.76 4,661.76 4,848.23

　　修缮费 0.20% 683.19 4,217.91 4,661.76 4,661.76 4,848.23

　　保险费 0.05% 170.80 1,054.48 1,165.44 1,165.44 1,212.06

　　年净收益 279,936.74 1,728,289.18 1,910,156.58 1,885,552.84 1,865,357.05

　　资本化率 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　折现系数 0.9942 0.9547 0.8905 0.8306 0.7747

　　折现值 278,317.49 1,649,913.47 1,700,908.14 1,566,093.66 1,445,134.05

　　2018 2019 2020 2021 2022 2023

　　2,521,080.36 2,621,923.57 2,726,800.52 2,835,872.54 2,949,307.44 3,067,279.74 3,189,970.93

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　2,395,026.34 2,490,827.40 2,590,460.49 2,694,078.91 2,801,842.07 2,913,915.75 3,030,472.38

　　302,529.64 314,630.83 327,216.06 340,304.70 353,916.89 368,073.57 382,796.51

　　141,180.50 146,827.72 152,700.83 158,808.86 165,161.22 171,767.67 178,638.37

　　5,042.16 5,243.85 5,453.60 5,671.75 5,898.61 6,134.56 6,379.94

　　5,042.16 5,243.85 5,453.60 5,671.75 5,898.61 6,134.56 6,379.94

　　1,260.54 1,310.96 1,363.40 1,417.94 1,474.65 1,533.64 1,594.99

　　1,939,971.34 2,017,570.19 2,098,273.00 2,182,203.92 2,269,492.07 2,360,271.76 2,454,682.63

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.7226 0.6740 0.6287 0.5864 0.5470 0.5102 0.4759

　　1,401,872.79 1,359,906.60 1,319,196.70 1,279,705.48 1,241,396.46 1,204,234.26 1,168,184.53

　　2025 2026 2027 2028 2029 2030

　　3,317,569.76 3,450,272.55 3,588,283.46 3,731,814.79 3,881,087.39 4,036,330.88 4,197,784.12

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　3,151,691.28 3,277,758.93 3,408,869.28 3,545,224.05 3,687,033.02 3,834,514.34 3,987,894.91

　　398,108.37 414,032.71 430,594.01 447,817.78 465,730.49 484,359.71 503,734.09

　　185,783.91 193,215.26 200,943.87 208,981.63 217,340.89 226,034.53 235,075.91

　　6,635.14 6,900.55 7,176.57 7,463.63 7,762.17 8,072.66 8,395.57

　　6,635.14 6,900.55 7,176.57 7,463.63 7,762.17 8,072.66 8,395.57

　　1,658.78 1,725.14 1,794.14 1,865.91 1,940.54 2,018.17 2,098.89

　　2,552,869.93 2,654,984.73 2,761,184.12 2,871,631.48 2,986,496.74 3,105,956.61 3,230,194.88

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.4439 0.4140 0.3862 0.3602 0.3360 0.3134 0.2923

　　1,133,213.98 1,099,290.31 1,066,382.16 1,034,459.15 1,003,491.78 973,451.44 944,310.39

　　2032 2033 2034 2035 2036 2037

　　4,365,695.48 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,147,410.71 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14

　　————————————————————————————————————————————―――

　　开元资产评估有限公司

　　北京合众思壮导航技术有限公司股东全部权益价值评估说明

　　523,883.46 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80

　　244,478.95 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10

　　8,731.39 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　8,731.39 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　2,182.85 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16

　　3,359,402.67 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.2727 0.2543 0.2372 0.2213 0.2064 0.1925 0.1796

　　916,041.69 888,619.25 828,863.18 773,125.48 721,135.90 672,642.42 627,409.93

　　2039 2040 2041 2042 2043 2044

　　4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14

　　544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80

　　254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16

　　3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.1675 0.1562 0.1457 0.1359 0.1268 0.1183 0.1103

　　585,219.14 545,865.51 509,158.26 474,919.42 442,983.00 413,194.18 385,408.54

　　2046 2047 2048 2049 2050 2051/3/5 折现值合计

　　4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 819,780.60

　　95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 778,791.57

　　544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 98,373.67

　　254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 45,907.71

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 1,639.56

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 1,639.56

　　2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 409.89

　　3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 630,821.17

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.1029 0.0960 0.0895 0.0835 0.0779 0.0726

　　359,491.37 335,317.02 312,768.30 291,735.89 272,117.83 45,828.43 33,271,307.58

　　评估值=33,271,300 元(百位取整)

　　6)评估结果确定

　　由上测算可得，收益法测算的评估价值为 33,271,300 元。 投资性房地产评估

　　即

　　值为：33,271,300 元(百位取整)(含房屋建筑物对应的土地使用权的价值)。

　　7)评估结论

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　　在实施了上述资产评估程序和方法后，纳入评估范围的投资性房地产(含相应

　　的土地使用权)在 2013 年 10 月 31 日的评估结果反映如下：

　　单位：人民币元

　　账面价值 评估价值

　　增值率%

　　原值 净值 原值 成新率% 净值

　　9,299,299.38 7,926,913.09 33,271,300 319.73

　　8)重要事项说明

　　(1)在评估过程中，我们并未考虑委估房屋建筑物抵押、查封、担保、所欠负

　　的债务以及该等资产出售时所应承担的费用和税项等可能影响其价值的相关方面，

　　我们也未考虑该等资产重估增值额的纳税影响对其评估值的影响。

　　(2)我们曾勘查委估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了其内部装修

　　情况，但我们并未进行任何结构测试，我们无法就其内部结构有无腐朽、虫蛀或其

　　他任何结构损坏发表意见，也没有测试任何建筑设备。

　　2、房屋建筑物类固定资产评估说明

　　1)评估范围

　　本次房屋建筑物类固定资产的评估范围包括 1 项工业厂房(含相应的土地使用

　　权)，房屋建筑物面积为 2202.06 平方米。

　　根据被评估企业提供的《固定资产--房屋建筑物评估明细表》 房屋建筑物的详

　　，

　　细情况如下表所示：

　　帐面价值

　　建筑物 建成年 计量 建筑面积 成本单价

　　序号 权证编号 结构

　　名称 月 单位 (元/m2) 原值 净值

　　m

　　朝字第 电子城

　　框架

　　1 2005/8/1 m2 2202.06 14326.15 31,547,046.00 31,487,582.32

　　1288978 号 厂房 A2

　　2)评估对象概况

　　本次房屋建筑物的评估范围包括 1 项工业厂房(含相应的土地使用权) 房屋建

　　，

　　筑物面积为 2202.06 平方米，房屋建筑物为北京合众思壮科技股份有限公司购入增

　　资投入到北京合众思壮导航技术有限公司，建筑物维护保养较好，至评估基准日时，

　　房屋处于正常使用状态。

　　根据被评估企业提供的评估申报表，我们核对了房屋建筑物的总账、明细账以

　　及相应的房地产权证，并对委估的房屋建筑物进行了现场勘察，且编制了现场勘查

　　记录。

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　　对房屋建筑物的现场勘察评估，是按照《资产评估准则—不动产》的规定和要

　　求，遵循公正、客观、科学的原则，根据企业提供的《房屋建筑物清查评估明细表》

　　所列项目的项数、建筑面积、建筑结构、装饰装修及给排水、供电照明、通风等设

　　备配置情况，全面进行现场勘察核实；结合查阅主要建筑物的相关资料；现场了解

　　房屋建筑物的结构特征和各部位完损状况。

　　(3)房屋建筑物状况

　　①权利状况

　　被评估企业申报评估的房屋建筑物已办理了北京市房屋所有权证[证号： 京房

　　X

　　权证朝字第 1288978 号]，权利人为北京合众思壮导航技术有限公司。申报评估的房

　　屋建筑面积共计 2202.06 平方米。

　　②房屋建筑物的结构特征概况

　　被评估企业申报的房屋建筑物位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科技

　　园区电子城科技园内 2 号楼第 5 层 502，规划用途为厂房，2005 年 8 月竣工，2 号

　　楼为 7 层的框架结构楼房，委估的房屋建筑物位于 2 号楼第 5 层 502，层高约 4.2

　　米，基础均采用钢筋砼独立基础、承重结构均为钢筋砼柱梁承重，24 墙围护，屋顶

　　为现浇平顶，不锈钢玻璃门，精装修，地面为地砖和地毯装饰，外墙贴瓷砖装饰，

　　室内烟感、监控 、供水设施、供电设施、消防、宽带、电话等设施齐备。房屋目前

　　已使用约 8 年，该房屋目前均处于可正常使用状态。

　　③ 抵押状况

　　房屋建筑物(含相应的土地使用权)均未设定抵押权。

　　(4)土地状况

　　① 土地登记状况

　　该房屋建筑物占用的土地使用权土地使用者为北京电子城有限责任公司，使用

　　权面积为 34，678.41 平方米，使用权类型为出让，用途为工业用地，位于朝阳区酒

　　仙桥路 14 号，该土地使用权证为大证未分割，终止日期为 2051 年 3 月 5 日。

　　② 土地利用状况

　　宗地上已为中关村科技园区电子城科技园。

　　③ 影响因素分析

　　a.一般因素

　　北京市位于北纬 39 度 56 分，东经 116 度 20 分，地处华北大平原的北部，全市

　　土地面积 16410.54 平方公里。北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部

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　　是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京市东部与天津市毗邻，

　　其余均与河北省交界。北京属暖温带半湿润气候区，四季分明、春秋短促、冬夏较

　　长。

　　北京位于华北平原与东北平原、蒙古高原的交接处，对于维持东北这一相对独

　　立而又极为重要的地理区域与内地的联系、维持国家和民族的统一具有不可替代的

　　作用。同时北京位于渤海沿岸，属于环渤海经济圈，发展经济的条件优越。最后，

　　作为全国陆上交通总枢纽，北京与东南、华南经济发达地区的交通都相当便利，京

　　沪铁路一带是中国人口最密集的东部沿海平原地带，京广铁路则纵贯中国南北中轴

　　线，同时又有京哈铁路贯穿东北。

　　2012 年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值 17801 亿元，按可比价格计

　　算，比上年增长 7.7%，增幅比上年低 0.4 个百分点。按常住人口计算，去年全市人

　　均地区生产总值 87091 元，折合 13797 美元。

　　2012 年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措

　　施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。截至去

　　年 9 月末，全市法人单位从业人员同比增加近 50 万人，增长 5.6%；城镇登记失业

　　率基本控制在 1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房

　　供应总量的三成以上。投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。

　　去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在 40%以上；

　　居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持

　　续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不

　　断增强。如高技术制造业增长达到 11.3%，比工业整体增速高出 4.3 个百分点；生

　　产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占 GDP 比重达到

　　5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在 20%左右。

　　随着城市建设的进一步发展，城市结构和功能不断完善，逐步形成了一个良好

　　的投资环境，吸引着全球众多的投资者来北京投资，对房地产的需求不断增长，使

　　北京的房地产市场得到了较快的发展。据我们市场调查分析，市中心地段的地价发

　　展趋势较稳定，地价也稳步上升。而城市郊区随着建设规模的扩大，对土地的需求

　　量也快速增长，由于土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾使得北京市

　　的土地升值较快。

　　b.区域因素

　　宗地位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科技园区电子城科技园内，中

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　　关村科技园区电子城科技园位于朝阳区东北部，园区东邻首都国际机场，西连奥运

　　村，南通 CBD，与四环路、京顺路、机场高速路、京承高速路、五环路毗邻相连，

　　电子城位于四环路和五环路之间，机场高速路、五环快速路从电子城穿过，至首都

　　机场仅 14 公里。电子城区域内道路通畅，公共交通四通八达。电子城已形成以电子

　　整机和电子元器件为主的电子产业基地，并具有为信息产业配套和服务的各种设施。

　　区内各大企业建有全国性的营销网络。电子城科技园以信息产业为主，集中了大批

　　高科技工程技术人才，周边地区人力资源亦十分丰富。电子城作为中关村科技园区

　　的五园之一，为国家级高科技园区。区内高科技企业可享受一系列的优惠政策。同

　　时，园区亦为企业提供各方面的服务，不断改善企业的投资和经营环境。电子城科

　　技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服务业。重点发展

　　现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。园区内

　　通上水、下水、通电、通讯、通路、通热力、场地平整，基础设施齐全。

　　c.房地产市场状况

　　中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心最新发布的 2013 年 6 月份

　　中国制造业采购经理指数(PMI)为 50.1%，较上月微降 0.7 个百分点，而四月份和五

　　月份的 PMI 分别为 50.6 和 50.8，均位于 50%临界点以上。虽然整个经济态势增长

　　有下行压力，但总体上保持平稳发展。

　　北京市工业用地市场在 08 年金融危机后到 10 年进入缓慢复苏阶段， 年受欧

　　债危机影响土地市场再次衰退，12 年开始快速回暖。需要注意的是，受用地供应趋

　　紧影响，工业用地成交量和成交额增长乏力，工业用地价格进入上涨渠道，随着大

　　量制造业基地和物流园区的开工建设，以及工业用地供应的逐渐趋紧，预计北京市

　　工业用地价格将保持持续上涨态势。工业地产市场经过这么多年的发展，无论是从

　　地价还是租金方面，都处于上行的通道。虽然项目交易成交有限，但由于市场上工

　　业物业供应有限，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。

　　d.个别因素

　　评估对象宗地为工业出让用地，位于北京市朝阳区酒仙桥东路 9 号院中关村科

　　技园区电子城科技园内。宗地上建有工业用房屋建筑物，宗地形状较规则，可利用

　　程度较高；地势较平坦，地基较好、承载力较大，一般工业建筑建设时只需作较简

　　单的基础处理；宗地开发程度红线外“六通”和红线内场地平整，基础设施齐备。

　　3)评估依据

　　(1)《资产评估准则——不动产》；

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　　(2)《中华人民共和国房地产管理法》；

　　(3)《房地产估价规范》 GB/T 50291—1999)

　　( ；

　　(4) 2012《北京市建设工程计价依据-预算定额》；

　　(5)北京市建设工程造价信息；

　　(6)北京市工业房地产价格信息；

　　(7)评估基准日存款利率；

　　(8)其他。

　　4)房屋的评估方法

　　对于工业用地上房地产，由于被评估企业的房屋建筑物所占用的土地使用权未

　　分割，且所在区域房地产市场上同类成交案例较少，根据评估目的及委估房地产资

　　产的实际用途、状况，采用收益法进行评估。

　　① 收益法是运用适当的资本化利率，将预期的估价对象房地产未来各年的正常

　　纯收益还原到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价值的估价方法。

　　基本公式：

　　P 房地产价值

　　n 收益期

　　Ri 第 i 年净收益

　　r 还原率

　　5)评估举例

　　案例：电子城厂房 2 号楼第 5 层 502 房地产市场价值的估算

　　收益法

　　① 客观收益的求取

　　根据北京合众思壮科技股份有限公司与上海贝塔斯曼商业服务有限公司北京分

　　公司签订的房屋租赁合同 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日租金标准为 RMB2.55

　　元/平方米/天，2014 年 7 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日租金标准为 RMB2.9 元/平方米

　　/天，租金按月支付，在租赁期内，房屋的租金标准按租赁合同上确定的租金标准，

　　在租赁期外，租金标准按科技园区内市场的租金标准，评估人员调查了科技园区内

　　工业房地产租赁行情，类似标准厂房的租金价格在评估基准日为 2.55 元/平方米/

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　　天左右，租金每年递增 4%～5%，2016 年预计租金标准为 RMB2.9 元/平方米/天左右，

　　评估人员通过对科技园区内类似标准厂房的租金价格的调查、了解，认为 2016 年以

　　后的租金将在 2016 年预计租金标准为 RMB2.9 元/平方米/天左右的基础上每年递增

　　4%左右。

　　经综合考虑并结合评估对象实际情况，预测评估对象合理的租金标准为：评估

　　基准日 2013 年 10 月 31 日至 2014 年 6 月 30 日租金标准为 RMB2.55 元/平方米/天，

　　2014 年 7 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日租金标准为 RMB2.9 元/平方米/天，2017 年至

　　2033 年各年租金标准在 2016 年租金标准的基础上每年递增 4%， 34 年至 2051 年 3

　　月 5 日租金标准保持在 2033 年租金标准不变。

　　② 空置率的确定

　　该工业区为国家级高科技园区，区内工业厂房保持较高出租率，根据对区内历

　　史出租情况调查，在合同期内不考虑房屋出租的空置率，在合同期外房屋出租的空

　　置率取为 5%。

　　③ 相关支出税费取 17.60%(房产税税率为 12%、营业税及附加税率为 5.60%)，

　　根据对园区内出租工业厂房的调查，管理费和房屋修缮费实际发生额很小，本次评

　　估确定年管理费 为年租金的 0.2% ，修缮费为年租金的 0.2% ，保险费为年租金的

　　0.05%。

　　④ 收益年限

　　根据国有土地使用证上记载的出让工业用地终止日期为 2051 年 3 月 5 日。房屋

　　结构为框架结构，非生产用耐用年限为 60 年，房屋于 2005 年 8 月竣工，房屋的终

　　止日起为 2065 年 8 月。根据孰短原则，因此取土地使用权的终止日期为 2051 年 3

　　月 5 日为房屋收益期的终止日期，即收益期为 2013 年 10 月 31 日至 2051 年 3 月 5

　　日。

　　⑤ 综合还原率

　　综合还原率由无风险报酬率和风险投资报酬率组成。

　　无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率或银行存款利率作为参照依据，本

　　次估价以 2013 年 10 月 31 日剩余期限在十年以上的国债收益率 4.2094%为无风报酬

　　率。

　　风险报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成。本次

　　估价考虑到房地产行业目前已具备一定风险，受国家政策变动影响较大，故行业风

　　险率取 1.5%。经营风险是对经营者的经营决策能力的综合体现，根据委估房地产的

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　　自身特点和市场现阶段对工业房地产需求的状况分析，，本次估价对经营风险率以房

　　地产租赁经营平均风险率 1%计取。房地产租赁的财务风险相对较小按 0.5%计取。

　　综上所述，确定风险报酬率为 3.00%。

　　综合还原率=4.2094%+3.00%=7.2094%

　　⑥ 估价对象测算现值

　　项目/年度 2013/10/31 2014 2015 2016

　　年租金收入 341,594.56 2,190,223.93 2,330,880.51 2,330,880.51 2,424,115.73

　　出租率 95% 95% 95%

　　年有效毛收入 341,594.56 2,190,223.93 2,330,880.51 2,272,608.50 2,302,909.94

　　房产税 12.00% 40,991.35 262,826.87 279,705.66 279,705.66 290,893.89

　　营业税及附加 5.60% 19,129.30 122,652.54 130,529.31 130,529.31 135,750.48

　　管理费 0.20% 683.19 4,380.45 4,661.76 4,661.76 4,848.23

　　修缮费 0.20% 683.19 4,380.45 4,661.76 4,661.76 4,848.23

　　保险费 0.05% 170.80 1,095.11 1,165.44 1,165.44 1,212.06

　　年净收益 279,936.74 1,794,888.51 1,910,156.58 1,851,884.57 1,865,357.05

　　资本化率 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　折现系数 0.9942 0.9547 0.8905 0.8306 0.7747

　　折现值 278,317.49 1,713,492.60 1,700,908.14 1,538,129.63 1,445,134.05

　　2018 2019 2020 2021 2022 2023

　　2,521,080.36 2,621,923.57 2,726,800.52 2,835,872.54 2,949,307.44 3,067,279.74 3,189,970.93

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　2,395,026.34 2,490,827.40 2,590,460.49 2,694,078.91 2,801,842.07 2,913,915.75 3,030,472.38

　　302,529.64 314,630.83 327,216.06 340,304.70 353,916.89 368,073.57 382,796.51

　　141,180.50 146,827.72 152,700.83 158,808.86 165,161.22 171,767.67 178,638.37

　　5,042.16 5,243.85 5,453.60 5,671.75 5,898.61 6,134.56 6,379.94

　　5,042.16 5,243.85 5,453.60 5,671.75 5,898.61 6,134.56 6,379.94

　　1,260.54 1,310.96 1,363.40 1,417.94 1,474.65 1,533.64 1,594.99

　　1,939,971.34 2,017,570.19 2,098,273.00 2,182,203.92 2,269,492.07 2,360,271.76 2,454,682.63

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.7226 0.6740 0.6287 0.5864 0.5470 0.5102 0.4759

　　1,401,872.79 1,359,906.60 1,319,196.70 1,279,705.48 1,241,396.46 1,204,234.26 1,168,184.53

　　2025 2026 2027 2028 2029 2030

　　3,317,569.76 3,450,272.55 3,588,283.46 3,731,814.79 3,881,087.39 4,036,330.88 4,197,784.12

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　3,151,691.28 3,277,758.93 3,408,869.28 3,545,224.05 3,687,033.02 3,834,514.34 3,987,894.91

　　398,108.37 414,032.71 430,594.01 447,817.78 465,730.49 484,359.71 503,734.09

　　185,783.91 193,215.26 200,943.87 208,981.63 217,340.89 226,034.53 235,075.91

　　6,635.14 6,900.55 7,176.57 7,463.63 7,762.17 8,072.66 8,395.57

　　6,635.14 6,900.55 7,176.57 7,463.63 7,762.17 8,072.66 8,395.57

　　1,658.78 1,725.14 1,794.14 1,865.91 1,940.54 2,018.17 2,098.89

　　————————————————————————————————————————————―――

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　　2,552,869.93 2,654,984.73 2,761,184.12 2,871,631.48 2,986,496.74 3,105,956.61 3,230,194.88

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.4439 0.4140 0.3862 0.3602 0.3360 0.3134 0.2923

　　1,133,213.98 1,099,290.31 1,066,382.16 1,034,459.15 1,003,491.78 973,451.44 944,310.39

　　2032 2033 2034 2035 2036 2037

　　4,365,695.48 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,147,410.71 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14

　　523,883.46 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80

　　244,478.95 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10

　　8,731.39 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　8,731.39 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　2,182.85 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16

　　3,359,402.67 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.2727 0.2543 0.2372 0.2213 0.2064 0.1925 0.1796

　　916,041.69 888,619.25 828,863.18 773,125.48 721,135.90 672,642.42 627,409.93

　　2039 2040 2041 2042 2043 2044

　　4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30

　　95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14

　　544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80

　　254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65

　　2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16

　　3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.1675 0.1562 0.1457 0.1359 0.1268 0.1183 0.1103

　　585,219.14 545,865.51 509,158.26 474,919.42 442,983.00 413,194.18 385,408.54

　　2046 2047 2048 2049 2050 2051/3/5 折现值合计

　　4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 4,540,323.30 819,780.60

　　95% 95% 95% 95% 95% 95%

　　4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 4,313,307.14 778,791.57

　　544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 544,838.80 98,373.67

　　254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 254,258.10 45,907.71

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 1,639.56

　　9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 9,080.65 1,639.56

　　2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 2,270.16 409.89

　　3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 3,493,778.78 630,821.17

　　7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094% 7.2094%

　　0.1029 0.0960 0.0895 0.0835 0.0779 0.0726

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　　359,491.37 335,317.02 312,768.30 291,735.89 272,117.83 45,828.43 33,306,922.67

　　评估值=33,306,900 元(百位取整)

　　6)评估结果确定

　　由上测算可得，收益法测算的评估价值为 33,306,900 元。即房屋建筑物类固定

　　资产评估值为：33,306,900 元(百位取整)(含房屋建筑物对应的土地使用权的价

　　值)。

　　7)评估结论

　　在实施了上述资产评估程序和方法后，纳入评估范围的房屋建筑物(含相应的

　　土地使用权)在 2013 年 10 月 31 日的评估结果反映如下：

　　单位：人民币元

　　账面价值 评估价值

　　增值率%

　　原值 净值 原值 成新率% 净值

　　31,547,046.00 31,487,582.32 33,306,900

　　5.78

　　8)重要事项说明

　　(1)在评估过程中，我们并未考虑委估房屋建筑物抵押、查封、担保、所欠负

　　的债务以及该等资产出售时所应承担的费用和税项等可能影响其价值的相关方面，

　　我们也未考虑该等资产重估增值额的纳税影响对其评估值的影响。

　　(2)我们曾勘查委估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了其内部装修

　　情况，但我们并未进行任何结构测试，我们无法就其内部结构有无腐朽、虫蛀或其

　　他任何结构损坏发表意见，也没有测试任何建筑设备。

　　三、负债评估说明

　　1、短期借款

　　短期借款账面值 10,000,000.00 元，为合众思壮导航从招商银行望京支行取得

　　的一年内到期的人民币短期贷款。评估人员核对了借款合同，金额、借款期限、利

　　率无误。同时，评估人员向银行进行了询证，函证结果与银行对账单相符。且企业

　　经营状况良好，应有到期承付借款的能力，以核实后的账面值确认评估值。

　　短期借款评估值为 10,000,000.00 元，评估无增减值。

　　2、应付职工薪酬

　　应付职工薪酬账面值 55,170.00 元，为企业根据国家有关规定计提的工资、社

　　会保险费以及工会经费等。评估人员核对了企业总账和明细账，认为计提正确和支

　　付符合规定，以核实的账面值作为评估值。

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　　应付职工薪酬评估值 55,170.00 元，评估无增减值。

　　3、应交税费

　　应交税费账面值为 2,443.23 元，主要内容为应交未交增值税、应交个人所得税

　　等。经查阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证，税金计算正确，以核实后的账

　　面值作为评估值。

　　应交税费评估值为 2,443.23 元，评估无增减值。

　　4、应付利息

　　应付利息账面值 66,666.67 元，为预提的向招商银行望京支行支付的利息，评

　　估人员收取了借款合同，对计息期，计息利率、支付情况等进行了解，并核实了利

　　息计算过程，经核实，计算无误，以核实后的账面值确定评估值

　　应付利息评估值为 66,666.67 元，评估无增减值。

　　5、其他应付款

　　其他应付款账面值 488,643.75 元，主要为应付上海贝塔斯曼北京分公司租房押

　　金。评估人员查阅了账簿记录、会计凭证及相关合同，以核实无误的审计后账面值

　　确定评估值。

　　其他应付款的评估值为 488,643.75 元。

　　四、评估结论及分析

　　1、评估结论

　　本次评估采用资产基础法(成本法)评估的评估结果。

　　被评估企业的股东全部权益价值按资产基础法(成本法)评估的市场价值评估

　　值为 8,764.31 万元，较被评估单位基准日报表股东全部权益 6,047.94 万元，增值

　　2,716.37 万元，增值率 44.91%。

　　被评估企业的股东全部权益(净资产)价值资产基础法评估结果

　　资产评估结果汇总表

　　评估基准日：2013 年 10 月 31 日 金额单位：人民币万元

　　帐面价值 评估价值 增减值 增值率%

　　项 目

　　A B C=A-B D=C/A*100%

　　流动资产

　　3,167.78 3,167.78 - -

　　非流动资产

　　3,941.45 6,657.82 2,716.37 68.92

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　　投资性房地产

　　792.69 3,327.13 2,534.44 319.73

　　固定资产

　　3,148.76 3,330.69 181.93 5.78

　　资产总计

　　7,109.23 9,825.60 2,716.37 38.21

　　流动负债

　　1,061.29 1,061.29 - -

　　负债总计

　　1,061.29 1,061.29 - -

　　净资产(所有者权益)

　　6,047.94 8,764.31 2,716.37 44.91

　　即被评估企业的股东全部权益价值按资产基础法评估的评估值为 8,764.31 万

　　元，增值 2,716.37 万元，增值率 44.91%。

　　2、重要事项说明

　　在按资产基础法评估的评估值中未考虑评估增值的所得税影响对评估值的影

　　响值。

　　3、评估结论及分析

　　1)截至评估基准日 2013 年 10 月 31 日，被评估企业的资产总额为 71,092,290.82

　　元，负债总额为 10,612,923.65 元。股东全部权益的账面值为 60,479,367.17 元。

　　2)被评估企业的股东全部权益价值按成本法(资产基础法)评估所得的市场价

　　值的评估值为 87,643,071.76 元，评估增值 27,163,704.59 元，增值率 44.91%。

　　成本法评估结果及评估值较帐面值变动原因详见下表：

　　成本法评估结果与账面值比较变动情况及原因分析表 计量单位：人民币元

　　科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 主要变动原因

　　一、流动资产合计 31,677,795.41 31,677,795.41 - -

　　货币资金 31,674,675.41 31,674,675.41 - -

　　其他应收款 3,120.00 3,120.00 - -

　　二、非流动资产合计 39,414,495.41 66,578,200.00 27,163,704.59 68.92

　　投资性房地产

　　投资性房地产 7,926,913.09 33,271,300.00 25,344,386.91 319.73

　　评估增值

　　房屋建筑物评

　　固定资产 31,487,582.32 33,306,900.00 1,819,317.68 5.78

　　估增值

　　三、资产总计 71,092,290.82 98,255,995.41 27,163,704.59 38.21

　　四、流动负债合计 10,612,923.65 10,612,923.65 - -

　　短期借款 10,000,000.00 10,000,000.00 - -

　　应付职工薪酬 55,170.00 55,170.00 - -

　　————————————————————————————————————————————―――

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　　应交税费 2,443.23 2,443.23 - -

　　应付利息 66,666.67 66,666.67 - -

　　其他应付款 488,643.75 488,643.75 - -

　　六、负债合计 10,612,923.65 10,612,923.65 - -

　　七、净资产(所有者

　　60,479,367.17 87,643,071.76 27,163,704.59 44.91

　　权益)

　　3)各项资产(负债)的评估结果较帐面值变动的原因分析：

　　(1)投资性房地产评估增值的原因是合众思壮导航所持有的投资性房地产较原

　　入账时的价值有大幅增长所致。

　　(2)固定资产评-房屋建筑物评估增值是合众思壮导航的房屋建筑物较合众思

　　壮股份增资投入时的价值有一定幅度的增长所致。

　　4)最终评估结论

　　经各专业评估小组对被评估企业各方面情况的分析、整理所收集的评估资料和

　　评估小结，并经本公司内部三级复核，对初步评估结果进行合理调整、修改和完善，

　　确认评估工作中没有发生重评和漏评的现象。理论上讲，资产基础法是从投入的角

　　度估算企业价值的一种基本方法，能比较直观地反映企业价值的大小。

　　根据上述分析，结合本次评估的评估目的，以成本法的评估结果作为本次评估

　　的最终评估结论。即评估对象于评估基准日的市场价值的最终评估结论为 8,764.31

　　万元(大写为人民币捌仟柒佰陆拾肆万叁仟壹佰元整)。

　　4、评估结论成立的条件

　　1)评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正

　　常、合理、合法的运营、使用及维护状况。

　　2)本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估

　　目的而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见，该

　　评估结论未考虑股权流动性对评估对象价值的影响；该评估结论亦未考虑评估增值

　　的纳税影响对评估对象价值的影响。

　　3)本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根

　　据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的

　　市场价值，没有考虑以下因素：

　　(1)过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；

　　(2)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；

　　(3)评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

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　　(4)如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关

　　方面。

　　当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开

　　市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。

　　4)委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对

　　评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没

　　有义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的

　　影响作出鉴定(包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损

　　失或因避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用) 即本评估报告的评估结论是

　　。

　　依据在没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得出

　　的。

　　5、评估结论的效力

　　1)本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，依照法律法规的

　　有关规定发生法律效力。

　　2)本评估报告的评估结论是在与评估对象相关的资产于现有用途不变并持续经

　　营、以及在评估基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出

　　的公允价值意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经营、

　　以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。

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