北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有

　　北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目

　　评估报告

　　国融兴华评报字[2016]第 020213 号

　　(共三册第一册)

　　评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司

　　评 估 报 告 日：2016 年 7 月 25 日

　　北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目资产评估报告

　　北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层

　　评估报告目录

　　注册资产评估师声明 ............................................................................................................ 1

　　评估报告摘要 ......................................................................................................................... 2

　　评估报告正文 ......................................................................................................................... 5

　　一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ............. 5

　　二、评估目的 ................................................................................................................ 11

　　三、评估对象和评估范围 .......................................................................................... 11

　　四、价值类型及其定义 .............................................................................................. 13

　　五、评估基准日 ........................................................................................................... 13

　　六、评估依据 ............................................................................................................... 14

　　七、评估方法 ............................................................................................................... 17

　　八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 24

　　九、评估假设 ............................................................................................................... 25

　　十、评估结论 ............................................................................................................... 26

　　十一、特别事项说明 .................................................................................................. 27

　　十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 30

　　十三、评估报告日....................................................................................................... 30

　　十四、评估机构和注册资产评估师签章 ............................................................... 31

　　附件 ........................................................................................................................................ 32

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　　注册资产评估师声明

　　一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

　　二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其

　　签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相

　　关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

　　四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

　　五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限

　　定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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　　北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有

　　北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估报告摘要

　　国融兴华评报字[2016]第 020213 号北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京京西文化旅游股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对北京龙泉宾馆有限公司在评估基准日的全部股东权益市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：

　　一、评估目的：北京京西文化旅游股份有限公司拟转让北京龙泉宾馆有限公

　　司 100%股权所涉及的全部股东权益价值，为其股权转让事宜提供价值参考。

　　二、评估对象和评估范围：本次资产评估对象为北京龙泉宾馆有限公司于评

　　估基准日的全部股东权益；资产评估范围为拟股权转让之目的所涉及、经过中喜会计事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债表中列示的所有资产、负债；具体包括：流动资产、非流动资产(可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用)、流动负债和非流动负债。

　　三、价值类型：市场价值。

　　四、评估基准日：2016 年 4 月 30 日。

　　五、评估方法：本次评估采用资产基础法进行评估。

　　六、评估结论：截止评估基准日 2016 年 4 月 30 日，在持续经营条件下，北

　　京龙泉宾馆有限公司经审计的总资产账面价值 24，315.43 万元，总负债账面价值

　　3，411.61 万元，净资产账面价值 20，903.82 万元。经资产基础法评估，北京龙泉宾

　　馆有限公司总资产评估价值 61，496.54 万元，增值 37，181.11 万元，增值率 152.91%；

　　总负债评估价值 3，411.61 万元，无增减；净资产评估价值 58，084.93 万元，增值

　　37，181.11 万元，增值率 177.87%。

　　七、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年，

　　即从 2016 年 4 月 30 日起至 2017 年 4 月 29 日。

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　　八、对评估结论产生影响的特别事项：

　　(一)本次纳入评估范围内的房屋建筑物，有部分房屋已取得《房屋所有权证》(市门中外字第 00180 号)，证载总建筑面积为 30，893.10 平方米。由于房屋在原有的基础上进行过多次改扩建，产权证登记的房屋与实际使用的房屋建筑物的数量、面积和幢号无法对应，北京天地鸿图测绘有限公司 2015 年 4 月 10 日出具的《房屋土地测绘技术报告书》实际现状使用的建筑面积为 50，468.14 平方米，本次以实际使用的数量和测绘面积为基础作为评估依据。

　　本次评估值是依据被评估单位出具的《关于房屋建筑物的权属承诺书》假设

　　所有房屋在资产购建合法的前提下；并未来房产可取得合法手续，完善产权的前提下做出的，未考虑是否存在尚欠的负债及完善产权可能承担的税费的影响等。

　　(二)本次土地使用权取得《国有土地使用证》(市门中外国用[97]字第 00339号)，登记土地面积 65，494.40 平方米，根据北京天地鸿图测绘有限公司 2015 年 4

　　月 10 日出具的《房屋土地测绘技术报告书》实际土地使用面积为 65，908.53 平方米，本次以土地证登记的面积为计算基础。

　　(三)房屋建筑中第 4 幢为会堂，建筑面积为 4，349.72 平方米，该房屋其中

　　1/2 的面积所占有的土地已超土地红线，本次房屋按整体地上房屋建筑物进行评估。

　　(四)房屋建筑中第 57 幢为水岸餐厅(原为秦淮楼餐厅，后更名为水岸锦里餐厅)，建筑面积为 1，360.34 平方米，该房屋土地坐落已超土地红线。本次按地上建筑物进行评估。

　　(五)本次评估范围内房产和土地已设定抵押，《房屋所有权证》(市门中外字第 00180 号)证载总建筑面积为 30，893.10 平方米；《国有土地使用证》(市门中外国用[97]字第 00339 号)，登记土地面积 65，494.40 平方米；抵押期限为 2014 年 8

　　月 5 日至 2016 年 8 月 5 日在中公民生银行股份有限公司总行营业部抵押。抵押贷款用于股东北京京西文化旅游股份有限公司使用。

　　(六)本次评估范围内，有部分购置时间较长，账面净值为残值，清查该设

　　备类资产时，无法核实到实物资产，已经为无实物状态，其中：机器设备中无实物的共 322 项，账面原值为 19，965，379.33 元，账面净值为 1，189，850.85 元；电子设备中无实物资产共 177 项，账面原值为 24，134，478.22 元，账面净值为 676，889.21北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目资产评估报告

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　　元；本次评估按无实物评估为零。

　　(七)设备中由于部分设备购置时间较长，部分设备无法核实型号及生产厂家，设备管理部门对现状使用的资产与申报明细无法对应，本次暂按被评估单位申报数据保留；其中机器设备无型号生产厂家的设备共 194 项，账面原值为

　　7，002，711.90 元，账面净值为 2，240，028.04 元；电子设备无型号、生产厂家的设备

　　共 52 项，账面原值为 9，651，285.08 元，账面净值为 6，091，931.43 元，本次按被评估

　　单位申报的账面净值列示，报废资产共 6 项，账面原值为 78，523.00 元，账面净值

　　为 9，636.27 元，本次评估为零。

　　(八)本次评估范围内固定资产-车辆中的一辆本田汽车，车牌为京 N53B26，账面原值为 620，889.00 元，账面净值 62，088.90 元，由于 2011 年 8 月已经过户到龙

　　泉宾馆子公司北京双恒投资发展有限公司，但因该车已提完折旧，且实际使用人仍为龙泉宾馆，资产并未实际转移，故仍在龙泉资产账目列示。财务未处置，未能提供车辆转让协议及转让款支付的相关凭证，此次评估按正常二手车价格评估。

　　(九)在建工程-设备安装工程主要是煤改气项目环评报告编制费、锅炉设

　　计费等前期费用以及煤改气室外管网工程的相关款项，该项目目前因铺设管道时需要跨越铁路线，工程铺设线路还在跟铁路等相关部门沟通，工程暂停，故暂按账面值列示。

　　详见特别事项说明。

　　九、评估报告日：本评估报告日为 2016 年 7 月 25 日。

　　以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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　　北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有

　　北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估报告正文

　　国融兴华评报字[2016]第 020213 号

　　北京京西文化旅游股份有限公司：

　　北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京龙泉宾馆有限公司拟转让 100%股权事宜涉及的该公司股东全部权益，在二〇一六年四月三

　　十日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估项目的委托方为北京京西文化旅游股份有限公司；被评估单位为北京

　　龙泉宾馆有限公司。委托方以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。

　　(一)委托方概况

　　1、注册登记情况

　　名称：北京京西文化旅游股份有限公司(以下简称“北京文化”)

　　住所：北京市门头沟区水闸北路 21 号 12 幢

　　法定代表人：宋歌

　　注册资本：70625.0255 万元整

　　公司类型：其他股份有限公司(上市)

　　成立日期：1997 年 11 月 18 日

　　经营期限：1997 年 11 月 18 日至 2047 年 11 月 17 日

　　经营范围：旅游项目开发、投资及管理；旅游信息咨询；技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务、技术推广；广播电视节目制作；从事文化经纪业务；

　　组织文化艺术交流活动；影视策划；设计、制作、代理、发布广告；承办展览展示；会议服务；舞台灯光、音箱设计；图文设计制作；信息咨询(不含中介服务)；

　　翻译服务；编辑服务；经济贸易咨询；企业策划；市场调查；产品设计；电脑动

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　　画设计；以下限分公司经营：器械健身；停车服务；电器修理；出租柜台、场地出租；园林景观设计、咨询；种植花卉、苗木、盆景；销售包装食品、酒、饮料、冷热饮；工艺美术品、五金交电、化工产品、家具、劳保用品、针纺织品、日用杂品、日用百货、水泥、旅游产品、旅游纪念品、花卉、苗木、盆景、园艺用品、园林机具、建筑材料、电气设备、文化用品；零售内销黄金饰品；出租汽车客运、住宿、中餐、西餐、歌舞厅、音乐茶座、洗浴、美容美发；制造水泥；零售国产卷烟，进口卷烟、雪茄烟；零售国家正式出版的国内版书刊、国家正式出版的音像制品；零售西药制剂、中成药、医疗器械；生产旅游产品、旅游纪念品。(企业依法自主选择经营项目，开展经营活动：广播电视节目制作以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)营业执照注册号：91110000633694436R

　　(二)被评估单位概况

　　1、注册登记情况

　　名称：北京龙泉宾馆有限公司(以下简称“龙泉宾馆”)

　　住所：北京市门头沟区水闸北路 21 号

　　法定代表人：邓勇

　　注册资本：10000.00 万元整

　　公司类型：有限责任公司(法人独资)

　　成立日期：1986 年 3 月 17 日

　　经营期限：1986 年 3 月 17 日至 2031 年 3 月 16 日

　　营业执照注册号：110000009048087

　　2、经营范围

　　出租客房；中西餐厅、风味餐厅、重庆火锅餐厅、酒吧、咖啡厅、美容美发、歌舞厅、健身房、洗浴、按摩(异性按摩除外)、洗衣房、室内游泳池、棋牌室、

　　茶室、三轮车服务；向接受本公司服务的客人零售包装食品、饮料、烟、酒、国内版图书；电子游艺；保龄球；网球馆；羽毛球；乒乓球；台球；向接受本公司服务的客人零售工艺美术品、日用百货；会议服务；计算机技术培训。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动)。

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　　、历史沿革

　　龙泉宾馆成立于 1986 年 5 月 1 日，由北京市对外经济贸易委员会和北京市计划委员会批准成立；注册资本 1269.00 万美元，由北京京西经济开发公司与香港德荣建筑(集团)有限公司合资经营，其中京西经济开发总公司投资 869.00 万美元，占投资比例为 68.50%，香港德荣建筑(集团)有限公司投资 400.00 万美元，占投资比例为 31.50%。

　　1998 年 1 月 28 日，根据《转让股份合同》香港德荣建筑(集团)有限公司将

　　31.50%股权转让给香港德尧投资有限公司；1998 年 8 月 4 日经北京市对外经济贸

　　易委员会批复，同意北京京西经济开发公司将 68.50%的股权转让给北京京西风光旅游开发股份有限公司，龙泉宾馆注册资本变更为 900.00 万美元，合资期限为

　　25 年。

　　2005 年度龙泉宾馆原股东香港德尧投资有限公司将其拥有的对本公司 30.50%

　　股权转让给本公司控股股东北京京西文化旅游股份有限公司，将另外 1%的股权转让给北京昆仑琨投资有限公司。至此，龙泉宾馆企业类型变更为有限责任公司。

　　2009 年度北京文化对龙泉宾馆增资 25，377，290.65 元，其中 6，200，000.00 元以

　　货币资金增加实收资本，其余 19，177，290.65 元以龙泉宾馆对北京文化的债务增加资本公积。此次增资使北京文化对龙泉宾馆持股比例由 99%增加到 99.18%。

　　2009 年 6 月 23 日，根据章程修正案，原注册资本(按 1985 年历史汇率计算)

　　2880.00 万人民币，增加至 3500.00 万元人民币；股东北京京西风光旅游开发股份

　　有限公司出资 3471.20 万元人民币，占投资比例为 99.18%；北京昆仑琨投资有限公司出资 28.80 万元，占投资比例 0.82%。

　　2011 年度北京文化以 1，148，000.00 收购北京昆仑琨投资有限公司持有的龙泉

　　1%的股权，使北京文化持龙泉宾馆股权比例由 99%增加到 100%。同年北京文化

　　对龙泉宾馆增资 120，000，，000.00 元，其中 65，000，000.00 元以货币资金增加实收资本，其余 55，000，000.00 元以龙泉宾馆对北京文化的债务增加资本公积。

　　2011 年 8 月 26 日，注册资本变更为 10000.00 万元人民币。

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　　截至评估基准日，龙泉宾馆股东出资情况如下：

　　股东 出资额(万元) 出资比例(%) 出资方式

　　北京京西文化旅游股份有限公司 10000.00 100 货币

　　合计 10000.00 100

　　4、公司组织机构及管理体制

　　(1)组织机构

　　(2)人力资源状况

　　员工学历构成 人数 比例(%)

　　本科 11 2.61%

　　大专 54 12.83%

　　高中 118 28.03%

　　中专 40 9.50%

　　初中及以下 198 47.03%

　　小计 421 100％

　　员工部门构成 人数 比例(%)

　　客务部 98 23.28%

　　市场销售部 14 3.32%

　　餐饮部 134 31.83%

　　康乐部 39 9.26%

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　　财务部 30 7.13%

　　工程部 41 9.74%

　　保卫部 24 5.7%

　　行政人事部 41 9.74%

　　小计 421 100%

　　5、财务状况

　　近三年一期企业的资产、负债、权益状况和经营业绩

　　单位：人民币元

　　财务指标 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 4 月 30 日

　　总资产(元) 287，438，232.81 415，651，665.94 304，724，999.84 243，154，369.97

　　总负债(元) 117，195，366.74 254，922，922.86 98，433，323.37 34，116，131.75

　　股东权益(元) 170，242，866.07 160，728，743.08 206，291，676.47 209，038，238.22

　　经营业绩 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 4 月

　　营业收入(元) 77，258，500.45 58，741，629.84 54，921，678.07 15，956，992.11

　　利润总额(元) 109，855.66 -9，573，346.65 31，098，913.96 -10，020，105.84

　　净利润(元) 94，686.75 -9，576，594.14 26，526，866.87 -10，020，498.83

　　注：2013 年至 2016 年 4 月份数据是经过中喜会计师事务所(特殊普通合伙)进行审计，并出具了中喜审字〔2016〕第 1432 号标准无保留意见审计报告。

　　龙泉宾馆取得的资质证书：

　　《中国四星级饭店证书》(证书号码 1140118)

　　《餐饮服务许可证》(京食药餐证字 2015110109000470)有效期 2015 年 1 月

　　23 日至 2018 年 1 月 22 日

　　《餐饮服务许可证》—风味餐厅(京食药餐证字 2014110109000189)有效期

　　2014 年 5 月 29 日至 2017 年 5 月 28 日

　　《餐饮服务许可证》—中餐厅(京食药餐证字 2013110109000034)有效期 2013

　　年 12 月 3 日至 2016 年 12 月 2 日

　　《餐饮服务许可证》—西餐厅(京食药餐证字 2013110109000033)有效期 2013

　　年 12 月 3 日至 2016 年 12 月 2 日

　　《餐饮服务许可证》—秦淮楼餐厅[原为秦淮楼餐厅，后更名为水岸锦里餐厅](京食药餐证字 2013110109000032)有效期 2013 年 12 月 3 日至 2016 年 12 月 2 日

　　《特种行业许可证》(公特京旅字第 A0062 号)

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　　《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》(门公消安检字[2015]

　　第 0002 号)《卫生许可证》(门卫环监字[2015]第 00003 号、门卫环监字[2015]第 00004 号、门卫环监字[2016]第 00004 号)

　　《烟草专卖零售许可证》许可证号：110109200749 号

　　(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者

　　委托方以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。

　　(四)委托方与被评估单位关系委托方为被评估单位的股东。

　　(五)长期投资情况

　　序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 经营情况

　　1 北京龙泉酒店管理有限公司 2007/02/26 80% 未经营

　　1)注册登记情况

　　名称：北京龙泉酒店管理有限公司(以下简称“酒店管理”)

　　住所：北京市门头沟区水闸北路 21 号 1 层行政区 106 室

　　法定代表人：李忠

　　注册资本：人民币 50.00 万元整

　　公司类型：其他有限责任公司

　　成立日期：2007 年 02 月 15 日

　　经营期限：2007 年 2 月 15 日至 2027 年 2 月 14 日

　　经营范围：酒店管理；酒店管理技术培训；酒店电器设备维修；酒店业务顾

　　问和咨询、客房预定。

　　营业执照注册号：110109010014328

　　2)历史沿革

　　酒店管理成立于 2007 年 2 月 15 日，由北京龙泉宾馆有限公司和北京京西风光旅游开发股份有限公司以货币形式出资成立。

　　截至评估基准日，股东出资情况如下：

　　股东 出资额(万元) 出资比例(%)

　　北京龙泉宾馆有限公司 40.00 80

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　　北京京西风光旅游开发股份有限公司 10.00 20

　　合计 50.00 100.00

　　北京京西风光旅游开发股份有限公司 2014 年 10 月更名为北京京西文化旅游

　　股份有限公司，至评估基准日工商未进行变更；期后距出具报告日，工商已变更。

　　3)近年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩

　　财务指标 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 4 月 30 日

　　总资产(元) 500，000.00 500，000.00 500，000.00 499，760.00

　　总负债(元) 0.00 0.00 0.00 0.00

　　股东权益(元) 500，000.00 500，000.00 500，000.00 499，760.00

　　经营业绩 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 4 月

　　营业收入(元) 0.00 0.00 0.00 0.00

　　利润总额(元) 0.00 0.00 0.00 -240.00

　　净利润(元) 0.00 0.00 0.00 -240.00

　　注：1、2013 年至 2016 年 1-4 月份数据是经过中喜会计师事务所(特殊普通合伙)进行审计，并出具了中喜审字〔2016〕第 1557 号标准无保留意见审计报告。

　　二、评估目的根据北京京西文化旅游股份有限公司关于对龙泉宾馆股权转让进行评估的

　　相关事项《会议纪要》，对拟转让股权事宜涉及的北京龙泉宾馆有限公司以 2016

　　年 4 月 30 日为评估基准日的全部股东权益价值进行资产评估，为其拟股权转让事宜提供价值参考意见。

　　三、评估对象和评估范围

　　(一)评估对象和评估范围本项目评估对象为北京龙泉宾馆有限公司于评估基准日的股东全部权益价值，截止评估基准日 2016年 4月 30日经审计后的净资产账面价值为 209，038，238.22元。

　　评估范围为截止 2016 年 4 月 30 日资产负债表所列的全部资产及负债。资产总额为 243，154，369.97 元，其中：流动资产为 90，416，125.76 元，非流动资产为

　　152，738，244.21 元；负债总额为 34，116，131.75 元，其中：流动负债为 32，513，702.28元，非流动负债为 1，602，429.47 元；所有者权益总额为 209，038，238.22 元。详见下表：

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　　6 年 4 月 30 日资产负债表

　　金额单位：人民币元

　　科目名称 账面价值 科目名称 账面价值

　　一、流动资产 四、流动负债

　　货币资金 7，693，141.35 短期借款

　　交易性金融资产 418，751.04 应付票据

　　应收账款 2，394，475.56 应付账款 8，060，620.59

　　减：坏账准备 185，184.06 预收款项 20，993，990.88

　　应收款净额 2，209，291.50 其他应付款 2，076，592.66

　　其它应收款 75，442，067.86 应付职工薪酬 1，082，680.54

　　预付款项 1，570，130.00 应交税费 299，817.61

　　存货 2，721，750.25 应付利息其他流动负债

　　其它流动资产 360，993.76 流动负债合计 32，513，702.28

　　流动资产合计 90，416，125.76 五、非流动负债

　　二、非流动资产 长期借款

　　可供出售金融资产 200，000.00 专项应付款 1，560，000.00

　　长期股权投资 400，000.00 长期应付款

　　固定资产原价 373，349，624.16 递延所得税负债 42，429.47

　　其中：设备类 79，131，161.73 非流动负债合计 1，602，429.47建(构)筑物类 294，218，462.43 负债合计 34，116，131.75

　　减：累计折旧 232，581，922.40 六、所有者(股东)权益固定资产净额 140，767，701.76 实收资本 100，000，000.00

　　其中：设备类 16，201，501.63 资本公积 111，937，474.90建(构)筑物类 124，566，200.13 盈余公积 858，451.03

　　在建工程 1，053，118.40

　　无形资产 5，239，412.56 一般风险准备

　　长期待摊费用 5，078，011.49 未分配利润 -3，757，687.71

　　递延所得税资产 归属于母公司所有者权益

　　非流动资产合计 152，738，244.21 所有者(股东)权益合计 209，038，238.22

　　三、资产总计 243，154，369.97 负债和所有者权益总计 243，154，369.97

　　注：以上数据已经中喜会计事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见审计报告

　　(二)主要资产概况

　　纳入评估范围的实物资产为存货中的原材料和在库周转材料、设备类资产。

　　实物资产的类型及特点如下：

　　1、存货中的原材料主要是宾馆日常使用的食材和消耗品，如调料和冷冻肉

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　　食；在库周转材料主要是日常消费的酒类、饮料及香烟，主要存放在北京市门头沟区水闸北路 21 号龙泉宾馆内。

　　2、房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽共计 242 项，包括房屋建筑物共计 81

　　项主要为南村、中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、中餐厅、前台大堂等；构筑物共计 139 项主要为包括机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、凉亭等；管道及沟槽共计 22 项主要为包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等，分别位于北京市门头沟区水闸北路 21 号内。

　　3、机器设备共计 2091 项，主要为酒店客房家具、厨房用具、冰箱、吸尘器等；电子设备共计 483 项，主要为办公用电脑、网络服务器及电视机等，位于北京市门头沟区水闸北路 21 号龙泉宾馆内。

　　4、车辆共计 7 辆，主要为办公用车。其中 1 辆本田汽车车牌为京 N53B26，账面原值为 620，889.00 元，账面净值 62，088.90 元，由于 2011 年 8 月已经过户到龙

　　泉宾馆子公司北京双恒投资发展有限公司，但因该车已提完折旧，且实际使用人仍为龙泉宾馆，资产并未实际转移，故仍在龙泉资产账目列示。财务未处置。

　　5、无形资产—土地使用权，评估范围内的土地使用权共 1 宗，面积共计

　　65，495.40 平方米，土地使用权取得方式为出让，用途旅游，位于门头沟区水闸北

　　路 21 号。

　　(三)企业申报的表外资产的类型、数量本次评估委托方未申报评估表外资产

　　四、价值类型及其定义

　　根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日

　　(一)本项目评估基准日为 2016 年 4 月 30 日。

　　(二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。

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　　(三)本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价

　　值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

　　六、评估依据

　　(一)行为依据

　　1、 北京京西文化旅游股份有限公司《会议纪要》；

　　2、 资产评估业务约定书。

　　(二)法规依据1、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；

　　2、《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会

　　常务委员会第 3 次修订)；

　　3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009 年 8 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修订)；

　　4、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；

　　5、《中华人民共和国城市规划法》(2007 年 10 月 28 日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)；

　　6、《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表

　　大会第五次会议通过)；

　　7、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；

　　8、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月 30 日国务院

　　第 163 次常务会议通过)；

　　9、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21 号)；

　　10、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；

　　11、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；

　　12、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；

　　13、国土资源部办公厅《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目资产评估报告

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　　规范(试行)〉的通知》(国土资厅发〔2013〕20 号)；

　　14、其他有关法律法规。

　　(三)评估准则依据

　　1、 《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；

　　2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；

　　3、 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号)；

　　4、 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；

　　5、 《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号)；

　　6、 《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；

　　7、 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号)；

　　8、 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)

　　9、 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；

　　10、 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18 号)；

　　11、 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；

　　12、 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号)；

　　13、 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；

　　14、 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知中》(评协

　　[2011]230 号)；

　　15、 《资产评估准则—利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号)；

　　16、 《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号)；

　　17、 《资产评估操作专家提示—中小评估机构业务质量控制》(中评协〔2012〕

　　247 号)；

　　(四)产权依据

　　1、 设备购买合同或发票；

　　2、 房产证和土地证；

　　3、 委托方及被评估单位承诺函；

　　4、 被评估单位提供的其它相关产权证明资料。

　　(五)取价依据

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　　、 《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计

　　价格[1999]1283 号)；

　　2、 《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》(计

　　价格[2002]10 号)；

　　3、 《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；

　　4、 《国家发展改革委办公厅<关于招标代理服务收费有关问题的通知>》发改办价格［2003］857 号)；

　　5、 《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建[2002]394号)；

　　6、 《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号)；

　　7、 北京市实施财政部、国家发展改革委《新型墙体材料专项基金征收使用管理办法》(京财经二[2009]82 号)；

　　8、 《北京市散装水泥专项资金管理实施细则》(京财经二〔2003〕1427 号)

　　9、 北京市 2003 年的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算

　　定额、市政工程预算定额；

　　10、 北京市现行的建设工程费用定额；

　　11、 北京市 2016 年 4 月的工程造价信息；

　　12、 《机电产品报价手册》2016 版；

　　13、 电子设备市场网络报价价格信息；

　　14、 《资产评估报告常用数据与参数手册》；

　　15、 评估基准日银行贷款利率；

　　16、 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；

　　17、 企业提供的主要产品销售价格资料；

　　18、 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

　　19、 被评估单位提供的其它评估相关资料。

　　(六)其他参考依据

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　　七、评估方法

　　(一)评估方法的选择

　　依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基

　　础法三种方法。

　　收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。

　　收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

　　市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

　　资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。

　　根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法。选择理由如下：

　　因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品结构和主营业务构成方面差异较大，选取同类型市场参照物的难度极大，故本次评估未采用市场法。

　　本报告被评估单位龙泉宾馆主要定位和经营管理体系是以大型会议为主的酒店，旅游和散客团队为辅。根据目前的政治因素，政府遏制会议及宴会公款消费支出导致传统酒店收入结构中 30-40%的会议收入和餐饮收入大幅下降，龙泉宾馆酒店的会议接纳率也随之降低；随着目前国内经济减速导致酒店市场整体下滑，从平均房价和平均出租率来看传统三、四星级酒店指标都较低；从盈利能力来看，酒店餐饮行业原材料价格上涨且居高不下、人力成本上升，OTA 摊薄了酒店的利润，加上相关政策和外部大环境的影响，高星级酒店连续亏损，客房收入与餐饮收入全线下跌，导致饭店业绩始终在微利或亏损，龙泉宾馆在 2016 年 4 月亏损

　　-1，002.05 万元，2015 年盈利是当年确认的投资收益，2014 年亏损-957.33 万元，2013年盈利 9.46 万元；从历史财务数据分析，龙泉宾馆实际收入是下降，未来的收入也随着整体行业的发展存在较大的不确定性，因此本次评估不适合采用收益法进行评估。

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　　本报告被评估单位以持续经营为前提，资产基础法运用所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，结合本次资产评估对象、价值类型、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法进行评估。

　　(二)资产基础法简介

　　资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方法。

　　1、 流动资产

　　流动资产评估范围包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付款项、其他应收款、存货、其他流动资产等。

　　(1)货币资金：对货币资金中的现金、银行存款的账面金额进行核实，人民币资金以核实后的账面价值确定评估价值。

　　(2)交易性金融资产：对交易性金融资产-基金投资的账面金额进行核实，了解基金类型、基金名称、投资日期及成本，核对投资基金基准日对账单，以核实后的基金单位净值乘以企业持有的份额确定评估值。

　　(3)应收款项：包括应收账款、预付款项、其他应收款。对应收账款、其他应收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，以每笔款项的可收回金额或核实后的账面价值确定评估价值；对预付款项具体分析

　　了形成的原因，根据所能收回的相应货物形成的资产或权利或核实后的账面价值确定评估价值。

　　(4)存货：包括原材料、在库周转材料。对于原材料，因库存时间短，周转较快，市场价格变化不大，根据清查核实的数量，以其原始成本确定评估价值；

　　对于在库周转材料，考虑到企业的实际情况，以核实后的账面价值确定评估价值；

　　对于部分酒类库存时间较长的用市场法确定评估价值。

　　(5)其他流动资产：在核实其合法性、合理性、真实性和准确性后，按尚存资产权利或核实后的账面价值确定评估价值。

　　2、 非流动资产

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　　(1)可供出售金融资产

　　对拥有非控制权且被投资单位已经非正常经营的长期股权投资，计入可供出售金融资产科目，按照投资成本核算；本次评估采用同一评估基准日以被投资单位基准日的报表净资产乘以持股比例确定可供出售金融资产的评估价值。

　　(2)长期股权投资

　　对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估价值。

　　(3)房屋建筑物

　　1.房屋建筑物、构筑物、管道沟槽的评估

　　采用重置成本法进行评估：

　　重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值。

　　建筑物评估价值
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