通产丽星：关于深圳市商控实业有限公司通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告书 公告日期 2012-06-12                    关于深圳市商控实业有限公司
              通产丽星科技产业园厂房及配套设施

                              资产评估报告书

                          德正信专评报字[2012]第 016 号

                          评估基准日：2012 年 4 月 30 日

                         报告提交日期：2012 年 6 月 11 日




                     深圳市德正信资产评估有限公司
                 SHENZHEN DEZHENGXIN APPRAISAL CO.，LTD
             中国深圳市福田区侨香路嘉信茂购物中心写字楼 1 栋 2 楼
2/F, jiaxinmao Shopping center office, qiaoxiang Road ,Futian District, Shenzhen China
电话(Tel):+86755-8225 6316                  传真(Fax):+86755-8235 5030
直线(Dir):+8225 6682-3138                   邮政编码(Postcode):518040
                        Email: savc@vip.sina.com
                        关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告目录




                           目           录

注册资产评估师的声明........................................................ 1
资产评估报告摘要............................................................ 1
资产评估报告................................................................ 4
    一、 委托方及资产占有方概况 ............................................ 4
         (一) 「商控实业」概况 ............................................. 4
         (二) 「通产丽星」概况 ............................................. 5
    二、 其他评估报告使用者 ................................................ 5
    三、 评估目的 .......................................................... 6
    四、 评估对象和范围 .................................................... 6
    五、 价值类型及定义 .................................................... 7
    六、 评估基准日 ........................................................ 7
    七、 评估依据 .......................................................... 7
         (一) 行为依据 ..................................................... 7
         (二) 法规依据 ..................................................... 7
         (三) 专业规范 ..................................................... 8
         (四) 产权依据 ..................................................... 8
         (五) 取价依据及参考资料 ........................................... 8
    八、 评估方法 .......................................................... 8
    九、 评估程序实施过程和情况 ............................................ 9
         (一) 评估工作的起止时间 ........................................... 9
         (二) 已执行的主要评估程序 ......................................... 9
    十、 评估前提条件 ...................................................... 9
         (一) 评估基准 ..................................................... 9
         (二) 评估假设 .................................................... 10
         (三) 限制条件 .................................................... 11
    十一、 评估结论 ....................................................... 12
    十二、 特别事项说明 ................................................... 12
    十三、 评估报告使用限制说明 ........................................... 13
         (一) 评估报告使用说明 ............................................ 13
         (二) 限制说明 .................................................... 13
         (三) 评估结论的使用有效期 ........................................ 14
    十四、 评估报告日 ..................................................... 14
         附件一   与评估目的相对应的经济行为文件 ........................... 16
         附件二   委托方与资产占有方法人营业执照 ........................... 17


深圳市德正信资产评估有限公司                                                 1
                        关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告目录

         附件三   评估对象涉及的权属证明资料 ............................... 18
         附件四   委托方和相关当事方的承诺函 ............................... 19
         附件五   签字注册资产评估师的承诺函 ............................... 20
         附件六   资产评估机构资格证书复印件 ............................... 21
         附件七   评估机构营业执照复印件 ................................... 22
         附件八 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件 ................ 23
         附件九 评估明细表 ............................................... 24




深圳市德正信资产评估有限公司                                                 2
                             关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告声明




                         注册资产评估师的声明

深圳市商控实业有限公司

暨

深圳市通产丽星股份有限公司
     受 贵方委托，本公司对 深圳市商控实业有限公司申报的位于深圳市龙岗区坪
地镇坪西村通产丽星科技产业园厂房及配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，
其中计容积率建筑面积 72,433.30 平方米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、
配套宿舍建筑面积 13,218.79 平方米；未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面
积 3,077.44 平方米）进行了认真的评定估算，并形成了资产评估报告书。在资产评
估报告书载明的评估目的及价值定义、前提条件下，我们对评估结果承诺如下，并
承担相应的法律责任：
     1、 我们在执行本次资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
     2、 评估对象涉及的资产由资产占有方申报并签章确认；所提供资料的真实性、
合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
     3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
     4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自
评估基准日起一年内（即 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日）有效。
     5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
     6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项
说明及其对评估结论的影响。


     深圳市德正信资产评估有限公司                                               1
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告声明


   7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
   8、 评估对象存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说
明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承
担相关责任。




   深圳市德正信资产评估有限公司                                               2
                                   关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告




                         深圳市德正信资产评估有限公司

                       关于深圳市商控实业有限公司

                   通产丽星科技产业园厂房及配套设施


                            资产评估报告摘要

                           德正信专评报字[2012]第 016 号
    谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自德正信专评报字[2012]第 016 号
资产评估报告书，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。


    深圳市德正信资产评估有限公司接受 深圳市商控实业有限公司（以下简称「商
控实业」）及深圳市通产丽星股份有限公司（以下简称「通产丽星」）委托，对「商
控实业」申报的位于深圳市龙岗区坪地镇坪西村通产丽星科技产业园厂房及配套设
施（总建筑面积 75,510.74 平方米，其中计容积率建筑面积 72,433.30 平方米，包
括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、配套宿舍建筑面积 13,218.79 平方米；未计容
积率的半地下车库及架空车库建筑面积 3,077.44 平方米）于评估基准日（2012 年 4
月 30 日）的市场价值进行评估，仅作为「通产丽星」2012 年非公开发行方案中的
“购买坪地通产丽星科技产业园厂房及配套设施”募投项目的安排，用于「商控实
业」转让、「通产丽星」受让该等资产时的定价依据。根据本公司与「商控实业」、
「通产丽星」订立的《资产评估协议书》所设立的条件，本公司业已实施了包括对
评估范围内有关资产的实地查勘和市场调查等必要的评估程序。本公司的评估是建
立在「商控实业」提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、合法
性、完整性和有效性由「商控实业」负责。本公司在此基础上根据《资产评估准则》
及相关专业规范性文件发表估值意见。
    本次评估对象和范围为：「商控实业」申报的位于深圳市龙岗区坪地镇坪西村
通产丽星科技产业园厂房及配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，其中计容积
率建筑面积 72,433.30 平方米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、配套宿舍建
筑面积 13,218.79 平方米；未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面积 3,077.44

    深圳市德正信资产评估有限公司                                                  1
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


平方米）。
    根据资产占有方的声明，该等房地产由「商控实业」享有完整、合法的所有权
且不受制于任何抵押权、质押权、留置权和其他债务负担或权利限制。
    本次估值的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值
估计数额。
    根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估主要采用市场
法予以评估。
    本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，，在本报告载明的评估目的及
价值定义、假设及限制条件下：采用市场法估值的评估对象于评估基准日（2012 年
4 月 30 日）的评估结果为 202,089,000.00 元人民币（大写：人民币贰亿零贰佰零
捌万玖仟元整）。
    在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
    1、截至评估基准日，「商控实业」申报的通产丽星科技产业园厂房及配套设施
的《房地产证》尚在办理过程中,根据 2012 年 5 月 16 日深圳市房地产初始登记公告
登字 20120175 号公告建筑面积为 72,433.30 平方米,最终建筑面积以房产证登记面
积为准。本次评估未考虑上述事项可能对评估结论的影响。
    2、该等厂房及配套设施占用的土地使用权所涉及的深地合字（2004）5140 号
《土地使用权出让合同》及原深房地字第 6000208239 号《房地产证》载明：“本块
土地性质为非市场商品房用途，不得进行房地产开发经营”。关于“非市场商品房
用途”我们会同「商控实业」相关人员咨询深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理
局，龙岗管理局工作人员答复该房地产可上市交易，无需补交地价。本次评估过程
中我们按照完整产权的市场商品房性质予以估值。
    3、在评估过程中，我们假定被评估房地产的所有权人是在公开市场条件下出售
该房地产而合理取得的最可能价格，不包括委估房地产可能附带的租约条款以及房
地产所有权人凭借递延条件合约、合作经营、管理协议等附加条件抬高或压低该房
地产市场价值的任何情形。
    4、评估值未考虑与本次评估目的相对应的经济行为实现时相关税费对评估结论

   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  2
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


的影响。


    评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日）有效。




   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  3
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告




                                                    德正信专评报字[2012]第 016 号

                         深圳市德正信资产评估有限公司

                      关于深圳市商控实业有限公司

                  通产丽星科技产业园厂房及配套设施


                              资产评估报告

中国深圳
深圳市商控实业有限公司暨深圳市通产丽星股份有限公司：
    深圳市德正信资产评估有限公司接受 贵方的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用合理的评估方法对深圳市商
控实业有限公司申报的位于深圳市龙岗区坪地镇坪西村通产丽星科技产业园厂房及
配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，其中计容积率建筑面积 72,433.30 平方
米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、配套宿舍建筑面积 13,218.79 平方米；
未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面积 3,077.44 平方米）于评估基准日
（2012 年 4 月 30 日）的市场价值进行评估。现将资产评估情况及评估结果报告如
下：

一、委托方及资产占有方概况
    本次评估的委托方为深圳市商控实业有限公司（以下简称「商控实业」）及深
圳市通产丽星股份有限公司（以下简称「通产丽星」），本次评估的资产占有方为
「商控实业」。

(一)「商控实业」概况
    注册地址：深圳市福田区深南中路投资大厦 12 层 C、D 区
    法定代表人：曹海成
    注册资本：人民币 1,000 万元
    实收资本：人民币 1,000 元

   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  4
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


    公司类型：有限责任公司
    成立日期：2000 年 1 月 26 日
    经营期限：自 2000 年 1 月 26 日起至 2030 年 1 月 26 日
    注册号：440301102796237
    经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不
含专营、专控、专卖商品）。在宗地号为 H408-0018 的土地上从事房地产经营。物
业管理。

(二)「通产丽星」概况
    注册地址：深圳市福田区梅龙路华大纸品厂工业厂房 1 栋第四层北面
    法定代表人：王楚
    注册资本：25,806.8956 万元
    实收资本：25,806.8956 万元
    公司类型：股份有限公司（上市）
    成立日期：1995 年 7 月 14 日
    经营期限：自 1995 年 7 月 14 日至永续经营
    注册号：440301102806013
    经营范围：包装及方案设计、工艺装备及精密模具设计、改性及环保材料研发、
包装废弃物循环利用技术开发；生产销售塑料容器、塑料制品（福田、龙岗）；从
事塑料件真空镀膜、化妆品软管灌装（宝安）；经营进出口业务（不含进口分销业
务；法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可
经营）；技术开发；投资兴办实业（具体项目另行申报）；普通货运（《道路运输
经营许可证》有效期至 2015 年 7 月 25 日）；物业管理租赁。

二、其他评估报告使用者
    根据「商控实业」和「通产丽星」的介绍，评估报告的其他使用者包括依照法
律法规之相关规定，对评估报告所对应经济行为负有审批、核准、备案等职责的国
家行政机关；依法引用评估报告的其他中介机构（如会计师事务所、律师事务所等）；
法律法规规定的不确定使用者。


   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  5
                                    关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


三、评估目的
     本次评估系对「商控实业」申报的位于深圳市龙岗区坪地镇坪西村通产丽星科
技产业园厂房及配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，其中计容积率建筑面积
72,433.30 平方米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、配套宿舍建筑面积
13,218.79 平方米；未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面积 3,077.44 平方米）
于评估基准日（2012 年 4 月 30 日）的市场价值进行评估，仅作为「通产丽星」2012
年非公开发行方案中的“购买坪地通产丽星科技产业园厂房及配套设施”募投项目
的安排，用于「商控实业」转让、「通产丽星」受让该等资产时的定价依据。
     对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行
性，本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。

四、评估对象和范围
     本次评估对象和范围为：「商控实业」申报的位于深圳市龙岗区坪地镇坪西村
通产丽星科技产业园厂房及配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，其中计容积
率建筑面积 72,433.30 平方米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、配套宿舍建
筑面积 13,218.79 平方米；未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面积 3,077.44

平方米），截至 2012 年 4 月 30 日，该等资产账面原值为 177,620,000.00 元，账面

净值为 171,466,735.70 元。其具体范围如下表所示：
                          建筑面积               竣工查丈面积
序号     栋号及名称                                                         备注
                          （平方米）             （平方米）
 1      1 号厂房              11,372.39                  11,372.39   5 号厂房竣工查丈面
 2      2 号厂房                8,856.48                  8,856.48   积中不包含半地下
 3      3 号厂房              13,867.00                  13,867.00   车库建筑面积
 4      4 号厂房                8,963.26                  8,963.26   2,181.44 平方米；
                                                                     6 号厂房竣工查丈面
 5      5 号厂房                9,087.16                  6,905.72
                                                                     积中不包含架空车
 6      6 号厂房                6,985.71                  6,089.71
                                                                     库中的 896 平方米。
 7      7 号厂房                3,159.95                  3,159.95
 8      宿舍                  13,218.79                  13,218.79
        合计                  75,510.74                  72,433.30


     截至评估基准日，「商控实业」通产丽星科技产业园厂房及配套设施的《房地
产证》尚在办理过程中，根据 2012 年 5 月 16 日深圳市房地产初始登记公告登字


     深圳市德正信资产评估有限公司                                                    6
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


20120175 号公告建筑面积为 72,433.30 平方米。其所占用的土地使用权已办理深房
地字第 6000208239 号《房地产证》，证载权利人为「商控实业」，宗地号为
G10106-0126；宗地面积为 49,427.4 平方米，土地用途为工业用地；土地使用年限
从 2004 年 12 月 28 日其至 2054 年 12 月 27 日止 50 年。该《房地产证》他项权利摘
要及附记中载明：“本块土地性质为非市场商品房用途，不得进行房地产开发经营”。
    关于“非市场商品房用途”我们会同「商控实业」相关人员咨询深圳市规划和
国土资源委员会龙岗管理局，龙岗管理局工作人员答复该房地产可上市交易，无需
补交地价。

五、价值类型及定义
    本次估值的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值
估计数额。

六、评估基准日
    本项目评估基准日为 2012 年 4 月 30 日。本报告书一切取价标准均为此基准日
有效的价格标准。
    评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估
结论将发生变化。本次评估基准日系由「商控实业」及「通产丽星」确定。确定评
估基准日时所考虑的主要因素如下：
    1、与经济行为实现日相近的会计期末；
    2、相关评估资料较为齐备。

七、评估依据
(一)行为依据
    1、「商控实业」及「通产丽星」与本公司签订的《资产评估业务约定书》。

(二)法规依据
    1、《中华人民共和国公司法》。
    2、《中华人民共和国房地产管理法》。



   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  7
                                   关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


(三)专业规范
    1、中华人民共和国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则－基本
准则〉和〈资产评估职业道德准则－基本准则〉的通知》。
    2、中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《关于印发〈资产评估准则－
评估报告〉等 7 项资产评估准则的通知》。
    3、中国注册会计师协会发布的会协（2003）18 号《关于印发的通知》。

(四)产权依据
    1、深房地字第 6000208239 号《房地产证》。
    2、深规许字 06－2004－0281 号《建设用地规划许可证》；深规建许字 LG－2007
－ 1085 号 至 LG － 2007 － 1092 号 等 七 份 《 建 设 工 程 规 划 许 可 证 》 ； 编 号 为
44030720071201901 号《建设工程施工许可证》；深规土建验 LG-2010-0156 号《建
设工程规划验收合格证》。

(五)取价依据及参考资料
    1、评估师现场勘查记录。
    2、深圳市房地产市场租售价格调查及相关信息资料。

八、评估方法
    根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估采用市场法予
以估值。
    市场法是将委估对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对
照，从类似房地产的已知价格，修正得出评估对象房地产客观合理价格的一种估价
方法。
    市场法的基本计算公式：
    P1=P’×A×B×C×D=P’×100/(      )×(   )/100×100/(      )×100/(    )
    P=∑(P1×权重系数)
    式中：
    P—待估房地产评估价格


    深圳市德正信资产评估有限公司                                                      8
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


    P1—待估房地产比准价格
    P’—可比交易实例价格
                             100     正常交易情况指数
    A--交易情况修正系数=         =
                            ( )    可比实例交易情况指数

                            ( )        估价期日价格指数
    B—交易日期修正系数=         =
                             100   可比实例交易时价格指数

                             100 待估对象所处区域因素条件指数
    C—区域因素修正系数=         =
                            ( ) 可比实例所处区域因素条件指数

                             100   待估对象个别条件指数
    D—个别因素修正系数=         =
                            ( ) 可比实例个别因素条件指数

九、评估程序实施过程和情况
(一)评估工作的起止时间
    本次评估工作的开始时间为 2012 年 5 月 19 日，至出具评估报告日结束。其中
外勤截止日为 2012 年 5 月 25 日。

(二)已执行的主要评估程序
    1、自 2012 年 5 月 19 日至 2012 年 5 月 20 日：项目的预备调查，在了解评估目
的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程
并制订评估工作计划。
    2、自 2012 年 5 月 20 日至 2012 年 5 月 25 日：实地查看实物资产和有关记录，
收集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所
收集的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对评估对象于评估基准日的
市场价值进行估算和分析。
    3、自 2012 年 5 月 25 日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公
司内部审核后出具评估报告。

十、评估前提条件
    本报告系在以下评估基准和评估假设及限制条件下制作完成的：

(一)评估基准
    1、除本报告另有说明外，申报评估资产的产权是正常的，因而能够进行合法的


   深圳市德正信资产评估有限公司                                                  9
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


自由交易，无任何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。
    我们已经对申报资产的产权给予了必要的关注并在本报告中进行了相应的披
露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见，
也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在本报告中已经披露了资产的产权
已设置了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论的具体影响程度作出
特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实际影响程度。
    2、委托方和资产占有方提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有效
的。
    我们的评估在很大程度上依赖委托方、资产占有方提供的有关本次评估的资料，
我们对这些资料进行了必要的和有限的抽查验证，我们相信这些资料是真实、完整、
合法、有效的，但对其准确性不作保证。
    3、所有资产均采用人民币计算价值或价格。

(二)评估假设
    1、除本报告中另有陈述、描述和考虑外，被评估资产的取得、使用等均被假设
符合国家法律、法规和规范性文件的规定。
    2、假设与被评估房地产相关的所有经营活动均能依照国家、省、市人民政府的
有关法律、法规的规定和相关行业标准及安全生产经营之有关规定进行。
    3、除本报告中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任
何有利或不利之影响∶
    （1）评估基准日已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或
其他对产权的任何限制等因素。
    （2）未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求
关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变
化。
    （3）评估对象房地产已知或既定的规划用途、目的和使用的方式、环境等情况
之改变，或资产占有方有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、营
销、计划或安排等发生变化。
    （4）特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。

   深圳市德正信资产评估有限公司                                                 10
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


    （5）出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。
    （6）资产占有方未列报或未向我们作出说明而可能影响我们对被评估资产价值
分析的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有
义务等。
    4、除在本报告中另有说明外，评估基准日被评估资产被假设是符合法律或专业
规范等要求而记录、保管、存放等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，
其可能存在或不存在的危险因子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利
或有利影响均未考虑。
    尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限
于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用情况之抽查和有限了解等。
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能
力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。

(三)限制条件
    1、本公司对评估对象的建筑面积，仅按照「商控实业」申报或有关建设工程规
划验收合格证、建设工程竣工测量报告载明的建筑面积进行评估，本公司未进行实
际丈量。
    2、关于评估对象房地产，评估委托方和资产占有方均认为于评估基准日是实际
存在并归资产占有方所有，同时向我们作出了承诺，我们相信这些承诺，但对其可
靠性并不能作出保证。
    3、本报告中的预测、预估或经营数据之估计，是基于评估基准日或评估基准日
相近时期的市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经营政策、管理状况、
经济状况等基础之上的。因此，这些预测或估计将随着将来的条件的不同而改变。
    4、报告或本报告复制本的持有者，无出版此报告的权利。
    5、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托方就本报告所载范围内的资产
做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行为
的相关问题，我们没有义务给予进一步的咨询、证词或出席法庭。




   深圳市德正信资产评估有限公司                                                 11
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


十一、评估结论
    本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在本报告载明的评估目的及
价值定义、假设及限制条件下：
    「商控实业」申报评估的厂房及配套设施于评估基准日（2012 年 4 月 30 日）
的账面原值为 177,620,000.00 元人民币，账面净值为 171,466,735.70 元人民币，
采用市场法的评估值为 202,089,000.00 元人民币（大写：人民币贰亿零贰佰零捌万
玖仟元整）。评估增值 30,622,264.30 元人民币,增值率 17.86%。

十二、特别事项说明
    本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及
限制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影
响评估结论，但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本
报告使用人和阅读人注意。
    1、截至评估基准日，「商控实业」申报的通产丽星科技产业园厂房及配套设施
的《房地产证》尚在办理过程中,根据 2012 年 5 月 16 日深圳市房地产初始登记公告
登字 20120175 号公告建筑面积为 72,433.30 平方米，最终建筑面积以房产证登记面
积为准。本次评估未考虑上述事项可能对评估结论的影响。
    2、该等厂房及配套设施占用的土地使用权所涉及的深地合字（2004）5140 号
《土地使用权出让合同》及原深房地字第 6000208239 号《房地产证》载明：“本块
土地性质为非市场商品房用途，不得进行房地产开发经营”。关于“非市场商品房
用途”我们会同「商控实业」相关人员咨询深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理
局，龙岗管理局工作人员答复该房地产可上市交易，无需补交地价。本次评估过程
中我们按照完整产权的市场商品房性质予以估值。
    3、在评估过程中，我们假定被评估房地产的所有权人是在公开市场条件下出售
该房地产而合理取得的最可能价格，不包括委估房地产可能附带的租约条款以及房
地产所有权人凭借递延条件合约、合作经营、管理协议等附加条件抬高或压低该房
地产市场价值的任何情形。
    4、评估值未考虑与本次评估目的相对应的经济行为实现时相关税费对评估结论


   深圳市德正信资产评估有限公司                                                 12
                                  关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


的影响。
    谨提请本评估报告的使用者注意，当前述各项因素或情况发生变化或者与我们
所说明的情况不一致时，评估结果可能会发生重大变化。

十三、评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
   1、 本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个
组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可
能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、
评估的前提条件、评估依据、特别事项说明和委托方、资产占有方的承诺函。
   2、 本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对资产占有方提供的有关资产
的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，
但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。然而，这
些法律事项是我们评估的基础，因此，本报告使用人应当关注这些法律事项，如果
不能明白或确信我们对相关法律事项所作的披露或认为相关法律事项比较重要，则
应当聘请律师等相应专业的人士提供相关的法律服务。
   3、 评估基准日被评估资产的建筑面积、使用、保管状况等资料均系资产占有方
提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无
法对这些资料的准确性作出保证。
   4、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本
报告书时外，未经 委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内
容向他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部
门审查使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义
务。

(二)限制说明
   1、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
   2、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。


   深圳市德正信资产评估有限公司                                                 13
                                   关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告


    3、 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
    4、 本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。

(三)评估结论的使用有效期
    评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日）有效。

十四、评估报告日
    本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资
料而作出。本次资产评估外勤截止日为 2012 年 5 月 25 日，本次评估报告提交日期
为 2012 年 6 月 11 日。
    附件：
    附件一、资产评估业务约定书。
    附件二、委托方与资产占有方法人营业执照。
    附件三、评估对象涉及的权属证明资料。
    附件四、委托方和相关当事方的承诺函。
    附件五、签字注册资产评估师的承诺函。
    附件六、资产评估机构资格证书复印件。
    附件七、评估机构营业执照复印件。
    附件八、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
    附件九、评估明细表
    （本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力）


    （以下无正文）




    深圳市德正信资产评估有限公司                                                 14
                               关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告




 （本页无正文）




深圳市德正信资产评估有限公司            法定代表人：




         中国   深圳                    中国注册资产评估师：




   二○一二年六月十一日                 中国注册资产评估师：




深圳市德正信资产评估有限公司                                                 15
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件



附件一 资产评估业务约定书




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              16
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件二 委托方与资产占有方法人营业执照




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              17
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件三 评估对象涉及的权属证明资料




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              18
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件四 委托方和相关当事方的承诺函




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              19
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件五 签字注册资产评估师的承诺函


                         注册资产评估师承诺函

深圳市商控实业有限公司、深圳市通产丽星股份有限公司：
    受 贵方委托，本公司对 深圳市商控实业有限公司申报的位于深圳市龙岗区坪
地镇坪西村通产丽星科技产业园厂房及配套设施（总建筑面积 75,510.74 平方米，
其中计容积率建筑面积 72,433.30 平方米，包括厂房建筑面积 59,214.51 平方米、
配套宿舍建筑面积 13,218.79 平方米；未计容积率的半地下车库及架空车库建筑面
积 3,077.44 平方米）于评估基准日（2012 年 4 月 30 日）的市场价值进行了认真的
评定估算，并形成了资产评估报告书。在资产评估报告书载明的评估目的及价值定
义、评估前提条件下，我们承诺如下：
    1、具备相应的执业资格。
    2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
    3、对评估对象及其涉及的资产进行了必要的核实。
    4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
    5、充分考虑了影响评估价值的因素。
    6、评估结论合理。
    7、评估工作未受到干扰并独立运行。




中国注册资产评估师：                    中国注册资产评估师：




                                        二○一二年六月十一日




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              20
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件六 资产评估机构资格证书复印件




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              21
                           关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件七 评估机构营业执照复印件




   深圳市德正信资产评估有限公司                                              22
                          关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件八 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件



   参加本评估项目人员名单：
   房地产组：孟刚、修鲁卫
   参加本评估项目的审核人员名单：
   石永刚、黄琼、毛媛
   本报告由中国注册资产评估师 黄琼      毛媛 签署。




  深圳市德正信资产评估有限公司                                              23
                          关于通产丽星科技产业园厂房及配套设施资产评估报告附件


附件九 评估明细表




  深圳市德正信资产评估有限公司                                              24