[公告]江西水泥(000789)江西锦溪水泥有限公司整体资产评估说明   时间：2009年07月02日 13:08:34 中财网    

江西锦溪水泥有限公司
整体资产评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审
查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、
行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任
何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
关于资产评估有关事项的说明
委托方与产权持有者根据国家的有关规定，为此次评估出具了《关于进行资产评估有关事项的说明》（附后）。此份文件是本机构进行评估工作的基础资料依据，同时，也是企业主管部门审查评估活动的重要依据。提请审查报告者认真阅读。

评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
评估机构地址：北京市海淀区北蜂窝路8 号 中雅大厦A 座12层A-B 传真：010-51915911
江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 3 页 共 111 页
资产清查核实情况说明
一、资产清查核实的内容
根据产权持有者填报的资产评估申报表和产权持有者出具的《关于进行资产评估有关事项的说明》，评估人员对委估资产进行了清查核实，清查核实的内容包括：
资产总额： 675,436,624.66 元
其 中：流动资产 168,206,025.85 元
非流动资产 507,230,598.81 元
负债总额： 355,103,063.50 元
其 中：流动负债 275,503,063.50 元
非流动负债 79,600,000.00 元
净资产： 320,333,561.16 元
二、实物资产的分布情况及特点
实物资产为存货、房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、电子设备等。

1、存货：主要为原材料、产成品、在产品、在用低易品，存放地为锦溪水泥公司一厂、二厂及余干分公司厂区。

2、房屋建筑物：主要为厂房，分布在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区，房屋主要为钢混结构和砖混结构；
3、机器设备：主要为水泥生产线设备，分布在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区，主要设备运转正常，维护保养均较好；
4、其他实物资产：主要为在建工程,分布在锦溪水泥公司一厂厂区。

三、影响资产清查的事项
1、经清理，有11 项共 17,245.97m2 房屋尚未办理房屋所有权证。

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2、为取得贷款，本次委托评估的资产中存在抵押事宜，具体情况如下：
（1 ）锦溪水泥公司贷款：
贷款抵押物及期限状况表
序号 抵押权人名称 借款金额（元） 期限 抵押物
交通银行股分有限公 2008年6 月3 日至
1 20,000,000.00 机器设备及厂房
司景德镇分行 2009年5 月28 日
交通银行股分有限公 2008年6 月10 日至
2 19,000,000.00 土地使用权、厂房、机器设备
司景德镇分行 2009年6 月8 日
2008 年6 月3 日至
30,000,000.00
2009年5 月28 日
2008 年6 月3 日至
23,000,000.00 2009年5 月28 日 土地使用权、厂房、机器设备
中国农业银行乐平市
3
支行 2008 年12 月31 日至
20,000,000.00
2009年12月30 日
2007 年12 月29 日至
4 涌山信用社 18,000,000.00 塘坞石灰石矿
2009年12月28 日
（2 ）下属子公司乐平市锦源电力开发有限责任公司贷款
序号 抵押权人名称 借款金额（元） 期限 抵押物
18,000,000.00 2008年3月12 日至
1 涌山信用社 塘坞石灰石矿
2010年3月11日
注：锦溪水泥公司及下属锦源电力公司已办证的房屋及土地和所有机器设备均已设定抵押。

3、江西锦溪已于2005 年 11 月29 日取得锦源电力的100%股权，但未办理相应的工商变更登记注册手续。

除以上情况外，无其他影响资产清查的事项。

四、资产清查过程与方法
2009 年4 月20 日，评估人员进驻产权持有者，在委托方和产权持有者的协助下，根据填报的资产清查评估申报表，采用全面清查和重点抽查相结合的方法，对委估资产实施了清查核实，具体事项情况说明如下：
流动资产清查情况
1、实物性流动资产
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存货包括原材料、产成品、在产品、在用低易品等。在评估中，评估人员根据企业申报明细表对企业的存货进行了盘点，盘点数量、盘点金额均达到规定的比例。

清查核实中发现锦溪水泥公司财务账与仓库实际库存存在一定的差异。

2、非实物性流动资产评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了清查，并重点对银行存款、应收账款进行了函证。

房屋建筑物清查情况
根据企业提供的房屋建筑物资产清查评估明细表，评估人员对表中所列各项
目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、给排水、供电照明和构筑物的情况进行了详细了解和勘察，对企业申报的明细表中与实物的面积和结构类型进行了逐项核对。并核实有关房屋的产权证明文件。

3、机器设备清查情况
根据企业提供的机器设备资产清查评估明细表和有关资料，评估人员对公司的机器设备进行了清查和勘察。评估人员在资产清查过程中，注意核对未入账的盘盈机器设备和已盘亏及报废的机器设备；并向公司设备管理人员和设备使用人员了解了设备的使用维护情况，对重要的设备进行了现场详细勘察。并核实其购置合同、车辆行驶证。

锦溪水泥公司机器设备盘盈化验设备及散装水泥罐 19 项。

4、无形资产清查情况
无形资产为土地使用权及采矿权。经清查情况如下：
（1 ）锦溪水泥公司占有的土地共两宗，均办理了土地使用权证。办证面积共
294,668.8m2。

（2 ）采矿权包括以下六个采矿权：
锦溪水泥公司拥有六个矿区的采矿权，分别为鸡公山矿、塘坞矿、下石矿、中堡矿、上堡矿、坞家山矿。

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①鸡公山矿
《采矿许可证》，证号：3602000730028，采矿权人：锦溪水泥公司，地址：乐平涌山镇鸡公山，矿山名称：江西锦溪鸡公山石灰岩矿，经济类型：股份合作企业，开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模：40 万吨/年，矿区面积：
0.5278 平方公里，有效期限自2007 年3 月28 日至2012 年3 月28 日。

储量：根据江西省景德镇市地质队编写的《江西锦溪鸡公山水泥用石灰岩2005
年资源储量检测报告》和景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字
（2006 ）22 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量，鸡公山矿拥有可开采储量5028.88 万吨。

②塘坞矿
《采矿许可证》，证号：3600000830754，采矿权人：锦溪水泥公司，地址：江西省景德镇市乐平市，矿山名称：江西锦溪水泥有限公司塘坞石灰岩矿，经济类型：股份合作企业，开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模：50 万
吨/年，矿区面积：0.6569 平方公里，有效期限自 2008 年 12 月30 日至2010 年 12
月30 日。

储量：根据江西省国土资源局（赣国土资认储字（2003 ）130 号《江西省浮梁县塘坞矿区石灰岩矿普查地质报告矿产资源储量认定书》认定的储量，塘坞矿拥有可开采储量7802 万吨。

③下石矿
《采矿许可证》，证号：3602000640007，采矿权人：江西锦溪，地址：乐平临港镇下石，矿山名称：江西锦溪下石石灰岩矿，经济类型：有限责任公司，开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模：10 万吨/年，矿区面积：0.0272
平方公里，有效期限自2006 年 11 月至2011 年 11 月。

储量：根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇下石采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字（2004 ）37 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量，下石矿拥有可
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开采储量71.4 万立方米。

④中堡矿
《采矿许可证》，证号：3602020610002，采矿权人：江西锦溪，地址：乐平临港镇，矿山名称：江西锦溪中堡石灰岩矿，经济类型：有限责任公司，开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模：15 万吨/年，矿区面积：0.2911 平方公里，有效期限自2006 年 1 月至2011 年 1 月。

储量：根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇中堡采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字（2004 ）28 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量，下石矿拥有可开采储量852.28 万立方米。

⑤上堡矿
《采矿许可证》，证号：3602000740011，采矿权人：江西锦溪，地址：乐平涌山镇，矿山名称：江西锦溪上堡石灰岩矿，经济类型：有限责任公司，开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模： 5 万吨/年，矿区面积：0.0405 平方公里，有效期限自2007 年9 月至2012 年9 月。

储量：根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇上堡采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字（2004 ）46 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量，上堡矿拥有可开采储量 175.01 万立方米。

⑥坞家山矿
《采矿许可证》，证号：3602000820009，采矿权人：江西锦溪，地址：乐平涌山镇坞家山，矿山名称：江西锦溪坞家山石灰岩矿，经济类型：有限责任公司，
开采矿种：石灰岩，开采方式：露天开采，生产规模： 50 万吨/年，矿区面积：
0.9197 平方公里，有效期限自2008 年8 月11 日至2013 年8 月11 日。

储量：根据江西省景德镇市地质队编写的《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》和景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字（2008 ）09
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号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量，坞家山矿拥有可开采储量 1246.62
万吨。

6、负债清查情况
评估人员调查了负债内容、形成原因、发生日期、合同，并在清查核实的基础上对其进行评估。

五、资产清查结论
1、经评估人员履行资产清查程序后了解到，锦溪水泥公司财务核算管理较好。账务核算遵循权责发生制的原则；实物资产的管理由专门的部门和人员负责。设备由各车间进行检修和维护；车辆由司机每日检查维护，定期保养、检测。企业在日常经营过程中形成的各类债权、债务关系清晰。其他资产使用状况良好。

2、经清查，存在以下情况：
（1 ）清查核实中发现权属方面的瑕疵事项。

①经清理，有11 项共 17,245.97m2 房屋尚未办理房屋所有权证。

②江西锦溪已于2005 年 11 月29 日取得锦源电力的100%股权，但未办理相应的工商变更登记注册手续。

（2 ）清查核实中发现江西锦溪水泥有限公司的盘盈情况：
清查核实中未发现盘盈化验设备、散装水泥罐 19 项。

3、其他事项：
锦溪水泥公司申报评估的一厂办公楼未办理竣工决算，其实际结算价与暂估入账价值间可能存在一定差异。

六、清查调整及说明
根据相关会计政策及评估规范的规定，本次评估对委托评估的资产作了如下调整。

1、将预付工程款12,770,000.00 元从在建工程调整转入预付账款，调整后在预
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付账款增加 12,770,000.00 元，在建工程减少 12,770,000.00 元；
2、将预付账款的个人借支款 50,000.00 元调整转入其他应收款，其中在预付账款调减 50,000.00 元，其他应收款调增50,000.00 元；
3、其他应付款重分类调整，同时调整其他应付款、其他应收款19，902.31 元。

除以上情况外不存在其他的调整事项。

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评估依据的说明
一、行为依据
1、业务委托书；
2 、江西南方万年青水泥有限公司与江西锦溪水泥有限公司的《合作框架协议》。

二、法规依据
l、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院91 号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36 号）；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发［1996 ］23 号）；
4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字［l999 ］ 91 号）；
5、《企业会计准则》（财政部2006 年发布）；
6、《中华人民共和国房地产管理法》；
7、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
8、《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令2001 第
14 号）；
9、《国有资产评估项目核准管理办法》的通知（财政部财企[2001]801 号）；
10、《国有资产评估项目备案管理办法》（财政部财企[2001]802 号）；
11、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资
[2001]102 号）；产评估监督管理工作意见的通知》（国务院办公厅国办发
12、中国资产评估协会《资产评估准则----无形资产》；
13、中国资产评估协会《资产评估准则----基本准则》；
14、中国资产评估协会《资产评估准则——评估报告》；
15、中国资产评估协会《资产评估准则——评估程序》；
16、中国资产评估协会《资产评估准则——业务约定书》；
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17、中国资产评估协会《资产评估准则——工作底稿》；
18、中国资产评估协会《资产评估准则——机器设备》；
19、中国资产评估协会《资产评估准则——不动产》；
20、中国注册会计师协会《资产评估价值类型指导意见》；
21、中国资产评估协会《企业价值评估指导意见（试行）》；
22、《中华人民共和国矿产资源法》；
23、《矿产资源开采登记管理办法》；
24、《探矿权采矿权转让管理办法》；
25、《探矿权采矿权评估管理暂行办法》；
26、《矿业权评估指南》(2004 年修订版)；
27、《矿业权出让转让管理暂行规定》；
28、《固体矿产资源/储量分类》(GB/T17766—1999)；
29、《矿产资源含量评审认定办法》；
30、《关于实施的公告》及《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》（国土资源部2006 年第 18 号公告）；
31 、《冶金、化工石灰岩及白云岩、水泥原料矿产地质勘查规范》
（DZ/T0213-2002 ）；
32、其他相关的法律法规文件。

三、产权依据
1、有关重大协议、合同；
2、委估资产的房屋所有权证复印件；
3、委估资产的土地使用证复印件；
4、委估设备的发票、合同复印件；
5、机动车行驶证复印件及权属说明；
6、其他相关证照复印件。

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四、取价依据
l、企业提供的资产负债表、损益表及有关账册等财务会计经营方面的资料；
2、景德镇市电子产品、家电商品市场价格信息资料；
3、全国国产及进口汽车报价手册；
4、国家六部委发布的《汽车报废标准》；
5、2008 年机电设备报价手册；
6、江西造价信息；
7、2004 年《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及近期建筑工程调价文件；
8、国土资源部国地资发[2006]307 号《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》；
9、江西省人民政府办公厅赣府厅发[2007]52 号《江西省人民政府办公厅关于印发全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）的通知》；
10、网上资料；
11、评估人员市场调查，厂家询价收集的资料。

12、其他相关资料。

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成本法评估技术说明
一、流动资产
（一）货币资金
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，账面金额为71,435,752.45 元
1、现金
账面金额 213,237.18 元人民币，存放在锦溪水泥公司一厂财务处、二厂财务处、余干分公司财务室，经核实，现金日记账、总账、资产负债表相符。

评估人员在财务人员陪同下，对库存现金进行了盘点。评估时以清查日实盘现金数为基础，根据现金日记账账面记录加、减评估基准日至盘点日的现金支出和收入数额，推算得出评估基准日的库存现金。故本次评估以经核实确认后的账面值确定为评估值。

2、银行存款
账面值为 13,080,656.54 元，存于锦溪水泥公司在农行乐平支行乐平营业部、涌山营业所、余干县农行玉亭分理处、上海浦发银行南昌分行、交通银行乐平支行；涌山农村作用合作社等的 14 个账户内。

经查阅银行存款日记账、总账、银行对账单和银行余额调节表并函证，调节了未达账项，账账相符，故以账面值13,080,656.54 确定为评估值。

3、其他货币资金
账面值为 58,141,858.73 元，属存于锦溪水泥公司在农行乐平支行、交通银行乐平支行、乐平农村信用社的5 个账户内的银行承兑保证金。

经查阅银行存款日记账、总账、银行对账单和银行余额调节表并函证，调节了未达账项，账账相符，故以账面值58,141,858.73 确定为评估值。

（二）交易性金融资产
账面价值为 194,308.10 元，调整后账面价值为 194,308.10 元。经核实,明细账、总账、报表相符。

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经查属购买的交银环球基金共 199700 份，基金代码：519696，评估基准日该基金净值为 0.973 元/份。与账面价值相当，故以经核实后的 194,308.10 元作为评估值。

（三）应收票据
账面价值为 500,000.00 元，此款项来源于 3 个账户，调整后账面价值为
500,000.00 元。经核实,明细账、总账、报表相符。

项目为应收票据，评估人员查阅了相关原始凭证、付款依据，经了解，该票据已背书转让，故以经核实后的账面价值500,000.00 元作为评估值。

综上所述，应付票据评估值为500,000.00 元。

（四）应收账款
账面价值为 5,540,624.84 元，坏账准备411,779.68 元，净值5,128,845.16 元；此款项来源于61 个账户，调整后账面价值为5,540,624.84 元坏账准备411,779.68 元，净值5,128,845.16 元。经核实,明细账、总账、报表相符。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用账龄分析法计提评估风险损失。

该公司的应收账款为应收销货款，经评估人员判断很可能收不回全部款项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定应收款项的风险损失为：账龄 1 至2 年 10.00%、2 至3
年 20.00%、3 至4 年 30.00%、4 至5 年 50.00%、5 年以上 100.00%考虑风险损失。以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值，坏账准备评估为零。

根据以上所述，应收账款评估风险损失合计为 373,246.47 元，应收账款评估
值为5,167,378.37 元，评估增值38,533.21 元，增值率0.75%。

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（五）预付账款
账面价值为 18,285,853.89 元，调整后账面价值为 31,005,853.89 元，调整后 86
个账户。经核实,明细账、总账、报表相符。

项目均为预付款，评估人员查阅了相关原始凭证、付款依据，经了解，该预付款项中有79 项 12,583,853.89 元属企业正常经营购原材料、备品备件等的预付款项；有 7 项 18,422,000.00 元属在建余热发电预付的设备、工程款。未发现不能收到相应材料及设备的情况，故以经核实后的账面价值31,005,853.89 元作为评估值。

综上所述，预付账款评估值为31,005,853.89 元。

（六）其他应收款
账面价值为 6,506,016.52 元，坏账准备2,248,562.87,净值4,257,453.65 元；调整
后账面价值为 6,575,918.83 元, 坏账准备 2,248,562.87,净值 4,327,355.96 元；款项发生于2003 年至2008 年，来源于59 个账户，经核对，明细账、总账、报表相符。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用账龄分析法计提评估风险损失。

该公司的其他应收款为借款、工程款等，经评估人员判断很可能收不回全部款项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定应收款项的风险损失为：账龄1 至2 年10.00%、
2 至3 年20.00%、3 至4 年30.00%、4 至5 年50.00%、5 年以上 100.00%考虑风险损失,对内部职工借用的备用金未计提风险损失；以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值，坏账准备评估为零。

根据以上所述，其他应收款评估风险损失合计为2,086,980.00 元，其他应收款评估值为4,488,938.83 元，评估增值 161,582.87 元，增值率0.27%。

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（七）存货
账面价值 68,403,812.60 元，调整后账面价值68,403,812.60 元。包括：原材料、产成品、在产品、在用周转材料等。

根据产权持有者提供的存货评估申报表和盘点表，评估人员首先进行了账务核查，了解存货的收、发、结存情况，经核查，明细账、总账、报表相符。其次进行了现场抽查、盘点。抽查的比例为：金额占全部存货金额的 60% 以上，数量
占40% 以上。

1、原材料为生产用原料、备件等，账面值62,542,279.74 元, 调整后账面价值
62,542,279.74 元。根据产权持有者提供的申报表和盘点表，经盘点，库房实存数与财务账面数不一致，故以经核实的库房实存数进行评估。因委估原材料均为近期购进、库存期短、市场价格变化不大的原材料，以核实后账面单价确定评估值单价乘以核实后的数量得出评估值。

2、产成品为水泥。账面价值为 3,528,546.53 元。评估人员对其进行抽盘核实数量。经分析确认，评估人员按产成品基准日售价核算法确定评估单价，产品销售税金、产品销售成本等按2008 年的财务数据计算，公式如下：
产成品评估单价=不含税价×［1-(产品销售税金及附加税率+产品销售费用率+产品所得税率+净利润率) ］
在确定评估单价的基础上乘以经核实的数量后得出评估值。

3、在产品为生料和热料，账面值 2,192,632.33 元。经核实，该在产品中热料属可以直接对外出售，生料按约当产量折算为熟料。经核实该在产品均为可正常销售的在产品,故以评估产成品的方法确定评估值。

4、在用周转材料主要是耐用办公用品，账面价值 140,354.00。采用重置成本法进行评估。

评估人员根据清查盘点情况，按现行购置价或制造价加上合理的其他费用，得出重置价值，再根据实际使用状况确定综合成新率，相乘后确定评估值。

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综上所述，存货评估值为 69,074,465.26 元。评估增值 670,652.66 元，增值率
0.98%。

二、长期投资
评估人员根据锦溪水泥公司提供的申报明细表核查了总账、明细账、必要的原始凭证、相关投资协议、章程、验资报告及其他相关资料。

（一）评估方法：
1、对于全资子公司乐平市锦源电力开发有限公司、江西锦溪九江水泥有限公司等单位股权投资，本次评估采用成本法进行评估，以其评估后全部股东权益价值确定长期投资的评估值。

（2 ）对于非控股的乐平市信用合作联社股权投资，投资时间较短，本次评估以经注册会计师审计后的价值作为评估值。

（二）评估过程
1、全资子公司
（1 ）乐平市锦源电力开发有限责任公司（以下称锦源电力公司）：成立于2004
年 7 月20 日，《企业法人营业执照》注册号为360281210001632，住所为乐平市涌山镇叶家村，法定代表人为叶林，注册资本为1000 万元，实收资本为1000 万元，公司类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为：电力开发投资、电力（自力供电）服务。该公司主要为锦溪水泥公司一厂、二厂供电服务。

经成本法全面评估后，锦源电力公司全部股东权益为 10,718,697.64 元，锦溪水泥公司占有股权为 100% ，故锦溪水泥公司对锦源电力公司的投资价值为
10,718,697.64 元。

☆ （2 ）江西锦溪九江水泥有限公司：成立于2007 年 11 月12 日，《企业法人营业执照》注册号为360429210000399，住所为湖口县金砂湾工业园，法定代表人为叶青，注册资本为1060 万元，注册资本为 1060 万元，实收资本为 1060 万元，公
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司类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为水泥生产、销售；水泥制品加工、销售（以上项目仅限于筹建）。现尚处于筹建期间。

经成本法全面评估后，江西锦溪九江水泥有限公司全部股东权益为
10,602,615.98 元，锦溪水泥公司占有股权为 100%，故锦溪水泥公司对江西锦溪九江水泥的长期投资价值为10,602,615.98 元。

2、非控股子公司
乐平市信用合作联社，于2007 年2 月投资。由于持有的乐平市信用合作联社股权比例较小，本次评估采用成本法，因投资时间较短，故以经核实后的初始投资额 1,600,000.00 元作为评估值。

（三）评估结果
长期投资评估值为22,921,314.62 元，较调整后帐面值增值721,314.62 元，增值率3.25%。

三、固定资产
固定资产账面价值原值547,949,665.78 元，净值447,474,209.27 元；调整后账面价值547,949,665.78 元，净值447,474,209.27 元。其中：房屋建筑物类共 140 项，账面原值190,946,407.79 元、账面净值 163,661,525.74 元，调整后账面原值190,946,407.79
元，账面净值 163,661,525.74 元；设备类2134 项，账面原值 357,003,257.99 元、账面净值283,812,683.53 元，调整后账面原值357,003,257.99 元，账面净值283,812,683.53
元。

（一）房屋建筑物类
1、概况
房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物等，账面原值 190,946,407.79 元、账面净值 163,661,525.74 元，其中：
项 目 项数 账面原值（元） 账面净值（元）
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房屋建筑物 66 86,642,050.13 72,548,750.09
构筑物及其它辅助设施 74 104,304,357.66 91,112,775.65
房屋建筑物类资产包括房屋建筑物 66 项、构筑物 74 项，分别座落在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区内，结构类型主要为钢混、钢结构、砖混结构。日常管理状况均较好，评估基准日均在正常使用中，采用的折旧政策：按20 年计提折旧，残值率为3-5%。

2、评估过程
根据产权持有者提供的评估申报表进行账账、账表、账证核实，查阅核实房屋产权情况，现场勘察房屋建筑物和构筑物的功能发挥和使用情况，与企业有关人员座谈，了解改扩建及日常维修情况，完成工作底稿。

根据评估目的，依据建设部发布的《房地产估价规范》的各项要求，选择适当的评估方法，收集乐平市有关房屋造价方面的法规、文件、价格资料，测算评定房屋建筑物、构筑物的公允价值。

3、评估方法
选用重置成本法进行评估。

重置成本即评估原值，包括工程直接成本（建安工程费）和建设期需缴纳的各项税费，按原设计图纸的要求及江西省现行定额规定的材料、人工、机械费基价计算工程直接费，并按建筑安装费用定额，确定建安工程费，在此基础上计取各项税费和资金成本。

重置成本（评估原值）＝建安工程费+各项税费+资金成本
综合成新率由年限成新率（理论成新率）结合现状勘察打分成新率综合确定。

其中：年限成新率50%；现状打分成新率50%。

评估净值＝重置成本×综合成新率
评估案例
例 1、本次评估选取锦溪水泥一厂办公楼房屋建筑物作为重置成本法评估案
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例进行分析（详见锦溪水泥一厂房屋建筑物清查评估明细表第29 项）。

①基本情况
A 、房屋产权证号乐房权证公字第33961 号，房屋所有权人属江西锦溪水泥有限公司。

B、该房屋抵押与乐平市交通银行。

C、房屋概况
该房屋建筑面积6,076.20 平方米，七层框架结构，于2007 年 12 月建成。

外墙为涂料。

首层：为半地下室，水泥地面，塑钢门，无窗，墙面涂料。

二层：大门为无框玻璃门，其余为防盗门，大理石及地砖地面，石材楼梯台阶，乳胶漆墙面。

三层至七层：地砖地面，防盗门，铝合金外窗，乳胶漆墙面，上水、下水、照明等设施齐全。

该房屋建筑物基础未见不均匀下沉，屋面无渗漏，地面未见空鼓；门窗五金齐全，开关灵活；内外饰完好。

经现场勘察，房屋整体质量较好，功能发挥正常，未见结构性破损。

②评估方法
A 、重置成本的确定
经过现场勘察，按照原设计图纸的要求，根据现行定额规定的造价，并参考同地区、同结构、同类型建筑物造价，经评定估算，确定该建筑物工程建安费用
单方造价为 1552 元/平方米（该房产重置成本计算过程及结果详见《房屋建筑物重置成本法评估计算表》）。

B、综合成新率的确定
该房产为框架结构办公楼房，2007 年 12 月竣工，维修状况较好。本次评估根据该房屋施工、使用的实际情况，并参考《中华人民共和国国家标准房地产估价
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规范》对各类房屋建筑物耐用年限的规定，确定综合成新率（该房产的理论成新率、技术成新率和综合成新率计算过程及结果详见《房屋建筑物重置成本法评估计算表》）。

③房屋建筑物重置成本法评估计算结果见下表：
《房屋建筑物重置成本法评估计算表》
评估基准日 工期Y 单方造价 技术（打分法）成新率计算过程
2008年12月30日 1.0 1,552.00 项目 住宅 写字楼 厂房 现状分
竣工日期 耐用年限 建筑面积 1基础 25 25
2007年12月 50 6,076.20 2承重构件 25 25
房屋理论成新率H 评估增值率 账面净值 3非承重墙 15 14
98.00% 41.46% 7,058,593.78 4屋面 20 20
重 置 成 本 的 计 算 过 程 5地面 15 14.5
分 部 名 称 相 关 费 率计 算 结 果 小计A 1+2+3+4+5)×权重0.8 78.8
1、建筑安装费=单方造价*建筑面积 9,430,262.40 6门窗 25 25
2、市镇配套设施建设费=建筑面积× 20.00 121,524.00 7内外装饰 40 39
3、防空地下室易地建设费=建筑面积× 32.00 194,438.40 8其它 35 34.5
4、建设工程质量监督费=建筑面积× 1.75 10,633.35 小计B (6+7+8)×权重0.09 8.865
5、施工操声排污费=建筑面积× 2.00 12,152.40 9水卫 40 38
6、新建建筑物防雷装置验收费=建筑面积× 2.20 13,367.64 10照明 60 59
7、白蚁防治费=建筑面积× 2.00 12,152.40 11采暖
8、散装水泥专项基金=建筑面积× 1.50 9,114.30 小计C (9+10+11)×权重0.11 10.67
9、墙体材料专项基金=建筑面积× 8.00 48,609.60 （打分法）成新率D=(A+B+C)÷100 98.3%
10、渣土调剂管理费、处置费、社区建设费等=建筑面积× 11.00 66,838.20
11、工程定额测定费=建筑面积× 1.00 6,076.20
12、总造价=1+2+···+6+7+8+9+10+11 9,925,168.89 综合成新率E=H×0.5+D×0.5 =98.17%
13、资金成本=12×Y÷2× 5.31% 263,513.23 该房产综合成新率E近似取值 =98.00%
14、评估基准日工程重置成本= 12+13 10,188,682.00 该房产评估值 =9,984,910.00
锦溪水泥公司一厂办公楼评估值为9,984,910.00 元。

例 2、熟料储存库及输送（详见锦溪水泥公司一厂构筑物清查评估明细表第
24 项）。

①基本情况
构筑物概况
该构筑物建筑体积 22287.72 立方米，共 1 个库，库直径 26 米，库高42 米，
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经现场查勘，该熟料储存库及输送其主要建筑为：满板基础、钢混主体、一般粉刷、顶部为钢结构等安装工程，于2005 年8 月建成。

内外墙为水泥砂浆抹灰。

经现场勘察，构筑物整体质量一般，功能发挥正常，未见结构性破损。

②评估方法
A 、重置成本的确定
经过现场勘察，按照原设计图纸的要求，根据现行定额规定的造价，并参考同地区、同结构、同类型建筑物造价，经评定估算，确定该建筑物工程建安费用单方造价为483 元/立方米（该构筑物重置成本计算过程及结果详见《构筑物重置成本法评估计算表》）。

B、综合成新率的确定
该构筑物为钢混结构，2005 年8 月竣工，维修状况较好。本次评估根据该构筑物施工、使用的实际情况，并参考《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》对各类构筑物耐用年限的规定，确定综合成新率（该构筑物的理论成新率、技术成新率和综合成新率计算过程及结果详见《构筑物重置成本法评估计算表》）。

③房屋建筑物重置成本法评估计算结果见下表：
《构筑物重置成本法评估计算表》
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评估基准日 工期Y 单方造价 技术（打分法）成新率计算过程
2008年12月30日 1.0 483.00 项目 住宅 写字楼 厂房 现状分
竣工日期 耐用年限 建筑体积 1基础 25 25
2005年8月 50 22,287.72 2承重构件 25 24
房屋理论成新率H 评估增值率 账面净值 3非承重墙 15 13
93.17% 20.81% 8,415,719.64 4屋面 20 17
重 置 成 本 的 计 算 过 程 5地面 15 10
分 部 名 称 相 关 费 率 计 算 结 果 小计A 1+2+3+4+5)×权重0.8 71.2
1、建筑安装费=单方造价*建筑体积 10,764,968.76 6门窗 25 23
2、市镇配套设施建设费=建筑面积× 0.00 7内外装饰 40 37
3、防空地下室易地建设费=建筑面积× 0.00 8其它 35 30
4、建设工程质量监督费=建筑面积× 0.00 小计B (6+7+8)×权重0.09 8.1
5、施工操声排污费=建筑面积× 0.00 9水卫 40 38
6、新建建筑物防雷装置验收费=建筑面积× 0.00 10照明 60 58
7、白蚁防治费=建筑面积× 0.00 11采暖
8、散装水泥专项基金=建筑面积× 0.00 小计C (9+10+11)×权重0.11 10.56
9、墙体材料专项基金=建筑面积× 0.00 （打分法）成新率D=(A+B+C)÷100 89.9%
10、建筑行业上级管理费=建筑面积× 0.00
11、工程定额测定费=建筑面积× 0.00
12、总造价=1+2+···+6+7+8+9+10+11 10,764,968.76 综合成新率E=H×0.5+D×0.5 =91.51%
13、资金成本=12×Y÷2× 5.31% 285,809.92该房产综合成新率E近似取值 =92.00%
14、评估基准日工程重置成本= (12)+(13) 11,050,780.00 该房产评估值 =10,166,720.00
锦溪水泥公司一厂熟料库评估值为 10,166,720.00 元。因构筑物未能办理房产证，故未考虑办证的相关规费。
（二）设备类
1、概况
设备类共 2134 项，账面原值 357,003,257.99 元、账面净值283,812,683.53 元，
调整后账面原值357,003,257.99 元，账面净值283,812,683.53 元。

其中：
机器设备 1779 项，账面原值 345,479,595.02 元，净值278,642,703.84 元，主要
分布在公司厂区，主要为水泥制品设备。

车辆29 项，原值8,022,786.88 元，账面净值3,377,147.64 元。

电子设备326 项，账面原值3,500,876.09 元，账面净值 1,792,832.05 元，属生产
使用的电器设备和办公用电器等。

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评估人员认真查阅了设备资产的账簿记录，召开座谈会，了解设备的工艺流程、技术水平状况，在委托方财务、设备及相关技术人员的配合下，进行现场勘察，核查了设备的数量、质量、日常使用管理及维修保养等情况。

截止评估基准日，设备均在正常使用中，技术状况维护保养较好。

2、评估方法
采用重置成本法进行评估：
评估值=重置成本×综合成新率。

①重置成本的确定
重置成本是根据同类型、同规格的资产的购置价加上合理的运杂费、安装调试费（汽车是购置价加上 10%的购置附加税、照牌费、验车费等）构成；运杂费根据路途远近、运输的难易程度等确定，一般取购置价的 1-4%；安装调试费是根据不同类型的设备、安装调试难易程度来确定，一般取购置价的 1-35%；汽车不计安装调试费；小型设备和接通电源即可使用的设备或送货上门、免费安装调试的设备也不计运杂费和安装调试费。

②综合成新率的确定
根据设备的生产质量、购置时间、使用年限、使用环境、负荷程度、维修保养情况、事故情况、车辆行驶里程和国家规定的机器设备报废标准及评估基准日的现状等综合确定。

③评估值的确定
评估值=重值成本×成新率
3、评估案例：
例 1：回转窑[见表机器设备评估明细表〔第196 项]
1、设备概况
设备名称：回转窑
规格型号：4*60M
生产厂家：唐山盾石机械制造有限责任公司
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启用日期：2005-8
账面原值：10,588,265.93 元
账面净值：8,380,153.55 元
回转窑的功能是用来煅烧水泥熟料,回转窑的筒体由厚钢板卷制而成。筒体内镶砌耐火材料衬，且与水平线成 3.5% 的斜度，由3 个轮带支撑在各档支撑装置上，在入料端轮带附件的筒体上用切向弹簧板固定一个大齿圈，其下有一个小齿轮与其啮合。正常运转时，由主传动电动机经主减速器向开式齿轮装置传递动力，驱动回转窑运转。

物料从窑尾（筒体的高端），进入窑内煅烧，由于筒体的倾斜度和缓慢回转作用，物料既沿圆周方向翻滚又沿轴向移动，继续完成分解和烧成的工艺过程。最后，烧成的熟料经窑头罩进入篦冷机冷却。

其设备组成主要有筒体、支撑装置，大小传动齿轮装置、传动装置和润滑运行站，液压档轮与油站及窑头窑尾密封等。回转窑在构筑物上架空安装。该设备于2005-5 正式投产,维护保养良好,运行正常。日产量已超设计能力。主要技术参数：
筒体内径：4m
筒体长度：60m
斜度： 3.5%
支撑数：3
生产能力：2500t/d
转速：主传动0.396 　3.96r/m
辅助传动8.56r/m
主电机：ESN4-355-092；功率：315kw
主减速机：ESY630-355-1
窑体总重(不含内部衬料)：530t
2、重置全价的确定：
重置全价=设备购置费+安装调试费+设备基础费+钢结构费+窑衬费+前期及其
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他费+资金成本
向唐山盾石机械制造有限责任公司询价：968 万元（含运费）；
购置价=968 ×90%=871.2 万元
购置价中包含回转窑本体，开式齿轮传动装置，主传动装置，辅助传动装置，支撑装置，档轮液压站和润滑装置。不包括耐火材料。

设备费= 购置价=8,712,000 元
（2 ）安装费的确定
据2007 机电设备安装工程承包合同,回转窑安装的固定综合单价取:650 元/T
安装费=设备重量*固定综合单价=530 ×650=344,500 元
（3 ）设备基础费
据《1995 机械部:设备安装概算指标》,设备基础费率取4%
设备基础费=设备费×基础费率
=8,712,000 ×4%=348,480 元
（4 ）窑衬费
窑衬占 148 立方米,耐火材料密度约为 2.83 吨/立方米,折合重量=148 ×2.83 ≈
419T
耐火材料平均单价取:1600 元/T
① 耐火材料费=419 ×1600=670,400 元
砌筑费的固定综合单价为700 元/立方米(据2006 机电设备安装工程承包合同)
②砌筑费=148 ×700=103,600 元
窑衬费=①+②=670,400+103,600=774,000 元
（5 ）前期及其他费用：
按《建筑工业工程建设其他项目费用定额》计算确定新厂前期及其他费率为
5.35%。

回转窑前期及其他费=(设备购置费+安装调试费+设备基础费+钢结构费+窑衬费) ×前期及其他费率
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=(8,712,000+344,500+348,480+774,000) ×5.35%
=10,178,980.00 ×5.35%
= 544,575.43 元
（6 ）资金成本的确定：
资金成本合理工期按 1 年，评估基准日贷款年利率为5.31%，资金均匀投入：
资金成本= （设备费+安装调试费++设备基础费+钢结构费+窑衬费+前期及其他费）×合理建设期×利率×0.5 资金成本
=(8,712,000+344,500+348,480+774,000+544,575.43) ×1 ×5.31% ×0.5
= 10,723,554.43 ×1 ×5.31% ×0.5
= 284,710.37 元
（7 ）重置全价
重置全价
=8,712,000+344,500+348,480+774,000+544,575.43+284,710.37
=11,008,265.80 元
取整为 11,008,300.00 元
3、成新率的确定
综合成新率=理论成新率×权重40%+现场勘察成新率×权重60%
理论成新率= （经济寿命年限- 已使用年限）/经济寿命年限×100%
该设备经济寿命年限 18 年(216 月)
至评估基准日已使用40 个月,
理论成新率= （216-40 ）/216 ×100%≈ 81%
现场勘察成新率：
经评估人员现场勘察，并向设备 管理人员和车间工程技术人员调查，评定打分确定现场勘察成新率为83%，详见“回转窑现场勘察成新率评定表”
回转窑现场勘察成新率评定表
序号 部位 技术状况 标准分 评估分
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筒体内部及窑衬烧蚀正常，各焊缝无开裂现象，但
1 窑筒体 窑口部分有轻微变形，活动垫板、固定垫板磨损正 40 35
常，滑移量正常。
液压档轮系统运行正常，1,2档轮带和 3挡两侧托
2 各档支撑 20 16
轮表面无明显剥落现象
3 窑头窑尾密封 密封效果良好，但密封板与密封外套间无磨损。 10 7
减速机运转正常，大小、齿轮磨损正常，大齿圈绞
4 主辅传动装置 25 21
孔螺栓部分松动，有轻微振动现象。
5 润滑装置 主传动稀油站液压档轮运行正常，齿轮泵无磨损。 5 4
合 计 100 83
综合成新率 = 81% ×40%+83% ×60% = 82%
4、评估值的确定
评估值= 重置全价×综合成新率
= 11,008,300.00 ×82%
= 9,026,806.00 元
（5 ）评估结果及分析
例二：评估案例：原料磨[见机器设备评估明细表第1337 项]
1、设备概况
设备名称：生料磨
规格型号：Φ4.6×10+3.5m
生产厂家：中天仕名科技
启用日期：2008-12-31
账面原值：4,800,000.00 元
账面净值：4,800,000.00 元
原料磨是水泥工业中用来研磨水泥生料的专用设备。研磨是在装有研磨体(钢球)的圆形筒体内进行的.筒体以接近临界转速的速度旋转，驱使研磨体(钢球)和物料在管磨中产生运动，起到研磨作用，将生料研磨到所需的细度。

原料磨为中心传动，主要有磨机本体包括带有衬板,隔仓板的筒体,喂料端,、
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卸料端；主传动装置，包括大小齿轮组，主减速机和主电机；辅助传动装置、包括辅助传动变速箱，辅助电机，离合器；磨机润滑装置等组成。该设备于2008-12
正式投产, 运行良好。

主要技术参数：
筒体内径：4.6m
筒体长度：13.5m
产量：190t/h
磨机转速：150rpm
主电机：KRKK900-8；功率：3350kw； 电压：10KV
主减速机：JS150-B
设备重量：352t
2、重置全价的确定：
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+前期及其他费+资金成本
购置价的确定
向唐山盾石机械制造有限责任公司询价：738 万元（含运费）；
购置价738 ×90%=664.2 万元
安装工程费的确定
参照2007 机电设备安装工程承包合同:原料磨安装综合单价为取650 元/T
生料磨安装费=设备重量*固定综合单价=352 ×650=228,800 元
（3 ）钢球、内衬板及其它辅材约190 吨5,500 元/吨
190 ×5,500=1,045,000 元
（5 ）设备基础费
据《1995 机械部:设备安装概算指标》,设备基础费率取4%
设备基础费=设备费×基础费率=6,642,000 ×4%=265,680 元
（6 ）前期及其他费用：
按《建筑工业工程建设其他项目费用定额》计算确定新厂前期及其他费率为
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5.35%。

原料磨前期及其他费=(设备购置费+安装工程费+设备基础费) ×前期及其他费率
= （6,642,000+228,800+1,045,000+265,680) ×5.35%
=8,181,480 ×5.35%
=437,709.18 元
（6 ）资金成本的确定：
资金成本合理工期按 1 年，评估基准日贷款年利率为5.31%，资金均匀投入：
资金成本= （设备费+安装调试费+设备基础费+前期及其他费用）×合理建设期×利率×0.5
= （6,642,000+228,800+1,045,000+265,680+437,709.18) ×1 ×5.31% ×0.5
=8,619,189.18 ×1 ×5.31% ×0.5 =228,839.47 元
重置全价
=6,642,000+228,800+1,045,000+265,680+437,709.18+228,839.47
=8,848,028.65 元
取整为8,848,030 元
4、成新率的确定
综合成新率=理论成新率×权重40%+现场勘察成新率×权重60%
（1 ）理论成新率= （经济寿命年限 – 已使用年限）/经济寿命年限×100%
该设备至评估基准日已使用 0.5 个月。

该设备经济寿命年限 18 年(216 月)
理论成新率=( 216-0.5)/216 ×100% =99.768%
（2 ）现场勘察成新率：
经评估人员现场勘察并听取企业设备管理人员意见，评定打分确定现场勘察成新率为99%，详见“原料磨现场勘察评定表”
生料磨现场勘察表
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生料磨现场勘察表
序
部位 技术状况 标准分 评估分
号
1 磨筒体 筒体整体完整无变形，筒体焊缝无裂纹，运转正常 36 36
主辅传
2 主传动和辅助传动运行良好，大小齿轮磨损正常 25 25
动装置
喂料装
3 喂料端的端盖无裂纹，进料端螺旋筒磨损正常 16 15.5
置
卸料端的端盖完整无裂纹变形，进出料端螺旋筒及
4 卸料端 18 17.5
支撑架磨损正常
润滑装
5 润滑装置完好，运转正常 5 5
置
合 计 100 99
综合成新率 = 99.768% ×40%+99% ×60%= 99%
5、评估值的确定
评估值= 重置全价×综合成新率
= 8,848,030 元 ×99%
= 8,759,550.00 元
评估案例：例三
设备名称：凌志汽车，规格型号：雷克萨斯 4608CC(一厂汽车评估明细表第
16 项)
①设备情况：设备名称：凌志汽车
规格型号：雷克萨斯4608CC
生产厂家：日本丰田汽车公司制造
购置日期：2007-6
启用日期：2007-6
☆ 账面原值：1,220,125.00 元
账面净值：1,008,067.22 元
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该汽车的主要技术参数：外形—长 5150mm/宽 1875 mm /高 1425 mm；排量—4608CC；最大功率—255/6400；最大扭矩—455/4000；变速器形式—手自一体；气缸数—8；最高车速—250 公里。

该汽车于 2007 年 6 月购入运行,,维护保养很好,运行正常。已行驶里程 18000
公里。

②重置完全价值的确定：
重置全价=汽车购置费+购置附加费+牌照费用+验车费用
A 、购置价的确定
经向网上询价并综合实地情况，该汽车的购置价格为 117 万元。

设备费= 购置价=1,170,000.00 元
B、购置附加费：
购置附加费=汽车购置费/1.17×10%=117/1.17×10%=100,000.00 元
故购置附加费为 100,000.00 元。

C、牌照费用大约需要400.00 元，验车费用大约需要600.00 元。

D、重置全价
=1,170,000.00+100,000.00+400.00+600.00
=1,271,000.00 元
取整为 1,271,000.00 元
③成新率的确定：
综合成新率=理论成新率×权重40%+现场勘察成新率×权重60%
理论成新率= （经济寿命年限 – 已使用年限）/经济寿命年限×100%
该设备经济寿命年限 13 年(156 月)
至评估基准日已使用18 个月,
理论成新率= （156-18 ）/156×100%
= 88.46%
现场勘察成新率：
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经评估人员现场勘察，并向该汽车驾驶人员询问了解到，该车只是在公司董事长在重大事情时才用，平时很少用该车，故该车评定打分确定现场勘察成新率为92%。

综合成新率 = 88.46%×40%+92%×60%=90.58
综合考虑取 90%
④评估价值的确定：
评估价值＝重置完全价值×成新率
＝1,271,000.00×90%=1,143,900.00 （元）
全部设备部分的评估原值为376,329,073.00 元，评估净值为310,848,302.81 元，比调整后账面值增值27,035,619.28 元，增值率9.53%。

四、无形资产
（一）土地使用权
1、土地概况
根据产权持有者提供的清查评估明细表，列入本次评估范围的土地共 2 宗，总面积294,668.80m2 ，评估基准日调整后账面值为17,063,550.16 元。委估宗地均以出让方式取得，宗地现状已具备“五通一平”（即通水、通电、通路、排水、通讯及“场地平整”）。宗地其基本情况详见下表：
估价 使用 四至
宗 设定剩 宗地面积 土地使用权
地 宗地位置 设定 权类 余年限 （m2 ） 东 南 西 北 证号
用途 型
涌山叶家 叶家山 叶家红 战备公 山门冲 乐国用2007
1# 工业 出让 45.333 241,200.00
村 地 砖厂 路 水库 第247 号
涌山枫林 茅屋村 乐涌公 乐矿水 乐国用2003
2# 工业 出让 44.417 53,468.80 鸡母山
村 菜地 路 泥厂 第246 号
2、土地利用权属状况
经核实，委估宗地其权属来源合法，界址清楚，已无争议，乐国用2007 第247
号已抵押，设定他项权证号乐国用他项2007 字第004 号。

3、评估程序
① 听取产权持有者有关人员介绍，收取评估对象基本状况的各类资料。

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② 现场勘察，核实四周界址，观察现场各类标志、地形、地貌、绿化、排水、供电、电讯、道路等。

③ 各类资料的收集，如总平面图、地貌状况资料、自然环境资料、建筑物情况资料、城镇概况资料、土地使用权获取途径、方式、过程等背景资料。

④ 根据评估目的，将收集到的资料进行分析，以本地区已公布的政策性文件为依据，选择适当的方法进行地价估算。

⑤ 根据区域范围内土地价格评估应考虑的各类因素，选择宗地用地修正系数表，按表中的各类要求，分析宗地的具体细部状况，选择经比较后的调整系数。

⑥ 试算价格的调整与评估值的确定。

4、地价影响因素分析
影响土地价格的因素众多而复杂，随着时间不同、地区不同、土地用途不同，这些因素的影响作用也不相同。它们对土地价格的影响有的可以量化，有的则难以量化，只能凭借估价人员的经验加以判断。影响土地价格的因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。

①一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的土地价格产生全局性的影响。

A 、地理位置
乐平市位于江西省赣东北部腹地，东邻婺源、德兴，南接弋阳、万年，西邻波阳，北靠景德镇市，面积1974 平方公里。1992 年经国务院批准撤县设市，属江西省计划单列市。乐平区位优越，交通便捷，地处南昌、九江、景德镇“金三角”地带，皖赣铁路穿境而过,境内现有 206 国道和３条省道与外界相连，距景德镇罗家机场只有40 公里，即将建设的景德镇市---鹰潭市高速公路将途经乐平，并开设互通立交。乐平资源丰富，物产富饶，境内已探明的矿藏达23 种，是全国四大产锰基地之一，江西省三大煤炭工业基地之一。

B、自然环境
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a、地势、地貌
乐平市区地势大致东高西低，北、东、南三面多丘陵起伏，间杂少量低山；
中部和西部广布低后丘岗地，沿河两岸有较宽广的冲积平原，海拨在 20-50 米左右。境内河流属乐安河水系。乐安河流贯市境中部，主要支流有长乐水、建节水、珠溪河、官庄水、车溪河等。丘陵岗地上土壤以红壤为主，谷地平原多冲积土。

b、气候条件
乐平市属亚热带季风湿润性气候，四季分明，雨量充沛，光照充足，热量丰富。年平均气温17.70C，一月平均气温5.00C，七月平均气温29.40C ，极端最低气温-9.10C，极端最高气温40.00C。年降水量1670 毫米，无霜期256 天。

c、城市性质
乐平市区——乐平镇，自唐代以来，是乐平政治、经济、文化中心，是赣东北的水陆交通要地，乐安河流域物资集散中心，工业形成了化工、医药、电力、纺织、食品、建材为支柱的工业体系。其中规模较大，实力雄厚的中央、地（市）属企业有二十多家。名优特产“安”牌桃酥先后荣获省优、部优及首届中国食品
博览会金奖，被称为“中国桃酥王”。乐平南酒，1993 年在香港荣获国际金奖。乐平胶股蓝被人们誉为“南方人参”。乐平狗肉、甘蔗、花猪、茶花等都很有名气。市区内赣东北大市场、蔬菜批发市场、仿古长廓等大型商场浑然一体，农贸市场、小商品市场、国有和个体商场较多，促进了乐平市的经济繁荣。

d、行政区划
乐平市全市辖 2 个街道、14 个镇、2 个乡：洎阳街道、塔山街道、镇桥镇、乐港镇、涌山镇、众埠镇、接渡镇、洪岩镇、礼林镇、后港镇、塔前镇、双田镇、临港镇、高家镇、名口镇、浯口镇、鸬鹚乡、十里岗乡。共有 50 个居委会、265
个村委会。乐平市人口80.3 万。

e、社会经济状况
2007 年l 至6 月份，全市规模以上工业总产值达到34．95 亿元，比上年同期增长 25.24% ，其中工业园区规模以上企业完成工业总产值 22.56 亿元，同比增长
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29.42% ，园区经济占全部规模以上工业总产值的比重达 64.63%。在工业生产中，支柱产业原煤总产 88.7 万吨，同比增长45.4%；水泥总产 126.76 万吨，同比增长
37.21%；糕点总产96.17 吨，同比增长10.65%。均创下历史新高。2007 年 1 至6 月份，全市财政收入3.03 亿元，比去年同期增长29.1% ，占全年财政收入任务的65%。

C、政策因素
2007 年，全市全年签约资金达45 亿元，新引进2000 万以上工业项目及5000
万元以上综合类项目 30 个，实际进资达 17.12 亿元，同比增长 22.8%；实际利用外资 1246 美元，同比增长23% ，是近年来引进项目最多、投资形式最好的一年。”为加快住房建设，解决城镇中低收入家庭的住房需求以及城镇最低收入家庭的住房问题，根据国家、省、景市有关文件规定，乐平市人民政府先后下发了乐平市人民政府第40、41 号《乐平市经济适用住房管理办法》和《乐平市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，经济适用住房和廉租住房正在实施阶段。

② 区域因素
估价对象位于江西省乐平市塔山。现对交通条件、基础设施条件、环境条件等区域因素分述如下：
A 、区域概况
待估宗地所在区域乐平市，位于赣东北腹地，距江西省省会南昌市208 公里。全市总面积 1974 平方公里，总人口80.3 万人。乐平市近年来市政建设有很大发展，
城区建成面积 10.2 平方公里，城市道路面积 42 万平方米，建成区绿化覆盖面积
186 公顷。

B、交通
乐平水陆交通便利，境内乐安河段全年通航，但近年由于泥沙淤积河床抬高，下半年有些地段，重载船只不能通行；皖赣铁路自北向南、乐德铁路自西而东穿越全境，206 国道、乐上、乐弋、田乐、黄乐等公路沟通各乡镇。“十五”时期是公路开工项目最多、投资规模最大、建设速度最快的五年。公路网络构筑逐年完善，五年累计完成交通投资近9 亿元。

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C、基础设施条件
现有的基础设施主要有：供电、供水、排水、通讯等。

a、供电
电力设施日趋完备，三峡500 千伏输变电站等工程顺利开工，城乡电网改造基本完成。2007 年乐平市供电局供电量为历史最高水平，供电保障率较高。

b、供水
全市城区下水道总长度 33 公里，日供水达 10.8 万吨，全年供水总量3942 万吨。市区范围外各乡镇取水一般来自地下地表水。

c、排水
市区内排水方式为雨污合流，有圆涵、拱涵、盖板明沟和明沟四种。市区范围外排水方式一般为自然排放。

d、通讯
通信能力大大增强，移动电话由 1 万余部猛增到10 万余部，互联网用户已突破 7800 户，名列全省县（市）前茅。

D、环境条件
区域环境质量一般，主要污染物有噪音、废气、悬浮微粒等。

E、产业集聚度
江西化纤化工有限责任公司、江西电化有限责任公司在江西省化工企业中占有重要位置，江西东风药业有限公司是全国抗菌素主要生产基地，江西食品厂生产的桃酥等产品响誉省内外。

③ 个别因素
A 、宗地状况
待估宗地评估所设定基础设施状况个别因素条件见下表：
项目 评估土地面 周围道路状 地形及地 规划限
宗地名称 宗地位置 形状
宗地 积（平方米） 况 质条件 制条件
涌山叶家 与区域主干 个别条
1#宗地 生产用地 241,200 较规则 平坦
村 道相接 件限制
涌山枫林 与区域主干 个别条
2#宗地 生产用地 53,468.80 较规则 平坦
村 道相接 件限制
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考虑到宗地红线内基础设施开发费用完全由企业自行投入，故本次评估界定的土地开发费用指宗地红线外的基础设施开发费用和宗地内场地平整费用。故本次待估宗地的评估价格是指在设定的用途、开发程度及使用年限条件下，与评估
基准日2009 年6 月20 日的土地使用权价格。

待估宗地地价内涵一览表
项目 土地剩余年限
估价设定用途 估价期日实际开发程度 估价设定开发程度
宗地 （年）
宗地红线外“三通”；
宗地红线外“三通”；宗地
1#宗地 工业 45.333 宗地红线内“场地平
红线内“五通一平”
整”
宗地红线外“三通”；
宗地红线外“三通”；宗地
2#宗地 工业 44.417 宗地红线内“场地平
红线内“五通一平”
整”
注：“五通”：通路、通电、供水、排水、通讯；“三通”：通路、通电、通讯；一平：场地平整
B、道路状况：厂区大门直接与区域主干道（路面宽为8 米、水泥柏油路面、双车道）相接。

C、供电状况：供电来源于乐平市供电公司、供电保障率高;
D、供水状况：供水来源于自备水井及河水;
E、排水状况：宗地内为暗管（明、暗沟）排水;
F、通讯条件：市政通讯网络复盖范围内。

5、 估价定义
根据土地价格评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对象在2008 年 12 月31 日，宗地设定以出让方式取得，设定土地用途为工业，土地剩余使用年限分别见“委估宗地基本情况表”，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。

6、估价原则
估价原则是调节估价主体资产业务有关权益各方在地产估价中产生的相互关系，规范估价行为和业务的准则。结合该项目自身特点，估价人员遵循了以下估价原则：
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① 预期收益原则
一般说来，预期收益的多少往往是土地利用的决定因素。因而土地估价在很大程度上以对将来收益的预测为基础，受预期收益形成因素的变化所左右。在估价时充分分析影响土地价值变化的各种因素，对将来的变动趋势作客观合理的预测。

② 替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价值低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价值是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价值也同样遵循替代规律，即同类具有替代可能的土地价值相互牵制。换言之，具有相同使用价值有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价值相互牵制，而趋向一致。

③ 协调原则
土地总量处与一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，估价人员充分、认真地分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这样才能正确地得到地块的收益量和价值。

④ 综合分析原则
地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因而在地价估价工作中，要考虑影响地价的多种因素，综合比较分析，从而得到较切合实际的土地价值。

⑤ 多种方法相结合原则
随着土地估价业的发展，目前有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、基准地价系数修正法等方法，由于不适宜的估价方法可能使该估价结果产生偏差，因此在进行估价时，要选择最适宜的方法进行估价，力求得到客观、公正、较为合理的土地价值。

7、评估方法
待估两宗地位于同一乡镇----涌山镇，相隔4 公里，使用状况、区域因素基本
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相同，本次评估以 1#宗地为例进行评估说明，2#宗地参照1#宗地评估，进行相关因素修正得出评估值。现以1#宗地为例进行评估说明。

（1 ）基准地价系数修正法
根据当地的有关规定，已制定的基准地价已含征地成本、城市建设规费、政府土地收益等。经调查，根据目前的工业用地市场行情，基准地价与市场价格较为相近，对本地区的土地使用权价格能产生决定性的影响。该基准地价将乐平市城区分为五级，覆盖范围为城市规划区。具体详见下表 1：
表 1 乐平市城区土地基准地价表
土地级别
I II III IV V
用地类型
商业用地 1826 1083 657 302. 260
住宅用地 423 316 239 154 126
工业用地 255 203 180 120 90
A 、乐平市基准地价内涵
按照《城镇土地估价规程》要求，乐平市土地管理局已重新制订了乐平市城区商业、住宅、工业用地级别基准地价，并通过了乐平市人民政府的检查、验收。其基准地价内涵如下：
a、实施日：2004.04. 01 ；
b、土地使用年限：商（服）业40 年、住宅70 年、工业50 年；
c、土地开发程度：宗地红线外为“五通”（即通水、通电、通路、排水、通讯），宗地红线内为“场地平整”；
d、土地使用权价格：有偿使用条件下法定最高年期的平均土地使用权价格。
B、确定待估宗地土地级别及基准地价
根据当地土管部门有关人员的介绍及提供的资料分析，待估宗地位于乐平市城区基准地价覆盖范围外，本次评估设定用途为工业，设定土地等级参照五级。其具体用途、级别及基准地价详见表2：
表2
2
宗地名称 用途 土地级别 基准地价（元/m ）
工业用地 工业 五级 90.00
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C、确定区域影响因素修正系数
根据已编制可参考的工业用地区域影响因素修正系数指标说明表及工业用地区域因素修正系数表（见附表1、附表2 ），可确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数表（见表 3 ）：
附表1：五级工业用地区域因素修正指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
交通型主 混合型 交通型 生活型
道路通达度 支路
交通条 干道 主干道 次干道 主干道
件 对外交通（距 有铁路专 小于 3
3-5公里 5-7公里 ＞7 公里
火车站） 用线 公里
供水 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20
基础设
排水 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20
施状况
供电 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20
产业集
产业集聚度 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20
聚度
附表2：五级工业用地区域因素修正系数表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
交通条 道路通达度 5.59 2.79 0 -2.91 -5.82
件 对外交通 4.68 2.34 0 -2.44 -4.88
供水 3.50 1.75 0 -1.82 -3.64
基础设
排水 2.82 1.41 0 -1.47 -2.94
施状况
供电 2.48 1.24 0 -1.29 -2.58
产业集
产业集聚度 4.94 2.47 0 -2.58 -5.15
聚度
根据已编制可参考的工业用地区域影响因素修正系数指标说明表及工业用地区域因素修正系数表，可确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数表（见表
3 ）:
表3 待估宗地区域影响因素
因素条件、优劣程度、修正系数一览表
优劣程
影响因素 因素说明 度 修正系数（%）
道路通达度 交通型主干道 优 5.59
交通条件
对外交通 距火车站＞7 公里 劣 -4.88
供水 自备水井及河水 劣 -3.64
基础设施
排水 暗管排水 劣 -2.94
状况
供电 保证率高 优 2.48
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产业集聚度 产业集聚度 水泥产业集聚度高 优 4.94
∑ ----- ---- 1.55
D、确定个别影响因素修正系数
按照待估宗地的个别因素条件，根据已编制可参考的待估宗地地价个别影响因素修正系数表，对个别因素条件进行修正，其具体修正过程如下：
a、确定期日修正系数（A1 ）
本次估价所使用的乐平市基准地价基准日为2004 年4 月1 日,本次评估期日为
2008 年12 月31 日,在此期间,待估宗地所在区域工业地价与现工业地价总体水平已明显上涨,故期日修正系数A1=1.50。

b、确定土地使用年限修正系数（A2 ）
由于本次评估出让剩余土地使用年限为45.333 年,与基准地价测定时设定土地使用年期不相同，故评估时需要进行土地使用年限修正。

c、 土地还原利率的确定
Ⅰ、选择土地还原利率应遵循的原则:匹配原则、风险报酬原则。

Ⅱ、确定土地还原利率的方法选择
本次土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。其公式表述为：
r=安全利率+风险调整值
Ⅲ、选择土地还原利率主要技术思路
从投资角度、资本的角度来说，安全利率和贷款利率，它的利率差应该是很低的；从理论上来说，投资收益率不能低于贷款利率。就目前当地状况及有限资料而言，需要估价人员考虑综合因素的影响并结合经验去判断。

Ⅳ、人民币存贷款利率比较
本次评估基准日为2008 年 12 月31 日，中国人民银行公布的一年定期存贷款年利率见表：
类 别 人民币存款利率（年利率%） 人民币贷款利率（年利率%）
一年 (整存整取)2.25 5.31
Ⅴ、安全利率的确定
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按操作规范的要求，安全利率可选用同一时期的中国人民银行公布的一年定
期存款年利率。本次评估基准日中国人民银行颁布的一年期存款利率为 2.25%。

经分析,本次评估安全利率取值为2.25%。

Ⅵ、风险调整值的确定
根据对象所在地区的经济现状及未来走向预测，结合对象的实际用途、土地
取得形式等影响因素，在实际操作中依据本评估机构已积累的多年房地产评估资
料及评估经验，结合本次评估人员已收集的各类地产信息，根据有关理论，选择
较为适当的分析方法确定风险调整值。一般认为国家考虑的金融调控因素较大，
难以反映社会平均风险，目前判断存（贷）款利率也有上调的空间。受综合因素
影响，经比较分析风险调整值确定为5%左右。

Ⅶ、土地还原利率的确定
r=安全利率+风险调整值
＝2.25% ＋5% ≈7.25%
根据以上比较分析，本次土地还原利率取 7.65%。

d.年期修正系数的测算
根据有限年期地价测算公式代入，A2= [1-1/ （1+r ）m]/ [1-1/ （1+r ）n
年期修正系数A2=0.988
e、面积（A3 ）的确定
本次评估土地面积较大对土地利用极为有利。根据已编制可参考的工业用地
面积修正系数表(见表５),可确定修正系系数(A3)=1.08
表５ 工业用地宗地面积修正系数表
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
指标标准说 面积适中,对土地利 面积适中,对土地 面积适中,对土地利用 面积较小,对土地利用 面积过小,对土地利
明 用极为有利 利用较为有利 无不良影响 有一定影响 用产生严重影响
修正系数 1.08 1.04 1.00 0.94 0.85
f 、形状（A4 ）的确定
因形状较规则,对土地利用较为有利，根据已编制可参考的工业用地土地形状
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修正系数表(见表6),可确定形状修正系数(A4)=1.02
表 6 工业用地宗地形状修正系数表
☆ 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
指标标准说 形状规则, 利用 形状对土地利 形状对土地利用 形状不规则,对土地 形状较差,对土地利
明 极为有利 用较为有利 无不良影响 利用有一定影响 用产生严重的影响
修正系数 1.07 1.02 1.0 0.95 0.90
g、规划限制条件（A5 ）的确定
本次评估宗地按工业用地进行评估, 根据已编制可参考的工业用地土地规划限制条件修正表( 见表 7),其规划为个别条件限制, 可确定规划限制修正系数
(A5)=0.95
表 7 工业用地宗地规划限制条件修正系数表
规划限制 无限制 个别条件限制 部分工业可配置 极大限制 不允许
修正系数 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80
E、基准地价系数修正法估价结果的确定
a、参照根据已编制可参考的工业用地区域及个别因素修正系数指标说明表和区域及个别因素修正系数表，根据委估宗地所在地段，按工业用地五级地价确定基准地价参照值。基准地价调整值按宗地实际情况、基础设施条件、宗地平整程度等影响因素，确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数（分别见表 3 和表
8 ）。

个别影响因素修正系数的确定
表8 待估宗地个别影响因素一览表
因素说明 优劣程度 1#修正系数（%） 备注
使用年期（A1 ） 剩余使用年期 45.87年 —— 0.988
交易期日（A2 ） 2008年 5月 工业用地上涨明显 1.5
宗地面积（A3 ） 对土地利用极为有利 较优 1.08
宗地形状（A4 ） 形状较规则 利用较为有利 1.02
规划限制条件（A5 ） 个别条件限制 较优 0.950
A A A A A ----- ---- 1.551
1 * 2* 3* 4* 5
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b、土地开发程度修正值
基准地价定义中土地开发程度为“五通一平”，经过现场勘察，目前该宗地红线外基础设施开发程度为“三通”，即：通路、通电、通讯；供水及排水尚未连通，故鉴于此情况，对供水及排水调整如下：
经了解，乐平市目前市政供水及排水每平方米为 10.00 元。

故，宗地土地开发程度修正值为-10.00 元/平方米。

c、计算待估宗地地价
根据基准地价系数修正法计算公式：
P1 ＝P ×(1 ±K) ×ПAi+F
＝90 元/平方米×（1 ＋1.55 ％）×1.551 －10.00 元/平方米
＝131.74 元/平方米
由以上数据，则修正后的宗地地价估价为131.74 元/平方米。

d、 基准地价系数修正法待估宗地的评估单价
宗地 宗地位置 估价设定用途 使用权类型 设定剩余年限 评估单价（元／m2 ）
1# 涌山叶家村 工业 出让 45.333 131.74
2# 涌山枫林村 工业 出让 44.417 128.56
（2 ） 成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。其基本计算公式为：
宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益）×年期修正系数
A 、亩产值的市场调查
中国2007/2008 年度预测大米产量为 1.295 亿吨，而同期消费预测为1.27 亿吨，几乎是 1 比1 的关系，供需基本平衡还略有结余。国家粮食储备中，大米的库存也超过了合理库存。根据有关部门对江西省水稻生产成本、收益情况的调查。国
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家实行粮食最低收购价政策及对种粮实行直补和给予良种补贴，极大地调动了农民种粮的积极性，许多农户挖掘潜力，提高复种指数，尽力扩大种植面积。在2006
年江西省早籼稻(三等,下同)最低收购价为每5O 公斤7O 元,中晚籼稻最低收购价格为每 50 公斤 72 元。为进一步促进粮食生产的发展，国家决定从今年新粮上市起提高 2008 年生产的稻谷最低收购价格水平，每 50 公斤三等质量标准早稻、中晚稻最低收购价格分别为 77 元、79 元，均比2007 年提高 7 元。并认真贯彻执行国家粮食最低收购价政策：当市场粮食价格低于国家规定的最低收购价格时，国家将启动粮食最低收购价执行预案，并由国家指定的粮食收购库点，按国家规定的最低收购价格挂牌敞开收购农民出售的粮食；当市场粮食价格高于国家规定的最低收购价格时，鼓励和支持各类粮食经营企业积极入市收购。

经市场调查，当地通过不断调优粮食品种结构，坚持用地与养地相结合、产量和效益并重、高产与优质并举、农业机械推广、节省劳动力工资，提高劳动效率，粮食产量略增，增收形势保持稳定。周边区域正常亩均产量（双季）可达750
公斤。现考虑复种并结合当地市场具体情况按每公斤 1.60 元产值估算，其亩产值为 1,200.00 元。

B、土地取得费及有关税费
a、土地取得费
土地取得费是指为取得土地而向原土地使用者支付的费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。

Ⅰ、土地补偿费
根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉》有关条款规定：“征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六到十倍”，根据宗地的实际情况，本次评估参照当地水田的年平均亩产值。结合当地征地办法和当地的实际情况，耕地前三年年平均亩产值为 1,200.00 元/亩（即 1.80 元/平方米），在评估中按平均年产值的 10 倍补偿，则：
土地补偿费=1.80 元/平方米×10=18.00 元/平方米
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Ⅱ、安置补偿费
根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉》有关条款规定：“征用耕地的安置补助费一般为该耕地被征用前三年平均年产值的三到十倍”，根据宗地的实际情况，本次评估参照当地耕地的年平均亩产值。结合当地征地办法和当地的实际情况，耕地前三年年平均亩产值为 1,200.00 元/亩（即 1.80 元/平方米），本次评估取前三年亩产的6 倍补偿,则:
安置补助费=1.80 元/平方米×6=10.80 元/平方米
Ⅲ、地上附着物及青苗补偿费
结合当地统计调查资料以及该地区的实际情况,青苗补偿费按单季产值补偿,
按 1 年2 季计算, 耕地前三年平均亩产值为 1,200.00 元/亩（即1.80 元/平方米）, 本次评估取前三年亩产的0.5 倍补偿,则:
地上附着物及青苗补偿费= 1.80 元/平方米×0.5=0.90 元/平方米
b、税费
Ⅰ、土地管理费
根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理费暂行办法》的通知”（赣价费字［1995 ］第25 号、赣财综字［1995 ］第52 号）文件，征用土地管理按征地费总额的4%收取,则:
土地管理费= （18.00+10.80+0.90 ）×4%=1.19(元/平方米)
Ⅱ、耕地开垦费
根据《中华人民共和国土地管理法》及江西省实施办法有关条款规定，取耕地开垦费为前三年的 8--10 倍，根据该区域的具体情况，本次估价取１0 倍估算，则：
耕地开垦费=1.80 元/平方米×10=18.00 元/平方米
Ⅲ、新增建设用地有偿使用费
根据当地有关规定，新增建设用地有偿使用费为42 元/平方米。

Ⅳ、耕地占用税
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根据赣府发（1987 ）81 号，耕地占用税为4.5 元/平方米。

Ⅴ、防洪保安资金
根据江西省人民政府“江西省人民政府关于印发《江西省征集防洪保安资金暂行规定》的通知”（赣府发［1995 ］63 号）规定：城镇规划区外按每亩500 元征集 。本宗地均位于规划区外，防洪保安资金按每亩500 元计征集，即防洪保安资金为：0.75 元/平方米。

土地取得费及税费=96.14 元/平方米
c、土地开发费
由于宗地目前实际开发程度为宗地红线外“三 通”（即通路、通电、通讯）及宗地红线内“场地平整”。评估人员已关注到厂区内的基础设施费用已在建筑物成本中考虑，本次对估价对象经现场勘察，结合宗地的实际情况，参考宗地实际开发土地的平均费用，取土地开发费为20 元/平方米。

d、投资利息
根据本宗地的开发程度和开发规模，确定本宗地开发周期为 1.0 年，投资利息率按评估基准日调整利率后中国人民银行公布的贷款利息率 5.31%计，其中土地取得费及税费在征地时一次性投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息= （土地取得费及税费+土地开发费×1/2 ）×开发周期×利息率=5.64
元/平方米
e、投资利润
经调查当地工业企业的投资利润状况，结合当地的实际情况，取土地开发的年投资利润率为 10%，则：
投资利润=(土地取得费及税费+土地开发费) ×开发周期×10%
=11.61(元/平方米)
f 、土地增值收益
根据当地现有收集的资料,土地增值收益一般按土地成本费用的 20-40%左右计,本次评估 宗地土地增值收益按土地成本费用的30%测算。

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土地增值收益= （土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资
利润）×30%=40.02 元/平方米
g、无限年期土地使用权价格
无限年期土地使用权价格=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=173.41 元/平方米
h、设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：
VN= Vn ×［1-1/(1+r)n ］
式中：VN ---待估宗地设定年期土地使用权价值（元/平方米）
Vn ---无限年期土地使用权价值（元/平方米）
r---土地还原利率（以评估基准日中国人民银行公布的一年存款利率加上适当的风险调整值，综合分析后确定土地还原利率取7.25% ）
n---使用年期
45.333 年期修正系数= ［1-1/(1+r)n ］=0.9581
无限年期土地使用权价格×年期修正系数= 166.14 元/平方米
i 、成本逼近法待估宗地评估单价
宗地 宗地位置 估价设定用途 使用权类型 设定剩余年限 评估单价（元／m2 ）
1# 涌山叶家村 工业 出让 45.333 166.14
2# 涌山叶家村 工业 出让 44.417 165.66
8、地价的确定
根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况，本次分别采用了基准地价系数修正法、成本逼近法测算，估算出本宗工业用地的最终价值。

根据本次评估背景与条件，考虑到近年来城市规划与发展及地价走势等综合因素，本次确定取基准地价系数修正法与成本逼近法的平均值，即单位地价分别为：148.94 元/平方米、147.11 元/平方米。

9、 估价结果
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估价人员对委估宗地进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理
和分析，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响后，评定出
委估宗地的土地使用权在估价期日2008 年 12 月31 日的土地使用权价格为（详见
土地估价结果一览表）:
土地估价结果一览表
宗地 评估面积 土地使用权 评估设 单位地价
宗地 剩余年 2 地价总额
位置 （m2） 取得方式 定用途 （元/M）
限
1# 涌山叶家村 241,200.00 出让 工业 45.333 148.94 35,924,330.00
2# 涌山枫林村 53,468.80 出让 工业 44.417 147.11 7,865,800.00
土地估价结果的限定条件：
（1 ）场地平整状况：场地达到平整要求；
（2 ）基础设施条件：宗地红线外“三通”（即通路、通电、通讯）及宗地红
线内“场地平整”；
（3 ）影响土地价格的其它限定条件：改变估价目的、估价期日、土地使用年
限、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生重大变化、城市规划等都
将影响土地估价结果。

经评定估算，土地使用权评估值为 43,790,130.00 元，比调整后账面值增值
17,063,550.16 元，增值率 156.63%，评估增值的主要原因是土地管理的加强及近年
来地价上涨所致。

（二）无形资产-其他无形资产
企业本次申报的其他无形资产是采矿权，企业申报账面价值4,964,368.20 元。

包括用友财务软件和采矿权。其中采矿权情况如下：
1、锦溪水泥公司位于乐平市涌山镇叶家村，下属石灰石矿6 个，各矿基本情
况如下：
（1 ）江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿
采矿许可证号：3602000820009
地 址：乐平市涌山镇坞家山
评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
评估机构地址：北京市海淀区北蜂窝路8 号 中雅大厦A 座12层A-B 传真：010-51915911
江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 51 页 共 111 页
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿
经 济 类 型：有限责任公司
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：50.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.9197 平方公里
有 效 期 限:伍年 自2008 年8 月11 日至2013 年8 月 11 日
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
1 3229230.00 39534230.00
2 3229060.00 39534320.00
3 3229730.00 39535535.00
4 3230710.00 39535400.00
5 3230550.00 39534920.00
6 3229450.00 39534570.00
开 采 深 度:由285 米至60 米标高，共有6 个拐点圈定。

（2 ）江西锦溪水泥有限公司塘坞石灰岩矿
采矿许可证号：360000083.754
地 址：江西省景德镇市乐平市
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司塘坞石灰岩矿
经 济 类 型：股份合作企业
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：50.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.6569 平方公里
有 效 期 限:伍年 自2008 年 12 月30 日至2010 年 12 月30 日
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
评估机构地址：北京市海淀区北蜂窝路8 号 中雅大厦A 座12层A-B 传真：010-51915911
江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 52 页 共 111 页
1 3226260.00 39521082.00
2 3227272.00 39522238.00
3 3226948.00 39522536.00
4 3225953.00 39521360.00
开 采 深 度: 由350 米至 115 米标高 共有4 个拐点圈定
（3 ）江西锦溪水泥有限公司鸡公山石灰石矿
采矿许可证号：3602000730028
地 址：乐平涌山镇鸡公山
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司鸡公山石灰石矿
经 济 类 型：股份合作企业
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：40.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.5278 平方公里
有 效 期 限:伍年 自2007 年3 月28 日至2012 年3 月28 日
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
1 3225245.00 39528590.00
2 3225680.00 39529400.00
3 3225540.00 39530000.00
4 3225260.00 39530000.00
5 3225220.00 39529400.00
6 3224950.00 39528590.00
开 采 深 度: 由312 米至75 米标高 共有6 个拐点圈定
（4 ）江西锦溪水泥有限公司中堡石灰岩矿
采矿许可证号：3602020610002
地 址：乐平市临港镇
评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
评估机构地址：北京市海淀区北蜂窝路8 号 中雅大厦A 座12层A-B 传真：010-51915911
江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 53 页 共 111 页
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司中堡石灰岩矿
经 济 类 型：有限责任公司
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：15.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.2911 平方公里
有 效 期 限:伍年 自2006 年 1 月至2011 年 1 月
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
1 3217548.00 39537506.00
2 3217352.00 39537362.00
3 3217059.00 39537362.00
4 3217051.00 39537570.00
5 3216410.00 39537593.00
6 3216400.00 39537673.00
7 3217120.00 39537872.00
8 3217423.00 39537678.00
开 采 深 度: 由230 米至 100 米标高 共有8 个拐点圈定
（5 ）江西锦溪水泥有限公司上堡石灰岩矿
采矿许可证号：3602000740011
地 址：乐市平涌山镇
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司上堡石灰岩矿
经 济 类 型：有限责任公司
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：5.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.0405 平方公里
评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
评估机构地址：北京市海淀区北蜂窝路8 号 中雅大厦A 座12层A-B 传真：010-51915911
江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 54 页 共 111 页
有 效 期 限:伍年 自2007 年9 月至2012 年9 月
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
1 3218490.00 39537950.00
2 3218267.00 39537950.00
3 3218123.00 39538130.00
4 3218350.00 39538130.00
开 采 深 度: 由230 米至80 米标高 共有4 个拐点圈定
（6 ）江西锦溪水泥有限公司下石石灰岩矿
采矿许可证号：3602000640007
地 址：乐平市临港镇下石
矿 山 名 称：江西锦溪水泥有限公司下石石灰岩矿
经 济 类 型：有限责任公司
开 采 矿 种：石灰岩
开 采 方 式：露天开采
生 产 规 模：10.00 万吨/年
矿 区 面 积:0.0272 平方公里
有 效 期 限:伍年 自2006 年 11 月至2011 年 11 月
矿区范围拐点坐标: 点号 X 坐标 Y 坐标
1 3216760.00 39536294.00
2 3216590.00 39536210.00
3 3216532.00 39536340.00
4 3216700.00 39536426.00
开 采 深 度: 由160 米至90 米标高 共有4 个拐点圈定
2、评估过程
首先评估人员对纳入评估范围内的采矿权进行了现场查勘和产权核查，查阅有关材料，询证、了解、核实矿床地质勘查、矿山建设等基本情况，考察矿山的
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江西锦溪水泥有限公司资产评估说明·正文 第 55 页 共 111 页
开采工艺流程，现场收集、核实与评估有关的地质资料、设计资料等；对矿区范围内有无矿业权纠纷进行了核实。

其次评估人员根据收集的评估资料，进行归纳整理，确定评估方法，完成评定估算。

3、评估方法
根据中国矿业权评估师协会编著《中国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》及中华人民共和国国土资源部 2006 年第 18 号关于实施《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》的公告的有关规定，确定本项目评估采用折现现金流量法，其计算公式为：
N
Wp = ∑(CI-CO)i(1+r)- （i-1 ）
i=1
式中：
Wp—采矿权评估价值；
CI—年现金流入量；
CO—年现金流出量；
r—折现率；
i—年序号（i=1，2，3 …，n ）；
n—计算年限。

举例：江西省锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿
（1 ）、矿业权概况
①交通：矿区位于乐平市北东 55°直距 37km 处，行政区划属乐平市涌山镇管辖；
地理位置：矿区中心地理坐标东经：117°21 26.7〞、北纬：29°11 03〞
对应坐标为X：3229230 ～3229450 （m ），Y：39534230 ～39534570 （m ）。

矿区面积0.9197Km2.
矿区西侧 1 ㎞处有景德镇---涌山公路，距乐平市约 37 公里,距景德镇市约 40
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公里,均有公路连通,有简易公路通往矿区,交通方便。

②自然地理及经济概况：
矿区属低山丘陵地形，总体地势北东高、南西低，区内最低海拔标高60 m，最高标高285 m。相对标高225 m。矿区水系多为季节性沟谷溪流。该区属亚热带
气候区，四季分明，年平均降雨量 1662.4 ㎜, 降雨集中在4-6 月份；年平均蒸发量
1324.2 ㎜.最高气温集中在 4-6 月份；年平均蒸发量 1324.2 ㎜.最高气温集中在 7-9
月份，气温达36℃--38℃，极温41.6 ℃;冬季最低气温一般0--- 3℃，极温-8℃.
区内距涌山11 万千伏电站仅 1 公里,电力可满足矿山需要.区内水泥厂、煤矿及采石场等工矿企业较多，农业主要种植水稻、薯类，粮食基本自给。

③以往地质工作概况
上世纪六十年代，江西省区测队作过乐平幅 1：20 万区域地质矿产调查；江西煤炭223 队又作过乐平县涌山煤矿区地质普查。

上世纪七十年代末，916 地质大队又对该区作了江西省乐平县塔前—朱溪地区
1：50000 地质调查。基本查明了区内低参地层、构造、岩浆岩等地质特征。

2001 年江西地勘局916 大队提交了 1：50000 地质图和说明书。

2004 年9 月916 地质大队到该矿工作，编写了整合前4 个矿山地质普查报告。

④区域地质概况
地层：区域内出露地层有前震旦系、石炭系、二叠系、三叠系、第四系等。

构造：本区位于萍（乡）--乐（平）坳陷带东北端，自南而北为横路---涌山向斜、兰桥---柳家湾单斜、龙塘山---景德镇单斜，形成一系列线状褶皱和叠瓦状的北东走向逆冲断层，挤压构造明显，古生界、中生界地层就保存在这些逆冲断层的下盘向斜构造内，为燕山期构造。

岩浆岩活动：区域内岩浆岩不发育，零星见有一些燕山期中酸性浅成相岩脉，岩株沿裂带附近分布，岩性多为石英闪长班岩和花岗班岩。

⑤矿区地质概况
地层：区域地层主要有第四系、二叠系、石炭系、蓟县系。

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其中：
第四系(Q)： 联圩组（QhI ）：以河流冲（洪）积物为主，底部为砾石层厚约
80 ㎝，具下粗上细特征。

二叠系（P ）：梁山组（P1L ）：主要岩性为深灰色厚层一块状细粒石英砂岩与黄褐色泥（页）岩。与下伏地层整合接触。

石炭系（C ）：
黄龙组---船山组（C2h--C ）：主要岩性为生物碎屑泥晶灰岩、泥晶生物碎屑灰岩、含炭砂屑生物碎屑灰岩，局部夹内碎屑灰岩、灰岩角砾岩。与下伏地层老虎洞组整合接触，区域厚度325.24m。该组地层为石灰岩矿体。

老虎洞组（C2I ）：主要岩性为白云岩，下部由厚层细晶白云岩一块状不等晶含灰白云岩组成，中部为中—厚层状细晶白因白云岩—块状中粗晶（不等晶）白云岩构成。顶部由单—岩性的块状粗晶白云岩构成。与下伏地层梓山组平行不整合接触，区域厚度 123.84 米
蓟县系（Jxz ）:
周溪组下段（Jxzx′）:岩性主要为灰绿色薄层状凝灰质，粉砂质千枚岩、变沉凝灰岩与薄层状绢云母千枚岩，灰黑色含碳千枚岩互层，该组地层分布于矿区东南角，与石炭系地层呈断层接触。

构造：断裂构造不发育。据区域资料，沿沟—大游山逆冲断层从矿区东南近矿区界通过，倾向北西，倾角 30°—50°，使得石炭系与蓟县系重复出现。在白云庵采场的西部岩石较破碎。

断层控制矿体，矿体产状与断层基本相同。

岩浆岩活动：矿区内未见岩浆岩出露.
⑥矿体特征
矿体形态、产状、规模
矿区矿体为石碳系黄龙---船山组泥晶生物碎屑灰岩, 矿床呈单斜层状产出，其产状与地层产状一致，倾向310 ～320°，倾角40 ～50°。该层灰岩在涌山向斜
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南翼裸露长达2 公里以上。

矿体为沉积型矿床，呈单斜层状产出，产状变化不大。区域内矿体长8.5 ㎞、宽500—800 米，矿区内矿体长2000 米、宽220—540 米。最低标高为60 米，最高标高285 米，最大相对高差为225 米.矿床规模属小型。

⑦矿体质
组成石灰岩的有益化学成分主要是氧化钙（CaO ）53.1—55.85%,平均含量为
55.15%；主要有害物质氧化美(MgO)含量 0.05---0.43%.平均含量为 0.21%。矿石质量较好。

☆ ⑧矿石类型
矿石类型为微晶灰岩和微晶生物遗体灰岩。

⑨矿体围岩和夹层情况
矿体基本无夹石,围岩主要为老虎洞组细晶白云岩.
⑩矿床成因
矿床成因类型属碳酸盐沉积型矿床。

11○水文地质及矿床开采技术条件概述
水文地质
矿区出露地层均为弱富水性,其断层导水性、富水性均弱。开采过程中均可自然排水（最低侵蚀基准面以上）。

开采技术条件
工程地质条件
矿区出露地层为次硬岩或坚硬岩，为中厚层--- 巨厚层状，其中中厚层状岩体裂隙较发育，巨厚层状岩体裂隙不发育，岩体出露地表溶沟发育，深部岩溶不发育。

环境地质条件
根据 1978 年国家地震局颁布的300 万分之一的中国地震烈度区划图规定，浮梁县行政管辖区地震烈度小于6 度，可不作抗震设防。矿区采用露天爆破法开采，
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对山体及植被有所改变，对地下水不产生影响。要防止山体滑坡及爆破碎石对人畜安全问题。

（2 ）评估指标和参数
本次评估的江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰石矿的指标与参数选取主要参考《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》（景德镇市地质队2008.4 ）、《江西省锦西水泥有限公司坞家山石灰岩矿矿产资源开发利用方案设计》（景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部 2008.7 ）、《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源/储量评审意见书》（景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部、景矿咨储评字[2008]09 号）、景德镇市国土资源局“关于《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源储量评审备案证明”以及评估人员掌握的其他资料确定。

①评估基准日用可采储量的确定
根据《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》（景德镇地质队）、《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告矿产资源/储量评审意见书》（景德镇市矿
业开发技术咨询服务部 景矿咨储评字[2008]09 号 2008.6.16 ）、关于《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源储量备案证明（景德镇市国土资源局景国土资储备字[2008]04 ）
储量核实基准日保有资源储量 1246.62 万吨
储量核实基准日至评估基准日动用资源储量=采出矿石量/采矿回采率
=60.7854÷96%
=63.32(万吨)
评估基准日保有资源储量=储量核实基准日保有资源储量-储量核实基准日至评估基准日动用资源储量
=1246.62-63.32
=1183.3(万吨)
评估利用的可采储量=(评估利用储量-设计损失量)*采区回采率
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=1183.3 ×96%
=1135.968(万吨)
②生产规模
根据《采矿许可证》登记，江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿生产能力为 50 万吨/年（原矿石），根据普查报告及可研报告48 吨/年，本次评估设定生产能力50 万吨/年。

③矿山服务年限的确定
根据确定的矿井生产规模，通过下列公式可计算出矿山的服务年限：
T=Q/A
式中：T——服务年限；
Q——评估用可采储量；
A——生产规模；
矿井合理的服务年限=1135.968 ÷50
≈23 年
按上式计算江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰矿矿山服务年限为 23.53 年。根据《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》和《矿业权评估指南》规定，及该矿山的具体情况。确定该矿评估计算年限为 23 年，评估计算期自 2009 年 1 月至2031 年 12 月。

④投资估算
根据江西锦溪水泥有限公司提供江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿现有固定资产，房屋22 万，设备120.12 万计算.
流动资金的估算按扩大指标估算法，流动资金额为固定资产投资总额的百分比来提取,非金属矿一般为5 ～10%，本次评估取5%。

流动资金额=固定资产投资总额×固定资产资金率
=142.12×5%
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=7.11(万元)本次评估确定流动资金投资在生产期一次性投入。

⑤成本估算
本次评估中的各项成本数据,依据《矿业权评估指南》(2006 年修订)进行实际调查，结合《江西省锦溪水泥有限公司财务资料》及周边地区同类矿山成本来测算本矿山生产年限内开采每吨原矿的生产成本。

外购原材料
本次评估确定吨原矿消耗的原材料和辅料为 1.02 元。

燃料及动力
本次评估确定吨原矿燃料及动力费为 1.21 元。

工资及福利费
本次评估确定吨原矿工资及福利费为4.04 元。

折旧费
本次评估确定吨原矿折旧费为0.24 元。

修理费用
根据实际调查，结合周边地区同类矿山实际进行测算，本次评估确定吨原矿修理费用为 0.30 元。

维简费
根据《矿业权评估指南》(2006 年修定)，维简费、安全费用和井巷工程基金(井巷工程费)均应按财税制度及国家的有关规定提取，并全额纳入总成本费用中，维简费一般包含有两个部分：一是已形成的采矿系统固定资产折旧，二是维持简单再生产所需资金支出，按财政部门规定标准维简费的 50%作为更新费用列入经营成本。

根据冶金部财政部关于提高重点石灰石矿矿山维持简单再生产费用标准的通知(1992 年 5 月 14 日(92)冶金 312 号)及矿业权评估参数确定指导意见,结合当地市场调查,该类矿山维简费、安全费用为4.5 元/吨。

评估机构名称：中元国际资产评估有限责任公司 电话：010-63320435/6/7-608
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摊销费用
根据《矿业权评估指南》(2004 年修订版) ，在采矿权评估中不提取摊销费，因此本次评估中摊销费为零。

其他费用
根据实际调查，结合当地同类矿山实际进行测算，本次评估选取吨原矿其他费用为0.02 元。

利息支出
根据《中国矿业权评估准则》,财务费用按照流动资金的贷款利息计算，假定未来生产年份江西锦溪水泥有限公司石灰石矿流动资金不足部分为银行贷款。流动资金为一年期贷款，贷款利率为 5.31 ％，单利计息，则吨原矿的财务费用计算过程如下：
正常生产年份吨原矿财务费用计算公式为：
财务费用＝(总流动资金－坞家山石矿自有流动资金）×贷款利率／年生产能力
=(7.11-2.13)×5.31%÷50
=0.01 元/吨
本次评估取吨原矿石财务费用为0.01 元
总成本费用
总成本费用是指制造成本与期间费用之和，经计算，本次评估吨原矿总成本费用为11.62 元。

经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-利息支出
=11.62-0.24-2-0-0.01
=9.37(元/吨)
本次评估取吨原矿石经营成本费用为9.37 元
⑥销售收入及税费估算
销售价格：
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通过实际调查周边地区，石灰石矿市场售价目前一般为含税价 15.70 元/吨左
右，本次评估确定未来年份的销售收入吨原矿含税价为 15.70 元，不含税价为
13.895 元/吨。

销售量：
本次评估未取得国土资源主管部门采矿权出让年限,按照中国矿业权评估准则,本次确定年销售量50 万吨。

销售收入：
销售收入的计算公式为；
年销售收入=原矿销售价格(不含税)×原矿产量
=13.895×50
=694.75 (万元)
销售税金及附加
主要包括城市维护建设税、教育费附加和资源税，其中：
应纳增值税额= 当期销项税额- 当期进项税额
销项税额以销售收入为税基，进项税额以外购原材料和燃料及动力费用之和为税基。根据 1994 年财政部、国家税务总局财税字 22 号文《关于调整金属矿、非金属矿采选产品增值税税率的通知》，石灰岩矿产品增值税税率销项税率为
13%。因此，本次评估销项税率按13%计算，进项税率按 17%计算。

当期销项税额=销售收入×13%
当期进项税额=(外购原材料费+动力费用)×17%
吨原矿应纳增值税额=13.985×13%-(1.02+1.21)×17%
=1.43(元)
城市维护建设税:根据国发[1985]19 号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》城市维护建设税以应纳增值税额为税基，税率取5%。

吨原矿城市维护建设税=1.43×5%=0.0715(元)
教育费附加：国发明电(1994)2 号《国务院关于教育附加征收问题的紧急通知》
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中的规定，教育附加征收以应纳增值税额为税基，税率取3%。

吨原矿教育费附加=1.43×3%=0.0429(元)
资源税：
根据 1993 年12 月财政部颁发的《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》，
并按其附表一《资源税税目税额明细表》该石灰岩矿资源税按2 元/吨计算。

所得税：
按 25%税率计算缴纳的所得税。计算基础为收入总额减掉准予扣除项目，包
括总成本费用、城市维护建设税、教育费附加和资源税。

吨原矿所得税=(13.895-11.62-0.0715-0.0429-2)×25%=0.04015(元)
⑦折现率
根据《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》，折现率采用无风险报酬率+
风险报酬率，其中包含了社会平均投资收益率。现阶段推荐采用区间指标8%-10%。

根据国土资源部 2006 年第 18 号公告，凡涉及国家收取矿业权价款的采矿权评估
折现率取8%，本次评估为采矿评估，折现率取8%。

⑧坞家山石灰石矿评估价值为1,225.92 万元。

4、其他无形资产-石灰石矿评估结果 ：
本公司在充分调查、了解和分析评估对象及市场情况的基础上，依据科学的
评估程序，选取合理的评估方法和评估参数，经过认真计算，确定江西省锦溪水
泥有限公司拟进行股权转让所涉及的坞家山石灰石矿采矿权评估价值为 4,082.97
万元。

详见下表：
名 称 储量核实基准日保 动用资源储 评估可开采 评估服 年产量(万 评估值(人民
有资源储量(万吨) 量(万吨) 储量(万吨) 务年限 吨/年) 币万元)
上堡矿石灰石矿 476.03 29.60 150.00 30.00 5.00 126.68
鸡公山石灰石岩矿 5,028.88 612.48 1,200.00 30.00 40.00 894.34
塘坞石灰石矿 6,487.00 7.00 1,500.00 30.00 50.00 1,305.50
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坞家山石灰石岩矿 1,246.62 63.40 1,135.968 23.00 50.00 1,225.92
下石采石场石灰石矿 194.21 23.80 161.88 16.00 10.00 188.14
中堡石灰石矿 2,318.20 119.30 450.00 30.00 15.00 342.39
合 计 4,597.848 4,082.97
说明：本次评估未获得该企业六个石灰岩矿采矿权出让合同及相关缴费依据,
对于评估服务年限大于30 年的石灰石矿，其评估利用可采储量的确定，按《中国
矿业权评估准则》评估计算的服务年限30 年及景德镇市国土资源局颁发的《采矿
许可证》核定的生产规模为依据。

六、其他长期资产
（一）长期待摊费用
申报账面价值2,089,529.31 元，调整后账面价值2,089,529.31 元。

其中：
1、矿山改造费及胖山坞矿勘查费，因其他矿山在无形资产评估时已评估，故
将其改造费评估为零，胖山坞矿勘查费因尚在勘探中，故以经核实的勘探费
170,000.00 元为评估值；
2、二期工程和余热发电的开办费1,519,576.55 元评估为零。

3、该费用属锦溪水泥公司在余干租赁的分公司对租赁设备进行技术改造所发
生的改造费用，原始发生额 1,135,997.54 元、在租赁期限内平均摊销（2005 年 12
月 1 日-2010 年 11 月 30 日），经审查返销合理，确属基准日后尚存的权利。故以
经核实后的价值435,466.00 元作为评估值。

（二）递延所得税款
申报账面价值668,941.87 元，调整后账面价值668,941.87 元。属计提的坏账准
备造成的所得税时间性差异确认的递延所得税款。因该所得税款属本次审计根据
会计制度补提坏账准备后确认的递延所得税，不属企业实际提取后缴纳企业所得
税时因纳税调整实际形成递延所得税，在评估时根据应收账款和其他应收款实际
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情况已将其提取的坏账准备评估为零，故根据对应原则将递延所得税款评估为零。

七、流动负债
（一）短期借款
账面价值 59,000,000.00 元，系产权持有者向乐平市农行、交通银行景德镇分行的3 笔借款。评估人员对其借款进行函证，主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况，证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

经审核，借款合同与财务账册及报表相符，截止评估基准日不欠息。经审核，债务成立，以经核实后的价值作为评估值。

（二）应付票据
账面金额 58,141,858.73 元。经核查，明细账、总账、报表相符，属企业开据的由乐平农行涌山分理处、交行乐平支行承兑的应付外部的银行承兑汇票。评估人员查阅了凭证、账簿，核对了企业应付票据发生的日期及其所对应的项目。经审核，债务成立，以账面价值确定为评估值。

（三）应付账款
账面金额 83,131,799.77 元,调整后账面价值83,131,799.77 元。经核查，明细账、总账、报表相符，，共 259 个账户，均为应付外部的货款。评估人员查阅了凭证、账簿，核对了企业应付账款发生的日期及其所对应的项目。经审核，债务成立，以账面价值确定为评估值。

（四）预收账款
账面金额 5,703,186.99 元。经核查，明细账、总账、报表相符，共254 个账户，均为预收的货款。评估人员查验了部分原始凭证。经审核，债务成立，以账面价值确定为评估值。

（五）应付职工薪酬
账面金额42,051 元，经核查，明细账、总账、报表相符，主要属应支付的职
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工工资，经审核，债务成立，故以核实后的价值作为评估值。

（六）应交税费
账面金额 6,156,008.82 元，共 18 个账户，经核查，明细账、总账、报表相符。系产权持有者应缴的企业所得税、增值税、城建税、资源税等。评估人员查验了企业所交税金的税种和金额。经审核，各税种、税率计算正确，以审计确认后的价值确认为评估值。

（七）应付股利
账面金额 3,892,180.00 元，经核查，明细账、总账、报表相符，系应付未付的股东2007 年的利润，以审计确认后的价值确认为评估值。

（八）其他应付款
账面金额 59,435,978.19 元，经核查，明细账、总账、报表相符，共 117 个账户，均为应付外部的往来款、合同保证金及与其他单位的非经营性往来款等，经审核，债务成立，故以经核实后的59,435,978.19 元作为评估值。

八、长期负债
（一）长期借款
企业申报账面价值 71,000,000.00 元，系产权持有者向乐平市农行、乐平农村信用社的借款。评估人员对其借款进行函证，主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况，证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

经审核，借款合同与财务账册及报表相符，截止评估基准日不欠息。经审核，债务成立，以经核实后的价值作为评估值。

（二）长期应付款
企业申报账面价值5,000,000.00 元，系产权持有者向景德镇明源投资有限公司的借款。评估人员主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况，证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

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经审核，借款合同与财务账册及报表相符。经审核，债务成立，以经核实后的价值作为评估值。

（三）专项应付款
企业申报账面价值 3,600,000.00 元，系国家发展改革委 2007 年第一批资源节约和环境保护国债项目-锦溪水泥窑低温余热利用项目的补助资金。评估人员查阅
了相关的批文，确定款项的真实性。经审核，债务成立，以经核实后的价值作为评估值。

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收益法评估技术说明
一、评估对象及范围
本次评估的对象是截止2008 年 12 月31 日止经北京中证天通会计师事务所有限公司审计后的净资产。

评估范围是产权持有者在评估基准日2008 年 12 月31 日经北京中证天通会计师事务所有限公司审计后的资产负债表中的资产及负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他资产及负债
二、评估方法
（一）、资产评估的基本方法
资产评估基本方法有重置成本法（成本法）、现行市价法（市价法）、收益现值法（收益法）和清算价格法等。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值、经济性贬值后所得到的差额作为被评估资产评估值的一种评估方法。

现行市价法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。它的适用条件是存在着三个及三个以上具有可比性的参照物，其次是价值影响因素明确、且可量化。

收益现值法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和得出被评估资产评估价值的一种评估方法。它的适用条件是资产与经营收益之间稳定的比例关系，并可以计算，其次是未来收益可以正确预测。

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清算价格法主要用于企业破产、解散清算的评估。

（二）、评估方法的选择
从投资的角度出发，一个企业的价值是由企业的获利能力所决定的，股权投资的回报是通过取得权益报酬实现的，股东权益报酬是股权定价的基础。收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。投资者在取得收益的同时，还必须承担风险。根据上述理论，收益法就是通过预测目标企业未来所能产生的收益，并根据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率，对这些收益进行折现，得到目标企业的当前价值，收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。但是使用收益法还应具备以下三个前提条件：（1 ）被评估企业具有持续经营的基础和条件。（2 ）经营与收益之间存有较稳定的关系。（ 3 ）未来收益及风险能够预测及可量化。

按照国际和国内股权交易惯例，以及《企业价值评估指导意见》，鉴于锦溪水泥公司产品生产、销售业务经营比较稳定，收入和成本可以预测，本次估值确定按照收益途径对锦溪水泥公司全部股权价值进行分析测算。

三、预测的假设条件
收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在以下条件：
(一)一般性假设条件
1、公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
2、公司具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系；
3、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
4、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；
5、假设公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用
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的会计政策在重要方面基本一致。

6．被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量：
7．资产所有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

(二)收益预测的特殊假设
1．本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；
2．国家宏观经济政策及关于行业的基本政策无重大变化；
3．国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
4．公司所在地区的社会经济环境无重大改变；
5．公司会计政策与核算方法无重大变化；
6．公司的现金流在每个预测期间的末期产生；
7．公司成本、费用控制能按计划实现。

8、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致；
9、假设其资产使用效率得到有效发挥。

10、有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
11、消费市场需求将保持一定同幅度增长；
12、假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏账情况）；
13、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。

(三)收益预测的特别假设
1．根据国家相关政策,立窑（老厂）于2009 年起改造为粉磨站；
2．余热发电项目按计划在未来陆续投产；
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3．在未来的经营期内，评估对象的营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动;
4．除余热发电项目按计划在未来陆续投产之外，不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变化导致的生产能力、业务结构、经营规模等状况的变化。公司在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年的发展态势。

5．二期的上马，公司产能将极大的释放，公司充分考虑产品的市场容量、产品的竞争力及未来市场布局，产销率保持在正常水平。

四、锦溪水泥公司经营状况分析
（一）行业背景分析
1、中国水泥发展概况及面临的问题
（1 ）水泥发展概况
自从1824 年英国人阿斯普丁发明水泥以来，水泥产品成为建筑的主要材料至今已经有 180 年历史。即使在科学技术十分发达的今天，也没有研究出替代品。

中国从1978 年改革开放以来的30 年来，水泥行业一直处于高速发展的状态。

1980 年，中国的水泥总量为7986 万吨，到2003 年，全国水泥产销量超过7 亿吨；从 1985 年开始，中国水泥年产量持续居世界首位；到 1999 年，大小水泥企业达
8000 余家；国家在强制实施关闭小水泥企业的政策后，到2001 年，年销售额超过
500 万的企业仍然有4471 家。

伴随中国经济持续二十多年高速发展，中国水泥产销量以年均11.1%的速度增长，“十五”期间国内一批大型水泥企业集团发展速度明显加快，生产能力迅速扩张，生产技术装备水平也得到了迅速提高。

水泥行业特性不同于其他周期性品种：与钢铁等其他周期性品种所不同的特性①区域垄断。水泥的吨价值低，而运输半径非常有限，龙头企业控制了资源、
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渠道、市场一定份额后，区域价格垄断可以形成；②原料和销售市场都在国内：制造所需的石灰石都在境内，原料不受国际市场影响，消费也以内需为主，出口比例仅占 1%，价格仅为国际市场的一半(钢铁受国际市场影响很大，且吨价格仅略低于国际市场)。即使出口退税税率取消，对行业的影响也微乎其微。

2007 年，由于诸多有利因素的影响，水泥行业的利润将维持上升水平。《水泥工业发展专项规划》和《水泥工业产业发展政策》两个政策的出台，一方面有利于通过综合措施加快立窑等落后工艺水泥生产能力的淘汰，同时规范和提高行业准入门槛，缓解供需过剩压力，促进产业结构调整和升级。另一方面有利于行业集中度的提高和优势企业做大做强，平抑行业景气波动过大，促进行业良性发展。另外，参与国内水泥业并购的外资公司和机构将增多，并购力度会进一步加大，这正是国家产业政策积极支持的方向。

随着中国工业化、城镇化进程的加速，以及新农村建设的稳步实施，未来20
年中国经济仍将保持较快发展。而水泥作为经济建设的基础原材料，在中国经济快速发展的进程中水泥企业必将大显身手。

（2 ）水泥行业面临的问题
目前中国水泥工业还存在一定的问题，首先是水泥行业长期的粗放式扩张导致资源、能源消耗高，污染严重，生态和环境压力加大；其次是落后水泥生产能力退出市场缓慢，水泥行业存在低水平总量过剩问题，在市场整体供大于求的情况下，水泥企业为了保住市场份额，相互压价，无序竞争加剧，市场环境恶化。第三是行业内生产企业数量多，产业集中度低等。

从总体上考察水泥行业，缺乏营销基本功，管理粗放，也是普遍存在的问题。

☆ 企业经营短视症严重。水泥产品的销售空间因为运输成本原因被限制在数百公里以内，同时也限制了水泥企业家的思维空间，导致大多数水泥企业家形成了企业经营短视症。活动空间，制约了思维空间。或不思进取，或视野转移，成为水泥企业家经营短视症的主要表现。水泥行业经营短视症还表现在忽视现代企业的竞争。从总体上，看中国水泥行业在营销问题上呈现被动性，很少有企业家从
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竞争战略的高度思考企业的未来；很少有营销经理从遏制竞争对手的角度思考市场布局，推销成了水泥销售的全部内容；很少有品牌促销活动，市场供不应求时就抓紧涨价，市场滞销时就垫资赊销；很少有企业从顾客满意角度考虑市场营销问题。虽然有不少关于“水泥行业调整”的长篇大论，但大多都集中在改进水泥生产技术、希望政府干预水泥市场、实施行政手段关闭小水泥企业等意见上。

管理粗放：营销管理缺乏基本功。从现代营销理论的角度来看，与中国其他行业相比较，水泥行业的营销管理的确十分落伍。在营销战略管理方面，能够从全国市场、乃至世界市场角度来观察市场，制定和实施相应的企业发展战略，在
目前已经取得初步成功的企业惟有海螺集团。也有一些跟进者，开始放眼全国，但效果还没有显现。

在品牌营销管理方面，有少数企业在 20 世纪 90 年代中期就实施了 CIS 战略
的第一步，完成了VIS 的设计和实施，可惜没有进一步的跟进手段。至于在品牌系统管理控制、品牌接触点系统建设、品牌传播系统规划与实施上，几乎是一片空白。

在销售管理方面，不少企业还停留在“运销”——运输销售的阶段，销售管理技术粗放。在信息管理上，客户资料信息简单，不注重竞争对手信息的系统收集与分析，或者销售信息保密不够被竞争对手轻易获取。在业务员管理上，很少对业务员的销售过程进行管理和支持，对业务员的营销培训也非常不力。在销售政策上，朝令夕改、玩弄经销商、产品紧缺时不按照合同约定随意涨价。在销售激励上，低工资和销售提成构成物质激励的主要内容，但是提成条件苛刻，销售人员要拿到提成十分不易，甚至成为不可能，因而导致业务员普遍出现“亏损”而无心业务工作。在常规管理上，管理的计划性不强，对销售前线的支持不力、控制不力，都是客观存在的。

再就是外来品牌借助资本市场搅动国内水泥市场。拉法基等世界级品牌加快了进入中国水泥市场的步伐，他们的“亏损”实力、低成本、先进而规范的管理手段，都是本土水泥企业难以抗衡的内容；建筑质量终身制对水泥质量提出了更
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高的要求，水泥品牌开始向优良品牌集中；传统的政府行业干预将被市场竞争取代，政府在今后干预水泥行业的能力将会大大降低；按照世界水泥行业的生存与发展的标准，中国水泥企业要集中在500 家以内才是合理的，那么至少有4000 家水泥企业的名称将在竞争中消失。

2、水泥行业外部环境分析
A 、政策环境
在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》( 以下简称“十一五”规划建议) 中，加上近期出台的《水泥工业发展专项规划》和《水泥工业产业发展政策》和全国 12 家地方 60 家重点企业名单的公布，行业政策已经非常清晰，这些政策的特征是可执行度都明显增强，凸显出政府对水泥行业的干预力度加大，手段更为直接的现象。

（1 ）首次将节约资源作为一项基本国策，单位国内生产总值能耗比“十五”期末降低 20%左右。在“十一五”规划建议中明确提出单位国内生产总值能耗比
“十五”期末降低20%左右，目前水泥生产中煤、电成本约占有68%左右(其中煤占38%左右，电占30%左右)，在面临原燃料价格高涨的情况下，节能降耗无疑成为水泥企业提升业绩的关键手段。

（2 ）在“推进产业结构优化升级”部分明确提出：依法淘汰落后工艺技术，关闭破坏资源、污染环境和不具备安全生产条件的企业；同时提出，原材料工业要根据能源资源条件和环境容量，着力调整产品结构、企业组织结构和产业布局，提高产品质量和技术含量。“水泥总量控制及结构调整”这一思路将会得到延续，对于新型干法生产线的建设依然会有序推进，但整体步伐可能会有所放缓；对于落后产能的淘汰，需要政策淘汰与市场淘汰两种手段双管齐下，预期政策淘汰的力度将会进一步加强。

（3 ）在“建设资源节约型、环境友好型社会”部分提出，在冶金、建材、化工、电力等重点行业及产业园区和若干城市，开展循环经济试点，健全法律法规，探索发展循环经济的有效模式。

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（4 ）关于“循环经济”试点的概念。在建材行业的“十五”计划中就明确提出对以工业废渣、尾矿、废液、城市垃圾等为原料和燃料进行生产的企业实行减免税等优惠，目前水泥企业在熟料中添加粉煤灰等混合材粉磨成水泥，水泥企业通过这种方式变废为宝，而且还能获得国家给予的减免税等优惠；此外，在目前水泥企业中的余热发电系统也属于循环经济范畴。目前，国家已陆续批准几批试点单位，而且相关的配套优惠政策的优惠力度及资金支持力度都有可能较先前加大。

《专项规划》、《产业发展政策》举措明确：①低速增长、技术提高；②节能环保；③资金收紧( 自有资金比例不少于35%)；④重点发展企业受到项目和资金支持(低息甚至贴息国债项目贷款)。在这些举措的层层推进下，新增量有效减少，进入壁垒抬高，行业步入良性发展阶段，龙头企业的优势开始凸显，行业格局已经在潜移默化地改变。

B、产能、需求与竞争环境
水泥需求持续增长可以保持：水泥的需求主要来自基建和地产，政府对于地产的强力调控，即严格控制高档住宅和开发商的暴利，但对于中低价房、经济适应房、小面积住宅、新农村住宅却是给于很多扶持政策。因此，此消彼涨的结果是总需求不会大幅下降。另外，随着新农村、东北老工业基地振兴、中西部地区的发展和城市化进程的推进，各地的基础建设有增无减，一般认为未来水泥需求的持续增长可以保持。

从总体上看，中国水泥企业的竞争环境与其他行业的竞争环境相比较，要宽松得多。尽管在25 年的持续发展中因国家投资政策的调控而出现过几次大面积的行业亏损。水泥行业竞争环境的宽松，主要表现在对手清晰，客户清晰，竞争手段单一，销售半径仅有数百公里，各个区域市场的竞争还没有白热化到你死我活的地步。

3、中国水泥行业发展趋势
A 、行业结构调整首当其冲
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在水泥行业的节能降耗方面，将主要采取四个方面的措施，包括水泥行业的结构调整，淘汰落后产能，大力发展新型干法水泥产业以及规模效应等，而行业结构调整则首当其冲。

“十一五”的目标是新型干法水泥的产能要占整个水泥行业的70%，“十五”
(2001 ～2005 年)末的这一比例为45% ，也就是说要淘汰能耗高的湿法水泥窑和占水泥行业比例高的立窑水泥。

“目前在水泥行业占绝大多数的湿法水泥窑，它生产的水泥虽然质量也比较
好，但是能耗高，其能耗约是新型干法水泥的一倍，” “通过淘汰湿法水泥窑来对水泥行业进行结构调整，十一五节能降耗的目标至少能完成30%。”
除了结构调整，还要推进新型干法窑的技术进步，进一步调整产品结构和技术结构，以争取达到国际先进水平。

B、提升行业集中度
中国水泥行业的集中度很低，是水泥行业节能降耗的一大障碍。国内十大水泥集团产能仅占总产能的 14%，远远低于国际水平，这导致中国水泥企业的平均利润也较低。但他表示，中国水泥行业目前风起云涌的并购重组热潮，或将在短期内有望快速提高该行业的集中度，从而为水泥行业的降低能耗与效率作出贡献。

目前，不仅是国内水泥企业之间的兼并重组此起彼伏，外国资本也蜂拥进入中国水泥行业，这都将加速水泥企业规模结构调整。到目前为至，世界排名前10
位的水泥企业中有六家以及多家国际金融资本，比如摩根士丹利、国际金融公司、高盛等都纷纷介入。

具有规模优势的水泥企业在利用循环经济上将具有得天独厚的优势，并举例称，因水泥生产是个化学过程，可以对生活垃圾以及工业废弃物等有选择地进行消化，并收集余热进行发电等，"循环经济在水泥行业的使用能够使得吨水泥的能耗下降50%，这在国外已经有很成熟的经验和技术，尤其是日本和德国。

这一定程度上将增加企业的成本，因此呼吁国家出台相关的配套政策，通过国家补助或者税收优惠等方法鼓励水泥行业利用生活和工业垃圾，并营造相应的
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社会环境。

C、行业内部秩序不断得到改善：
对于任何行业，健康、理性的内部竞争对于行业水平的提高和发展是非常重要。水泥行业内的企业大多尝到了恶性低价血拼、小企业鱼龙混杂的苦涩。自然的行业洗牌淘汰后，行业集中度不断提高，大中企业对于行业合理竞争的认知度不断提高。华东某些地区企业间的价格联盟让部分企业享受到了甘甜，同时也改变了管理层的竞争观念。部分敏锐的公司已经开始着手收购或者参股自己区域内的其他水泥企业，从而使价格联盟更稳固，更及时。这种内部秩序的良性发展会逐步向全国其他地区蔓延。

（二）水泥市场分析
1、水泥市场划分
中国经济发展十分不平衡，水泥工业的发展在各个地区也呈现出不同的态势。根据水泥消费需求特点和市场竞争特征，一般将水泥市场分为三大市场区域：
一级市场：长江三角州、珠江三角洲，京津唐地区三大核心消费圈为一级市场区域，包括：上海、北京、天津、江苏、浙江、广东省份等经济发达城市。一级市场区域经济发展迅猛，是中国经济最具活力的三大经济圈。由于其固定资产投资规模大，人均消费增长较快，水泥市场需求旺盛，市场规模增长迅速。因此，这一市场区域是众多水泥大企业集团必争之地，海螺、三狮、华新、冀东等大企业集团都聚集在此地。

二级市场：主要是指一级市场以外的省会城市及省内发达地区为二级市场，如郑州、成都、南昌等城市。这些地区的经济发展和市场规模的增长速度相对于一级市场要慢，但仍然保持较快的发展速度，潜在的经济增长能力会更强。这一市场区域主要是本区域大企业利用其在本地的优势控制市场，但进入2005 年，大企业集团已开始大踏步进军二级市场。

三级市场：中小城市及农村市场区域为三级市场，这一级市场的特点是经济发展相对比较滞后，市场容量较小，市场规模增长缓慢。这类地区小企业众多，
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竞争特点是以低层次的价格竞争为主，产品主要是低端产品。市场竞争相对较为分散，很难形成独家垄断局面。

2、华东区域市场概况
华东区域经济建设发展快于全国，是中国最大的水泥消费区，占全国 40%。上海、江苏、浙江和山东在“十五”期间是全国水泥市场的火车头：上海市是全国最大的消费城市；年水泥消费量在2500 万吨左右；其他三省的消费量都超过1
亿吨。但随着大规模基础设施的完成，该区域需求逐渐减弱，市场发出回落信号。

另一方面，华东长三角作为中国经济最发达、房价最高的区域，也是水泥价格水平最低的区域，形成了巨大反差。主要原因：由于市场完全开放，需求量大，交通便利特点等条件，吸引了众多投资者。2002 年后大规模建线，新投入的供应量远超出市场需求量。尤其长三角，面对市场巨大压力，不仅本地供需关系失衡，只要价格上涨，周边地区水泥便会很容易的进入，致使价格一但提升，便遭打压。近年来水泥行业市场争夺的热点主要是一级市场区域，即：长江三角洲、珠江三角州和京津地区。

在华东地区，海螺主控了安徽市场，进而对华东其他市场采取有力进攻，欲实施对华东市场的整合。

下图：海螺生产线布局看该区域市场
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安徽：海螺的大本营，海螺“十一五”期间还将再建 19 条生产线，新增熟料
产能 4,000 万吨。无疑，水泥是区域性产品，其目标市场是在长三角地区，海螺的大规模、精细化管理、低成本优势为业内所公认。安徽省将水泥作为支柱产业，越发显示其优势。资源与运输优势是全国任何一个地区所不能比拟的；面对中国最大的水泥消费市场华东长三角，通过便捷的长江水路运输，最具运输成本优势；随着能源成本的急速上涨，环保压力的不断加大，经济发达地区生产水泥的劣势
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将越发明显。正是上述原因，可以看出海螺“十一五”期间增加产能的背景，必然会加大在其核心市场——长三角的市场份额，进一步加强市场的话语权。

江西：江西万年青通过与中国建材的合作，使企业能力迅速提升，借助“万年、玉山、瑞金”三个水泥生产基地600 万吨/年的水泥产能，并通过收购，迅速奠定了在江西全省的主导地位，是目前南方公司组建以来，进展最快的区域，这主要得益于江西万年青在该区域的良好背景。海螺、台湾亚泥也不会放过江西经济发展的机会，都在加紧建线，三足鼎立局面正在形成。

福建：台湾水泥通过福州已抢占了进军福建的桥头堡，其华南区域（福建、台湾、广东和广西）战略已初显端倪，福州是其重点市场区域。台湾水泥在福州的水泥二期工程已投产，水泥粉磨能力达到225 万吨，位居福州第一，三期工程正在建设，投产后将形成水泥粉磨能力 400 万吨。台泥通过华东、台湾、广西多渠道的供应，将保证长期、稳定的熟料供应源，为大工程的连续施工提供可靠保证。“十五”期间迅速成长的华润水泥，它的跨产业、大物流理念将逐步显现其后发优势，福建是华润的重要的目标市场。福建水泥的去处为多家所关注，上门的
“东家”都是有实力背景的集团，但福建水泥至今还是“独身”。台湾的政治形势已明朗，对福建水泥市场前景无疑是重大利好消息。

浙江：“浙江现象”的讨论已成为过去，但不时被人重新提起，作为市场轮陷的启示。为解决浙江持续低迷市场的困境，浙江被迫采取限产保价，以避免全行业亏损。可以说，该地区价格上涨面临巨大的产能释放压力。中国建材将浙江作为市场整合机会的切入点，作为南方水泥的核心区域进入，其市场整合理念迅速被本地企业所接受。一石激起千层浪，据不完全统计，有 60 家企业意向加盟，可见其势头。随之，业内及社会关于中国建材整合能力提出种种质疑。实际上，整合需要时间，只是刚刚开始，更大的考验在等待着中国建材。实际上，中国建材已积累了中联水泥在市场整合的经验，并不是新手，但中国建材的并购路线已远超出了中联水泥的规模。

华东地区的低价格使企业深陷其中，山东济南一直是全国最低的地区，浙江
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杭州2004 年走低后，至今还面临着限产保价的境地。福建虽然价格在高位，但开采、运输成本都很高，福建的高价格、高成本状况带来了新的投资机会，通过海上运入熟料已为有远见的企业看到机会所在。安徽虽然地处内地，经济并不发达，由于海螺在市场上处于绝对领先地位，价格稳定在高位运行，也是全国利润最好的地区之一。

福建、江西、安徽三省经济的不断发展，成为华东地区的新增长点。特别是安徽市场发展势头迅猛，水泥企业不但立足于本地市场，同时供应长三角地区的上海、江苏、浙江三省市（随着原燃料的成本增加，社会压力加大，安徽省水泥生产的区域优势愈发明显），水泥产量会保持高位增长。

自中国建材组建南方公司后，企业间的并购整合将会加快。海螺是长三角水泥市场的领军，市场的划分和企业的定位将会发生很大变化。

3、未来市场机会
水泥行业近年来可谓血雨腥风，“战争”此起彼伏。海螺集团从根据地安徽起家，一路杀向华东的江苏、浙江，再到中南的广东、广西，所向披靡，不放过每一个机会市场，中国水泥行业龙头老大的气魄尽显无遗。拉法基十年磨一剑，避开与海螺的正面冲突，悄然整合自己的机会市场，几乎一夜间成为西南水泥业霸主，水泥产能也跃居中国第三。把握自己的机会市场，快速出击，是企业成就大业的前提。

（1 ）整合市场
整合机会市场是指新型干法水泥生产能力在总生产能力中占有较大比重，较有实力的企业并不能主控市场，竞争企业众多，市场竞争激烈，利润空间较小，企业压力比较大的地区。通过整合可以提高企业的市场占有率，提高盈利空间，在一定程度上规范市场行为，避免低价竞争。

由于产业结构调整步伐的加快，2003 年以来各地水泥企业产能扩张迅速，部分地区出现产能过剩。2004 年国家对水泥、电解铝等行业实施宏观调控，水泥市场跌入低谷，许多企业陷入困境，急于寻找出路，市场大整合时机已经到来。

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世界水泥巨头拉法基与瑞安建业的合并整合了西南水泥市场，瑞士 Holcim 集团拟从河南省同力水泥集团入手，开始对河南省水泥省水泥市场进行区域整合。从近年来水泥行业的发展可以看到，一级市场区域的发展已经较为成熟，众多大企业集团是该区域的主要市场参与者，市场竞争激烈，新进入者若想在这一市场有所收获较为困难。如华东地区，由于海螺强大的竞争优势，令许多参与者望而怯步。

（2 ）进入机会市场
进入机会市场是指新型干法水泥比例较低，有较大的新型干法水泥的发展空间、市场尚未被大企业集团所控制的地区以及市场需求量较小、为企业所忽略的中小城市和农村市场。

市场需求量较大的一级市场和部分二级市场已经处于群雄争霸的竞争态势，对于没有强大实力的企业来说再进入已难获收益。

从新型干法水泥发展情况分析，各地新型干法水泥发展不平衡，江苏、浙江、西藏等地2005 年新型干法水泥产量占当地水泥总产量比重超过70%，而四川省、湖南省新型干法水泥产量所占比重仅为 16.81%和和 18.36%。

在城市水泥消费量分析中看到，年水泥消费量在 200 万吨以下的城市有两百多个，这些地区面向的市场多是中小城市和农村市场，市场需求量较低，有的地区矿山资源十分薄弱，是一些大企业集团不愿介入的市场。目前，中国整体经济都在保持着较快的速度发展，农村城市化进程在加快，农村市场水泥需求量也在快速上升。对于在局部地区有一定实力的企业，新型干法水泥发展尚未成熟的中小城市和农村水泥市场将是他们进入的机会市场。

三级市场的产业结构调整还没有到位，新型干法能力相对较弱，虽然市场需求量较小,但更容易形成区域市场的主控权，是企业进入的机会市场。中小企业可以凭借在局部地区的优势，避开与大企业集团的正面冲突，向三级市场渗透。

企业在选择机会市场时，必须根据自己的实际情况，综合考虑自身的实力，结合资源、能源供应及交通运输条件等，避免盲目行为给企业造成不必要的损失。

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（三）公司所处区域的状况分析
1、景德镇市水泥市场需求与产能发展规划表
单位:万吨
水泥需求量 落后工艺产量 新型干法水泥产量
水泥产
年度
量 产量增长
需求量 新增需求量 产量 淘汰量 产量 产量比重
空间
2005 206 105 180 26 12%
2006 300 130 25 180 120 40%
2007 300 150 20 180 120 40%
2008 326 176 26 180 146 45%
2009 420 105 75 240 75 69%
2010 345 0 105 240 105 69%
2、目标市场主要竞争对手生产及市场分析
项 水泥产能 熟料产能 产品品牌 市场策略 竞争优势 备注
企 目
业 及品种
弋阳海螺 240万吨 160万吨 海螺 品牌推进，价格 属目标市场新品 主要市场：上饶、
P.C32.5 定位较低，经销 牌，有影响力， 弋阳、乐平、铅山、
P.O42.5 代销 受运力制约，销 横峰、鹰潭
P.O52.5 售策略单一
万年成年青 360万吨 240万吨 万年青 品牌推进，价格 品牌好，但老国 主要市场：万年、
P.C32.5 定位较高，直销 企成本高，包袱 鹰潭、南昌、抚州、
P.O42.5 和经销代销，注 重，销售策略不 余干、余江、贵溪、
P.O52.5 重重点工程市场 灵活 福建
占有
锦溪公司 300万吨 230万吨 青溪峰 品牌推进，价格 品牌优势明显， 主要市场：景德镇、
P.C32.5 定位准确，直销 营销策略灵活， 乐平、浮梁、波阳、
P.O42.5 和经销代销，注 市场管理规范 婺源、德兴、都昌、
P.O52.5 重重点市场占有 湖口、祁门、休宁
3、目标市场各地市水泥生产厂家生产线型号及数量
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项 2500—5000t/d 2500t/d 生产线条数 2000t/d 以下生产 目前新型干 主要水泥厂家
地 目
市 生产线条数 线条数 法年产能
景德镇市 2 条（2500t/d，其中在建 240 万吨 锦溪公司
一条，2008 年10月投产）
贵溪 1 条（1500t/d） 60 万吨 贵溪科华
弋阳 1 条（5000t/d） 240 万吨 弋阳海螺
万年 3 条（2500t/d） 360 万吨 万年青水泥厂
4、目标市场分析
（1 ）熟料产品销售区域
乐平市场：金鼎水泥厂、金鹏水泥厂、景德镇蓝资建材有限公司、涌龙水泥
厂、乐意水泥厂
鹰潭市场：鹰潭水泥厂、
余干市场：（黄金埠）万年青、余干分公司
安徽市场：祁门水泥厂、屯溪精壮水泥厂、黄山徽石建材有限公司
景德镇市场：景德镇昌江水泥厂、景德镇宏达水泥厂
上饶市场：（鄱阳）万年青、万年江泥实业有限公司、万年新型建材
（2 ）水泥产品销售区域
南昌地区：南昌、新建、进贤
景德镇地区：景德镇、乐平、乐平弋阳交界、浮梁、鹅湖
上饶地区：上饶、余干、万年、弋阳、波南、波北、婺源、赋春、德兴
鹰潭地区：鹰潭、贵溪（南、北）、余江
抚州地区：抚北、金溪、东乡、宜黄、崇仁
九江地区：九江、彭泽、都昌、湖口
安徽市场：黄山、休宁、祁门、东至
（3 ）竞争对手分析
○1 锦溪公司核心市场：
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锦溪公司核心市场主要颁布在乐平、景德镇、浮梁、波阳、德兴、婺源、都昌、祁门、东至等九个县市。人口约600 万，年水泥需求量在 500 万吨以上。公司目前180 万吨水泥产品的80%销住以上县市核心市场，20%销住其它周边县市市场。

○2 锦溪公司竞争优势：
a、天时：生产工艺先进成熟，产品性能稳定，质量过硬，公司服务较好；
b、地利：锦溪公司属地处江西赣东北边界，有运输辐射优势，核心九县市均没有新型干法熟料生产线；
c、人和：多年来经营品牌管理，社会资源充足，对用户影响力较大。

○3 核心市场主要竞争对手：
万年青：该公司成立年限较长，具备 3 条日产 2500T 熟料生产线，年产水泥
360 万吨，年产熟料225 万吨。主要产品为 PC32.5 袋、散装水泥、PO42.5 袋、散装水泥。营销模式主要以直销及经销商代销，在重点工程工地上占有一定市场。对我公司市场产生影响的区域主要为乐平、景德镇、万年、上饶等。

弋阳海螺：做为一个刚成立不久的公司，目前拥有一条日产5000 吨熟料生产线，年产水泥240 万吨，年产熟料 150 万吨。该公司水泥产品现已经投放市场，其销售策略是品牌推进，价格定位较低，经销代销，对我公司弋阳、万年、乐平、上饶地区市场都有较大的影响。但运输竞争力相对较差，作为目标市场新品牌，品牌影响力一般，销售策略单一。

其它机立窑厂家：景德镇地区 17 家机立窑厂家，年产 180 万吨机立窑水泥，在农村市场有一定的影响。

○4 锦溪公司周边市场：
主要分布在南昌市区、抚州地区、鹰潭地区、九江地区、上饶地区。由于在这些区域大大小小的水泥厂家较多，竞争较为激烈，各水泥厂家在这些区域均占有一定的市场份额。

○5 周边市场主要的竞争格局为：
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南昌市区：南昌海螺、南昌科华、南昌洋房、南昌兰丰；
抚州地区：高安红狮、抚州兰丰、抚州浙赣、高安红狮（年销量约为10 万吨）、万年万青（年销量为20 万吨）；
鹰潭地区：贵溪科华、贵溪万鑫、鹰潭万年春、余江新三清、浙江天马、光宇、玉山鸡山、玉山岩鹰；
上饶地区：玉山鸡山、玉山岩鹰、万年万年青、浙江光宇、天马、江山虎、信洲虎、；
九江地区：庐山海螺、高安红狮、万年万年青、华新保垒、抚州兰丰、丰城兰丰。

锦溪公司所处市场环境状况表：
公司 市场容量 供应量 品种 结构
核心市场 核心市场 PC32.5 65%
江西锦溪 500万吨 148万吨 PO42.5 35%
水泥有限
公司 周边市场 周边市场 PC32.5 65%
1000万吨 32万吨 PO42.5 35%
（四）绵溪水泥公司主营业务生产经营情况
1、锦溪水泥公司主营业务收入主要来水泥产品。

主导产品为P.C32.5 复合硅酸盐水泥、P.O42.5 普通硅酸盐水泥、水泥熟料，其年产规模达到 200 万吨。根据锦溪水泥公司近3 年销售报表及成本资料，锦溪水泥公司一厂、二厂（不含余干分公司）产品业务近三年主营经济指标及经营业绩如下：
单位：人民币万元
项目 2006 年 2007 年 2008 年
水泥销售量（万吨） 135.89 162.93 163.12
熟料（万吨） 24.17 20.10 16.80
水泥销售收入（万元） 24,879.25 34,304.20 37,384.57
☆ 熟料销售收入（万元） 3,962.81 3,942.25 3,886.79
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水泥销售毛利率 21.85% 31.75% 29.33%
熟料销售毛利率 13.21% 23.22% 21.69%
2、锦溪水泥公司财务指标分析
根据锦溪水泥公司提供2005-2008 年财务资料，主要财务指标如下：
项 目 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年
销售收入（万元） 11,402.49 29,358.90 38,763.56 41,782.06
销售毛利 697.36 5,932.14 11,795.16 11,807.21
期间费用 2,240.25 4,134.46 5,612.63 5,708.36
净利润（万元） -1,037.14 2,320.47 8,001.55 7,348.70
销售毛利率 6.12% 20.21% 30.43% 28.26%
期间费用率 19.65% 14.08% 14.48% 13.66%
每股收益（元） 0.00 0.18 0.61 0.56
净资产收益率（%） 0.00 12.22% 30.70% 22.94%
总资产（万元） 36,543.65 39,498.49 52,670.35 67,543.66
流动资产（万元） 5,644.76 8,508.27 20,000.49 16,820.60
负债（万元） 18,533.81 20,262.66 26,580.09 35,510.31
流动负债（万元） 10,779.01 12,882.66 18,600.09 27,550.31
股东权益（万元） 18,009.84 18,982.57 26,090.26 32,033.36
资产负债率（%） 50.71% 51.30% 50.46% 52.57%
流动比率 0.52 0.66 1.08 0.61
2．1 企业获利能力分析
由企业2005-2008 年年财务指标情况表看出，锦溪水泥公司近年来主要盈利能力指标在扣除非经常性损益后的净资产收益率、销售利润率、主营业务利润率等基本处于稳定状态，但2005-2008 收益能力稳步增长。

2．2 企业偿债能力分析
由企业2005-2008 年年财务指标情况表看出，锦溪水泥公司 2005-2008 年资产负债率为50.71%、51.30%、50.46%、52.57%，资产负债率水平适中，长期偿债能力较好。

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流动比率是反映企业偿付短期债务能力的指标，从2005-2008 年情况来看，锦溪水泥公司的流动比率为0.52、0.66、1.08、0.61，企业偿债能力较强。

2．3 锦溪水泥公司成本费用分析
根据锦溪水泥公司提供的有关历史财务资料及有关财务预算数据，经过分析计算，各项成本费用的结构和变化趋势如下：
锦溪水泥公司主营业务成本率在 2005-2008 年期间处于 6.12%-30.43%%之间，成本变动较大，经分析主要是2005 年技改完成投入试运行，生产成本较高，2006
年成本有大幅度降底，2007 年和2008 年基本达到稳定，主营业务成本主要包括直接材料、制造费用、燃料及动力、人工费用等，其中：外购原材料成本（如原煤、石灰石、水渣、煤矸石）、燃料及动力为变动成本，随消耗量及外购价格而变动；而制造费用及人工费用主要包括固定资产折旧、人工工资及福利、修理费用、机物料费用，成本性态基本上为固定成本，随产量上升而有所下降。

锦溪水泥公司期间费用主要为管理费用、财务费用、营业费用，在2005-2008
年占主营业务收入比重在 14.72%-17.165%之间，其中管理费用在2005-2008 年占主营业务收入比重在 5.61%至 6.435%之间，成本性态较为固定，随主营业务收入增加而比率逐步下降；营业费用在2005-2008 年占主营业务收入比重在6.82%至7.94%之间，成本性态较为变动，其营业费用随主营业务收入增加而逐步增加 ；财务费
用在2005-2008 年占主营业务收入比重在2.29%-2.79 %之间，成本性态较为固定，近年来锦溪水泥公司新增借款及票据融资大幅上升，财务费用上升幅度较大。

（六）企业经营优势和劣势
1、优势分析：
（1 ）地理位置及资源优势。

公司地处景德镇和乐平市交界处的涌山镇，南以乐涌公路与乐平市及 206 国道相通，距乐平市32 公里，北以涌黄公路与景德镇市毗邻，距景德镇市28 公里，湘涌官公路横贯而过，还有景涌货运铁路贯通全境，是景乐涌金三角之一，交通便捷，地理位置优越。境内盛产煤炭、石灰石、粘土等水泥生产所必需的原材料，
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资源储量丰富。目前公司拥有坞家山等多座矿山，现有石灰石资源储量 18497.72
万吨，为企业后续发展奠定坚实基础。资源优势转化成经济发展优势或长期竞争优势；
（2 ）品牌及企业形象。

企业在产品营销、市场开拓的同时注重企业公共形象塑造，创始人叶青、企业和“青溪峰”商标先后获得荣誉无数。江西锦溪水泥有限公司及其“青溪峰”系列水泥产品在当地政府、消费者心目中知名度和美誉度很高。

（3 ）管理团队。

企业系自然人投资，产权明晰，目前已成功地引入职业经理人等现代企业管理制度，建立了一支分工明细、专业高效的管理团队。企业用人机制灵活、重视人力资源价值，奖罚分明，为管理团队带来勃勃生机。

（4 ）政策优惠。

企业自创建至今，为推动地方经济发展作出一定的贡献，在当地拥有良好的社会形象，与此同时，也得到当地政府许多政策优惠，例如公司享受诸如土地出让金返还、建设规费减免、一期和二期投产后等多项地方优惠政策。

2、劣势分析：
目前企业面临着激烈的市场竟争，前有“海螺”、“万年青”等强势品牌的挤压、后有当地小水泥厂。

五、锦溪水泥公司权益价值计算及分析过程
（一）、收益法的的测算方法及模型
本次评估首先估算锦溪水泥公司所产生现金流带来的权益价值，通过测算本部的整体资产价值（权益资本与付息债务资本的价值之和），再经扣减付息债务价值得出锦溪水泥公司本部的权益价值的评估值；其次，再按成本法估算出锦溪水泥公司控股长期投资单位及其他资产（含控投、非控股长期投资单位、溢余资产及负债）价值，其后将得到的锦溪水泥公司本部和锦溪水泥公司长期投资单位的
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权益价值及江西锦溪水泥有限公司其他资产价值加和，从而得到江西锦溪水泥有限公司的全部股东权益价值的评估值。其具体评估范围及评估方法见下表：
评估范围及评估方法情况表
序号 项目 评估方法
一 本部
1 江西锦溪水泥有限公司 收益法
二 长期投资单位评估范围
1 锦溪九江水泥公司 成本法
2 锦源电力公司 成本法
3 乐平市信用合作联社 账面净值
合 计
根据上述评估思路确定本次评估基本模型为：E=P-D+S
式中：E：企业全部股东权益价值；
D：付息债务价值；
S：长期投资及其他溢余资产；
P：企业整体资产的价值；
（二）具体评估方法及评估参数
1、评估方法
本次评估采用未来收益折现法，即通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。具体计算方法为按收益途径，采用现金流折现方法（DCF ），估算企业的整体资产的价值，经扣减付息债务价值，再加上溢余性资产的价值后，得出企业的全部股东权益价值。计算公式如下：
E=P-D+S
本次对企业的整体资产价值的评估选用无限年期模型，具体计算是将持续经营的企业收益预测分为前后两段，将企业前后两段收益现值加在一起便构成企业的当前价值。假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，计算公式如下：
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n R
[ -t ] n -n
P= ∑Rt ×(1+r) + ×(1+r)
t 1 r
式中：P：企业整体资产的价值；
Rt：企业第t 年预期收益；
r ：折现率；
Rn：企业第n 年预期收益。

2、评估参数的确定
（1 ）预期收益
本次评估选用企业自由现金流量作为预期收益。企业自由现金流量是指归属于包括股东和付息债务人在内所有投资者的现金流量。其计算公式为：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用（扣除所得税影响后）
-资本性支出±净营运资金变动
（2 ）折现率
本次资产评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC ）确定折现率r，资本资产加权平均成本模型（WACC ）对应预期收益为企业自由现金流量。基本计算公式如下：
资本资产加权平均成本模型（WACC ）基本公式为：
E D
WACC= ×K + × （1-t）×K
e d
D +E D +E
其中：
E：权益的市场价值
D：债务的市场价值
Ke ：权益资本成本，采用CAPM 资本资产定价模型确定。

Kd ：债务资本成本
t：被评估企业的适用所得税率
其中：E/ （D+E ）和D/ （D+E ）通过计算权益成本时计算的被评估企业的财务杠杆比率进行计算。

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资本资产定价模型（CAPM ）基本公式为：
Ke = rf +β×(rm – rf)+ rS
r——权益资本成本
rf ——无风险报酬率
β——权益的系统风险系数，
rm——市场报酬率
rs——企业特定风险调整系数。

（3 ）预测期的确定
在执行评估程序的过程中，评估人员尚未发现锦溪水泥公司在可预见的未来
（至少30 年）有终止经营的任何理由。因此锦溪水泥公司未来收益的折现年限的确定基于评估假设前提下，按照永续考虑。

在收益现值法下，锦溪水泥公司本部权益的资产评估价值主要取决于以下三个主要因素：折现年限（即每年净收益可以维持的期间）、每年的净收益、合理的折现率。

（三）折现年限的确定
在执行评估程序的过程中，评估人员尚未发现该公司在可预见的未来（至少
30 年）有终止经营的任何理由。因此锦溪水泥公司未来收益的折现年限的确定基于评估假设前提下，按照永续考虑。

（四）未来收益的确定
本次评估选用每年的净收益为锦溪水泥公司未来各年息前净现金流量，采用如下公式计算每年的息前净现金流量：
息前净现金流量=净利润+折旧、摊销+利息费用（计扣所得税）-资本性支出-净营运资金变动
净利润=主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-所得税
1、主营业务收入预测
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主营业务收入预测采用了定性分析与定量分析相结合的方法，参考锦溪水泥
公司公司 2005 年-2008 年经营情况和企业提拱的预算报告及相关经营计划、生产
计划，并综合分析了市场环境和生产能力的基础上作出。业务收入的预测
(1)公司产能(水泥厂的产能一般是指熟料的产能，熟料加一定比例或成份的粉
磨料就成了各种标号的水泥，除了生产线本身之外其他粉磨站的设点及布局实际
上为消耗熟料、市场开拓及降低运输成本而准备)。

现有产能：1999 年投产、2001 扩建之后设计能力年产 26.40 万吨，实际年产
逾30 万吨熟料生产线（立窑）；
2005 年投产的 2500t/d 新型干法水泥生产线，设计能力年产 77 万吨，实际年
产达98 万吨熟料生产线。

2008 年 12 月投产的2750t/d 新型干法水泥生产线，设计能力年产84.70 万吨熟
料生产线。

2009 年中期设计装机容量9000KW，年发电64,820,000 KWh 余热发电项目投产；
（2 ）公司产品。

32.5 级水泥，目前占公司销售收入60%左右；
42.5 级水泥，目前占公司销售收入30%左右；
商品熟料，目前占公司销售收入 10%左右；
（3 ）公司现有市场。

按照水泥的销售半径距离长短及销售特性，公司现有市场划分为中心市场（乐
平、景市、浮梁、鹅湖、波南、波北、万年、余干）；中间市场(德兴、祁门、湖
口、婺源、金溪、抚州、余江、鹰潭、贵溪)；边端市场(弋阳、黄山、九江、南
昌、进贤、上饶和工程工地。

区域销量对比表
区域名称 O七年销量（万吨） O六年销量（万吨） 增减量（万吨） 增幅比
中心市场（乐平、景市、浮梁、鹅湖、
82.94 61.22 +21.72 +35.47%
波南、波北、万年、余干）
中间市场(德兴、祁门、湖口、婺源、
42.91 38.5 +4.41 +11.45%
金溪、抚州、余江、鹰潭、贵溪
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边端市场(弋阳、黄山、九江、南昌、
17.89 19.33 +0.86 +4.45%
进贤、上饶
工程工地 39.3 41 -1.7 -4.15%
合计 183.04 160.05 +22.99 +14.36%
以上统计数据说明：中心市场和中间市场经过优化、强化等整合手段，两个
区域市场的增量都超过了百分之十以上。同时也说明重点工程水泥销量还有待开
拓。

（4 ）未来预测。公司在预测未来营业收入充分考虑产能、市场容量等因素，
同时也考虑了二期的上马对老厂的影响。

分析：2009 年，公司响应国家政策对老厂进行关停改造成粉磨站，此时二期
及余热发电均正常运行，故2010 年在未来几年达到一个高峰，公司产品均为旋窑
产品，优势显现，销售额回升，但由于总体市场容量的限制、本区域市场竞争的
加剧及公司着力消化公司一二期产能的需要，预测期内不作大力扩张计划。

1.1 产品销售价格
本次评估根据锦溪水泥公司近 3 年各类主要产品销售价格、前述各主要产品
未来供需状况及价格趋势，确定未来各主要产品销售价格如下：
主要产品价格趋势表
项目/年度 2009 年（元） 2010 年（元）2011 年（元）2012 年（元） 2013 年（元）
32.5 水泥 189.45 202.71 216.90 227.75 234.58
42．5 水泥 235.24 251.70 269.32 285.48 294.05
熟料 176.57 188.93 202.15 214.28 220.71
1.2 产品销售量
本次评估根据锦溪水泥公司历史销售业绩、产销状况、前述各主要产品未来
市场状况、生产经营计划确定未来各年产品销售量。目前锦溪水泥公司各主要产
品产销状况良好，因此未来各年销售量主要取决于锦溪水泥公司未来各产品产能。

根据锦溪水泥公司目前装置的生产能力、在建二期工程于 2008 年 12 月完工投入
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试运行等因素后确定未来各年主要产品产能如下：
项目/年度 2009 产成（吨）2010 产成（吨）2011 产成（吨）2012 产成（吨）2013 产成（吨）
32.5 水泥
1,792,011.90 1,930,603.84 1,934,395.64 1,942,055.07 1,942,055.07
42．5 水泥
740,728.64 800,985.85 800,985.85 800,985.85 800,985.85
熟料
356,334.85 381,293.65 381,293.65 381,293.65 381,293.65
主营业务收入预测表
项目/年度 2009 （万元）2010 （万元）2011 （万元）2012 （万元）2013 （万元）
32.5 水泥
33,949.66 39,135.56 41,957.29 44,229.60 45,556.49
42．5 水泥
17,424.62 20,161.03 21,572.31 22,866.64 23,552.64
熟料
6,291.66 7,203.61 7,707.86 8,170.33 8,415.44
合计
57,665.94 66,500.20 71,237.46 75,266.57 77,524.57
2、主营业务成本
(1) 业务成本构成。水泥是一个资源、能源消耗高的行业。其业务成本构成包括原材料、燃料动力、工资及福利费、折旧和制造费用。除原料（企业自有的石灰石矿山）外，2008 年，煤、电占全部业务成本的 64%，已高于去年同期63%的水平，说明煤、电等价格的上涨是带动其业务成本上涨的主要因素；
(2)业务成本占销售的比率（毛利率水平）
旋窑产品（以 2005 年 9 月开工的一期作对比分析，剔除刚开工的 2005 年的数据）
占相应收 占相应 占相应
项目/年度 2006 年 2007 年 2008 年
入比例 收入比例 收入比例
32.5 水泥成本（万元） 8580.82 73.67% 10270.08 66.02% 11,796.88 68.26%
42.5 水泥成本（万元） 4664.5 73.68% 7580.88 69.99% 8,677.25 74.42%
熟料成本（万元） 3437.49 86.81% 2804.68 77.19% 2,849.85 78.93%
销售成本合计（万元） 16682.81 76.05% 20655.64 68.81% 23,323.98 71.65%
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上表分析可知，业务成本占相应收入比例2007 年为68.81% 比2006 年的76.05%减少 7.24%，2008 年这个指标比2007 年略有上升，说明了水泥产品上涨超过了原材料和燃料动力上涨幅度，同时也说明公司一期(旋窑)的良好运作为提升公司盈利水平作出了一定的贡献。

(3)未来预测。公司在预测未来业务成本充分考虑与业务收入的相关性及各产品之间的差异。

项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
32.5 水泥 24,330.37 27,432.52 29,439.12 31,052.14 31,985.99
42.5 水泥 12,792.00 14,500.58 15,527.67 16,462.66 16,957.75
熟料 5,149.11 5,775.83 6,184.93 6,557.36 6,754.56
销售成本合计（万元） 42,271.47 47,708.94 51,151.72 54,072.17 55,698.30
分析：未来业务成本充分考虑与业务收入的相关性，平均毛利率在23.43%至
28.12%之间，毛利水平在二期及余热发电运行正常之后趋于稳定。

3、营业税金及附加
(1)业务税金及附加构成。包括资源税（石灰石产量每吨2 元）、城建税、教育费附加；
(2)未来预测。公司在预测未来业务税金及附加充分考虑与业务收入的相关性及一厂与二厂税率的差异。

项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
主营业务税金及附加 713.48 820.39 879.17 929.45 957.34
分析：未来业务税金及附加把握了与对应业务收入的相关性，同时注意分清各项业务税金及附加不同之处。

4、营业费用
根据本次评估假设，在未来经营期内，评估对象的营业费用保持基准日的趋势，而不发生较大变化，营业费用占营业收入平均比率在6.82%至7.31%之间，前期营业费用由于二期上马初期，产能极大释放带来的市场压力而导致销售费用有
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所增加，但随着九江粉磨站的设点及布局，后期市场开拓压力减小及运输成本降低（双向运输），营业费用费率将趋于平稳。

2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
3,723.83 4,321.32 4,628.78 4,716.81 4,751.31
5、管理费用
锦溪水泥公司管理费用主要由职工工资及附加、职工劳动保险费（社保）、折旧及无形资产摊销、办公费、差旅费等项目构成，管理费用项目成本性态基本为固定成本。

根据本次评估假设，在未来经营期内，评估对象的管理费用保持基准日的趋势，而不发生较大变化，管理费用占营业收入平均比率在在5.61%至6.435%之间，由于二期及余热发电的达到预期产能而略有下降，另外立窑关停后，也将降低了公司的管理费用的支出。

2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
3,230.91 3,802.87 4,066.05 4,289.82 4,415.29
6、补贴收入的预测
公司补贴收入分常态和其他补贴收入，常态的是指32.5 型号水泥享受增值税即征即退的政策，实际上只享受即征即退的75%优惠，25%部分需上缴地方。

公司在计算32.5 型号水泥退税时，一般是按照应交增值税额乘以32.5 型号水泥销售占总销售比例进行确定的。未来预测时，确定了32.5 型号水泥销售额和销售成本，通过历年数据分析，得出32.5 型号水泥进项税额部分比例（原材料、燃料和动力），直接推测出32.5 型号水泥应交增值税额，再乘以75%即征即退的比例。经上述分析和计算，未来五年补贴收入（常态部分）为：
项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
补贴收入 2,322.34 2,411.14 2,476.50 2,524.72 2,555.07
注：其他补贴收入未作预计。

7、所得税
所得税是根据公司预测的利润总额和适用的所得税税率进行预测的。公司年
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产2500T/D （熟料）新型干法水泥生产线和纯低温余热发电技改项目以及环保节能技改项目是省经贸委确认的符合国家产业政策的技改项目，经景德镇市地方税务局景地税发[2006]48 号和[2008]237 号关于《江西锦溪水泥有限公司技改项目国产设备投资抵免企业所得税的批复》的文件，同意公司国产设备投资总额 11,986.25 万元按政策规定抵免企业所得税，项目执行年限为 2003 年-2005 年；同意公司纯低
温余热发电技改项目国产设备投资额 2,102.00 万元按政策规定抵免企业所得税，
项目执行年限为 2006 年-2009 年；同意公司环保节能技改项目国产设备投资额
4,747.00 万元按政策规定抵免企业所得税，项目执行年限为2007 年-2009 年。根据景地税发[2006]48 号文，允许抵免企业所得税金额4,794.50 万元，基数为0，其中
2006 年度抵免企业所得税金额 530.66 万元，2007 年度抵免所得税金额 2,711.21 万元，剩余尚未抵免金额为 1,552.63 万元计入下一年度待抵扣。

预计2008 年度利润总额为 7,857.39 万元，应计所得税金额为 1,964.35 万元，其中公司已计提缴纳 508.70 万元，根据景地税发[2008]237 号文，允许抵免企业所得税金额2,739.68 万元，2008 年度末剩余尚未抵免金额为2,836.66 万元计入下一年度待抵扣。

预计2009 年度利润总额为10,048.59 万元，由于2008 年尚未抵免金额为2,836.66
万元，根据国产设备投资抵免企业所得税的相关规定，公司按2006 年度的应纳税所得额 1,608.06 万元为基数交纳2009 年度企业所得税，预计2009 年度应税所得税金额为402.02 万元。

项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
所得税 402.02 1,740.27 3,193.31 3,392.01 3,510.60
8、折旧及无形资产摊销
固定资产主要包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备及其他设备等。固定资产按取得时的实际成本计价，采用直线法计提折旧，并按固定资产估计使用年限和预计净残值率确定其分类折旧率。

本次评估折旧费由基准日存量资产的折旧费和基准日后增量资产的折旧费组
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成。其中存量资产的折旧水平根据旋窑（一期）和二厂现有折旧政策推导；增量资产折旧是分两块，一块是二期和余热发电项目未来支出而导致的折旧增加，另外一块需考虑所有项目正常运转的固定资产改良支出；
具体数据如下：
项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
加：折旧与摊销 3,765.48 4,072.87 4,392.12 4,509.70 4,576.59
9、追加资本性支出
对于资产性支出，主要分成增量资产的资本性支出和存量资产的资本性支出，其中对于增量资产的资本性支出主要根据二期和余热发电项目未来支出而涉及相关的基建工程及设备投入。另外存量资产的资本性支出，主要是水泥生产线运行较长而维持其正常运转所需投入的更新支出，现考虑近四年除二线、余热发电还需追加资本性支出外，从第五年到永续资本支出按固定资产账面折旧、土地摊销金额计算。

具体情况如下： (金额单位：万元)
项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
☆ 资本性支出 7,370.60 3,723.86 4,043.11 4,160.68 4,576.59
10、运营资金变动
营运资金=非现金流动资产-不含有息负债的流动负债
营运资金变动=期末营运资本-期初营运资本
本次评估对应收账款、应付账款、存货、预付账款与销售收入、销售成本相关科目，则根据其前三年周转次数并预计未来周转次数分析确定其余额；
本次评估对应付票据、其他应付款、应交税金、应付工资、应付福利费、其他应交款等科目，则根据其前三年余额情况，并考虑锦溪水泥公司实际状况确定其余额。

经上述分析测算，锦溪水泥公司的未来营运资金及变动情况如下表：
项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
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营运资金增加 1,919.73 346.22 172.04 163.40 141.44
11、2013 及以后收益预测
锦溪水泥公司于2013 年以后生产及销售规模、市场状况、成本费用等影响收益的因素不发生重大变化，故本次评估将2013 年及以后收益确定为年金形式，并以2013 年收益为基础并考虑资本性支出变动后确定为年金金额。

12．立窑强制关停变现价值的预测
根据国家的相关政策，2009 年立窑资产关闭，改造为粉磨站，部份资产需拆除，其变现的现金流入预计在2009 年初实现。

经上述分析和计算，不需用立窑资产变现价值为：
项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
立窑资产变现收入 50.60
13．自由现金流的预测
本次评估中对未来收益的预测，主要是在对锦溪水泥审计报表揭示的收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场需求与未来的发展等综合情况做出的一种专业判断。预测时不考虑其它非经常性收入等所产生的损益。

项目/年度 2009 2010 2011 2012 2013
自由现金流量 4,121.72 10,520.34 9,971.89 10,576.64 10,605.36
（五）折现率r 的确定
本次资产评估折现率采用资本加权平均成本模型（WACC ）确定折现率r，基本公式为：
E D
WACC= ×K + × （1-t）×K
e d
D +E D +E
其中：E：权益的市场价值
D：债务的市场价值
Ke ：权益资本成本
Kd ：债务资本成本
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t：被评估企业的所得税率
其中：E/ （D+E ）和D/ （D+E ）通过计算权益成本时计算的被评估企业的财务杠杆比率进行计算。

1、企业财务杠杆比率
本次评估企业基准日付息债务为 15,269.6 万元、所有者权益为32,033.36 万元。根 据 企 业 基 准 日 相 关 资 料 得 出 锦 溪 水 泥 公 司 自 身 财 务 杠 杆 比 率 ：
E
=0.677。

D +E
2、债务资本成本
本次评估锦溪水泥公司目前付息债务包括短期借款及长期借款，本次评估以其平均借款利率成本9.69%做为税前债务资本，所得税税率选用为25% ，则
Kd= =9.69%× （1-25% ）
=7.27%
3、权益资本成本
权益资本成本采用CAPM 资本资产定价模型确定，即：
Ke = rf +β×MRP+ rS
r——权益资本成本
rf ——无风险报酬率
β——权益的系统风险系数，
MRP——市场风险溢价
rs——企业特定风险调整系数。

（1 ）无风险报酬率取2008 年 12 月发行的2008 年凭证式（五期）5 年期国债
（年利率5.31% ）的折算复利率4.822%；
（2 ）市场风险溢价(MRP)是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，由于目前国内A 股市场是一个新兴而且相对封闭的市场，一方面，历史数据较短，并且市场投机气氛较浓，投资者结构、投资理念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目
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下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此，直接通过A 股市场历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素，不具有可信度；国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟市场的风险溢价进行调整确定，因此本次评估采用公认的成熟市场
(美国市场)的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×( σ股票/ σ国债)
式中：成熟股票市场的基本补偿额取美国 1928-2007 年股票与国债的算术平均收益差6.42%;
国家违约补偿额：根据国家债务评级机构Moody’InvestorsService 对我国的债务评级为A1 ，转换为国家违约补偿额为0.8%；
σ股票/ σ国债：新兴市场国家股票的波动平均是债券市场的1.5 倍；
则：MRP=6.42%+0.8% ×1.5=7.62%
（3 ）企业风险系数β
根据与企业类似的主业为水泥行业上市公司（冀东水泥、江西水泥、天山股份等 14 家）的沪深A 股股票48 个月贝塔参数估计值计算确定各上市公司的 Beta。然后根据计算的类似上市公司(水泥行业)Beta 计算出各公司无财务杠杆的Beta，再计算得出各上市公司无财务杠杆的平均Beta 为0.81，根据目标企业的有息债务情况求取企业的资本结构D ／E 为0.6448，由此计算出目标企业的Beta。

计算公式如下：
βL= （1 ＋(1 －T) ×D/E ）×βU
公式中：
βL：有财务杠杆的Beta;
D/E：目标企业的有息负债与所有者权益比率;
βU：无财务杠杆的Beta：
T：所得税率25%；
βL= （1 ＋(1 －T) ×D/E ）×βU
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=1.0996
（4 ）风险调整系数
公司的个别风险主要在以下几个方面。

①过度依赖资源风险
锦溪水泥公司属资源消耗性企业，虽然公司目前拥有众多石灰岩矿产资源，但资源的不可再生性已充分引起了政府的高度重视，若国家对资源性资产的政策限制将对公司产生较大影响。

②地方政策倾斜风险
锦溪水泥公司目前享受诸如土地出让金返还、建设规费减免、税收地方收益超过上缴基数全额返还等众多优惠政策，若地方政策发生变化，也将对公司的经营业绩产生一定影响。

③煤、电等原材料的价格波动的风险
煤、电也是锦溪水泥公司生产所用的主要原料。煤、电价格近年来一路上升，并且煤、电价格还会随着需求量的增大而不断攀升。因此，原材料价格的波动将在很大程度上影响锦溪水泥公司的经营业绩。

④区域市场竞争加剧的风险
2008 年公司二线竣工投产，海螺集团弋阳分公司首条五千吨生产线也同步竣工，随后南方集团万年青公司一条日产五千吨的线也随后试运转，整个区域市场将有日产达 15000 吨熟料投放市场。区域还是这些区域，市场还是这些市场，赣东北水泥的竞争将会出现三雄角逐的局面，市场竞争也将拉开白热化的竞争序幕。

综上所述个别风险取3 ％。

权益资本成本Ke = rf +β×MRP+ rS
=4.822%+1.0996 ×7.62%+3%
=16.201%
在进行未来收益预测时，未考虑通货膨胀的影响，因而在合理折现率的构成因素上亦不作通货膨胀影响的附加修正，则:
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WACC=16.201%×0.677+7.27%×0.323
=10.968%+2.348%
=13.316%
（六）长期投资及其他溢余资产的评估价值确定
经核实，在评估基准日2008 年 12 月31 日，经会计师审计的锦溪水泥公司账面有如下一些资产的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金流之外的其他非经营性资产溢余资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。

1、长期投资价值计算及分析过程：
（1 ）评估范围
锦溪水泥公司申报评估长期投资申报账面金额为 2,200.00 万元，具体情况如下表：
被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 投资比例% 账面价值 备注
锦源电力公司 2007.10 100 10,000,000.00
锦溪九江水泥公司 2004.06 100 10,600,000.00
乐平市信用合作社 2007.02 1,600,000.00
锦溪水泥公司对前 2 家全资子公司采用权益法进行核算，对后 1 家参股公司采用成本法进行核算。

（2 ）评估方法
对非主营业务控股长期投资单位锦源电力公司，本次评估采用成本法测算出权益价值；对主营业务控投长期投资单位锦溪九江水泥公司，因该公司成立时间较短，尚处在筹建阶段，未进行正常的生产经营，故本次评估采用成本法测算出权益价值。

对持股比例小、投资时间短的乐平市信用合作联社，本次评估以其账面投资成本确定为评估值。

（3 ）各项长期投资价值计算及分析过程：
长期投资锦源电力公司、锦溪九江水泥公司、乐平市信用联社等单位，本次
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评估采用成本法测算出权益价值，具体评估说明见本评估项目成本法之长期投资评估技术说明，在此则不累述；
（4 ）长期投资评估结果
经上述方法，长期投资评估值为 2，292.13 万元，较调整后账面值增值 72.13
万元，增值率3.25% 。长期投资评估结果见下表：
被投资单位名称 投资比例% 账面价值 评估价值 备注
锦源电力公司 100 10,000,000.00 10,602,615.98
锦溪九江水泥公司 100 10,600,000.00 10,718,697.64
乐平市信用合作社 1,600,000.00 1,600,001.00
合计 22,200,000.00 22,921,314.62
2、短期投资194,308.10 元，在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金流之外的其他非经营性资产溢余资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。

3、应付股利 3,892,180.00 元，系基准日前欠付股东的利润分红，应予单独列示，作溢余负债处理。

（七）锦溪水泥公司全部股东权益的评估价值确定
评估人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况的现状及其提供的各项历史指标，结合企业的发展计划和长远规划，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部环境状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和经济技术人员，合理预测上述公式中的各项指标，从而计算出未来各年的净收益，将预测得出的未来各年的净收益折现，并扣除付息债务 15,269.60 万元的价值后确定锦溪水泥公司本部权益价值，即：
n R
[ -t ] n -n
E = ∑Rt ×(1+r) + ×(1+r) -D +S
t 1 r
= 73,452.292 万元- 15,269.60 万元+19.431 万元+ 2,292.131 万元-389.218 万元
≈ 60,105.00 万元
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评估结论及分析
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，锦溪水泥公司全部股东权益于评估基准日2008 年 12 月31 日用于本报告所列评估目的的资产评估结果如下：
1、采用收益法确定锦溪水泥公司全部股东权益的评估价值为人民币60,105.00
万元；
2、采用成本法确定锦溪水泥公司全部资产账面价值为 67,543.66 万元，调整
后账面值 67,545.65 万元，评估值 81,992.77 万元，评估增值 14,447.12 万元，增值率21.39 %；
负债账面值 35,510.31 万元，调整后账面值 35,512.30 万元，评估值 35,512.30
万元,无评估增减值；
全部股东权益（净资产）账面价值32,033.36 万元，调整后账面值32,033.36 万元，评估值46,480.47 万元，评估增值14,447.12 万元，增值率45.10 %。

资产评估结果汇总表各项资产及负债评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2008 年 12 月31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产 1 16,820.60 18,099.59 18,186.67 87.08 0.48
非流动资产 2 50,723.06 49,446.06 63,806.10 14,360.04 29.04
其中： 长期股权投资 3 2,220.00 2,220.00 2,292.13 72.13 3.25
固定资产 4 44,747.42 44,747.42 52,985.10 8,237.68 18.41
在建工程 5 1,277.00
无形资产 6 2,202.79 2,202.79 8,468.32 6,265.53 284.44
长期待摊费用 7 208.95 208.95 60.55 -148.40 -71.02
递延所得税资产 8 66.89 66.89 - -66.89 -100.00
资产总计 9 67,543.66 67,545.65 81,992.77 14,447.12 21.39
流动负债 10 27,550.31 27,552.30 27,552.30 - -
非流动负债 11 7,960.00 7,960.00 7,960.00 - -
负债总计 12 35,510.31 35,512.30 35,512.30 - -
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净资产 13
32,033.36 32,033.36 46,480.47 14,447.12 45.10
评估详细情况见资产清查评估明细表。
3、评估结果分析及确定
收益法及成本法评估结果差异为13,624.53 元，主要原因系收益法及成本法所对应资产价值内涵不一致，收益法评估结果反映锦溪水泥公司整体资产价值，整体资产价值就包括锦溪水泥公司全部有形资产及无形资产价值；成本法评估结果价值内涵仅为企业账面列示资产及负债价值，未考虑在财务报表上没有相应记录和反映的无形资产，该等无形资产包括但不限于锦溪水泥公司拥有的商标、人力资源、商誉等方面：
本次评估服务于股权转让，从投资的角度出发，一个企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬是股权定价的基础。

根据上述对评估结果差异分析，并考虑到本次特定评估目的及评估对象特点，本次评估确定锦溪水泥公司全部股东权益于评估基准日的市场价值为60,105.00 万元（取整）。

二、特别事项说明
对于在评估过程中已发现可能影响评估结论、但非评估人员执业水平和能力所能处理的有关事项，现特别说明如下（提请评估报告使用者注意）：
（一）特别声明
1、本评估报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允价值意见；
2、本评估报告所指评估范围只以产权持有者申报的资产为限；
3、本评估报告是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，评估机构及参加评估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力；
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4、产权持有者提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据、企业生产经营资料以及与本次评估相关的其他所有资料是编制本报告的基础，产权持有者对其所提供资料的可靠性、真实性、完整性和合法性负责，如产权持有者提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效。由此引起的相关后果，由产权持有者负责，本公司不承担相关法律责任；
5 、本报告评估结论是在上述假设前提下，对委估资产在评估基准日所显示价值的客观公允反映，评估机构对基准日以后该资产价值发生的重大变化不负责任；
6、本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力；
7、本评估机构出具的正式评估报告，每页都加盖“评估报告专用章”，无此章的报告无效。

（二）具体事项
1、产权瑕疵及原因，委托方产权持有者应承担的责任。

（1 ）锦溪水泥公司申报评估的房屋经清理，有11 项共 17,245.97m2 房屋未办理房屋产权证。

（2 ）江西锦溪已于2005 年 11 月29 日取得锦源电力的100%股权，但未办理相应的工商变更登记注册手续。

2、本次评估中发现的抵押事项的说明
为取得贷款，本次委托评估的资产中存在抵押事宜，具体情况如下：
（1 ）锦溪水泥公司贷款：
贷款抵押物及期限状况表
序号 抵押权人名称 借款金额（元） 期限 抵押物
交通银行股分有限公司景 2008年6 月3 日至
1 20,000,000.00 机器设备及厂房
德镇分行 2009年5 月28 日
交通银行股分有限公司景 2008年6 月10 日至
2 19,000,000.00 土地使用权、厂房、机器设备
德镇分行 2009年6 月8 日
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2008 年6 月3 日至
30,000,000.00
2009年5 月28 日
2008 年6 月3 日至
23,000,000.00 2009年5 月28 日 土地使用权、厂房、机器设备
3 中国农业银行乐平市支行
2008 年12 月31 日至
20,000,000.00
2009年12月30 日
2007 年12 月29 日至
4 涌山信用社 18,000,000.00 塘坞石灰石矿
2009年12月28 日
（2 ）下属子公司乐平市锦源电力开发有限责任公司贷款
序号 抵押权人名称 借款金额（元） 期限 抵押物
18,000,000.00 2008年3月12 日至
1 涌山信用社 塘坞石灰石矿
2010年3月11日
注：锦溪水泥公司及下属锦源电力公司已办证的房屋及土地和所有机器设备均已设定抵押。

3、其他相关应揭示和批露的特殊事项的说明
（1 ）企业盘盈设备纳入了本次评估范围。但企业应完善相关的手续，因权属方面造成的纠纷与评估机构无关。评估时未考虑权属的完善应支付的相关费用。

（2 ）本次评估的采矿权价格是在假设产权持有者合法取得相关手续的前提下作出，如权属存在瑕疵事项则评估结论不成立。

（3 ）锦溪水泥公司申报评估的一厂办公楼未办理竣工决算，其实际结算价与暂估入账价值间可能存在一定差异。

（三）评估报告基准日期后事项说明
1、评估基准日至评估报告提交日所评估的资产无重大变化，资产价格标准也无重大变化。

2、在评估有效期内，若资产数量发生变化时，不能直接使用评估结果，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。

3、在评估有效期内，若资产价格标准发生变化时，并对资产评估结论产生明显影响时，不能直接使用评估结果，委托方应及时聘请资产评估机构重新确定评估值。

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三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告仅供委托方和产权持有者依评估目的使用和送交主管部门审查使用；
（二）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（三）根据国家规定，本评估报告的有效使用期限为一年，自2008 年 12 月
31 日起，至2009 年 12 月30 日止；
(此页以下无正文)
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2009 年6月20日
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