经过近9个月的酝酿，南昌市存量房评估工作终于定局。25日，记者从南昌市地税局获悉，备受市民关注的存量房评估系统将于2月1日起正式上线运行，之后二手房交易各项税费的申报将不再以政府指导价为依据，而是要求不低于系统产生的最低计税价格纳税。

　　政策发布

　　评估系统2月1日正式上线

　　存量房是指已经被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房交易俗称二手房交易。交易过程中，主要涉及契税、交易手续费、营业税、个税等相关税费。过去，交易时买卖双方通过“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格，或者按照之前确定的政府指导价，申报计税价格明显偏低，造成税款流失。为防范“阴阳合同”形成的风险，堵塞征管漏洞，维护国家利益，从2009年起，我国在部分地区开始试点存量房评估工作――应用房地产评估技术，评估存量房交易申报计税价格。

　　经过前期的学习和摸索，南昌市二手房评估系统本月试运行，15日起系统已经采用正式版进行存量住房交易纳税申报业务的受理及开票，以便及时发现问题进行修正完善。“经过前期测试，目前系统已经稳定。”25日，南昌市地税局副局长曾辉表示，该系统定于2013年2月1日正式上线运行。

　　全市79万套住房纳入系统

　　下月起，地税机关将依法通过存量房交易计税价格评估系统核定计税价格，依法计算纳税人应纳税款，评估对象为南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、红谷滩新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、桑海经济技术开发区等范围内的存量住房。

　　据介绍，这些区域内的相关基础信息资料由一家房地产评估公司采集整理，，包括南昌市城区道路图层、第二次全国土地调查成果图以及79万条房屋信息，还有评估区域内17915栋存量房的外业数据和49612条房屋价格信息。根据这些信息，系统确定每栋住宅的基准价格，再根据单套住宅的基本情况，充分利用地段、楼层、电梯设施、建成年代等因素指标进行修正，自动生成一个最低计税价格，每套房屋的价格均不相同。

　　交易纳税时，如果申报价格不低于系统产生的最低计税价格，就能顺利计算征收税款；如果申报价格低于系统产生的最低计税价格且无正当理由的，将按最低计税价格计算征收税款，否则将无法完成整个房产交易。

　　对评估价格有异议可申请复核

　　南昌市针对存量住房交易计税价格评估工作还出台了一整套相关管理办法，包括存量住房交易纳税申报流程、最低计税价格管理办法、计税价格异议处理办法等。

　　市民如果对核定的计税价格有异议，可提出异议处理申请，由税务机关复核计税价格，对复核价格仍有异议的，由南昌市地税局经公开招标选定的具有一级资质的房地产价格评估机构进行个案评估。对异议处理结果不服的，可按规定提出行政复议申请；对行政复议决定不服的，可提起行政诉讼。

　　独家探访：本报记者体验计税价格核定系统 30多项信息决定卖房该缴多少税

　　系统生成计税价格精确到“角”

　　当天，在南昌市房管局交易大厅办税现场，南昌市地税局工作人员点开“房地产交易计税价格核定系统――江西版”中的已归档信息，选中一套位于十字街的已交易住房，记者看到，交易时间、买卖双方家庭成员、房屋朝向、楼层等信息一一在列，甚至还配有三张住房外景照片。在基期评估信息中，还显示了开发商品牌知名度、距市中心距离、距商服中心距离、小区外景观、有无地铁、教育配套设施、有无三甲医院等30项左右的信息，根据这些信息，系统内生成的计税价格精确到小数点后一位，显示了0.5元的零头。

　　“这是根据系统内的基准价格，依据这些参数计算后显示出来的价格，不能人为调整，一房一个价格。”工作人员介绍说。

　　纳税申报最快只需几分钟

　　启用新系统之后，房屋买卖双方办税速度是否会受影响？据介绍，目前79万套住房的信息已存入系统被“保护”起来，每套住房价格均不相同，正常情况下不显示具体价格信息，需要房产中介及买卖双方根据评估指导价诚实报税。工作人员告诉记者，以两台电脑为一组，如果买卖双方申报价格合理，就能顺利通过系统审核验证，然后进行核价、开票，除去排队时间，整个操作过程仅需几分钟。

#p#分页标题#e#

　　如果申报价格低于系统内的最低计税价格，系统就会自动“拦截”，“这种情况下，不可能完成缴税。”现场一位地税部门负责人告诉记者，理论上这样是违反了相关法律需追究其责任，而在实际操作中将会借鉴杭州等地的经验，提醒纳税人如实申报，如按最低计税价格计征。来自杭州市地税局的数据就显示，2012年这类案例仅为5起，“值得南昌市民学习和借鉴。”

　　一两年内调整到市场实际价格

　　“比如市区某楼盘的住房，目前征税申报价格按照政府指导价2400元/平方米，而2月1日之后申报价格预计在6500元/平方米左右，这是系统产生的最低计税价格。”据一位业内人士介绍，根据早前的多套方案，系统内的最低计税价格建议参考省外一些城市，定为市场价格的6成、7成、8成或9成，考虑到老百姓的承受能力以及还需一个接受过程，暂时参考市场价6成左右。

　　“存量房评估的意义在于坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞，引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。”南昌市地税局副局长曾辉透露，目前根据市场价格下浮一定比例形成了系统内的最低计税价格，一到两年内，将根据南昌市二手房现状进行调整，最后将与市场实际价格基本一致；并且，评估系统将逐步扩大到其他区域和非住宅类房产。

　　市场反应

　　二手房中介近期都是“加急”业务

　　记者在南昌房产信息网上看到，进入2013年以来，二手房成交量累计涨幅达83%。“今天我们门市办理了11套二手房交易手续，都是加急的。”北京东路一家房产中介的负责人告诉记者，查档、过户等手续至少需要5个工作日才能完成，所以这两天办的都是加急业务，而且协议申明非中介原因造成不能在2月1日前完成交易的，由买卖双方自行承担相关责任。

　　“税费发生变化后很有可能产生纠纷，这个险我们不敢冒。”这位负责人表示，新系统上线之后，二手房交易税费的变化，将主要体现在契税方面，“对于2月份，我们已经做好了充分的思想准备。”