新 华 都：新华都实业集团股份有限公司拟转让股权所涉及的长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书 公告日期 2013-05-30     长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                           资产评估报告书
                    报告号:闽中兴评(厦)字(2013)第 A008 号
                  福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
                                             中国福州
                                   二○一三年四月十二日
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 1 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                   评估报告书
                            注册资产评估师声明
      一、评估机构和评估人员在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据评估机构和评估人员在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
      二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
      三、评估机构和评估人员与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
      四、评估机构和评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;评估机构和评估人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
      五、评估机构和评估人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司             第 2 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                        评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                                    评估报告书目录
      一.评估报告书摘要                              -----------------4
      二.评估报告书正文                              -----------------6
      (一) 委托方和其他评估报告使用者                -- -------------6
      (二)评估目的                                   ----------------8
      (三)评估范围和对象                             ----------------8
      (四)价值类型和定义                             ----------------9
      (五)评估基准日及有效期                         ----------------10
      (六)评估依据                                   ----------------10
      (七)评估方法                                   ----------------12
      (八)评估过程                                   ----------------15
    (九)评估前提、基本假设、具体假设                ---------------16
      (十)评估结论                                    ---------------17
      (十一)特别事项说明                              ---------------18
      (十二)评估报告使用限制                          ---------------20
      (十三)评估报告日期                              ---------------20
      三、评估附件                                    ----------------21
      四、评估明细表
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                  第 3 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                             评估报告书以下内容摘自评估报告书, 欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告书全文。本摘要需与评估报告、评估明细表配套使用,不得单独使用,注册资产评估师及其所在评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                       资产评估报告书摘要
                报告号:闽中兴评(厦)字(2013)第 A008 号
      一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者:
    委托方:新华都实业集团股份有限公司
    被评估企业:长沙武夷置业有限公司
    其他评估报告使用者:除委托方外,国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
      二、评估目的:公允反映长沙武夷置业有限公司的股东全部权益于评估基准日的公开市场价值,为股权转让之经济行为提供价值参考依据。
      三、评估对象和评估范围:评估对象为长沙武夷置业有限公司申报的股东全部权益。评估范围为截止 2012 年 12 月 31 日长沙武夷置业有限公司全部资产和负债。
      四、价值类型:本次评估价值类型为市场价值类型。
      五、评估基准日:本次评估基准日为 2012 年 12 月 31 日。
      六、主要评估方法:资产基础法
    七、评估结论及其使用有效期:本公司本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估法定的程序和公允的方法,采用了资产基础法对长沙武夷置业有限公司的股东全部权益价值进行了评估,得出的评估基准日 2012 年 12 月 31 日的评估结论如下:
    被评估单位股东全部权益(净资产) 经审计后账面为 11,349.98 万元,评估值
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                       第 4 页 共 43 页
       长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                                  评估报告书34,532.29 万元,评估增值 23,182.31 万元,增值率 204.25%。资产评估结果汇总表如下:
                                           资产评估结果汇总表
                                       评估基准日:2012 年 12 月 31 日
    被评估单位:长沙武夷置业有限公司                                                金额单位:人民币万元
                                                账面价值      评估价值        增减值           增减率%
            项              目
                                                   A               B           C=B-A         D=C/A×100%
          流动资产合计                 1       94,651.78     117,950.79      23,299.01           24.62
         非流动资产合计                2         790.49        625.38         -165.11           -20.89
             资产总计                  3       95,442.27     118,576.17      23,133.90           24.24
             流动负债                  4       84,092.29     84,043.88        -48.41             -0.06
            非流动负债                 5           -               -             -                 -
             负债总计                  6       84,092.29     84,043.88        -48.41             -0.06
             净 资 产                  7       11,349.98     34,532.29       23,182.31          204.25
        评估结论详细情况见评估明细表。
       八、特别事项说明
       1、纳入评估范围内的宗地目前办理的土地使用权证为土地预登记证,具体如下:
    序号           对应土地预登记证号               宗地位置                面积(㎡)           预登记有效期
    1        长国用(2007)第 017045 号        雨花区黎托乡合丰村         108924.59             2014.5.30
       2、根据“2010 年马支字第 001 号”借款合同,长沙武夷置业有限公司以位于长沙市雨花区长沙大道 789 号新华都万家城在建楼盘 1-22 栋在建住宅及所对应土地使用权作为抵押担保物,向中国工商银行股份有限公司长沙马王堆支行贷款 50,000.00 万元,借款期限 3 年(自实际提款日起算)。截止评估基准日尚未归还的贷款余额 22,450.00 万元(借款期限自 2010 年 6 月 28 日至 2013 年 6 月 27 日),抵押物的他项权利未注销。
       3、“开发成本”账面值          656,361,269.70 元,其中:已完工的开发产品(住宅、商铺 、 地 下 车 库 ) 640,252,312.06 元 , 23# 会 所 及 幼 儿 园 分 摊 后 的 账 面 成 本16,108,957.64 元。本次评估对已完工的开发产品按市场法进行评估,对于 23#会所及幼儿园则暂以审计后的账面值列示。
       上述数据摘自评估报告书,评估报告书的阅读者应认真阅读评估报告书全文,并考虑评估假设和前提、特别事项说明对估值可能产生的影响。
       本评估报告有效期为一年,即自 2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日。
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                                               第 5 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                           资产评估报告书
                报告号:闽中兴评(厦)字(2013)第 A008 号新华都实业集团股份有限公司:
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托,根据资产评估管理的有关规定,依据独立、客观、公正的原则,采用公认的评估方法,对贵公司拟转让股权所涉及的长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值,按照必要的评估程序执行评估业务。对评估对象的股东全部权益资产在 2012 年 12 月 31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
      一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者
    (一)委托方及被评估单位概况
    本次资产评估的委托方为新华都实业集团股份有限公司,被评估单位为长沙武夷置业有限公司。
    1、委托方基本情况
    公司名称:新华都实业集团股份有限公司
    营业执照注册号:350000100027008
    注册地址:福州市五四路 162 号
      注册资本:人民币 13,980 万元
      法定代表人:陈发树
      经营范围对零售业、室内外装饰、酒店业、采矿业、水电工程、路桥工程项目、房地产业、工业的投资、管理及咨询服务。(以上经营范围涉及许可经营项目的,应在取得有关部门的许可后方可经营)
    2.被评估单位基本情况
    公司名称:长沙武夷置业有限公司
    注册地址:长沙市雨花区黎托乡政府三楼 306
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 6 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                      评估报告书
    注册资本:人民币 5118 万
    法定代表人:陈晋江
    经营范围:房地产开发。(涉及行政许可的凭许可证经营)
    (1)公司简介
    长沙武夷置业有限公司(以下简称“武夷置业”) 由厦门泛华集团有限公司和中泛建设集团有限公司出资组建,于2006年4月10日取得长沙市工商行政管理局核发的4301002034882号营业执照,公司原注册资本为人民币1000万元,后经多次变更注册资本及股权转让,目前公司注册资本为5118万元,主要股东为新华都实业集团股份有限公司、厦门明升集团有限公司等,公司主要从事房地产开发。
    截至评估基准日,武夷置业实收资本为 5118 万元人民币,股东名称、出资额和出资比例如下:
    序号                  股东名称           出资额(万元人民币)     出资比例%
    1       厦门明升集团有限公司                         1,279.50           25.00
    2       新华都实业集团股份有限公司                   2,907.02           56.80
    3       漳州市龙祥投资有限公司                         133.07            2.60
    4       陈发树                                         307.08            6.00
    5       陈志勇                                         255.90            5.00
    6       陈颖                                           153.54            3.00
    7       童斌                                            61.42            1.20
    8       许金利                                          20.47            0.40
            合     计                                    5,118.00         100.00
    (2)被评估单位近三年的资产、财务、经营状况如下表(单位:人民币元):
    项目                2010-12-31               2011-12-31              2012-12-31
    总资产             635,226,687.07           989,761,887.82           954,422,698.88
    负债              606,892,461.49           986,174,224.47           840,922,872.57
    净资产             28,334,225.58             3,587,663.35            113,499,826.31
                          2010 年度                2011 年度               2012 年度
    营业收入               738,700.00                10,400.00             568,031,613.00
    利润总额             -19,035,489.15           -32,651,724.13           150,467,606.98
    净利润            -14,276,616.87             -24,746,562.23           109,912,162.96
                  中审国际会计师事务所有     中审国际会计师事务所有   中审国际会计师事务所
    审计机构
                          限公司                     限公司                  有限公司
    (3)委托方与被评估单位的关系
    委托方持有被评估单位 56.8%的股权,是被评估单位的实际控股公司。
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                                第 7 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                 评估报告书
    (二)委托方以外的其他评估报告使用者:除委托方外,国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
    二、评估目的:公允反映长沙武夷置业有限公司的股东全部权益于评估基准日的公开市场价值,为股权转让之经济行为提供价值参考。
    三、评估对象和评估范围:
    (一)评估对象与评估范围
    本次评估的评估对象为长沙武夷置业有限公司的股东全部权益价值,评估范围为截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日长沙武夷置业有限公司的全部资产和负债。
    (二)委托评估的资产类型、账面金额如下表(金额单位:人民币万元):
        项               目                         账面价值
      流动资产合计            1                    94,651.78
    非流动资产合计           2                      790.49
         资产总计             3                    95,442.27
         流动负债             4                    84,092.29
        非流动负债            5                         -
         负债总计             6                    84,092.29
         净 资 产             7                    11,349.98
    以上纳入评估范围的资产及负债经中审国际会计师事务所有限公司审计。
    评估的具体范围以长沙武夷置业有限公司提供的各类资产评估申报表为准。纳入评估范围的资产与本次经济行为所涉及的资产范围一致。
    (三)委估主要资产情况
    本次评估范围中的主要资产为存货。
    被评估单位为房地产开发企业,其存货为房地产开发成本,账面价值为656,361,269.70 元,实际主要为待销售开发产品,占资产总额的 68.77%。
    待销售开发产品为被评估单位开发的万家城一期项目的未售及未结转收入的房源,包括 20 栋住宅楼(含商铺)、23#楼、24#楼及地下车库等,总建筑面积为 162,315.14平方米,其中:住宅 1014 套、建筑面积 113,915.62 平方米;商铺 39 个,建筑面积 2,419.43平方米;23#楼会所建筑面积 2,817.13 平方米;24#楼建筑面积 1,926.95 平方米;地下
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                           第 8 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                              评估报告书车库车位 1,394.00 个。
    (四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
    经现场尽职调查,截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日,长沙武夷置业有限公司不存在账面记录或者未记录的无形资产。
    (五)企业申报的表外资产的类型、数量
    企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产,经现场尽职调查,未发现委估公司存有表外资产。
    (六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)
    本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中审国际会计师事务所有限公司的审计结果。除此之外,未引用其他机构报告内容。
      四、价值类型及其定义
    1.本企业价值评估所选取的价值类型为:市场价值类型。
    2.价值定义表述:所谓市场价值,是指评估对象在评估基准日公开市场条件下进行正常、公平交易可以实现的价值的估计数额。
    就资产评估而言,公开市场是指一个或众多的自愿买方和自愿卖方,且地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度,资产评估中的市场价值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。
    3.价值类型选取的理由及依据:根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况,确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
      五、评估基准日:
    本次评估基准日为 2012 年 12 月 31 日
    确定评估基准日的相关事项说明:
    (1)本项目评估基准日确定的理由:为确切地反映委估对象的公允价值,有利于本项目评估目的顺利实现,经委托方及被评估单位商定,确定本项目资产评估基准日为 2012年 12 月 31 日。
    (2)本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                        第 9 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                              评估报告书
      六、评估依据
    (一)行为依据
      1.资产评估业务约定书。
    (二)主要参照的法律法规依据
    1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
    2.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
    3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年修订);
    4.《中华人民共和国城市规划法》(主席令第 74 号);
    5.《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》( 国务院令 55 号) ;
    6.国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》( 国发[2004]28 号) ;
    7.国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》( 国发[2006]31 号) ;
    8.国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见〉的通知》( 国土资发[1999]433 号) ;
    9.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第 138 号);
    10.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第 6 号);
    11.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过);
    12.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日国务院第 197 次常务会议通过);
    13.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
    (三)评估准则依据
    1. 《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号);
    2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号);
    3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号);
    4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
    5. 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                        第 10 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                              评估报告书
    6. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    7. 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号);
    8.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
    9.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);
    10.《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3 号);
    11.《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号)。
    12.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
    13.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);
    14.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);
    15.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010] 214 号)。
    (四)产权依据
    1.资产占有方长沙武夷置业有限公司营业执照复印件。
    2.资产占有方长沙武夷置业有限公司财务报表复印件。
    3.土地使用权证及其他产权证明文件;
    4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等;
    5.车辆行驶证;
    6.设备购置合同、发票等。
    7.委托方、资产占有方承诺函。
    8.其他相关评估资料。
    (五)取价依据
      1. 《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10 号);
      2.《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153号);
      3.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007 ]670 号);
      4.《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980 号);
      5.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);
      6.长沙市现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额等定额资料;
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                        第 11 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书
      7.评估基准日长沙市建筑工程的人工、机械台班、材料价格;
      8. 长沙市房地产市场情况;
      9.国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料;
      10.湘地税发[2010]25 号“湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的
      通知”
      11.企业提供的有关资产、财务、经营等方面的资料;
      12.评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料;
      13.《汽贸商情》;
      14.《中国电子商情》;
      15. 《资产评估常用数据与参数手册》;
      16.其他有关参考资料。
    (六)参考资料及其依据
    1. 被评估单位提供的评估基准日及前三年会计报表、账册与凭证。
    2. 被评估单位提供的资产评估申报表。
    3. 有关市场价格资料。
      七、评估方法
    (一)资产评估基本方法有市场法、收益法和资产基础法。
    1、市场法
    市场法指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有:
    (1)存在一个活跃的公开市场,且市场数据比较充分;
    (2)公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例;
    (3)能够收集可比的交易案例的相关资料。
    2、收益法
    收益法是指通过将被评估单位预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。应用收益法必须具备的基本前提有:
    (1)评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量;
    (2)获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量;
    (3)评估对象预期获利年限可以预测。
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 12 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                             评估报告书
    3、资产基础法
    资产基础法是指在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。采用资产基础法的前提条件有:
    (1)评估对象处于持续使用状态;
    (2)可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
      (二)评估方法的选用
    1.市场途径适用性分析
    市场途径是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。
    由于被评估单位属非上市公司,且与被评估单位相关行业、相关规模企业的交易案例很少,所以相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得,故市场途径不适用本次评估。
    2.收益途径适用性分析
    收益途径是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益途径中常用的两种方法是资本化法和未来收益折现法。运用收益途径进行评估需具备以下三个前提条件:
    (1)投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值;
    (2)能够对企业未来收益进行合理预测;
    (3)能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
    被评估企业创建于 2006 年 4 月,主要从事房地产开发。经评估人员调查了解,被评估企业从成立至今,尚仅开发一个房地产项目,该房地产开发项目处于竣工阶段,部分房源已开始销售。评估人员考虑到,被评估企业除了已竣工正在销售的房地产项目外,没有其他的开发用地,今后能否取得土地从事房地产开发具有较大的不确定性,企业的持续经营能力及未来企业经营状况及收益难于准确判断,故不适合采用收益法进行评估。
      3.成本途径适用性分析
    成本途径也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                       第 13 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                 评估报告书评估对象的评估思路。运用成本法评估企业价值,就是以资产负债表为基础,对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估,并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值,从而得到企业的股东全部权益。
    被评估单位资产均为常见的资产类型,根据所收集的资料,运用成本途径所需要的经济技术参数都能获得有充分的数据资料,因此本项目可以选择成本途径进行评估。
    综上所述,本项目采用资产基础法进行评估。
    (三)资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用
    评估思路:评估人员在对企业各个单项资产和负债进行评估的基础上,分别求出各项资产的评估值并累加求和,再扣减负债,得到净资产评估值。
    在评估过程中,评估人员根据各项资产及负债的具体情况,分别采用不同的评估方法,具体如下:
    1.1.货币资金的评估:
    通过盘点现金,核查银行对账单及余额调节表,在核实对账单无误基础上以企业申报的账面值为评估值。
    1.2.应收款项(其他应收款、预付账款)的评估:
    对应收账款、其他应收款、预付账款等的评估,评估人员在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失,对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为 0;对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为 100%;对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考企业会计计算坏账准备的方法,根据账龄分析估计出评估风险损失。
    按以上标准,确定评估风险损失,以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
    1.3.存货的评估:
    被评估单位为房地产开发企业,其存货为房地产开发成本,账面价值为656,361,269.70 元,实际主要为待销售开发产品。
    待销售开发产品为被评估单位开发的万家城一期项目的未售及未结转收入的房源,包括 20 栋住宅楼(含商铺)、23#楼、24#楼及地下车库等,总建筑面积为 162,315.14平方米,其中:住宅 1014 套、建筑面积 113,915.62 平方米;商铺 39 个,建筑面积 2,419.43平方米;23#楼会所建筑面积 2,817.13 平方米;24#楼建筑面积 1,926.95 平方米;地下
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                           第 14 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书车库车位 1,394.00 个。
    本次评估采用市场法进行评估。首先确定开发产品的销售总价,再扣除适当的销售费用、土地增值税、销售税费、企业所得税,并根据产品销售情况适当考虑净利润的折减,最终得出评估值。计算公式如下:
    评估值=销售总价-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当的利润折减
    ① 销售总价的确定
    对于已实现预售的开发产品,按已签订的商品房销售合同中的实际签约售价确定销售总价;
    未售的开发产品,通过获取评估对象所在项目前期销售信息及评估基准日后销售信息,对该项目已实现销售的产品价格进行分析,得出各类房产的平均价格,同时结合评估对象所在区域的房地产市场情况,采用市场比较法确定评估对象的销售单价,最终得出未售部分的销售总价。
    则销售总价=已签约合同金额+预计销售金额
    ②销售费用的确定
    销售费用主要包括销售人员的薪酬、项目策划费用、项目营销费用等。已预售的部分不再计算销售费用。
    ③销售税金及附加
    被评估企业的销售税金及附加主要为营业税、城市维护建设税及教育费附加。
    ④土地增值税
    本次评估根据湘地税发[2010]25 号“湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知”相关规定,该项目土地增值税按核定征收率进行计算,其中:普通标准住宅征收率为 5%;非普通标准住宅、营业用房等征收率为 6%。
    ⑤销售利润率的确定
    销售利润率根据被评估企业前期销售信息进行测算。
    ⑥所得税的确定
    被评估企业适用的所得税税率为 25%。
    所得税=销售总价×销售利润率×所得税税率
    ⑦净利润折减率的确定
    净利润折减=销售总价×销售利润率×(1-所得税税率)×净利润折减率
    ⑧开发产品评估值
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 15 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                              评估报告书
    评估值=销售总价-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润折减
    1.4.固定资产:电子设备类、车辆按重置成本法评估;
    1.5.负债的评估:
    负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金额确认。对于负债中无需支付项目按零值计算。
      八、评估程序实施过程和情况
    本公司接受评估委托后,根据国家有关资产评估的原则和规定,按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项,组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作开始于 2013 年 3 月 12 日,结束于 2013 年 4 月 12 日。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下:
    (一)接受委托阶段
    了解委估资产目前状况,掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜,签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组,制订资产评估实施方案和工作时间计划。
    (二)资产清查阶段
    由本评估项目负责人根据制订的计划,辅导企业填报有关资产评估申报明细表,为保证所填列明细的真实与完整,要求长沙武夷置业有限公司首先进行全面清查,并由评估人员提前参与,同时,收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料,取得与委估资产有关的权属证明。
    (三)评定估算阶段
    根据国家资产评估有关原则和规定,针对已确定的评估范围及具体对象,掌握各项委估资产历史和现状,并进一步审阅填报的资产评估资料,对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别,对实物资产进行质量、数量核对,察看、记录、分析,同时,开展市场调研、询价工作,收集有关价格资料,再采用选定的评估方法对各项资产及负债予以评定估算。
    (四)评估汇总阶段
    根据对各类资产的初步评估结果,进行汇总分析,确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估,并根据汇总分析情况,对评估结果进行调整、修改和完善。
    (五)提交报告阶段
    根据评估工作情况,起草评估报告书,并经本公司内部三级审核,最后提交正式评估报告书。
      九、评估假设
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                        第 16 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                            评估报告书
    本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:
       (一)一般假设
    1.交易假设
    交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
    2.公开市场假设
    公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
    3.资产持续经营假设
    资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。
       (二)具体假设
    1.除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项,且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
    2.本公司在评估过程中,接受了部分由长沙武夷置业有限公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料,这些资料的真实性、正确性及来源合法性由长沙武夷置业有限公司负责,评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法,本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性;
    3.本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料,缺乏对资产流动性的分析依据,故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
       本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设,以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提和假设条件发生变化时,本评估报告及评估结论一般会自行失效。
       十、评估结论
    本公司本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估法定的程序和公允的方
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                      第 17 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                              评估报告书法,采用了资产基础法对长沙武夷置业有限公司的股东全部权益进行了评估,得出以下结论:
      (一)资产基础法评估结论
    被评估单位股东全部权益(净资产) 经审计后账面为 11,349.98 万元,评估值34,532.29 万元,评估增值 23,182.31 万元,增值率 204.25%。资产评估结果汇总表如下:
                                        资产评估结果汇总表
                                    评估基准日:2012 年 12 月 31 日
    被评估单位:长沙武夷置业有限公司                                         金额单位:人民币万元
                                             账面价值     评估价值     增减值           增减率%
          项              目
                                                A            B          C=B-A         D=C/A×100%
         流动资产合计               1        94,651.78   117,950.79   23,299.01           24.62
       非流动资产合计               2         790.49       625.38      -165.11           -20.89
           资产总计                 3        95,442.27   118,576.17   23,133.90           24.24
           流动负债                 4        84,092.29   84,043.88     -48.41             -0.06
          非流动负债                5           -            -            -                 -
           负债总计                 6        84,092.29   84,043.88     -48.41             -0.06
           净 资 产                 7        11,349.98   34,532.29    23,182.31          204.25评估结论详细情况见评估明细表。
      2. 评估结果与账面值比较变动情况及原因
    本次评估结果与账面净资产相比,评估增值 23,182.31 万元,增值率 204.25%。
    评估值与账面价值比较变动主要原因如下:
    1).其他应收款评估增值 789.62 万元,增值率 2.99%,系评估风险损失与坏账准备差异导致的。
    2).存货评估增值 22,509.38 万元,增值率 34.29%,系开发产品按市场价格扣减相关费用、税费及部分利润进行评估,包含了开发商的合理利润及市场增值部分。
    3).设备类资产增值 32.30 万元,增值率 5.88%,系评估耐用年限和财务折旧年限的差异、电子类产品价格下降、设备使用过程中的自然磨损老化等几项原因对抵产生。
    4).递延所得税资产评估减值 197.4 万元,减值率 86.19%,系评估认定的其他应收款
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                                        第 18 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                         评估报告书风险损失小于被评估企业计提的坏账准备,计算递延所得税的可抵扣暂时性差异不同,导致递延所得税资产评估减值。
    十一、特别事项说明
    (一)产权瑕疵事项
    1.土地产权瑕疵事项
    纳入评估范围内的宗地目前办理的土地使用权证为土地预登记证,具体如下:
    序号         对应土地预登记证号                宗地位置        面积(㎡)        预登记有效期
    1       长国用(2007)第 017045 号       雨花区黎托乡合丰村   108924.59        2014.5.30
        (二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
    无。
    (三)重大期后事项
    期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
    本报告无期后事项。
    (四)其他需要说明的事项
    1.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项,在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,本评估机构及评估人员不承担相关责任。
    2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查,亦不会对上述资料的真实性负责。
    3.虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜,但是,本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产状态做出独立的判断。
    4.除非特别说明,本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础,未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务,我们假设资产受让方与该等负债无关。
    5.本报告中的有关长沙武夷置业有限公司等描述性的文字均摘自长沙武夷置业有限公司提供给评估师的有关介绍资料,报告阅读者应将此视同一般性的文字说明,而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道,本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
    6. 根据“2010 年马支字第 001 号”借款合同,长沙武夷置业有限公司以位于长沙市
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                                   第 19 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                  评估报告书雨花区长沙大道 789 号新华都万家城在建楼盘 1-22 栋在建住宅及所对应土地使用权作为抵押担保物,向中国工商银行股份有限公司长沙马王堆支行贷款 50,000.00 万元,借款期限 3 年(自实际提款日起算)。截止评估基准日尚未归还的贷款余额 22,450.00 万元(借款期限自 2010 年 6 月 28 日至 2013 年 6 月 27 日),抵押物的他项权利未注销。
    7.“开发产品”账面值         656,361,269.70 元,其中:已完工的开发产品(住宅、商铺 、 地 下 车 库 ) 640,252,312.06 元 , 23# 会 所 及 幼 儿 园 分 摊 后 的 账 面 成 本16,108,957.64 元。本次评估对已完工的开发产品按市场法进行评估,对于 23#会所及幼儿园则暂以审计后的账面值列示。
    8.在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:
    (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
    (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
    (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。
    至评估报告提出之日,除上述事项外,评估人员在本项目的评估过程中没有发现,且被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
    上述事项,提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
    十二、评估报告使用限制
    1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
    2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;
    3.评估报告应经核准或者备案而未经核准或者备案的,评估结论不得被使用;
    4.未征得评估机构同意,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
    5.本评估报告的使用有效期为一年,即从 2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日。
    6.资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
    7.当政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准日进行评估。
      十三、评估报告日期:
    本次评估报告出具日为 2013 年 4 月 12 日。
                                   二○一三年四月十二日
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                            第 20 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                               股东全部权益价值
      资产评估报告附件
                    报告号:闽中兴评(厦)字(2013)第 A008 号
                    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
                                             中国福州
                                   二○一三年四月十二日
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 21 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值               评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                                    评估附件清单
      1、委托方、被评估单位营业执照复印件。
      2、委托方、被评估单位承诺函复印件。
      3、评估机构营业执照、资格证书复印件。
      4、注册资产评估师承诺函。
      5、评估人员资格证书复印件。
      6、相关权属证明
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司         第 22 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                            评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                                  评估说明
                   报告号:闽中兴评(厦)字(2013)第 A008 号
                    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
                                             中国福州
                                     二○一三年四月十二日
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                      第 23 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                  评估报告书
                   新华都实业集团股份有限公司
                         拟转让股权所涉及的
                       长沙武夷置业有限公司
                           股东全部权益价值
                             评估说明目录
    第一部分关于《评估说明》使用范围的声明                       ----------------3
    第二部分关于进行评估有关事项的说明                           ----------------4
    第三部分资产评估说明                                         ----------------5
    一、评估对象与评估范围说明                                   ----------------5
    1、评估对象与评估范围内容                                  ---------------5
    2、实物资产的分布情况及特点                                ---------------5
    二、资产核实总体情况说明                                      ---------------6
    1、资产核实人员组织、实施时间和过程说明                     -------------6
    2、影响资产核实的事项及处理方法                            ---------------7
    3、核实结论                                                ---------------7
    三、评估技术说明                                             ----------------7
    (一)资产基础法的评估技术说明                                ----------------7
    (二)评估结论及分析                                          ----------------21附件 1:关于进行资产评估有关事项的说明
                                             二○一三年四月十二日
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                            第 24 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值               评估报告书
              第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明
           (该内容由委托方和被评估单位共同撰写,详见附件)
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司         第 25 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                             评估报告书
                                  第三部分.资产评估说明一、评估对象与评估范围说明
    (一)评估对象与评估范围内容
      1、本次委托评估的评估对象为长沙武夷置业有限公司申报的股东全部权益,评估范围为截止 2012 年 12 月 31 日长沙武夷置业有限公司全部资产和负债。
      2、委托评估的资产类型、账面金额
    本次资产评估的资产类型和账面金额见下表(金额单位:人民币万元)
        项               目                      账面价值
      流动资产合计            1                  94,651.78
    非流动资产合计           2                    790.49
         资产总计             3                  95,442.27
         流动负债             4                  84,092.29
        非流动负债            5                      -
         负债总计             6                  84,092.29
         净 资 产             7                  11,349.98
    以上纳入评估范围的资产及负债经中审国际会计师事务所有限公司审计。
    评估的具体范围以长沙武夷置业有限公司提供的各类资产评估申报表为准。纳入评估范围的资产与本次经济行为所涉及的资产范围一致。
    3、委托评估的资产权属状况
    索取土地权证、汽车行驶证,设备发票、合同、入账凭证等。了解资产占有方的历史情况和现状,依据资产管理的有关文件和委托方及资产占有方提供的资产权属证明和承诺函,在资产占有方有关人员配合下,对委托评估的全部资产进行权属核查。对权属关系不完全明确的资产根据资产占有方提供书面说明,在评估报告书中揭示。
    (二)委估主要资产情况
    本次评估范围中的主要资产为存货。
    被评估单位为房地产开发企业,其存货为房地产开发成本,账面价值为656,361,269.70 元,实际主要为待销售开发产品,占资产总额的 68.77%。
    待销售开发产品为被评估单位开发的万家城一期项目的未售及未结转收入的房源,
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                       第 26 页 共 43 页
      长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                               评估报告书包括 20 栋住宅楼(含商铺)、23#楼、24#楼及地下车库等,总建筑面积为 162,315.14平方米,其中:住宅 1014 套、建筑面积 113,915.62 平方米;商铺 39 个,建筑面积 2,419.43平方米;23#楼会所建筑面积 2,817.13 平方米;24#楼建筑面积 1,926.95 平方米;地下车库车位 1,394.00 个。
      (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
      经现场尽职调查,截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日,长沙武夷置业有限公司不存在账面记录或者未记录的无形资产。
       (四)企业申报的表外资产的类型、数量
      企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产,经现场尽职调查,未发现委估公司存有表外资产。
       (五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)
      本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中审国际会计师事务所有限公司的审计结果。除此之外,未引用其他机构报告内容。二、资产核实总体情况说明
    (一)资产核实人员组织、实施时间和过程说明
      长沙武夷置业有限公司对评估范围内的资产进行了全面清查,清查工作由公司领导挂帅,各部门主管人员参加,成立资产清查小组,于 2013 年 3 月 12 日起对下属的相关职能部门截至评估基准日的全部资产和负债进行了清查,重点对实物性资产和进行了盘点、造册登记,资产评估公司派人员参加。具体清查工作程序如下:
      1.货币资金:首先进行现金盘点,进行账实核对,账账核对;收集银行对账单,编制调节表。
      2.往来款项:纳入本次评估范围的往来账主要有其他应收款、预付账款、应付账款、预收账款、其他应付款等。
      3.实物资产:存货、运输车辆和办公电子设备等,所有实物资产都进行了详细的盘点。
    (二)影响资产核实的事项及处理方法
      本次评估无影响资产清查核实的事项。
    (三)核实结论
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                           第 27 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                            评估报告书
    评估人员在资产清查所知范围内,评估申报明细表和账面记录基本一致,申报明细表与实际情况吻合。三、评估技术说明
    (一)资产基础法评估技术说明
    1.流动资产的评估
    纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、预付款项、其他应收款、存货,账面价值 946,517,847.23 元,各科目评估结果及说明如下:
    (1)货币资金的评估说明
    本次申报评估的货币资金由现金和银行存款组成。货币资金账面值为 16,590,016.14元,评估值为 16,590,016.14 元,评估没有增减值。
    1).现金
    现金账面值 112,377.30 元。现金存放在财务部保险柜中,本次评估中,由本公司评估人员会同出纳对库存现金采用倒扎法进行盘点,即以盘点日的库存现金账面余额加盘点日至评估基准日的库存现金账面减少数,减去盘点日至评估基准日的库存现金账面增加额,得出评估基准日的库存现金账面应有数。现金的评估值为 112,377.30 元。
    2).银行存款
    银行存款账面值为 16,477,638.84 元。评估人员对所有银行存款账户进行了函证,以证明银行存款的真实存在,同时检查有无未入账的银行借款,检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性,以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值,最终银行存款的评估值为16,477,638.84 元。
    (2)各种应收款项的评估说明
      纳入本次评估范围的应收款项包括预付账款、其他应收款。
      应收款项在查阅会计凭证,借助历史资料和现在的调查情况,具体分析数额,账龄和原因,款项回收情况,欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评估值;对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的,收集相关的文件或证明材料,并作出相应的记录或进行适当调整;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回帐款的数额且没有明显证据时,按全部应收款扣除预计的评估风险准备金计算评估
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                      第 28 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                 评估报告书值。
    1).预付账款
    预付账款主要是预付工程款,账面值为 9,627,951.67 元, 经核实预付账款评估值为9,627,951.67 元。
    2).其他应收款
    其他应收款主要核算押金、往来款等,账面余额为 273,099,810.18,坏账准备为9,161,200.46 元,账面值为 263,938,609.72 元,评估值为 271,834,810.18 元,具体评估过程如下:
    对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为 0。
    对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为 100%。
    对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,账龄 1 年以内不计提,1~2 年为10%;2~3 年为 30%,3~4 年为 50%,4~5 年为 70%,5 年以上为 100%。
    (3) 存货评估
    1).存货概况
    被评估单位为房地产开发企业,其存货为房地产开发成本,账面价值为656,361,269.70 元,实际主要为待销售开发产品。
    待销售开发产品为被评估单位开发的万家城一期项目的未售及未结转收入的房源,包括 20 栋住宅楼(含商铺)、23#楼、24#楼及地下车库等,总建筑面积为 162,315.14平方米,其中:住宅 1014 套、建筑面积 113,915.62 平方米;商铺 39 个,建筑面积 2,419.43平方米;23#楼会所建筑面积 2,817.13 平方米;24#楼建筑面积 1,926.95 平方米;地下车库车位 1,394.00 个。
    2).评估方法
    本次评估采用市场法进行评估。首先确定开发产品的销售总价,再扣除适当的销售费用、土地增值税、销售税费、企业所得税,并根据产品销售情况适当考虑净利润的折减,最终得出评估值。计算公式如下:
    评估值=销售总价-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当的利润折减
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                           第 29 页 共 43 页
    长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                           评估报告书
    ① 销售总价的确定
    对于已实现预售的开发产品,按已签订的商品房销售合同中的实际签约售价确定销售总价;
    未售的开发产品,通过获取评估对象所在项目前期销售信息及评估基准日后销售信息,对该项目已实现销售的产品价格进行分析,得出各类房产的平均价格,同时结合评估对象所在区域的房地产市场情况,采用市场比较法确定评估对象的销售单价,最终得出未售部分的销售总价。
    则销售总价=已签约合同金额+预计销售金额
    ②销售费用的确定
    销售费用主要包括销售人员的薪酬、项目策划费用、项目营销费用等。已预售的部分不再计算销售费用。
    ③销售税金及附加
    被评估企业的销售税金及附加主要为营业税、城市维护建设税及教育费附加。
    ④土地增值税
    本次评估根据湘地税发[2010]25 号“湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知”相关规定,该项目土地增值税按核定征收率进行计算,其中:普通标准住宅征收率为 5%;非普通标准住宅、营业用房等征收率为 6%。
    ⑤销售利润率的确定
    销售利润率根据被评估企业前期销售信息进行测算。
    ⑥所得税的确定
    被评估企业适用的所得税税率为 25%。
    所得税=销售总价×销售利润率×所得税税率
    ⑦净利润折减率的确定
    评估人员通过分析本项目的销售情况认为本项目的净利润折减率取 20%是合适的。
    净利润折减=销售总价×销售利润率×(1-所得税税率)×净利润折减率
    ⑧开发产品评估值
    评估值=销售总价-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润折减
    3).房地产开发成本评估测算过程
    福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司                     第 30 页 共 43 页
      长沙武夷置业有限公司股东全部权益价值                                        评估报告书
      ①销售总价
      A.已预售部分
                                                      已预售
      序号        可销售项目                                                    备注
                                             面积㎡         金额(元)
         1           高层住宅
                                        25,897.07        142,207,924.00
         2           商业用房
         3           车位
         4           24#商业
         5           高层住宅           13,415.37        84,867,188.00    2013 年 1-3 月已售
         6           合计               39,312.44        227,075,112.00
      B.未售部分
      未售部分包括高层住宅、商业用房、车位、24#商业用房。通过收集周边楼盘同类型房产的销售价格,结合该楼盘所处地段、区域发展状况,确定未售部分的平均销售单价,预计销售金额计算表如下:
                                                          未销售部分
    序号         可销售项目
                                  面积㎡              预计单价(元/㎡)         预计总价(元)
    1          高层住宅           100,500.25                   7,000.00       703,501,750.00
    2          商业用房            2419.43                    30,000.00        72,582,900.00
    3            车位             1,394(个)                   90,000.00       125,460,000.00
    4          24#商业             1926.95                    20,000.00        38,539,000.00
               合计             106,240.63                                  940,083,650.00
      C.销售总价
      销售总价=已签约合同金额+预计销售金额
                 =227,075,112.00+940,083,650.00
                 = 1,167,158,762.00 元
      ②销售费用及管理费用
      销售费用、管理费用主要包括销售人员的薪酬、项目策划费用、项目营销费用、销售管理费用等。通过对相关市场资料的调查分析,房地产开发行业的销售费用及管理费用一般为销售额的 2%-5%,结合评估对象所在项目前期销售实际支出的销售费用及管理费用情况,由于本次评估对像的项目广告宣传费用等销售费用在项目前期发生了较大,后续需要支出的部分较少,本次评估销售费用及管理费用取 2%。基准日前

上一篇：收购佛斯伯六成股权拓展国际市场 东方精工复牌涨停 下一篇：东方精工：公司股权收购而涉及的Fosber S.p.A.股东全部权益价值评估说明