法院如何认定夫妻间房产转移登记的法律效果：五种情况逐一解读

　　一、 基本案情

　　2010年8月30日王某某与张某某登记结婚，双方均系再婚。婚后未生育子女，张某某婚前育有一子秦汉，1997年11月30日出生，张某某表示秦汉由其自行抚养。1987年4月28日，王某某与其前妻古婷婷登记结婚。2000年3月24日，王某某与北京市西城区卫生局签订《房改售房合同》购买了北京市昌平区北七家镇西湖新村22号楼3单元341号房屋一套。2007年7月11日，王某某与前妻古婷婷经北京市朝阳区人民法院调解离婚，该房屋判归王某某所有，王某某给付古婷婷房屋折价款11万元。2012年4月19日，双方到北京市昌平区住房和城乡建设委员会以夫妻间房屋转移登记的形式申请变更该房屋的产权登记，双方各占50%的份额。申请的内容如下：王某某与张某某系夫妻关系，双方共同出资购买位于昌平区北七家镇西湖新村22号楼3单元341号住房一套，证号为：京房权证昌私字第63444号：当时产权登记在王某某名下，现因夫妻等相关问题，双方自愿申请将产权人由王某某变更为王某某、张某某共有。2012年5月9日，双方再次申请变更该房屋的产权登记，变更为由张某某单独所有。申请的内容如下：王某某与张某某系夫妻关系，双方共同出资购买位于昌平区北七家镇西湖新村22号楼4层3单元341号住房一套，证号为：京房权证昌私字第523865、523866号：当时产权登记在王某某、张某某名下，现因婚姻等相关问题，双方自愿申请将产权人由王某某、张某某变更为张某某。

　　双方在婚姻关系存续期间共同购置了沙发一套、空调一台、热水器一台。双方均认可洗衣机一台、木雕小象两只及油画一幅系王某某的婚前财产。在审理过程中，王某某从西湖新村的房屋中取走其个人财产清单如下：工艺品瓶子七只，老式座钟一台，香炉一个，珊瑚摆件一个，字画一幅，普洱茶树一个。

　　另查，王某某系四级肢体残疾。

　　二、审理结果

　　昌平区法院经审理认为：夫妻关系是以感情为基础的，现王某某与张某某均同意离婚，法院准予。张某某表示自行抚养其与前夫所生子女，法院对此不持异议。关于房屋问题，法院认为，该房屋应为夫妻共同财产。理由如下：该房屋原系王某某的婚前财产，在王某某与张某某结婚后，经两次变更后，登记为张某某单独所有。两次转移的类型均为夫妻间房屋转移登记，根据以上证据，可以认定王某某同意将其婚前财产变更为夫妻双方的共有财产。张某某辩解转移登记的行为系赠与行为，但根据双方向建设委员会提供的申请及转移的类型均不能证明双方有赠与的意思表示。关于对房屋的分割问题，在法院释明后，双方均不申请对房屋的价值进行评估，故法院根据房屋的出资情况及王某某、张某某双方的自身情况酌情予以确定双方在房屋中所占的份额。其他财产的分割问题，法院根据本案的实际情况予以确定，王某某提出的11万元外债，系王某某婚前债务，应由王某某自行偿还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十九之规定，判决如下：一、王某某与张某某离婚；二、张某某与前夫所生之子秦汉由张某某自行抚养；三、坐落在北京市昌平区北七家镇西湖新村二十二号楼四层三单元三四一号房屋一套，其中王某某占有百分之七十的份额，张某某占有百分之三十的份额；四、王某某的婚前财产工艺品瓶子七个、老式座钟一台、香炉一个、珊瑚摆件一个、字画一幅、普洱茶树一个、洗衣机一台、木雕小象两只、油画一幅归王某某所有；五、婚后共同财产沙发一套、空调一台、热水器一台归王某某所有，王某某给付张某某财产折价款三千元，于判决生效后十日内给付；六、王某某婚前所欠外债由王某某负责偿还；七、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和公民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　王某某、张某某均不服一审判决，向本院提起上诉。

　　北京市第一中级人民法院经审理认为：王某某与张某某夫妻感情已经破裂，现双方均同意离婚，应予准予。

　　诉争房屋问题，本院认为，根据已经查明的事实可以认定，该房屋原系王某某的婚前个人财产，在王某某与张某某结婚后，经两次变更后，现房屋登记产权人为张某某。王某某变更登记的物权处分行为，探求其真实意思表示，只有赠与能够解释该物权变动的原因，否则无法解释房屋由个人财产变更为共同财产的行为，但并未有证据表明王某某已将该房屋全部权利赠与张某某，张某某取得房屋所有权在婚后，故不能认为诉争房屋已经变更为张某某的个人财产。本院确定房屋为双方共有，双方各占50%的份额。一审法院处理不当，应予纠正。关于王某某上诉所称居住权问题，因其未在一审中提及，一审法院未予处理并无不当，王某某可另行解决。

　　一审法院针对抚养问题、债务承担问题及其他共同财产分割问题的处理均无不当。

　　上诉人称一审违反法定程序，并无充足的事实依据。

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　　综上所述，一审判决适用法律有误，王某某关于“一审法院分割比例不当”的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张某某的上诉请求合理部分，本院予以支持，判决：一、维持北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第11255号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第11255号民事判决第三项；三、坐落在北京市昌平区北七家镇西湖新村二十二号楼四层三单元三四一号房屋一套归王某某与张某某共有，其中王某某占有百分之五十的份额，张某某占有百分之五十的份额；四、驳回王某某的上诉请求；五、驳回张某某的其他上诉请求。

　　三、评析

　　本案作为一件常见的离婚纠纷案件，其争议焦点在于王某某婚前个人名下的房产，经过两次登记变更到张某某名下，该房产的性质和份额如何确认。随着近年来房产价值大增，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的出台，离婚纠纷中的财产分割，尤其是房产分割问题已经成为离婚纠纷最为主要的争议点，特别是房产价值大、对当事人生活影响巨大，能否合法合理处理好夫妻存续期间的房产分割已经成为法院处理离婚纠纷的首要难题。正因为此，对于这一婚内变更房产登记案例的分析和阐释，在处理离婚纠纷中具有典型意义。

　　1、我国婚姻法下的夫妻财产制

　　夫妻财产制，也叫做婚姻财产制，是指关于夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、适用、收益、处分，以及债务的清偿、婚姻关系解除时财产清算等方面的法律制度。[1]我国《婚姻法》第十七条、第十八条以及第十九条规定的夫妻财产制包括约定财产制和法定财产制。

　　约定财产制，又称为夫妻财产契约，是夫妻以契约依法选择或者创设夫妻财产制。[2]也就是说，约定财产制是以契约的形式，规定了夫妻间哪些财产是男方的、哪些财产是女方的，哪些财产属于夫妻共同财产。

　　婚姻法第十九条规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。当然，我国婚姻法对约定的形式做了明确规定，夫妻财产的约定必须采用书面形式，口头约定无效，，仍按照法定财产制处理。

　　与约定财产制相对应的是法定财产制，法定财产制是指依照法律规定而直接适用的夫妻财产制。[3]《婚姻法》的第十七条、第十八条规定了哪些属于夫妻共同财产，哪些属于夫妻个人财产。根据《婚姻法》的立法精神，其基本上确认了“以婚后所得共同制为基础的夫妻财产制度”。[4]也就是说，夫妻婚后所得以夫妻共同财产为原则，以夫妻分别财产制为例外，夫妻婚后所得一般情况下归夫妻双方所有，在法定（《婚姻法》第十八条）或者约定的情况下，归夫妻一方所有。

　　2、夫妻间变更房产登记的性质

　　根据《物权法》第九条和第十四条的规定，不动产物权的变更，应当经依法登记，物权变更自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，在通常情况下，变更房产登记的效力就是改变了房屋的所有权属性，简而言之，房产在谁名下，就是谁就享有该房产的所有权。至于产生这种物权变更的原因是买卖、赠予还是其他合同关系，对方是否妥善履行了义务，则再所不问。

　　这是房产变更登记的一般规则和性质。而夫妻间变更房产登记则有所不同，原因在于我国婚姻法同时承认上述两种夫妻财产制。

　　实行约定财产制的夫妻之间如果出现了房产登记变更的情况，其房屋产权归属，应当从其约定，没有太多可以解说和研究的空间。实行法定财产制的夫妻，在婚姻存续期间，夫妻名下的房产登记发生了变更，则要根据房产原先归属情况以及变更情况具体分析。下面就主要分析这些情况：

　　（1）夫妻个人名下变更为夫妻双方名下

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　　夫妻个人名下变更为夫妻双方名下是夫妻间房产变更的常见形式之一，这一情况下，房产虽然登记在个人名下，但是根据房产取得的时间、性质，也可以分为房产属于夫妻一方财产和夫妻共同财产两种。

　　第一种情况：房产原属一方财产的情形。

　　房产属于夫妻个人财产的情况：一是夫妻一方婚前购买的房产；二是遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产；三是婚后由一方父母出资为子女购买，产权登记在出资人子女名下的房产。在这种情况下，房产从一方名下，变更登记到双方名下，则显然房屋的归属从夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。至于这种夫妻个人财产到夫妻共同财产的性质是什么，则决定了夫妻共同财产的份额及什么时候能够认定移转的问题。在此，存在两种不同的意见，一种是一审法院的意见，认为本案中两次转移的类型均为夫妻间房屋转移登记，根据以上证据，可以认定王某某同意将其婚前财产变更为夫妻双方的共有财产。但根据双方向建设委员会提供的申请及转移的类型均不能证明双方有赠与的意思表示。另一种则是二审法院所认为的夫妻间房产转移登记，就是物权处分行为，探求其真实意思表示，只有赠与能够解释该物权变动的原因。

　　我们认为，既然一、二审法院都认定，本案中的房产变更登记产生了从丈夫一方婚前财产转变为夫妻共同财产的效力，那么房产的物权肯定发生了变动，从而妻子获得了房屋的部分所有权。在这个过程中，妻子并没有支付对价，因此这种物权的变动显然具有赠与的性质。而且一审法院虽然认为双方没有赠与的意思，但是也没有认定房屋所有权发生变更的原因行为到底是什么性质，在定性上错在偏差。

　　在这种情况下，夫妻间房产变更本质上是一种赠与行为，那么，这一行为就应当符合合同法第十一章关于赠与合同的规定，也就是说，夫妻间房产变更是一种实践的、单务的行为，夫妻间约定变更房产登记，但是没有实际变更登记的，可以随时撤销，不再变更，但是经过公证的除外。

　　房产由夫妻个人财产变更为夫妻共同财产后，如果双方未明确约定房产的份额，那么房屋应由双方共同共有。

　　第二种情况：房产原属夫妻共同财产的情形。

　　如果房产原先就是夫妻共同财产。例如，夫妻结婚后出资购买的房屋，虽然登记在夫妻一方名下，但仍属夫妻共同所有，此时，房产登记的所有权人从一方变更为双方，房屋仍属夫妻双方共同所有，如果没有在份额上作特殊的约定，在法律上不会产生物权变动的效果。

　　（2）夫妻双方名下变更到夫妻一方名下

　　第三种情况：房产登记在夫妻双方名下，那么房产确定就是双方共同的财产。变更到夫妻一方名下，之后房产到底是夫妻双方的共同财产还是登记所有人一方的财产就要取决于变更登记的真实意图了。

　　如果在夫妻间转移登记时向房地局提交的申请书或者相关约定、转让协议中明确写明房屋登记在夫妻一方名下后，房屋所有权人变更为夫妻一方所有，另一方放弃房屋产权等内容，那么可以确定房产从夫妻共有的状态变更为夫妻一方单独所有了。

　　但是，如果虽然房产从双方名下变更到一方名下，但是双方没有约定，或者约定不明确，那么这种夫妻间的转移登记就不能够产生物权变动的效果，房屋仍属于夫妻共有。在本案中双方第二次将房产从王某某、张某某名下变更为张某某名下时，申请的内容为：王某某与张某某系夫妻关系，双方共同出资购买位于昌平区北七家镇西湖新村22号楼4层3单元341号住房一套，证号为：京房权证昌私字第523865、523866号：当时产权登记在王某某、张某某名下，现因婚姻等相关问题，双方自愿申请将产权人由王某某、张某某变更为张某某。虽然申请中也有将产权人从两人名下变更为张某某一人名下的字样，但是推敲其原意，还是不够明确，特别是没有明确房屋产权由张某某一人所有，以及王某某放弃房屋产权的意思表示。

　　另外，根据《婚姻法》第十八条第三项的内容，夫妻关系存续期间，只有遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产才能够确定为夫妻一方的财产。那么，上述的分析仍然成立，也就是说，只有双方在转移登记时，十分明确地体现出房产在由双方名下变更为一方名下后，房屋产权归夫或妻一方所有，房屋产权才会从双方变更为一方，否则仅仅是变更了房屋登记的产权人名称而已，对于房屋的所有权没有影响。

　　（3）夫妻一方名下变更到另一方名下

　　夫妻一方名下变更到另一方名下，物权变更的情况其实在上面两种类型中也都出现过，原理也都是一样的，可以分别讨论如下：

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　　第四种情况：房产原属夫妻双方所有，变更后之后房产到底是夫妻双方的共同财产还是登记所有人一方的财产，与上文夫妻双方名下变更到夫妻一方名下的情形是一样的，也要看双方在夫妻间转移登记时的真实意图到底是什么，这既通过夫妻向房地局提交的申请书或者相关约定、转让协议证明，也可以提交夫妻间对于房产名称变更的相关约定或者协议来证明。如果明确是转移到夫妻一方名下，对方放弃房屋所有权的，那么房屋就属于登记一方所有，如果不是这样，则房屋仍属于夫妻共有。

　　第五种情况：房产原属夫妻一方所有，在变更登记为另一方所有后，房产的产权情况与上述房产原属双方所有的情形在法律上并无本质区别，也是要看转移的意图来证明房产的归属。

　　纵观上述那么多种情况，可以总结出一个规律，就是在处理夫妻间房产转移登记后产权归属的案件时，如果转移后登记在夫妻双方名下的，房产肯定属于夫妻共同财产；如果转移后登记在夫妻某一方名下的，就要看具体转移登记的申请材料或者双方约定的协议，其中明确约定房产归登记方一人所有的，为该方单独所有，否则房产则属于夫妻共有。

　　本案中，房产经过两次转移登记，从王某某名下，变更为张某某名下，根据上述转移的规则，第一次转移后，房产应属夫妻共有，第二次转移时，虽然房产登记在张某某名下，但是由于转移登记时，夫妻没有明确约定房产归张某某一人所有，王某某放弃房产等，故法院判决房产由双方所有符合法律规定和相关的法理。

　　3、参照适用本案例时应注意的问题

　　（1）结合婚姻法司法解释来处理

　　上述案例是夫妻间转移登记的一般原则和规律，由于在审判实践中，案件情形五花八门，对于房产初始产权的判断，要应当结合婚姻法的司法解释，特别是司法解释三中父母出资房产的认定来判断。

　　（2）综合婚姻时间长短、出资情况等因素

　　如果双方对夫妻双方转移登记的意图各执一词，且无法拿出充分的证据证明，法官可以综合结婚时间的长短，双方婚前对房产的出资情况来进行判断，如果还是无法明确归一方所有，则判决双方共有更为妥当。

　　[1]李志敏主编：《比较家庭法》，北京大学出版社1988年版，第109页。

　　[2]杨立新主编：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，中国法制出版社2011年版，第102页。

　　[3]杨立新主编：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，中国法制出版社2011年版，第102页。

　　[4]奚晓明主编：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第91页。

　　（来源：法治昌明微信公众号 ID：fazhichangming2015）

　　法官简介

　　胡昌明，中国政法大学法理学博士。最高人民法院中国应用法学研究所、中国社会科学院博士后，北京市高级人民法院法官。近年来在《法律适用》等刊物发表各类文章案例五十余篇，著有《社会结构对法官裁判的影响》《法官实用写作指南》等书，开设有个人公众号“法治昌明”（fazhichangming2015）。