国农科技：北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告 公告日期 2015-10-08 北京国农置业有限公司拟进行股权
转让所涉及的北京国农物业管理有
限公司股东全部权益价值




     资产评估报告
    国众联评报字（2015）第 2-369 号




国众联资产评估
土地房地产估价有限公司
二○一五年八月十日
中国深圳
                                     北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                       北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值




                                目      录


声   明 ................................................................. 1
摘   要 ................................................................. 2
资产评估报告 ............................................................ 7
  一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ........................ 7
  二、评估目的 ......................................................... 11
  三、评估对象和评估范围 ............................................... 11
  四、价值类型及其定义 ................................................. 13
  五、评估基准日 ....................................................... 13
  六、评估依据 ......................................................... 13
  七、评估方法 ......................................................... 15
  八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 20
  九、评估假设 ......................................................... 22
  十、评估结论 ......................................................... 23
  十一、特别事项说明 ................................................... 23
  十二、评估报告使用限制说明 ........................................... 25
  十三、评估报告日 ..................................................... 26
评估报告附件 ........................................................... 27
                                     北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                         北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值




                          注册评估师声明


    一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事
项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估
准则和相关规范。
    二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
    三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相
关当事方不存在偏见。
    四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察；我们已对评估对象的法律权
属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法
律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了
披露。
    五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
    六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限
定条件及其对评估结论的影响。
    七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考
依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结
论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当
造成的后果与我们无关。
    八、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值
的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
    九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
    十、除法律、法规规定另有规定以外，未征得评估机构和注册资产评估师书面同
意，本报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。


                                     1
                                         北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                             北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



         北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及
     的北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值
                              资产评估报告

                                  （摘要）

                         国众联评报字（2015）第 2-369 号


                             重    要 提          示

               以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目全面
          情况，应认真阅读资产评估报告正文。



    国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受北京国农置业有限公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评
估程序，对北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的北京国农物业管理有限公
司股东全部权益在 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下。

    一、委托方及被评估单位
    委   托   方：北京国农置业有限公司
    被评估单位：北京国农物业管理有限公司

    二、评估目的
    北京国农置业有限公司拟转让其拥有的北京国农物业管理有限公司股权，本次评
估系为北京国农置业有限公司进行股权转让提供价值参考依据。

    三、评估对象和评估范围
    本次评估对象为北京国农置业有限公司于评估基准日拟进行股权转让所涉及的北


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                                       北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                           北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



京国农物业管理有限公司的股东全部权益。
    股东全部权益账面金额 4,511,272.64 元，无股权质押、冻结。
    具体评估范围为北京国农置业有限公司于评估基准日拟进行股权转让所涉及的北
京国农物业管理有限公司全部资产及负债，其中资产总额账面值 651.76 万元，负债总
额账面值 200.63 万元，股东全部权益账面值 451.13 万元。评估前账面值未经审计。
                              资产评估申报汇总表
                                                           金额单位：人民币万元
                   项    目                               账面价值
流动资产                           1                                         634.77
非流动资产                         2                                          16.99
其中：可供出售金融资产             3                                              -
  持有至到期投资                   4                                              -
  长期应收款                       5                                              -
  长期股权投资                     6                                              -
  投资性房地产                     7                                              -
  固定资产                         8                                          16.99
  在建工程                         9                                              -
  工程物资                        10                                              -
  固定资产清理                    11                                              -
  生产性生物资产                  12                                              -
  油气资产                        13                                              -
  无形资产                        14                                              -
  其中：土地使用权                15                                              -
  开发支出                        16                                              -
  商誉                            17                                              -
  长期待摊费用                    18                                              -
  递延所得税资产                  19                                              -
  其他非流动资产                  20                                              -
资产合计                          21                                         651.76
流动负债                          22                                         200.63
非流动负债                        23                                              -
负债合计                          24                                         200.63
净资产（股东全部权益）            25                                         451.13



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                                         北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                             北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



    评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准，委托方和被评估单位已承诺评估
对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致、不重不漏、无账外资产。

    四、评估基准日
    本项目资产评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。

    五、评估程序实施过程和情况
    根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与北
京国农置业有限公司签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估
单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与
核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以
及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。

    六、评估方法
    本次评估采用资产基础法。

    七、价值类型
    本次评估的价值类型为市场价值。

    八、评估结论
    根据以上评估工作，得出如下评估结论：
    在评估基准日 2015 年 6 月 30 日资产总额账面值 651.76 万元，评估值 650.34 万
元，评估减值 1.42 万元，减值率 0.22%；
    负债总额账面值 200.63 万元，评估值 200.63 万元，评估值与账面值无差异；
    股东全部权益账面值 451.13 万元，评估值 449.70 万元，评估减值 1.43 万元，减
值率 0.32%。
    评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。




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                                              北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                                  北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



                                 资产评估结果汇总表
                             评估基准日：2015 年 6 月 30 日

被评估单位：北京国农物业管理有限公司                              金额单位：人民币万元
                                 账面价值         评估价值       增减值       增值率%
             项   目
                                    A                B           C=B-A        D=C/A× 100
流动资产                 1           634.77           634.77             -                -
非流动资产               2            16.99            15.56         -1.43            -8.42
其中：可供出售金融资产   3                -                -             -                -
      持有至到期投资     4                -                -             -                -
      长期应收款         5                -                -             -                -
      长期股权投资       6                -                -             -                -
      投资性房地产       7                -                -             -                -
      固定资产           8            16.99            15.56         -1.43            -8.42
      在建工程           9                -                -             -                -
      工程物资           10               -                -             -                -
      固定资产清理       11               -                -             -                -
      生产性生物资产     12               -                -             -                -
      油气资产           13               -                -             -                -
      无形资产           14               -                -             -                -
      其中：土地使用权   15               -                -             -                -
      开发支出           16               -                -             -                -
      商誉               17               -                -             -                -
      长期待摊费用       18               -                -             -                -
      递延所得税资产     19               -                -             -                -
      其他非流动资产     20               -                -             -                -
       资产总计          21          651.76           650.34         -1.42            -0.22
流动负债                 22          200.63           200.63             -                -
非流动负债               23               -                -             -                -
       负债总计          24          200.63           200.63             -                -
       净 资 产          25          451.13           449.70         -1.43            -0.32


    北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值为 449.70 万元。

    报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事
项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。


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                                     北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                         北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



    按照有关资产评估现行规定，本评估报告使用有效期一年，自评估基准日起计算。
超过一年使用，需重新进行资产评估。
   [本页以下无正文]




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                                             北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



       北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及
     的北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值
                               资产评估报告

                          国众联评报字（2015）第 2-369 号



北京国农置业有限公司：
    国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法
规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京
国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的北京国农物业管理有限公司股东全部权益
在 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

    一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
    （一）委托方概况
    企业名称：北京国农置业有限公司
    注册地址：北京市海淀区学院南路 70 号院 14 号楼 6 层 610
    法定代表人：江玉明
    注册资本：2400 万元
    经济性质：其他有限责任公司
    成立日期：2003 年 7 月 10 日
    营业期限：自 2003 年 7 月 10 日起至 2023 年 7 月 9 日止
    注册号：110108005823464
    经营范围：房地产开发；物业管理；房地产咨询；销售自行开发的商品房、建筑
材料、机械设备。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
    （二）被评估单位概况
    1.概况
    企业名称：北京国农物业管理有限公司


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                                                北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                                    北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



    注册地址：北京市海淀区学清路甲 38 号金码大酒店 1218 室
    法定代表人：杨斌
    注册资本：300 万元人民币
    公司类型：有限责任公司（法人独资）
    经营期限：自 2005 年 8 月 29 日起至 2025 年 8 月 28 日止
    注册号： 110108008867630
    经营范围：物业管理。（未取得行政许可的项目除外）
    2.企业简介及历史沿革
    北京东方浩翔物业管理有限公司系经北京市工商行政管理局批准，于 2005 年 8
月 29 日成立的有限责任公司，并取得了注册号为 110108008867630 企业法人营业执照。
注册资本为人民币 300 万元。由北京国农置业有限公司以货币出资 240 万元，占注册
资本 80%，北京中农大科技企业孵化器有限公司以货币出资 60 万元，占注册资本 20%。
    2006 年 9 月 4 日，根据修改后的章程和股东会决议公司名称由北京东方浩翔物业
管理有限公司变更为北京国农物业管理有限公司。
   3.截止评估基准日被评估单位股东出资及持股比例如下表：

           投资方名称                  出资方式          出资额（万元）           持股比例
      北京国农置业有限公司               货币                240.00                 80%
 北京中农大科技企业孵化器有限公司        货币                60.00                  20%
                       合计                                  300.00                 100%



    4.近年资产、损益状况
    被评估单位 2013 年、2014 年及 2015 年 6 月 30 日的资产状况如下表所示：
                                                                       金额单位：人民币元

               项 目                2013-12-31           2014-12-31         2015-6-30
    流动资产                           6,801,302.63         6,483,949.24       6,347,736.50
    非流动资产                          152,736.56           100,964.62         169,877.01
    其中：可供出售金融资产                          -                  -                   -
         持有至到期投资                             -                  -                   -
         长期股权投资                               -                  -                   -
         投资性房地产                               -                  -                   -
         固定资产                       152,736.56           100,964.62         169,877.01


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                                        北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                           北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



        在建工程                           -                  -                    -
        无形资产                           -                  -                    -
        商誉                               -                  -                    -
        长期待摊费用                       -                  -                    -
        递延所得税资产                     -                  -                    -
        其他非流动资产                     -                  -                    -
            资产总计            6,954,039.19       6,584,914.16       6,517,613.51
   流动负债                     2,132,236.71       1,696,217.33       2,006,340.87
   非流动负债                              -                  -                    -
            负债总计            2,132,236.71       1,696,217.33       2,006,340.87
            净 资 产            4,821,802.48       4,888,696.83       4,511,272.64


   被评估单位 2013 年、2014 年及 2015 年 6 月 30 日的损益状况如下表所示：
                                                              金额单位：人民币元
              项 目          2013 年度           2014 年度        2015 年 1-6 月
   营业收入                     3,068,178.67       2,882,039.02       1,111,914.68
   减：营业成本                 1,418,230.90       1,538,690.47          773,926.81
       营业税金及附加            168,233.25          149,238.76           57,337.32
       营业费用                  266,820.99          224,196.23          103,076.92
       管理费用                  968,135.35          872,068.40          401,503.43
       财务费用                    12,190.32          11,595.05            5,952.98
   资产减值损失                            -                  -                  -
   营业利润                      237,328.79           86,207.71        -377,421.19
   利润总额                      232,886.79           86,623.71        -377,421.19
   减：所得税                      46,025.17          1,9729.36                3.00
   净利润                        186,861.62           66,894.35          -377,424.19


   注：表中2013年、2014年数据经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具
大华审字[2015]011121号审计报告。2015年6月30日数据未经审计。
   5. 被评估单位组织架构图




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    6.被评估单位执行的主要会计政策如下。
    北京国农物业管理有限公司执行财政部 2006 年 2 月颁布的《企业会计准则》（财
会【2006】3 号)及其陆续发布的应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制。
    6.1 会计期间
    自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
    6.2 记账本位币
    采用人民币为记账本位币。
    6.3 现金及现金等价物的确定标准
    在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性
强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
    6.4 记账基础和计价原则
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    以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则
    6.5 税项
    6.5.1 北京国农物业管理有限公司主要税种、税率如下：
         税种                       计税依据                             税率
营业税             应税劳务收入、转让无形资产及销售不动产收入            5%
城市维护建设税     应纳流转税额                                          7%
教育费附加         应纳流转税额                                          3%
地方教育费附加     应纳流转税额                                          2%
企业所得税         应纳税所得额                                          20%
    6.5.2 北京国农物业管理有限公司属符合条件的小型微利企业，根据企业所得税
法第二十八条第一款规定，适用 20%的企业所得税税率。
    （三）委托方和被评估单位之间的关系
    委托方为被评估单位的控股股东。
    （四）委托方以外的其他评估报告使用者
    本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照相
关规定报送备案的相关监管机构。
    除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能
由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

    二、评估目的
    北京国农置业有限公司拟转让其拥有的北京国农物业管理有限公司股权，本次评
估系为北京国农置业有限公司进行股权转让提供价值参考依据。

    三、评估对象和评估范围
    本次评估对象为北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的北京国农物业管
理有限公司股东全部权益。
    股东全部权益账面金额 4,511,272.64 元，无股权质押、冻结。
    具体评估范围为北京国农置业有限公司于评估基准日拟进行股权转让所涉及的北
京国农物业管理有限公司全部资产及负债，其中资产总额账面值 651.76 万元，负债总
额账面值 200.63 万元，股东全部权益账面值 451.13 万元。评估前账面值未经审计。


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                                          北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                              北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



                                资产评估申报汇总表
                                                              金额单位：人民币万元
                   项      目                               账面价值
  流动资产                           1                                      634.77
  非流动资产                         2                                       16.99
  其中：可供出售金融资产             3                                           -
    持有至到期投资                   4                                           -
    长期应收款                       5                                           -
    长期股权投资                     6                                           -
    投资性房地产                     7                                           -
    固定资产                         8                                       16.99
    在建工程                         9                                           -
    工程物资                        10                                           -
    固定资产清理                    11                                           -
    生产性生物资产                  12                                           -
    油气资产                        13                                           -
    无形资产                        14                                           -
    其中：土地使用权                15                                           -
    开发支出                        16                                           -
    商誉                            17                                           -
    长期待摊费用                    18                                           -
    递延所得税资产                  19                                           -
    其他非流动资产                  20                                           -
  资产合计                          21                                      651.76
  流动负债                          22                                      200.63
  非流动负债                        23                                           -
  负债合计                          24                                      200.63
  净资产（股东全部权益）            25                                      451.13


    北京国农物业管理有限公司是专门从事物业管理的企业，其实物资产的种类主要
有：电子设备、运输设备等。上述实物资产主要分布在公司的各个部门内，设备使用
状况一般。
    其中价值较大实物资产情况及特点：
   （一）固定资产：


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                                          北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



    1．电子设备计 54 项，主要为电脑、空调、打印机、草坪机等办公用设备。分布
在总部及分公司办公区域内。
    2.运输设备计 1 项,为 1 辆北京现代小轿车。
   评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准，委托方和被评估单位已承诺评估
对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致、不重不漏、无账外资产。

    四、价值类型及其定义
    本次评估是在持续经营假设前提下评估北京国农物业管理有限公司股东全部权益
在基准日的市场价值。
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    从评估目的看:本次评估的目的是为被评估单位之股东进行股权转让提供委估股
权的市场价值参考意见,是一个正常的市场经济行为,按市场价值进行交易一般较能为
交易各方所接受；
    从市场条件看:随着资本市场的进一步发展,股权交易将日趋频繁,按市场价值进
行交易已为越来越多的投资者所接受；
    从价值类型的选择与评估假设的相关性看:本次评估的评估假设是立足于模拟一
个完全公开和充分竞争的市场而设定的,即设定评估假设条件的目的在于排除非市场
因素和非正常因素对评估结论的影响；
   从价值类型选择惯例看:当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求
时,应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。

    五、评估基准日
    本项目资产评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。

    六、评估依据
    本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包


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括：
    （一）主要法律法规
       1.《关于实施修订后的企业财务通则有关问题的通知》（2007 年 3 月 20 日财政
部财企[2007]48 号）；
       2.《关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》（2008 年 3 月 20 日财企
[2008]34 号）；
    3.《中华人民共和国公司法》（2014 年 3 月 1 日施行）；
    4.《企业会计准则》；
    5.《中华人民共和国企业所得税法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
    6.其他与资产评估有关的法律法规。
    （二）准则依据
    1.《资产评估职业道德准则---基本准则》(财政部财企[2004]20 号)；
    2.《资产评估准则----基本准则》(财政部财企[2004]20 号)；
    3.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号)；
    4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
    5.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
    6.《资产评估准则——工作底稿》 (中评协[2007]189 号)；
    7.《资产评估准则——机器设备》 (中评协[2007]189 号)；
    8.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
    9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
    10.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号)；
    11.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协[2011]230
号；
    12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
    13.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）。
   （三）经济行为文件
    1.《资产评估业务约定书》。
   （四）产权证明文件、重大合同协议

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    1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、验资报告等；
    2.重要设备购买合同；
    3.车辆行驶证；
    4.其他产权证明文件。
   （五）采用的取价标准
    1.《2015 年机电产品报价手册》（中国机械工业出版社）；
   2.太平洋网站市场报价查询；
    3.《资产评估常用数据与参数手册》。
   （六）参考资料及其他
    1.评估基准日资产清查评估明细表；
    2.企业提交的财务会计经营资料；
    3.国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
    4.统计部门资料；
    5.设备询价的相关网站或图书；
    6.其他与评估有关的资料等。

    七、评估方法
    （一）评估方法介绍
    资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
    1.资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
定评估对象价值的评估思路。
    2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方
法是参考企业比较法和并购案例比较法。
    3.收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评
估思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场
价值，但它是从决定资产现行市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价
资产，符合对资产的基本定义。


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    （二）评估方法选择
    1.对于市场法的应用分析
    市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评
估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力
强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的
三个以上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
    2.对于收益法的应用分析
    评估人员从企业总体情况，本次评估目的、企业财务报表和收益法参数的可选取
性分析四个方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
    北京国农置业有限公司拟转让其拥有的北京国农物业管理有限公司股权，本次评
估系为北京国农置业有限公司进行股权转让提供价值参考依据。
    北京国农物业管理有限公司成立于2005年8月，是专门从事物业管理的企业，成立
初期与中国农业大学签订了《物业委托管理合同》，合同期限10年，自2005年9月29
日至2015年9月28日止，由于到期后不续签，且公司经营业务单一，未来经营状况的不
确定因素较大，未来收益与风险也难于客观可靠的预测及量化。故本次评估不采用收
益法。
    3.对于资产基础法的应用分析
    对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资
产基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成
本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，
并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到股东全部权益价值。
    （三）对于所采用的评估方法的介绍
    §对于资产基础法的介绍
    1.流动资产和其他资产的评估方法
    1.1 货币资金包括现金、银行存款。对于库存现金进行盘点、依据盘点结果对评
估基准日现金数额进行倒轧核对；对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存款
余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
    1.2 各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估

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值；各种预付账款在核实无误的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的
价值确定评估值。
    2.非流动资产的评估方法
    2.1 设备类的评估
    根据企业提供的设备类明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过对
有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，由
工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。
    对设备类资产评估采用成本法。具体公式如下：
    评估值＝重置全价×成新率
    2.1.1 重置价值的确定
    根据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分
别采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下：
    ●办公设备
    由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，
以市场价值确定重置全价。
    ●运输设备
    按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。
    以下是重置全价中各项费用的计算标准：
    第一：设备购置价的确定
    对电子产品主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。运
输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资
料予以确定。
    第二：运杂费用的确定
    设备运杂费项目包括设备从生产厂家到工程现场所发生的装卸、运费、采购、保
管等费用。设备运杂费采用以下公式计算确定：设备运杂费=设备购置价×运杂费率主
要根据《资产评估常用数据与参数手册》提供的运杂费参考费率，并结合企业合同实
际情况综合确定。
    第三：安装调试费的确定

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    设备安装调试费包括设备到达施工现场后，需经过组合、定位、联接固定、检测
试验等一系列作业，最后达到可使用状态所发生的全部费用。
    对于部分价值量大的主要设备，安装调试费项目主要根据企业提供设备竣工图纸、
技术要求等资料，考虑安装工程施工的一般条件，按照施工当地现行的人工费、材料
费、机械台班价格标准，套用《全国统一安装工程定额》的有关定额项目计算得出。
    一般设备安装调试费采用以下公式计算确定：设备安装调试费=设备购置价×安装
调试费率
    主要根据《资产评估常用数据与参数手册》提供的安装调试费参考费率，并结合
企业合同实际情况综合确定。
    第四：基础费的确定
    设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物，主要包括建造设备基础时所发生
的人工费、材料费、机械费及其他费用。
    设备基础费采用以下公式计算确定：设备基础费=设备购置价×基础费费率
    设备基础费主要根据被评估单位当地材料、人工等并结合企业合同实际情况综合
确定。
    第五：其他费用的确定
    其他费用项目包括建设管理费、勘察设计费、工程监理费等，大型设备予以计取。
主要参照相同行业的有关取费标准，结合资产购建的实际费用支出情况，并向相关设
计单位和工程监理部门咨询后确定。
    第六：资金成本的确定
    资金成本以设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用等为基数，按
照项目工期，根据评估基准日同期贷款利率，假设资金均匀投入，计取合理建设工期
的资金成本。
    2.1.2 设备成新率的确定；
    依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，
以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业
特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
    具体确定如下：

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    ●对于电子办公设备和仪器仪表
    电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合
成新率。
    ●对车辆综合成新率的确定
    按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废
标准规定》，本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低
原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否
正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技
术鉴定成新率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新率。
    使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
    行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/（已行驶里程+尚可行驶里程）×100%
    设备综合成新率计算公式如下：
    η =η 1×40%+η 2×60%
    其中：η 1：为理论成新率
           η 2：为现场勘察成新率
            η ：为综合成新率
    式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计
算公式如下：
    理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶
里程法成新率与使用年限法成新率孰低确定）
    勘察成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设备现
时技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负
荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
    对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率。
    2.1.3 评估值的计算
    评估值=重置全价×综合成新率。
    3.负债的评估方法
    各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担

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的负债项目及金额确定评估值。

    八、评估程序实施过程和情况
    根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与北
京国农置业有限公司签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估
单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产的实地察看与核
对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及
我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
   （一）评估准备阶段
    1.接受北京国农置业有限公司的委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并
与委托方及被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、
委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
    2.根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对
象、评估程序及主要评估方法。
    3.根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组，各小组
分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
    本阶段的工作时间为 2015 年 7 月 23 日～7 月 24 日。
  （二）资产清查阶段
   1.资产评估申报明细表的填报
    根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评
估申报明细表。
    2.评估对象真实性和合法性的查证
    根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行
清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括合同、
发票等资料，以核实其法律权属的合法性。
    3.账面价值构成的调查
    根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了
解企业申报评估的资产价值构成情况。


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    4.评估资料的收集
    向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
    5.深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、
管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，
并对经营状况及发展计划进行分析。
    本阶段的工作时间为 2015 年 7 月 25 日～7 月 29 日。
   （三）评定估算阶段
    1.各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场
对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
    评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘察，并查阅其相关的
运行记录、大修记录，填写重点设备，与企业设备和工程技术人员进行交流，了解设
备维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合
分析，确定实物资产的成新率。
    2.各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价
格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
    3.根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，
分析意见，修改完善。
    本阶段的工作时间为 2015 年 7 月 30 日～8 月 4 日。
   （四）评估汇总、提交报告阶段
    按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说
明。评估结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的
基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术
说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后
再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提
交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。
    本阶段的工作时间为 2015 年 8 月 5 日～2015 年 8 月 10 日。




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    九、评估假设
    （一）基本假设
    1.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的
市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的
地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是
在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
    2.持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中
的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将
继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同
时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续
用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正
在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后
或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续
用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位
置，转移到其他空间位置上继续使用。
    3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，，在可预见的
将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
    4.交易假设:即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前
提假设。
    （二）一般假设
    1.国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
    2.社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
    3.国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
    4.国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
    5.无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
    6.被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；

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    7.公司的经营模式没有发生重大变化。
   （三）特别假设
    1.对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性
限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定
评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留
置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
    2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供
的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
    3.对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机
构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权
文件假定已经或可以随时获得或更新。
    4.我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
    5.假设北京国农物业管理有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有
相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
    6.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都
已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。

    十、评估结论
    （一）此次评估采用资产基础法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：
    在评估基准日 2015 年 6 月 30 日资产总额账面值 651.76 万元，评估值 650.34 万
元，评估减值 1.42 万元，减值率 0.22%；
    负债总额账面值 200.63 万元，评估值 200.63 万元，评估值与账面值无差异；
    股东全部权益账面值 451.13 万元，评估值 449.70 万元，评估减值 1.43 万元，减
值率 0.32%。
    评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。


                             资产评估结果汇总表


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                                               北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                                   北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



                             评估基准日：2015 年 6 月 30 日

被评估单位：北京国农物业管理有限公司                               金额单位：人民币万元
                                 账面价值          评估价值       增减值       增值率%
             项   目
                                    A                 B           C=B-A        D=C/A× 100
流动资产                 1           634.77            634.77             -                -
非流动资产               2            16.99             15.56         -1.43            -8.42
其中：可供出售金融资产   3                -                 -             -                -
      持有至到期投资     4                -                 -             -                -
      长期应收款         5                -                 -             -                -
      长期股权投资       6                -                 -             -                -
      投资性房地产       7                -                 -             -                -
      固定资产           8            16.99             15.56         -1.43            -8.42
      在建工程           9                -                 -             -                -
      工程物资           10               -                 -             -                -
      固定资产清理       11               -                 -             -                -
      生产性生物资产     12               -                 -             -                -
      油气资产           13               -                 -             -                -
      无形资产           14               -                 -             -                -
      其中：土地使用权   15               -                 -             -                -
      开发支出           16               -                 -             -                -
      商誉               17               -                 -             -                -
      长期待摊费用       18               -                 -             -                -
      递延所得税资产     19               -                 -             -                -
      其他非流动资产     20               -                 -             -                -
       资产总计          21          651.76            650.34         -1.42            -0.22
流动负债                 22          200.63            200.63             -                -
非流动负债               23               -                 -             -                -
       负债总计          24          200.63            200.63             -                -
       净 资 产          25          451.13            449.70         -1.43            -0.32

    北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值为 449.70 万元。
    十一、特别事项说明

    以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实

可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：

    （一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而

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                                      北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                          北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

    （二）由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产

权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。

委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性

和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执

照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。

    （三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的

现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也

未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影

响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

    （四）我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价

值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。

    （五）我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影

响。

    （六）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专

业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合

法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被

认为是对评估对象可实现价格的保证。

    （七）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应

调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘

请评估机构重新确定评估值。

    （八）本次评估的股权价值没有考虑少数股权折价或控股权溢价，也未考虑流动

性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。

    十二、评估报告使用限制说明

    （一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

    （二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；


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                                       北京国农置业有限公司拟进行股权转让所涉及的
                                           北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值



    （三）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交有关部门审查使用，

报告书的使用权归委托方所有，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内

容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的

除外；

    （四）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评
估。
    （五）本评估报告自评估基准日 2015 年 6 月 30 日起一年内使用有效，超过一年，
需重新进行资产评估；

    十三、评估报告日
    本报告专业意见形成日为 2015 年 8 月 10 日。




   国众联资产评估土地房地产估价有限公司




   法定代表人：




    注册资产评估师：




    注册资产评估师：




                                                     二○一五年八月十日




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                                        北京国农物业管理有限公司股东全部权益价值




                           评估报告附件

                             目         录

一、委托方营业执照复印件
二、被评估单位营业执照复印件
三、产权证明文件复印件
四、委托方承诺函
五、被评估单位承诺函
六、注册资产评估师承诺函
七、资产评估机构营业执照复印件
八、资产评估机构资格证书复印件
九、注册资产评估师资格证书复印件




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