临近春节,是许多楼盘的交房季,但近期的山东省潍坊楼市却不那么平静,潍坊市区6家房产开发企业被降级和限制开发,房企的品质又成为热门话题。潍坊的房地产市场,外地品牌房企纷纷入驻,成熟的本土龙头房企积极发展。在这种大背景下,那些资金实力根本无法与品牌房企抗衡的中小开发商更应精耕细作,实现自身的突破。

　　现状　截至去年41家房企资质被注销

　　近日,记者从潍坊市住房和城乡建设局官网获悉,潍坊科信房地产开发有限公司、潍坊城市三维空间投资有限公司、潍坊市潍城区安居工程开发建设中心、山东海建置业有限公司、潍坊盛得置业有限公司5家企业由四级开发资质降为暂定资质企业,潍坊舜邦置业有限公司被列为限制开发企业。

　　临近年关,建筑欠薪、安全质量不达标、延期交房、小区配套设施还不完善就通知业主提前交房、建好的地下停车位和储藏室不对外出售,甚至烂尾、跑路等事件在行业内时有发生,购房者“房钱两空”,对于深陷其中的购房者来说内心有苦说不出。民以居为安,一套房子对于大多数老百姓来说,是一辈子的事情。但辛辛苦苦攒钱买房,却出现了如今的状况,购房者不但叫苦不迭,更多的则是心痛和无奈,即便维权也是一层山隔着一层山。

　　这种情况下,挑选一个可靠的开发企业就尤为重要了。目前,潍坊有800多家开发企业,将开发企业信用等级分为AAA、AA、A、B、C五个等级。2014年,潍坊市住房和城乡建设局首次对潍坊市房地产开发企业信用等级进行综合评定,当时评定出AAA级企业1家、AA级企业7家、A级企业828家,B级企业18家,C级企业6家。据了解,AAA级开发企业将列入重点扶持的骨干房地产开发企业,政府主管部门向银行等金融机构及社会公众推荐,争取相关支持,同时预售资金的监管额度适当降低条件要求；而C级开发企业,纳入开发主管部门的重点监控对象,由企业注册地开发管理部门对企业法人进行约谈,并提出限期整改方案；向国土、规划、工商、税务、银行等有关部门和金融机构、社会公众发出警示,同时预售资金实行全过程监管。经过大浪淘沙,截至2015年年底,已有41家房地产开发企业资质证书被注销。

　　房企　知名度负面新闻都会影响形象

　　面对购房有风险,多数购房者认为买房还是选择品牌房企靠谱。

　　目前,不少潍坊本地房企也有相当雄厚的实力,有的房企历史甚至可以追溯到上世纪九十年代,如1998年的华都地产、2003年的新富地产、2008年的浩博地产、2010年的环宇地产经过成长都渐渐成为潍坊楼市的骨干,本土的品牌房企还有金庆、德润、弘润、嘉汇、欣泰等,在潍坊拥有良好的口碑基础。另外,全国十强房企中半数均已落户潍坊,眼下活跃楼市的楼盘,可以看到不少国内一线巨头的身影,如恒大、绿城、万达、中海、佳兆业、阳光100等。

　　有实力的品牌开发商不仅开发经验丰富,在居住质量上有保障,更不用担心开发商因资金链断裂而卷钱跑路。首先,大开发商的实力不容小觑,他们的产品多是经过检验的拳头产品,值得信赖。其次,大开发商一般都有自己的物业管理公司,后期管理一条龙服务,物业品质和服务质量也相对有保证。同时,品牌房企对小区的建设质量上要求比较严格,后期出现质量问题的概率也要小一些。

　　此外,业内人士还表示,了解开发商品牌形象的渠道有很多,比如电视、报纸、杂志、广播等传统媒体,或者网络等新媒体。开发商的综合实力、口碑信誉是购房者衡量一个好开发商的标准。购房者会关注开发商曾经开发过的楼盘和开发商的社会责任感,其品牌知名度的高低、是否有负面新闻都会影响开发商在购房者心目中的形象。

　　市场　存在不少体量小经验缺乏房企

　　潍坊房地产市场上虽然活跃着不少国内大品牌房企,但市场上更多的是潍坊本土房企所开发的楼盘。走在大街小巷,人们不难发现,有的本土房企所开发的项目只有一期甚至一栋楼,这也算是潍坊楼市的特色。

　　前不久,购房者李先生在奎文区发现了一处楼盘,总体满意度较高,接着李先生去施工现场看实景,发现一共才两栋楼。售楼顾问介绍说该楼盘共30层114套房源,李先生不免有些失望。“又不是商住型的,住宅项目只有两栋,有种孤岛的感觉。”李先生说,“如果楼盘出了什么问题,要维权都找不到足够的人。”

　　后来,李先生又详细了解了房企的情况,得知该房企是潍坊本地的,主营业务是酒店和餐饮类,还不止一个,但房地产项目却只做了这一个。这让李先生想到了网上前段时间很流行的段子“不会做房地产的厨子不是好CEO”。“总觉得开发商是在试水,没有做房地产的经验,实力不强体量也不大。”李先生最终选择放弃,“正因为是刚需,钱才不能乱用,出了事真的血本无归。”

　　对于开发经验的缺乏以及对市场的认知不够,让这些中小本地房企无法经得住市场的一波波洗礼,只能在强手如林的赛场上艰难生存。

　　出路　把握本地居住理念以品质突围

　　“幸福的人生总是相似的,不幸的人生却各有各的不幸。”这句话放到楼市也一样,靠谱的开发商总是类似的,不靠谱的开发商却各有各的槽点,而购房者普遍认为比较靠谱的是那些名声在外的开发商和楼盘。

　　按理说,潍坊本土中小开发商应该更懂得潍坊楼市的消费心理、居住习惯和文化特点,在营销和情感上更能贴近购房者,但由于质量良莠不齐,往往被吐槽较多的也是潍坊本土开发商,被除名和降级的也都是本土中小房企。这些被吐槽较多的小开发商不少是因手中闲置的资金没有其他消化渠道而转投楼市。前几年楼市火爆,让不少其它领域从未从事过房地产的企业和个人纷纷涉足,因为商业地产和工业地产“很难玩”,他们大多选择了住宅类项目。但他们更看重的是投资回报率而不是品牌的塑造,并且对产品质量和后续服务的重视都比不上专业的房地产类企业,在营销途径等细节问题上也显得不那么专业,此种现象在潍坊不少本土楼盘上尤为显著,这也是购房者更青睐品牌房企的原因,至少质量问题和后续服务有沟通渠道,也不必担心因为开发商资金断裂成为烂尾楼。

　　目前在总体实力上,外来大鳄一般是全国布局,知名度很高,有完整的产品体系,这也是本土中小房企无法与外来品牌房企直接抗衡的原因之一。但这并不代表中小房企就无招架之力,中小型房企与大型房企相比也拥有优势。像众多国内一线房企,进行一次户型变更需要走一个很长的流程,层层申报；而当产品变更最终确定时,市场可能早已发生了更多新的变化。但是,中小型房企看到市场状况之后,下一步就能快速地做出反应,市场应变能力非常强,呈现出“船小好调头”的特点。同时,也要看到一线房企的进驻,原先以走量为主的开发方式已经行不通了,必须以品质取胜。本土中小房企要参与竞争,要从贴近潍坊人的居住习惯下功夫,实实在在地“拿出最好的东西”。

　　业内声音

　　碧桂园集团高级营销策划庄涌祺

　　资金链压力是根源

　　本土房企融资渠道整体偏弱。这也是疲软的市场下,在回款速度放慢的当下,中小房企屡屡出现问题的主要原因。银行贷款、信托、民间借贷、地产基金,这是本土房企常用的几种融资渠道,尤其在楼市调控后银行开发贷缩紧的背景下,本土房企所依赖的融资方式成本越来越高,融资难度也越来越大。从前开发商去银行只需要填数据,现如今,资产抵押物的审核严,各个环节都不好做。融资难度加大之后,地产私募基金出现,可是大基金公司看不上这些小开发商,本土的基金公司也有很严格的风险评估。公司没有原始积累,一旦融资渠道断裂,公司将难以为继。

　　亨德优胜美地营销总监朱明亮

　　先言生存再谈发展

　　本土房企先言生存,再谈发展。在本土中小房企的生存上,首要的是解决资金问题,保证资金链衔接。与品牌企业比较,本土企业缺乏融资渠道,在楼市下行的压力下更难以存活。尤其是受银行信贷紧缩影响,房企资金链紧张状况加剧,资金链断裂成为房企面临的困境。对于不少房企被降级或限制开发,问题的关键并不在于开发商姓“本”还是姓“外”,而在于开发商资金运转情况。目前,受限贷政策影响,开发商回款速度放慢,无论是本土还是外地房企,资金都相对紧张。然而,本土房企底子稍弱,资金链也就更容易出现问题。

　　水木清华营销总监王春亮

　　结合自身精准市场

　　近年来,万科、恒大、佳兆业等国内知名房企纷纷空降潍坊,潍坊楼市俨然已经成为品牌房企“大杂烩”。潍坊本土房企在这些“大鳄”面前都成了“小虾”,本土房企没必要与外来房企“硬碰硬”,而是结合自身的条件,另辟蹊径,精准市场。在哪里发展还是要看企业自身定位,有些房企在市区已经扎根,到县域可能会不适应,但不一定都在市区硬拼。有些企业在市郊县域有资源,那就可以去发展。