房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.1B]-1

房屋建( 构) 筑物评估技术说明

一、待估房屋建筑物概况

本项目评估对象为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州市科学城的南

翔二路10 号的一期生产办公大楼、门卫室及配套设施和在建工程。

评估对象位于南翔二路南侧,东临南云一路,南临山丘,西接泽鸿电子公

司用地。南翔二路连接科珠路,向南通往广园快速路,向北深入科学城中心,

连接科学大道,离大观路广深高速出口约7 公里,交通便利。评估对象所在

宗地临近山丘环境绿化较好,周边为化工、五金、电子等产业公司的生产厂

房,商服气氛一般。

评估对象具体情况如下:

(一)评估对象A

评估对象A 为生产厂房及办公配套设施,总面积为13,973.7666 平方米。

其中生产办公大楼为办公楼与生产厂房联体楼:办公楼建筑面积1,651.0000 平

方米,生产厂房建筑面积为12,271.3490 平方米;门卫室建筑面积为51.4176

平方米。

评估对象已经办理《房地产权证》,证号为粤房地证字第C4891008 号。

生产办公大楼为框架结构的三层建筑,层高约4 米。装饰情况为:外贴条

形砖,其中:

生产厂房部分为内墙缮灰,内部采用10 毫米和5 毫米厚夹心彩钢板镶玻

璃间墙;生产区吊铝合金天棚,安装铝合金门窗,地面刷硬化地胶(其中约

1000 平方米为10 万级无尘洁净空间);楼梯间贴防滑砖装防火门;配有2 台房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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三菱中央空调及3 吨和1.6 吨货梯各一台。

办公楼部分安装铝合金门窗、玻璃弹簧门、夹板门,吊铝合金天棚,地面

铺抛光砖,大堂及门柱包铝塑板,大楼正面安装玻璃幕墙,水电暗铺,配有

美的中央空调。

另有独立门卫保安室,为单层建筑,外墙贴条形砖,安装铝合金门窗,地

面铺抛光砖,内墙及顶棚缮灰。

该等建筑建成于2006 年,保养较好。

配套设施包括临建房屋、消防水池、厂内道路、路灯、围墙及绿化等,具

体见评估明细表。

在建工程为二期生产厂房,为单栋框架3 层的生产车间,建筑面积24978.7

平方米。

二期生产厂房层高约4 米,其装饰情况为:外墙贴外砖墙,正面为玻璃幕

墙,装配铝合窗,至评估基准日,已完成主体工程、外墙装饰工程、门窗、

室内水电、消防等工程,尚未进行内部装修。整个工程形象进度及付款进度

约为85%。

二、评估方法

由于一期的建(构)筑物均为企业自行使用的生产及配套用房,区域内不

存在类似市场交易,也不存在租赁收益,因此不适合采用市场比较法、收益

法、剩余法等进行评估,故本次评估以成本法进行评估。在建工程由于即将

完工,故亦采用成本法进行评估。

重置成本法是现时条件下重新构建或建造一个全新状态下的被评资产所

所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧

贬值和经济性陈旧贬值,得到的差额作为被评资产的评估值的一种资产评估

方法。

评估对象房屋建构筑物重置价格包括下列内容:综合造价、建筑税费、前房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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期工程费、资金成本、合理利润。

应扣除的陈旧贬值额通过估算建筑物成新率(qB)来确定。建筑物成新率(qB)

根据建筑物的建成时间,维护、保养、使用情况,以及地基的稳定性等综合

确定。

成新率qB=1-综合陈旧贬值

成本法计算公式为: B B V = C × q

其中: V = 待估建筑物价值

CB = 待估建筑物重置价格

qB = 待估建筑物成新率

在建工程先评估其完工状态下的重置价格,再根据其工程的形象进度(结

合付款进度)确定其价值。

三、评估案例

(一)选取生产办公大楼作为案例,说明建筑物评估过程。具体过程见

[4.1B]-4—[4.1B]-7 页附表。

由于待估的生产办公大楼为生产厂房及办公楼两部分组成的联体楼,总建

筑面积13,922.3490 平方米。由该等附表的评估结果可知该连体楼的最终评估

结果如下表:

序号 建筑部位及名称 建筑面积m2 评估单价(元/平方米) 最终估价结果(万元)

1 生产厂房 12,271.3490 2342 2874.14

2 办公楼 1,651.0000 2735 451.58

(生产办公大楼)小计 13,922.3490 2389 3325.72

(二)选取二期厂房作为案例,说明在建工程评估过程。具体过程见

[4.1B]-8—[4.1B]-9 页附表。房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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建筑物计算表(成本法)

估价时点2010-4-30 建筑物编号

建基面积建筑物名称

序号参数取值

单价

(元/m2)

总价(元)

A 1 ,610 19,750,770

B 5 43 6,663,354

C - -

D 2 ,153 26,414,124

E 5% 1 05 1,292,329

F 6% 1 29 1,584,847

G 6 3 777,684

H 9 5 1,171,652

G01 @5.31%

G02 @8.00%

G03 1 .0

J 2 ,546 31,240,636

K

M 2,342 28,741,385

N 2 ,342 28,741,400

A1

A2

A3

A51 层高8米5 0 0

A52 桩基础0 0 0

A53 珍珠岩板防水0 0 0

A54 180砖墙-3 0 0

A55 铝合金门窗-2 0 0

A56 耐磨砖地面1 0 0

A57 抹灰-3 0 0

A58 抹灰-3 0 0

A59 0 0 0

AZ

A5

A

工程类别

1 0

100

1.00

100

1.00

100

1.00

建筑物待估部分评估值(取整)

利息=(D+E+F)/2*G01*G03

可比实例(3)

1.00

天花

待估实例(0)

层高约4米

预制管桩

铝合金窗、防火门

基础

珍珠岩板防水

建筑工程费估算值

1,610

-

100

0

1.11

100

-

内外墙

1.00

工程特征条件指数=AZ0+ΣA[51~59]n

其他

95

1,610

可比实例(1) 可比实例(2)

1.00

工程特征

1.00

-----

----- 1.00

广州

造价指数

价格时点

实例单位造价(元/sqm) -----

1.00

近期

100

1450

-----

时间修正系数

结构与层数

建筑面积(sqm)

利润=(D+E+F)/2*G02*G03

总建设工期

年成本利润率

其他修正(特殊装饰工程等)

加权平均造价/修正后造价

权重

1.00

可比实例(3)

--- 1.00

生产综合楼

可比实例(2)

工程名称饮料厂厂房

资料来源/案例编号-----

-----

建筑物重置价值=D+E+F+G+H

92% 详见《建筑物成新率估算表》

100

框架3层

22,571.00

2010-4-30

A4

12,271.37

外贴外墙砖、内缮灰扫漆

外墙180、内墙彩钢板

工程所在地区

门窗

楼地面水泥砂浆、硬化剂

屋面

1 2,271.37

1 2,271.37

详见《建筑工程费估算表》

整体建筑面积(m2)

估价建筑面积(m2)

生产综合楼

建筑工程费

待估实例(0) 可比实例(1)

建筑设备及安装工程费

成新率

年贷款利息率

备注

取值依据

整幢建筑物估值=J*K

建筑工程费估算表

建筑税费

装饰工程费

前期工程费及其他费用

总建安工程费=A+B+C

内容

1,610 -

墙体

工程特征修正系数=AZ0/AZn

地区价格修正系数

楼层高度

工程类别修正系数

铝扣板房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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建筑设备及安装工程费估算表

计价数量单位造价 总造价成新率重置折余值

B01 12,271.37 1 00 1,227,137 90% 1,104,423.30

B02 12,271.37 4 0 490,855 90% 441,769.32

B03 12,271.37 1 20 1,472,564 90% 1,325,307.96

B04 12,271.37 1 00 1,227,137 90% 1,104,423.30

B05 12,271.37 2 0 245,427 90% 220,884.66

B06 12,271.37 - - 90% -

B07 12,271.37 3 36,814 90% 33,132.70

B08 12,271.37 1 50 1,840,706 90% 1,656,634.95

B09 12,271.37 1 0 122,714 90% 110,442.33

B 12,271.37 543 6 ,663,354 90% 5,997,019

建筑税费估算表

计费基数单价/费率 总价

I01 1,030元/sqm 5.0% 631,976

I02 26,414,124 1.5% 3 96,212

I09 26,414,124 1.0% 2 64,141

I 1,292,329

前期工程费及其他费用估算表

计费基数费率或单价 总价

F01 26,414,124 2.0% 5 28,282

F02 26,414,124 1.5% 3 96,212

F03 26,414,124 1.0% 2 64,141

F04 26,414,124 1.5% 3 96,212

F09 26,414,124 -

F 1,584,847

1 耐用年限法分部工程主体竣工年份已使用年限总使用年限残值率分部成新率权重

建筑结构工程2006 4 5 0 5% 93% 0 .40

装饰工程2006 4 2 2 0% 83% 0 .40

建筑设备工程----- ----- ----- ----- 0 .90 0 .20

2 完损评分法项目完损评分权重1 分部工程成新率权重2

G1 基础95% 0.25

G2 承重构件95% 0.25

G3 非承重墙95% 0.15

G4 屋顶90% 0.20

G5 楼板90% 0.15

S1 门窗90% 0.30

S2 外粉饰90% 0.20

S3 内粉饰90% 0.25

S4 顶棚90% 0.25

S5 0% -

--B-- 建筑设备工程90% 0 .25

3 综合成新率耐用年限法完损评分法

估算结果88% 96%

权重 0.50 0 .50

92%

其他调整

其他税费

93%

加权平均

-----

0 .40

最终确定成新率

0 .40

保养完好、开关灵活

保养完好

基础无沉降、开裂现象,保养较好

承重结构无沉降、开裂现象,保养较好

保养完好

0%

保养完好

建筑物成新率估算表

场地准备及临时设施费

合计

智能化设施(自动门)

根据总建安费用一定比例估算

90%

根据总建安费用一定比例估算

根据总建安费用一定比例估算

成新率估算值

88%

根据总建安费用一定比例估算

单项工程名称

煤气工程

中央空调工程

通讯工程、有线电视工程

消防工程

电梯工程

一般水电安装工程

勘察设计费

项目

项目

建设管理费(含监理费)

工程建设监理费

估算说明

其他

工程保险费

估算说明

保养完好

保养完好

96%

92%

完损状况说明

保养完好

估算说明

成新率估算值

空气洁净系统工程

其他工程(不锈钢栏杆、雨棚)

合计

合计

根据总建安费用一定比例估算

根据总建安费用一定比例估算

城市基础设施配套费 依据粤价[2003]160号文

不含空调设备房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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建筑物计算表(成本法)

估价时点2010-4-30 建筑物编号

建基面积建筑物名称

序号参数取值

单价

(元/m2)

总价(元)

A 1,507 2,487,757

B 340 5 61,340

C 720 1 ,188,720

D 2,567 4 ,237,817

E 3% 67 1 09,904

F 6% 154 2 54,269

G 74 1 22,183

H 111 1 84,080

G01 @5.31%

G02 @8.00%

G03 1.0

J 2,973 4 ,908,253

K

M 2,735 4,515,593

N 2,735 4,515,600

取值依据

整幢建筑物估值=J*K

建筑税费

装饰工程费

前期工程费及其他费用

总建安工程费=A+B+C

内容

建筑设备及安装工程费

成新率

年贷款利息率

1,651.00

1,651.00

详见《建筑工程费估算表》

整体建筑面积(m2)

估价建筑面积(m2)

办公楼

建筑工程费

建筑物重置价值=D+E+F+G+H

92% 详见《建筑物成新率估算表》

利息=(D+E+F)/2*G01*G03

总建设工期

年成本利润率

利润=(D+E+F)/2*G02*G03

建筑物待估部分评估值(取整)

A1

A2

A3

A51 首层4.2米、其

余3.6米

0

A52

A53 相似0

A54 砖砌180 0

A55 铝合金窗、胶

合板门

-5

A56 抛光砖0

A57 外墙砖、缮灰-7

A58 铝扣板、胶合

板

0

A59 0

AZ

A5

A

预制管桩

墙体

工程特征修正系数=AZ0/AZn

地区价格修正系数

楼层高度

1,507

建筑工程费估算表

工程类别修正系数

待估实例(0) 可比实例(1)

时间修正系数

埃特板、铝扣板

喷塑铝板、外墙砖

砖砌180墙

工程所在地区

门窗

楼地面抛光砖、

100

框架3层

4,372.00

2010-4-30

-----

1.14

加权平均造价/修正后造价

工程特征条件指数=AZ0+Σ A[51~59]n 88

其他

资料来源/案例编号

工程名称办公楼某办公楼

1326

-----

框架5层

1,651.00

-----

结构与层数

建筑面积(sqm)

1.00

造价指数100

价格时点

实例单位造价(元/sqm)

-----

-----

可比实例(1)

1.00

工程特征

工程类别

屋面

铝合金窗、实木门、玻璃地弹

门

基础

珍珠岩板防水

内外墙

---

1,507

待估实例(0)

层高4米

预制管桩

1,507

100

1.00

天花

建筑工程费估算值房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.1B]-7

建筑设备及安装工程费估算表

计价数量单位造价 总造价成新率重置折余值

B01 1,651.00 100 165,100 90% 148,590.00

B02 1,651.00 - - 90% -

B03 1,651.00 120 198,120 90% 178,308.00

B04 1,651.00 100 165,100 90% 148,590.00

B05 1,651.00 - - 90% -

B06 1,651.00 - - 90% -

B07 1,651.00 20 33,020 90% 29,718.00

B08 1,651.00 - - 90% -

B09 1,651.00 - - 90% -

B 1,651.00 3 40 561,340 90% 5 05,206

装饰工程费估算表

计价数量单位造价 总造价成新率重置折余值

C01 1,651.00 220 363,220 90% 326,898.00

C02 1,651.00 500 825,500 90% 742,950.00

C03 1,651.00 - - 0% -

C09 1,651.00 - - 0% -

C 1,651.00 7 20 1,188,720 0% 1,069,848

建筑税费估算表

计费基数费率 总价

E01 1,030元/sqm 5.0% 85,027

E09 2,487,998 1.0% 2 4,880

E 1 09,906

前期工程费及其他费用估算表

计费基数费率或单价 总价

F01 4,238,058 2.0% 8 4,761

F02 4,238,058 1.5% 6 3,571

F03 4,238,058 1.0% 4 2,381

F04 4,238,058 1.5% 6 3,571

F09 4,238,058 -

F 2 54,283

1 耐用年限法分部工程主体竣工年份已使用年限总使用年限残值率分部成新率权重

建筑结构工程2006 4 5 0 5% 93% 0 .54

装饰工程2006 4 2 2 0% 83% 0 .30

建筑设备工程----- ----- ----- ----- 0 .90 0 .16

2 完损评分法项目完损评分权重1 分部工程成新率权重2

G1 基础95% 0.25

G2 承重构件95% 0.25

G3 非承重墙95% 0.15

G4 屋顶95% 0.20

G5 楼板95% 0.15

S1 门窗95% 0.30

S2 外粉饰95% 0.20

S3 内粉饰95% 0.25

S4 顶棚95% 0.25

S5 0% -

--B-- 建筑设备工程90% 0 .16

3 综合成新率耐用年限法完损评分法

估算结果89% 94%

权重 0 .50 0 .50

估算说明

合计

建筑物成新率估算表

估算说明

勘察设计费

项目

项目

场地准备及临时设施费

建设管理费(含监理费)

其他税费

依据粤价[2003]160号文

其他工程

其他工程

合计

大堂装饰及内外花岗岩地面

单项工程名称

完损状况说明

保养完好

估算说明

成新率估算值

一般水电安装工程

92%

0 .54

0 .30

保养完好、开关灵活

保养完好

保养完好

94%

根据总建安费用一定比例估算

估算说明

合计

其他

工程保险费

根据建筑工程费一定比例估算

城市基础设施配套费

单项工程名称

煤气工程

中央空调工程

消防工程

电梯工程

通讯工程、有线电视工程

智能化设施(网络系统)

玻璃幕墙工程

95%

加权平均

-----

根据总建安费用一定比例估算

95%

最终确定成新率

根据总建安费用一定比例估算

保养完好

基础无沉降、开裂现象,保养较好

承重结构无沉降、开裂现象,保养较好

保养完好

0%

成新率估算值

89%

保养完好

根据总建安费用一定比例估算

合计

92%

其他调整房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

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房地产/建筑物计算表(成本法)

估价时点2010-4-30 建筑物编号

建基面积 1,500.00 建筑物名称

序号参数取值

单价

(元/m2)

总价(元)

A 1,095 27,357,624

B 120 2 ,997,444

C - -

D 1,215 3 0,355,068

E 7% 82 2 ,045,280

F 6% 73 1 ,821,304

G 36 9 08,585

H 41 1 ,026,650

G01 @5.31%

G02 @6.00%

G03 1.0

J 1,448 3 6,156,887

K

M 1,230 30,733,354

N 1,230 30,733,400

A1

A2

A3

A51 层高4米1 0 0

A52 桩基础0 0 0

A53 珍珠岩板防水0 1 0

A54 180砖墙0 0 0

A55 铝合金门窗-2 0 0

A56 耐磨砖地面5 0 0

A57 抹灰-2 0 0

A58 抹灰3 0 0

A59 0 0 0

AZ

A5

A 建筑工程费估算值

100

1 0

1.00

100 100

建筑物待估部分评估值(取整)

利息=(D+E+F)/2*G01*G03

可比实例(3)

1.00

天花

待估实例(0)

层高3.7米

预制管桩

铝合金窗、防火门

基础

珍珠岩板防水

1,095

-

100

0

0.95

100

-

其他修正(特殊装饰工程等)

内外墙

1.00

工程特征条件指数=AZ0+ΣA[51~59]n

其他

105

1,095

加权平均造价/修正后造价

权重

可比实例(1) 可比实例(2)

1.00

工程特征

1.00

-----

----- 1.00

1.00

1.00

广州

造价指数

价格时点

实例单位造价(元/sqm) -----

1.00

近期

100

结构与层数

建筑面积(sqm)

-----

可比实例(2)

总建设工期

年成本利润率

1.00

待估实例(0) 可比实例(1) 可比实例(3)

100

工程名称

资料来源/案例编号

时间修正系数

1150

备注

--- 1.00

二期厂房广州xx厂厂房

-----

-----

85% 根据工程完工率结合付款进度确定

框架3层

2010-4-30

A4

24,978.70

外贴外墙砖、内毛坯

外墙180

水泥砂浆

22,571.00

工程所在地区

门窗

墙体

工程类别

2 4,978.70

2 4,978.70

详见《建筑工程费估算表》

整体建筑面积(m2)

估价建筑面积(m2)

二期厂房

L2

建筑工程费

建筑设备及安装工程费

形象进度

年贷款利息率

建筑物重置价值=D+E+F+G+H

利润=(D+E+F)/2*G02*G03

取值依据

整幢建筑物估值=J*K

建筑工程费估算表

建筑税费

装饰工程费

前期工程费及其他费用

总建安工程费=A+B+C

内容

1,095 -

工程特征修正系数=AZ0/AZn

地区价格修正系数

楼层高度

工程类别修正系数

毛坯

楼地面

屋面房屋建(构)筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号

北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.1B]-9

建筑设备及安装工程费估算表

计价数量单位造价 总造价成新率重置折余值

B01 24,978.70 5 0 1,248,935 90% 1,124,041.50

B04 24,978.70 2 0 499,574 90% 449,616.60

B 24,978.70 7 0 1,748,509 90% 1 ,573,658

建筑税费估算表

计费基数单价/费率 总价

I01 1,030元5.0% 1,286,403

I02 26,976,996 1.5% 4 04,655

I09 26,976,996 1.0% 2 69,770

I 1 ,960,828

前期工程费及其他费用估算表

计费基数费率或单价 总价

F01 2 6,976,996 2.0% 5 39,540

F02 2 6,976,996 1.5% 4 04,655

F03 2 6,976,996 1.0% 2 69,770

F04 2 6,976,996 1.5% 4 04,655

F09 2 6,976,996 -

F 1 ,618,620

合计

根据总建安费用一定比例估算

根据总建安费用一定比例估算

城市基础设施配套费 依据粤价[2003]160号文

估算说明

其他

工程保险费

估算说明

合计

勘察设计费

项目

项目

建设管理费(含监理费)

工程建设监理费

估算说明

一般水电安装工程

消防工程

根据总建安费用一定比例估算

根据总建安费用一定比例估算

根据总建安费用一定比例估算

合计

根据总建安费用一定比例估算

单项工程名称

其他税费

场地准备及临时设施费