揭秘莫名其妙新房被抵押 你知道该咋办吗?
日期:2016-09-27 / 人气: / 来源:本站
揭秘莫名其妙新房被抵押 你知道该咋办吗? 房天下 范灿灿 2016-09-16 07:00
[摘要] 买了新房交了首付还没办贷款,却发现房子已经是“被抵押”的状态。这种现象是什么原因?购房者又该怎么办?
买了新房交了首付还没办贷款,却发现房子已经是“被抵押”的状态。这种现象是什么原因?购房者又该怎么办?
这个所谓的房产“被抵押”的状态,跟我们平时提到的申请房贷的时候将房产抵押给银行,以及房产抵押贷款等都是不同的。
①申请房贷的时候,是将你已经网签备案的房子抵押给银行获得贷款,,严格意义上说这个房子的产权你是没有完全获得的,只有在结清了银行贷款后你才是房子完完全全的归属者。
②房屋抵押贷款是说,这个房子是归你所有,但是你其他方面需要一笔资金,所以要将房产以抵押物的形式抵押给银行获得一笔贷款。
今天所说的房产抵押跟购房者和业主没有关系,纯粹是开发商与银行之间的关系。如果购房者在买房之前没有明确这个概念的话,有可能就会受到损失。
有的购房者在购买新房的时候,自己还没有申请房贷,也没有办理房产抵押贷款,但是在查询的时候会发现房子已经处于“被抵押”的状态,这是为什么呢?
其实这个长期以来是很多房企的普遍做法,房企拿地后需要盖房,这整个周期都需要很大一笔资金的支持。如果房企手头上并没有足够的资金,就会把手中的土地或者在建工程抵押给银行获得贷款。
据小编了解,前些年房企常用土地作为抵押物,但是近些年银行对于土地贷款的政策收紧,开发商就渐渐转移成以在建工程作为抵押。
一般来说,正常的流程是这个样子的:
开发商资金风险
如果上面的流程中某个环节的资金没有及时到位,比如说,房子销量不好,房企回笼的资金不足以按期解押在建工程,那么买到这部分房子的购房者就会发现房子还处在被抵押状态,就无法顺利完成网签,房子也无法到手。
维权:可以退房并且索赔
这种情况下属于不知情的情况下买了抵押房,可以退房并提出索赔。
结合《物权法》第191条,并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条可知:
(一) 抵押期间,抵押人可以转让抵押物。
(二) 转让抵押物,抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定,由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况,依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
也就是说,房企在房产抵押给银行的期间可以把房子卖给购房者,但是必须满足以下两个条件:①银行同意卖,②购房者知道房子是抵押给银行的。
如果房企这两个条件没有满足的话,这个交易其实是无效的,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,购房人可以要求开发商退房、并索赔。
去售楼中心看的五证齐全的房子,也会被抵押么?
根据预售方案规定,楼盘在销售前必须取得预售许可证。房管部门在审批预售许可证的时候会来查询该房屋的所有权情况。如果发现这个房子抵押给银行了,房管部门会要求开发商提供银行同意销售的证明,拿到这个证明,房管部门才会审批预售证。
这其实也意味着即便这个房子是五证齐全的,也不代表这个房源不处在被抵押的状态。
购房者怎么知道自己买的房子是被开发商抵押的呢?
关于预售房屋是否处于“被抵押”状态,可以在合肥市房地产管理局合肥住宅与房地产信息网(网址:)中查询。
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标签: 合肥楼市 合肥房价 买房抵押
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作者:中立达资产评估
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