[摘要]业内人士表示评估价例行更新尚不足以影响市民购房决策。

深圳二手房评估价蛇口片区最高，涨幅达六成。记者 薛云麾 摄

从10月起，深圳二手房执行新的评估价。记者了解深圳六个区域的二手房新评估价，发现绝大部分增幅达30~50%，较前期预期的10%~20%有大幅增长，个别盘甚至达到60%，购房成本或增加2％。业内人士表示，目前深圳住宅优惠政策仍在持续，政策环境仍宽松、稳定，评估价例行更新尚不足以影响市民购房决策。

普遍调高30%~50%

二手房评估价更新后，具体变更幅度怎样？

记者10月18日在市房地产评估发展中心网站“房产评估价格查询系统”上看到，页面上有5个选项，其中，证书类别有房地产权证书和不动产权证书两种，因为深圳于9月22日正式实施不动产统一登记，在今年9月22日拿证的需要选择“不动产权证书”，之前的选择“房地产权证书”。市民可以依据证书编号和身份证号即时查询。

通过查询，记者了解到，福田皇御苑B区10栋一套112平方米的户型，10月1日前的评估价为17632元/平方米，1日以后则变为25065元/平方米，相差7433元/平方米，涨幅42%；罗湖区百仕达花园（四期西区）2栋一套80平方米户型，之前的评估价为23989元/平方米，现在的则是33324元/平方米，增长了9335元/平方米，涨幅39%；宝安区熙龙湾花园5栋A座145平方米的户型，前后的评估价分别为26424元/平方米和38815元/平方米，涨幅47%。

据美联物业和安居客统计，此次更新后的评估价，涨幅多为30%~50%，而业界之前普遍预计幅度为10%~20%。这也是深圳二手房评估价历次更新幅度最大的一次。调整后，南山、宝安和福田的涨幅较大，蛇口片区最高，达六成，如半岛城邦二期5栋一套242平方米的户型，，涨幅高达59%；盐田的涨幅最小，普遍在10%~20%之间，云顶天海花园3号楼一套30平方米的小户型，调整幅度仅为3%。

“这两年来，宝安和南山房价的涨幅最大，盐田相对较小。此次评估价调整大体反映了不同片区的房价涨幅。”美联物业全国研究中心经理何倩茹如是说。

增加购房成本约2%

记者进一步了解到，同一个楼盘开发周期、户型的不同、评估价也有不同。如布吉桂芳园5期评估价约1.6万元/平方米，6期和7期则为1.7万元/平方米和1.8万元/平方米；布吉国展苑50平方米约为1.3万元/平方米，56平方米约1.2万元/平方米，73平方米约1.1万元/平方米。

“此次评估价仍执行‘一房一价’，同一个片区的不同楼盘评估价不同，即便是同一个楼盘的不同户型、楼层均略有不同，但是朝向、装修的差别并没有考虑。”深圳链家市场研究中心总监肖小平10月18日接受记者采访时说。

从2011年7月11日起，我市二手房交易按评估价征税正式实施。评估价作为二手房征税的基数，其变动很大程度影响了交易税费。以不满两年的普通住宅为例，交易税费主要有营业税（5.6%）、契税（1%）、个人所得税（1%），调整前评估总价100万元的税费为7.6万元；以调整幅度50%为例，现在其评估总价为150万元，税费11.4万元，前后增加了3.8万元。该套房产总价约200万元（评估价为房产总价的7~8折），增加的税费支出占总房价的1.9%。

以罗湖区鹏兴花园38栋86平方米户型为例，前后评估价分别为143.4万元和212.3万元，应缴税费分别为10.9万元和16.1万元，增加税费5.2万元，相对于该房产283.1万元的总价，占比为1.8%。

不足以影响购房决策

房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税，评估价提高，营业税影响比较大。但“3·30”政策后，二手房营业税免征年限已从5年改成2年，这就大幅减少了评估价提高的影响。

肖小平称，尽管更新幅度大幅超过业界预期，但是相对房价而言，2％的增加成本，尚不足以影响购房决策。

何倩茹分析，这部分税费增加对于房屋总价、市场成交影响微乎其微。由于交易税费实际由买方承担，卖方业主不关怀税费小幅增长。相对而言，房价的涨跌更为重要。

在调高评估价的同时，深圳大幅提高了普通住宅的标准。其中南山的标准最高，为490万元，较两年前相比，此次平均上调幅度为28%。一套400万元的房子，可以节省约8万元的契税。此举也在一定程度上“弱化”了提高评估价的影响。

“这次例行更新评估价会对市民置业产生一定影响，但由于营业税免征‘5改2’以及调高普通住宅标准，说明住宅优惠政策仍在持续，政策环境仍是宽松、稳定，市民仍可在此时间内积极入市，购买自己需要的住房。”深圳市房地产研究中心主任王锋说。（记者 陆剑伟）