新浪房产九江讯(编辑：英玉梅)2012年，九江二手房市场平均每月的销量基本能保持在百套左右，而如今，房产局二手房交易窗口异常冷清。究竟是什么在影响着九江二手房市场？近日，小编走访了浔城多家中介公司，发现不少中介公司员工情绪低落，部分考虑年后转行甚至关门，究其原因，原来是新的二手房评估系统出台所致。

　　九江二手房新评估系统元旦后低调推出

　　据小编通过几家中介公司了解到，今年元旦后，九江房管局对九江二手房过户评估进行了低调改革，并出台了一个新的评估系统。那么，如今的新评估系统究竟演变成了一种怎样的交易形式呢？不妨跟随小编一起来看一个案例分析：

　　滨江花园一位新业主，前几天刚以4500元每平米价格买下了滨江花园一套100平米住宅，原来的房东买入价在3600/O，现在新业主要去房产局办理过户手续。

　　(1)之前的评估系统有一个指导价(即会参照当时买入价格，一般会在买入价格基础上上涨几百元左右，中介人员普通认为此指导价较为合理)，譬如滨江花园这套房，若按照此前的评估系统，此套房评估后的价格大概在4000元左右，那么该套房需缴纳：2%契税+5.6%营业税+1%个人所得税=8.6%税费，此套房总价400000元，需缴纳税费34400元。(税费可由买方付也可由卖方付，若是卖方支付，一般会将税费计入总价打包销售。)

　　(2)而如今新评估系统出台，没有指导价，也没有一个明确的衡量标准，即按照评估系统所认定的价格来执行，新业主与老业主去交易窗口缴税，会惊讶的发现，现在的评估系统评估该套房值5500元，那么，该套房则需要缴纳：4%契税+5.6%营业税+1%个人所得税=10.6%税费，合计58300元。

　　较之前的评估系统相比，多缴纳23900元的税费。那么，谁来为这些税费买单呢？买方还是卖方？或许，他们才是真正的受害者。

　　新评估系统的利弊分析

　　新评估系统的出台，无疑也在影响着买卖双方，甚至九江房地产市场。

　　1、卖方：由于新评估系统提高了税费，导致交易成本攀升，卖方要想售出只能承担多出来的这些成本从而降低价格，甚至亏本卖出。对此，一位中介人员也明确表示，，2010年后买房了想再售出，基本是赚不到钱的。

　　2、买方：二手房一般地段好、配套较为完善，而买方也正是看中此优势，而如今税费太高，导致实际成交成本大于新房太多，很多购房者望而却步，不少购房者会转而投向新房。

　　3、中介：买卖双方因为税费的问题而僵持不下，从而使得成交量大幅下降。以前部分中介公司每月会有10套左右的销量，自新系统出台后，几乎零交易。

　　4、新房：二手房价格高，更多的买房者会考虑一手房，从而带动一手房的交易市场。

　　业内人士如何看待新评估系统

　　有业内人士表示出台新的评估系统有他一定的目的，但不应该出现报税价格高于实际成交价格这样的情况，希望这个系统能够更加完善。更有一位不愿透露姓名的中介人员认为：新评估系统出台的潜在原因在于提高政府财政收入，一方面想通过增税途径增加财政收入，而另一方面通过这种途径可以遏制二手房买卖，从而使得购房者不得不将目光投向一手房，这样能够更好的刺激一手房市场的繁荣(因为一手房市场的财政贡献更大)。 

　　相关知识：

　　九江市商品房契税征收标准：

　　面积在90平米以下且单价低于5400元，征收1%契税；

　　面积在144平米以下且单价低于5400元，征收2%契税

　　单价超过5400元，无论面积多大，征收4%契税。