青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明



本评估说明为青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目（青天评报字［2008］第 33 号《资产评估报告书》）的评估说明，供资产评估行政主管机关、评估行业管理机构审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。

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关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与产权持有者简介

委托方：青岛胜通海岸置业发展有限公司和青岛城市建设投资（集团）有限责任公司。青岛城市建设投资（集团）有限责任公司是本次股权转让项目的拟受让方。

产权持有者：青岛胜通海岸置业发展有限公司。

青岛胜通海岸置业发展有限公司成立于 2002 年 12 月 17 日，公司成立时注册资本为人民币 3000 万元，2005 年 10 月验资后注册资本增至

10000 万元，其构成如下：

金额单位：人民币万元

序号 投资单位 投入资本 投资比例%

1 青岛胜信投资有限公司 4,000.00 40

2 山东胜利股份有限公司 3,500.00 35

3 青岛四方城市发展有限公司 2,500.00 25

合 计 10,000.00 100

公司经营范围包括：海域围海造地及开发建设（限审批地域内）。

（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。公司成立后，主要负责青岛市四方区西海岸围海造地项目的开发建设。

公司注册地址为青岛市四方区重庆南路 7－2 号，公司现办公地址为青岛市北区南九水路 8 号，办公地址为租赁使用山东胜利股份有限公司青岛分公司房屋。公司法定代表人王焕俊。

公 司 现 有 员 工 16 人 ， 截 至 评 估 基 准 日 ， 公 司 资 产 总 额

719,582,502.09 元 ， 负 债 总 额 617,416,679.56 元 ， 净 资 产

102,165,822.53 元。

公司自成立以来无主营业务收入。

二、关于评估目的的说明

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青岛胜通海岸置业发展有限公司拟进行股权转让，因此，本次评估的目的是对青岛胜通海岸置业发展有限公司的全部资产及负债进行评估，确定在评估基准日企业净资产的市场价值，为本次拟进行的股权转让行为提供价值参考。

三、关于评估对象和评估范围的说明

本次资产评估对象是青岛胜通海岸置业发展有限公司的股权，评估范围为青岛胜通海岸置业发展有限公司的全部资产及负债。

青岛胜通海岸置业发展有限公司账面资产总额 719,582,502.09 元，其中：流动资产 8,735,481.13 元，固定资产 710,847,020.96 元，负债总额 617,416,679.56 元，其中流动负债 317,416,679.56 元，长期负债

300,000,000.00 元。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日为 2008 年 4 月 30 日。

选取 2008 年 4 月 30 日为评估基准日，是因为该基准日的财务资料比较齐全，评估资料便于收集，有利于该项经济行为的操作，并与评估目的的操作实现日较为接近。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

1、填海造地形成的土地使用权部分进行了抵押和租赁，详见下表：

宗地 出让

权证编号 抵押权利限制 租赁权利限制

名称 合同号

租期 3 年，自 2007.5.8

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-3-22 至

1001号 至 2010.11.8，用于海

第2006277号 [2006]8 号 2010-3-19（工行市南二）

湾大桥临时施工场地

青房地权市字 青土资房合

1002号 未抵押 未出租

第20071219号 [2006]124 号

抵 押 期 限 2008-3-26 至

青房地权市字 青土资房合

1007号 2009-3-26（威海商行济南 未出租

第20071340号 [2006]123 号

分行）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1008号 未出租

第20071462号 [2006]126 号 2010-5-28（工行市南二）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1009号 未出租

第20071467号 [2006]127 号 2010-5-28（工行市南二）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1010号 未出租

第20071469号 [2006]129 号 2010-5-28（工行市南二）

2、 在 建 工 程 中 的 围 海 造 地 形 成 土 地 面 积 176511.60 平 方 米

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（264.77 亩）帐面价值 47,370,000.00 元，该土地尚未办理《房地产权证》，其最终是否能办理《房地产权证》存在着不确定性。

3、 在 建 工 程 中 的 围 海 造 地 形 成 土 地 面 积 1774511.20 平 方 米

（2661.75 亩）已经办理了《房地产权证》，登记用途为港口码头工业用地，根据青岛市四方区人民政府关于对胶州湾海岸线规划定位有关问题的复函（青四政字[2008]18 号），青岛市委、市政府近期提出了

“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，拟对胶州湾海岸线规划定位重新进行论证。青 岛胜通海岸置业发展有限公司填海造地形成的土地包含在该规划区域 内，目前该区域正在进行的是控制性详细规划和专业规划的编制阶段，其建设目标为高端产业发展核心区、“亲水”生活休闲区、生态和人文历史景观区。即围海造地形成的土地规划用途存在着重大变化，由港口码头工业用途向商业、旅游、娱乐和住宅用途转变。该宗土地规划用途改变，会给土地使用权评估结果带来重大影响，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号）和《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》（青政发[2002]103 号），各类经营性土地使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助由土地储备机构进行核算。即委估宗地规划用途改变后，青岛胜通海岸置业发展有限公司无论最终是否通过招拍挂取得委估宗地的开发权，影响青岛胜通海岸置业发展有限公司权益价值的是政府对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助费。

4. 青岛胜通海岸置业发展有限公司于 2007 年 3 月 23 日和 2007

年 5 月 29 日分两次以土地使用权为抵押向中国工商银行股份有限公司

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第5页青岛市南第二支行借款共 300,000,000.00 元，借款期限均为 3 年，借款合同中约定公司在归还贷款本息前，不得办理任何形式的股权转让手续，若违反该规定，中国工商银行股份有 限公司青岛市南第二支行有权宣布贷款提前到期。提请报告使用者注意。

六、资产及负债清查情况说明

为配合做好这次评估工作，青岛胜通海岸置业发展有限公司组织各有关部门及相关处室人员，对委估范围内的各项资产及负债全面地进行了清查，并按清查情况填写了资产评估申报表，准备了相关资料。

1、清查范围为青岛胜通海岸置业发展有限公司的全部资产及负债。青岛胜通海岸置业发展有限公司账面资产总额 719,582,502.09 元，其中：流动资产 8,735,481.13 元，固定资产 710,847,020.96 元；负债总额 617,416,679.56 元，其中流动负债 317,416,679.56 元，长期负债

300,000,000.00 元。

2、清查工作由青岛胜通海岸置业发展有限公司统一组织，时间安排为 2008 年 5 月 14 日至 5 月 15 日。

3、按照资产账面情况结合资产清查情况逐项填写了资产清查评估明细表及汇总表，并准备好相关的账簿、凭证、合同协议资料、管理档案，以及其他与本次评估有关的资料。

七、资料清单

1. 《资产评估业务约定书》；

2. 《委托方及资产占有方承诺函》；

3. 青岛胜通海岸置业发展有限公司《企业法人营业执照》；

4. 青岛胜通海岸置业发展有限公司《税务登记证》；

5. 评估基准日青岛胜通海岸置业发展有限公司拟进行股权转让的

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《审计报告》及前三年的审计报告；

6. 青岛胜通海岸置业发展有限公司《验资报告》；

7. 围海造地项目相关政府批文；

8. 《房地产权证》；

9. 《海域使用权证书》；

10.《建设用地规划许可证》

11.《土地出让合同》；

12.《机动车行驶证》；

13.资产评估申报明细表；

14.财务会计资料；

15.重要的合同、协议及工程决算资料等；

16.其他与被评估资产相关的资料。

产权持有者：青岛胜通海岸置业发展有限公司

法定代表人：

2008年5月26日

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关于资产及负债清查核实情况的说明

一、资产清查核实内容说明

青岛天和资产评估有限责任公司接受委托，对青岛胜通海岸置业发展有限公司申报范围内的全部资产及负债进行了全面抽查核实，完成了在当时条件下我们认为必要的核实程序，为资产的评定估算奠定了基础。具体清查核实范围包括：

（一）资产总额 719,582,502.09 元，其中：流动资产 8,735,481.13

元，固定资产 710,847,020.96 元。

（二）负债总额 617,416,679.56 元，其中流动负债 317,416,679.56

元，长期负债 300,000,000.00 元。

清查核实内容如下：

（一） 对影响评估工作的重大事项进行了了解。

（二） 对固定资产逐项进行了查看。

（三） 对影响公司经营的重大资产项目进行了重点查看。

（四） 对实物资产及其他非实物资产、负债等，分别采取现场察看、对帐、查帐、核帐等不同 的清查方法进行核实。

二、实物资产的分布情况及说明

该公司申报的实物资产中的设备类资产，分布于青岛市市北区南九水路 8 号租用的办公场所内，，在建工程――围海造地形成的土地使用权座落于青岛市四方区瑞海北路 7 号和 177 号。

三、影响资产清查的事项

本次评估，没有不能直接清查的资产，也没有影响资产查勘核实的有关事项。

四、资产清查的过程与方法

资产评估公司依据资产评估的法规及《资产评估操作规范意见（试行）》和财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，按照法定的评估程序，于 2008 年 5 月 14 日至 2008 年 5 月

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19 日，对该公司申报范围内的资产及负债进行了必要的核查及鉴定，核查了委评的资产实物，并核实了相关的产权证明等其他文件资料。通过查账、核账、抽查、全面清查等资产清查方法，完成了清查工作，具体如下：

1、现金实施实地盘点，对银行存款和其他货币资金，我们索取其银行对账单及银行存款余额调节表进行核对，并进行了函证；

2、对往来款项的业务性质、业务 内容、发生时间和催收等基本情况进行了解，对大额工程往来款项查阅了相关的工程合同、决算资料，进行了函证，以确定相应往来款项的真实性、合规性，了解其可收回性或需偿付性；

3、对固定资产，我们以资产占有方填报的资产评估明细表为基础，在有关部门人员的配合下，深入现场逐项进行勘察、核实，与资产管理人员和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理的状况，作好评估记录，并查阅和收集委估资产的产权证明文件，包括车辆行驶证、设备购置合同、发票及 固定资产台账等资料；

4、对在建工程――围海造地的土地使用权，我们查阅和收集有关合同和决算资料，实地察看了现场，取得了有关的产权资料，确认其真实性、合法性。

5、对借款，我们核对有关借款合 同及抵押、保证合同，核实其付息情况并向贷款人发函询证。

五、资产清查结论

本次评估，根据该公司的申报，我评估机构对该公司申报的全部资产及负债进行了全面清查，清查结果与申报相符。

六、清查调整说明

资产评估机构在对该企业申报的资产和负债进行评估时，发现由于多种原因，企业在科目运用、账务处理等方面，存在一些需调整的内容,因此，我们在进行资产评估之前，先对这些需调整的内容按《企业会计制度》的规定进行调整，然后在调整后账面价值的基础上进行评估。具体调整情况如下：

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序号 会计科目 帐面净值 调整后帐面值 增减值 调整原因

1 其他应收款 2000000 0 -2000000.00 将支付银行的融资顾问费调至在建工程

2 在建工程 710177314.38 47370000.00 -662807314.38

2-1 2000000.00

见1

2-2 1138346.67 将计入营业成本的08年1至4月土地使用税调入在建工程

2-3 962625.68 补提借款利息，同时增加其他应付款--应付利息

2-4 50000.00 补提08年1至4月经营用房房租，同时增加其他应付款

2-5 -666958286.73 已取得产权证部分调入无形资产--土地使用权中评估

3 无形资产 0.00 666958286.73 666958286.73 将土地使用权调入无形资产

4 应付账款 27020354.22 0.00 -27020354.22 重分类，将其调入其他应付款

5 预收账款 1791666.67 4300000.00 2508333.33 将公司计入收入的08年5月以后的土地租赁费调入预收

6 其他应付款 230971200.78 259096697.24 28125496.46

962625.68 见2-3

6-1

6-2 27020354.22 应付账款重分类

6-3 92516.56 将应付工资重分类而来

6-4 50000.00 补提经营用房房租

7 应付工资 92516.56 0.00 -92516.56 调至其他应付款

8 应交税金 2540941.33 386515.29 -2154426.04

8-1 -2276693.33 冲回企业计提的08年5至12月土地使用税

8-2 -139212.51 调整5收入部分相应的营业税金及附加

8-3 -77145.20 冲回企业原账面计提所得税

8-4 338625.00 计提应交所得税

上述调整共使净资产增加了 734,439.38 元，与本次“山东正源和

信有限责任会计师事务所”审计调增净资产金额一致。

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评估依据的说明

一、经济行为文件

青岛胜通海岸置业发展有限公司和青岛城市建设投资（集团）有限责任公司与青岛天和资产评估有限责任公司签订的《资产评估业务约定书》。

二、主要法律法规

1、 国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、 国家原国有资产管理局国资办发[1992]36 号文《 国有资产评估管理办法施行细则》；

3、 国家原国有资产管理局国资办发［1996］23 号文《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、 财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、 财政部 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

7、 财政部财企[2001]802 号文《国有资产评估项目备案管理办法》；

8、 财政部财评字［1999］302 号《关于评估报告基本内容与格式的补充意见》；

9、 中国注册会计师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

10、 《资产评估准则－基本准则》；

11、 《资产评估职业道德准则－基本准则》；

12、 《中华人民共和国公司法》；

13、 《国有企业财产监督管理条例》；

14、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

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15、 《中华人民共和国土地管理法》；

16、 《中华人民共和国物权法》；

17、 《企业会计制度》；

18、 《 国 务 院 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 理 的 通 知 》（ 国 发[2001]15 号）；

19、 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号）；

20、 《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》（青政发[2002]103 号）；

21、 其他与本次评估有关的法规。

三、重大合同协议、产权证明文件

1、 《房地产权证》；

2、 《海域使用权证书》；

3、 《建设用地规划许可证》；

4、 《土地出让合同》；

5、 资产入账凭证及购置合同、发票等；

6、 《机动车行驶证》；

7、 该企业提供的其他产权证明材料。

四、取价标准及其他参考资料

1、 该企业提供的资产负债表、财务会计经营方面的资料；

2、 企业与供货厂家近期签订的设备购置合同；

3、 部分设备生产厂商提供的相关报价资料；

4、 互联网上发布的部分产品价格信息；

5、 《资产评估业务手册》；

6、 企业提供的相关设备报价及工程决算资料；

7、 工程结算报告和审计报告；

8、 国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307 号）；

9、 青岛市人民政府办公厅关于调整市内四区城镇土地级别与基准

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第12页地价的通知（青政办发[2007]35 号）；

10、 青岛市基准地价修正体系；

11、 《资产评估常用技术参数手册》（第二版）；

12、 被评估单位提供的审计报告、财务决算等资料；

13、 企业提供以及评估公司掌握的其他相关资料。

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各项资产及负债的评估技术说明

本次评估选择的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。选择市场价值类型的理由是因为该项资产评估业务对市场条件无特别限制和要求，以及本次评估对象的自身条件和评估目的确定的。

一、流动资产评估说明

流动资产调整后账面价值 6,735,481.13 元，全部为货币资金，包括现金、银行存款和其他货币资金。评估值为 6,735,481.13 元。具体说明如下：

1、现金

调整后账面价值为 69,354.93 元，存放于公司财务处保险柜。评估时，由评估人员与现金出纳员及财务负责人一同对现金进行了实地盘点，并倒推回评估基准日，结果账实相符。

因此，现金评估值为 69,354.93 元。

2、银行存款

调整后账面价值为 6,546,765.69 元，包括 8 个银行账户，评估时，对该公司申报的银行存款，我们取得了相应的银行对账单及未达账项余额调节表，并向银行进行了函证，审查余额的真实性、准确性。

经核实，存在少量的正常未达账项，但对企业净资产基本无影响，因此，评估时以其调整后账面价值作为评估值。

因此，银行存款的评估值为 6,546,765.69 元。

3、其他货币资金

调整后帐面价值为 119,360.51 元，为工商银行牡丹卡和中国银行长城卡余额，评估时，我们同样取得了相应的银行对账单及未达账项余额调节表，向银行进行了函证，审查余额的真实性、准确性。

经核实，存在少量的未达账项，但对企业净资产基本无影响，评估

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第14页时以其调整后账面价值作为评估值。

因此，其他货币资金的评估值为 119,360.51 元。

二、固定资产评估说明

固定资产包括在建工程――围海造地发生的工程成本和设备类资产，固定资产调整后帐面净值 48,039,706.58 元，评估值 48,505,040.00

元，评估增值 465,333.42 元，增值率 0.97%。

（一）在建工程：帐面价值 710,177,314.38 元，调整后帐面价值

47,370,000.00 元，调整原因：青岛胜通海岸置业发展有限公司围海造地共形成陆域面积 1951022.8 平方米（2926.52 亩），总工程成本为

710,177,314.38 元 ， 其 中 ：《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》 规 划 用 地 面 积

1789277.7 平方米（2683.90 亩），批准办理《房地产权证》面积 1774511.20

平方米（合 2661.75 亩），对已经办理了《房地产权证》的 1774511.20

平 方 米 （ 合 2661.75 亩 ） 土 地 使 用 权 对 应 的 工 程 成 本 经 调 整 后

666,958,286.73 元调整至无形资产――土地使用权中进行评估。对未办理《房地产权证》的 176511.60 平方米（264.77 亩）陆域所发生的工程成 本 保 留 在 在 建 工 程 ― ― 土 建 工 程 中 进 行 评 估 。 本 次 在 建 工 程

47,370,000.00 元所对应的陆域面积即实际围海造地面积 1951022.8 平方米（2926.52 亩）与已办产权证面积 1774511.20 平方米（合 2661.75

亩）的差额陆域。该陆域位于 已办证陆域的西侧（临海侧），宽度约 50

米，呈狭长的带状。围海造地工程于 2003 年 12 月开工，2006 年 11 月至 2007 年 7 月围海造地工程的分项工程陆续交工验收。在建工程帐面构成情况详见下表：

序号 投资项目 金额（万元） 比率

1 前期费用 88.75 1.87%

2 围堰吹填和回填工程 3,927.96 82.92%

3 期间费用（含贷款利息） 720.29 15.21%

合计 4,737.00 100.00%

该陆域面积 176511.60 平方米（264.77 亩）最终是否能办理《房地产权证》存在着不确定性，故本次在建工程的评估保留其帐面价值，提请报告使用者注意。

（ 二 ） 设 备 类 资 产 包 括 车 辆和 电 子 设 备 ， 调 整 后 账 面 原 值

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1,971,957.30 元，调整后帐面净值 669,706.58 元，评估值 1,135,040.00

元，评估值比调整后账面净值增加了 465,333.42 元，增值率为 69.48%，具体说明如下:

1、总体情况

青岛胜通海岸置业发展有限公司申报 的设备类资产包括运输设备和电子设备。运输设备为办公用车辆 6 辆，购置于 2003 年 3 月至 2007

年 1 月。电子设备共 46 台套，购置于 2003 年 1 月至 2008 年 4 月，均为办公需用设备。经现场勘查，运输车辆均在青岛市内行驶，运行状况良好，办公设备均存放在青岛市北区南九水路 8 号，除 3 台电脑损坏停用外，其余在用状况良好，能满足正常工作的需要。

2、设备类资产原值的构成

委估的设备类资产调整后帐面原值、调整后帐面净值情况如下表：

项目 调整后帐面原值 调整后帐面净值 购置日期

运输车辆 1,693,099.00 551,889.02 2003-2007

电子设备 278,858.30 117,817.56 2003-2008

合计 1,971,957.30 669,706.58

经对委估设备类的核查，我们了解到其入帐的原值构成主要是：运输设备原值主要包括裸车购置价、车辆购置税、挂牌费。办公设备为购置价。

3、设备类的权属状况

根据委托方提供的车辆行驶证和设备购置发票，运输设备及办公设备产权均为委托方所有。

4、设备类的评估假设前提

本次评估以资产占有方提供的有关产权、技术数据等资料真实、完整为假设前提。

5、设备类资产的评估程序：

（1）核实委估设备类资产的权属证明及相关证明材料。

（2）对委估设备类资产的账面价值进行核对，了解委估设备的购置时间和账面价值构成情况，并对委估设备类资产的账面原值构成的合

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第16页理性作出了分析与判断。

（3）进行现场勘查，对委估设备进行了逐项调查。确定设备的存在，明确设备的功能、所处的环境、配置情况、目前用途、先进程度、役史、现行负荷情况、维护保养情况、目前的技术状况并关注了其权属。将现场勘查情况作了记录。

（4）听取设备使用人员介绍机器设备的购建和使用情况等。对价值较高的运输设备，我们进行了重点的勘察，主要勘察和了解车辆是否运行正常、是否发生过重大事故等，并相互交换意见。

（5）搜集与评估有关的直接和间接资料。

（6）根据勘察鉴定核实情况和掌握的资料，按照《资产评估准则——机器设备》的基本要求，进行评定估算。

6、评估方法及计算过程

本次设备类资产采用成本法进行评估。

评估计算公式：

评估值=重置价值×成新率

（1）重置价值的确定

①运输设备：根据近期运输设备市场行情，参照与评估对象品质和功能相同或相似运输设备的市场价格，根据车辆管理部门的有关规定，考虑车辆购置附加税、挂牌费等综合确定。

重置价值=含增值税购置价+(含增值税购置价/1.17)×10%+挂牌费；

②电子设备：由于该类设备更新换代非常快，一般使用一年以上的设备就由于换代产品的出现而停产，因此对此类设备的评估，我们根据待评估资产的功能、配置的先进程度， 同类设备的换代速度，基准日在产的同等或相似配置设备的市场价格综合确定。

（2）成新率的确定

①运输设备：根据其使用年限和行使里程，采用年限法和里程法分别确定成新率，然后按照年限法 0.6、里程法 0.4 的权重比例，加权平均确定其综合成新率。

年限法计算公式：成新率=预计尚可使用年限/(已使用年限+预计尚

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第17页可使用年限)×100%

☆ 里程法计算公式：成新率=预计尚可行驶里程/ (已行驶里程＋预计尚可行驶里程)×100%

成新率=年限法确定的成新率×0.6+里程法确定的成新率×0.4

②电子设备：根据设备的耐用性、更新换代速度等具体特性，相应确定其预计尚可使用年限，采用年限法确定成新率。

年限法计算公式：成新率=预计尚可使用年限/(已使用年限+预计尚可使用年限)×100%

（3）评估价值的确定

评估价值＝重置价值×成新率

7、设备类资产评估示例

为了更好的了解申报评估设备的评估过程，我们分别从运输设备和电子设备中选取 1 个具有代表性的设备，进行举例说明。

（1）运输车辆

本说明选用广州本田汽车有限公司制造的本田雅阁轿车（车辆号牌：鲁 B8U166，车辆清查评估明细表序号 6）为例，进行车辆评估说明。

① 车辆概况

该车产品型号名称 : HG7201A(ACCORD 2.0 i-VTEC 轿车，发动机型号：K20A7（直列四缸/16 气门/DOHC 双顶置凸轮轴/i-VTEC 智能可变气门正时及升程电子控制系统）；标准变速器：自动 5 档；功率(kw)： 110；最大扭矩：186/4500 nm/rpm；排量(ml) ：1998；排放标准：欧Ⅳ标准整备质量(kg) ：1462。该车辆调整后账面原值 217,301.00 元，调整后账面净值为 169,132.60 元。

经现场勘查，该车辆已经行使 8000 公里，空载运行、行使状况良好，车辆外部无碰撞、刮搽痕迹，内饰、车载电子设备状况良好。

②重置价值的确定

经过到青岛福日汽车销售有限公司询价，该车型目前已经停产，但市场上仍有销售，裸车门市价格为 201,800.00 元，经询价可降价 10000

元，因此本次评估确定其含增值税购置价为谁 191,800.00 元，在此基

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第18页础上考虑车辆购置附加税为不含税车价的 10%，挂牌费为 260 元。则

重置价值＝191,800.00＋191,800.00/(1＋17%)×10%＋260.00

＝208,453.16 元≈208,453.00 元

③成新率的确定

A. 采用年限法

公式为：成新率=预计尚可使用年限/(已使用年限+预计尚可使用年限)×100%

该车购置于 2007 年 1 月 25 日，2007 年 1 月 26 日启用，至评估基准日 2008 年 4 月 30 日，已运行时间为 1.26 年。考虑该类车辆经济寿命年限，预计尚可使用年限为 8.74 年，则

成新率=8.74/(1.26＋8.74)×100%≈87.4%

B. 里程法：

公式为：成新率=预计尚可行驶里程/ (已行驶里程＋预计尚可行驶里程)×100%

该车至评估基准日，已经行使 1.95 万公里，预计尾气排放达到合格的前提下，尚可行使 48.05 万公里，则

成新率=48.05/(1.95＋48.05)×100%=96.1%

C. 综合成新率

年限法权重取值 0.6，里程法权重取值 0.4，综合成新率取二者加权平均值，则

综合成新率=87.4%×0.6+96.1%×0.4≈91%

④评估值的确定：

评估值＝208,453.00×91%≈189,692.00（元）（取整）

（2）电子设备

惠普公司生产的惠普 3055 一体机（电子设备第 30 项）的评估

①设备概况：

设备型号：LaserJet 3055，生产地：中国，功能：打印、复印、平板扫描、传真等四项功能，标配网 络打印模块，可以借助标准的

10/100Base-T TCP/IP 网络连接轻松连接多个用户，首页出纸时间为 8

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第19页秒，打印分辨率 1200×1200dpi，打印速度为 18 页/分钟。该设备调整后账面原值为 4400.00 元，调整后账面净值为 3494.29 元。

②重置全价的确定：

经了解，该型设备为 2006 年 4 月份推向市场的产品，经查询，现市场销售价格为 3100 元/台，不需安装调试，以此价格确定为评估对象的重置全价。

③成新率的确定：

该设备于构置 2007 年 3 月购置启用，至评估基准日已经使用 1.08

年，根据现场核查，该设备各项指标正常，运行良好，考虑该类设备属耐用性办公设备，经济寿命较长，更新换代对办公效能的影响不大，取综合成新率 90%。

④评估价值的计算：

评估值＝3,100.00×90%＝2,790.00（元）

8、设备类资产评估结论及其分析

（1）设备类资产评估结论：

青岛胜通海岸置业发展有限公司的设备类资产调整后帐面净值为

669,706.58 元 ， 评 估 净 值 为 1,135,040.00 元 。 评 估 净 值 增 值 额 为

465,333.42 元，增值率为 69.48% 。

（2）评估净值与调整后帐面净值增值的原因：

委估的设备类资产的调整后账面净值均为按照 5 年计提折旧形成，而评估净值是在经过现场查勘后，运输设备按照年限法和里程法的加权平均值、办公设备按照年限法确定综合成新率基础上形成的。由于该企业固定资产计提折旧年限较短，对机器设备的维护较好，使得按现状确定的综合成新状况好于按固定资产折旧形成的成新状况，使得评估净值增加。

三、无形资产――土地使用权

（一）估价对象描述

1．土地登记状况

调整后帐面价值为 666,958,286.73 元，委估宗地座落于青岛市四方

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第20页区瑞海北路 7 号和 177 号，共 6 宗（实际为 1 宗，人为分割办理了 6 个

《房地产权证》），土地使用总面积 1774511.20 平方米（合 2661.75 亩）。土地登记用途为码头仓储工业用地，青岛胜通海岸置业发展有限公司以围海造地出让方式取得委估土地使用权，《房地产权证》登记位置、四至、用途、终止日期和面积等状况如下表：

房地产权证 宗地 宗地四至 面积

宗地位置 用途 终止日期

编号 编号 东 西 南 北 （㎡）

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 1002 号 港口码

第2006277号 北路 7 号 1001 号 北路 湾 宗地 胶州湾 头工业 2056.2.13 549627.90

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 1010 号 1002 号 码头仓

1002 号 2056.12.27 450499.10

第20071219号 北路 177 号 北路 湾 宗地 宗地 储工业

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 航务二 1008 号 码头仓

1007 号 2056.12.27 145360.00

第20071340号 北路 177 号 北路 湾 公司 宗地 储工业

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 1007 号 1009 号 码头仓

1008 号 2056.12.27 204854.10

第20071462号 北路 177 号 北路 湾 宗地 宗地 储工业

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 1008 号 1010 号 码头仓

1009 号 2056.12.27 212009.10

第20071467号 北路 177 号 北路 湾 宗地 宗地 储工业

青房地权市字 四方区瑞海 瑞海 胶州 1009 号 1002 号 码头仓

1010 号 2056.12.28 212161.00

第20071469号 北路 177 号 北路 湾 宗地 宗地 储工业

2．土地权利状况

待估宗地的土地所有权属国家所有，国有土地使用权由青岛胜通海岸置业发展有限公司以出让方式取得，委估宗地不存在查封权利限制，但存在抵押和租赁权利限制。

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宗地 出让

权证编号 抵押权利限制 租赁权利限制

名称 合同号

租期 3 年，自 2007.5.8

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-3-22 至

1001号 至 2010.11.8，用于海

第2006277号 [2006]8 号 2010-3-19（工行市南二）

湾大桥临时施工场地

青房地权市字 青土资房合

1002号 未抵押 未出租

第20071219号 [2006]124 号

抵 押 期 限 2008-3-26 至

青房地权市字 青土资房合

1007号 2009-3-26（威海商行济南分 未出租

第20071340号 [2006]123 号

行）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1008号 未出租

第20071462号 [2006]126 号 2010-5-28（工行市南二）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1009号 未出租

第20071467号 [2006]127 号 2010-5-28（工行市南二）

青房地权市字 青土资房合 抵 押 期 限 2007-5-29 至

1010号 未出租

第20071469号 [2006]129 号 2010-5-28（工行市南二）

本次评估未考虑他项权利限制对土地使用权评估值的影响。

3．土地利用状况

委估宗地原为四方区西海岸胶州湾海域，根据《胶州湾及临近海岸功能区划》该区域可填海形成新区域，主要发展临港工业。根据青海管合字[2002]第 010 号国家海域使用权出让合同，青岛四方城市发展有限公司取得该区域的填海权（分为南区和北区），青岛四方城市发展有限公司、青岛胜信投资有限公司和山东胜利股份有限公司作为股东注册成立了青岛胜通海岸置业发展有限公司，专门负责建设围海造地工程项目。青岛胜通海岸置业发展有限公司成立后，青岛四方城市发展有限公司将北区海域使用权（180.79 公顷）与青岛胜通海岸置业发展有限公司联合建设填海造地项目。填海造地工程于 2003 年 12 月开工，2006 年

11 月至 2007 年 7 月围海造地工程的分项工程陆续交工验收，共形成陆域面积 1951022.8 平方米（2926.52 亩），其中：建设用地规划许可证规划用地面积 1789277.7 平方米（2683.90 亩），批准办理《房地产权证》面积 1774511.20 平方米（合 2661.75 亩）。围海造地工程主要包括围堰

（含隔堤）3482.72 米，吹填砂土 1247 万立方米。本次无形资产――土地使用权的评估仅针对已办理《房地产权证》的陆域，未办理产权证的陆域评估详见前文在建工程的评估。帐面价值构成情况详见下表：

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序号 工程项目 投资额（万元） 比例

1 前期费用 495.92 0.70%

2 海域使用权及开发权 15975.57 22.50%

3 土地出让金及办证费 2205.13 3.11%

4 围堰吹填和回填工程费 40998.33 57.73%

5 其他费用 4162.46 5.86%

6 贷款利息 7180.32 10.11%

合计 71017.73 100.00%宗地平面整体呈较规整的长条形，造地纵深约 700 米，岸线长度约 2300

米；宗地高程约 6 米，可满足普通堆存场地的承载要求。宗地红线外开发程度达到上水通、下水通、路通、电通、通讯，红线内达到场地平整状态，地上无永久性附着物。宗地南靠航务二公司、青岛港八号码头和瑞昌路跨铁路立交桥，北临李村河出海 口和建设中的青岛市青黄跨海大桥市区桥头堡，西临环胶州湾高速公路和本区正在筹建中的西海岸集装箱码头。海岸线位于环胶州湾高速公路外侧，交通较为便利，对外可直通济青高速公路、204 国道、烟青一级路，对内与重庆路、瑞昌路和开封路相接。附近有李村河污水处理厂、航务二公司、燃气公司、煤制气公司、荏原环保公司和沙岭庄车站等企事业单位，宗地个别因素状况如下表：

宗地位置 宗地形状 临路状况 宗地地势 宗地地质

四方区瑞海北路 较规则的

一面临路 平坦 一般

7 号和 177 号 长条形

（二）估价方法

根据委估宗地周边工业用地交易情况活跃程度以及青岛市基准地价修正体系的完善程度，确定本次土地使用权评估采用基准地价系数修正法。

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。基本公式为：

V＝V ×（1±∑K ）×K

lb i j

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第23页

式中：V——土地单位价格；

Vlb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；

∑Ki——宗地地价修正系数；

Kj——基准日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。

（三）估价过程

以 1001 号宗地为评估示例：土地面积 549627.90 平方米

（1）确定待估宗地的基准地价 V

lb

待估宗地位于青岛市四方区瑞海北路 7 号，根据青岛市人民政府办公厅关于调整市内四区城镇土地级别及基准地价的通知（青政办发[2007]35 号）及青岛市市内四区土地级别与基准地价调整成果技术报告，宗地位于青岛市三级工业用地区域，基准地价为 800 元/平方米。

综合基准地价

宗地号 座落 土地级别

（元/平方米）

E9-2-1 四方区瑞海北路 7 号 三级 800

工业用地基准地价内涵：

A．评估基准日：2007 年 1 月 1 日

B．土地开发程度：工业用地为五通一平

C．使用年限：工业用地 50 年

D．容积率：工业用地 0.7

E．土地权利状况：无他项权利限制

（2）确定宗地地价修正系数∑K

i

根据青岛市城市基准地价修正体系以及《城镇土地估价规程》中工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地价格。

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第24页

瑞海北路 7 号宗地地价影响因素修正系数表

修正因素 因素状况 优劣度 修正系数(%)

临道路类型 交通主干道 优 3.30

临主要道路状况 一面临路 一般 0.00

500 米内站点数 0 劣 -1.25

距最近站点距离 ＞800 米 劣 -1.25

距火车站（货运）距离 ＜3000 米 优 1.20

距港口距离（货运） ＜3000 米 优 1.20

地质条件 一般 一般 0.00

地形条件 平坦 优 2.10

环境状况 环境优越 优 1.80

产业集聚度 连片工业区 优 3.00

工厂与原料地配合度 方便 优 3.00

规划限制 无限制 优 1.80

宗地形状 形状规则对土地利用极为有利 优 2.10

宗地面积 面积适中，对土地利用极为有利 优 2.40

19.40

（3）确定土地使用权年期修正系数 K

j1

土地使用年限修正系数公式：

n m

Kj1 ＝[1-1/（1+r） ]/[1-1/（1+r） ]

公式中：

Kj1 －－使用年限修正系数；

r－－土地还原率 6%（土地还原利率根据青岛市工业用途基准地价修正体系中的还原利率确定）；

m－－基准地价设定土地使用年限

n－－待估宗地尚可使用年限

宗地号 基准地价定义年限 剩余使用年限 年期修正系数

E9-2-1 50 47.83 0.9923

（4）确定估价基准日修正系数 K

j2

青岛市人民政府办公厅关于调整市内 四区城镇土地级别及基准地价的通知于 2007 年 9 月 6 日公布，根据评估公司掌握的该区域该用途土

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第25页地使用权市场交易价格、市场拍卖价格、挂牌交易价格与基准地价比较的统计资料，确定估价基准日修正系数为 1.05。

（5）计算委估宗地评估值

V ＝V ×（1±∑K ）×K

11 lb i j

＝800×(1+19.40%)×0.9923×1.05=995.24 元/平方米

1001 号宗地评估值=995.24×549627.90=547011671 元

采用同样的方法可计算出其他 5 宗土地使用权评估值，评估过程略。

（四）无形资产――土地使用权评估结论：

土 地 使 用 权 调 整 后 帐 面 价 值 为 666,958,286.73 元 ， 评 估 值

1,769,873,913.00 元，评估增值 1,102,915,626.27 元，增值率 165.37%，增值原因主要原因：1、围海造地成本构成特殊，与周边地区工业用地逼近成本相比偏低；2、国家严控新增建设用地规模，周边地区土地使用权自然增值较大。

青岛胜通海岸置业有限公司发展有限公司围海造地形成土地面积

1774511.20 平方米（2661.75 亩）已经办理了《房地产权证》，登记用途为港口码头工业用地，根据合法性评估原则，本次按《房地产权证》登记的港口码头工业用途进行了评估，但根据青岛市四方区人民政府关于对胶州湾海岸线规划定位有关问题的复函（青四政字[2008]18 号），青岛市委、市政府近期提出了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，拟对胶州湾海岸线规划定位重新进行论证。青岛胜通海岸置业发展有限公司填海造地形成的土地包含在该规划区域内，目前该区域正在进行的是控制性详细规划和专业规划的编制阶段，其建设目标为高端产业发展核心区、“亲水”生活休闲区、生态和人文历史景观区。即围海造地形成的土地规划用途存在着重大变化，由港口码头工业用途向商业、旅游、娱乐和住宅用途转变。该宗土地规划用途改变，会给土地使用权评估结果带来重大影响，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号）和《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》（青政发[2002]103 号），各类

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第26页经营性土地使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助由土地储备机构进行核算。即委估宗地规划用途改变后，青岛胜通海岸置业发展有限公司无论最终是否通过招拍挂取得委估宗地的开发权，影响青岛胜通海岸置业发展有限公司权益价值的是政府对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助费。

四、流动负债评估说明

调整后账面价值 318,783,212.53 元，评估值 318,877,459.11 元，比调整后账面价值增加了 94,246.58 元 。具体评估情况说明如下：

1、短期借款

调整后账面价值为 55,000,000.00 元，为向恒丰银行青岛经济技术开发区支行的借款本金，借款期限自 2007 年 11 月 12 日至 2008 年 11

月 12 日，利率实际执行同期同档国家基准利率 7.49%，由山东胜利股份有限公司提供连带责任保证。评估时，我们取得了借款合同和保证合同，查阅了相关凭证，对其利息支付情况进行了查询。经核实，利息支付至

2008 年 4 月 20 日，距评估基准日 2008 年 4 月 30 日尚余 10 天，其欠息金额已调整至“其他应付款”中，账面短期借款本金属公司正常借款，以调整后账面价值作为评估。

因此，短期借款的评估值为 55,000,000.00 元。

2、预收帐款

调整后帐面价值为 4,300,000.00 元，为收取的土地租赁费。评估时，我们对其进行了必要的审阅和分析，查阅了 《土地租赁协议》和相关会计凭证，查实其发生时间、业务内容和受益时间，对其完整性和真实性进行了必要的审查。

2007 年 5 月 8 日，“青岛胜通海岸置业发展有限公司”（甲方）和“山东高速集团青岛高速公路有限公司”（乙方）签订了《土地租赁协议》，乙方租赁甲方位于四方港区的 640 亩土地作为海湾大桥施工场地；租赁期限 3.5 年，自 2007 年 5 月 8 日至 2010 年 11 月 8 日，租赁价格为人民币 430 万元／年，租赁费合计 1505 万元；2007 年 5 月 9 日乙方已将第一年租赁费 430 万元支付给了甲方，租金期限 2007 年 5 月 8 日至 2008

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第27页年 5 月 8 日；2008 年 4 月末将第二年租赁费 430 万元交给了甲方，租金期限 2008 年 5 月 9 日至 2009 年 5 月 8 日。

根据上述情况分析，评估基准日应保留 1 年零 8 天的租赁费作为预收账款的评估值。

因此，预收帐款的评估值为 4,394,246.58 元，比调整后账面价值增加了 94,246.58 元。

3、其他应付款

调整后账面价值为 259,096,697.24 元，评估时，我们逐笔进行了必要的审阅和分析，查阅了有关合同和董事会决议，并抽查了有关凭证，查实其发生时间及业务内容，对其完整性和真实性进行了必要的审查，并对大额款项进行了函证，回函情况相符。

经核实，帐面价值包括往来借款、应付工程款、奖励基金、应付利息、养老保险、住房公积金等。其中应付工程款主要为应付中交一航局第二工程有限公司、长江南京航道工程局的围海造地工程款，应付青岛四方城市发展有限公司的海域使用权开发费，上述款项均按工程决算或有关协议全部入帐，属正常应付款 ；应付的总经理奖励基金、项目奖励基金和职工安置费为根据青岛胜通海岸置业发展有限公司董事会决议计提并部分发放后的余额，评估时予以保留；与投资单位（公司股东）--青岛胜信投资有限公司、山东胜利股份有限公司的借款，均为有偿带息借款，其中向青岛胜信投资有限公司借款利率目前按银行一年期基准利率 7.47%上浮 10%，月利率按 0.685%计算，企业已计提至 2008 年 4 月

30 日，向山东胜利股份有限公司借款 10085 万元，利息计提至 2008 年

4 月 20 日，剩余 10 天利息评估时已调整至“其他应付款— 应付利息”中反映；应付利息反映的是至评估基准 日长期借款、短期借款和上述往来借款的应付利息；其他部分主要为正常的应交养老保险金、住房公积金、公司计提工会经费和职工教育经费，评估时予以保留。

综上，其他应付款的评估值为 259,096,697.24 元。

4、应交税金

调整后账面价值为 386,515.29 元，经核实，为 2007 年 7 月应缴纳

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第28页的土地使用税、企业所得税、个人所得税及预交的土地租赁收入所涉及的营业税金及附加，经核实属正常应交款，以调整后帐面价值作为评估值。

因此，应交税金的评估值为 386,515.29 元。

五、长期负债评估说明

长期负债调整后帐面价值为 300,000,000.00 元，全部为长期借款。具体情况如下：

序 贷款金额

放贷银行 贷款期限 年利率% 用途 贷款条件

号 (万元)

土地抵押,青房地权

工商银行青岛市南 2007.5.29至 市字第20071462、

1 二支行 15,000.00 2010.5.28 6.75 填海造地 1467、1469号，面

积共629024.2M2。

土地抵押,青房地权

围海造地、

工商银行青岛市南 2007.3.23至 市字第2006277

2 二支行 15,000.00 2010.3.19 6.57 仓储及工业 号，面积

园建设 3

549627.9M 。

合 计 30,000.00

评估时，对上述贷款，我们逐笔进行了审查和分析，查阅了有关凭证、贷款合同相应的抵押、担保合同，核实其账面贷款数额的真实性、准确性。经核实，现账面金额系该公司截止评估基准日向各银行的人民币借款本金，利息已付至 2008 年 4 月 20 日，剩余 10 天利息已在其他应付款中列式，此处以调整后帐面价值作为评估值。

因此，长期借款的评估值为 300,000,000.00 元。

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第29页

评估结论及其分析

一、评估结论

本次委托评估的经审计后的资产账面净值 719,582,502.09 元，负债账面价值 617,416,679.56 元，净资产账面价值 102,165,822.53 元。

调 整 后 ， 资 产 账 面 净 值 721,733,474.44 元 ， 负 债 账 面 价 值

618,783,212.53 元，净资产账面价值 102,950,261.91 元

评 估 后 ， 资 产 评 估 值 1,825,114,434.13 元 ， 负 债 评 估 值

618,877,459.11 元，净资产评估值 1,206,236,975.02 元。

评估结论详细情况见评估明细表。

评估结论根据以上评估工作得出。

二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因

评估后净资产比调整后账面净资产增加了 1,103,286,713.11 元，增值率为 1071.67%。

增值原因详见成本法评估“各项资产及负债的评估技术说明 ”。

三、评估结论成立的条件

1、本项目评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出；

2、本项目评估结论仅为本评估目的即股权转让服务；

3、本项目评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；

4、本项目评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；

5、本项目评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；

6、本项目未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

四、评估结论的瑕疵事项

1．公司于 2008 年 2 月 29 日为山东胜利股份有限公司 3000 万元一年期贷款（贷款银行：上海浦东发展银行济南分行）提供了担保；2008

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第30页年 3 月 26 日以青房地权市字 20071340 号土地使用权作为抵押，为山东胜利股份有限公司向威海市商业银行股份有限公司济南分行贷款提供了最高额 7000 万的抵押条件。本次评估未考虑上述担保抵押行为可能对评估结果造成的影响。

2．在建工程中的围海造地形成陆域面积 176511.60 平方米（264.77

亩），其最终是否能办理《房地产权证》存在着不确定性，故本次在建工程的评估保留其帐面价值 47,370,000.00 元，如该宗土地在本评估目的实现前能够提供国土资源管理部门出具的可以办理产权的证明，最终评估结果应进行相应调整，提请报告使用者注意。

3 ．青岛胜通海岸置业有限公司发展有限公司围海造地形成土地面积

1774511.20 平方米（2661.75 亩）已经办理了《房地产权证》，登记用途为港口码头工业用地，根据合法性评估原则，本次按《房地产权证》登记的港口码头工业用途进行了评估，但根据青岛市四方区人民政府关于对胶州湾海岸线规划定位有关问题的复函（青四政字[2008]18 号），青岛市委、市政府近期提出了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，拟对胶州湾海岸线规划定位重新进行论证。青岛胜通海岸置业发展有限公司填海造地形成的土地包含在该规划区域内，目前该区域正在进行的是控制性详细规划和专业规划的编制阶段，其建设目标为高端产业发展核心区、“亲水”生活休闲区、生态和人文历史景观区。即围海造地形成的土地规划用途存在着重大变化，由港口码头工业用途向商业、旅游、娱乐和住宅用途转变。该宗土地规划用途改变，会给土地使用权评估结果带来重大影响，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号）和《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》（青政发[2002]103 号），各类经营性土地使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助由土地储备机构进行核算。即委估宗地规划用途改变后，青岛胜通海岸置业发展有限公司无论最终是否通过招拍挂取得委估宗地的开发权，最终影响青岛胜通海岸置业发展有限

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青岛胜通海岸置业发展有限公司股权转让项目资产评估说明 第31页公司权益价值的是政府对原土地使用单位的土地赔偿费和财政补助费。

4．青岛胜通海岸置业发展有限公司于 2007 年 3 月 23 日和 2007 年

5 月 29 日分两次以土地使用权为抵押向中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行借款共 300,000,000.00 元，借款期限均为 3 年，借款合同中约定公司在归还贷款本息前，不得办理任何形式的股权转让手续，若违反该规定，中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行有权宣布贷款提前到期。提请报告使用者注意。

五、评估基准日期后事项对评估结论的影响

（一）评估基准日的期后事项影响评估结论，发生评估基准日期后事项时，不能直接使用评估结论。

（二）评估基准日后，有效期以内资产数量及作价标准发生变化时，按以下原则进行处理：

1．资产数量发生变化，应按实际发生额进行调整。

2．若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。

六、评估结论的效力与有效期

1、本评估结论系我评估机构评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。

2、本项目评估结论的有效使用期限按现行规定为一年，自评估基准日 2008 年 4 月 30 日至 2009 年 4 月 29 日。在评估报告有效使用期内，评估目的实现时，应以评估结果作为参考依据（还需结合重大期后事项进行调整）。超过有效使用期，需要重新进行资产评估。

3、委托方应按规定到国有资产管理部门办理备案手续。

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